DOSSIER N° : 10/00449 MINUTE N° :

JUGEMENT DU: 7 Juillet 2014

AFFAIRE: SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MAISONS ET JARDINS, situé allée de l’Alzette 54520 X, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA C/ D SA, SOPREMA SAS, SOCOTEC SA, E SAS, enseigne BPR EUROPE

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANCY

POLE CIVIL section 6 CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT: M^me Claris^se ^TARON,

Z: M^me F G, M^me H I,
M^me J K, aux débats, GREFFIERS : M^me Laetitia LÊ, à la mise à disposition.

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MAISONS ET JARDINS, situé allée de l’Alzette 54520 X, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Patrice VOILQUE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 57

DÉFENDERESSES

D SA, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Roger JOUBERT, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 42

Le 7 juillet 2014 Copie + grosse + retour dossier : M^e VOILQUE Copie + retour dossier : M^e JOUBERT, M^e LEBON, M^e L’HUILLIER, M^e BEHR

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SOPREMA SAS, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Aubin LEBON, avocat au barreau de NANCY, vestiaire: 006

SOCOTEC SA, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Karine L’HUILLIER de la SELAFA FIDAL, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 86

E SAS, enseigne BPR EUROPE, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Alain BEHR, avocat au barreau de NANCY, vestiaire: 20

Clôture prononcée le 28 janvier 2014 Débats tenus à l’audience du 12 mai 2014 Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 7 juillet 2014 Jugement mis à disposition au greffe le 7 juillet 2014.

EXPOSÉ DU LITIGE

En 1981 et 1982, la SCI MAISONS ET JARDINS, dont le Crédit Immobilier de la Moselle (CIMM) était le gérant, a fait construire rue d’Alzette à X, un ensemble immobilier de soixante trois logements répartis en quatre bâtiments, lequel a été placé sous le régime de la copropriété.

Le certificat de conformité a été délivré le 13 juin 1983.

Des désordres étant apparus affectant les parties communes et les parties privatives, l’assureur dommages ouvrages est intervenu et a préfinancé les travaux de réparation.

Par ordonnance de référé rendue le 12 juin 1990, Monsieur Y a été désigné en qualité d’expert judiciaire, suite à la requête du syndicat des copropriétaires, représenté par la société D et cinquante deux copropriétaires.

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DOSSIER N° : 10/00449 MINUTE N° : JUGEMENT DU : 7 Juillet 2014

AFFAIRE: SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MAISONS ET JARDINS, situé allée de l’Alzette 54520 X, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA C/ D SA, SOPREMA SAS, SOCOTEC SA, E SAS, enseigne BPR EUROPE

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANCY

POLE CIVIL section 6 CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT: M^me Clarisse TARON,
M^me F G, Z: M^me H I,
M^me J K, aux débats, GREFFIERS : M^me Laetitia LÊ, à la mise à disposition.

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MAISONS ET JARDINS, situé allée de l’Alzette 54520 X, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Patrice VOILQUE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 57

DÉFENDERESSES

D SA, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Roger JOUBERT, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 42

Le 7 juillet 2014

Copie + grosse + retour dossier : M^e VOILQUE Copie + retour dossier : M^e JOUBERT, M^e LEBON, M^e L’HUILLIER, M^e BEHR

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SOPREMA SAS, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Aubin LEBON, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 006

SOCOTEC SA, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Karine L’HUILLIER de la SELAFA FIDAL, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 86

E SAS, enseigne BPR EUROPE, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Alain BEHR, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 20

Clôture prononcée le 28 janvier 2014 Débats tenus à l’audience du 12 mai 2014

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 7 juillet 2014 Jugement mis à disposition au greffe le 7 juillet 2014.

EXPOSÉ DU LITIGE

En 1981 et 1982, la SCI MAISONS ET JARDINS, dont le Crédit Immobilier de la Moselle (CIMM) était le gérant, a fait construire rue d’Alzette à X, un ensemble immobilier de soixante trois logements répartis en quatre bâtiments, lequel a été placé sous le régime de la copropriété.

Le certificat de conformité a été délivré le 13 juin 1983.

Des désordres étant apparus affectant les parties communes et les parties privatives, l’assureur dommages ouvrages est intervenu et a préfinancé les travaux de réparation.

Par ordonnance de référé rendue le 12 juin 1990, Monsieur Y a été désigné en qualité d’expert judiciaire, suite à la requête du syndicat des copropriétaires, représenté par la société D et cinquante deux copropriétaires.

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Monsieur Y a déposé son rapport en janvier 1993.

Une seconde expertise judiciaire a été confiée à Monsieur A, lequel a déposé son rapport le 11 octobre 2001.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2003, le juge de la mise en état a condamné la SCI MAISONS et JARDINS à régler au syndicat des copropriétaires une provision d’un montant de 586 401,40 € au titre des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes.

Par décision du 19 février 2004, le tribunal de grande instance de Nancy, pour les désordres relevant des travaux initiaux, a condamné in solidum la SCI MAISONS ET JARDINS, la société LORRAINE DE CREDIT IMMOBILIER, la SAEE RAMELLI, Monsieur B, son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la société OTH et son assureur AXA, et le bureau VERITAS, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 258 982,51 € HT, TVA applicable en sus.

Le même tribunal, pour les désordres relevant des travaux qui avaient été faits dans le cadre de l’intervention de l’assureur dommages-ouvrages, a condamné in solidum Monsieur C et son assurance la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 253 066,44 €, ŤVA applicable en sus.

Pour la réalisation des travaux, cinq marchés ont été signés avec la SAS SOPREMA, à hauteur de 40 288 €, 178 691,25 €, 190 604

€, 154 865,75 €, et 166 778,50 €, un marché a été signé avec la SA SOCOTEC au titre du contrôle technique et une convention d’études a été confiée à la SA GAUDRIOT devenue la SAS E.

Par ordonnance présidentielle du 14 janvier 2008, la société FONCIA SOLONIM était désignée comme administrateur provisoire de la copropriété, et l’assemblée générale des copropriétaires l’a désignée comme syndic le 29 avril 2008.

Par décision en date du 6 janvier 2011, la cour d’appel de NANCY a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de NANCY concernant les désordes relevant des travaux qui avaient été faits dans le cadre de l’intervention de l’assureur dommages-ouvrages, au motif d’une rédaction défectueuse de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, établie par la SA D, qui avaient autorisé le syndic à ester en justice. Pour ce qui est des travaux initiaux, la cour a condamné la SCI MAISONS ET JARDINS à régler au syndicat des copropriétaires, en sus des 258 982,51 € HT accordés par le premier juge, celles de 180 156,93 € HT et 70 0654,26 € HT, soit au total 509 204,70 € HT.

Constatant des erreurs de gestion, le 18 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires a diligenté une action à l’encontre de la SA D mais également à l’encontre des intervenants à l’acte de construire, la SAS SOPREMA, la SA SOCOTEC et la SAS E.

^Aux ^termes ^de ^ses dernières conclusions régulièrement

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communiquées par voie électronique le 22 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, demande au tribunal au visa des articles 1147, 1184, 1382 et 1792 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 (article 18) de :

en ce qui concerne la société SOGELOR: la condamner à lui régler les sommes de 106 534,53 € et day

20 919,15€, cette dernière somme correspondant aux honoraires perçus par la société D, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- condamner la société SOGELOR, à la suite de l’arrêt qui a été rendu par la cour d’appel de Nancy le 6 janvier 2010, à lui régler la somme de 253 066,44 € HT avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2001,

- condamner la société D à lui régler, à titre forfaitaire, au titre de la perte de la subvention de l’ARIM, une somme de 10 000 €.

En ce qui concerne les sociétés D, SOPREMA, SOCOTEC et E,

- les condamner in solidum à lui régler la somme de 56 819,38 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et, si mieux ne plaise au tribunal, d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire aux fins de déterminer les malfaçons et non façons concernant les gardes-corps ainsi que de déterminer le coût des remèdes à y apporter et de définir les responsabilités susceptibles d’être engagées,

- dire et juger, dans ce cas, que les frais d’expertise seraient avancés par les sociétés défenderesses,

- débouter la sociétré D de sa demande reconventionnelle en constatant en particulier qu’elle ne justifie pas de la provenance des fonds dont elle demande le remboursement, débouter également l’ensemble des défenderesses de leurs demandes reconventionnelles et, en ce qui concerne le L E, ordonner, à tout le moins, la compensation judiciaire, les condamner à lui régler la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner les sociétés défenderesses aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître VOILQUE, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses écritures, le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, fait observer que, quand bien même la société D invoque le fait que les copropriétaires lui ont donné quitus de sa gestion et que ceux-ci ont approuvé les comptes, il n’en demeure pas moins que le jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 19 janvier 2004 avait ordonné l’exécution provisoire, de sorte que le risque existait d’une réformation par la cour d’appel, laquelle réformation, amènerait nécesairement à revoir totalement le budget, et que, par ailleurs, si quitus il y a pu avoir, aucune information n’a été faite par la société D rélativement à l’explosion du budget des travaux.

Il invoque également le problème du dépassement du budget qui

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avait été voté par l’assemblée générale, et des dépenses qui ont ainsi été engagées par le syndicat des copropriétaires sans y être autorisé par l’assemblée générale. Selon lui, la société D, lorsqu’elle était syndic, a violé tant les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que l’article 35 du décret du 17 mars 1967, alors même qu’il lui était possible, en concertation avec le maître d’oeuvre de modifier tel ou tel poste de travaux pour rester dans le budget, voire de provoquer une assemblée générale puisqu’aucune urgence ne pouvait être utilement invoquée.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA pose le problème du remboursement des honoraires indûment perçus par la société D, qui s’était fait voter des « honoraires administratifs » de 30 000 €, et dont le travail est largement insatisfaisant puisqu’elle est totalement responsable de la situation dans laquelle il se trouve, caractérisée par un dépassement colossal du budget initialement voté, et par l’irrecevabilité de la demande qui avait été faite en justice, irrecevabilité découlant de la mauvaise rédaction d’une délibération.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA fait valoir les conséquences de la perte d’une subvention qui aurait pu être obtenue par l’ARIM, expliquant que la société D reconnaît implicitement qu’elle n’a strictement rien fait pour obtenir effectivement ladite subvention, et qu’elle n’a jamais répondu aux diverses demandes qui lui ont été faites, de sorte que peu importe si le montant de la subvention demeure ignoré.

Il ajoute, s’agissant des conséquences de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nancy le 6 janvier 2011, qu’en raison d’une rédaction défectueuse du procès-verbal de l’assemblée générale autorisant le syndic à ester en justice, il a lui-même perdu le bénéfice de la somme de 253 066,44 € HT qui lui avait été allouée par le tribunal de grande instance. Néanmoins, il affirme avoir régularisé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt, pour lequel la Cour de cassation a rendu sa décision le 19 février 2013 qui est un arrêt de rejet du pourvoi. Il en déduit que, dans la mesure où il n’avait d’autre possibilité que d’épuiser toutes les voies de recours pour ne pas permettre à la socité D de prétendre que la saisine de la Cour de cassation eut pu permettre de récupérer la somme perdue, il est fondé à solliciter la condamnation de la société D à lui régler les sommes versées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat réfute les arguments de la société D selon lesquels, notamment, le conseil syndical et l’ensemble des copropiétaires avaient été informés du caractère provisoire du montant de l’indemnité en cause, ou encore selon le fait que la société FONCIA aurait pu elle-même régulariser la situation, ou même qu’il n’a subi aucun préjudice.

Enfin, il analyse les demandes dirigées à l’encontre de tous les défendeurs relativement aux travaux mal réalisés et/ou mal conçus.

En premier lieu, s’agissant de la société D, il affirme que le tribunal ne pourra pas retenir l’argument d’irrecevabilité, le mandat donné par l’assemblée générale à la société FONCIA étant tout à fait précis.

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S’agissant de l’obligation de réfection des gardes-corps, il apparaît bien qu’en cours même de chantier, le problème de la non conformité a été évoqué, de sorte que la société D ne peut se retrancher derrière la circonstance qu’il y avait un maître d’oeuvre ainsi qu’un bureau de contrôle. En second lieu, s’agissant de la société SOPREMA, laquelle indique que les travaux ont été réceptionnés, le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, rappelle qu’elle ne peut se prévaloir de procès-verbaux de réception qui ont été signés par le maître d’oeuvre.

Il fait observer que, soit les travaux n’ont en réalité pas été réceptionnés et la responsabilité contractuelle peut légitimement être mise en oeuvre, soit la réception est intervenue, et alors la responsabilité de la société D est en cause, tout comme celle du L E, de société SOCOTEC et de la socitéé SOPREMA elle-même, puisqu’il est constant que la non-conformité de la hauteur des gardes-corps, entraînant une dangerosité des ouvrages, était connue en cours de chantier. Il affirme aussi que si les gardes-corps sont d’une hauteur en définitive insuffisante, cela résulte de l’ensemble du système constructif qui, à la base, se trouve bien dans l’étanchéité mise en place par la société SOPREMA. Il conclut sur ce point en disant que les procès-verbaux de réception ont bien été signés le 26 mars 2007 par la société D et que la réception a été prononcée sans réserve à la date du 9 octobre 2006, de sorte que sa responsabilité doit être retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En troisième lieu, s’agissant de la société E, il maintient qu’en sa qualité de professionnel, ^elle ^avait nécessairement connaissance de la non conformité et même du caractère dangereux des ouvrages, de sorte qu’elle ne saurait prétendre que la demande serait irrecevable parce que relevant soit de la garantie de parfait achèvement, soit de la garantie de bon fonctionnement. Il précise encore que si le L E indique qu’il ne vient pas aux droits de la société GAUDRIOT (placée en redressement judiciaire), par un avenant en date du 27 avril 2005, il s’est engagé à poursuivre le contrat en cours et que, par ailleurs, il n’ignorait aucunement les problèmes de non-conformité. En quatrième lieu, s’agissant de la société SOCOTEC, le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, explique que la question de la solidité des ouvrages et des éléments indissociables, ainsi que des existants, devait nécessairement l’amener à s’intéresser aux travaux tant d’étanchéité que des gardes-corps. Selon lui, elle n’a formulé aucune observation particulière alors qu’en sa qualité de contrôleur technique, elle avait une parfaite connaissance tant des règles applicables que des sujétions techniques à respecter.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA conclut sur la demande reconventionnelle de la société D tendant à obtenir une somme de 87 511,21 € du fait qu’elle aurait elle-même avancé le surplus des fonds. Il estime, au vu de l’état de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, que le remboursement des avances ne pouvait se concevoir qu’en cas d’actes urgents, se justifiant par une nécessité impérieuse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les travaux ont été faits

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postérieurement à l’assemblée générale des copropriétaires, convoquée par la société D le 25 mars 2004. Il indique, de plus, que la société D réclame le remboursement d’une somme dont elle est totalement incapable de prouver qu’elle l’a effectivement versée sur ses fonds propres et non sur le compte de tel ou tel autre copropriété.

Aux termes des ses conclusions récapitulatives n°4, régulièrement communiquées par voie électronique le 23 janvier 2014, la société D, représentant du syndicat qui a agi comme maître d’ouvrage, demande au tribunal de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, irrecevable en son action à son encontre, En tout état de cause,

- le déclarer mal fondé,

- le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- le condamner, à lui verser :

*87 511,21€ à titre de remboursement de l’avance réalisée par elle pour les travaux en cause, avec intérêts au taux légal depuis la date de son déboursé,

*4000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner de ces chefs, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant l’appel et sans caution,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP JOUBERT& DEMAREST, avocat.

La société D rappelle que le 15 septembre 2003, elle avait proposé aux copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS de fixer le budget des travaux de reprise à 1 420 000 € et d’utiliser l’indemnité provisionnelle accordée le 8 juillet 2003 pour financer une partie de ces travaux, le surplus devant être réparti entre les copropriétaires. Elle ajoute que lors de l’assemblée générale du 25 mars 2004, les copropriétaires ont décidé, à une très large majorité, de faire réaliser immédiatement les travaux de reprise nécessaires compte tenu de leur importance et de l’urgence de la situation et, validé le financement proposé. Elle indique que compte tenu de la complexité de ces travaux, le budget s’est avéré insuffisant et que, pour pallier la difficulté de ne pas retarder inutilement l’avancement des travaux, elle a elle même pris en charge, à titre d’avance à hauteur de 87 511,21 €, le coût dépassant ce budget, ceci jusqu’à l’adoption par les copropriétaires d’un financement complémentaire.

S’agissant des demandes dirigées à son encontre, la société D fait observer que celles-ci sont irrecevables dans la mesure où les copropriétaires lui ont donné quitus de sa gestion, reconnaissant par là-même qu’elle avait correctement assumé sa mission de syndic, ce qui lui interdit de rechercher sa responsabilité à ce titre. Elle fait également état de ce qu’elle a informé les copropriétaires de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nancy le 6 janvier 2011, alors qu’elle n’exerce plus les fonctions de syndic de copropriété depuis 2008 et, qu’en tout état de cause, elle avait bien informé les copropriétaires de ce que l’indemnité de 586 000 €, utilisée pour financer les travaux préconisés par l’expert, n’avait été accordée et donc réglée qu’à titre provisionnel. Elle conclut sur ce point en disant que l’arrêt a fixé l’indemnité à un montant global

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supérieur à l’indemnité provisionnelle, de sorte que l’arrêt n’a eu aucune conséquence sur le budget des travaux à réaliser. Selon elle encore, les copropriétaires ont systématiquement, au cours de la période en cause, approuvé les comptes, lesquels faisaient apparaître les factures réglées pour les travaux de réfection engagés, de sorte qu’ils ne peuvent affirmer ne pas avoir été suffisamment informés sur ce point, et, elle n’a commis aucune faute de gestion dans la mesure où le dépassement de budget n’aurait pu en aucun cas justifier que l’assemblée générale refuse de lui donner quitus.

Concernant le budget des travaux, la société D indique qu’elle n’a commis aucune faute, puisque le budget qu’elle a proposé était conforme aux informations communiquées à l’époque par la société GAUDRIOT (devenue E), chargée de la maîtrise d’oeuvre des opérations et la société SOCOTEČ, chargée d’une mission de contrôle technique, et qu’elle ne pouvait prévoir que ce budget serait dépassé. Elle ajoute qu’ayant perdu son mandat, elle n’a pas eu la possibilité de faire voter un nouveau budget et qu’il appartenait au nouveau syndic (FONCIA) de régulariser la situation, alors même que ce nouveau syndic l’est depuis janvier 2008.

La société D indique également que le syndicat demandeur ne justifie pas avoir subi le moindre préjudice. Elle estime que, si effectivement elle aurait dû nécessairement faire voter un nouveau budget en raison du dépassement du budget initial, un refus des copropriétaires d’adopter un budget à la hausse ne peut être sérieusement envisagé, étant donné que ces travaux devaient obligatoirement être exécutés dans l’intérêt de la copropriété, de sorte que le vote par l’assemblée générale ne pouvait constituer qu’une formalité. Elle maintient qu’elle n’a pas réclamé aux copropriétaires plus que ce qu’ils avaient décidé, et a elle-même, dans l’urgence, avancé le surplus. Elle fait encore remarquer que si elle n’avait pas procédé à l’avance des fonds, il lui serait aujourd’hui reproché d’avoir été à l’origine du blocage ou du retard de chantier.

Concernant les conséquences de l’arrêt du 6 janvier 2011, la société D maintient qu’elle n’a commis aucune faute en utilisant l’indemnité versée à titre provisoire au syndicat pour financer une partie des travaux de reprise décidés, étant précisé que la décision a été prise dans le seul intérêt de la copropriété qui n’a pas été contrainte d’avancer tout le financement, étant rappelé qu’il n’était pas possible d’attendre la fixation judiciaire définitive du préjudice du syndicat pour commencer des travaux relativement urgents.

Elle indique également que la décision rendue par la cour d’appel de Nancy le 6 janvier 2011 n’a engagé en rien sa responsabilité, puisque la décision du tribunal de grande instance de Nancy aurait dû, selon elle, être confirmée. Elle fait également observer que la partie demanderesse ne peut lui reprocher l’irrégularité en cause alors que son nouveau syndic avait la possibilité, s’il l’avait estimé nécessaire, de régulariser la situation. La société D conclut en disant que nonobstant l’affectation des indemnités accordées, le syndicat a obtenu en appel un montant total supérieur à celui encaissé à titre provisoire, précision faite que, même si

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l’autorisation d’ester en justice avait été jugée régulière, il n’est pas certain que le syndicat eut obtenu une indemnité supérieure à celle qui lui a été allouée.

Concernant la demande de remboursement d’honoraires, la société D maintient que la demande de remboursement formulée par le syndicat est mal fondée, qu’elle n’a facturé ses honoraires qu’à hauteur de 20 919,15 €, somme correspondant aux diligences effectivement accomplies et qui n’a jamais été contestée avant

^l'^introduction ^de la présente instance deux ans après le changement de syndic. S’agissant de la subvention ARİM, elle conteste sa responsabilité puisqu’il n’est pas établi qu’une subvention aurait été accordée au syndicat ni a fortiori pour quel montant.

Enfin, la société D indique qu’il n’est pas établi que les garde-corps litigieux n’aient pas été conformes à ce qui avait été commandé et à la réglementation applicable à l’époque considérée, de sorte que dans l’hypothèse où une non-conformité serait avérée, elle relèverait de la seule responsabilité du maître d’oeuvre et des entreprises.

Enfin, concernant la demande reconventionnelle de la société SOPREMA, la société D souligne qu’elle n’est plus syndic de copropriété depuis 2008, qu’elle a transmis au nouveau syndic tous les documents afférents à ladite copropriété et que seule la société FONCIA SOLONIM, en sa qualité de syndic en poste, en dispose.

Par conclusions récapitulatives n°2 régulièrement signifiées le 7 juillet 2011, la SAS SOPREMA ENTREPRISES, entreprise en charge des travaux d’étanchéité et de protection lourde, demande au tribunal de :

- déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, les gardes-corps litigieux, dont la non-conformité et le coût de remise en état ne ressortent d’aucun rapport d’expertise judiciaire, ayant été réalisés par la société DE VIRIS,

- débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic FONCIA SOLONIM, A titre subsidiaire et si une mesure d’expertise était ordonnée avant dire droit du chef de la demande de la copropriété relative aux garde-corps litigieux, dire et juger que l’expert, qu’il plaira au tribunal de désigner, aura pour mission de :

*voir et visiter les lieux litigieux après avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

*prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques et plus généralement de toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

*entendre les parties en leurs dires et explications et au besoin, tous sachants, à titre de simples renseignements, examiner les désordres visés dans l’assignation et les pièces jointes à l’exclusion de tous autres,

*déterminer la date d’apparition des désordres visés dans l’assignation par rapport à la réception,

*fournir toutes indications sur les conditions de réception de l’immeuble litigieux,

*dire si les désordres affectent un élément d’équipement

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dissociable ou au contraire un élément constitutif de l’immeuble,

*dire si les désordres sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination,

*décrire les désordres en précisant s’ils sont imputables à une faute de conception, à une faute d’exécution, à un défaut d’entretien ou d’utilisation ou à toute autre cause,

*en cas de pluralité de causes, préciser leur importance respective,

*fournir tous les éléments de fait et techniques permettant ultérieurement au tribunal de statuer sur les responsabilités éventuellement encourues,

*déterminer les remèdes à apporter aux désordres et en chiffrer le coût,

*fournir tous éléments sur les éventuels troubles de jouissance subis,

*répondre à tout dire et réquisition des parties,

*déposer un pré-rapport préalablement au dépôt du rapport définitif,

- dire et juger que les frais d’expertise seront avancés par la copropriété, demanderesse à la mesure d’expertise et débitrice de la charge de la preuve,

- la déclarer en revanche recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

- enjoindre D d’une part, et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société FONCIA SOLONIM, d’autre part, à lui communiquer le procès-verbal de réception dûment signé pour chacun des cinq marchés, avec la liste des éventuelles réserves, d’une part, et les procès-verbaux de levée des réserves, d’autre part, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine à défaut d’une astreinte de 500 € par jour de retard, qui courra pendant un délai de 2 mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué ce que de droit à la requête de la partie la plus diligente,

-condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA SOLONIM, au paiement d’une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, ainsi qu’à une indemnité de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SOLONIM, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aubin LEBON, de la SCP LEBON et Q, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au bénéfice de ses écritures, la société SOPREMA fait valoir que le point principal n’est pas tant une prétendue non-conformité des garde-corps qu’un grave dysfonctionnement au sein de la copropriété, à telle enseigne que l’administrateur provisoire fut désigné par ordonnance présidentielle du 14 janvier 2008 avant d’être désigné comme syndic. Elle ajoute que la transition houleuse entre les deux syndics ne concerne que le syndicat des copropriétaires et non pas elle-même, ni les autres locateurs d’ouvrage.

Elle ajoute que les travaux ont été réceptionnés et que, face au désordre adminsitratif du maître d’ouvrage et du maître d’oeuvre, n’ayant jamais pu obtenir en bonne et due forme pour chacun des

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marchés le procès-verbal de réception signé par le maître d’ouvrage, elle a adressé une réclamation le 31 mai 2006 au maître d’oeuvre, en rappelant qu’elle attendait le procès-verbal de réception, ainsi que la liste des réserves et le procès-verbal de levée des réserves pour chacun des cinq marchés, mais en vain. Elle dit encore qu’elle n’a pas à être éternellement débitrice d’une prétendue responsabilité contractuelle de droit commun avant réception à la suite des errements administratifs et financiers imputables à la copropriété.

Ensuite, elle invoque le fait que les garde-corps n’ont pas été prévus à son marché ; qu’en cours de chantier elle s’est rendue compte du problème et s’en est expliquée dans un courrier du 26 mai 2005 au syndic, aux termes duquel elle indiquait que l’ensemble des terrasses nécessitait la mise en oeuvre de main courante, et communiquait, à la suite de la demande de la maîtrise d’oeuvre, en annexe de ce courrier, deux devis de travaux supplémentaires. Or, elle souligne que c’est la société DE VIRIS, en charge du lot serrurerie, qui devait réaliser les garde-corps, de sorte qu’elle s’étonne de ce qu’elle soit désignée comme responsable de la non-conformité alléguée des garde-corps, lesquels ont été posés par la société DE VIRIS, raison pour laquelle seule cette dernière peut répondre des défectuosités des ouvrages qu’elle avait posés. La société SOPREMA ^affirme aussi que lorsqu’elle a réalisé son étanchéité, l’entreprise qui devait poser les garde-corps était seule responsable de leur hauteur et qu’elle intervenait sur un support que DE VIRIS avait de surcroît réceptionné en l’acceptant sans réserve. Elle ajoute, in fine, que s’agissant du quantum réclamé, aucune mesure d’instruction technique contradictoire et opposable par voie judiciaire n’a mis en évidence la réelle non-conformité des garde corps et encore moins le fait que pour y remédier, il faudrait assumer une dépense de l’ordre de 56 824,41 €.

Par ailleurs, elle indique, en ce qui concerne la nouvelle solution technique qui a été mise en place à hauteur de 44 527,34 €, qu’elle ne dispose pas de pièces et que si une expertise était ordonnée elle ne pourrait l’être que conformément à l’usage aux frais de la copropriété, avec une mission plus complète que celle proposée.

Enfin, reconventionnellement, la société SOPREMA demande à ce que lui soient communiqués les procès-verbaux de réception, et que le syndicat des copropriétaires ne saurait se retrancher derrière les errements de D pour éluder sa demande alors qu’elle est bien fondée à disposer d’un tel document, notamment pour des questions d’assurance de responsabilité décennale.

La société SOPREMA conclut en faisant remarquer qu’elle a été attraite sans aucun discernement par la copropriété pour un litige, la non-conformité des garde-corps, qui ne concerne en réalité que le maître d’oeuvre, le contrôleur technique et la société DE VIRIS en charge de cette prestation.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°2, régulièrement communiquées par voie électronique le 12 février 2014, la SA SOCOTEC demande au tribunal de

- déclarer mal fondée la demande formée à son encontre et en

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débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS,

- lui laisser les entiers frais et dépens, si par impossible une expertise judiciaire devait être ordonnée avant dire-droit,

- ordonner d’ores et déjà sa mise hors de cause et dire qu’elle n’aura pas à participer aux opérations d’expertise à intervenir, en tout état de cause,

- rappeler que l’avance des frais d’expertise devra être effectuée par le syndicat des copropriétaires, le condamner à lui payer la somme de 2500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses écritures, la société SOCOTEC, contrôleur technique, rappelle qu’elle n’est aucunement concernée par le fait que la société D aurait engagé des travaux de réfection pour un montant supérieur à celui préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. S’agissant de l’argument du syndicat selon lequel la protection lourde, plus haute que les simples carrelages d’origine, a eu pour effet de réduire la hauteur effective des garde-corps, qui ne correspondraient plus aux normes applicables, la société SOCOTEC dit s’étonner de ce que le syndicat n’explicite ni ce qui a été finalement commandé précisément à la société DE VIRIS, ni ce qu’aurait effectué et facturé cette entreprise, ni pour quelle raison elle n’a jamais été mise en cause dans la procédure. Selon elle encore, le syndic de l’époque (D) n’a pas donné suite aux remarques formulées par les constructeurs.

S’agissant de sa mise en cause, elle s’y oppose en l’absence de faute contractuelle rapportée et rappelle qu’elle s’est vue confier exclusivement une mission relative à la solidité des ouvrages et des éléments d’équipement indissociables (mission L) par convention du 12 mai 2004, puis une mission relative à la solidité des existants (mission LE) par convention du 9 mai 2005. Elle affirme à ce titre qu’il ne lui a jamais été confié une mission S relative à la sécurité des personnes ou même une mission relative à la solidité des éléments dissociables de la structure que constituent les dalles sur plots. Elle souligne qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait eu une quelconque mission concernant les protections lourdes des terrasses, ni que le contrôleur technique aurait failli à la mission précise et limitée qui a lui a été confiée, puisqu’il n’est pas rapporté la preuve que la réclamation formulée à son encontre résulte de la réalisation d’un aléa technique à la prévention duquel il devait contribuer ou, affecte un ouvrage ou un élément d’équipement soumis à son contrôle.

Selon lui encore, elle rappelle que le contrôleur technique est soumis dans les limites de la mission qui lui a été confiée par le maître d’ouvrage et que, quand bien même elle se serait vu confier une mission sécurité, son intervention l’aurait tout au plus amenée à attirer l’attention du maître d’ouvrage sur le problème de hauteur des garde-corps, ce qu’elle dit avoir fait.

La société SOCOTEC soutient encore que le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité non seulement de rapporter la preuve de l’existence d’une quelconque faute à elle imputable, ni une faute qui lui permettrait de solliciter une condamnation

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solidaire à l’égard du maître d’oeuvre et de l’entreprise de gros oeuvre.

Elle conclut en demandant sa mise hors de cause dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée.

Par écritures régulièrement communiquées par voie électronique le 14 avril 2014, la SELARL BASSE représentée par Maître Christophe BASSE, agissant ès qualité de mandataire liquidateur de la société E ET Q, maître d’oeuvre, demande au tribunal au visa des articles 1792, 1315, 1147, et 1134 du code civil, de :

- dire et juger les demandes du syndicat des copropriétaires MAISONS ET JARDINS prescrites et, en tout état de cause, infondées,

- constater de plus fort qu’elle est totalement étrangère aux désordres allégués du chef des gardes-corps,

- débouter le syndicat des copropriétaires MAISON ET JARDINS de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre,

- l’accueillir en ses demandes reconventionnelles,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS au règlement de la somme de 5 489,88 € TTC,

- dire et juger que ces condamnations seront assorties d’un intérêt au taux légal à compter du 7 février 2011, date de signification des premières écritures portant sur cette demande reconventionnelle,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des condamnations à son profit,

- condamner le syndicat des copropriétaires MAISONS ET JARDINS au règlement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de se écritures, elle rappelle que la société GAUDRIOT, initialement mandatée en tant que maître d’oeuvre des travaux, a intégralement exécuté sa mission de conception, qu’en 2004 les garde-corps étaient posés, de sorte que ne demeurait plus que le suivi de chantier d’exécution.

Elle indique également que la société E ET Q vient partiellement aux droits de la société GAUDRIOT à la suite de la reprise des actifs de cette dernière par jugement en date du 11 février 2005 du tribunal de grande instance de GUERET, et que cette cession était exclusive de tout passif ou de toute action en responsabilité à l’encontre de la société E ET Q du chef des actions ou omissions imputées à la société GAUDRIOT.

Elle précise que le 27 avril 2005, un avenant au contrat de maîtrise d’oeuvre a été établi, aux termes duquel la société E ET Q s’engageait à poursuivre le contrat en cours. Or, elle estime que cet avenant n’avait aucunement pour finalité de lui faire supporter des éventuels désordres qui seraient imputables à la société GAUDRIOT.

Selon elle encore, le différend essentiel opposant les parties se résume en la prétendue absence de conformité des garde-corps, absence de conformité révélées dès le 2 juillet 2004, date à laquelle E ET Q n’intervenait nullement sur le chantier. Elle ajoute que la société E ET Q n’a été, ensuite et en 2005, mandatée que pour finaliser le chantier mais que l’erreur de

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réalisation des garde-corps était alors grandement consommée et constatée dès juillet 2004, de sorte qu’elle s’estime attraite à la cause, à tort.

S’agissant de l’imputablilité des désordres, la défenderesse expose qu’il n’est en aucun cas démontré que la taille des garde-corps procède d’une erreur de conception, mais qu’à l’inverse, ce désordre procéderait de la phase d’exécution et plus particulièrement serait intervenu au stade de la commande et de la pose des garde-corps, puisque c’est en phase de réalisation qu’est apparue la difficulté, la nouvelle protection posée aux fins d’étanchéité se révélant plus épaisse que l’ancien carrelage, la hauteur hors-sol des garde-corps s’en trouvant diminuée d’autant, rendant cette hauteur inférieure à la norme de protection de 0,80m. Elle fait remarquer que le syndicat des copropriétaires s’est entendu alerter sur ce problème avec devis de mise en conformité des garde-corps par SOPREMA mais que celui-ci a préféré ignorer cette démarche, reprendre lui-même les opérations et confier les travaux à une société tierce, la société DE VIRIS.

Ensuite, elle fait part de ce que dès le 30 mai 2007, la société E ET Q a proposé au syndicat des copropriétaires, dûment représenté par la société D, de lui confier une mission de conception des garde-corps en reprise de ceux qui avaient été posés en 2004, étant précisé qu’il s’agisssait d’une prestation complémentaire non comprise dans la mission initiale, mais en vain.

En outre, elle indique que la prétendue non-conformié des garde corps, dont fait état le syndicat des copropriétaires, relève de la garantie de parfait achèvement (prescription annuelle de l’article 1792-6 du code civil) et à tout le moins de la garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil.

Par ailleurs, au regard des moyens soulevés par la société SOPREMA, Maître BASSE, ès qualité, confirme que le syndicat des copropriétaires MAISONS ET JARDINS ne justifie pas de la nature et du coût des travaux de mise aux normes des garde-corps, des fautes commises par E ET Q, du quantum de son préjudice.

Enfin, Maître BASSE, ès qualité, s’estime fondé à recouvrer la créance de la société E ET Q à hauteur de 5489,88

€, laquelle n’est nullement contestée et dont d’ailleurs il est demandé une éventuelle compensation.

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L’ordonnance de clôture à effet différé au 12 mai 2014 a été ordonnée le 28 janvier 2014. L’affaire a été plaidée le 12 mai 2014, puis mise en délibéré.

MOTIFS

A. SUR LES RAPPORTS ENTRE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA

RÉSIDENCE MAISONS ET JARDINS, REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS

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FONCIA, ET LA SA D.

1. Sur la demande, par le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, de condamnation de la SA D à lui régler les sommes de 106 534,53 € et 20 919,15 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

➤ Sur la valeur du quitus.

Le quitus donné sans réserve au syndic de copropriété entraîne une ratification par l’assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier, même s’ils excèdent ses pouvoirs, et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir, de sorte qu’il est interdit au syndicat des copropriétaires de critiquer l’exécution du mandat confié au syndic et de rechercher sa responsabilité sauf à établir que ledit syndic a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires, pour les actes dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences.

Il en résulte qu’un syndicat de copropriété est irrecevable à critiquer la gestion d’un syndic auquel il a donné quitus sauf à établir que ce quitus a été donné alors que le syndic avait caché certains faits où, au moins n’en avait pas suffisamment informé l’assemblée. En effet, le syndic doit une information loyale qui consiste aussi en la communication des pièces et documents au conseil syndical, à charge pour celui-ci d’en faire rapport à l’assemblée en soulignant ce qui lui a paru anormal.

Dans la mesure où cette information a été donnée, même des pratiques douteuses sont couvertes, et l’établissement d’une faute à l’encontre du syndic ne suffit pas à faire obstacle au quitus.

En l’espèce, il résulte de l’assemblée générale du 10 décembre 2003 (pièce n° 41) que les copropriétaires ont donné à la majorité absolue quitus à la société D pour ses comptes et sa gestion pour l’exercice 2002-2003. Par procès-verbal de l’assemblée générale pour l’exercice 2003-2004, qui s’est tenue le 6 janvier 2005 (pièce n° 44), il a également été donné quitus à la même société de ses comptes et sa gestion. Il en a été de même pour l’exercice 2004-2005 (pièce n° 45) et pour l’exercice arrêté au 30 juin 2006 (pièce n° 46).

En conséquence, la responsabilité du syndic est couverte par le quitus qui a été donné à sa gestion. Le demandeur ne démontre pas que les copropriétaires ne l’ont pas voté en connaissance de cause, ceux-ci étant en effet à même d’apprécier sa carence ou sa négligence lors du vote puisqu’ils ne pouvaient ignorer, bien qu’il soit allégué que la question n’a pas été posée à l’ordre du jour, qu’il s’agissait d’avaliser la gestion des comptes par D et que dans le procès-verbal du 25 mars 2004(pièce n° 42), il est fait état du jugement du 19 mars 2004 où il est mentionné qu’il peut être

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espéré une indemnisation plus importante". Aussi, si la perspective était celle d’obtenir une indemnisation plus conséquente, force est de constater que le caractère provisoire du jugement du 19 mars 2004 était envisagé puisqu’une requête était introduite par leur avocat. Par ailleurs, il résulte de la note adressée à tous les copropriétaires (pièce n°°1) qu’il s’agissait d’une indemnité provisionnelle.

En conséquence, cet argument sera écarté et le quitus vaut décharge de la société D.

-Sur la justification du dépassement au titre de l’urgence.

En application de l’article 1382 du code civil, le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

En vertu des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

A ce stade, il convient de rappeler que le syndic n’est chargé que d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, et n’est tenu de faire procéder de sa propre initiative qu’à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En effet, c’est seulement en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est obligé dans le cas de travaux urgents, de consulter le conseil syndical avant de demander, sans délibération de l’assemblée générale une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Ainsi, si l’article 35 du décret du 17 mars 1967 autorise à exiger le versement par le syndic :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et

3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965" ; cette disposition a pour seul objet de rappeler que le syndic peut procéder à des appels de provisions en sus du budget prévisionnel arrêté par l’assemblée générale pour les dépenses de travaux au nombre desquels figurent ^les ^travaux ^de ^conservation ^et d’entretien de l’immeuble et que, en cas de travaux urgents qui sont dans leur grande majorité des travaux de maintenance, il peut passer outre l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

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En l’espèce, et en tout état de cause, s’il est allégué en défense qu’il est permis de dire que si le syndic D avait établi les documents nécessaires pour permettre à une assemblée générale extraordinaire de délibérer, les copropriétaires auraient effectivement et de toute évidence voté les travaux de réfection, il convient de constater que les travaux dont il s’agit vise des travaux de construction (étanchéité des terrasses et des façades) qui « s’étaleront sur 2 ans minimum » (pièce n° 1) et qui affectent les parties communes.

En conséquence, l’importance des travaux, différents de simples travaux de maintenance, ne pouvait être prise en compte sans qu’une assemblée générale ait été provoquée.

En conséquence, la société D a commis une faute de gestion en dépassant le budget prévu initialement. Aussi, il apparaît (pièce n° 4) que le coût des travaux votés est de 1 420 000 € pour un montant de travaux apparaissant en débit dans la comptabilité de 1 526 534,53 €, soit un différentiel au préjudice de la copropriété de 106 534,53 € dont la société D sera tenue au remboursement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que le syndic a manqué à ses obligations, et causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui résulte, tant du caractère excessif de ses honoraires, que de la perte de chance d’assurer la défense des intérêts de la copropriété dans des conditions financières normales, voire plus avantageuses, et déterminables dès le début de la procédure et contrôlées lors des demandes de paiement. Ainsi, la société D sera condamnée à rembourser le dépassement du budget initial ainsi qu’une partie de ses honoraires, soit la somme de 106 534,53 € + 10 000 € (pièce n° 4) 116 534,53 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 janvier 2010.

2. Sur la demande de condamnation de la société D, à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, la somme de 253 066,44 € HT avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2001,

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967: « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. ».

Il en résulte que le syndic ne peut agir en justice au nom du

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syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une délibération de l’assemblée générale, sauf exception.

Le syndic D a commis une faute engageant sa responsabilité en application de l’article 1992 (obligations du mandataire) du code civil, dès lors qu’investi par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de la mission de représenter le syndicat en justice, il lui appartenait de soumettre à l’assemblée générale une résolution l’habilitant régulièrement, pour engager une action en réparation des désordres affectant l’immeuble à l’encontre des constructeurs et de l’assureur dommages-ouvrage. Or, l’irrecevabilité des demandes du syndic de copropriété retenue par la cour d’appel est consécutive de l’absence d’une habilitation régulière conférée au syndic (pièces n°47 et 48, n°1, 3 et 40).

La faute commise par le syndic D a entraîné pour les syndicats des copropriétaires la perte de toute chance d’obtenir l’indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l’assureur dommages-ouvrage. Enfin, la réparation de cette perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, et doit être mesurée à la chance perdue. Elle doit donc être déterminée au regard des chances de succès de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires si elles n’avaient pas été déclarées irrecevables.

Pour autant, la recevabilité à agir d’un syndicat est admise dès lors que le syndic, bien que non habilité au moment où il a engagé la procédure ou bénéficiaire d’une autorisation irrégulière, a, au cours de l’instance, obtenu l’autorisation de l’assemblée générale dont le procès-verbal est produit avant la clôture des débats devant la juridiction saisie. Or, la société FONCIA SOLONIM a été désignée administrateur ad hoc le 14 janvier 2008 (pièce n° 13) soit en cours de procédure, dès lors, il lui appartenait, en dépit des relations conflictuelles entre elle et la société D, et en l’absence même de régularisation par ladite société D, de prendre acte, en sa qualité de nouveau syndic, de l’irrégularité, et par voie de conséquence, de prendre une nouvelle décision.

En conséquence la demande sera rejetée.

3. Sur la demande de condamnation de la société D

à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, à titre forfaitaire, au titre de la perte de la subvention de l’ARIM, une somme de 10 000€.

En l’espèce, il résulte des pièces 19 à 24 que les copropriétaires se sont engagés à réaliser les travaux sur l’information de l’existence d’une subvention de l’ARIM (Association de restauration immobilière) mais que le dossier a subi un retard indépendant de l’inaction des copropriétaires, que la société D a été relancée en décembre 2006, et que l’inertie de D n’a pas permis l’octroi d’une subvention.

Par ailleurs, outre le fait que l’octroi de la subvention n’était pas certain, qu’il n’est pas démontré qu’une possible subvention

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constituait un élément d’appréciation de l’opportunité de réaliser des travaux au regard du financement retenu pour les travaux, l’obtention de cette subvention nécessitait à tout le moins la constitution complète du dossier, de sorte que le préjudice du syndicat des copropriétaires peut seulement consister en une perte de chance de l’obtenir, et est en tout état de cause limité au montant total des aides auxquelles il pouvait prétendre.

Or, quand bien même la constitution régulière et complète du dossier aurait suffit à faire postuler à une subvention, l’octroi d’un telle aide demeure hypothétique et son montant ignoré, de sorte que cette perte de chance hypothétique sera écartée.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA de sa demande.

4. Sur la demande reconventionnelle de la société D tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA à lui verser la somme de 87 511,21 € à titre de remboursement de l’avance, avec intérêts au taux légal à compter de son déboursé.

En l’espèce, outre le fait qu’il est admis en jurisprudence que ce n’est pas au syndic, simple mandataire, de faire l’avance sur ses propres deniers à ses risques et périls, aux lieu et place du syndicat, des fonds nécessaires à la copropriété, la société D ne justifie pas au regard des pièces produites du décaissement effectif des sommes revendiquées.

En conséquence, la société D sera déboutée de sa demande.

B. SUR LES RAPPORTS ENTRE LES SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MAISONS ET JARDINS, REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA, ET LA SA D ET LES INTERVENANTS À L’ACTE DE

CONTRUIRE.

1. Sur la demande d’injonction de la SAS SOPREMA ENTREPRISES à l’encontre de D et du syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA de production du procès-verbal de réception dûment signé et les procès-verbaux de levée de réserves, et ce, sous astreinte.

L’article 11 du code de procédure civile dispose également que, si l’une des parties détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de la produire, au besoin sous astreinte ;

Ainsi, le juge peut ordonner, éventuellement sous astreinte, la production d’une pièce dont l’existence est suffisamment

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vraisemblable et dont l’utilité est démontrée pour la manifestation de la vérité et la résolution du litige, par une partie qui entrave le déroulement loyal de la procédure en refusant de la produire. Il appartient au demandeur de démontrer, d’une part, que des pièces dont il sollicite la production pourrait dépendre la solution du litige, et d’autre part, qu’elles existent et que le défendeur les détient.

Cependant, cette requête en mesure d’instruction est une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge la mise en état par application de l’article 771 du code de procédure civile.

La SAS SOPREMA ENTREPRISES n’est ainsi plus habile à la présenter devant la juridiction du fond. Elle sera pour cette raison déclarée irrecevable.

En outre, et au surplus sur le fond, il échet de constater que la partie demanderesse produit à la cause (pièces n°50 à 53) des procès-verbaux de réception signés entre le maître d’ouvrage, D, et le Maître d’oeuvre, E, pour les bâtiments 1, 3, 5 et 7 en date du 26 mars 2007, ainsi qu’une note de Monsieur R-S T mentionnant qu’un procès-verbal de réception avec réserves a bien été établi en 2005 et 2006, et qu’à l’évidence, il manque le procès-verbal de levée de réserves et le constat de parfait achèvement relatant la levée des réserves. De son côté la société SOPREMA produit (pièces n°2, 3, 4, 5, 6 et 7) des procès-verbaux de réception avec une liste de réserves, sígnés du maître d’oeuvre mais elle n’explique pas les raisons pour lesquelles elle ne dispose pas d’un exemplaire signé du procès verbal de réception alors que l’usage veut que ce document essentiel soit établi en autant d’exemplaires que de parties prenantes à la réception. Ainsi,, il convient de relever qu’en l’absence de procès-verbaux de réception concordants, établis au contradictoire des entreprises avec le maître d’ouvrage, un doute subsiste sur la date et les modalités de cette réception, la partie demanderesse n’apportant pas d’éléments susceptibles de convaincre le tribunal des circonstances et de la date exacte de réception de l’immeuble et, par suite, du régime juridique applicable.

2. Sur la demande de condamnation in solidum des sociétés D, SOPREMA, SOCOTEC et E à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, la somme de 56 819,38 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et/ou d’expertise judiciaire.

En l’espèce, la partie demanderesse produit plusieurs courriers émanant de M N adressés à D et faisant état de difficultés quant à la pose des gardes-corps (pièces n°25 à 34), ainsi qu’un procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2009 (pièce n°35) où l’assemblée générale a décidé l’exécution de travaux de mise en conformité des gardes-corps et confié ceux-ci à l’entreprise TISSOUX, pour un montant de 56 824,41 €, puis celui du 29 juin 2010 (PV n°36) confiant en définitive les travaux à l’entreprise ALPHA L.

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De leur côté, les entreprises dont la responsabilité est alléguée, produisent : pour la société D, des pièces sans rapport avec la conformité ou non des gardes-corps,

- pour la société SOCOTEC, la convention de contrôle technique du 12 mai 2004 et son avenant du 9 mai 2005,

- pour la SAS SOPREMA, outre les procès-verbaux de réception dont il a été discuté en amont, un devis et deux comptes-rendus de chantier des 18 septembre et 2 octobre 2006,

- et enfin, pour la SELARL BASSE, ès mandataire liquidateur de la société E, des comptes-rendus de chantier et la convention de maîtrise d’oeuvre.

Les entreprises s’accordent pour certaines d’entre elles à déplorer le fait que la société DE VIRIS n’ait pas été mise en cause alors même que les travaux litigieux lui ont été confiés.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires MAISONS ET JARDINS justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise pour recenser tous les désordres et non-façons, déterminer les responsabilités et éclairer le tribunal sur les circonstances de la réception. De fait, l’absence de communication de pièces reprochée au syndicat des copropriétaires n’est pas de nature à faire obstacle au prononcé d’une expertise judiciaire, l’expertise ayant notamment vocation à réunir l’ensemble des pièces contractuelles, à déterminer ce faisant les responsabilités encourues, et à permettre au tribunal de déterminer ensuite le régime juridique applicable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire dont la teneur est contenue dans le dispositif du présent jugement.

3. Sur la demande reconventionnelle de la SAS SOPREMA ENTREPRISES au titre de la procédure abusive et injustifiée.

Il résulte de l’article 1383 du code civil que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou d’erreur équipollente au dol;

Les circonstances de l’espèce ne caractérisent pas un tel abus. Aussi, le caractère abusif de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS et le préjudice qui en aurait découlé pour la SAS SOPREMA ENTREPRISES n’étant pas établis, la demande de dommages intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

4. Sur la demande reconventionnelle de la SELARL BASSE, représentée par Maître Christophe BASSE, agissant ès qualité de mandataire liquidateur de la société E et Q, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS au règlement de la somme de 5489,88 € TTC, avec intérêt au taux légal à compter du 7 février 2011, date

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de signification des premières écritures portant sur cette demande reconventionnelle.

En l’espèce, la demanderesse reconventionnelle produit à la cause deux factures, l’une du 23 octobre 2006 d’un montant de 3169,56 € TTC, et l’autre du 29 décembre 2006 d’un montant de 2320,32 €, lesquelles sont demeurées impayées (pièces n°8, 9 et 10). Pour autant, le syndicat des copropriétaires demande à ce qu’il soit fait compensation entre ces factures dont il n’en conteste pas le bien fondé et la responsabilité de L E. Aussi, si une mesure d’expertise est ordonnée afin de réunir l’ensemble des pièces contractuelles, et de dégager les responsabilités encourues, force est de constater que cette créance est conditionnée à l’issue de l’expertise où le compte entre les parties sera effectué.

En conséquence, la demande de la SELARL BASSE, représentée par Maître Christophe BASSE, agissant ès qualité de mandataire liquidateur de la société E et Q, sera réservée.

C. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, eu égard à l’équité, condamner la partie tenue aux dépens ou celle qui a majoritairement succombé à l’instance, à payer à l’autre une indemnité destinée à compenser ses frais de justice non recouvrables sur l’autre partie ; il se déduit de ce texte que seule la partie non condamnée aux dépens ou celle qui n’a pas succombé majoritairement à l’instance est en droit d’agir en justice pour le remboursement de ses frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société D à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par la société FONCIA, une indemnité provisionnelle de 2500 € à valoir sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de réserver les demandes pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 515 alinéa 1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire peut être accordée par le juge, en totalité ou en partie, dès lors qu’elle est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire. Sur les dépens.

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe en ses prétentions ou moyens de défense, est condamnée envers l’autre aux dépens.

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Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société D à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence MAISON ET JARDINS, représenté par la SAS FONCIA, la somme de CENT SEIZE MILLE CINQ CENT TRENTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES (116 534,53 €) correspondant au dépassement du budget initial ainsi que des honoraires (106 534,53 € + 10 000 €),

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 janvier 2010.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, de sa demande de paiement par la société D de la somme de 253 066,44 € HT,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, de sa demande au titre de la perte de la subvention de l’ARIM, de la somme de DIX MILLE EUROS (10 000€),

DÉBOUTE la société D tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par son syndic la SAS FONCIA, à lui verser la somme de 87 511,21 € à titre de remboursement de l’avance, avec intérêts au taux légal à compter de son déboursé,

DÉBOUTE LA SAS SOPREMA ENTREPRISES de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Pour le surplus et avant dire droit,

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder M. O P, […], avec pour mission de :

- Se rendre sur les lieux litigieux après avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

- Entendre les parties en leurs dires et explications et au besoin tous sachants à titre de simples renseignements, examiner les désordres visés dans l’assignation et les pièces jointes,

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Déterminer la date d’apparition des désordres visés dans l’assignation par rapport à la réception,

- Vérifier si les désordres ont été mentionnés au procès-verbal de réception ou s’ils ont fait l’objet de réclamations ou de réserves écrites et s’il y a été ultérieurement remédié et dans la négative si les réserves sont techniquement justifiées,

- Fournir toutes indications sur les conditions de réception de

l’immeuble litigieux,

Dire si les désordres affectent un élément d’équipement dissociable ou au contraire un élément constitutif de l’immeuble,

- Dire si les désordres sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à sa destination,

- Décrire les désordres en précisant s’ils sont imputables à une faute de conception, à une faute d’exécution, à un défaut d’entretien ou d’utilisation ou à toute autre cause, notamment si le désordre provient d’une non-conformité aux documents contractuels ou bien d’une malfaçon ou d’une non-façon,

- En cas de pluralité de causes, préciser leur importance respective,

Fournir tous les éléments de fait et techniques permettant ultérieurement au tribunal de statuer sur les responsabilités éventuellement encourues,

- Déterminer les remèdes à apporter aux désordres et en chiffrer le coût,

Fournir tous éléments sur les éventuels troubles de jouissance subis,

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement au tribunal d’établir le compte entre les parties,

- Répondre aux dires et réquisitions des parties,

FIXE à 2 000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du Tribunal de Grande Instance de NANCY par le syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, situé allée de l’Alzaette 54520 X, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, avant le 15 août 2014, à peine de caducité de la désignation de l’expert sachant qu’à l’issue de la première réunion cette provision pourra être réévaluée en fonction notamment du possible appel à un sapiteur.

DIT qu’au visa de l’article 268 du Code de Procédure Civile, l’expert devra dès qu’il aura eu connaissance du présent jugement, sans attendre la consignation du montant de la provision pour frais, venir prendre connaissance des pièces jointes à l’assignation.

Ces pièces pourront lui être remises immédiatement, au greffe du

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contrôle des expertises, il pourra également appréhender les conditions de sa saisine (délais, montant de la provision…) et accepter (ou refuser) la mission qui lui est confiée, en regard des missions d’expertise en cours qui lui ont été confiées par ailleurs,

À défaut d’appréhension des dites pièces, celles-ci seront restituées aux avocats dans les quinze jours du jugement le désignant,

DIT que l’expert devra autant que possible dans un souci de célérité et donc d’efficacité, solliciter de la part des parties la production de pièces complémentaires le plus tôt possible dans la perspective de l’organisation de la première réunion d’expertise qui ne devra pas nécessairement en appeler d’autres.

INVITE l’expert à suivre les prescriptions suivantes.

COMPTE RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la ou des premières visites sur les lieux, l’expert aura pour mission :

- D’apprécier de manière globale la nature et le type des désordres,

- D’établir la liste exhaustive des réclamations des parties,

- D’établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige,

D’énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants,

- De dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige,

- D’établir une chronologie succincte des faits comprenant au minimum la déclaration d’ouverture du chantier, la réception et l’apparition des dommages,

De fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteurs ou de techniciens Q,

- De fixer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

- D’apprécier, s’il y à lieu, l’urgence de travaux conservatoires,

- Et du tout de dresser un compte rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposer au Greffe du Service du Contrôle des Expertises du Tribunal dans le délai d’un moins à compter de la première réunion.

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport

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intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible.

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

L’expert, dans le délai de 6 mois à compter du jour de sa saisine, déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission.

Il laissera aux parties un délai minimum de deux mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dires. De toutes ses opérations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au Greffe du Tribunal et adressera aux parties.

POUVOIRS DE L’EXPERT JUDICIAIRE :

RAPPELLE que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces S

y compris par des tiers sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise en cas de difficulté,

- En cas de besoin et conformément aux dispositions des articles 278 et 282 du Code de Procédure Civile, de recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

POINTS DIVERS :

DIT que l’expert devra en toute circonstance informer le magistrat chargé du contrôle des expertises de la date de ses opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourrait rencontrer.

DIT que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra en aviser le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire.

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises.

DIT que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assurée par le Juge spécialement chargé de contrôler l’exécution

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des mesures d’instruction conformément aux dispositions de l’article 155-1 du Code de Procédure Civile.

INVITE l’expert dans sa lettre de convocation à la première réunion d’expertise à joindre, complétée par ses soins, une déclaration contradictoire d’intérêts au préalable de l’exécution de la mission afin de recueillir toute observation éventuelle de la part d’une ou de plusieurs parties qui devront le cas échéant être impérativement présentées au plus tard avant la première réunion d’expertise.

CONDAMNE la société D à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MAISONS ET JARDINS, représenté par la société FONCIA une indemnité provisionnelle de 2500 € valoir sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

RÉSERVE les demandes pour le surplus et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal de Grande Instance de NANCY conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, l’an deux mil quatorze et le sept juillet, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.

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