N° RG 25/00103 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQBF

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Sandrine POUGET, avocat au barreau de BLOIS, vestiaire :

Copie certifiée conforme

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21,

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 16 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I],

demeurant 2 allée du Lavoir de Chollet – 28200 CHATEAUDUN

représenté par M^e Sandrine POUGET, demeurant 2 rue du puits – 41100 VENDOME, avocat au barreau de BLOIS, vestiaire :

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [G] [A],

demeurant 29 rue de Varize – Etage 1 – Porte droite – 28200 CHATEAUDUN

non comparante, ni représentée

Madame [O] [W] épouse [L],

demeurant 4 rue Jules Verne – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

assistée de [Y] [S], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Octobre 2025 et mise en délibéré au 16 Décembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2023, Monsieur [V] [I] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [G] [A] un appartement situé 29 rue de Varize – 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 365 €, outre 35 € de charges. Il a été établi le 14 octobre 2023 un acte de caution solidaire pour Madame [G] [A] au nom de Madame [O] [L] née [W], sa grand-mère, et visé aux annexes du contrat de location.

Le 24 juin 2024, un commandement de payer la somme de 500,00 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [G] [A] au titre du solde des loyers impayés jusqu’au mois de juin 2024 inclus, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025 (à étude pour Madame [G] [A], et à personne pour Madame [O] [L] née [J]), Monsieur [V] [I] a assigné Madame [G] [A] et Madame [O] [L] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que de l’article 1728 du Code civil de:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [G] [A], et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [G] [A] et de tous occupants de son chef et l’autoriser à faire procéder à l’enlèvement du mobilier pouvant lui appartenir sans délai, par toute voie et moyen de droit, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Madame [G] [A] et Madame [O] [L] née [J] à lui payer la somme de 1 095,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2024, et ce avec intérêts légaux ;

— condamner solidairement Madame [G] [A] et Madame [O] [L] née [J] à lui payer une indemnité d’occupation de 400 € à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à départ effectif des lieux ;

— condamner Madame [G] [A] à lui payer la somme de 1 200,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 24 juin 2024, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 avril 2025.

À cette audience, Monsieur [V] [I] comparait en personne, assisté de son conseil. Il indique s’en rapporter s’agissant des demandes formulées par la caution, et actualise sa créance à la somme de 2 800 €. Il souligne l’indélicatesse de sa locataire, laquelle, en plus des impayés de loyer, n’a pas justifié de son assurance habitation.

Madame [O] [L] née [J], représentée par son conseil, sollicite :

— qu’il soit déclaré que l’acte de cautionnement du 14 octobre 2023 n’a pas été écrit par sa main, au besoin en procédant à la vérification des écritures sous seing privé, conformément aux dispositions des articles 287 et suivants du Code civil ;

— à titre subsidiaire, déclarer nul l’acte de cautionnement du 14 octobre 2023 ;

— à titre infiniment subsidiaire, déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par Monsieur [V] [I] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

en tout état de cause :

— déclarer l’ensemble des demandes formées par Monsieur [V] [I] à son encontre irrecevables et mal fondées, et l’en débouter ;

— condamner Monsieur [V] [I] à lui payer la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

Au soutien de ses intérêts, elle expose n’avoir jamais signé l’acte de cautionnement du 14 octobre 2023, indiquant qu’il s’agit d’un faux pour lequel Madame [G] [A] a imité sa signature, et ainsi ne jamais s’être portée caution pour la location de ce bien immobilier. Elle précise avoir porté plainte pour ces faits à l’encontre de Madame [G] [A].

Subsidiairement, et dans l’hypothèse où l’acte de cautionnement ne serait pas écarté, elle invoque l’article 2297 du Code civil et la nullité de l’acte de cautionnement.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de Madame [O] [L] née [J], il est fait référence aux termes de ses conclusions visées à l’audience du 01 avril 2025.

Madame [G] [A] n’est ni présente ni représentée. Elle a fait parvenir à la juridiction un courrier non daté, reçu au greffe de la juridiction le 28 mars 2025, dans lequel elle indique ne pas pouvoir se rendre au tribunal pour l’audience, étant incapable de sortie de chez elle, et justifie avoir effectué des démarches afin de bénéficier de l’aide juridictionnelle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats à la date du 14 octobre 2025, afin que Madame [G] [A], qui expose être en grande précarité, puisse justifier de la désignation d’un avocat (désignation non satisfaite au jour du délibéré).

À l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [V] [I], représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 06 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, à la somme totale de 5 600,00 €. Il précise que le bien se dégrade et fait état d’un appartement en grande insalubrité. Madame [G] [A] ne paie plus du tout son loyer depuis octobre 2024, et n’a pas donné de nouvelles depuis la dernière audience.

Madame [O] [L] née [J], représentée par son conseil, maintient ses précédentes demandes. Elle est autorisée à produire ses pièces dans le temps du délibéré.

Madame [G] [A] n’est ni présente ni représentée à l’audience, et n’a pas fait parvenir au tribunal les justificatifs sollicités lors de la réouverture des débats.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 16 décembre 2025. Le conseil de Madame [O] [L] née [J] a fait parvenir l’ensemble de ses pièces par courriel en date du 20 octobre 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution de la défenderesse :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 24 juin 2024, et la saisine de la CCAPEX a également été effectuée le 24 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 22 janvier 2025.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la validité de l’engagement de caution :

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Selon l’article 285 du Code de procédure civile, la vérification des écritures sous seing privé relève de la compétence du juge saisi du principal lorsqu’elle est demandée incidemment.

L’article 287 du même code précise que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Enfin selon l’article 1358 du Code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, Madame [O] [L] née [J] affirme ne pas avoir signé l’acte de cautionnement du 14 octobre 2023, dont copie de ce document a été produit par le demandeur. Toutefois, la très mauvaise qualité de cette copie rend difficile voire impossible la comparaison de la signature de ce document avec celle de Madame [O] [L] née [J], produite dans ses pièces, et notamment sur les deux pages de son dépôt de plainte en date du 27 janvier 2025.

En outre, dans ce procès-verbal, elle expose ne s’être jamais portée caution solidaire pour sa petite fille lors de la conclusion du bail du 15 octobre 2023, et dépose plainte à l’encontre de cette dernière. La signature et le paraphe de Madame [O] [L] née [J] ne figurent pas sur le contrat de location du 15 octobre 2023, éléments qui accréditent la version de cette dernière, selon laquelle elle n’était pas présente lors de la conclusion de ce contrat de bail, et ne s’est pas portée caution solidaire au nom de Madame [G] [A].

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’authenticité de cet acte de cautionnement, et par conséquence l’engagement personnel de Madame [O] [L] née [J] à l’égard de Madame [G] [A] n’étant pas établis, Madame [O] [L] née [J] ne peut être tenue solidairement à la dette locative.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 15 octobre 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 24 juin 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au échéance du mois d’octobre 2025 incluse, fourni par le demandeur, que Madame [G] [A] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois prévu par les termes du contrat de bail. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [G] [A] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 25 août 2024.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 400 €, charges comprises.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 400 € dont Madame [G] [A] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [G] [A] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, Monsieur [V] [I] versant aux débats un décompte démontrant qu’au échéance du mois d’octobre 2025 incluse, Madame [G] [A] lui devait la somme de 5 600,00 €.

Dès lors, il convient de condamner Madame [G] [A] au paiement de la somme de 5 600,00 € arrêtée au échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [A], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [I] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [G] [A] à lui verser une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient également de condamner Monsieur [V] [I] à verser à Madame [O] [L] née [J] une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que Madame [G] [A] ne peut être tenue solidairement en qualité de caution à la dette locative ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [V] [I] et Madame [G] [A] le 15 octobre 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 29 rue de Varize – 28200 CHATEAUDUN , et en conséquence la résiliation du bail à la date du 25 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [A] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 5 600,00 € (CINQ MILLE SIX CENTS EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 06 octobre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à compter du 24 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [G] [A] à Monsieur [V] [I] à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 400 € (QUATRE CENTS EUROS), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [G] [A] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [G] [A] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [G] [A] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à Madame [O] [L] née [J] une somme de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION