COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 MARS 2022

N° RG 20/05812

N° Portalis DBV3-V-B7E-UFKV

AFFAIRE :

S.C.I. VILLA HANAE & JAD

C/

Y X

Décision déféré à la cour : Jugement rendu le 12 Novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire Instance de Nanterre

N° Chambre : 7

N° RG : 18/09071

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Yassine MAHARSI de la SELARL MY ASSOCIES

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. VILLA HANAE & JAD

N° SIRET : 830 764 551

[…]

[…]

Représentant : M^e Yassine MAHARSI de la SELARL MY ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0144 – N° du dossier 11245

Représentant : M^e Magdeleine LECLERE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 004803

Représentant : M^e Y-francis BERNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0849

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie José BOU, président et Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT, FAITS ET PROCÉDURE

La société Villa Hanae et Jad expose avoir acquis un terrain situé 30 rue de l’avenir à Clichy et déposé une demande de permis de construire le 3 août 2017 qui lui a été accordé le 3 octobre 2017.

M. Y X est propriétaire d’un appartement en duplex, situé […]. Il a estimé le permis de construire illégal pour avoir accordé des dérogations injustifiées aux règles

d’urbanisme et au PLU.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 novembre 2017, adressé à la mairie et dénoncé le même jour à la société Villa Hanae et Jad, M. X, avocat de profession, a formé un recours gracieux contre l’arrêté ayant accordé ledit permis, mandatant le cabinet Lege Fori en partenariat avec le cabinet X et Associés, aux fins de l’assister dans cette procédure. Ce recours gracieux a été rejeté implicitement faute de réponse de la mairie dans le délai de 2 mois.

Le 17 janvier 2018, M. X a rencontré la société Villa Hanae et Jad, chaque partie étant assistée

d’un conseil.

Le 8 mars 2018, M. X a saisi le tribunal administratif de Paris d’un recours contentieux et informé, par lettre recommandée du 13 mars 2018, la société Villa Hanae et Jad de cette action.

Le 15 mars 2018, le président du tribunal administratif de Paris s’est déclaré incompétent au profit du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, auquel le dossier a été transmis.

M. X expose qu’informée de ce recours, la société Villa Hanae et Jad a repris attache avec lui pour lui proposer une indemnité forfaitaire et transactionnelle de 95 000 euros en contrepartie de sa renonciation à tout recours contentieux contre le permis de construire et à toute action en réparation de ses préjudices nés de l’édification de l’immeuble.

La société Villa Hanae et Jad a établi un chèque du montant de l’indemnité le 15 mai 2018, le protocole a été régularisé le 22 mai 2018, et M. X a reçu le chèque établi le 23 mai 2018.

Le 1er juin 2018, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la requête de

M. X au motif qu’elle était manifestement irrecevable compte tenu de la tardiveté avec laquelle il l’avait notifiée à la commune de Clichy.

L’enregistrement du protocole a été réalisé le 6 juin 2018.

Le 8 juin 2018, M. X se désistait de son recours administratif.

L’immeuble litigieux est devenue la propriété de la société Clichy Avenir.

Par acte du 17 septembre 2018, la société Villa Hanae et Jad a assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir constater l’existence d’un dol ayant vicié son consentement au protocole transactionnel signé entre eux le 22 mai 2018.

Par jugement du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- dit que la société Villa Hanae et Jad a qualité à agir en nullité du protocole transactionnel conclu le

22 mai 2018 et enregistré le 6 juin 2018,

- dit que la société Villa Hanae et Jad est irrecevable à se prévaloir de l’irrecevabilité du recours administratif intenté par M. Y X à l’encontre de l’arrêté du 3 octobre 2017 du maire de

Clichy-sur-Seine,

- débouté la société Villa Hanae et Jad de l’ensemble de ses demandes principales et additionnelles,

- condamné la société Villa Hanae et Jad aux dépens avec recouvrement direct, et à payer à M.

X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par acte du 24 novembre 2020, la société Villa Hanae et Jad a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 26 juillet 2021, de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

• a dit qu’elle est irrecevable à se prévaloir de l’irrecevabilité du recours administratif intenté par M. Y X à l’encontre de l’arrêté du 3 octobre 2017 du maire de Clichy-sur-Seine, l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes principales et additionnelles,•

• l’a condamnée aux dépens, avec recouvrement direct, et à payer à M. X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- juger qu’elle est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

- constater qu’elle est l’unique signataire et partie au protocole d’accord du 22 mai 2018 avec M.

X,

- juger que son action est parfaitement recevable en ce qu’elle a qualité à agir en nullité du protocole

d’accord du 22 mai 2018,

A titre principal,

- constater l’existence d’un dol causé par les man’uvres dolosives de M. X,

- juger que le protocole d’accord du 22 mai 2018 est entaché de nullité,

- condamner M. X à lui restituer la somme de 95 000 euros, indûment versée sur le fondement du protocole transactionnel contesté, outre les intérêts au taux légal,

- condamner M. X à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- condamner M. X à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice financier,

A titre subsidiaire,
- constater l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation au sein du protocole

d’accord transactionnel du 22 mai 2018,

- constater le caractère illusoire de la contrepartie à l’obligation de la société Villa Hanae et Jad au sein du protocole d’accord transactionnel du 22 mai 2018,

- juger que le protocole d’accord du 22 mai 2018 est entaché de nullité,

- condamner M. X à lui restituer la somme de 95 000 euros, indûment versée sur le fondement du protocole transactionnel contesté, outre les intérêts au taux légal,

En tout état de cause,

- condamner M. X à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

- débouter M. X de l’ensemble de ses demandes.

Par dernières écritures du 14 mai 2021, M. X demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la société Villa Hanae et Jad avait qualité à agir en nullité du protocole transactionnel en date du 22 mai 2018,

- en conséquence, déclarer irrecevable l’appelante en toutes ses prétentions,

- en toute hypothèse, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit irrecevable la société Villa

Hanae et Jad à se prévaloir de l’irrecevabilité du recours administratif introduit par M. X à

l’encontre de l’arrêté du 3 octobre 2017,

- confirmer le jugement pour le surplus et en tout état de cause, déclarer mal fondée la société Villa

Hanae et Jad en son appel ainsi qu’en toutes ses prétentions concernant la nullité du protocole transactionnel du 22 mai 2018 et ses demandes indemnitaires et la débouter de l’ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Villa Hanae et Jad à payer à M. X une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et, y ajoutant, condamner la société Villa Hanae et Jad à payer à M. X la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2021.

SUR QUOI LA COUR

Sur la recevabilité des demandes de La société Villa Hanae & Jad
Le tribunal a à bon droit rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée par M.

X au motif que s’il était exact que l’acquéreur du terrain constructible bénéficiait de la renonciation de M. X à toute action et que la société Villa Hanae & Jad avait été dédommagée par l’acquéreur de l’indemnité versée à M. X en exécution du protocole litigieux, il n’en demeurait pas moins que l’action en nullité de ce protocole sur le fondement d’un vice du consentement était réservée à celui dont le consentement avait été vicié et ne pouvait faire l’objet

d’une transmission à titre particulier.

Il est en effet de principe que la nullité d’une convention sur le fondement du dol ne peut être demandée que par celui dont le consentement a été vicié. Si l’action est transmissible aux ayants cause universels, elle ne l’est pas au profit d’un ayant droit à titre particulier comme l’acquéreur du bien.

Les moyens développés par M. X qui conteste la qualité à agir de la société Villa Hanae & Jad ne sont pas de nature à modifier ces règles.

Le rejet de la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir sera en conséquence confirmé.

Devant la cour, M. X oppose également une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, la société Villa Hanae & Jad ayant cédé la créance qu’elle détenait par laquelle M. X A

à toute action à son encontre s’agissant du permis de construire du 3 octobre 2017.

Jad et la société Clichy Avenir, le 31 octobre 2018, la première avait déjà assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Nanterre, étant rappelé que c’est au moment de la délivrance de

l’assignation que s’apprécie l’intérêt à agir de son auteur.

Il y a lieu de juger que la société Villa Hanae & Jad, la cédante de la créance, a conservé l’intérêt à agir en nullité du contrat dont procède cette créance.

La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera donc rejetée.

Sur la nullité du protocole d’accord pour dol

Le tribunal, après avoir rappelé les dispositions des articles 2042, 2045 et 2048 du code civil régissant la transaction, a relevé que, outre le paiement de la somme de 95 000 euros, la société Villa

Hanae & Jad A à 'toutes réclamations, instance ou action principale ou reconventionnelle envers M. Y X, née ou à naître ayant pour cause ou objet directement ou indirectement les faits ou actes visés dans la présente transaction'. Il a jugé qu’en soutenant que l’action de M.

X contre le permis de construire constituant le motif de la transaction examinée, était factice, la société Villa Hanae & Jad contrevenait à la concession souscrite aux termes du protocole et se trouvait dès lors irrecevable à le faire.

La société Villa Hanae & Jad affirme en substance que M. X a usé de man’uvres frauduleuses

à son égard afin de la déterminer à conclure un protocole transactionnel, lui permettant ainsi de lui soutirer des fonds. Elle rappelle que M. X est avocat et donc au fait des règles de droit applicables en l’espèce. Elle soutient qu’il n’a pas hésité à saisir le tribunal administratif d’un recours contentieux contre la décision du maire de la commune de Clichy tout en négociant concomitamment le versement d’une somme d’argent et qu’il a multiplié les procédures abusives dont il savait qu’elles

n’aboutiraient pas dans l’unique but de contraindre la société Villa Hanae & Jad à lui verser des fonds au titre d’un préjudice inexistant.

La société Villa Hanae & Jad soutient que M. X n’a pas pris le soin de notifier à la commune de Clichy La Garenne dans le délai de 15 jours son recours contentieux, rendant celui-ci manifestement irrecevable. Elle souligne qu’alors qu’il savait son recours irrecevable, M. X a tenté de couvrir son stratagème par la rédaction d’un mémoire en désistement d’instance et d’action en date du 8 juin 2018 soit postérieurement à l’ordonnance d’irrecevabilité rendue.

L’appelante affirme que l’unique raison pour laquelle elle a versé à M. X la somme de 95 000 euros est sa renonciation à la contestation du permis de construire qu’elle avait obtenu.

L’intimé réplique qu’il est particulièrement fallacieux de soutenir que son recours devant le tribunal administratif était dépourvu de sérieux alors que les moyens d’annulation articulés à l’encontre de

l’autorisation de construire étaient avérés en raison du caractère non justifié de la dérogation aux règles du PLU. Il affirme par ailleurs qu’il ignorait que son recours serait jugé irrecevable.

Il souligne que les parties étaient toutes deux assistées d’un avocat lors de la conclusion de la transaction et que celui de la société Villa Hanae & Jad pouvait suivre l’avancement procédural de son recours devant le tribunal administratif.

Il soutient ensuite qu’il est contraire aux dispositions du protocole de soutenir comme le fait

l’appelante que la transaction avait pour seul objet de mettre un terme à la procédure dont le tribunal administratif était saisi alors que la somme de 95 000 euros l’indemnise des préjudices subis du fait de la perte d’ensoleillement et de vue et qu’il renonce à toute action à ce titre.

* * *

Il sera observé que devant le tribunal la société Villa Hanae & Jad exposait que son consentement avait été vicié par les manoeuvres et réticences dolosives qu’elle impute à M. X. Le tribunal ne pouvait donc juger comme il l’a fait sans rechercher si, comme il était soutenu, la conclusion de ce protocole avait été obtenue par dol.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que la société Villa Hanae et Jad était irrecevable à se prévaloir de l’irrecevabilité du recours administratif intenté par M. X à l’encontre de l’arrêté du

3 octobre 2017 du maire de Clichy-sur-Seine.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté

à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

Il n’est pas discuté que chaque partie était assistée de son avocat lors de la conclusion du protocole transactionnel. La pièce n°11 produite par M. X établit que le conseil de la société Villa Hanae

& Jad, M^e Remond, est notamment spécialisé en droit de l’urbanisme et de la construction.

Le protocole conclu entre les parties dispose :

' article 1 objet du protocole : Le présent protocole a pour objet de déterminer les conditions et les modalités générales de la transaction intervenue entre les parties tant en ce qui concerne le litige existant entre elles tel que rappelé ci-dessus qu’en ce qui concerne la réparation par la SCI villa HANAE & JAD du préjudice causé à Monsieur Y X du fait de l’édification ultérieure de l’immeuble litigieux dans les conditions de l’arrêté pris par Monsieur le maire de la ville de Clichy sur Seine le 3 octobre 2017 valant permis de construire.

Article 2 indemnité forfaitaire transactionnelle et définitive

En réparation du préjudice causé par la perte de vue et de luminosité de l’appartement de Monsieur

Y X, la SCI villa HANAE & JAD consent à lui verser à titre d’indemnité forfaitaire transactionnelle et définitive une somme de 95.000 €.

Article 3 renonciation et engagements réciproques

«Monsieur Y X renonce en outre à toute demande, réclamation, instance ou actions principales envers la SCI villa HANAE & JAD ou toute personne qu’elle pourrait se substituer dans ses droits au permis de construire du 3 octobre 2017 et aux éventuels modificatif de ce permis, ayant pour objet ou cause le permis de construire et tout modificatif éventuel, ne modifiant pas l’économie générale du projet notamment dans sa volumétrie et dans ces ouvertures côté cour, notamment au titre d’une quelconque indemnisation pour trouble anormal de voisinage, pour perte de vue et de luminosité de son appartement du fait de l’édification ultérieure de l’immeuble. De son côté la SCI

VILLA HANAE &JAD renonce à toute réclamation, instance ou action principale et/ou reconventionnelle envers Monsieur Y X née ou à naître ayant pour cause directement ou indirectement les faits ou actes visés dans la présente instance'.

A la simple lecture de ce protocole d’accord, un constat s’impose : il n’a pas pour seul objet le recours porté par M. X devant le tribunal administratif et le retrait de ce recours. Il vise à indemniser

M. X des préjudices nés de l’édification d’un immeuble emportant pour son propre bien une perte de vue et de luminosité. Ces préjudices sont de nature à fonder une action en indemnisation devant les juridictions civiles pour troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le logement de M. X est situé aux 3ème et 4ème étages d’un immeuble qui en compte 5. Un des murs pignons de l’immeuble dont la construction est alors envisagée, de six étages, sera situé à moins de 3 mètres des fenêtres de l’appartement de l’intimé, d’une hauteur d’environ 20 mètres.

Il importe de rappeler que le permis de construire a été 'dans un objectif de mixité sociale, conformément à l’article L.152-6 du code de l’urbanisme, accordé en dérogation des articles suivants du PLU : UC3 ' 7 prescrivant les règles relatives à l’implantation par rapport aux limites séparatives et UC3 ' 10 prescrivant les règles relatives au gabarit'. L’objet du recours exercé par M. X était notamment la motivation du permis au regard des dérogations accordées et le bien fondé de celles-ci.

M. X verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 19 septembre 2018 avant la réalisation de la construction qui permet de retenir que de son appartement il bénéficiait d’une vue dégagée et que les pièces étaient relativement claires. Les photographies annexées au permis de construire et celles réalisées par M. X alors que l’immeuble est en construction permettent de constater que la vue dont ce dernier dispose désormais est totalement obstruée par le mur pignon et qu’il en résultera nécessairement une grande baisse de luminosité de son bien.
Il est ainsi démontré que le préjudice subi par M. X est bien réel et les termes de la transaction indiquent que cette réalité est reconnue par la société Villa Hanae & Jad. Par la transaction réalisée le

22 mai 2018, c’est ce préjudice qui est indemnisé, ce qui amène M. X à se désister de son recours devant le tribunal administratif mais également à renoncer à toute action qu’il aurait pu exercer devant une juridiction civile, étant observé qu’une telle action civile n’aurait pas été dépourvue de chance de succès, dès lors que la construction, par le biais des dérogations accordées par la commune, pouvait être considérée comme occasionnant à M. X un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

C’est donc avec pertinence que M. X souligne que le protocole d’accord a un objet bien plus large que la renonciation au recours administratif puisqu’il permet à la société Villa Hanae & Jad comme à toute personne qui lui serait substituée d’être garantie contre toute action civile de M.

X pour troubles anormaux de voisinage, troubles de jouissance, perte de vue et

d’ensoleillement et toute demande d’indemnisation en rapport avec l’édification de l’immeuble litigieux. Le versement de la somme de 95 000 euros par la société Villa Hanae & Jad a donc bien une contrepartie qui n’est nullement dérisoire.

Rien ne permet par ailleurs de retenir que M. X savait que son recours serait jugé irrecevable et qu’il aurait sciemment dissimulé ce fait à la société Villa Hanae & Jad, laquelle ne peut par ailleurs soutenir que M. X aurait 'multiplié les procédures abusives’ alors qu’il n’en a initié qu’une.

Il n’est nullement démontré que M. X aurait usé de man’uvres dolosives ou frauduleuses que la société Villa Hanae & Jad, assistée de son conseil, n’aurait su déjouer. A les supposer établies, ce qui

n’est pas démontré, elles n’auraient pas en tout état de cause été déterminantes de son consentement à conclure la transaction litigieuse puisque, comme il est dit précédemment, son objet est bien plus large que la renonciation au recours administratif.

La nullité du protocole pour cause d’erreur

La société Villa Hanae & Jad soutient qu’aucune personne avisée verserait une somme de 95 000 euros au profit d’une autre personne, afin que cette dernière se désiste d’un recours irrecevable. Pour elle, l’erreur commise est dans le champs contractuel, est déterminante de son accord et excusable.

Ainsi qu’il vient d’être jugé, la société Villa Hanae & Jad n’a pas versé à M. X la somme de 95

000 euros dans le but unique de sa renonciation à contester le permis de construire puisque le protocole indique qu’elle est versée en réparation du préjudice causé par la perte de vue et de luminosité de l’appartement de M. X, préjudice dont il a été jugé qu’il était bien réel.

La société Villa Hanae & Jad n’est donc pas fondée à invoquer une erreur ayant vicié son consentement puisqu’elle a reconnu que la construction est à l’origine d’un préjudice causé au bien de

M. X, ce qui n’est nullement incompatible avec un permis de construire régulièrement délivré.

Pour ces motifs se substituant à celui retenu par le tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formées par la société Villa Hanae & Jad, le mérite des demandes accessoires en indemnisation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral étant nécessairement subordonné au mérite de sa demande principale tendant à la nullité du protocole et à la restitution de la somme de 95 000 euros.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure seront confirmées.
La société Villa Hanae & Jad, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel avec recouvrement direct et sera déboutée de sa demande faite en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme allouée à M. X en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges sera jugée suffisante pour couvrir également les frais irrépétibles qu’il a exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

Infirme le jugement en ce qu’il a dit que la société Villa Hanae et Jad est irrecevable à se prévaloir de

l’irrecevabilité du recours administratif intenté par M. Y X à l’encontre de l’arrêté du 3 octobre 2017 du maire de Clichy-sur-Seine.

Statuant à nouveau du chef infirmé

Dit que la société Villa Hanae et Jad est recevable à se prévaloir de l’irrecevabilité du recours administratif intenté par M. Y X à l’encontre de l’arrêté du 3 octobre 2017 du maire de

Clichy-sur-Seine.

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Dit que la somme allouée à M. X en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges couvrira les frais irrépétibles qu’il a exposés en appel.

Rejette la demande faite par la société Villa Hanae & Jad en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Villa Hanae & Jad aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.