Vu la procédure suivante :

Par une requête et six mémoires, enregistrés les 21 mars 2025, 20 juin 2025, 20 septembre 2025, 22 septembre 2025, 23 septembre 2025, 19 novembre 2025 et 22 décembre 2025, M. A… C… et M^me E… D…, représentés par M^e Boidin, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Regions un permis de construire soixante logements sur un terrain situé rue Alphonse Poitevin sur le territoire de cette commune ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans et de la société Altarea Cogedim Regions une somme de 8 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

- il n’est pas établi que l’arrêté attaqué ait été signé par une autorité compétente ;

- le dossier de demande de permis de construire comportait des pièces illisibles, en méconnaissance du principe de transparence, posé aux articles L. 312-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration, et des droits d’accès à l’information et à la participation ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions du a) de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme et les articles R. 431-5 à R. 431-12 du code de l’urbanisme ;

- il est irrégulier, dès lors que l’avis de l’architecte des bâtiments de France est insuffisamment motivé et ne prend pas en compte l’intégralité des monuments historiques concernés par le projet ;

- il est illégal en raison de l’illégalité des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles de hauteur des constructions ;

- il méconnaît les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles de hauteur des constructions ; il est entaché à ce titre d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation ;

- il méconnaît les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles d’implantation des constructions ;

- il méconnaît les articles R. 111-16 et R. 111-17 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît une servitude d’écoulement des eaux usées et ne respecte pas la prescription figurant à son article 4 ; il porte atteinte à une « servitude de fait » liée aux réseaux secondaires des maisons surplombant le terrain d’assiette ;

- il méconnaît les articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement et est entaché à ce titre d’une erreur de droit ;

- il méconnaît l’article L. 110-1 du code de l’environnement ;

- il méconnaît l’article 5 de l’annexe au décret du 20 décembre 2006 ;

- il méconnaît l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît le projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme du Mans Métropole ;

- il méconnaît le coefficient nature fixé en zone U mixte 1 du plan local d’urbanisme du Mans Métropole ;

- il méconnaît les articles R. 431-16 et R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; l’avis de l’architecte des bâtiments de France est entaché d’erreur d’appréciation.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 21 avril 2025, 19 septembre 2025 et 14 octobre 2025, la société Altarea Cogedim Regions, représentée par M^e Coussy, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que la somme de 8 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- les requérants doivent être réputés s’être désistés de leurs conclusions à fin d’annulation conformément à l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative ;

- les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir, en méconnaissance de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- les requérants ne produisent aucune pièce de nature à établir leur qualité de propriétaire ou d’occupant régulier comme le prévoit l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire distinct enregistré le 30 mai 2025, la société Altarea Cogedim Regions, représentée par M^e Coussy, demande au tribunal de condamner les requérants, en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, à lui verser la somme globale de 480 246,55 euros.

Elle soutient que :

- les requérants ont adopté un comportement abusif ;

- ce recours abusif lui a entraîné un préjudice important.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2025, la commune du Mans conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants doivent être réputés s’être désistés de leurs conclusions à fin d’annulation conformément à l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative ;

- les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir, en méconnaissance de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 30 mars 2026, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal était susceptible de relever d’office l’irrecevabilité des moyens soulevés par les requérants dans le cadre de leurs écritures enregistrées le 20 septembre 2025, tirés de ce que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions du a) de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme et les articles R. 431-5 à R. 431-12 du code de l’urbanisme, ces moyens ayant été formulés postérieurement au délai prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. Les parties ont également été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal était susceptible de relever d’office l’irrecevabilité du moyen soulevé par les requérants dans le cadre de leurs écritures enregistrées le 19 novembre 2025, tiré de ce que l’arrêté attaqué méconnaît une « servitude de fait » liée aux réseaux secondaires des maisons surplombant le terrain d’assiette du projet, ce moyen ayant été formulé postérieurement au délai prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de l’environnement ;

- le décret n° 2006-1643 du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, signée à Florence le 20 octobre 2000 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Huet,

- les conclusions de M^me Chatal, rapporteure publique,

- les observations de M^e Boidin, représentant les requérants,

- les observations de M^e Coussy, représentant la société pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. La société Altarea Cogedim Regions a déposé le 31 mai 2024 en mairie du Mans une demande de permis pour la construction de trois immeubles d’habitat collectif abritant un total de soixante logements sur un terrain situé rue Alphonse Poitevin. Par un arrêté du 21 janvier 2025, le maire du Mans a délivré l’autorisation ainsi sollicitée. M. A… C… et M^me E… D… demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur l’exception de désistement d’office :

2. Aux termes de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative : « En cas de rejet d’une demande de suspension présentée sur le fondement de l’article L. 521-1 au motif qu’il n’est pas fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision, il appartient au requérant, sauf lorsqu’un pourvoi en cassation est exercé contre l’ordonnance rendue par le juge des référés, de confirmer le maintien de sa requête à fin d’annulation ou de réformation dans un délai d’un mois à compter de la notification de ce rejet. A défaut, le requérant est réputé s’être désisté. / Dans le cas prévu au premier alinéa, la notification de l’ordonnance de rejet mentionne qu’à défaut de confirmation du maintien de sa requête dans le délai d’un mois, le requérant est réputé s’être désisté. ». Il résulte de ces dispositions qu’il ne peut être donné acte du désistement d’office du requérant que si la notification de l’ordonnance de référé qui lui a été adressée comporte la mention prévue au second alinéa de cet article.

3. En l’espèce, la notification de l’ordonnance n° 2510759, 2510761, 2510762, 2510763, 2510764, 2510765, 2510766, 2510767, 2510768, 2510769 et 2510770 du 11 juillet 2025, telle qu’adressée aux requérants, ne mentionnait pas qu’à défaut de confirmation du maintien de leur requête en excès de pouvoir dans le délai d’un mois, ils seraient réputés s’être désistés. Il s’ensuit que la société pétitionnaire et la commune du Mans ne sont pas fondées à demander qu’il soit donné acte du désistement d’office de M. C… et de M^me D… en application des dispositions citées au point précédent.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué :

4. L’arrêté attaqué a été signé pour le maire du Mans par son adjoint délégué à la politique de l’urbanisme, M. F… B…, qui disposait, en vertu d’un arrêté du maire du 3 juillet 2020, dont les mentions font foi du caractère exécutoire, d’une délégation de signature portant notamment sur la délivrance des permis de construire. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté litigieux doit donc être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence, posé aux articles L. 312-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration, et des droits d’accès à l’information et à la participation :

5. Les requérants soutiennent, sans autres précisions, que, en méconnaissance du principe de transparence, posé aux articles L. 312-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration, et des droits d’accès à l’information et à la participation, le dossier de demande de permis de construire comportait des pièces illisibles, entachant ainsi la procédure de consultation publique d’irrégularité. Toutefois, la circonstance que la copie du dossier de demande de permis de construire transmise aux requérants postérieurement à la délivrance du permis litigieux comporte des pages difficilement lisibles est sans incidence sur la légalité du permis de construire attaqué.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme :

6. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

7. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le document graphique produit à l’appui du dossier de demande permet d’apprécier l’insertion du projet en litige par rapport aux constructions avoisinantes, et notamment par rapport au moulin situé à l’ouest de la Sarthe. Si les intéressés font valoir que le document graphique ne représente pas le bâtiment projeté depuis leur propriété située sur le coteau, il ne ressort pas des dispositions précitées de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, qui n’imposent que la production d’un seul document graphique d’insertion, qu’un tel document doive représenter le rendu du projet depuis chaque construction avoisinante. En outre, le dossier de demande de permis de construire, composé de pièces lisibles, comporte les plans de chacune des façades des bâtiments projetés, et donc celles donnant sur les parcelles voisines, des photographies de l’environnement proche et lointain ainsi que différents plans de masse et de coupe permettant d’apprécier l’implantation, l’organisation, la composition et le volume du projet de construction. Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande permet d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, sans que l’appréciation du service instructeur sur ce point ait pu être faussée.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du a) de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme et des articles R. 431-5 à R. 431-12 du code de l’urbanisme :

8. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. / (…) ».

9. Les requérants soutiennent que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions du a) de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme et les articles R. 431-5 à R. 431-12 du code de l’urbanisme. Toutefois, ces moyens nouveaux, présentés pour la première fois dans le mémoire en réplique du 20 septembre 2025, soit plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, ne peuvent qu’être écartés comme irrecevables.

En ce qui concerne les moyens tirés de l’insuffisante motivation de l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) et de l’incomplétude de cet avis en tant que l’ABF n’a pas pris en compte l’intégralité des monuments historiques concernés par le projet :

10. Les requérants soutiennent d’abord que l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est insuffisamment motivé. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l’avis comporte l’énoncé des considérations de fait et de droit qui en constituent le fondement. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’insuffisante motivation de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France doit être écarté.

11. Les requérants soutiennent ensuite que l’architecte des bâtiments de France n’a pas pris en compte les monuments historiques « situés en limite du secteur sauvegardé ». Ils ne précisent toutefois pas les monuments concernés. Le moyen, en l’état, ne peut qu’être écarté comme dépourvu des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’illégalité et de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles de hauteur des constructions :

12. Aux termes des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles de hauteur des constructions : « Dans les zones U mixte 1 et 1 AU mixte / Dispositions générales / Les hauteurs* à respecter sont définies dans le plan des hauteurs auquel il faut se reporter. / (…) / La règle de hauteur* définit par un trait sur une voie* s’applique pour les constructions réalisées parallèlement ou perpendiculairement qui bordent cette voie*. / Pour les constructions réalisées sur l’unité foncière* accessible depuis cette voie* mais situées en 2ème rideau, c’est la hauteur du secteur qui s’applique. / (…) ». Il ressort du plan des hauteurs du nord-est de la commune du Mans que le terrain d’assiette du projet se situe dans la « zone 10 mètres maximum » et qu’il borde les rues Alfonse Poitevin et Denfert Rochereau matérialisées par un trait renvoyant à la légende « voie 16 mètres maximum ». Le règlement de ce document d’urbanisme définit par ailleurs la hauteur comme « la différence d’altitude mesurée verticalement et en tout point entre le terrain naturel avant les travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires à la réalisation du projet (point bas) et l’égout du toit de la construction envisagée (point haut), l’égout du toit étant défini comme ci-dessous. Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, les éléments techniques tels que les machineries d’ascenseurs, cheminées, chaufferies, antennes, garde-corps ajourés, souches de conduits, cages d’escaliers… ». Il mentionne également que, s’agissant d’un « terrain en surélévation par rapport à la voie de desserte ou à l’emprise publique* », « la hauteur* à prendre en compte est celle de la façade apparente depuis l’emprise publique* ou la voie de desserte ».

13. Il résulte des dispositions citées au point précédent que la règle de hauteur fixée par un trait sur une voie s’applique pour les constructions bordant cette voie, lorsqu’elles y sont réalisées parallèlement ou perpendiculairement, et que la hauteur du secteur s’applique pour les constructions réalisées sur l’unité foncière accessible depuis cette voie lorsqu’elles sont situées en deuxième rideau.

14. D’abord, les règles de hauteur fixées par un trait sur une voie, telles que mentionnées aux points 12 et 13, ne sont entachées d’aucune imprécision.

15. Ensuite, ainsi qu’il a été dit, il ressort du plan des hauteurs du nord-est de la commune du Mans que le terrain d’assiette du projet se situe dans la « zone 10 mètres maximum » et qu’il borde les rues Alfonse Poitevin et Denfert Rochereau matérialisées par un trait renvoyant à la légende « voie 16 mètres maximum ». Il ressort également des pièces du dossier que les constructions projetées seront situées parallèlement et en premier rideau par rapport aux rues Alfonse Poitevin et Denfert Rochereau. La hauteur à respecter par le projet est donc de seize mètres.

16. Il ressort des pièces du dossier de permis de construire, notamment des plans de coupe, que les cotes du terrain naturel avant travaux sont, pour les bâtiments A, B et C, respectivement, de 48,40 mètres NGF, 49,08 mètres NGF et 49,59 mètres NGF au niveau des façades apparentes depuis les rues Alfonse Poitevin et Denfert Rochereau. Il ressort de ces mêmes pièces ainsi que du plan des élévations que les égouts du toit des constructions sont situés, pour le bâtiment A, à 63,38 mètres NGF, pour le bâtiment B, à 63,95 mètres NGF et, pour le bâtiment C, à 64,95 mètres NGF. Ainsi, il ressort du dossier de demande de permis que les hauteurs de ces trois bâtiments sont, respectivement, de 14,98 mètres, 14,87 mètres et 15,36 mètres. Ainsi, la hauteur des constructions projetées ne dépasse pas seize mètres. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole, de l’erreur de droit et de l’erreur d’appréciation doivent être écartés.

17. Enfin, contrairement à ce qui est soutenu, l’arrêté attaqué, qui mentionne à juste titre que le « terrain d’assiette du projet se situe dans une zone où la hauteur maximale autorisée est de dix mètres » et qu’il « se situe le long d’une voie où la hauteur maximale est de 16 mètres pour les constructions réalisées parallèlement ou perpendiculairement bordant cette voie », n’est entaché d’aucune contradiction eu égard à ce qui a été exposé aux points 12 à 15.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles d’implantation des constructions :

18. Aux termes des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme du Mans Métropole relatives aux règles d’implantation des constructions : « Dans les zones U mixte / (…) / Implantation par rapport aux limites séparatives* / Dispositions générales / Dans une bande de 20 mètre prise à compter de l’alignement* / Toute construction peut être contiguë aux limites séparatives. / Si la continuité n’est pas assurée, le retrait par rapport aux limites séparatives* est : / – au minimum égale à 2 mètres pour les constructions d’une hauteur* maximale de 7 mètres à l’égout du toit* / – au minimum égal à la moitié de la hauteur* de la construction envisagée pour les constructions d’une hauteur* supérieure. / (…) ». Aux termes des définitions du règlement de ce document d’urbanisme : « Retrait par rapport aux limites séparatives : Le retrait est la distance mesurée horizontalement depuis chaque point du nu de la façade, à l’exception de l’ensemble des éléments architecturaux qui constituent une avancée du bâtiment inférieure à 1.60 mètres (balcons, débords de toiture, oriels, saillies, …), jusqu’au point le plus proche de la limite séparative ».

19. Les requérants soutiennent, sans autres précisions, que « l’implantation des bâtiments [dans la bande de 20 mètres à compter de l’alignement] ne respecte pas la distance autorisée ». Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment des mentions figurant sur le plan de masse, qui sont bien lisibles, et celles figurant sur le plan des élévations que les bâtiments projetés, qui se situent intégralement dans la bande de 20 mètres prise à compter de l’alignement et qui sont d’une hauteur supérieure à 7 mètres, se trouvent à une distance par rapport aux limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur desdites constructions projetées. Dans ces conditions, les requérants, qui procèdent par simple allégation sans apporter le moindre élément tendant à établir que les exigences des dispositions précitées auraient été méconnues, ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaît les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Pour les mêmes motifs, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des dispositions du règlement du PLUi relatives aux constructions situées au-delà de la bande de 20 mètres.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-16 et R. 111-17 du code de l’urbanisme :

20. Aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ».

21. Il est constant que le territoire de la commune du Mans est couvert par un plan local d’urbanisme. Dès lors, en application de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme précité, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions des articles R. 111-16 et R. 111-17 dudit code. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance d’une servitude d’écoulement des eaux usées, du non-respect de la prescription figurant à l’article 4 de l’arrêté attaqué et de la méconnaissance d’une « servitude de fait » liée aux réseaux secondaires des maisons surplombant le terrain d’assiette :

22. En premier lieu, les requérants soutiennent que le projet porte atteinte à une servitude pour la pose des canalisations publiques d’eau et d’assainissement, référencée A5. Il ressort toutefois du plan des servitudes, applicable à la date de la décision attaquée, accessible tant au juge qu’aux parties sur le site internet geoportail de l’urbanisme, que le terrain d’assiette du projet n’est pas grevé d’une telle servitude.

23. En deuxième lieu, les requérants soutiennent que la prescription émise par le service de l’eau et de l’assainissement du Mans Métropole, précisant qu’aucune construction ne devra être exécutée sur la canalisation unitaire existante et sur une largeur de deux mètres, reprise à l’article 4 de l’arrêté attaqué, ne pourra pas être respectée dès lors que le projet de construction recouvre précisément cette bande de deux mètres. Toutefois, la circonstance que des prescriptions pourraient ne pas être respectées relève de l’exécution du permis et non de sa légalité. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment pas du plan des réseaux divers, que des constructions seraient autorisées sur le réseau unitaire existant, qui sera dévoyé.

24. En dernier lieu, alors que ce moyen, présenté pour la première fois dans le mémoire en réplique du 19 novembre 2025, soit plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, est irrecevable au regard de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, cité au point 8, il ne ressort en tout état de cause pas des pièces du dossier que le projet porterait atteinte à une « servitude de fait » liée aux réseaux secondaires des maisons surplombant le terrain d’assiette.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement :

25. Il résulte des termes de l’article L. 425-15 du code de l’urbanisme que l’autorisation d’urbanisme n’est pas subordonnée à l’obtention préalable de la dérogation délivrée en application de l’article L. 411-2 du code de l’environnement, contrairement à sa mise en œuvre.

26. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet devait faire l’objet d’une dérogation préalable à l’interdiction de porter atteinte à des espèces au titre de l’article L. 411-2 du code de l’environnement est sans influence sur la légalité d’une décision portant permis de construire. En outre, les dispositions de l’article L. 411-1 du code de l’environnement ne peuvent être utilement invoquées à l’encontre d’un permis de construire, lequel est délivré sur le fondement d’une législation distincte de l’autorisation prévue par ces dispositions.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l’article L. 110-1 du code de l’environnement, de l’article 5 de l’annexe au décret du 20 décembre 2006, de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, du projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme du Mans Métropole et du coefficient nature fixé en zone U mixte 1 du plan local d’urbanisme du Mans Métropole :

27. En premier lieu, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des stipulations de la convention européenne du paysage signée à Florence le 20 octobre 2000, dès lors que ce texte est dépourvu d’effet direct en droit interne. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 5 de l’annexe au décret n°2006-1643 du 20 décembre 2006 est donc inopérant.

28. En deuxième lieu, le projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme n’est pas directement opposable aux demandes d’autorisation de construire. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des axes 1 et 2 fixés par celui-ci à l’encontre de l’arrêté attaqué.

29. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ».

30. Aux termes de l’article L. 110-1 du code de l’environnement : « I. – Les espaces, ressources et milieux naturels terrestres et marins, les sons et odeurs qui les caractérisent, les sites, les paysages diurnes et nocturnes, la qualité de l’air, la qualité de l’eau, les êtres vivants et la biodiversité font partie du patrimoine commun de la nation. Ce patrimoine génère des services écosystémiques et des valeurs d’usage. / (…) / II. – Leur connaissance, leur protection, leur mise en valeur, leur restauration, leur remise en état, leur gestion, la préservation de leur capacité à évoluer et la sauvegarde des services qu’ils fournissent sont d’intérêt général et concourent à l’objectif de développement durable qui vise à satisfaire les besoins de développement et la santé des générations présentes sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Elles s’inspirent, dans le cadre des lois qui en définissent la portée, des principes suivants : / (…) / 2° Le principe d’action préventive et de correction, par priorité à la source, des atteintes à l’environnement, en utilisant les meilleures techniques disponibles à un coût économiquement acceptable. Ce principe implique d’éviter les atteintes à la biodiversité et aux services qu’elle fournit ; à défaut, d’en réduire la portée ; enfin, en dernier lieu, de compenser les atteintes qui n’ont pu être évitées ni réduites, en tenant compte des espèces, des habitats naturels et des fonctions écologiques affectées ; / (…) / 8° Le principe de complémentarité entre l’environnement, l’agriculture, l’aquaculture et la gestion durable des forêts, selon lequel les surfaces agricoles, aquacoles et forestières sont porteuses d’une biodiversité spécifique et variée et les activités agricoles, aquacoles et forestières peuvent être vecteurs d’interactions écosystémiques garantissant, d’une part, la préservation des continuités écologiques et, d’autre part, des services environnementaux qui utilisent les fonctions écologiques d’un écosystème pour restaurer, maintenir ou créer de la biodiversité ; / (…) ». Aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement ». Ces dispositions ne permettent pas à l’autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l’accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l’urbanisme, telles que celles relatives à l’implantation ou aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords, si le projet de construction est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Et eu égard à la marge d’appréciation que ces dispositions laissent à l’autorité administrative, il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, d’apprécier si elle n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en autorisant la construction projetée, le cas échéant assortie de prescriptions spéciales.

31. Les requérants se bornent à faire état de la proximité du projet en litige avec le tracé du « Boulevard Nature ». Toutefois, la circonstance que le projet attaqué soit situé à proximité du tracé du « Boulevard Nature », qui est un cheminement dédié aux modes de déplacement doux et qui relie les différents pôles attractifs de l’agglomération du Mans, n’est pas de nature à démontrer que le projet, par sa situation, serait susceptible d’avoir des conséquences dommageables pour l’environnement et qu’il méconnaîtrait les dispositions citées aux points 29 et 30. Par ailleurs, s’il est soutenu que le projet litigieux « ne s’intègre pas dans le paysage » et qu’il entraînera une « rupture architecturale », eu égard aux motifs mentionnés aux points 36 à 38 du présent jugement et alors que le projet en cause prévoit la conservation et la protection d’une partie importante de la végétation actuellement présente, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet autorisé porterait atteinte aux paysages naturels ou urbains environnants ni qu’il serait susceptible, par ses caractéristiques, d’avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire en litige méconnaîtrait les dispositions citées aux points 29 et 30.

32. En dernier lieu, si les requérants soutiennent que « le projet ne respecte pas, au regard des pièces du dossier, le coefficient nature tel qu’il est imposé par le règlement du PLUi en zone U mixte 1 », ils n’assortissent pas leur moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-2 et R. 431-16 du code de l’urbanisme :

33. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article R. 431-16 du même code : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / (…) / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; / (…) ».

34. Si les requérants soutiennent que le projet en litige est susceptible de déstabiliser le terrain d’assiette et les terrains riverains de celui-ci et d’entraîner ainsi un risque de glissement de terrain, ils n’apportent aucun élément probant quant au risque allégué, eu égard au secteur et à la construction en cause. En particulier, le projet attaqué doit être implanté le long de la voie publique, sur la partie la plus plane du terrain d’assiette et à distance des limites séparatives, et notamment des murs de soutènement. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet ne se situe pas dans une zone à risque de mouvement de terrain identifiée par le plan de prévention des risques naturels. La seule circonstance que ledit terrain d’assiette présente un dénivelé n’est pas de nature à caractériser une erreur manifeste d’appréciation au sens des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. A cet égard, il ne résulte d’aucune disposition législative ou règlementaire, et notamment pas de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, que le dossier de demande de permis de construire devait prévoir une étude géotechnique de conception. Les moyens afférents doivent être écartés.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’erreur d’appréciation entachant l’avis de l’architecte des bâtiments de France :

35. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

36. D’abord, le projet de construction s’insère en contrebas de la rue Henry Delagenière, qui comprend des maisons individuelles, de type R+2+combles. Il s’ouvre, à l’ouest, sur la Sarthe, laquelle est bordée, au niveau de l’avenue François Chancel, de plusieurs immeubles d’habitat collectif, de type R+3. Ces constructions sont de styles, de hauteur et d’époques différents. Ainsi, si le projet se situe à proximité d’un ancien moulin, lequel ne bénéfice d’aucune mesure de protection, les constructions environnantes présentent une architecte hétérogène.

37. Ensuite, le dossier de demande de permis de construire prévoit de segmenter de façon verticale et horizontale l’ensemble immobilier projeté. Ce découpage de l’ensemble, qui laisse apparaître depuis l’espace public la végétation existante au-dessus et entre les bâtiments, allège la perception du projet. Les bâtiments, de type R+4+combles, seront par ailleurs enduits de teintes clair, sable et bois, se rapprochant de la tonalité des constructions avoisinantes. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit de préserver 47 arbres, dont 35 de hautes tiges, atténuant également l’impact visuel des constructions. L’architecte des bâtiments de France a enfin émis un avis favorable au projet sous réserve de prescriptions, lesquelles sont entièrement reprises dans l’arrêté attaqué, et qui sont pour l’essentiel relatives aux matériaux à utiliser. Ces prescriptions sont suffisantes et contribuent à assurer l’intégration urbaine et paysagère du projet, au regard de sa situation en front de la rivière de la Sarthe, au premier plan d’un coteau boisé et en covisibilité avec des monuments historiques.

38. Eu égard à l’ensemble de ces éléments et alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, compte tenu des prescriptions dont est assorti le permis, porterait atteinte à la conservation ou à la mise en valeur de monuments historiques ou des abords, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet autorisé porterait atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants et aux paysages naturels ou urbains environnants. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit donc être écarté. Pour les mêmes motifs, l’avis de l’architecte des bâtiments de France n’est pas entaché d’erreur d’appréciation.

39. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions aux fins d’annulation de la requête de M. C… et de M^me D… doivent être rejetées.

Sur les conclusions reconventionnelles présentées par la société Altarea Cogedim Regions :

40. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts ».

41. Il ne résulte pas de l’instruction, notamment des moyens présentés à l’appui du présent recours, que ce dernier ait été mis en œuvre dans des conditions excédant la défense des intérêts légitimes des requérants et traduise un comportement abusif de leur part. Les conclusions présentées par la société Altarea Cogedim Regions au titre des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent, dès lors, être rejetées.

Sur les frais d’instance :

42. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune du Mans et la société Altarea Cogedim Regions, qui n’ont pas la qualité de partie perdante, versent aux requérants une somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

43. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants le paiement d’une somme à verser à la commune du Mans et à la société Altarea Cogedim Regions au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… et de M^me D… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la société Altarea Cogedim Regions au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions de la commune du Mans et de la société Altarea Cogedim Regions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A… C…, à M^me E… D…, à la commune du Mans et à la société Altarea Cogedim Regions.

Copie en sera adressée au Mans Métropole et au préfet de la Sarthe.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Giraud, président,

M^me Mounic, première conseillère,

M. Huet, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026.

Le rapporteur,

F. HUET

Le président,

T. GIRAUD

La greffière,

C. GENTILS

La République mande et ordonne au préfet de la Sarthe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,