COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2021

N° RG 21/01629 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UL3W

AFFAIRE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES QUATRE POINTS CARDINAUX

C/

A X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 05 Février 2021 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 21/258

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09.12.2021

à :

M^e Bertrand LISSARRAGUE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Stéphanie CHANOIR, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES QUATRE POINTS CARDINAUX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

130 rue Jean H I

[…]

Représentant : M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2165525, substitué par M^e Agnès KANAYAN

APPELANTE

****************

Monsieur A X

né le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame B C épouse X

née le […] à AMIENS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par : M^e Stéphanie CHANOIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143

Assistés de M^e Anne-Eugénie FAURE, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Octobre 2021, Madame Marina IGELMAN, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette F, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

M. A X et M^me B C épouse X ont acquis le […] une maison à usage d’habitation située […], cadastrée M 180, Lieu-dit 8 allée Hoche, dans laquelle ils ont emménagé le 15 septembre 2019.

Dès leur emménagement, ils ont constaté des infiltrations d’eau à l’intérieur du mur pignon ayant pour origine une fissure sur ce mur qui donne exclusivement sur le jardin de la maison voisine située 130 rue Jean-H I à Courbevoie, propriété de la […], dont la gérante est M^me E Z.

Devant le refus de la société de les laisser accéder à son terrain pour y faire les travaux, M. et M^me X ont fait assigner en référé la société Les Quatre Points Cardinaux aux fins d’obtenir principalement l’autorisation à faire poser, pour une durée de 15 jours, un échafaudage sur le terrain appartenant à cette dernière afin de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de leur maison en limite de propriété en précisant que cette servitude de tour d’échelle comprendra également le droit de pénétrer sur le terrain pour tout ouvrier avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres, de les y transporter ou y entreposer pour tout ce qui est nécessaire aux travaux, voir dire qu’ils devront informer la société par LRAR adressée au moins 8 jours avant la date à laquelle seront réalisés les travaux et qu’ils devront remettre les lieux en l’état, sa condamnation à leur payer la somme de 200 euros au titre du coût de la pose de la bâche contre l’humidité et 300 euros du constat d’huissier du 5 novembre 2019.

Par ordonnance contradictoire rendue le 5 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— ordonné à la société Les Quatre Points Cardinaux d’autoriser M. et M^me X à faire poser, pour une durée de 15 jours maximum, un échafaudage sur le terrain appartenant à la […], situé 130 rue Jean-H I à Courbevoie afin de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de la maison des époux X,

— dit que les époux X devront aviser 15 jours à l’avance au moins la SCI par tout moyen pouvant servir de preuve, de leur intention de procéder aux travaux et que la SCI devra sous astreinte de 100 euros par jour de retard sur l’autorisation de ce passage après le délai de 15 jours, autoriser le passage par le 130 rue I de tout ouvrier avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres, et autoriser le dépôt de ces matériels sur son terrain le temps des

travaux,

— dit que l’entreprise de travaux sera autorisée à démolir le mur de briquettes devant le mur s’il empêche le ravalement et la pose de l’échafaudage,

— enjoint aux époux X de remettre les lieux parfaitement en état après leur passage, sauf en ce qui concerne le mur de briques,

— désigné en qualité d’expert :

M. F G

[…]

Tèl : 0l.30.24.04.48 Fax: 0130.24.31.72

Mèl : jouanne-G@orange.fr

avec pour mission :

— de rechercher la ligne séparative entre la propriété de M et M^me X situé […] à Courbevoie et celle de la société Les Quatre Points Cardinaux situé 130 rue H I notamment d’après les titres, la possession, les marques extérieures et le relevé cadastral, en procédant, si besoin est au mesurage et arpentage des fonds,

— préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiétements, les décrire et les positionner sur un plan,

— dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale, et celles proposées par l’expert,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport et un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, […] (01 40 97 14 82), dans le délai de 3 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

— dit que l’expert devra dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

— dans le but de limiter les frais d’expertise, invité les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe,

— dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

— dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du ode de procédure civile et rappelé qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

— désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

— dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

— fixé à la somme de 1 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Les Quatre Points Cardinaux entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans le délai maximum de six semaines à compter de l’ordonnance, sans autre avis,

— dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la société Les Quatre Points Cardinaux à payer à M. et M^me X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 10 mars 2021, la société Les Quatre Points Cardinaux a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle :

— lui a ordonné d’autoriser M. et M^me X à faire poser, pour une durée de 15 jours maximum, un échafaudage sur son terrain, situé 130 rue Jean-H I à Courbevoie, afin de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de la maison des époux X,

— a dit que ces derniers devront l’aviser 15 jours à l’avance au moins par tout moyen pouvant servir de preuve, de leur intention de procéder aux travaux et qu’elle devra sous astreinte de 100 euros par jour de retard sur l’autorisation de ce passage après le délai de 15 jours, autoriser le passage par le 130 rue I de tout ouvrier avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres, et autoriser le dépôt de ces matériels sur son terrain le temps des travaux,

— a dit que l’entreprise de travaux sera autorisée à démolir le mur de briquettes devant le mur s’il empêche le ravalement et la pose de l’échafaudage,

— a ordonné une expertise avec toutes ses conséquences de droit,

— a fixé à la somme de 1 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par elle entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans le délai maximum de six semaines,

— l’a déboutée de ses demandes,

— l’a condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 mars 2021, M. et M^me X ont informé la société Les Quatre Points Cardinaux qu’ils feraient procéder à leur ravalement du 10 au 24 mai 2021. Par lettre de réponse du 5 avril 2021, M^me Z leur a demandé la communication de plusieurs pièces relatives à l’exécution du chantier.

Le 19 avril 2021, M^me Z a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier, établi par Maître Waret.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Les Quatre Points Cardinaux demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel qu’elle a interjeté ;

y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— dit qu’elle devra sous astreinte de 100 euros par jour de retard sur l’autorisation de ce passage après le délai de 15 jours, autoriser le passage, afin de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de la maison des époux X, par le 130 rue Jean-H I à Courbevoie de tout ouvrier avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres, et autoriser le dépôt de ces matériels sur son terrain le temps des travaux ;

— l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

statuant à nouveau,

— autoriser M. et M^me X à faire poser, pour une durée de 15 jours maximum, un échafaudage sur le jardin arrière appartenant à la […], afin de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de la maison de M. et M^me X en passant par la cour de M. et M^me X et par dessus le mur qui sépare la propriété de ces derniers de celle de la […] (et non pas par l’entrée située au 130 rue Jean-H I à Courbevoie) ;

— lui donner de ce qu’elle se réserve expressément d’engager toute action utile pour obtenir la suppression des ouvertures illégalement pratiquées dans le mur pignon de la maison des époux X et de l’excroissance en béton empiétant sur sa propriété ;

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner enfin en tous les dépens, y compris le coût des constats dressés à sa demande ; – dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés directement par la Selarl Lexavoué Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 5 février 2021 ;

— condamner la […] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouter la […] de toutes ses demandes ;

— condamner la […] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SCI appelante indique qu’en se prévalant de l’exécution provisoire de l’ordonnance déférée, M. et M^me X ont pu faire procéder, du 10 au 20 mai 2021, au ravalement du mur pignon de leur maison qui donne sur son jardin.

Elle soutient qu’en raison de la configuration des lieux et de l’état du couloir de sa maison principale qu’il était prévu que les ouvriers empruntent, ceux-ci ont refusé d’y passer, et ont accédé à son jardin en passant par la cour de la maison de M. et M^me X, par dessus le mur de séparation des deux fonds.

Elle souligne qu’en définitive, les travaux ont pu être réalisés selon les modalités qu’elle avait proposées.

A hauteur de cour, l’appelante conteste uniquement les modalités d’exercice du tour d’échelle telles qu’elles ont été fixées par la décision querellée, mais ne remet plus en cause désormais le principe même de l’octroi d’un tour d’échelle.

Elle demande uniquement l’infirmation du chef de dispositif ayant autorisé le tour d’échelle en passant par l’entrée située au 130 rue Jean-H I à Courbevoie et demande à ce que ce tour d’échelle soit autorisé en passant par la cour de M. et M^me X et par dessus le mur qui sépare les deux propriétés.

Les appelants sollicitent la confirmation pure et simple de l’ordonnance critiquée.

Ils indiquent notamment que l’appel est devenu sans objet, tout en soulignant que c’est M^me Z, propriétaire de la SCI, qui a fait en sorte d’empêcher le passage par son entrée et a imposé aux ouvriers de faire passer le matériel par dessus le mur de séparation.

Sur ce,

Si selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, on peut être autorisé par voie de justice à pénétrer sur le terrain de son voisin pour effectuer des travaux sur un bâtiment lorsque ceux-ci sont urgents et impératifs, qu’il s’agit du seul moyen possible pour y parvenir, et qu’il n’en résulte pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive.

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un fonds peut être autorisé par le juge des référés à passer à titre temporaire chez son voisin afin d’effectuer les travaux indispensables, dès lors que l’urgence est caractérisée et qu’il existe un différend entre les parties.

L’octroi de l’autorisation de passage suppose une adéquation entre la gêne ou le préjudice causé au voisin et l’intérêt de celui qui projette les travaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la mesure sollicitée a été mise en oeuvre du10 au 20 mai 2021 et que la société Les Quatre Points Cardinaux, sur le terrain de laquelle le tour d’échelle a été autorisé et exécuté, n’en conteste pas le principe à hauteur de cour, demandant uniquement que les modalités

telles qu’autorisées par le premier juge, soient modifiées.

Toutefois, force est de constater que du fait de la réalisation des travaux nécessaires à M. et M^me X, par suite de la mise en oeuvre du tour d’échelle sur le terrain de la société Les Quatre Points Cardinaux ordonnée par le premier juge, et ce quand bien même d’autres modalités pratiques auraient été mises en oeuvre que celles prévues par l’ordonnance critiquées, la demande de l’appelante est dépourvue d’objet, étant au surplus relevé qu’elle n’était pas assortie d’une astreinte.

Dans ces conditions, il convient de confirmer purement et simplement l’ordonnance dont appel.

Par ailleurs, le cour rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur une demande de 'donner acte', laquelle n’est pas une prétention susceptible d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la procédure abusive :

M. et M^me X soutiennent que la société Les Quatre Points Cardinaux a tout mis en oeuvre pour les empêcher d’exercer leur droit de ravaler en ne leur répondant pas dans un premier temps, puis en faisant des travaux illégaux en pleine période de confinement.

Ils font observer que l’appelante avait également espéré repousser ce ravalement en sollicitant une expertise des limites de propriété, laquelle lui a été octroyée par le premier juge mais est devenue caduque en raison de son défaut de consignation.

Ils se réfèrent à leurs précédents développements pour faire valoir que l’appelante a volontairement encombré sa maison pour empêcher le passage du matériel de ravalement le 10 mai 2021.

Ils ajoutent que M^me Z a fait le choix de rendre sa maison la plus impraticable possible et la plus dangereuse après l’ordonnance de référé pour en empêcher l’exécution, au mépris de l’engagement pris par son avocat par lettre officielle du 7 mai 2021.

Ils sollicitent en conséquence que la société Les Quatre Points Cardinaux soit condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’appelante rétorque que par leur demande, les intimés considèrent manifestement que le droit de tour d’échelle reconnu par la jurisprudence est un droit absolu qui leur permet d’en user à leur guise et dans les conditions qui leur conviennent ; qu’il est évident qu’il leur était plus agréable que les ouvriers passent par sa propriété plutôt que par leur cour, et que le matériel ne soit pas entreposé chez eux alors que ce droit implique que ses modalités soient les moins contraignantes possibles pour celui qui doit le supporter.

Elle ajoute que les conditions dans lesquelles les travaux ont été exécutés en vertu de l’exécution provisoire de la décision déférée prouvent que la solution qu’elle a proposée était parfaitement adaptée à la situation.

Elle conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. et M^me X, révélatrice selon elle de leur mauvaise foi.

Sur ce,

M. et M^me X ne fournissent à l’appui de leur demande en dommages et intérêts aucune preuve de la réalité d’un préjudice subi, hormis celui résultant de la nécessité de se défendre dans le présent litige, qui peut être indemnisé sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de ce qui précède, l’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Les Quatre Points Cardinaux ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et M^me X la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. La société Les Quatre Points Cardinaux sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 5 février 2021 en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Déboute M. A X et M^me B C épouse X de leur demande au titre de la procédure abusive,

Condamne la […] à verser à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la […] supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette F, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,