TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ATLAN (B0682)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e OUAZAN-BOUHOURS (D1656)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/04734

N° Portalis 352J-W-B7G-CWVO6

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PREMIUM PROMOTION (RCS de Toulouse 517 855 920)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Justine OUAZAN-BOUHOURS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1656

DÉFENDERESSE

S.C.I. [L] (RCS de Créteil 837 730 613)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0682

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVO6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.A.S. Premium Promotion exerce une activité de promotion immobilière de logements.

Par acte authentique du 12 juin 2020, la S.C.I. [L] a donné à bail commercial à la S.A.S. Premium Promotion des locaux constituant les lots de copropriété n°797 et 798 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], soit un local de trois pièces et des sanitaires sis au premier étage dudit immeuble.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet du 15 juin 2020 au 14 juin 2029, moyennant un loyer annuel de 31 200 euros en principal.

La destination exclusivement convenue des lieux est celle de « l’exploitation d’un bureau pour les besoins de [l’activité de la preneuse] telle qu’elle est mentionnée dans son extrait kbis du 18 mai 2020 ci-annexé, avec installation de collaborateurs sédentaires et l’accueil de partenaires ou clients, à l’exclusion de toute autre même temporairement ».

La clause intitulée « charges et conditions » du bail stipule en sa sous-section consacrée aux travaux que « la réalisation notamment des travaux de ravalement de l’immeuble aura lieu au cours du présent bail ».

Lesdits travaux de ravalement ont débuté au mois de mars 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 décembre 2021, la S.A.S. Premium Promotion a sollicité de sa bailleresse la signature d’un protocole d’accord transactionnel de résiliation amiable du bail à compter du 31 décembre 2021 sans versement d’indemnité au profit de la S.C.I. [L]. La S.A.S. Premium Promotion s’est à la fois prévalue d’un vice du consentement, affirmant qu’elle n’aurait pas pris les locaux à bail si elle avait eu connaissance de la durée et de l’ampleur des travaux de ravalement, mais également d’un trouble de jouissance fondé sur les mêmes motifs. La S.A.S. Premium Promotion a également indiqué avoir quitté les locaux depuis le 15 octobre 2021.

La S.C.I. [L] a refusé cette demande par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 décembre 2021, se référant aux stipulations contractuelles relatives aux travaux et soutenant que la preneuse était tenue au paiement des loyers jusqu’au 14 juin 2023, soit jusqu’à l’expiration de la première période triennale du bail.

La S.A.S. Premium Promotion ayant cessé de payer les loyers à compter du 31 décembre 2021, la S.C.I. [L] a fait pratiquer plusieurs saisies-attributions sur des comptes bancaires appartenant à la S.A.S. Premium Promotion.

Par acte d’huissier du 12 avril 2022, la S.A.S. Premium Promotion a assigné la S.C.I. [L] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d’annulation et subsidiairement de résolution du bail outre de restitution de diverses sommes.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 2 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 9 octobre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 29 avril 2024, la S.A.S. Premium Promotion demande au tribunal de :

« 1. Sur la nullité de l’assignation sollicitée par la société [L], compte-tenu de la prétendue absence de constitution de l’Avocat de la société PREMIUM PROMOTION :

— JUGER que les mentions indiquées sur l’assignation de la société PREMIUM PROMOTION sous-entendent nécessairement la représentation et donc la constitution ;

— CONSTATER que la société PREMIUM PROMOTION a régularisé la prétendue absence de constitution de l’Avocat, en signifiant des conclusions en réponse n°1 par RPVA, pour l’audience du 22 juin 2022 ;

— En conséquence, DEBOUTER la société [L] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation de la société PREMIUM PROMOTION.

2. A titre principal :

— PRONONCER la nullité du Bail, celui-ci ayant été conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’urbanisme ;

— En conséquence, CONDAMNER la société [L] à restituer à la société PREMIUM PROMOTION l’ensemble des sommes qu’elle lui a versées depuis sa prise à bail des Locaux, décomposées comme sui t:

* 45 500 EUR HT au titre des loyers du 15 juillet 2020 au 31 décembre 2021 ;

* 5 550 EUR HT de provisions pour charges pour la période du 15 juillet 2020 au 31 décembre 2021 ;

* 1 853 EUR HT au titre de la taxe foncière ;

* 8 156 EUR au titre des sommes saisies le 9 février 2022, notamment relatives aux loyers de janvier et de février 2022.

* le montant de son dépôt de garantie à hauteur de 15 600 EUR.

3. A titre subsidiaire :

— PRONONCER la nullité du Bail, à raison du dol commis par la société [L] et dont a été victime la société PREMIUM PROMOTION ;

— En conséquence, CONDAMNER la société [L] à restituer à la société PREMIUM PROMOTION l’ensemble des sommes qu’elle lui a versées depuis sa prise à bail des Locaux, décomposées comme suit :

* 45 500 EUR HT au titre des loyers du 15 juillet 2020 au 31 décembre 2021;

* 5 550 EUR HT de provisions pour charges pour la période du 15 juillet 2020 au 31 décembre 202 1;

* 1 853 EUR HT au titre de la taxe foncière ;

* 8 156 EUR au titre des sommes saisies le 9 février 2022, notamment relatives aux loyers de janvier et de février 2022 ;

* le montant de son dépôt de garantie à hauteur de 15 600 EUR.

4. A titre infiniment subsidiaire :

— PRONONCER la résolution du Bail, à compter du 1er mars 2021, à raison du manquement de la société [L] à son obligation de faire jouir paisiblement la société PREMIUM PROMOTION des Locaux, à compter de cette date ;

— En conséquence, CONDAMNER la société [L] à restituer à la société PREMIUM PROMOTION l’ensemble des sommes qu’elle lui a versées depuis cette date, décomposées comme suit :

* 26 000 EUR HT au titre des loyers du 1er mars 2021 au 31 décembre 2021 ;

* 3 000 EUR HT de provisions pour charges pour la période du 1er mars 2021 au 31 décembre 2021 ;

* 1 853 EUR HT au titre de la taxe foncière ;

* 8 156 EUR au titre des sommes saisies le 9 février 2022, notamment relatives aux loyers de janvier et de février 2022 ;

* le montant de son dépôt de garantie à hauteur de 15 600 EUR.

5. A titre infiniment, infiniment subsidiaire :

— CONSTATER que la société [L] n’a pas restitué à la société PREMIUM PROMOTION le montant de son dépôt de garantie à hauteur de 15 600 EUR ;

— En conséquence, CONDAMNER la société [L] à restituer à la société PREMIUM PROMOTION la somme de 15 600 EUR, correspondant à son dépôt de garantie :

6. Sur la demande reconventionnelle de la société [L] :

— CONSTATER que la demande reconventionnelle de la société [L] n’a pas lieu d’être ;

— En conséquence, DEBOUTER la société [L] de sa demande reconventionnelle ;

7. En tout état de cause :

— CONDAMNER la société [L] à verser à la société PREMIUM PROMOTION la somme de 5 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société [L] aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, la S.C.I. [L] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— Prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 12 avril 2022 par la société PREMIUM PROMOTION à l’encontre de la société [L],

— Débouter la société PREMIUM PROMOTION de toutes ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE ET AU FOND :

— Débouter la société PREMIUM PROMOTION de toutes ses demandes,

— Débouter la société PREMIUM PROMOTION de sa demande tendant à obtenir la nullité du bail sur le visa de l’article L 631-7 du CCH,

— Débouter la société PREMIUM PROMOTION de sa demande tendant à obtenir la nullité du bail pour dol, sur le visa des articles 1130, 1131 et 1137, 1178 du Code Civil,

— Débouter la société PREMIUM PROMOTION de sa demande tendant à obtenir la résolution judiciaire du bail

— Débouter la société PREMIUM PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— Condamner la société PREMIUM PROMOTION à payer à la SCI [L], la totalité des loyers et charges dus jusqu’à la date du 14 juin 2029, date de la fin du bail, soit la somme de 259.165,44 euros,

— Ordonner la conservation des loyers et de toutes sommes versées par la Société PREMIUM PROMOTION à la SCI [L],

— Ordonner la conservation du dépôt de garantie, soit la somme de 15.600 euros entre les mains de la SCI [L],

— Condamner la société PREMIUM PROMOTION à payer à la société SCI [L] la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou encore « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de l’exception de nullité soulevée par la S.C.I. [L]

Selon l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable entre le 1er janvier 2020 et le 1er septembre 2024, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l’espèce, la S.C.I. [L] sollicite l’annulation de l’assignation délivrée le 12 avril 2022 à la requête de la S.A.S. Premium Promotion au motif que cet acte ne comporte pas la mention de la constitution de l’avocat de la demanderesse, prescrite à peine de nullité par l’article 752 du code civil.

Néanmoins, la S.C.I. [L], à qui il revenait de saisir le juge de la mise en état avant le prononcé de la clôture de l’instruction, n’est plus recevable à soulever cette exception de nullité devant le tribunal statuant au fond.

Sur la demande d’annulation du contrat de bail commercial

La S.A.S. Premium Promotion sollicite l’annulation du bail commercial conclu le 12 juin 2020 au motif principal tiré de la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (ci-après : le CCH) et subsidiairement en se prévalant d’un dol.

Sur la caractérisation d’une cause de nullité de plein droit du bail

En premier lieu, la S.A.S. Premium Promotion soutient, au visa de l’article L. 631-7 du CCH, que les locaux loués par elle pour un usage commercial étaient avant leur acquisition par la S.C.I. [L] une partie commune de l’immeuble et sont devenus par l’effet de la cession une partie privative – l’immeuble étant à usage d’habitation à l’exception du rez-de-chaussée selon le règlement de copropriété. Elle affirme que dès lors que la S.C.I. [L] n’a pas sollicité auprès de la mairie de [Localité 6] le changement d’usage du local, le bail est nul de plein droit.

La S.C.I. [L] conteste la cause d’annulation alléguée en soutenant que les lots acquis étaient affectés à un usage autre qu’habitation, de sorte qu’elle n’était pas tenue d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

En droit, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, il résulte de l’article L. 631-7 du CCH dans sa rédaction applicable au litige que dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Pour l’application de cette disposition, un « local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble en cause, en son titre I, chapitre I intitulé « destination de l’immeuble », article 8, stipule que « l’ensemble immobilier est destiné à l’usage d’habitation » à l’exception de certains locaux situés au rez-de-chaussée.

Quant à l’article 9 du chapitre II intitulé « usage des parties privatives », il prévoit que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition (…) de ne rien faire qui porte atteinte à la destination [des bâtiments].

a) Occupation

Les appartements, studios, studettes, pourront n’être occupés que bourgeoisement, ou affectés à l’exercice d’une profession libérale, sous réserve que l’exercice de cette profession n’apporte aucune gêne aux autres copropriétaires, tant par la tenue de la clientèle reçue, que par les bruits et les perturbations découlant de l’exercice de cette profession ».

S’agissant des locaux litigieux, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 décembre 2018, en sa résolution n°7, que l’assemblée générale a approuvé la vente de la « salle de réunion du conseil syndical » située au 1er étage du bâtiment I, escaliers A et D et la création subséquente des « lots 789 et 790, issus des parties communes ».

Le 11 juin 2020, Me [D], notaire, a reçu un acte contenant les modificatifs à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété de l’immeuble à la suite notamment de l’adoption de cette résolution lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2018.

Il ressort de la lecture de cet acte authentique que la délibération n°7 susvisée a donné lieu à la création des lots n°797 et 798, issus des parties communes. Le lot n°797 est qualifié par le notaire de « local » et le lot n°798 de « sanitaires » – tandis que le troisième lot créé à l’issue d’une autre délibération de la même assemblée générale est qualifié « d’appartement », s’agissant de l’ancien logement du gardien de l’immeuble.

Suivant un autre acte notarié du 11 juin 2020, la S.C.I. [L] a acheté les lots de copropriété n°797, 798 et 799, soit « un local de trois pièces » pour le premier, « des sanitaires » pour le deuxième et « un appartement de deux pièces » pour le troisième.

Par ailleurs, Me [J], notaire rédacteur du contrat de bail commercial du 12 juin 2020 par lequel la S.C.I. [L] a donné les lots n°797 et 798 en location à la S.A.S. Premium Promotion, a établi le 21 juin 2022 une attestation aux termes de laquelle les deux lots litigieux « constituent une ancienne partie commune de l’ensemble immobilier [et] correspondaient à l’ancienne salle de réunion du conseil syndical de l’immeuble et sanitaires, [de sorte que] rien ne s’oppose à conclure un bail commercial portant sur ces locaux ».

Ces différents éléments établissent sans ambiguïté que les locaux constitués des lots de copropriété n°797 et 798 étaient antérieurement à leur acquisition par la S.C.I. [L] des parties communes de l’immeuble, de sorte qu’il ne s’agissait pas de locaux à usage d’habitation.

Au vu de ce qui précède, la circonstance que ces locaux sont devenus, à la suite de leur achat, des parties privatives, est inopérante au regard des dispositions de l’article L. 631-7 du CCH.

De manière surabondante, et bien qu’une éventuelle violation du règlement de copropriété ne constitue pas une cause d’annulation du bail, force est de constater que ledit règlement autorise l’affectation des parties privatives à l’exercice d’une profession libérale telle que celle exercée par la S.A.S. Premium Promotion – à savoir une activité de promotion immobilière.

Dès lors que la S.A.S. Premium Promotion ne démontre pas que les locaux litigieux étaient affectés à usage d’habitation avant leur affectation à un usage commercial par la S.C.I. [L], la cause de nullité de plein droit visée par la demanderesse est inapplicable à l’espèce et ce premier moyen de nullité sera rejeté.

Sur la caractérisation d’un dol

Au soutien de sa demande d’annulation du contrat de bail, la S.A.S. Premium Promotion fait subsidiairement valoir, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, que la S.C.I. [L] a commis un dol à son préjudice en lui dissimulant volontairement l’ensemble des caractéristiques des travaux de ravalement. Elle affirme que si elle avait été informée de la durée et de l’ampleur des travaux mentionnés au bail, outre de leur impact sur son activité, elle n’aurait pas conclu le contrat.

La S.C.I. [L] réplique qu’elle a respecté son obligation d’information, se référant à la clause spécifique du bail sur les travaux de ravalement outre aux annexes. Elle souligne que les travaux de ravalement qui ont eu lieu ont été des travaux d’usage. Elle conteste l’existence des nuisances sonores alléguées.

En droit, l’article 1128 du code civil dispose notamment que le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1178 du susdit code, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1130 du même code ensuite, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Au terme des deux premiers alinéas de l’article 1137 du code civil enfin, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il revient à celui qui invoque le dol de démontrer l’existence de manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

En l’espèce, le bail commercial litigieux a été établi le 12 juin 2020 en la forme authentique, de sorte que la S.A.S. Premium Promotion a bénéficié des conseils et informations du notaire instrumentaire, ce qui constitue une première présomption s’opposant à la caractérisation d’un dol.

Outre cette première circonstance, le bail commercial contient en sa page 7 une clause intitulée « travaux » dont il résulte, de manière générale, que « sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire ou la copropriété estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait vingt et un jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure ».

Plus spécifiquement, les deux derniers alinéas de cette clause stipulent que : « Le bailleur précise qu’il n’a pas été décidé de travaux durant les trois années précédentes par l’assemblée générale des copropriétaires, outre ceux résultant des procès-verbaux de ladite assemblée pour les années 2017, 2018 et 2019, demeurés ci-annexés.

Que la réalisation notamment des travaux de ravalement de l’immeuble aura lieu au cours du présent bail. »

Sont effectivement annexés au contrat de bail les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2017 et 21 mars 2018 qui contiennent diverses résolutions portant sur les travaux de ravalement évoqués dans le contrat – soit les résolutions n°28 à 30 pour le premier procès-verbal et la résolution n°15 pour le second.

Il résulte de ce qui précède que la S.A.S. Premium Promotion, professionnelle de l’immobilier et de la construction aux termes de l’extrait Kbis versé aux débats, a été informée au moment de la conclusion du contrat de la réalisation à intervenir de travaux de ravalement de l’immeuble.

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVO6

Il revenait le cas échéant à la S.A.S. Premium Promotion, dûment informée de la future survenance de ces travaux dont elle ne pouvait ignorer les conséquences concrètes au regard de ses propres activités, de solliciter, si elle l’avait estimé utile, des informations complémentaires auprès du notaire ou de sa cocontractante.

La S.A.S. Premium Promotion ne rapporte en définitive aucune preuve de la dissimulation intentionnelle dont elle se prévaut, ni même de l’existence d’une erreur, alors qu’elle disposait au contraire de l’ensemble des informations lui permettant de consentir pleinement aux conditions de location.

Ainsi, le second moyen de nullité étant également inopérant, la S.A.S. Premium Promotion sera déboutée de sa demande d’annulation du bail commercial outre de ses demandes subséquentes de restitution des sommes versées depuis la prise d’effet du contrat.

Sur la demande de résolution judiciaire du bail commercial

Subsidiairement, la S.A.S. Premium Promotion demande, au visa des articles 1224, 1227 et 1719 code civil, que le bail soit résolu (sic) à compter du 1er mars 2021, soit la date du démarrage des travaux, au motif tiré du manquement de la S.C.I. [L] à son obligation de faire jouir paisiblement la locataire des lieux. La S.A.S. Premium Promotion soutient que les travaux de ravalement constituent un grave trouble de jouissance qui caractérise un manquement à cette obligation de résultat.

La S.C.I. [L] conteste en réponse l’importance des nuisances visuelles et sonores alléguées. Elle affirme avoir respecté l’ensemble de ses obligations, rappelant que la locataire avait été informée de la future survenance des travaux litigieux. Elle expose que les travaux de ravalement se sont achevés en avril 2022 sans avoir jamais entravé l’accès des locaux.

En droit, il résulte de la combinaison des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1719 du même code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En l’espèce, en application du bail conclu le 12 juin 2020, les locaux loués par la S.A.S. Premium Promotion à la S.C.I. [L] sont exclusivement destinés à « l’exploitation d’un bureau pour les besoins de son activité telle qu’elle est mentionnée dans son extrait kbis du 18 mai 2020 ci-annexé, avec installation de collaborateurs sédentaires et l’accueil de partenaires ou clients ».

Comme cela a précédemment été exposé, l’immeuble au premier étage duquel sont situés les locaux loués a fait l’objet de travaux de ravalement de la façade, travaux dont la S.A.S. Premium Promotion avait été informée en amont de la signature du contrat.

La seule survenance de ces travaux étant sur ce point insuffisante, la charge de la preuve du trouble de jouissance dont se prévaut la S.A.S. Premium Promotion lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Force est de constater que la S.A.S. Premium Promotion ne verse aux débats que des photographies non datées faisant apparaître, vu de la rue, un échafaudage installé en façade d’un immeuble, et vu d’un bureau vide, une fenêtre devant laquelle est installé un échafaudage.

Ces éléments ne sont pas susceptibles, à eux seuls, de démontrer ce qu’allègue la S.A.S. Premium Promotion, à savoir que ses locaux ont été plongés dans l’obscurité et qu’elle a subi des nuisances sonores l’ayant empêchée de recevoir des partenaires et clients au sein des locaux.

Faute pour la S.A.S. Premium Promotion de rapporter la preuve du trouble de jouissance allégué, et donc d’une inexécution contractuelle de la S.C.I. [L], sa demande, qui doit être requalifiée en une demande de résiliation du bail, sera rejetée. Il en sera de même de ses demandes subséquentes de restitution des sommes versées depuis le 1er mars 2021.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Au visa des articles L. 145-4 et L. 145-9 code de commerce, la S.C.I. [L] demande que la S.A.S. Premium Promotion soit condamnée à lui payer la totalité des loyers, charges et taxes dus jusqu’au 14 juin 2029, date d’expiration du bail, soit 259 165,44 euros. La S.C.I. [L] affirme que la S.A.S. Premium Promotion n’a pas délivré de congé dans les formes prescrites et que les clés n’ont été restituées ni entre les mains de la bailleresse ni de son mandataire régulièrement mandaté.

La S.A.S. Premium Promotion conteste cette demande en soutenant qu’elle a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception du 6 décembre 2021 pour l’échéance de la première période triennale, le 14 juin 2023. Elle affirme avoir en outre restitué les clés le 24 décembre 2021 au chargé d’accueil de l’immeuble.

Sur l’existence d’un congé donné par la S.A.S. Premium Promotion

En droit, l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Par ailleurs, selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes du bail conclu le 12 juin 2020, ce contrat a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 15 juin 2020 au 14 juin 2029. Les parties y ont rappelé que « le preneur bénéficie en toute hypothèse aux termes de [l’article] L. 145-4 [du code de commerce] de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, et ce au moins six mois à l’avance. » (page 3)

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVO6

Contrairement à ce que soutient la S.A.S. Premium Promotion, la lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 décembre 2021 qu’elle a adressée à la S.C.I. [L] ne constitue pas un congé régulier. La lecture de ce courrier établit que son unique objet était de solliciter la signature d’un protocole d’accord transactionnel portant sur la résiliation amiable du bail à effet du 31 décembre 2021. L’objet du courrier est d’ailleurs libellé comme suit : « résiliation amiable du bail commercial conclu entre la S.C.I. [L] et la S.A.S. Premium Promotion portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] (France) ». Si la S.C.I. [L] venait à refuser sa proposition, la S.A.S. Premium Promotion l’informait in fine qu’elle entendait poursuivre judiciairement l’annulation du bail pour dol.

Il est inexact de soutenir, comme le fait la preneuse, qu’il lui suffisait d’indiquer qu’elle souhaitait mettre fin au bail et qu’elle avait quitté les locaux le 15 octobre 2021 pour que cette volonté advienne juridiquement. En application du contrat et de la loi, il lui incombait en effet d’exprimer sans ambiguïté sa volonté de donner congé si tel était le cas. Or, ni les stipulations contractuelles relatives à la faculté de donner congé à l’expiration de la première période triennale, ni les dispositions de l’article L. 145-4 susvisé, ni même le terme de « congé » ne figurent dans le courrier en cause.

Par suite, faute de délivrance par la S.A.S. Premium Promotion d’un congé pour l’expiration de la première période triennale, le bail commercial litigieux n’a pas pris fin le 14 juin 2023.

Le bail n’a pas davantage pris fin le 24 décembre 2021 quand la S.A.S. Premium Promotion a fait établir un procès-verbal de constat non contradictoire dans les locaux dont il résulte qu’elle en a remis les clés au chargé de l’accueil de l’immeuble.

Sur ce point, il sera rappelé qu’il est constant qu’en application des articles 1985 et 1998 du code civil, une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs (voir notamment Com., 9 mars 2022, n°19-25.704).

La S.A.S. Premium Promotion ne fait état d’aucune circonstance ayant pu l’amener à croire en l’existence d’un mandat donné par la S.C.I. [L] au chargé de l’accueil de l’immeuble, ce alors qu’elle ne justifie pas même avoir informé la bailleresse de son intention de restituer les locaux à cette date. Par suite, la remise des clés au tiers susvisé n’entraîne aucune conséquence relativement au contrat de bail commercial en cause.

En définitive, le bail commercial conclu le 12 juin 2020 entre les parties est, à la date du présent jugement, toujours en cours d’exécution.

Sur la détermination du quantum de la créance de la S.C.I. [L]

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1305-2 du même code dispose que ce qui n’est dû qu’à terme ne peut être exigé avant l’échéance.

En l’espèce, le bail a été consenti par la S.C.I. [L] et accepté par la S.A.S. Premium Promotion moyennant le paiement d’un loyer annuel de 31 200 euros en principal, que la S.A.S. Premium Promotion s’est obligée à payer en douze termes égaux de 2 600 euros chacun. Une indexation annuelle du loyer sur l’indice des loyers commerciaux a été stipulée au contrat. La S.A.S. Premium Promotion est en outre débitrice, en même temps que chaque terme de loyer, d’une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge de 300 euros. Le loyer, enfin, est payable d’avance les premiers de chaque mois.

Au regard de ce qui précède et en application des dispositions susvisées, la S.C.I. [L] est mal fondée à solliciter la condamnation de la S.A.S. Premium Promotion à lui payer la somme totale de 259 164,44 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 15 juin 2029.

Au-delà du mois de janvier 2025, au cours duquel le présent jugement est prononcé, la créance dont se prévaut la S.C.I. [L] n’est en effet pas échue et par suite non exigible.

S’agissant des sommes échues à la date de la présente décision, la preuve de leur quantum revient à la S.C.I. [L], qui se contente de verser aux débats un tableau faisant apparaître la somme mensuellement facturée de 3 599,52 euros. Cette somme n’est pas expliquée par la bailleresse alors qu’elle ne correspond pas aux stipulations contractuelles ci-avant rappelées, de sorte qu’elle ne pourra être en l’état retenue.

La bailleresse reconnaît dans ses dernières conclusions que la preneuse s’est acquittée des loyers et charges dus jusqu’à la date du 14 juin 2023, ce qui est également invoqué par la S.A.S. Premium Promotion.

En conséquence, la S.A.S. Premium Promotion, débitrice à l’égard de la bailleresse depuis le 15 juin 2023, sera condamnée à lui payer le montant du loyer contractuel indexé, outre les charges, à compter du 15 juin 2023 et jusqu’à l’expiration du bail.

Sur les demandes relatives au dépôt de garantie

La S.A.S. Premium Promotion sollicite en cas de rejet de ses autres prétentions que la S.C.I. [L] soit condamnée à lui restituer 15 600 au titre du dépôt de garantie.

La S.C.I. [L] demande pour sa part à conserver le montant du dépôt de garantie.

Les dispositions de l’article 1103 du code civil relative à la force obligatoire des contrats ont ci-avant été rappelées.

En l’espèce, aux termes du bail, la S.A.S. Premium Promotion a remis en garantie du paiement régulier des loyers et des charges la somme de 15 600 euros. Les parties sont convenues que « cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux ». (pages 13 et 14)

Dès lors que le bail est toujours en cours d’exécution, et qu’au demeurant il n’est pas contesté que la preneuse est débitrice de sommes au titre du bail, la demande de restitution de la S.A.S. Premium Promotion est injustifiée et sera rejetée.

La demande de conservation du dépôt de garantie formée par la S.C.I. [L] n’est pas davantage justifiée compte tenu de la poursuite du contrat. La S.C.I. [L] en sera également déboutée.

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVO6

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Premium Promotion partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

La S.A.S. Premium Promotion, condamnée aux dépens, devra payer à la S.C.I. [L] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 7 000 euros. La demande de la S.A.S. Premium Promotion formée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.C.I. [L] irrecevable en son exception de nullité de l’assignation soulevée devant le tribunal statuant au fond,

DÉBOUTE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION de sa demande d’annulation du bail commercial du 12 juin 2020,

DÉBOUTE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION de ses demandes subséquentes de restitution des sommes versées depuis la prise d’effet dudit contrat,

DÉBOUTE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION de sa demande de résiliation du bail commercial à compter du 1er mars 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION de ses demandes subséquentes de restitution des sommes versées depuis le 1er mars 2021,

CONDAMNE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION à payer à la S.C.I. [L] le montant du loyer contractuel indexé, outre les charges, taxes et prestations, à compter du 15 juin 2023 et jusqu’à l’expiration du bail,

DÉBOUTE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.C.I. [L] de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION à payer à la S.C.I. [L] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. PREMIUM PROMOTION de sa demande au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA