TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 26/00034 – N° Portalis DB3T-W-B7K-W3PL

Minute : 26/00158

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “ [Adresse 1]” SISE [Adresse 2]

domiciliée chez Me [A] [F], es qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Grégoire AZZARO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant , vestiaire : C0865 et par M^e Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC31

DEBITEUR SAISI :

Monsieur [G] [C]

[Adresse 4] – [Localité 1] [Adresse 5] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

CREANCIER INSCRIT :

LA SOCIETE COMPAGNIE EUROPENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

SA immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 382 506 079 dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante ni représentée

DEBATS : Audience publique du 9 avril 2026

Mise en délibéré au 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 25 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant suivant la procédure accélérée au fond, a notamment :

— condamné M. [G] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] la somme de 7.824,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 01er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2022,

— dit qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 28 avril 2023 porteraient eux-mêmes intérêts,

— et condamné M. [G] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 15 décembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] a fait signifier à M. [G] [C] un commandement de payer la somme de 11.482,15 euros, valant saisie des lots 52 et 168 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 8], à [Localité 4] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes:

Commune

Désignation cadastrale

Volume

[Adresse 9]

[Localité 4]

AL [Cadastre 1]

[Cadastre 2]

[Cadastre 3]

Par acte du 26 janvier 2026, le commandement de payer valant saisie a été publié sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00018.

Par acte du 06 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] a assigné M. [G] [C] à comparaître à l’audience tenue le 09 avril 2026 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Aux termes de son assignation introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires demande au juge de l’exécution :

— d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers visés en un seul lot sur la mise à prix de 45.000 euros,

— de mentionner le montant de sa créance, agissant poursuites et diligences de Me [A] [Z], ès qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété, provisoirement arrêtée à la date du 06 novembre 2025 à la somme de 11.482,15 euros, soit 10.261,36 euros en principal, 438,14 euros au titre des intérêts provisoirement arrêtés à la même date, avec majoration de 05 points à compter du 22 octobre 2025, et 782,65 euros au titre des dépens,

— d’ordonner outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite,

— de désigner la société CHOURAQUI – NACACHE – [E] – [I], commissaires de justice à [Localité 5], afin de procéder à une visite de l’immeuble pendant une heure, dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

— de dire que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés,

à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée :

— de fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, aux conditions particulières de la vente,

— de taxer les frais de poursuite,

en tout état de cause :

— de condamner M. [G] [C] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, agissant poursuites et diligences de Me [A] [Z], ès qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 avril 2026, à laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] était représentée par son avocat, tandis que M. [G] [C] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté.

A l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] s’est référé à ses écritures.

Il résulte du procès-verbal dressé le 02 mars 2026 que l’assignation introductive d’instance a été signifié à M. [G] [C] suivant les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile ; il apparaît que le commissaire de justice s’est rendu [Adresse 10] à [Localité 6] (Nord) et n’a pu avoir confirmation de la réalité du domicile du destinataire à cette adresse ; de retour à son étude, il a procédé à plusieurs recherches, notamment dans la circonscription du Nord-Pas-de-[Localité 7], qui se sont révélées infructueuses. Le procès-verbal de signification apparaît ainsi régulier en la forme.

Par acte du 02 mars 2026, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé à la société COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS, unique créancier disposant d’une sûreté inscrite sur le bien saisi suivant acte du 12 mai 2025 ; l’acte de dénonciation est régulier en la forme.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] a été avisé que, pour plus ample délibéré, le jugement serait prononcé le 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler à titre liminaire que, même lorsqu’elles figurent dans le dispositif des conclusions des parties, les formules « donner acte », « dire et juger » ou encore « prendre acte » n’introduisent pas nécessairement des prétentions auxquelles le juge est tenu de répondre par application des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

1. Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Suivant l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire qui ont force exécutoire ; par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 501 et 503 du code de procédure civile que le jugement n’est exécutoire qu’après, d’une part, être passé en force de chose jugée, à moins que le débiteur ne bénéficie d’un délai de grâce ou le créancier de l’exécution provisoire, et, d’autre part, avoir été notifié au débiteur.

Il a été jugé en application de ces textes, combinés aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, que si le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l’exécution forcée, qui sont à la charge du débiteur, une partie ne peut poursuivre par voie d’exécution forcée le recouvrement des dépens d’instance, par elle avancés, qu’au vu d’un certificat de vérification ou d’une ordonnance de taxe exécutoires (Civ. 2, 20 mai 2021, n° 20-13.887, inédit – 17 mars 2016, n° 15-10.564, inédit – 3 mai 2007, n° 06-12.485, publié).

Le commandement de payer valant saisie délivré à M. [G] [C] est fondé sur la copie exécutoire d’un jugement rendu le 25 juillet 2023 par le président du tribunal judiciaire de Créteil. Par acte du 22 août 2023, ce jugement a été signifié au débiteur saisi, de sorte qu’à compter de cette date, le jugement fondant la procédure de saisie était exécutoire à titre provisoire ; il résulte par ailleurs du certificat de non-appel du 20 octobre 2023 qu’aucun appel n’avait été élevé à l’encontre de cette décision à la date du 04 octobre 2023, ce dont il découle que la décision intervenue est désormais définitive et passée en force de chose jugée.

Le commandement de payer comporte le décompte suivant :

Principal (condamnation au titre des charges + article 700 du CPC + dommages et intérêts + intérêts capitalisés au 28 avril 2025 10.261,36 euros

Intérêts au taux légal du 28 avril 2025 au 06 novembre 2025, avec majoration de 5 points à compter du 22 octobre 2023 438,14 euros

Intérêts postérieurs au taux légal majorés de 5 points MEMOIRE

Dépens 782,65

Frais MEMOIRE

Total provisoirement arrêté à la date du 06 novembre 2025 11.482,15 euros

Il apparaît que les intérêts échus dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement ont été calculés en se référant au taux d’intérêt légal applicable aux créanciers ne constituant pas des personnes physiques, conformément aux dispositions de l’article L. 313-2 du code monétaire et financier ; par ailleurs, il n’a été fait application du taux d’intérêt majoré qu’à compter du 22 octobre 2023, soit deux mois après la signification du jugement, qui est intervenue le 22 août 2023, conformément aux dispositions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.

En revanche, il y lieu d’ôter du décompte les dépens d’un montant total de 782,65 euros, dont le décompte n’est pas effectué dans le titre exécutoire, alors que le créancier poursuivant n’offre de verser aux débats ni un certificat de vérification ni une ordonnance de taxe exécutoire.

En conséquence, il y a lieu de fixer la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] à la somme de 10.699,50 euros, arrêtée à la date du 06 novembre 2025, ce dernier jour étant inclus.

2. Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits saisis

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Le commandement de payer valant saisie porte sur les lots 52 et 168 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 8], à [Localité 4] (Val-de-Marne). Il résulte de l’état hypothécaire sur formalités levé le 16 octobre 2025 que M. [G] [C] a acquis ces biens en pleine propriété par acte du 31 juillet 2019 ; ce même état hypothécaire ne mentionne pas que les droits du débiteur saisi auraient été cédés ou vendus ou seraient inaliénables.

Il y a en conséquence lieu de constater que la saisie porte sur des droits réels saisissables.

3. Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’absence de toute demande du débiteur tendant à être autorisé à céder amiablement le bien, celui-ci n’étant pas comparant, il convient d’ordonner la vente forcée du bien saisi suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

4. Sur le montant de la mise à prix

Il résulte de la combinaison des articles L. 322-6, al. 1, et R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, qui en indique le montant dans le cahier des conditions de vente.

En l’absence de toute demande incidente tendant à modifier le montant de la mise à prix, il n’y a pas lieu pour le juge d’en fixer le montant.

5. Sur la publicité

L’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution indique que juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d’assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu, conformément à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] d’ordonner la diffusion d’une annonce sur un site internet de son choix dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n’excède pas 2.500 euros.

6. Sur les dépens

Aux termes de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.

Aux termes de l’article 696, al. 1, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l’objet d’une ordonnance de taxe avant l’ouverture des enchères. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles, de sorte que M. [G] [C] sera condamné à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Adresse 1] ", SIS [Adresse 7] se prévaut d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l’encontre de M. [G] [C],

FIXE la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Localité 8] [Adresse 11] ", SIS [Adresse 7] en principal, intérêts, frais et autres accessoires, arrêtée à la date du 06 novembre 2025, ce dernier jour étant inclus, à la somme de 10.699,50 euros (DIX-MILLE-SIX-CENT-QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS ET CINQUANTE CENTS),

CONSTATE que la saisie porte sur droits réels saisissables,

ORDONNE la vente forcée des lots 52 et 168 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 8], à [Localité 4] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont : sect. AL ; numéro 252,

FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :

jeudi 10 septembre 2026 à 9h30,

salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, bâtiment nord,

AUTORISE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE " [Localité 8] [Adresse 11] ", SIS [Adresse 7] à diffuser une annonce de la vente sur un site internet de son choix dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n’excède pas 2.500 euros,

AUTORISE la société CHOURAQUI – NACACHE – [E] – [I], ou tout autre commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant, à pénétrer au sein des biens saisis aux fins de procéder à leur visite, avec le concours de la force publique si nécessaire, au cours de la quinzaine précédant la vente pendant une durée comprise entre une heure et deux heures, à condition, s’il y a lieu, d’en avertir les occupants au moins sept jours à l’avance,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que ni l’appel ni le délai d’appel ne suspendent l’exécution du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION