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Jugement N°

du 23 Avril 2025

N° RG 25/00087 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPTD

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S.C.I. SAINTE MARGUERITE

C/

Société ETOILE DU SUD

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— SELARL ISALEX T53

— M^e BAIS T32

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE MARGUERITE,

430 421 420, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL ISALEX, demeurant [Adresse 13], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

DÉFENDERESSE :

Société ETOILE DU SUD,

N° RCS 828 064 139, dont le siège social est sis [Adresse 3] ; représentée par M^e Guillaume BAIS, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Elodie GILOPPE

Benjamin [Localité 11]

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu le 26 février 2025 devant Sophie PONCELET, juge rapporteur, qui a entendu les avocats en leur plaidoirie et a fait rapport à la formation collégiale. A l’issue des débats, il a été indiqué par le juge rapporteur que la décision sera rendue par mise à disposition le 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Avril 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2017, la SCI SAINTE MARGUERITE a donné à bail à la SARL ETOILE DU SUD des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé à Chartres (28), situé [Adresse 1] et [Adresse 7], cadastré section AI n°[Cadastre 4], au rez-de-chaussée et à l’étage du bâtiment A, constituant les lots n°9, 10, 11, 12, 13, 15 et 16 de la copropriété.

Suivant commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 15 juin 2022, la SCI SAINTE MARGUERITE a sollicité le versement d’une somme totale de 70.343,45 euros au titre d’un arriéré locatif.

Par jugement du 07 juillet 2022, le tribunal de commerce de Chartres a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL ETOILE DU SUD.

Par courrier du 07 septembre 2022, la SCI SAINTE MARGUERITE a déclaré sa créance au passif de la procédure collective à hauteur de la somme de 68.641,22 euros.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Chartres a notamment :

— Constaté que la SCI SAINTE MARGUERITE était déjà admise pour la somme de 31.641,22 euros à titre privilégié ;

— Rejeté la demande d’admission complémentaire de la SCI SAINTE MARGUERITE pour la somme de 37.000 euros.

Par jugement du 17 janvier 2024, le tribunal de commerce de Chartres a homologué un plan de redressement par continuation et désigné la SELARL PJA en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Suivant commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 mai 2024, la SCI SAINTE MARGUERITE a sollicité le versement d’une somme totale de 8.751,65 euros correspondant à des arriérés de loyers pour la période courant du 1er août 2022 au 31 mai 2024. Il était également fait commandement à la SARL ETOILE DU SUD de justifier d’une attestation d’assurance.

Ce commandement étant resté sans effet, par acte en date du 20 août 2024, la SCI SAINTE MARGUERITE a fait assigner la société ETOILE DU SUD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation par provisoire au versement des arriérés de loyers outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par un arrêt du 21 janvier 2025, la Cour d’appel de Versailles a notamment infirmé l’ordonnance du juge commissaire du 20 octobre 2023 en ce qu’elle a admis la créance déclarée au passif du redressement judiciaire de la SARL ETOILE DU SUD pour 31.641,22 euros et l’a rejetée pour 37.000 euros, et admis à la procédure collective la créance de la SCI SAINTE MARGUERITE pour la somme de 52.856,84 euros à titre chirographaire.

Par requête en date du 05 février 2025, la SCI SAINTE MARGUERITE a saisi le président du tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe la SARL ETOILE DU SUD.

Par ordonnance du 10 février 2025, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation pour l’audience du 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la SCI SAINTE MARGUERITE a fait assigner la SARL ETOILE DU SUD à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins notamment de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 février 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise à délibéré au 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation délivrée le 10 février 2025, la SCI SAINTE MARGUERITE demande au tribunal de :

A titre principal :

— Constater acquis les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre la SCI SAINTE MARGUERITE et la SARL ETOILE DU SUD en date du 1er janvier 2017 par suite du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par commissaire de justice le 31 mai 2024 resté sans effet;

Subsidiairement :

— Prononcer la résolutoire du contrat de bail aux torts exclusifs de la SARL ETOILE DU SUD pour défaut de paiement des loyers à leur échéance, absence de délivrance de l’attestation d’assurance, occupation illicite des parties communes, non-respect des règles d’hygiène et de sécurité et fixation du siège social de la société ISO RENOV dans les lieux, objet du bail commercial sans accord du bailleur ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de la SARL ETOILE DU SUD et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la SARL ETOILE DU SUD à payer à la SCI SAINTE MARGUERITE :

* Au titre des loyers et charges impayés du 08 juillet 2022 au 31 janvier 2025 inclus, la somme de 17.972,11 euros et ce avec intérêts de droit à compter de la date d’échéance de chacun des loyers, outre la capitalisation, jusqu’au parfait paiement ;

* au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.000 euros par mois à courir à compter du 1er février 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner la SARL ETOILE DU SUD à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SARL ETOILE DU SUD à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la SARL ETOILE DU SUD de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la SARL ETOILE DU SUD aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 31 mai 2024 outre les frais de greffe du tribunal de commerce pour l’édition de l’état des privilèges et nantissements, ainsi que les entiers dépens de la présente « procédure de référé » et ses suites.

Au soutien de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la SCI SAINTE MARGUERITE fait valoir, notamment au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, que la SARL ETOILE DU SUD n’a pas procédé à la régularisation de sa situation dans le délai d’un mois suite à la signification du commandement de payer délivré le 31 mai 2024, de sorte que le bail est résilié de plein droit au 30 juin 2024.

Pour faire échec aux conclusions tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer présentées par la SARL ETOILE DU SUD, elle fait valoir que le décompte annexé audit commandement est clair et précis de sorte qu’il permet à la défenderesse de connaitre le détail des sommes réclamées. Elle ajoute que la SARL ETOILE DU SUD n’est pas fondée à invoquer une suspension des poursuites à son égard jusqu’à l’adoption du plan de continuation, et précise que les créances postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective restent dues. S’agissant du bienfondé des sommes dont elle sollicite le paiement, la SCI SAINTE MARGUERITE soutient que le bail met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété. S’agissant du montant du loyer, elle fait valoir que le bail contient une clause d’échelle mobile permettant une indexation annuelle du loyer distincte de la révision triennale.

Subsidiairement, pour justifier sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail, elle fait valoir, au visa des articles 1217 et 1728 du code civil, que la SARL ETOILE DU SUD a gravement manqué à ses obligations contractuelles en ne s’acquittant pas régulièrement des loyers et charges dus. Elle ajoute que la défenderesse a fait l’objet d’une fermeture administrative et qu’elle est à l’origine d’un encombrement des parties communes, provoquant notamment des nuisances olfactives. Elle fait enfin valoir que la SARL ETOILE DU SUD a permis à la SAS ISO RENOV d’établir son siège social dans les lieux loués sans l’autorisation du bailleur.

La SCI SAINTE MARGUERITE soutient qu’au regard de la résiliation de plein droit du bail ou de sa résiliation judiciaire, elle est fondée à solliciter l’expulsion de la SARL ETOILE DU SUD et sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation à hauteur de 3.000 euros par mois hors taxes.

La SCI SAINTE MARGUERITE soutient enfin qu’elle est fondée à solliciter le versement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

* * *

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, la société ETOILE DU SUD demande au tribunal de :

A titre principal :

— Prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 10 février 2025 ;

— Constater l’absence d’urgence de l’action engagée par la SCI SAINTE MARGUERITE ;

En conséquence,

— Prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SCI SAINTE MARGUERITE à l’encontre de la SARL ETOILE DU SUD ;

Subsidiairement,

— Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire dénoncé le 31 mai 2024 à la SARL ETOILE DU SUD ;

— Juger irrecevable le décompte locatif communiqué aux débats par la SCI SAINTE MARGUERITE ;

— Déclarer la SCI SAINTE MARGUERITE irrecevable en ses demandes,

— DEBOUTER la SCI SAINTE MARGUERITE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Très subsidiairement,

— Accorder à la SARL ETOILE DU SUD des délais de paiement sur 24 mois,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI SAINTE MARGUERITE à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens « dont distraction » au profit de Maître BAIS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions à fins de nullité de l’assignation, la SARL ETOILE DU SUD fait valoir, au visa de l’article 841 du code de procédure civile que la requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe n’était pas jointe à l’assignation et que celle-ci ne précise pas que le défendeur peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête.

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes présentées par la SCI SAINTE MARGUERITE, la défenderesse soutient, au visa de l’article 840 du code de procédure civile, qu’il n’est pas justifié d’une situation d’urgence de sorte que le recours à la procédure à jour fixe n’est pas justifié.

Pour conclure à la nullité du commandement de payer, la SARL ETOILE DU SUD soutient que le décompte annexé au commandement de payer est erroné en ce que:

— Le bailleur a appliqué une indexation annuelle du loyer alors que le bail ne prévoit qu’une révision triennale ;

— Le bailleur sollicite des arriérés de loyers antérieurs au jugement du tribunal de commerce de Chartres du 17 janvier 2024 arrêtant un plan de continuation ;

— Le bail ne met pas à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, des charges de copropriété et d’assurance du bailleur, aucune régularisation n’étant au demeurant réalisée.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI SAINTE MARGUERITE, elle fait valoir que le montant de la créance alléguée est erroné, rappelant les contestations qui précèdent, et qu’il n’a pas été tenu compte de versements réalisés en février 2025.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la SARL ETOILE DU SUD indique, au visa de l’article 1343-5 du code civil, qu’elle justifie de capacités financières suffisantes pour s’acquitter de sa dette sur 24 mois.

S’agissant de la fermeture administrative invoquée par la SCI SAINTE MARGUERITE, elle oppose que cette fermeture a été levée une semaine après son prononcé. En ce qui concerne le respect des parties communes, elle fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’elle serait à l’origine de leur encombrement. Enfin, en ce qui concerne l’immatriculation d’une société tierce dans les lieux loués, la SARL ETOILE DU SUD fait valoir que le bail ne l’interdit pas et que la SCI SAINTE MARGUERITE ne justifie d’aucun grief.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 841 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que l’assignation indique à peine de nullité les jour et heure fixés par le président auxquels l’affaire sera appelée ainsi que la chambre à laquelle elle est distribuée. Copie de la requête est jointe à l’assignation.

L’assignation informe le défendeur qu’il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête et lui fait sommation de communiquer avant la date de l’audience celles dont il entend faire état.

En l’espèce, si la SARL ETOILE DU SUD fait valoir que la requête présentée par la SCI SAINTE MARGUERITE aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe n’était pas jointe à l’assignation, il résulte des termes même de cette assignation que la société défenderesse s’est vue remettre par le commissaire de justice instrumentaire une copie de la requête, ainsi qu’une copie de l’ordonnance de la Présidente du tribunal judiciaire de Chartres du 10 février 2025.

Le moyen manque donc en fait.

En revanche, l’assignation ne précise pas que le défendeur peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête. Pour autant, il résulte du procès-verbal de signification joint à l’acte que celui-ci comportait 68 feuillets, ce qui inclut les pièces annexées à la requête, et qu’en tout état de cause, la SARL ETOILE DU SUD ne démontre et n’invoque l’existence d’aucun grief, ce d’autant qu’elle a pu se défendre dans le cadre de la présente instance.

La SARL ETOILE DU SUD n’est donc pas fondée à invoquer la nullité de l’assignation.

Sur les conclusions à fins d’irrecevabilité de la demande

Aux termes de l’article 840 du code de procédure civile, dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s’il y a lieu, la chambre à laquelle l’affaire est distribuée. / La requête doit exposer les motifs de l’urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives. / Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal.

L’ordonnance autorisant l’assignation à jour fixe rendue en application de l’article 840 du code de procédure civile constitue une mesure d’administration judiciaire qui, comme telle, est insusceptible de recours. L’urgence relève de l’appréciation souveraine du président, mais doit être constatée.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance du 10 février 2025 que la Présidente du tribunal judiciaire de Chartres a, au visa de la requête présentée par la SCI SAINTE-MARGUERITE, souverainement constaté l’urgence de la situation et il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la caractère factice ou avéré de cette urgence.

En conséquence, la SARL ETOILE DU SUD n’est pas fondée à soutenir que les demandes présentées par la SCI SAINTE MARGUERITE seraient irrecevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la nullité alléguée du commandement de payer et la recevabilité du décompte y annexé

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

L’objet de ce texte est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est réellement due demeure valable, encore faut-il qu’il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé.

En l’espèce, le bail commercial du 09 janvier 2017 stipule à l’article 13 – Résiliation que :

«  Toutes les charges, clauses et conditions du Bail sont des clauses essentielles et déterminantes, sans lesquels les Parties n’auraient pas contracté. (…)

A défaut d’exécution parfaite par la SOCIETE ETOILE DU SUD de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai-ci-dessus. (…) "

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2024, la SCI SAINTE MARGUERITE a fait délivrer à la SARL ETOILE DU SUD commandement d’avoir à payer la somme de 8.923,14 euros visant la clause résolutoire.

Le décompte annexé au commandement de payer est clair et précis. Il distingue chaque échéance mensuelle, ainsi que le montant des charges et des sommes versées par la SARL ETOILE DU SUD.

Celle-ci fait valoir que le décompte serait erroné dès lors :

— Que le loyer ne devait être révisé au terme de chaque période triennale et non chaque année ;

— Que le décompte intègre des arriérés de loyers au titre de la période antérieure à la procédure collective dont elle a fait l’objet ; que dès lors, seuls les loyers à compter de janvier 2024 pouvaient être réclamés ;

— Que les charges, telles que prévues au contrat, ne pouvaient intégrer l’assurance du propriétaire, ou encore des « charges FONCIA » ;

— Que les charges ne sont pas régularisées de sorte que leur montant reste imprécis et non exigible ;

— Que les modalités de calcul des sommes réclamées au titre de la taxe foncière ne sont pas explicitées.

Pour autant, et ainsi qu’il a été dit précédemment, la circonstance que le commandement de payer vise des sommes qui, selon la défenderesse, ne seraient pas dues, n’a aucune incidence sur la « recevabilité » du décompte annexé, et n’entache pas le commandement de nullité.

Le décompte annexé au commandement est suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et, le cas échéant, de les contester.

En conséquence, la SARL ETOILE DU SUD n’est pas fondée à soutenir que le commandement de payer délivré le 31 mai 2024 serait entaché de nullité. Ses conclusions à fins d’irrecevabilité du décompte annexé au commandement ne peuvent également qu’être rejetées.

Sur la créance alléguée par la SCI SAINTE MARGUERITE

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le recouvrement des sommes postérieures à l’ouverture de la procédure collective et antérieures au jugement d’homologation du plan de redressement

Aux termes de l’article L.145-45 du code de commerce, le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Il résulte de l’article L.622-21 du code de commerce, auquel renvoie l’article L.631-14 en matière de redressement judiciaire, que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I. de l’article L.622-17 et tendant :

1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il résulte de ces dispositions que l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire fait obstacle à la mise en œuvre d’une action en résiliation de bail en raison du non-paiement de loyers antérieurs au jugement d’ouverture, et fondée sur la clause résolutoire contractuelle.

Il appartient au bailleur, concernant la créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective, de déclarer sa créance, cette déclaration étant soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire, étant également rappelé que la décision arrêtant le plan de redressement ne met pas fin à l’arrêt des poursuites individuelles pour ces créances. (Cass. Com., 15 janvier 2025, n°23-21.768)

L’article L.622-17 du code de commerce prévoit par ailleurs que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

L’article L.622-14 du code de commerce, auquel renvoie l’article L.631-14 en matière de redressement judiciaire, sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L.622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : (…) 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de 3 mois à compter dudit jugement. / Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Il en résulte, d’une part, que les créances de loyers postérieures à l’ouverture de la procédure collective doivent être payées à leur échéance et qu’en cas de défaut de paiement, ces créances peuvent justifier une résiliation judiciaire ou le constat de la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire stipulée au contrat passé un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture.

Aux termes de ses conclusions, la SARL ETOILE DU SUD soutient que la demanderesse ne serait fondée à solliciter le versement des loyers et charges impayés que pour la période postérieure à l’homologation du plan de redressement par continuation intervenue le 17 janvier 2024.

Toutefois, il résulte des dispositions précitées que l’arrêt des poursuites individuelles ne concernent que les créances antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective, soit les créances antérieures au 07 juillet 2022, et que les créances postérieures à ce jugement, qu’elles soient antérieures ou postérieures à l’homologation du plan de continuation, sont dues à l’échéance et peuvent justifier une résiliation du contrat à la demande du bailleur, sous réserve de respecter le délai de 3 mois prévu par le 2° de l’article L.622-14 du code de commerce.

En réalité, la SARL ETOILE DU SUD semble considérer que le jugement portant homologation du plan de continuation doit être assimilé à un jugement d’ouverture de la procédure collective au sens de l’article L.622-21 du code de commerce. Un tel raisonnement ne peut de toute évidence aboutir.

C’est donc à tort que la société ETOILE DU SUD fait valoir que les loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective et antérieurs à l’homologation du plan de continuation, ne seraient pas dus.

Sur les arriérés de loyers

Aux termes de l’article 8 du contrat de bail – Révision du loyer, " le loyer est fixé pour la première période triennale seulement. Les Parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué conformément aux articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, à l’issue de chaque période triennale en fonction de la variation dudit indice et pour la première fois le 1er janvier 2020. / Les parties font leur choix de fixer comme indice de référence l’Indice national des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut [12] et des Etudes Economiques (INSEE). / L’indice de base retenu est le dernier publié au jour de la signature du Bail, soit celui du 3ème trimestre 2016, valeur : 108,56, l’indice de comparaison servant à la fixation du loyer en application de la présente clause et des dispositions des articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce, étant celui du trimestre correspondant publié lors de la révision. "

L’article 9 du contrat – Clause d’échelle mobile, prévoit par ailleurs que " les Parties conviennent expressément que le loyer fera l’objet d’une clause d’échelle mobile qui jouera automatiquement chaque année le jour anniversaire du début du bail. Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision triennale légale prévue par les articles L.145-37 et suivants du code de commerce. En conséquence, les Parties restent fondées à voir réviser le loyer de base en application de ces dispositions légales. / Les Parties font le choix de fixer comme indice de référence l’indice national des Loyers commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut national de na [14] Economiques (INSEE). / L’indice de base retenu est le dernier publié au jour de la signature du Bail soit celui du 3ème trimestre 2016, valeur : 108,56 l’indice de comparaison servant à la fixation du loyer en application de la présente clause et des dispositions des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, étant celui du trimestre correspondant publié lors de la révision. / Le loyer indexé sera fixé selon la variation en plus ou en mois de ces indices. / Au cas où, pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour la clause d’échelle mobile du loyer cesserait d’être publié, cette clause d’échelle mobile serait appliquée en prenant pour base l’indice de remplacement ou à défaut le nouvel indice conventionnellement choisi qui devra refléter, le plus exactement possible, l’évolution des loyers commerciaux à l’échelon national. / Le passage des anciens aux nouveaux indices s’effectuera en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire. / La présente clause d’échelle mobile constitue une clause essentielle et déterminante, sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté. En conséquence, sa non-application partielle ou totale pourra autoriser le Bailleur, et lui seul, à demander la résiliation du bail sans indemnité. "

Il résulte de ces dispositions que contrairement à ce que soutient la SARL ETOILE DU SUD, la SCI SAINTE MARGUERITE était fondée à appliquer, outre la révision triennale du loyer prévue à l’article 8 du contrat, l’indexation annuelle des loyers en fonction de l’indice ILC.

L’argument de la défenderesse procède en réalité d’une lecture partielle du contrat de bail de sorte que la contestation qu’elle élève s’agissant de l’évolution annuelle du montant de son loyer est vouée à l’échec.

Le décompte des loyers dus par le preneur, limité à la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective, sera en conséquence validé.

S’agissant des charges incombant au preneur

Il résulte de l’article 5 du contrat de bail que celui-ci est consenti en contrepartie du versement d’un loyer annuel de 18.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement, d’avance, par termes de 1.500 euros outre une provision de 400 euros, à chaque terme, sur les charges, impôts et taxes incombant au preneur ainsi qu’une régularisation annuelle au titre des charges, impôts et taxes incombant au preneur.

L’article 7.3 du bail prévoit en outre que le preneur « supportera la quote-part afférente aux Locaux des charges entrainées par les services collectifs de l’immeuble et les charges liées à l’administration des parties communes, en ce compris les honoraires de toutes natures liés à l’administration et l’entretien de l’immeuble collectif. »

Aux termes des articles 7.10 et 7.11 du contrat, le preneur est également redevable de la taxe foncière et d’une régularisation annuelle.

Enfin, l’article 7.18.2 du contrat prévoit que « le preneur devra supporter, le montant des primes afférentes aux polices souscrites par le Bailleur, majoré de la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur, au prorata des surfaces occupées. »

Il en en résulte que le paiement de la taxe foncière, des primes des polices d’assurances souscrites par la SCI SAINTE MARGUERITE et des charges, notamment les charges de copropriété, incombe au preneur.

Pour justifier les sommes dues au titre de ces charges, le bailleur verse aux débats:

— Le bilan annuel des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 dont il résulte que les charges de copropriété, pour la période considérée, s’élèvent à la somme de 3.513,59 euros ;

— Le bilan annuel des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont il résulte que les charges de copropriété, pour la période considérée, s’élèvent à la somme de 3.516,79 euros

— L’avis de taxe foncière 2023 faisant apparaitre une taxe à hauteur de 3.485 euros; si la SCI SAINTE MARGUERITE sollicite le versement d’une somme de 3.618 euros à ce titre, cette somme ne résulte que d’une mention manuscrite sans aucun justificatif de sorte qu’elle ne peut être retenue ; Il convient donc de déduire du décompte une somme de 133 euros.

— L’avis de taxe foncière 2024 faisant apparaitre une taxe à hauteur de 3.589 euros; comme précédemment, la somme de 3.727 euros sollicitée par le bailleur ne résulte que d’une mention manuscrite dénuée de valeur probante. Il convient donc de déduire du décompte une somme de 138 euros.

En revanche, la SCI SAINTE MARGUERITE ne produit aucun justificatif s’agissant de la taxe foncière 2022. La somme de 1.693 euros sollicitée à ce titre sera en conséquence déduite.

Elle ne produit aucun justificatif s’agissant des cotisations des polices d’assurance souscrites auprès de la compagnie MAAF au titre des années 2023, 2024 et 2025 de sorte que les sommes sollicitées à ce titre, pour un montant total de 1.465 euros, ne peuvent qu’être déduites.

* * *

Compte tenu de ce qui précède, il convient de retenir qu’au 31 mai 2024, date à laquelle le commandement de payer a été délivré, la SARL ETOILE DU SUD était redevable de la somme de 5.322,65 euros.

La SARL ETOILE DU SUD ne justifie pas avoir réglé sa dette dans le délai d’un mois suivant la délivrance de ce commandement, étant relevé qu’il résulte de l’extrait de grand-livre produit par la défenderesse qu’elle a explicitement entendu imputer les versements postérieurs au 31 mai 2024 non pas à l’apurement des causes du commandement de payer, mais au paiement des loyers et charges courants.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvaient dès lors réunies le 30 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au cas présent, il est relevé à la lecture du décompte locatif arrêté au 31 janvier 2025 que, sans tenir compte des primes d’assurances au titre de l’année 2025 pour laquelle le bailleur ne produit aucun justificatif, la dette n’a pas été intégralement réglée et s’est même aggravée, les sommes versées chaque mois par la SARL ETOILE DU SUD ne couvrant pas l’intégralité du loyer indexé.

En outre, si la SARL ETOILE DU SUD justifie de deux versements réalisés les 18 et 21 février 2025 pour un montant total de 4.500 euros, il n’est pas justifié du paiement des loyers courants de janvier et février en sus de ces versements.

Pour justifier sa capacité à s’acquitter de sa dette, la SARL ETOILE DU SUD verse aux débats une attestation établie par un expert-comptable indiquant que la situation financière de la société lui permet de régler son arriéré locatif sur douze mois. La défenderesse ne verse toutefois aux débats aucun bilan comptable permettant de justifier de la réalité de ses capacités financières, l’extrait de grand-livre produit et retraçant uniquement les sommes versées au titre des loyers et des provisions sur charges étant sur ce point inopérant.

Compte tenu de ce qui précède, il convient de retenir que la SARL ETOILE DU SUD ne justifie pas de sa capacité à honorer ses engagements passés et les loyers et charges courants.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse et de constater la résiliation du bail à compter du 30 juin 2024 par le jeu de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion de la société ETOILE DU SUD

Le bail étant résilié, la SARL ETOILE DU SUD doit être considérée comme occupant sans droit ni titre.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la SARL ETOILE DU SUD et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement sans qu’il y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les conclusions à fins de condamnation

S’agissant de l’arriéré locatif

Sur les sommes dues à la date de la résiliation de plein droit

Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la SARL ETOILE DU SUD n’est redevable des loyers, charges et accessoires impayés que jusqu’à la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 30 juin 2024.

Au 31 mai 2024, la société défenderesse demeurait redevable de la somme de 5.322,65 euros. Il convient d’ajouter le montant du loyer et de la provision sur charges dus au titre du mois de juin 2024, soit la somme de 2.616,16 euros et de déduire le versement de 2.200 euros intervenu au cours de cette même période.

A la date de la résiliation du bail, la SARL ETOILE DU SUD demeurait redevable de la somme de 5.738,81 euros.

La SARL ETOILE DU SUD sera en conséquence condamnée à verser à la SCI SAINTE MARGUERITE la somme de 5.738,81 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

S’agissant des demandes au titre de la période courant à compter du 30 juin 2024, il convient de leur redonner leur véritable qualification juridique et de les qualifier d’indemnités d’occupation et non de loyers et charges. Ces demandes seront donc intégrées à la demande formulée au titre de l’indemnité d’occupation analysée ci-dessous.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la somme de 5.738,81 euros due au titre des arriérés de loyers et charges portera intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024, date de délivrance du commandement de payer.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Cass. Civ. 1, 19 décembre 2000, n°98-14487 ; Cass. Civ. 2, 11 mai 2017, n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019, n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 10 février 2025, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025.

S’agissant de l’indemnité d’occupation

A compter du 30 juin 2024, la SARL ETOILE DU SUD n’est plus redevable que d’une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

L’article 13 du contrat de bail prévoit que « le refus par le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard ».

Il s’en infère que l’indemnité d’occupation n’est calculée que sur le montant du dernier loyer hors charges et taxes.

Il résulte du décompte des sommes dues versé aux débats que le dernier loyer, charges comprises était au moment de la résiliation du bail fixé à la somme de 2.616,16 euros.

Il convient de déduire la somme de 400 euros correspondant à une provision sur charges.

En application de l’article 13 du contrat précité, le montant journalier de l’indemnité d’occupation doit donc être fixé à la somme de 2.216,16 euros x 2 x 12/365 = 145,72 euros.

Toutefois, la SCI SAINTE MARGUERITE se borne à demander au tribunal de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 3.000 euros, somme inférieure à l’indemnité telle qu’elle résulterait de l’application des dispositions contractuelles.

Le tribunal étant lié par les demandes des parties, le montant de l’indemnité d’occupation sera donc fixé à la somme de 3.000 euros par mois due par la SARL ETOILE DU SUD à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux se matérialisant par la restitution des clefs ou par un procès-verbal d’expulsion.

S’agissant de la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si la SCI SAINTE MARGUERITE sollicite le versement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, elle ne justifie d’aucun préjudice de sorte que sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL ETOILE DU SUD, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés le 31 mai 2024, ainsi que les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI SAINTE MARGUERITE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL ETOILE DU SUD de sa demande tendant au prononcé de la nullité de l’assignation ;

DEBOUTE la SARL ETOILE DU SUD de sa demande tendant à voir déclarer les demandes présentées par la SCI SAINTE MARGUERITE irrecevables ;

DEBOUTE la SARL ETOILE DU SUD de sa demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer ;

DEBOUTE la SARL ETOILE DU SUD de sa demande tendant à l’irrecevabilité du décompte annexé au commandement de payer ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la SCI SAINTE MARGUERITE et la SARL ETOILE DU SUD, et portant sur les locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé à Chartres (28), situé [Adresse 1] et [Adresse 7], cadastré section AI n°[Cadastre 4], au rez-de-chaussée et à l’étage du bâtiment A, constituant les lots n°9, 10, 11, 12, 13, 15 et 16 de la copropriété ;

CONSTATE la résiliation de plein droit, à effet au 30 juin 2024, du bail commercial bail commercial conclu entre la SCI SAINTE MARGUERITE et la SARL ETOILE DU SUD, et portant sur les locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé à Chartres (28), situé [Adresse 2] [Adresse 7], cadastré section AI n°[Cadastre 4], au rez-de-chaussée et à l’étage du bâtiment A, constituant les lots n°9, 10, 11, 12, 13, 15 et 16 de la copropriété;

DEBOUTE la SARL ETOILE DU SUD de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL ETOILE DU SUD et de tout occupant de son chef des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 10] (28), situé [Adresse 1] et [Adresse 6] [Adresse 9], cadastré section AI n°[Cadastre 4], au rez-de-chaussée et à l’étage du bâtiment A, constituant les lots n°9, 10, 11, 12, 13, 15 et 16 de la copropriété, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

AUTORISE, à défaut de libération volontaire dans le délai susvisé, la SCI SAINTE MARGUERTITE à entreposer tous meubles garnissant les locaux précités dans tout garde-meubles de son choix, aux frais exclusifs de la SARL ETOILE DU SUD, dans les conditions prévues aux articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL ETOILE DU SUD à verser à la SCI SAINTE MARGUERITE la somme de 5.738,81 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 10 février 2025 ;

CONDAMNE la SARL ETOILE DU SUD à verser à la SCI SAINTE MARGUERITE la somme mensuelle de 3.000 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTE la SCI SAINTE MARGUERITE de sa demande tendant à la condamnation de la SARL ETOILE DU SUD au versement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL ETOILE DU SUD à verser à la SCI SAINTE MARGUERITE une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ETOILE DU SUD aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 mai 2024 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET