COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 38D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 SEPTEMBRE 2021

N° RG 19/08757

N° Portalis DBV3-V-B7D-TUW6

AFFAIRE :

A X

…

C/

SA CREDIT DU NORD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 16/05357

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fanny LE BUZULIER

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Madame A X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

95130 FRANCONVILLE-LA-GARENNE

2/ Monsieur C Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Fanny LE BUZULIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 – N° du dossier 19069

APPELANTS

****************

SA CREDIT DU NORD

N° SIRET : 456 504 851

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20038

Représentant : M^e Marie-claude REGNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0299

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame

Marie José BOU, président et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Le 21 mars 2012, M. C Z et M^me A X ont conclu avec la société Batimes HM un contrat de construction d’une maison individuelle sur un terrain précédemment acquis à cette fin situé […] à Juziers (78), au prix forfaitaire de 171 500 euros comportant le coût du bâtiment à construire, la coordination et le suivi de travaux.

L’acquisition du terrain et l’opération de construction ont été financées au moyen de deux prêts contractés le 23 mai 2012 auprès de la banque Crédit du Nord :

un crédit-relais d’un montant de 142 000 euros sur une durée de douze mois,

♦

un crédit immobilier d’un montant de 174 500 euros, au taux nominal de 4,10 %, remboursable sur une durée de 240 mois après une franchise partielle de 12 mois.

♦

Après une première demande rejetée, le permis de construire a été accordé aux consorts X-Z 1^e 21 février 2013 et, selon déclaration d’ouverture de chantier du 6 mars 2013, le chantier a été déclaré ouvert le 23 février 2013.

Confrontés à la défaillance du constructeur et l’absence de garantie de livraison, les consorts X-Z, par requête du 2 juillet 2014, ont saisi le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie d’une demande tendant à obtenir la suspension, pendant 24 mois, de leurs obligations de remboursement du prêt. Par ordonnance du 25 novembre 2014, il a été fait droit à cette demande.

Par acte du 13 janvier 2015, les consorts X-Z ont assigné la société Crédit du Nord, la société Batimes HM et son assureur responsabilité civile professionnelle en référé-expertise devant le tribunal de grande instance de Versailles afin de faire constater et chiffrer les désordres et malfaçons affectant l’ouvrage.

Par ordonnance du 26 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a fait droit à cette demande d’expertise et commis M. Y pour y procéder.

Sur l’appel de la société Crédit du Nord et par un arrêt du 14 avril 2016, après avoir débouté la banque de sa demande tendant à être mise hors de cause, la cour d’appel de Versailles a confirmé 1'ordonnance entreprise.

Parallèlement, le 19 octobre 2015, les consorts X-Z, sans attendre le dépôt du rapport d’expertise, ont assigné devant le tribunal de grande instance de Versailles la société Crédit du Nord et la société Batimes HM, prise en la personne de son mandataire ad hoc, maître Lessertois afin de les voir condamner à réparer leurs préjudices.

Le 21 septembre 2016, les consorts X-Z ont assigné la société Crédit du Nord en référé d’heure à heure devant le président du tribunal de grande instance de Pontoise afin de solliciter la suspension du contrat de prêt immobilier que la banque leur avait consenti. Par ordonnance du 18 novembre 2016, le juge des référés a suspendu l’exécution du contrat de prêt pour une durée d’un an, le paiement des mensualités devant reprendre le 1^er janvier 2018.

Par conclusions d’incident du 29 septembre 2016, les consorts X-Z ont saisi le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Versailles de cette même demande. Par ordonnance du 7 mars 2017, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande incidente des consorts X-Z et les a condamnés au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— condamné la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que l’indemnité ainsi allouée sera répartie entre ses créanciers à concurrence de 72,29 % pour M^me X et 27,71 % pour M. Z,

— débouté M. Z et M^me X de leurs plus amples demandes indemnitaires,

— condamné la société Crédit du Nord aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

— condamné la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 19 décembre 2019, M^me X et M. Z ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 31 août 2020, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

retenu la faute contractuelle du Crédit du Nord,

♦

dit que la somme à laquelle est condamnée le Crédit du Nord portera intérêt au taux légal à compter du jugement,

♦

dit que l’indemnité allouée sera répartie entre ses créanciers à concurrence de 72,29% pour M^me X et 27,71 % pour M. Z,

♦

condamné la société Crédit du Nord aux dépens de l’instance, en ce compris, les frais d’expertise judiciaire,

♦

condamné la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

♦

ordonné l’exécution provisoire.

♦

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X la somme de 200 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

♦

débouté M. Z et M^me X de leurs plus amples demandes indemnitaires,

♦

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

♦

Statuant à nouveau sur ces chefs :

— juger l’appel incident du Crédit du Nord abusif et dilatoire,

— arbitrer les dépens et les frais d’expertises depuis l’assignation en référé expertise et 'jusqu’au fond',

— juger que sur les dommages intérêts perçus par M. Z, il sera 'fait droit de 23 243 euros HT à M^me X, pour l’avance qu’elle lui a accordée pour rembourser une partie de la quote-part du prêt de M. Z',

— condamner la société Crédit du Nord à verser à M. Z et M^me X, solidairement, (selon la répartition susvisée 72,29 % X / 27,71 % Z) les sommes de :

399 990 euros TTC (soit 333 325 euros HT) au titre du préjudice matériel pour la démolition et reconstruction de leur pavillon à réactualiser selon l’indice BT01 du coût de la construction,

♦

2 400 euros TTC (soit 2 000 euros HT) au titre des frais énergétiques nécessaires à la reconstruction à réactualiser selon l’indice BT0I du coût de la construction,

♦

5 640 euros TTC (soit 4 700 euros HT) au titre du préjudice matériel pour la réparation de la barrière à réactualiser selon l’indice BT0I du coût de la construction,

♦

190 614 euros TTC (soit 158 845 euros HT) de pénalités de retard au titre du trouble de jouissance, du 7 septembre 2013 au 7 septembre 2020 (à parfaire),

♦

50 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

♦

8 862 euros TTC (soit 7 385 euros HT) au titre du préjudice financier pour frais d’urbanisme inutile,

♦

15 268 euros TTC aux titres des dépens et 'frais d’expertises manquants',

♦

10 000 euros HT d’amende pour appel incident abusif et dilatoire au titre de l’article 559 du code de procédure civile.

♦

— condamner la société Crédit du Nord à verser à M^me X seule :

15 081 euros TTC (soit l2 567,50 euros HT) au titre du préjudice financier pour majorations bancaires (indus pour la période écoulée entre le mois de septembre 2014 et le mois de décembre 2015),

♦

36 000 euros TTC (soit 30 000 euros HT) au titre du préjudice commercial.

♦

— dire que toutes ces sommes seront actualisées selon l’indice du coût de la construction BT01 en vigueur à la date du 'jugement’ à intervenir,

— dire que toutes ces sommes se verront appliquer le taux de TVA en vigueur au moment du 'jugement’ à intervenir,

— juger que toutes ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation en référé, outre mise en oeuvre de l’anatocisme (capitalisation des intérêts '1154 CC').

En tout état de cause :

— condamner la société Crédit du Nord à verser à M. Z et M^me X solidairement, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Crédit du Nord aux entiers dépens de l’appel.

Par dernières écritures du 15 avril 2021, la société Crédit du Nord demande à la cour de :

— rejeter les pièces illisibles communiquées au visa adverse sous les n°15, 16, 41 à 43 et 17 qui ne correspond pas à l’intitulé du bordereau,

— recevoir le Crédit du Nord en son appel incident et l’y dire bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris, les consorts X/Z étant irrecevables à arguer d’une faute du Crédit du Nord :

• sur la base d’une requalification du contrat de la société Batimes HM, cette demande n’ayant pas été dévolue par les appelants à la cour, le jugement entrepris ne statuant pas sur la nature du contrat, la société Batimes HM n’ayant pas été intimée et le dispositif des conclusions des appelants ne l’évoquant pas,

• pour non-respect de ses conditions générales du prêt, cette demande n’ayant pas été dévolue par les appelants à la cour et n’étant pas, non plus, évoquée dans le dispositif de leurs conclusions.

— au fond, infirmer le jugement entrepris les consorts X/Z n’étant pas fondés :

en leur demande de requalification du contrat, le banquier n’étant tenu qu’à un contrôle formel excluant toute immixtion dans les affaires de son client et toute requalification du contrat 'à réclamer l’indemnisation de leur préjudice irrecevables à arguer d’une faute du Crédit du Nord',

♦

à revendiquer une faute contractuelle de la banque au titre du non-respect des conditions générales du prêt ou du décaissement des fonds, la banque s’étant conformée à l’article 3-2 de ses conditions générales prévoyant le décaissement des fonds en fonction de la nature du contrat dénommé CCMI sans fourniture de plan,

♦

ni à demander l’indemnisation d’un préjudice dont ils sont à l’origine causale :

♦

' pour s’être dispensés de faire réaliser une étude des sols vivement recommandée par le Maire en présence de terrains mouvants qui a provoqué ce qu’ils qualifient de 'ruine’ du bâtiment construit,

' pour avoir signé le compromis de vente de leur terrain et le CCMI avec le constructeur sans s’être assurés du financement de l’opération ce qui ne peut engendrer qu’une perte de chance de ne pas avoir signé un contrat comportant une garantie de livraison.

— en conséquence, les débouter de l’intégralité de leurs demandes d’indemnisation et 'd’article 700".

Plus subsidiairement sur les condamnations indemnitaires des consorts X/Z :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une indemnisation fondée sur la réclamation des appelants et non sur la seule perte de chance et réformer le jugement entrepris, cette perte de chance de ne pas contracter pouvant tout au plus être estimée à 5% du montant indemnitaire retenu par le premier juge (200 000 euros) de ne pas contracter faute pour les époux X/Z de perdre l’intégralité des sommes versées et de payer les indemnités contractuelles de résiliation.

Plus subsidiairement sur le coût des demandes indemnitaires :

— débouter les appelants de l’intégralité de leur demande d’indemnisation non justifiée et non soumise à TVA.

Sur le coût de la démolition/reconstruction (333 325 euros HT) :

— rejeter les demandes indemnitaires des consorts X/Z qui constituent un enrichissement personnel et infirmer le jugement en ce qu’il a partiellement retenu une telle indemnisation.

Sur les frais d’urbanisme (7 385 euros HT) :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande non fondée.

Sur l’exigibilité des échéances du crédit immobilier :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande non fondée.

Sur le préjudice de jouissance : les indemnités de retard (158 845 euros HT) :

— rejeter les demandes indemnitaires des consorts X/Z à ce titre faute de lien causal et faute de justifier d’un préjudice de jouissance démontré.

Sur le préjudice moral (50 000 euros HT) :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande non fondée.

Sur le préjudice commercial (30 000 euros HT) :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande non fondée.

Sur le remboursement des intérêts intercalaires (12 567,50 euros HT) :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande non fondée.

Sur les autres demandes indemnitaires :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ces demandes non fondées et sans lien causal,

— condamner M. Z et M^me X à payer au Crédit du Nord la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z et M^me X aux entiers dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2021.

SUR QUOI

Sur les pièces

Le Crédit du Nord demande à la cour de rejeter des débats les pièces illisibles communiquées au visa adverse sous les n°15, 16, 41 à 43 et la pièce n°17 qui ne correspond pas à l’intitulé du bordereau.

Les pièces 15 et 16 sont effectivement illisibles, elles seront écartées des débats.

La pièce 41 (plans du permis de construire) telle qu’elle est communiquée à la cour est lisible, les appelants précisant dans leur bordereau qu’ils l’ont recommuniquée car elle était au départ illisible. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter cette pièce des débats.

Les pièces 42 et 43 sont des copies de très médiocre qualité, elles ne présentent que très peu d’intérêt dans le cadre du litige, et il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

S’agissant de la pièce n°17 annoncée comme étant 'extrait-page commune p14/21 et p10/18 des offres de prêts de la banque', s’il est exact qu’elle porte seulement la pagination 14/21, la cour est à même de s’en rendre compte étant précisé que les deux contrats de prêt étant par ailleurs communiqués par les appelants et elle a pu vérifier que les deux pages de ces deux contrats sont effectivement identiques. Il n’y a donc pas lieu de déclarer cette pièce irrecevable.

Sur le fond

Les appelants ont acquis leur terrain le 21 juin 2012 au prix de 130 000 euros. L’acte de vente cite le coût global de l’opération, de 329 573 euros, se composant de 130 000 euros (terrain), 9 900 euros (frais d’acte), 186 500 euros (travaux de construction) et 3 173 euros (coût du cautionnement par le Crédit Logement). L’acte précise que le financement est assuré, notamment, à hauteur de 174 500 euros par un prêt Libertimmo consenti par le Crédit du Nord aux co-acquéreurs et, à hauteur de 142 000 euros par un prêt relais consenti par le Crédit du Nord à M^me X.

Le tribunal a rappelé les dispositions applicables aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plans et sans fourniture de plans.

Il a constaté que ces dispositions d’ordre public font notamment obligation au constructeur de souscrire une garantie de livraison, qu’il s’agisse d’une opération de construction avec plans ou sans plans, que cette garantie couvre le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Il a précisé que le contrat de construction avec fourniture de plans était plus rigoureusement encadré que le contrat de construction sans fourniture de plans et ce, dans un objectif de protection du maître de l’ouvrage profane ; que, notamment, dans le cadre d’un contrat de construction avec fourniture de plans, le banquier prêteur devenait un véritable acteur de l’opération de construction, et avait l’obligation de veiller à la régularité du contrat en vérifiant son contenu et en subordonnant la mise à disposition des fonds à la justification de la souscription, par le constructeur, d’une garantie de livraison.

Il a ajouté que, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public des textes, l’opération de construction et les contrats de crédit qui y sont attachés sont régis par la convention des parties qui, en vertu de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, a force obligatoire et que les stipulations confuses, équivoques ou ambiguës, s’interprètent, le cas échéant,

selon les règles d’interprétation énoncées par les articles 1156 et suivants de ce même code.

En application de ces principes, le tribunal a cité les conditions générales applicables aux deux prêts souscrits, qui constituent la loi des parties, et notamment l’article 3.1 qui énonce que la mise à disposition des fonds ne peut intervenir qu’après la remise au prêteur de la garantie de livraison, tandis que l’article 3.2 prévoit un déblocage des fonds au fur et à mesure de l’état d’avancement du chantier, sur présentation des factures acquittées et de l’accord de l’emprunteur.

Les premiers juges ont considéré que ces énonciations, susceptibles d’équivoque, devaient s’interpréter en faveur des emprunteurs, dès lors que ces derniers se sont contentés de souscrire aux contrats rédigés par la banque, et que, compte tenu de l’articulation des contrats, ces stipulations devaient être comprises comme relatives à deux phases successives :

— une première phase dite de 'mise à disposition des fonds’ au profit de l’emprunteur est subordonnée à la remise à l’établissement bancaire de l’attestation de la garantie de livraison souscrite par le constructeur ; la remise de l’attestation de garantie de livraison est ainsi érigée en condition suspensive de la délivrance des fonds prêtés. Cette condition suspensive étant réalisée, la banque doit tenir à la disposition de l’emprunteur les fonds prêtés.

— puis, une seconde phase, dite de 'déblocage des fonds', dont l’article 3.2 des conditions générales a pour objet de définir les modalités en prévoyant que les fonds seront libérés directement entre les mains des différents intervenants à la construction, sur présentation des factures visées par l’emprunteur et sur accord de ce dernier.

En d’autres termes, le tribunal a jugé que le déblocage des fonds ne pouvait intervenir que sur remise de factures visées par l’emprunteur, et sur son accord écrit, la condition suspensive de remise de l’attestation de garantie de livraison ayant été préalablement accomplie.

En conclusion, le tribunal a considéré qu’en libérant 167 125,78 euros destinés à l’opération de construction litigieuse, sans être en possession de l’attestation de garantie de livraison érigée par les parties en condition suspensive de la mise à disposition des fonds, la banque avait commis une faute contractuelle génératrice de responsabilité, et ce, indépendamment de la nature juridique de l’opération de construction, dont la qualification est indifférente en l’espèce.

Aux termes d’un argumentaire quelque peu confus, le Crédit du Nord fait valoir que les appelants sont irrecevables à arguer d’une faute de sa part :

— sur la base d’une requalification du contrat de la société Batimes HM, cette demande n’ayant pas été dévolue par les appelants à la cour, le jugement entrepris ne statuant pas sur la nature du contrat, la société Batimes HM n’ayant pas été intimée et le dispositif des conclusions des appelants ne l’évoquant pas ;

— pour non respect des conditions générales du prêt, cette demande n’ayant pas été dévolue par les appelants à la cour et n’étant pas, non plus, évoquée dans le dispositif de leurs conclusions.

Contrairement à ce que soutient le Crédit du Nord, les appelants sont recevables en leur appel consistant à obtenir une indemnisation supérieure à celle que leur a allouée le tribunal. Peu importent en effet les arguments qu’ils développent au soutien de leurs prétentions, étant d’ailleurs observé que s’ils consacrent de longs développements à la nature du contrat de construction, ils adoptent également l’analyse du tribunal qui a retenu une faute sur la base des seules dispositions des contrats

de prêt, étant rappelé que le dispositif du jugement attaqué ne comporte aucune mention spécifique sur la faute de la banque.

Les moyens nouveaux développés en appel au soutien de la mise en cause de la responsabilité de la banque et les nouveaux moyens sont recevables en appel.

La cour est donc bien saisie de la question de la faute du Crédit Nord, ne serait-ce que par l’appel incident de ce dernier, en sorte qu’aucune des demandes des appelants ne saurait être déclarée irrecevable.

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; il convient en conséquence de confirmer l’analyse au terme de laquelle ils ont retenu une faute de la banque.

Les appelants soutiennent que s’ils avaient bénéficié de la garantie de livraison, ils auraient été en mesure d’obtenir la réparation des chefs de préjudices suivants :

— tous les éventuels dépassements de prix entraînés par la défaillance du constructeur initial

— les travaux de démolition et reconstruction prévus à l’avenant du CCMI et de réfection des abords

— le paiement des pénalités de retard 'à l’aune du trouble de jouissance de la construction'

— le paiement de toutes les pertes financières

— le paiement du préjudice moral.

Ils prétendent que tous ces troubles subsistent encore aujourd’hui.

Ils considèrent qu’en les déboutant de leurs demandes en réparation des préjudices, sans répondre au moyen de leurs conclusions, en faisant valoir un enrichissement sans cause totalement infondé et en se basant uniquement sur le coût de la construction initiale, le jugement rendu est entaché d’une violation de l’article 455 du code de procédure civile, ensemble d’une violation par refus d’application des articles 1382 et 1134, devenu 1103 du code civil, et d’une violation des dispositions d’ordre public qui régissent le CCMI, les articles L-231-1 à L-231-11 du CCH.

En conséquence, ils font valoir que le Crédit du Nord doit répondre de toutes les pertes qu’ils ont subies et des gains dont ils ont été privés.

Le Crédit du Nord indique à titre principal que le jugement doit être infirmé en ce qu’il aurait dû retenir une simple perte de chance de ne pas contracter, qui peut être fixée à 5% de l’indemnité allouée, soit 5% de 200 000 euros. Il reproche aux appelants :

— de ne pas avoir prévu sérieusement le financement de la construction de leur maison avant de signer le contrat de construction

— d’avoir manqué de rigueur dans les paiements leur incombant puisqu’ils ont accepté de payer la quasi-totalité du prix convenu alors que l’ouvrage n’était même pas hors d’eau

— de s’être délibérément dispensés de faire réaliser une étude de sol pourtant vivement recommandée par le maire dans l’arrêté de permis de construire eu égard aux mouvements de terrain constatés dans le secteur,

et considère qu’ils ont ainsi commis des fautes dont ils ne peuvent faire supporter les conséquences à la banque.

Il sollicite en tout état de cause la confirmation du jugement s’agissant du rejet de toutes les autres demandes indemnitaires formées par les appelants.

***

S’agissant du préjudice généré par la faute de la banque, le tribunal a jugé que le déblocage anticipé des fonds, en l’absence de remise de l’attestation de garantie de livraison comme prévue dans le contrat de prêt, avait conduit les consorts X Z, maître de l’ouvrage, à supporter les conséquences de l’absence de cette garantie. Selon les premiers juges, il en est résulté que les surcoûts liés à l’achèvement des travaux, qui auraient été couverts par la garantie de livraison, constituent un préjudice matériel, direct et certain, imputable à la banque, ouvrant droit à réparation, étant rappelé que la garantie de livraison ne peut porter que sur les travaux prévus au contrat et non sur des travaux supplémentaires.

Le contrat de construction de maison individuelle, régi par la loi du 19 décembre 1990, prévoit à la charge du constructeur l’obligation de fournir une garantie de livraison à prix et délai convenus, cette obligation existant tant dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans que dans le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans.

Au titre de ses obligations, le garant doit notamment prendre à sa charge, en cas de défaillance du constructeur, le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage mais également à la levée des réserves qui pourraient être exprimées lors de la réception des travaux.

En dehors de cette obligation particulière qui vise à assurer au maître de l’ouvrage accédant, la bonne réalisation au prix convenu de la construction envisagée, le législateur y a ajouté un élément complémentaire de protection de l’accédant tenant à l’obligation du garant de prendre en charge les pénalités de retard prévues dans le contrat de construction de maison individuelle en cas de retard dans la livraison de l’ouvrage.

Le Crédit du Nord ne saurait reprocher aux appelants d’avoir signé le contrat de construction avant les contrats de prêt, cette chronologie n’ayant aucune incidence sur la faute de la banque.

S’il est exact que les appelants ont fait libérer des fonds correspondant à 95% du coût du marché, il ne résulte pas du rapport d’expertise que la construction n’en était pas formellement à ce stade mais que les travaux étaient affectés de nombreuses malfaçons. Les appelants n’ont pas commis de faute en débloquant les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Enfin, s’agissant de l’étude de sol, les appelants, profanes en matière de construction qui avaient confié à un professionnel du bâtiment le soin d’édifier leur maison ne sauraient se voir reprocher de ne pas avoir fait procéder à cette investigation, étant observé que ce point n’a aucune incidence sur l’existence de la faute de la banque et ne pouvait avoir éventuellement d’incidence que sur le coût de l’achèvement de l’ouvrage.

La faute de la banque a privé les appelants d’une chance de bénéficier d’une garantie de livraison que la cour estime à 90 % des sommes dont ils auraient pu bénéficier.

S’agissant du coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, l’expert l’a évalué, sur la base du devis Adeniz, à la somme de 303 325 euros, après déduction justifiée du coût des fondations profondes (30 000 euros HT), avec micro-pieux de 10 à 20 mètres, qui n’étaient pas prévues dans le marché d’origine qui prévoyait des pieux de 5 mètres.

Le tribunal, à raison, a tenu compte des points suivants :

— les murs en briques rouges ont été chiffrés à hauteur de 6 077,50 euros par la société Adeniz alors que le devis initial prévoyait des murs en parpaings creux,

— une porte de garage basculante a été chiffrée à 1 299,50 euros, alors que le marché initial prévoyait un store déroulant,

— l’installation de fenêtres en aluminium, aux lieu et place des fenêtres en PVC initialement prévues, dont le prix est bien moindre (de l’ordre de 70%),

— l’installation d’un ballon d’eau chaude thermodynamique, pour un prix de 1 933,85 euros, qui n’était pas prévu dans le marché initial,

— certains équipements tels que la chaudière (chiffrée à 5 013,50 euros) et la porte d’entrée (3 431 euros) ont d’ores et déjà été facturés et livrés, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’en recomptabiliser le coût dans les travaux d’achèvement.

Le tribunal a, par ailleurs, considéré que certaines prestations équivalentes donnaient lieu à un chiffrage sans commune mesure; tels que les revêtements de sols, initialement chiffrés à 10 euros le m², que la société Adeniz a estimé à 35 euros le m²

Toutefois, l’expert judiciaire a expliqué le différentiel considérable entre le coût de la reconstruction et le coût du marché initial (171 500 euros) par le fait que ce dernier aurait été sous-estimé, et la cour ne dispose pas d’éléments techniques objectifs permettant de contester l’avis de l’expert, rompu aux évaluations.

Dans ces conditions, il sera retenu que le coût de l’achèvement de la construction s’établit à la somme de 300 000 euros.

Le préjudice subi s’analysant en une perte de chance évaluée à 90%, ce chef de préjudice sera fixé à la somme de 270 000 euros qui sera actualisée selon l’indice BT 01 du coût de la construction de la date de l’expertise à la date du jugement, comme le sollicitent les appelants. De nature indemnitaire, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement. Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

S’agissant du préjudice qualifié de 'préjudice de jouissance à l’aune des pénalités de retard’ par les appelants, ces derniers sollicitent la somme de 190 614 euros TTC, soit 62,17 euros/jour de retard du 7 septembre 2013 jusqu’au 7 septembre 2020 (prix de 186 500 euros /3000 selon l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation).

La banque rappelle que le délai d’exécution des travaux était de 12 mois à compter du 21 mars 2014 et non du 7 septembre 2013, le premier permis de construire ayant été annulé. Elle indique que le prix convenu était de 171 500 euros (et non pas 186 500 euros comme soutenu par les appelants) et que l’indemnité de retard ne peut, aux termes des dispositions de l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation, être fixée à un montant inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard, en sorte que la pénalité journalière serait non pas de 57,17 euros par jour de retard mais de 42,89 euros sur la base contractuelle (prévoyant une indemnité de 1/4000ème du prix).

Ainsi que l’observe à raison la banque, le prix de la construction était fixé à la somme de 171 500 euros. Le contrat de construction prévoyait une pénalité de retard de 42,89 euros représentant 1/4000ème du prix convenu par jour de retard, le délai de réalisation étant fixé à 12 mois à compter de la date d’ouverture du chantier.

Toutefois ce mode de calcul de la pénalité ne respecte pas les dispositions de l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation, selon lesquelles la pénalité ne peut être inférieure à 1/3000ème du prix.

L’indemnité de retard s’établissait donc en l’espèce à la somme de 57,17 euros par jour de retard. Il n’y a pas lieu d’appliquer le moindre taux de TVA sur cette somme.

La banque ne saurait supporter les conséquences du fait qu’à la date du 7 septembre 2020, la maison n’était toujours pas livrée, cette situation ne présentant pas de lien de causalité directe avec sa faute, laquelle n’est à l’origine que d’une perte de chance pour les appelants de percevoir une indemnisation de la part du garant de livraison du fait du retard dans l’achèvement de la construction.

Le chantier a été déclaré ouvert une première fois le 7 septembre 2012, mais les appelants savent parfaitement que le permis de construire ayant été annulé, une nouvelle déclaration d’ouverture de chantier a été établie le 5 mars 2013 faisant état d’une ouverture du chantier le 23 février 2013.

Le délai de réalisation expirait donc le 23 février 2014.

Les appelants ont fait intervenir leur assureur dès le mois de mai 2014 pour constater les désordres affectant les travaux inachevés. Si un garant de livraison était intervenu, un délai de 18 mois aurait été nécessaire pour démolir la construction existante et achever le nouvel ouvrage.

Le retard de livraison peut donc être estimé à 645 jours (achèvement possible avec intervention d’un garant le 30 novembre 2015 au lieu du 23 février 2014).

Sur la base prédéfinie de 57,17 euros/jour, ce retard aurait donné lieu à réparation à hauteur de 36 875 euros.

La perte de chance de 90% conduit à allouer aux appelants la somme de 33 188 euros. Cette somme, de nature indemnitaire, produira intérêts au taux légal à compter du jugement. Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément à la demande des consorts E Z, les indemnités seront réparties entre M^me X et M. Z à concurrence de 72,29% pour la première et de 27,71% pour le second.

La motivation du tribunal sera adoptée sans réserve par la cour s’agissant du rejet des demandes formées par les appelants du chef des frais énergétiques, du coût de réparation d’une barrière, des

frais d’urbanisme, du préjudice moral, du préjudice commercial et du trop versé d’intérêts intercalaires.

En appel, les consorts X Z demandent la condamnation du Crédit du Nord à leur payer la somme de 15 268 euros au titre des 'dépens et frais d’expertises manquants'.

Il apparaît justifié que le coût des sondages et audit structurel de l’ouvrage, demandés par l’expert et financés par les appelants, soient mis à la charge du Crédit du Nord, considérant qu’ils s’intègrent à l’expertise judiciaire. Au vu des factures produites (pièces 67 et 68), le Crédit du Nord sera condamné à payer aux appelants la somme de 7 416 euros (1 620 x 2 + 4 176). Le surplus des demandes formées par les appelants n’est pas justifié, la pièce n°69 qui comprend plusieurs factures d’huissier ne permet pas de vérifier que les frais qui y figurent sont bien relatifs à la présente instance.

Les appelants seront déboutés de leur demande tendant à voir la cour prononcer une amende civile de 10 000 euros à l’encontre du Crédit du Nord pour appel incident abusif et dilatoire, aucun abus et aucune faute n’étant caractérisées à l’encontre de la banque.

Dans le dispositif de leurs conclusions, les appelants demandent à la cour de 'juger que sur les dommages intérêts perçus par M. Z, il sera fait droit de 23 243 euros HT à M^me X, pour l’avance qu’elle lui a accordée pour rembourser une partie de la quote-part du prêt de M. Z'.

Telle que formulée, cette demande ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu d’y répondre.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel, le Crédit du Nord sera condamné aux dépens y afférents et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les pièces n°15 et 16 communiquées par M. Z et M^me X.

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les pièces n° 17 et 41 à 43.

Déclare recevables les demandes de M. Z et M^me X.

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— débouté M. Z et M^me X de leurs demandes au titre des pénalités de retard.

Le confirme en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant :

Condamne la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X les sommes de :

—  270 000 euros, au titre du coût d’achèvement de l’ouvrage, qui sera actualisée selon l’indice BT 01 du coût de la construction de la date de l’expertise à la date du jugement

—  33 188 euros au titre des pénalités de retard

—  7 416 euros au titre des dépenses nécessitées par l’expertise judiciaire.

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Dit que les indemnités seront réparties entre M^me X et M. Z à concurrence de 72,29% pour la première et de 27,71% pour le second.

Rejette toutes les autres demandes indemnitaires de M. Z et M^me X et leur demande de prononcé d’une amende civile.

Condamne la société Crédit du Nord à payer à M. Z et M^me X la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne la société Crédit du Nord aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,