nc TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE POITIERS

Nos 1700157, 1701007 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________

ASSOCIATION DES AMIS DE SAINT-PALAIS-

SUR-MER AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ___________

M. X Y

Rapporteur Le tribunal administratif de Poitiers ___________

(2ème chambre)
M. Z A

Rapporteur public ___________

Audience du 21 juin 2018 Lecture du 5 juillet 2018 ___________ 38 68-03-03-01-05 C+

Vu la procédure suivante :

I. Par une requête, enregistrée sous le n° 1700157 le 19 janvier 2017, et un mémoire, enregistré le 5 décembre 2017, l’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 12 août 2016 par lequel le maire de Saint-Palais-sur-Mer a délivré à la SAS Urban le permis d’aménager le lotissement « Le Clos Papyrus » et la décision du 22 novembre 2016 rejetant son recours gracieux.

Elle soutient que :

- le maire, qui était informé que la SAS Urban n’avait pas qualité pour déposer la demande de permis d’aménager, ne pouvait pas lui délivrer ce permis sans méconnaître les articles R. 423-1 et R. 441-1 du code de l’urbanisme, d’autant que le formulaire de demande de permis ne comportait pas le nom du représentant de la société pétitionnaire ;

- le dossier de demande de permis est incomplet ; en effet, il ne comprend pas d’étude d’impact ou de décision de l’autorité environnementale dispensant le projet d’une telle étude, en méconnaissance de l’article R. 441-5 du code de l’urbanisme et du 33° de l’annexe à l’article R. 122-2 du code de l’environnement ; en outre, la notice ne comprend pas les informations prévues au c) et au e) de l’article R. 441-3 du code de l’urbanisme ; de plus, le dossier ne comprend ni le plan des équipements publics desservant le terrain, ni le plan indiquant, sur chaque lot, les plantations conservées ou crées, ni le plan coté dans les trois dimensions prévus par l’article R. 441-4 du code de l’urbanisme ;

- le permis attaqué a été délivré en méconnaissance des articles L. 111-11 et R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la capacité du système d’assainissement de Saint-Palais-sur-

[…] est insuffisante.

- le plan local d’urbanisme de Saint-Palais-sur-Mer est illégal en tant qu’il classe le secteur dans lequel se trouve le projet en zone AU alors que celui-ci était antérieurement classé en zone NC, zone inconstructible qui ne permettait pas la réalisation du projet ; en effet, ce secteur constitue une coupure d’urbanisation au sens de l’article L. 121-22 du code de l’urbanisme ; en outre, il ne se situe pas en continuité des zones urbanisées existantes, en méconnaissance de l’article L. 121-8 du même code ; enfin, ce classement menace gravement une espèce protégée, en méconnaissance des articles L. 121-23 et R. 121-4 de ce code ;

- le permis attaqué ne respecte pas le plan de voirie des orientations d’aménagement et de programmation dès lors que la voie nord-est – sud-ouest prévue par ces orientations n’est pas reprise par le projet ;

- il méconnaît l’article AU 3 du règlement du PLU dès lors que l’accès au lotissement par l’avenue de la Ganipote est dangereux et que le projet ne prend pas en compte la liaison douce prévue par le plan de zonage du PLU ;

- il méconnaît l’article 9-2 des dispositions générales du règlement du PLU dès lors que l’étude relative aux eaux pluviales n’a pas été produite et qu’il n’est pas établi qu’il existerait un réseau public d’eaux pluviales sur l’avenue de la Ganipote ;

- il méconnaît l’article AU 2 du règlement du PLU dès lors que le projet ne précise pas les modalités du respect de l’obligation de réaliser 20 % de logements sociaux ; en outre, la commune ne respecte pas le ratio de 25 % de logements sociaux prévu par la loi et le projet, qui prévoit seulement 20 % de logements sociaux, est de nature à aggraver cette carence ; enfin, compte tenu de cet état de carence, le projet devait prévoir 30 % de logements sociaux en vertu de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation ;

- le maire aurait dû opposer un sursis à statuer à la demande de la SAS Urban en application des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 24 mai et 5 décembre 2017, la SAS Urban, représentée par la SELAS Fidal, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de l’association requérante en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que le recours gracieux introduit par l’association et la requête ne lui ont pas été régulièrement notifiés, en méconnaissance de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ; elle est également irrecevable dans la mesure où l’association requérante ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre le permis attaqué ;

- le moyen tiré de l’absence d’étude d’impact ou de décision de l’autorité environnementale dispensant le projet d’une telle étude est inopérant dans la mesure où le projet

n’était pas soumis à la procédure du cas par cas ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme est inopérant dès lors que cet article ne porte que sur la desserte du projet par les réseaux publics ; en tout état de cause, il est infondé ;

- le moyen tiré de l’exception d’illégalité du PLU est inopérant dès lors qu’un permis d’aménager n’est pas un acte d’application du PLU ; en tout état de cause, il est infondé ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9.2 du règlement du PLU imposant la production d’une étude relative à la gestion des eaux pluviales est inopérant dès lors que le maire devait laisser ces dispositions inappliquées puisqu’elles sont contraires au code de l’urbanisme ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation est inopérant dès lors qu’il ne concerne que les opérations de construction d’immeubles collectifs ; en tout état de cause, il est devenu inopérant du fait de la délivrance, le 27 novembre 2017, d’un permis de construire modificatif prévoyant la réalisation de 30 % de logements sociaux ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juin 2017, la commune de Saint-Palais-sur- Mer, représentée par la SELARL Valette, Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de l’association requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dans la mesure où l’association requérante ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre le permis attaqué ;

- le moyen tiré de l’absence d’étude d’impact ou de décision de l’autorité environnementale dispensant le projet d’une telle étude est inopérant dans la mesure où le projet n’était pas soumis à la procédure du cas par cas ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme est inopérant dès lors que cet article ne porte que sur la desserte du projet par les réseaux publics ; en tout état de cause, il est infondé ;

- le moyen tiré de l’exception d’illégalité du PLU est inopérant dès lors qu’un permis d’aménager n’est pas un acte d’application du PLU ; en tout état de cause, il est infondé ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation est inopérant dès lors qu’il ne concerne que les opérations de construction d’immeubles collectifs ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

II. Par une requête, enregistrée sous le n° 1701007 le 14 avril 2017, et deux mémoires, enregistrés les 5 décembre 2017 et 3 mars 2018, l’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 13 décembre 2016 par lequel le maire de Saint-Palais- sur-Mer a délivré à la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer le permis de construire une résidence-services séniors et la décision du 14 février 2017 rejetant son recours gracieux.

Elle soutient que :

- le permis attaqué est illégal par voie de conséquence de l’illégalité du permis d’aménager le terrain d’assiette du projet ;

- la société pétitionnaire n’avait pas qualité pour déposer la demande de permis construire ;

- le dossier de demande de permis est incomplet ; en effet, il ne comprend pas le plan permettant d’apprécier la situation du terrain à l’intérieur de la commune, en méconnaissance de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme ; en outre, il ne précise pas les modalités de desserte du projet par le réseau d’eau potable, en méconnaissance de l’article R. 431-9 de ce code ; enfin, il ne comporte pas le tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux prévu par l’article R. 431- 16-3 du même code ;

- la demande de permis de construire a été modifiée le 8 septembre 2016 mais certaines pièces du dossier n’ont pas été modifiées en conséquence ; ainsi, il y a des incohérences dans le dossier qui créent des incertitudes quant au projet autorisé ;

- le permis attaqué a été délivré en méconnaissance des articles L. 111-11 et R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la capacité du système d’assainissement de Saint-Palais-sur-

[…] est insuffisante ; en outre, le terrain d’assiette du projet n’est pas desservi par les réseaux d’eau potable et d’assainissement, de sorte qu’il n’est pas constructible en application du règlement de la zone AU du plan local d’urbanisme (PLU) et de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

- le plan local d’urbanisme de Saint-Palais-sur-Mer est illégal en tant qu’il classe le secteur dans lequel se trouve le projet en zone AU alors que celui-ci était antérieurement classé en zone NC, zone inconstructible qui ne permettait pas la réalisation du projet ; en effet, ce secteur constitue une coupure d’urbanisation au sens de l’article L. 121-22 du code de l’urbanisme ; en outre, il ne se situe pas en continuité des zones urbanisées existantes, en méconnaissance de l’article L. 121-8 du même code ; enfin, ce classement menace gravement une espèce protégée, en méconnaissance des articles L. 121-23 et R. 121-4 de ce code ;

- le permis attaqué ne respecte pas le plan des voiries des orientations d’aménagement et de programmation du PLU dès lors que la voie nord-est – sud-ouest prévue par ces orientations

n’est pas reprise par le projet ;

- il méconnaît le règlement du secteur AUc du PLU dès lors qu’il prévoit la création de 263,50 m² de commerces alors que le secteur a une vocation d’habitat uniquement ;

- il méconnaît le règlement du secteur AUc du PLU dès lors que seuls des logements sociaux peuvent être réalisés dans ce secteur ;

- la commune ne respecte pas le ratio de 25 % de logements sociaux prévu par la loi et le projet, qui prévoit, à l’échelle du lotissement, seulement 20 % de logements sociaux, est de nature à aggraver cette carence ; en outre, compte tenu de cet état de carence, le projet devait prévoir 30 % de logements sociaux en vertu de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation ;

- le permis attaqué méconnaît l’article AU 3 du règlement du PLU dès lors, d’une part, que les voies internes du projet n’ont pas, dans la partie nord et dans la partie ouest, une emprise de 8 mètres, d’autre part, que les places de stationnement sont perpendiculaires à la chaussée, que les voies se terminent en impasse sans dégagement pour faire demi-tour et qu’aucun trottoir ou cheminement piéton n’est prévu et, enfin, que le projet ne prend pas en compte la liaison douce prévue par le PLU

- il méconnaît l’article AU 9 du règlement du PLU dès lors qu’il a une emprise au sol de

42 % ;

- il méconnaît l’article AU 12 du règlement du PLU dès lors qu’il prévoit la réalisation de 86 places alors que cet article commande d’en réaliser 101 ; en outre, les emplacements ne mesurent pas 5 mètres par 2,5 mètres et neuf places de stationnement sont situées en enfilade ; enfin, les zones de stationnement des vélos ne sont pas directement accessibles du domaine public ;

- il méconnaît l’article AU 11 du règlement du PLU dès lors que projet est de conception architecturale contemporaine ;

- il méconnaît l’article AU 13 du règlement du PLU dès lors que l’emprise totale des surfaces étanches représente 52 % de la surface du terrain ;

- le maire aurait dû opposer un sursis à statuer à la demande de la SAS Urban en application des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 juillet 2017, 6 février 2018 et 14 mars

2018, la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer, représentée par M^e Caradeux,

conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’association requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que l’association requérante ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre le permis attaqué ;

- les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation et des articles L. 111-24 et R. 431-16-3 du code de l’urbanisme sont inopérants dès lors que le projet ne porte pas sur la réalisation de logements familiaux ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme est inopérant dès lors que les réseaux seront réalisés dans le cadre du lotissement ;

- le moyen tiré de l’exception d’illégalité du PLU est inopérant dès lors qu’un permis de construire n’est pas un acte d’application du PLU ; en tout état de cause, il est infondé ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 novembre 2017 et 15 février 2018, la commune de Saint-Palais-sur-Mer, représentée par la SELARL Valette, Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de l’association requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dans la mesure où l’association requérante ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre le permis attaqué ;

- les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation et des articles L. 111-24 et R. 431-16-3 du code de l’urbanisme sont inopérants dès lors que le projet ne porte pas sur la réalisation de logements familiaux ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme est inopérant dès lors, d’une part, que cet article concerne seulement les conditions de desserte des terrains par les réseaux et, d’autre part, que les réseaux seront réalisés dans le cadre du lotissement ; en tout état de cause, ce moyen n’est pas fondé ;

- le moyen tiré de l’exception d’illégalité du PLU est inopérant dès lors qu’un permis de construire n’est pas un acte d’application du PLU ; en tout état de cause, il est infondé ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’environnement ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Y, rapporteur,

- les conclusions de M. A, rapporteur public,

- et les observations de M^e Maumot, représentant la SAS Urban, et de M^e Gallot, représentant la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

I. Les faits et la procédure :

1. Par un arrêté du 12 août 2016, le maire de Saint-Palais-sur-Mer a délivré à la SAS Urban le permis d’aménager un lotissement, dénommé « Le Clos Papyrus », sur un terrain situé avenue de la Ganipote. Ce lotissement comporte 32 lots devant supporter des maisons individuelles et 2 macro-lots, l’un destiné à l’implantation de logements collectifs à vocation sociale et l’autre devant accueillir une résidence-services séniors. Par un arrêté du 27 novembre 2017, le maire a délivré à la SAS Urban un permis modificatif pour ce projet. L’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer a introduit un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été rejeté par le maire le 22 novembre 2016. Par sa requête n° 1700157, elle demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 12 août 2016 délivrant le permis d’aménager et la décision du 22 novembre 2016 rejetant son recours gracieux.

2. Par un arrêté du 13 décembre 2016, le maire de Saint-Palais-sur-Mer a délivré à la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer le permis de construire la résidence- services séniors prévue dans le cadre du permis d’aménager. L’association des amis de Saint- Palais-sur-Mer a introduit un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été rejeté par le maire le 14 février 2017. Par sa requête n° 1701007, elle demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 13 décembre 2016 délivrant le permis de construire et la décision du 14 février 2017 rejetant son recours gracieux.

3. Les deux requêtes de l’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement.

II. Le permis d’aménager délivré à la SAS Urban

II. 1. La qualité de la SAS Urban pour solliciter le permis d’aménager :

4. En premier lieu, en vertu de l’article R. 441-1 du code de l’urbanisme, la demande de permis d’aménager comporte l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. Selon cet article R. 423-1 : « Les demandes de permis (…) d’aménager sont adressées (…) à la mairie (…) soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ».

5. La requérante soutient que le maire aurait dû refuser de délivrer le permis attaqué compte tenu de ce que la SAS Urban indiquait, dans sa demande de permis, disposer, pour les parcelles dont elle n’était pas propriétaire, d’une promesse de vente. Toutefois, pour l’application des dispositions citées au point précédent, le titulaire d’une promesse de vente d’un terrain doit être regardé comme étant autorisé par le propriétaire à construire sur ce terrain. Par ailleurs, la circonstance que le formulaire de demande de permis de construire ne comportait pas le nom du représentant de la SAS Urban est indifférente dans la mesure, d’une part, où cela était sans incidence sur la qualité de la société pour demander le permis en litige et, d’autre part, où le nom

du représentant de la société était mentionné dans d’autres pièces du dossier, lesquelles portent une signature identique à celle du formulaire de demande de permis, de sorte que le maire a pu identifier sans difficulté le représentant de la société pétitionnaire. Le premier moyen de la requête ne peut, dès lors, qu’être écarté.

II. 2. Le caractère complet du dossier de demande de permis d’aménager :

L’étude d’impact :

6. En vertu de l’article R. 441-5 du code de l’urbanisme, le dossier joint à la demande de permis d’aménager doit comporter, lorsqu’elles sont exigées au titre de la soumission du projet à permis d’aménager en application du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, l’étude d’impact ou la décision de l’autorité environnementale dispensant le demandeur de réaliser une étude d’impact. Selon la rubrique n° 33 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, sont soumis à la procédure de « cas par cas » les « permis d’aménager et lotissements situés sur le territoire d’une commune dotée, à la date du dépôt de la demande, d’un PLU (…) n’ayant pas fait l’objet d’une évaluation environnementale permettant l’opération », « lorsque l’opération (…) crée une SHON supérieure ou égale à 10 000 mètres carrés et inférieure à 40 000 mètres carrés et dont le terrain d’assiette ne couvre pas une superficie supérieure ou égale à 10 hectares ».

7. Le PLU de Saint-Palais-sur-Mer a fait l’objet d’une évaluation environnementale en application de l’article L. 121-10 du code de l’urbanisme. Selon l’article R. 123-2-1 de ce code : « Lorsque le plan local d’urbanisme doit faire l’objet d’une évaluation environnementale conformément aux articles L. 121-10 et suivants, le rapport de présentation : 1° Expose le diagnostic prévu au deuxième alinéa de l’article L. 123-1-2 et décrit l’articulation du plan avec les autres documents d’urbanisme et les plans ou programmes mentionnés à l’article L. 122-4 du code de l’environnement avec lesquels il doit être compatible ou qu’il doit prendre en considération ; 2° Analyse l’état initial de l’environnement et les perspectives de son évolution en exposant, notamment, les caractéristiques des zones susceptibles d’être touchées de manière notable par la mise en oeuvre du plan ; 3° Analyse les incidences notables prévisibles de la mise en œuvre du plan sur l’environnement et expose les conséquences éventuelles de l’adoption du plan sur la protection des zones revêtant une importance particulière pour l’environnement telles que celles désignées conformément aux articles R. 414-3 à R. 414-7 du code de l’environnement ainsi qu’à l’article 2 du décret n° 2001-1031 du 8 novembre 2001 relatif à la procédure de désignation des sites Natura 2000 ; 4° Explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durables, au regard notamment des objectifs de protection de l’environnement établis au niveau international, communautaire ou national, et, le cas échéant, les raisons qui justifient le choix opéré par rapport aux autres solutions envisagées. Il expose les motifs de la délimitation des zones, des règles qui y sont applicables et des orientations d’aménagement. Il justifie l’institution des secteurs des zones urbaines où les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement sont interdites en application du a de l’article L. 123-2 ; 5° Présente les mesures envisagées pour éviter, réduire et, si possible, compenser s’il y a lieu, les conséquences dommageables de la mise en oeuvre du plan sur l’environnement ; il précise les indicateurs qui devront être élaborés pour l’analyse des résultats de l’application du plan prévue par l’article L. 123-13-1, notamment en ce qui concerne l’environnement et la maîtrise de la consommation de l’espace ; 6° Comprend un résumé non technique des éléments précédents et une description de la manière dont l’évaluation a été effectuée. (…) »

8. Il ressort des pièces du dossier que le rapport de présentation du PLU de Saint- Palais-sur-Mer, qui vaut évaluation environnementale, comprend l’ensemble des rubriques énumérées par l’article R. 123-2-1 du code de l’urbanisme. Ce rapport de présentation analyse les incidences sur l’environnement de l’ouverture à l’urbanisation du secteur « Le Gourbaud », dans lequel se trouve le terrain d’assiette du projet, et conclut à l’absence d’incidence négative significative. Dans ces conditions, l’opération projetée doit être regardée comme ayant été permise, au sens de la rubrique n° 33 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, par l’évaluation environnementale du PLU. Ainsi, le projet n’avait pas à être soumis à la procédure du « cas par cas ». Par suite, le moyen tiré de l’absence de production d’une étude d’impact ou de la décision de l’autorité environnementale dispensant le projet de la réalisation d’une étude d’impact est inopérant et doit être écarté.

La notice :

9. Selon l’article R. 441-3 du code de l’urbanisme : « Le projet d’aménagement comprend une notice (…) faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : c) L’organisation et l’aménagement des accès au projet ; (…) e) Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets. »

10. La notice jointe à la demande de permis de la SAS Urban contient, sous les sous- titres « 2-C. L’organisation et l’aménagement des accès au projet » et « 2-E. Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets », les informations requises par les dispositions citées au point précédent. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut, dans ces conditions, qu’être écarté.

Les plans :

11. Selon l’article R. 441-4 du code de l’urbanisme : « Le projet d’aménagement comprend également : 1° Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain (…) ; 2° Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer. »

12. La circonstance que le dossier de demande de permis d’aménager ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis d’aménager qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

13. Si le plan de l’état initial du terrain fourni par la SAS Urban ne fait pas apparaître les réseaux publics desservant le terrain, le maire a pu, compte tenu des indications que comportent, à ce sujet, la notice et le programme des travaux, apprécier la desserte du terrain par ces équipements. Par ailleurs, le plan de composition d’ensemble du projet n’avait pas à être coté dans les trois dimensions, puisque l’aménagement du terrain ne nécessite l’édification d’aucune construction, et fait apparaître les plantations créées sur les espaces communs du lotissement. Enfin, il est normal que ce plan ne figure aucune plantation sur les lots créés puisqu’il n’y en a actuellement aucune et que le projet ne prévoit pas d’en créer. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 441-4 du code de l’urbanisme doit être écarté.

II. 3. L’exception d’illégalité du plan local d’urbanisme (PLU) :

14. L’association requérante soutient que le classement en zone AU, par le PLU approuvé le 8 août 2012, du secteur du Gourbaud dans lequel se trouve le terrain d’assiette du projet est illégal et que, sous l’empire du plan d’occupation des sols (POS) antérieurement en vigueur, ce secteur était classé en zone NC, de sorte qu’il était inconstructible.

La continuité avec les zones urbanisées existantes :

15. Selon la règle figurant désormais à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans les communes littorales, l’extension de l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations et villages existants. Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par un nombre et une densité significatifs des constructions, mais que, en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

16. Il ressort des pièces du dossier que le secteur du Gourbaud ouvert à l’urbanisation par le PLU, qui est entouré de constructions sur ces côtés nord, sud et est, se situe en continuité de l’agglomération de Saint-Palais-sur-Mer. Son ouverture à l’urbanisation ne méconnaît donc pas la règle rappelée au point précédent.

La coupure d’urbanisation :

17. Selon la règle figurant désormais à l’article L. 121-22 du code de l’urbanisme, dans les communes littorales, « les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d’urbanisme doivent prévoir des espaces naturels présentant le caractère d’une coupure d’urbanisation ». L’observation de cette règle doit s’apprécier à l’échelle de l’ensemble du territoire communal.

18. S’il ressort des pièces du dossier que le secteur du Gourbaud était antérieurement classé en zone NC car il faisait partie d’une zone identifiée par le POS comme constituant une coupure d’urbanisation, la seule circonstance que ce secteur ait été ouvert à l’urbanisation n’est pas de nature à entacher d’illégalité le PLU dans la mesure où l’association requérante n’établit pas, ni même allègue, que, à l’échelle de l’ensemble du territoire communal, les coupures d’urbanisation maintenues par le PLU seraient insuffisantes.

Le maintien des équilibres biologiques :

19. Selon la règle figurant désormais à l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme, les PLU doivent préserver « les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques » dont la liste est fixée par décret.

20. La seule circonstance que la présence de l’azuré du serpolet, espèce de papillon protégée, ait été repérée dans le secteur du Gourbaud ne fait pas de ce secteur un milieu nécessaire au maintien des équilibres biologiques. En outre, l’association requérante n’indique pas de quelle catégorie d’espaces et de milieux de la liste figurant désormais à l’article R. 121-4 du code de l’urbanisme, prise pour l’application de l’article L. 121-23, relève le secteur du Gourbaud. Elle n’est donc pas fondée à soutenir que les dispositions citées au point précédent ont été méconnues.

II. 4. La saturation du réseau d’assainissement :

21. Selon l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (…) ». Aux termes de l’article R. 111-2 du même code : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

22. Si l’association requérante soutient que la capacité du système d’assainissement de Saint-Palais-sur-[…] est insuffisante pour qu’un projet de l’importance de celui de la SAS Urban y soit raccordé, elle ne l’établit pas par la seule production d’un avis de l’IFREMER du 2 juin 2009 se bornant à relever que, « en période estivale, le système d’assainissement de Saint-Palais – Les Mathes est déjà en limite de capacité de traitement ». En outre, le projet a fait l’objet d’un avis favorable de la communauté d’agglomération Royan Atlantique, compétente en matière d’assainissement, et de la Compagnie des eaux de Royan, gestionnaire du réseau d’assainissement. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance de la desserte par le réseau d’assainissement doit être écarté.

II. 5. La gestion des eaux pluviales :

23. En premier lieu, selon l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme, les règlements des PLU doivent fixer « les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols ». En outre, en vertu de l’article R. 441-5-2 du même code, aucune pièce autre que celles énumérées par ce code ne peut être exigée par l’autorité compétente pour délivrer les permis d’aménager. Ainsi, il n’appartient pas aux auteurs d’un PLU d’imposer aux pétitionnaires de permis d’aménager la production de documents autres que ceux exigés par le code de l’urbanisme. Par conséquent, c’est à bon droit que le maire de Saint-Palais-sur-Mer a laissé inappliquées les dispositions de l’article 9-2 du règlement du PLU selon lesquelles « pour les groupes d’habitations, lotissements et autres opérations, les dispositifs de stockage, infiltration, rejet devront faire l’objet d’une étude particulière (jointe à la demande d’autorisation) », la production d’une telle étude n’étant pas prévue par le code de l’urbanisme.

24. En second lieu, selon l’article 9-2 du règlement du PLU : « Dans le but de limiter les débits d’écoulements et d’éviter les inondations, il devra être réalisé sur les terrains, objet des demandes de permis de construire ou d’utilisation des sols, des dispositifs permettant de stocker temporairement les eaux pluviales. (…) Lorsqu’il existe un réseau public de collecte des eaux pluviales de capacité suffisante, le rejet autorisé des surplus des eaux pluviales devra obligatoirement être raccordé à ce réseau par une canalisation souterraine (…) ». Aux termes de l’article AU 4 du règlement : « (…) Les eaux pluviales doivent être stockées et infiltrées sur le terrain d’assiette de l’opération (la pluie de référence sera la pluie décennale de 60 mm en 24h). Ces installations pourront comporter une surverse raccordée au réseau pluvial public de la voirie lorsque le terrain est situé en amont de la voie (…) ».

25. Le projet de la SAS Urban prévoit un système complet d’ouvrages de stockage et d’infiltration des eaux pluviales sur le terrain qu’elle entend aménager. Le maire, dans l’article 3 de l’arrêté délivrant le permis attaqué, a prescrit, en outre, qu’une surverse soit raccordée au réseau public d’évacuation des eaux pluviales de l’avenue de la Ganipote. Si l’association requérante soutient que l’existence d’un tel réseau public n’est pas établie, il lui appartenait, si elle entendait réellement contester l’existence de ce réseau, de développer son moyen et d’apporter des éléments à son soutien.

26. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9-2 du règlement du PLU doit être écarté.

II. 6. Les logements locatifs sociaux :

27. En premier lieu, selon l’article AU 2 du règlement du PLU de Saint-Palais-sur- Mer : « (…) Toute opération de 5 logements ou plus devra consacrer 20% minimum du nombre de logements total à la création de logements sociaux au sens des 2°, 3° et 4° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (…) ».

28. Il ressort des pièces du dossier que le lotissement projeté comporte 34 lots. Les lots n° 1 à 32 sont destinés à l’implantation de 32 logements individuels. Le lot n° 33 est destiné à l’implantation de logements sociaux « au sens des 2°, 3°, 4° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation », qui étaient au nombre de 26 dans le projet initial et qui ont été portés, avec le permis modificatif du 27 novembre 2017, à 30. Enfin, le lot n° 34 est destiné à l’implantation d’une résidence-services séniors de 72 logements. Le projet initial prévoyait ainsi la réalisation de 26 logements sociaux sur un total de 132 logements créés, soit 20 % du nombre de logements total, et le projet modifié prévoit 30 logements sociaux, soit 22,7 % du nombre de logements total. Il est, ainsi, conforme aux exigences de l’article AU 2 du règlement du PLU. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’association requérante, aucune précision supplémentaire quant aux caractéristiques des logements sociaux n’avait à être contenue dans le permis attaqué et le fait que la commune de Saint-Palais-sur-Mer soit en situation de carence s’agissant des logements sociaux ne permet pas au maire de modifier le taux de 20 % prévu par le PLU, réserve faite de l’application de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation.

29. En second lieu, aux termes de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, repris à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme : « Dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux (…) ». Il est constant qu’à la date du permis attaqué, la commune de Saint-Palais-sur-Mer avait fait l’objet d’un arrêté de carence pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de l’urbanisme.

30. Il résulte des dispositions du code de l’urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui

est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

31. Conformément à ce qui a été dit au point précédent, le maire de Saint-Palais-sur- Mer n’avait pas à s’assurer du respect des dispositions de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation dès lors, d’une part, que celles-ci ne concernent que les opérations de construction d’immeubles collectifs, alors que le projet en cause comporte des logements individuels, des logements collectifs et une résidence-services séniors, et, d’autre part, que la délivrance du permis d’aménager attaqué ne fait pas obstacle à ce que le respect des dispositions de cet article, qui ne constituent pas des règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols, soit assuré au stade de la délivrance des permis de construire.

32. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du PLU et de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation doit être écarté.

II. 7. Les accès au projet, les voies internes et les liaisons douces :

33. En premier lieu, en se bornant à soutenir que l’avenue de la Ganipote, sur laquelle est prévu l’accès au projet, est une ancienne route départementale très fréquentée et que certains riverains se plaignent de la vitesse excessive des automobilistes, l’association requérante n’établit pas que le carrefour créé entre cette avenue et la voie de desserte du lotissement présenterait un danger avéré pour la sécurité de la circulation.

34. En deuxième lieu, contrairement à ce que soutient l’association requérante, le projet en litige prévoit la réalisation d’une voie nord-est – sud-ouest compatible avec celle prescrite par les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) de la zone.

35. En troisième lieu, aux termes du 3°) de l’article AU 3 du règlement du PLU : « Les dispositions relatives aux accès et dessertes figurant dans les orientations d’aménagement et de programmation doivent être respectées. Les flèches rouges portées au plan de zonage correspondent aux intentions d’accès à privilégier, à conserver. » Selon le 4°) de cet article : « Les liaisons douces figurées au plan de zonage sous la forme de petits ronds rouges doivent être maintenues, renforcées ou aménagées. Elles doivent prendre en compte les OAP relatives aux liaisons douces et pistes cyclables (pièce 3b du PLU). »

36. Le plan de zonage du PLU figure une liaison douce nord-sud à créer dans le secteur « Le Gourbaud » entre, au nord, […] et, au sud, une liaison douce est-ouest. Cette liaison douce nord-sud est placée sur la parcelle n° 119, incluse dans le périmètre du projet contesté. Toutefois, la légende de ce plan indique que cette liaison à aménager n’est définie que dans son « principe » et renvoie aux OAP, ce qui signifie que si une telle liaison nord-sud doit être créée, les modalités de sa création ne sont pas strictement définies par le plan de zonage et peuvent être adaptées par les OAP. Or, les OAP du secteur « Le Gourbaud », plus précises que le plan de zonage, ont prévu que la liaison douce nord-sud reliant […] à la liaison douce est-ouest se situerait sur la parcelle n° 574, à une centaine de mètres à l’est de la parcelle n° 119. Ainsi, la liaison douce définie dans son principe par le plan de zonage et précisée par les OAP se situe sur la parcelle n° 574, en dehors du terrain d’assiette du projet contesté. Le plan du lotissement n’avait donc pas à la prévoir et le projet respecte, par suite, les dispositions de l’article AU 3 relatives aux liaisons douces.

37. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du PLU et de l’incompatibilité du projet avec les orientations d’aménagement et de programmation de la zone doivent être écartés.

II. 8. Le sursis à statuer en application des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme :

38. Contrairement à ce que soutient l’association requérante, la seule circonstance que la révision générale du PLU prescrite par le conseil municipal a pour objectif, notamment, l’amélioration du cadre de vie ne permettait pas de regarder le projet en litige comme étant de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan et, ainsi, à justifier qu’un sursis à statuer soit opposé à la demande de permis d’aménager déposée par la SAS Urban. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation dans l’application des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

39. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que l’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 12 août 2016 par lequel le maire de Saint-Palais-sur-Mer a délivré à la SAS Urban le permis d’aménager le lotissement « Le Clos Papyrus » et de la décision du 22 novembre 2016 rejetant son recours gracieux.

III. Le permis de construire la résidence-services séniors :

III. 1. L’illégalité du permis de construire par voie de conséquence de l’illégalité du permis d’aménager :

40. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que ce moyen doit être écarté.

III. 2. La qualité de la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer pour solliciter le permis de construire :

41. Il ressort des pièces du dossier que la SNC pétitionnaire a été autorisée par la SAS Urban à déposer une demande de permis de construire sur le terrain d’assiette du projet. Or, ainsi qu’il a été dit au point 5 du présent jugement, la SAS Urban avait qualité pour déposer une demande d’autorisation d’urbanisme sur ce terrain. Ainsi, la SNC pétitionnaire établit être autorisée à exécuter des travaux sur ce terrain. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 423-1 et R. 441-1 du code de l’urbanisme ne peut, en tout état de cause, qu’être écarté.

III. 3. Le caractère complet du dossier de demande de permis de construire :

42. En premier lieu, contrairement à ce que soutient la requérante, le dossier de demande de permis de construire comporte un extrait de plan cadastral et des vues aériennes, cotés PC1, qui permettent d’apprécier de manière suffisante la situation du projet à l’intérieur de la commune, conformément à ce qu’exige l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme.

43. En second lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

44. D’une part, s’il est vrai que le dossier de demande de permis de construire n’indique pas de manière suffisamment précise les modalités de raccordement du projet aux réseaux, en méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, cette insuffisance n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par le maire sur le projet en litige dès lors que le permis d’aménager préalablement délivré pour ce projet comportait ces indications.

45. D’autre part, s’il est vrai que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas le tableau, prévu par l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme, indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux, cette insuffisance du dossier n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du maire dès lors que le projet ne prévoit aucun logement familial et que la règle prévue à l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation ne trouvait donc pas à s’appliquer.

46. Dans ces conditions, le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

III. 4. La cohérence du dossier de demande de permis de construire :

47. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire a été déposée le 22 juillet 2016 et qu’elle a été modifiée, le 8 septembre 2016, par le dépôt, notamment, d’un formulaire Cerfa de demande modifié, d’une notice modifiée et d’un plan de la façade Sud-Est (PC 5.3) modifié. La première modification concerne le salon-club, dont la destination erronée d’espace affecté à un service public ou à une activité d’intérêt général initialement mentionnée est corrigée en destination d’habitation. Cette modification en a entraîné une seconde : l’espace clos de stationnement, qui n’avait été créé qu’en raison de la présence d’un espace à destination de service public, a été supprimé. Cette suppression a donné lieu à la production d’un nouveau plan PC 5.3.

48. La nouvelle notice fait apparaître de manière suffisamment claire les modifications opérées puisque celles-ci sont inscrites en bleu et en caractère gras. La modification de la destination du salon-club n’entraînant aucune modification physique du projet, il est normal qu’elle n’impacte pas les plans. Si la requérante soutient que le plan PC 5.3 modifié pour tenir compte de la suppression de l’espace clos de stationnement est strictement identique au premier, elle ne produit pas le premier plan, que, d’après ses allégations, elle détient pourtant, de sorte qu’elle ne met pas le tribunal en mesure de vérifier ce qu’elle soutient. En tout état de cause, le projet autorisé est celui résultant des plans dernièrement produits, qui devront être respectés lors de l’exécution du permis de construire. Or, ces plans sont cohérents avec les autres éléments du dossier de demande de permis. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.

III. 5. L’exception d’illégalité du plan local d’urbanisme (PLU) :

49. Ce moyen doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus s’agissant du permis d’aménager le lotissement Le Clos Papyrus.

III. 6. La conformité du projet à la vocation du secteur AUc du PLU :

50. La zone AU définie par le PLU de Saint-Palais-sur-Mer est composée de deux secteurs, dénommés AUc et AUd, qui la couvrent entièrement. Le règlement de ce plan définit ainsi le caractère de la zone AU : « La zone AU est une zone naturelle non équipée destinée à une urbanisation future organisée à court terme. (…) Cette zone comporte les secteurs suivants :

- AUc à vocation d’habitat dont l’urbanisation se réalisera sous forme d’opérations groupées de 5 logements minimum. – AUd à vocation d’habitat dont l’urbanisation se réalisera sous forme d’opérations groupées de 5 logements minimum, « mixtes » (logements « libres », logements « résidences seniors », logements locatifs sociaux…). (…) Des emplacements réservés institués en application de l’article L. 123-2-b) du code de l’urbanisme et servitude instituée au titre de l’article L 123-1-16° sont inscrits en secteur AUc, en vue de la réalisation de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale (logements sociaux locatifs ou en accession). »

51. En premier lieu, l’article AU 1 du règlement du PLU interdit, notamment, la réalisation de « toute construction ou installation qui ne soit pas compatible avec la destination de la zone ». Contrairement à ce que soutient l’association requérante, la réalisation de commerces n’est pas incompatible avec la vocation résidentielle de la zone AU. En outre, selon l’article AU 2 de ce règlement, « les installations à usage d’activité artisanale ou commerciale » sont admises sous certaines conditions. Ainsi, le moyen tiré de ce que le projet, qui prévoit la réalisation de 263,50 m² de commerces, n’est pas conforme à la destination de la zone doit être écarté.

52. En second lieu, selon l’article AU 2 : « (…) En secteur AUc et dans les emplacements réservés institués en application de l’article L. 123-2-b) du code de l’urbanisme et dans la servitude instituée au titre de l’article L. 123-1-16° du code (…), ne sont admises que les constructions de logements sociaux (en accession sociale à la propriété ou locatifs) et sous réserve du respect des orientations d’aménagement et de programmation du secteur. A l’intérieur de la réserve instituée au titre de l’article L.123.2, b) du code de l’urbanisme : programme de 100 % de logements sociaux : (le Gourbaud, […]). A l’intérieur de la réserve instituée au titre de l’article L. 123-1-16° du code de l’urbanisme : 80 % de logements sociaux imposés (rue des Troènes) (…) ». Il résulte des termes mêmes de ces dispositions, éclairées par celles citées au point 50 du présent jugement, qu’elles ne s’appliquent qu’aux terrains concernés par un emplacement réservé ou par la servitude instituée au titre du 16° de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, ce qui n’est pas le cas du terrain d’assiette du projet de la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions est inopérant et doit être écarté.

III. 7. La desserte par les réseaux d’eau potable et d’assainissement :

53. En premier lieu, le moyen tiré de ce que le système d’assainissement de Saint- Palais-sur-[…] serait insuffisant pour permettre le raccordement du projet doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus s’agissant du permis d’aménager.

54. En second lieu, selon l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé : a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; (…) c) Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. »

55. Si le terrain d’assiette du projet de la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais- sur-Mer n’est actuellement pas desservi par les réseaux d’eau potable et d’assainissement, l’article 2 de l’arrêté attaqué précise que « le permis de construire ne sera mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot du lotissement « Le Clos Papyrus » seront achevés, conformément à l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme ». En outre, le dossier de demande de permis de construire indique que la résidence-services séniors sera raccordée au réseau selon les modalités prévues par le permis d’aménager. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’absence de desserte du projet par les réseaux d’eau et d’assainissement doit être écarté.

III. 8. Les accès au projet, les voies internes et les liaisons douces :

56. En premier lieu, les moyens tirés de ce que le projet n’est pas compatible avec le plan des voiries des orientations d’aménagement et de développement du PLU et de ce que le projet n’a pas repris la liaison douce indiquée au plan de zonage doivent être écartés pour les mêmes motifs que ceux évoqués ci-dessus s’agissant du permis d’aménager.

57. En second lieu, selon le 2°) de l’article AU 3 du règlement du PLU : « Toutes les voies nouvelles publiques et privées de desserte de terrain internes aux opérations doivent avoir les caractéristiques adaptées aux besoins de circulation, et notamment avoir au moins 8 m d’emprise dont 5 m de chaussée. »

58. En l’absence d’indications contraires, la référence faite par le règlement du PLU à l’emprise de la voie doit s’entendre comme comprenant non seulement la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules, mais aussi les divers aménagements qui constituent l’accessoire de cette chaussée. En l’espèce, la voie interne au projet de la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer a une largeur de chaussée de 5 mètres et une emprise totale, stationnements et espaces verts compris, supérieure à 8 mètres. Par ailleurs, ces dispositions n’imposent ni la création de trottoirs ou de cheminements piétons ni l’aménagement d’une aire de retournement en bout de voie et, en l’espèce, l’absence de ces aménagements ne conduit pas à regarder la voie interne du projet comme n’étant pas adaptée aux besoins de la circulation, dès lors en particulier que cette voie ne dessert que la résidence-services séniors et que cette résidence bénéficiera d’un second accès réservé aux piétons réalisé en limite séparative sud. Enfin, ces dispositions n’interdisent pas que les places de stationnement soient perpendiculaires à la chaussée. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du PLU doit être écarté.

III. 9. L’emprise au sol des constructions :

59. En vertu de l’article AU 9 du règlement du PLU, dans le secteur AUc, l’emprise au sol des constructions est fixée à 40 %.

60. Selon l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « (…) Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. » Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du lotissement Le Clos Papyrus a une superficie totale de 31 588 m². L’emprise totale des constructions du lotissement ne doit donc pas excéder 40 % de 31 588 m², soit 12 635,20 m². Il ressort par ailleurs des pièces du dossier qu’aucune construction ne sera érigée sur les parties communes et que le règlement du lotissement prévoit que, pour chacun des lots, l’emprise au sol des constructions ne devra pas excéder 45 % de la superficie du lot. Or, la superficie cumulée de l’ensemble des lots est de 23 015 m², de sorte que l’emprise au sol maximale engendrée par le projet de lotissement sera de 10 356,75 m². Cette emprise maximale est inférieure à celle permise par l’article AU 9 du règlement du PLU, de sorte que le règlement du lotissement respecte le règlement du PLU.

61. Il est constant que le projet de la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur- Mer a une emprise au sol de 42 %. Il respecte donc le règlement du lotissement, lequel respecte le règlement du PLU. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 9 ne peut, dès lors, qu’être écarté.

III. 10. L’aspect extérieur du projet :

62. Selon l’article AU 11 du règlement du PLU : « (…) L’architecture contemporaine est autorisée, sous réserve d’apporter un soin particulier à sa conception architecturale, notamment : – la réalisation de programmes de création contemporaine et d’équipements publics qui se distingueront obligatoirement par leur valeur exemplaire et leur bonne intégration paysagère / (…) – Volume et formes épurées à rechercher / – Larges parties de toitures en toiture terrasse / – Façades comportant de grands pans de verre (…) ».

63. Le projet de la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer est de conception architecturale contemporaine. Il est constitué de volumes épurés et de toitures terrasses, ses façades sont composées de grandes baies vitrées et une attention particulière a été portée à son intégration paysagère. Il respecte donc les dispositions citées au point précédent.

III. 11. Le stationnement :

64. En premier lieu, en vertu de l’article AU 12 du règlement du PLU, « les zones de stationnement des vélos doivent être directement accessibles du domaine public ». Lorsque, comme en l’espèce, le projet est desservi par une voie ouverte à la circulation générale mais ne faisant pas partie du domaine public, la règle énoncée ci-dessus doit être regardée comme respectée si les zones de stationnement des vélos sont directement accessibles de cette voie. En l’espèce, tel est le cas, de sorte que ces dispositions sont respectées.

65. En deuxième lieu, contrairement à ce que soutient l’association requérante, il ressort clairement des plans du projet que les places de stationnement auront une largeur de 2,5 mètres et une longueur de 5 mètres, les arbres prévus par le projet étant implantés non sur les surfaces de stationnement mais à proximité de celles-ci.

66. En troisième lieu, selon l’article AU 12 : « (…) 1 – Pour les constructions à usage d’habitation, il est exigé 1 place par tranche de 70 m² de surface de plancher avec 1 place minimum par logement. En outre pour les groupes d’habitations et pour les immeubles de plus de 5 logements, il est exigé 1 place supplémentaire pour 5 logements. (…) 4 – Pour les hôtels et restaurants, il est exigé 1 place de stationnement pour 1 chambre d’hôtel et 1 place pour 10 m² de salle à manger (…) ».

67. Le projet, s’il comporte une salle de restauration à l’attention des résidents, ne comprend aucun restaurant, de sorte que les dispositions du 4 de l’article AU 12 ne lui sont pas applicables. Ainsi, le projet, qui porte sur 72 logements, doit prévoir 86 places de stationnement, ainsi que l’ont estimé le pétitionnaire et le maire de Saint-Palais-sur-Mer. S’il ressort des plans du projet que parmi les 86 places créées, 7 sont situées chacune à l’arrière d’une autre place de stationnement, cela ne fait pas obstacle à leur utilisation puisque ces places peuvent être affectées aux mêmes logements que celles en enfilade desquelles elles sont implantées. Dans ces conditions, le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article AU 12 du règlement du PLU.

III. 12. L’emprise des surfaces étanches :

68. En vertu de l’article AU 13 du règlement du PLU, « l’emprise totale des surfaces étanches y compris celles du bâti ne devra en aucun cas excéder 50 % de la surface du terrain ».

69. Selon la notice du projet architectural du dossier de demande de permis de construire, l’emprise totale des surfaces étanches du projet est de 3 218 m². La pétitionnaire indique dans ses écritures en défense, sans être sérieusement contestée, que cette emprise totale est composée du bâti pour 2 469 m², des terrasses du rez-de-chaussée pour 224 m², de la voirie pour 441,60 m² et des places de stationnement pour les personnes à mobilité réduite pour 82,50 m². La surface totale du terrain d’assiette du projet étant de 6 600 m², l’emprise des surfaces étanches représente 49 % de la surface du terrain. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 13 du règlement du PLU doit, dès lors, être écarté.

III.13. Les logements à vocation sociale :

70. En premier lieu, conformément à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, l’application de l’article AU 3 du règlement du PLU doit s’apprécier à l’échelle du lotissement. Or, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, le permis d’aménager respecte l’obligation de réaliser au moins 20 % de logements sociaux et la circonstance que la commune soit en état de carence est sans incidence sur l’application de cette règle. Ces deux premiers moyens ne peuvent, ainsi, qu’être écartés.

71. En second lieu, le projet de résidence-services séniors en litige, qui ne comporte aucun logement familial dans la mesure où il n’est composé que de logements destinés aux personnes âgées, n’avait pas à prévoir la réalisation de logements locatifs sociaux en application de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, repris à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit, dès lors, être écarté.

III.14. Le sursis à statuer en application des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme :

72. Contrairement à ce que soutient l’association requérante, la seule circonstance que la révision générale du PLU prescrite par le conseil municipal a pour objectif, notamment, l’amélioration du cadre de vie ne permettait pas de regarder le projet en litige comme étant de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan et, ainsi, à justifier qu’un sursis à statuer soit opposé à la demande de permis de construire déposée par la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation dans l’application des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

73. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que l’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 13 décembre 2016 par lequel le maire de Saint-Palais-sur-Mer a délivré à la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer le permis de construire une résidence-services séniors et de la décision du 14 février 2017 rejetant son recours gracieux.

IV. Les frais liés aux litiges

74. Il y a lieu de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l’association requérante une somme de 2 400 euros à verser à la commune de Saint-Palais-sur-Mer au titre des frais que celle-ci a engagés pour assurer sa défense dans les deux instances. Il y a également lieu, au même titre, de mettre à la charge de l’association une somme de 1 200 euros à verser d’une part à la SAS Urban et d’autre part à la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL DECIDE :

Article 1er : Les requêtes de l’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer sont rejetées.

Article 2 : L’association des amis de Saint-Palais-sur-Mer versera, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 2 400 euros à la commune de Saint- Palais-sur-Mer, une somme de 1 200 euros à la SAS Urban et une somme de 1 200 euros à la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’association des amis de Saint-Palais-sur- Mer, à la commune de Saint-Palais-sur-Mer, à la SAS Urban et à la SNC Les Séniorales en ville de Saint-Palais-sur-Mer.

Délibéré après l’audience du 21 juin 2018, à laquelle siégeaient :

M. E, président, M^me Wohlschlegel, premier conseiller, M. Y, conseiller.

Lu en audience publique le 5 juillet 2018.

Le rapporteur, Le président,

Signé Signé

B. Y D. E

Le greffier,

Signé

C. NOIRIEL