TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10290 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XWRT

JUGEMENT

DU : 23 Décembre 2024

[N] [E]

C/

S.C.I. CNV

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [E], demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

représenté par Représentant : M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. CNV, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par M^e Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/10290 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2020 prenant effet le 4 février 2020, la société civile immobilière (SCI) CNV a donné à bail à M. [N] [E] un logement à usage d’habitation meublé en colocation sis à [Localité 9], [Adresse 2], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Le bail a pris fin le 31 décembre 2022.

M. [N] [E] a saisi la commission départementale de conciliation du Nord par voie électronique le 16 mars 2023, d’un litige relatif au dépôt de garantie, aux charges locatives et à l’encadrement des loyers, laquelle a rendu un avis après une réunion de conciliation tenue le 14 juin 2023.

Par exploit du 20 octobre 2023, M. [N] [E] a fait assigner la SCI CNV devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 7.759,27 euros au titre du trop-perçu de loyer du 7 mars 2020 au 31 décembre 2022, la somme de 2.422,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi sur la période de juin 2021 à octobre 2022, la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral et celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif, ont accepté l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile et l’établissement d’un calendrier de procédure. L’audience de plaidoiries a été fixée au 28 octobre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs dernières conclusions déposées et visées par le greffier.

M. [N] [E] réitère ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la somme due au titre du trop-perçu de loyer du 7 mars 2020 au 31 décembre 2022 à la somme de 6.111,33 euros et celle due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 euros. Il conclut en outre au débouté des prétentions adverses.

Sur sa demande en paiement au titre du trop-perçu de loyer, il soutient que le bailleur n’a pas respecté les règles d’encadrement du loyer prévues par l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le décret n°2020-41 du 22 janvier 2020 fixant le périmètre du territoire de la métropole européenne de [Localité 8] sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers et les arrêtés préfectoraux des 30 janvier 2020, 22 février 2021 et 2 février 2022 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de références minorés dans la commune de [Localité 8] pour les locations meublées.

Il fait valoir d’abord que l’encadrement des loyers sur la commune de [Localité 8] est applicable aux baux signés à compter du 1er mars 2020 ; que seule la date de signature du contrat de bail doit être prise en compte pour déterminer l’applicabilité du dispositif d’encadrement des loyers, peu importe la date de prise d’effet indiquée dans le contrat ; qu’en effet, l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 précité vise le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat ; qu’ainsi, le dispositif d’encadrement des loyers est applicable au bail en cause conclu le 8 mars 2020.

Il fait valoir ensuite qu’il a loué une chambre en colocation au sein d’un logement meublé situé en zone 4 construit après 1990, de 144,15 m², et comprenant 4 pièces ou plus, précisant que ni la cave ni la place de stationnement ne constituent des éléments devant être pris en compte au titre de la surface habitable au sens de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation et que le nombre de pièces principales au sein du logement doit être déterminé au regard de l’ensemble du logement et de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel les pièces principales comprennent les chambres isolées.

Il précise que pour vérifier la bonne application du dispositif d’encadrement des loyers, il convient de prendre en considération les loyers pratiqués par la SCI CNV pour l’ensemble des colocataires ; qu’en l’occurrence, le logement comprenant 6 chambres est loué moyennant un loyer mensuel total de 3 200 euros. Il considère que la SCI CNV ne peut se prévaloir de l’application d’un complément de loyer pour certains locataires pour contester le mode de calcul opéré par lui, alors que son contrat de location ne prévoit aucun complément de loyer, que les conditions d’application de ce complément de loyer sont incertaines dans la mesure où tous les contrats de colocation ne mentionnaient pas nécessairement un tel complément, alors pourtant que l’ensemble des colocataires bénéficiaient du même bien, et que la SCI CNV ne précise pas sur quelle surface ce complément de loyer serait applicable.

Selon lui, la différence entre le loyer appliqué et le loyer de référence majoré s’élève, par locataire et par mois, à :

235,42 euros (3 200 – 1 787,46 = 1 412,54 /6) pour la période de mars 2020 à mars 2021,225,81 euros (3 200 – 1 845,12 = 1354,88 / 6) pour la période d’avril 2021 à mars 2022,221,01 euros (3 200 – 1 873,95 = 1 326,05 / 6) pour la période d’avril 2022 à mars 2023.

Appliqué à la période de location le concernant, il en déduit une dette de la SCI CNV à son profit de 6 111,33 euros, décomposée comme suit :

1 412,52 euros (235,42 x 6) pour la période d’octobre 2020 à mars 2021,2 709,72 euros (225,81 x 12) pour la période d’avril 2021 à mars 2022,1 989,09 euros (221,01 x 9), pour la période d’avril 2022 à décembre 2022.

Sur les dommages et intérêts réclamés au titre du préjudice de jouissance, il soutient que le logement était infesté de nuisibles dès le mois de juin 2021, jusqu’au mois d’octobre 2022 pour les souris et d’août 2022 pour les cafards. Il fait également état de l’apparition de champignons au sein de la pièce commune à la suite d’infiltrations d’eau non traitées par la bailleresse, qui ont été révélées par les locataires le 14 octobre 2021, le 1er septembre 2022 et le 31 octobre 2022. Il considère que cette situation justifie l’allocation d’une somme de 2 422,50 euros, correspondant à un quart du loyer sur une période de 17 mois de juin 2021 à octobre 2022.

Sur le préjudice moral subi, il fait valoir qu’il a dû entreprendre de nombreuses démarches auprès de la bailleresse, de la Commission départementale de conciliation et de l’Adil dans le cadre du présent litige suite au comportement de la SCI CNV tant lors de la conclusion du bail que durant la location (absence de justification au titre de régularisation des charges, comportement déloyal de la bailleresse qui a volontairement omis de préciser que le logement était soumis à l’encadrement des loyers et qui a tenté de faire porter la responsabilité de la présence de nuisibles dans le logement aux colocataires) qui justifient l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 euros.

En réplique, la SCI CNV demande au juge de :

A titre principal :

— constater que le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas au contrat de location à effet au 4 février 2020,

— en conséquence, débouter M. [N] [E] de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— constater la prescription des demandes de M. [N] [E],

— constater l’absence d’intérêt à agir de M. [N] [E],

— constater l’absence de preuve sur les autres locations et le calcul manifestement erroné de M. [N] [E],

— constater l’absence de preuve d’un prétendu préjudice de jouissance et préjudice moral,

— en conséquence, le débouter de ses demandes,

A titre reconventionnel :

— condamner M. [N] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause :

— condamner M. [N] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros, sauf à parfaire, au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

— Rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle s’oppose à la demande de restitution d’un trop perçu de loyer, au motif que le dispositif d’encadrement des loyers ne s’appliquait pas à la date de prise d’effet du bail fixée par les parties au 4 février 2020 soit antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions de l’arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 fixant le plafonnement des loyers dans la commune de [Localité 8]. Elle ajoute que le logement pris à bail constitue un bien d’exception se situant dans un bâtiment ayant fait l’objet d’une très importante opération de rénovation et présente toutes les caractéristiques de confort et de modernité d’un immeuble dont la date de construction est postérieure à 1946 ; que le prix du loyer correspond à la réalité du marché locatif lillois et au montant lui permettant d’arriver à l’équilibre financier résultant de son projet immobilier ; qu’afin de pérenniser ce dernier et de maintenir la qualité des prestations offertes à ses occupants, elle a été contrainte de prévoir des compléments de loyer pour les autres colocataires.

Subsidiairement, elle soulève la prescription de la demande pour la période antérieure au mois d’octobre 2020 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, elle soutient encore que le requérant, qui n’a pas qualité à agir pour le compte des autres colocataires, ne peut comptabiliser le loyer de référence majoré pour chaque locataire, lesquels n’interviennent pas à l’instance. Elle estime que la preuve par M. [N] [E] d’une surévaluation du loyer est insuffisante en l’absence d’informations quant à la situation des autres colocataires. Elle fait remarquer que les baux versés par le demandeur ne portent pas sur la même période de location que la sienne et considère que le calcul opéré par M. [N] [E] est erroné en ce que plusieurs contrats de colocation mentionnent un complément de loyer qui a une incidence sur la base de calcul des loyers de l’ensemble des colocataires, laquelle est limitée au loyer de référence majoré à l’exclusion de toute autre somme.

Elle soutient encore que le calcul du trop-perçu de loyer est erroné puisque la superficie totale du logement est de 204 m2 (68m² de parties communes, 15 m² de cave, 89 m² de chambres et 32m² de stationnement) contrairement à ce qui est mentionné au DPE qui ne constitue pas une valeur de référence. Elle ne conteste pas la zone géographique dans laquelle est située le logement (zone 4) mais réplique que le logement correspond à un T2, le locataire ayant seulement accès à une chambre privative et l’espace commun.

En réponse aux demandes indemnitaires, elle fait valoir que la preuve de l’indécence du logement n’est pas établie par le locataire, faute d’éléments de preuve objectifs autres que des attestations de colocataires ne répondant pas, de surcroît, aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ; que la présence de souris est indépendante des critères de décence d’un logement et a pour cause la densité élevée de la population et le réchauffement climatique ; qu’en tout état de cause, elle a été diligente et a fait intervenir rapidement un professionnel aux fins de dératisation ; que ni le principe ni le quantum du préjudice moral invoqué par le demandeur ne sont démontrés.

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, elle considère que la présente procédure est abusive en ce que l’action de M. [N] [E] pour obtenir le remboursement d’une somme exorbitante est dénuée de tout fondement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Par ailleurs, s’agissant d’un logement meublé, il sera fait application de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 suivant lequel les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur l’application du dispositif d’encadrement des loyers au bail

Il est constant que le bail conclu entre la SCI CNV d’une part et M. [N] [E] d’autre part a été signé le 8 mars 2020 avec une date de prise d’effet du contrat fixée au 4 février 2020.

L’article 140-I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur à compter de la souscription du bail, prévoit à titre expérimental un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’article 1 du décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 dispose que ce dispositif est mis en place sur le territoire de la commune de [Localité 8].

Par arrêté du 30 janvier 2020 le préfet de la région Hauts-de-France, Préfet du Nord a fixé les loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré pour la commune de [Localité 8] à compter du 1er mars 2020.

L’ article 140 de la loi n° 2018 -1021 dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail énonce en son article III A que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Il résulte de ces textes que le dispositif d’encadrement des loyers tel qu’issu de la loi Elan est applicable dans la commune de [Localité 8] à compter du 1er mars 2020 et donc pour les baux signés après cette date, en application de l’arrêté préfectoral en date du 30 janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce, peu important que la date de prise d’effet du bail soit antérieure à la mise en œuvre de l’encadrement des loyers sur [Localité 8].

Il s’ensuit que le contrat de bail litigieux a été soumis au dispositif d’encadrement des loyers depuis sa date de conclusion le 8 mars 2020.

Sur la demande en restitution des loyers au titre du dispositif de l’encadrement des loyers

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’action en diminution de loyer est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’occurrence, l’assignation en justice a été délivrée le 20 octobre 2023, de sorte que la demande en paiement portant sur la période antérieure au 20 octobre 2020 est prescrite.

M. [N] [E] sera donc déclaré irrecevable en sa demande en paiement portant sur la période courant du 7 mars 2020 au 19 octobre 2020.

Sur le fond

Il est rappelé que l’article 140 de la loi n° 2018 -1021 dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail dispose en son article III A que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Dans la mesure où il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne le fait pas, ces dispositions doivent être interprétées comme s’appliquant aux colocataires à baux multiples, la somme des loyers convenus avec les différents preneurs à bail ne pouvant dans ce cas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur.

C’est d’ailleurs l’interprétation adoptée par le législateur qui est venu modifier, dans le cadre de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, les termes de l’article 140 précité pour y insérer la précision suivante : « En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article ».

L’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ajoute que « Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

(…)

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

(…)

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail conclu entre M. [N] [E] et la SCI CNV a été reconduit tacitement le 4 février 2021, puis le 4 février 2022.

Il est constant que le bail a pris fin le 31 décembre 2022.

Le bail était donc soumis au dispositif d’encadrement des loyers de sa date de conclusion le 8 mars 2020 jusqu’à sa résiliation intervenue le 31 décembre 2022.

Il n’est pas discuté par les parties que le logement est situé dans la zone géographique n°4 visée par les arrêtés préfectoraux du 30 janvier 2020, du 22 février 2021 et du 2 février 2022. Il n’est pas davantage discuté par elles que l’époque de construction de l’immeuble à retenir au titre du dispositif d’encadrement des loyers est celle postérieure à 1990 au regard notamment des travaux de rénovation entrepris par la SCI CNV en 2019 avec la création des deuxième et troisième étages.

Il résulte des pièces du dossier que l’immeuble donné à bail en colocation est composé de 6 chambres situées au premier et second étage.

En application desdits arrêtés, le loyer de référence majoré applicable dans la commune de [Localité 8], en zone géographique 4, pour un logement composé de quatre pièces ou plus, étant rappelé que celui-ci doit s’apprécier dans son ensemble, s’établissait à 12,4 euros par m² lors de la conclusion du bail, puis à 12,80 euros par m² et à 13 euros par m² lors de ses renouvellements.

Les parties s’opposent en revanche sur la surface habitable des locaux loués, M. [N] [E] se prévalant d’une surface habitable de 144,15 m² conformément au DPE communiqué par le bailleur réalisé le 9 mai 2023 tandis que la SCI CNV soutient que la surface habitable du logement, comprenant les parties communes et les chambres, est de 157 m².

Aux termes de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La SCI CNV verse aux débats le dossier constitué dans le cadre d’une demande de permis de construire en novembre 2016 visant à surélever la maison afin d’en faire une colocation ainsi que le dossier de représentation après travaux établi par Mme [S] [G], architecte, en mai 2023. Il ressort de l’examen de ces documents et notamment de l’analyse des mesures figurant sur les plans des niveaux de l’immeuble (rez-de-chaussée et étages) réalisées par l’architecte maître d’œuvre que la surface habitable réelle du logement, comprenant seulement les parties communes et les six chambres, est de 153,80 m², hors cave et garage.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des arrêtés préfectoraux applicables au présent litige, le loyer de référence majoré était de 12,4 euros par mètre carré de surface habitable soit 1 907,12 euros par mois sur la période du 20 octobre 2020 au 31 mars 2021, puis de 12,8 euros par mètre carré de surface habitable, soit 1968,64 euros, sur la période courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et enfin de 13 euros par mètre carré de surface habitable, soit 1999,40 euros par mois sur la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2022.

M. [N] [E] soutient que le logement était occupé, à cette période, par six locataires tandis que la SCI CNV prétend que le demandeur n’établit pas que toutes les chambres étaient louées en même temps depuis son entrée dans les lieux le 4 février 2020 jusqu’à son départ le 31 décembre 2022.

Sur ce point, M. [N] [E] verse aux débats trois contrats de location portant sur l’immeuble en litige, contemporains de sa période d’occupation des lieux, à savoir :

un contrat conclu le 1er octobre 2020 entre la SCI CNV et [I] [K] portant sur une chambre privative de 9,8 m², moyennant un loyer mensuel de 520 euros, hors charges,un contrat conclu le 20 septembre 2020 entre la SCI CNV et [U] [C] portant sur une chambre privative de 14 m², moyennant un loyer mensuel de 570 euros, hors charges,un contrat conclu le 20 septembre 2020 entre la SCI CNV et [P] [Z] portant sur une chambre privative de 14 m², moyennant un loyer mensuel de 500 euros, hors charges,

Contrairement à ce que soutient la SCI CNV, le requérant, qui n’agit pas pour le compte de ses anciens colocataires, est parfaitement recevable à produire de tels éléments de preuve au soutien de sa demande en restitution du trop perçu de loyer pour non-respect du dispositif d’encadrement des loyers.

Les deux derniers contrats de location produits stipulent en page 2, au niveau du paragraphe A « consistance du logement », « surface habitable » que « la surface commune avec autres locataires : 4 » est de 68 m2.

Une telle rédaction permet donc de conclure qu’à la date du 20 septembre 2020, le logement était occupé a minima par cinq colocataires (4 autres locataires plus la personne signataire du bail).

De son côté, la bailleresse ne produit aucune pièce sur la situation locative de son bien du 4 février 2020 au 31 décembre 2022 ; elle ne fait pas la preuve que les contrats de colocation versés par le demandeur, contemporains de sa prise à bail, ont pris fin pendant la période de location de M. [N] [E], en s’abstenant de communiquer notamment les congés et/ou les états des lieux de sortie des colocataires concernés.

Si M. [N] [E] produit également deux autres contrats de location signés le 25 octobre 2022 avec prise d’effet au 1er novembre 2022, lesquels mentionnent un complément de loyer, ces contrats, concluent à une date proche du départ du logement de M. [N] [E], ne seront toutefois pas pris en compte pour le calcul du loyer de base.

Il est constant que le loyer de M. [N] [E] était fixé à 570 euros, hors charges. Il n’est pas fait état d’une révision de ce montant au cours des années de location ni d’incident de paiement de la part du locataire.

La SCI CNV n’apporte pas la preuve contraire suivant laquelle les loyers des chambres mises en location ne correspondent pas aux montants retenus par M. [N] [E]. Elle ne démontre pas davantage que ces montants ont évolué dans le temps ou encore que certaines chambres du logement n’étaient pas louées aux périodes litigieuses, là encore aucun élément sur la situation locative de l’immeuble n’étant communiqué par la bailleresse.

Partant, il y a lieu de considérer que, sur les périodes litigieuses, le loyer versé par les cinq colocataires du logement est de 2680 euros par mois (570 + 520 +570 + 500 + 520), lequel constitue le loyer de base, soumis en tant que tel au plafond du loyer de référence majoré applicable.

Dans ces conditions, la SCI CNV a trop perçu au titre des loyers les sommes mensuelles suivantes :

—  772,88 euros (2680 – 1 907,12) par mois, sur la période courant du 20 octobre 2020 au 31 mars 2021,

—  711,36 euros (2680 – 1968,64) par mois, sur la période courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022,

—  680,60 euros (2680 – 1 999,40) par mois, sur la période courant du 1 avril 2022 au 31 décembre 2022.

La part de loyer supportée par M. [N] [E] représentant 21.27 % de la somme totale des loyers versés par l’ensemble des preneurs, il convient de considérer que la SCI CNV a trop perçu les sommes suivantes :

— au titre du loyer versé pour la période du 20 octobre 2020 au 31 mars 2021 : (21,27/100 x 772,88) = 164,39 euros, soit au total : 63,63 euros + (164,39 euros x 5 mois) = 885,58 euros

— au titre du loyer versé pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 : (21,27/100 x 711,36) = 151,31 euros, soit au total : (151,31 euros x 12 mois) = 1 815,72 euros

— au titre du loyer versé pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2022 : (21,27/100 x 680,60) = 144,76 euros, soit au total : (144,76 euros x 9 mois) = 1 302,84 euros

La SCI CNV sera donc condamnée à restituer à M. [N] [E] la somme de 4 004,14 euros au titre du trop perçu de loyer versé.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3 16 janvier 1980, Bull 13, pourvoi 78-12.389 ; Civ. 3, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541) ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi no13-12.314, Bull. 2014, III, n 74).

En l’espèce, M. [N] [E] soulève l’indécence du logement en raison de la présence de nuisibles et de champignons dans la pièce de vie commune à la suite d’infiltrations d’eau et l’inertie de la bailleresse qui n’a pas pris les mesures nécessaires pour remédier aux désordres.

La SCI CNV soutient au contraire qu’elle a été diligente et a fait intervenir rapidement un professionnel aux fins de dératisation.

Conformément aux dispositions précitées, la présence de tels nuisibles au logement contrevient à l’obligation du bailleur de mettre à disposition des locataires un logement décent.

Pour établir la réalité des désordres allégués, leur persistance et le préjudice de jouissance en résultant, le requérant produit exclusivement des lettres dactylographiées émanant de cinq personnes se présentant comme des anciens locataires du logement litigieux entre 2020 et 2023 et attestant qu’à compter de juin 2021 étaient présents dans le logement des souris, des cafards et des champignons dans la pièce de vie et que ces désordres ont perduré malgré l’intervention de la SCI CNV durant la location en 2021 et 2022.

Ces attestations, discutées en défense, ne sont pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile en ce que notamment elles ne sont accompagnées d’aucune pièce d’identité.

Les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile n’étant pas prescrites à peine de nullité, les attestations litigieuses ne peuvent être écartées des débats au seul motif qu’elles ne répondent pas en la forme aux prescriptions légales, le juge devant seulement en apprécier la valeur probante.

Or, en l’occurrence, les attestations produites non accompagnées des pièces d’identité sont dépourvues de force probante, leur auteur ne pouvant être identifié. En effet, l’absence de tout document d’identité ne permet en rien de s’assurer de l’identité de leur auteur de sorte que ces documents ne peuvent constituer une preuve utile, ce d’autant plus que les auteurs des attestations litigieuses sont différents des locataires figurant sur les contrats de bail produits par M. [N] [E] et que les attestations ne sont corroborées par aucun élément objectif.

Aucun autre élément de preuve n’est versé aux débats par M. [N] [E], de sorte que la réalité des désordres et leur persistance après l’intervention de la SCI CNV dans le logement ainsi que sa responsabilité se sont pas établis.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’occurrence, M. [N] [E] ne justifie pas du préjudice moral qu’il allègue.

Dans ces conditions, la demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

M. [N] [E] ayant prospéré en sa demande en paiement au titre du dispositif d’encadrement des loyers, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit dès lors être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CNV, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

Elle sera encore condamnée à verser à M. [N] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L‘article 514-1 du même code dispose encore que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécutoire provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE la demande en paiement formée par M. [N] [E] au titre du trop-perçu de loyer prescrite pour la période de location antérieure au 20 octobre 2020 ;

CONDAMNE la SCI CNV à restituer à M. [N] [E] la somme de 4 004,14 euros, au titre du trop-perçu de loyer pour la période de location du 20 octobre 2020 au 31 décembre 2022 ;

DEBOUTE M. [N] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [N] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI CNV de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE la SCI CNV de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SCI CNV à verser à M. [N] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CNV aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN