TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01

N° RG 21/06185 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VUZA

JUGEMENT DU 26 AVRIL 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S LOGISTIQUE FRANCE,

prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 530 675 222

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED,

venant aux droits de la société SOPHIA GE

immatriculée au “companies registration office” de DUBLIN sous le numéro 254025,

[Adresse 5]

[Adresse 6]

représentée par M^e Caroline DEMEYERE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Diego DE LAMMERVILLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.N.C. KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO,

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°814 276 481,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean BILLEMONT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Hervé FRASSON-GORRET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Marie TERRIER,

Assesseur: Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur: Nicolas VERMEULEN,

Greffier: Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Juin 2023.

A l’audience publique devant la formation collégiale du 08 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 Avril 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 26 Avril 2024 par Nicolas VERMEULEN, Juge, pour la présidente empêchée Marie TERRIER, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2005, la société DÉCATHLON, aux droits de laquelle vient la société LOGISTIQUE FRANCE SAS à la suite d’un apport partiel d’actif en date du 29 juin 2012, a conclu un contrat de bail commercial avec la société SOPHIA GE.

L’immeuble à usage d’entrepôt donné à bail est situé [Adresse 9] à [Localité 7].

Le contrat de bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 avril 2005, pour se terminer le 7 avril 2014.

La surface hors oeuvre nette globale de l’immeuble indiquée dans le bail est de 29.858 m².

Le bail est affecté à la destination exclusive de “réception, stockage, préparation, montage, ateliers et bureaux, enlèvement de marchandises”.

Le loyer annuel a été fixé par les parties à la somme de 1.276.429,50 € HT HC, outre un loyer complémentaire de 58 820 € HT HC en contrepartie de la réalisation de travaux par le bailleur.

Par avenant du 11 juin 2010, les parties ont convenu d’augmenter le loyer annuel de base à la somme de 1.280.000 € HT HC.

Le 7 octobre 2013, la société bailleresse a signifié à la société DÉCATHLON FRANCE, un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 7 avril 2014 et pour une durée de 9 années, en contrepartie du paiement d’un loyer annuel indexé à la somme de 1.399.761,12 € HT HC, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Le 13 février 2015, la société preneuse a notifié son accord pour le principe du renouvellement du bail, mais a refusé le montant proposé par le bailleur.

Par acte du 29 octobre 2015, la société Sophia GE a vendu les locaux à la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO.

La société locataire a, par acte du 12 mai 2016, exercé son droit d’option et les locaux ont été ainsi restitués au bailleur le 18 juillet 2016.

Par acte d’huissier en date du 10 février 2017, la société LOGISTIQUE France SAS a assigné la société SOPHIA GE et la société KENSINGTON LILLE devant le tribunal de grande instance de LILLE aux fins de voir fixer son indemnité d’occupation pour la période du 8 avril 2014 au 18 juillet 2016.

Par jugement du 17 septembre 2018, par jugement mixte contradictoire, le Tribunal de grande instance de Lille:

«REJETTE les fins de non recevoir soulevées par la société SOPHIA GE tirée de son défaut de qualité et d’intérêt à défendre et pour détournement du droit d’option et comportement déloyal de la demanderesse et la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO en l’absence de prescription de la demande en fixation de l’indemnité d’occupation dont le point de départ a été fixé au jour de l’exercice du droit d’option le 12 mai 2016 ;

DÉCLARE recevable en conséquence l’action de la société LOGISTIQUE France SAS dirigée contre la société SOPHIA GE et la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO ;

DIT que l’indemnité d’occupation pour les locaux loués et situés situé [Adresse 9] à [Localité 7] doit être fixée à compter du 12 mai 2014 ;

ORDONNE AVANT DIRE DROIT une expertise et commet pour y procéder [I] [D] ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à solidarité entre les bailleurs et que l’indemnité d’occupation sera répartie entre les bailleurs successifs en fonction de l’acte de cession intervenu le 29 octobre 2015 ;

JUGE que la clause d’indexation du bail stipulée à l’article 17 du bail du 25 janvier 2005 ainsi que celle figurant à l’avenant du 11 juin 2010 est valable sauf en ce qui concerne la phrase suivante : “En aucun cas, par le jeu de cette révision, le loyer annuel de base ne pourra être amené à un taux inférieur au loyer annuel de base fixé à l’article 16, le loyer du terrain d’assiette de l’extension étant pris en compte, dans la mesure où il courra à la date considérée” qui est réputée non écrite ;

DÉBOUTE la société LOGISTIQUE France SAS de sa demande de remboursement des sommes versées à la société SOPHIA GE au titre de l’indexation du loyer, sous réserve d’une compensation à venir avec le montant de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE la société LOGISTIQUE France SAS de sa demande de dommages et intérêts;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Réserve les dépens ; »

L’expert a déposé son rapport le 28 mai 2021.

Suivant message RPVA du 5 octobre 2021, la SAS France Logistique [ci-après la société France Logistique] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle, ce qui a été fait sous le numéro RG 21/6185.

Par acte d’huissier du 5 janvier 2022, la société de droit irlandais GE MANAGEMENT SERVICES LIMITED, venant aux droits de la société Sophia GE après absorption de l’intégralité des parts sociales et transfert universel de patrimoine a fait assigner la société KENSINGTON Lille Logistics Propco [ci-après la société Kensington] devant le tribunal de céans sous un numéro d’instance n° RG 22/00134 aux fins de voir joindre l’appel en garantie contre celle-ci à l’instance principale.

Par ordonnance du juge de la mise en état 13 janvier 2023, la fin de non-recevoir tirée de la redondance de cet appel en garantie par rapport aux conclusions prises par les défenderesses entre elles dans le cadre de l’instance principale a été rejetée et la jonction au dossier RG n°21/6185 ordonnée.

Après échanges des conclusions, la clôture a été ordonnée au 6 juin 2023 et l’affaire fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 8 février 2024.

Suivant dernières conclusions transmises par la voie électronique le 20 juillet 2022, la société Logistique France demande au tribunal au visa des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants, et plus particulièrement L. 145-15, L.145-28, L.145-33, L. 145-39 et L.145-57 du Code de commerce, 1235 (devenu 1302) 1376 (devenu 1302-1) du Code civil, L. 112-1 du Code de commerce de :

Constater, dire et juger que par l’effet du droit d’option exercé par la société LOGISTIQUE FRANCE SAS, le bail consenti par la société SOPHIA GE, aux droits de laquelle vient la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO à la société LOGISTIQUE FRANCE SAS, pour les locaux sis [Adresse 9] à [Localité 7], est venu à expiration le 8 avril 2014 sans renouvellement ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période du 12 mai 2014 au 18 juillet 2016 à la somme de 2.540.674,56 €, correspondant à la valeur locative telle qu’évaluée par l’expert judiciaire ;

En conséquence, condamner in solidum la société SOPHIA GE, la société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED et la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC à verser à la société LOGISTIQUE France SAS la somme de 615.886,62 € au titre des loyers trop perçus avec intérêts de retard à compter du 12 mai 2016, date d’exercice du droit d’option;

Condamner in solidum la société SOPHIA GE, la société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED et la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC à verser à la société LOGISTIQUE France SAS la somme de 202.755,44 € au titre des loyers trop perçus avec intérêts de retard à compter du 12 mai 2016, date d’exercice du droit d’option ;

Condamner in solidum la société SOPHIA GE, la société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED et la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC à verser à la société LOGISTIQUE France SAS la somme de 354.947,75 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts de retard à compter du 18 juillet 2016, date de libération des lieux ;

Condamner in solidum la société SOPHIA GE, la société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED et la société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC à payer à la société LOGISTIQUE FRANCE SAS une indemnité de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire et sans caution du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la société Logistique France sollicite l’homologation du montant de la valeur locative retenue par l’expert, à l’exception du montant de la taxe foncière, des honoraires du gestionnaire et de l’assurance incendie.

Sur le montant à la somme de 1.050.654,89 € retenue par l’expert judiciaire soit une valeur locative unitaire de 40,73€/m² P, elle approuve la prise en compte des caractéristiques propres du bien loué, conformément aux articles R 145-3 et R 145-4 du Code du commerce.

Au titre de l’environnement et des facteurs locaux de commercialité, elle retient l’éloignement des axes routiers et la mauvaise position de l’immeuble au regard des autres zones de plate formes mulitmodales.

Au titre de l’état des locaux, elle affirme que des désordres de structure entravent la jouissance du bien, qui aurait dû être reconnus par le bailleur qui en avait fait une déclaration de sinistre à son assureur, et sans qu’il importe de savoir si la surface obstruée était utile pour le preneur ou non dès lors qu’elle était comptabilisée dans la surface totale louée.

Elle sollicite la prise en compte d’une pondération des surfaces à 28.531,50 m² légèrement inférieure à celle retenue par l’expert en raison de la surface inutilisable dont le principe a été consacré par l’expert.

Elle rappelle que l’expert judiciaire a intégré les remarques de l’expert amiable du bailleur et a fait évoluer son rapport.

Elle s’oppose à la prise en compte des charges locatives , dès lors qu’elle affirme que les clauses et conditions du bail ne peuvent plus s’appliquer, pas plus qu’une clause d’indexation, le bail ayant cessé d’exister et qu’à supposer persistants ces éléments ne pourrait intervenir que comme facteur de diminution de la valeur locative.

Elle rappelle qu’il n’y a pas lieu de discuter la mauvaise foi de la société Logistique France dans l’exercice de son option qui a déjà été tranché par la juridiction.

De ce calcul, elle déduit l’existence d’un trop perçu dont elle demande restitution à chacun des bailleurs dans l’ordre successif de titularité de l’immeuble et dont la preuve du bon paiement des loyers résulte en partie de l’acte de cession de l’immeuble.

Elle sollicite à la société Kensington le remboursement de son dépôt de garantie.

Enfin, elle explique ses demandes de condamnations in solidum en relevant que les actes prétendus de fusion absorption de la société Sophia GE par GE Management Services Ireland sont produits en anglais sans traduction française et pour suivre les positions de chacune des défenderesses qui sollicitent entre elles la garantie de l’autre.

Par conclusions notifiées le 2 mars 2023, la société GE Management Services conclut au visa des articles 1315 (ancien), 2222 et 2224 du Code civil, L. 145-9, L. 145-57 et L. 145-60 du Code de commerce, 9, 31, 32 et 232 du Code de procédure civile, 66, 325 et suivants du Code de procédure civile, de :

A titre préliminaire :

Ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance enregistrée sous le RG n°22/00134 actuellement pendante devant la 1 ère chambre du Tribunal Judiciaire de Lille;

Constater que la société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED vient, de plein droit, aux droits de la société SOPHIA GE dans la présente instance, en lieu et place de celle-ci ;

Sur la demande nouvelle de Logistique France au titre de la restitution du montant de son prétendu dépôt de garantie :

Déclarer irrecevable la demande de Logistique France comme prescrite ;

Juger la demande de Logistique France infondée à l’encontre de GE Management;

En tout état de cause,

Condamner [Adresse 8] Lille Logistics Propco à garantir et relever GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED de toute condamnation qui pourrait intervenir à l’encontre de GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED au titre de la demande de Logistique France relative à la restitution de son prétendu dépôt de garantie ;

Sur le quantum :

Juger que la valeur locative unitaire retenue par Logistique France est manifestement sous-évaluée et ne saurait être inférieure à 42,05 euros par mètres carrés ;

Juger que la surface de 28.954 mètres carrés doit être retenue pour le calcul de la valeur locative totale ;

Juger que Logistique France n’est pas fondée à solliciter à la fois la restitution des charges locatives et de la taxe foncière et à les déduire du montant de l’indemnité d’occupation;

Juger que Logistique France n’apporte pas la preuve du montant des loyers et charges dont elle s’est effectivement acquittée auprès de Sophia GE pendant la période concernée, à savoir entre le 12 mai 2014 et le 29 octobre 2015 ;

En conséquence :

Rejeter les demandes indemnitaires formées par Logistique France SAS à l’encontre de GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED, venant aux droits de Sophia GE ;

A titre subsidiaire,

Juger que Logistique France serait infondée à solliciter toute restitution pour un montant supérieur à 268.585,91 euros au titre de la période pendant laquelle Sophia GE était propriétaire de l’immeuble, à savoir entre le 12 mai 2014 et le 29 octobre 2015.

En tout état de cause :

Juger que Kensington Lille Logistics Propco est subrogée dans les droits de GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITE venant aux droits de Sophia GE, à compter du 29 octobre 2015 ;

Rejeter la demande de garantie formée par Kensington Lille Logistics Propco ;

Condamner Kensington Lille Logistics Propco à garantir et relever GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITE de toute condamnation qui pourrait intervenir à l’encontre de GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED ; Et :

Débouter Logistique France SAS et Kensington Lille Logistics Propco de l’ensemble de leurs demandes ;

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner Logistique France SAS à payer à GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Logistique France SAS aux entiers dépens.

Elle revendique la seule capacité de la société GE MANAGEMENT Services pour intervenir dès lors que la société Sophia GE a été radiée et que sa personnalité juridique a disparu. Elle affirme désormais produire les traductions en français des actes.

Sur le quantum de la demande, elle considère que la valeur locative a été largement sous-évaluée par l’expert qui n’a pas retenu les observations qu’elle transmettait de son propre expert, Monsieur [V] pour un prix de 42,05 euros par mètres carré.

Elle sollicite l’application de l’indexation annuelle par le jeu de l’indice ILAT qui n’est pas qu’un indice contractuel mais un indice légal de réévaluation.

Elle conteste la pondération de l’expert judiciaire et propose une autre évaluation conforme aux pratiques du marché.

Elle rejoint l’expert qui a intégré les charges locatives et s’oppose également à la demande de restitution pour les charges payées.

Elle affirme qu’il n’est pas rapporté la preuve du paiement des loyers entre le 12 mai 2014 et le 29 octobre 2015 et qu’elle ne peut être tenue d’aucune manière pour la période de novembre et décembre 2015 puisque l’immeuble était vendu.

Elle considère que la demande de restitution du dépôt de garantie devait intervenir à compter du 18 juillet 2016 et qu’elle se trouve prescrite et en tout cas infondée puisque la preuve du versement n’est pas établie.

Se fondant sur l’acte de vente, elle demande la garantie de la société Kensington pour les condamnations prononcées à son encontre en raison d’une clause de subrogation alors que Sophia GE, à l’inverse ne s’est engagée à aucune garantie au bénéfice du cessionnaire.

Elle conteste à la société Kensington le raisonnement selon lequel l’exercice du droit d’option aurait rétroactivement fait disparaître le bail et donc par voie de conséquence cédé au bénéfice de la cessionnaire puisque cet argument a d’ores et déjà été rejeté par le tribunal.

Elle affirme la clause subrogatoire comme claire et rejette tout caractère léonin dont l’application n’est propre qu’au droit des sociétés.

Elle rappelle que le tribunal a admis la recevabilité de l’action tout en soulignant qu’il n’était pas démontré que le preneur avait eu connaissance de la clause de subrogation entre les bailleurs mais qu’en revanche, l’existence de la clause a été reconnue sans équivoque entre les parties, ce qui la rend fondée à solliciter la garantie du cessionnaire.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 24 mars 2023, la société Kensington Lille Logistics Propco demande au tribunal au visa des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce, L 145-57 du Code de Commerce, 1104 du Code Civil, de:

1) Sur les demandes de la Société LOGISTIQUE France SAS

JUGER que la valeur locative doit être fixée à 1 216 068,00 € HT / an, sur la base d’une valeur de 42 € m² / an / HT / HC et d’une surface pondérée de 28 954 m²,

JUGER qu’il s’y ajoute, conformément aux conclusions de l’Expert, les taxes et charges devant être supportées par le Preneur,

JUGER que la Société LOGISTIQUE France SAS est redevable vis-à-vis de la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC, d’une indemnité d’occupation de 741 968,00 € HT, pour la période du 1 er janvier au 18 juillet 2016,

CONSTATER que la Société LOGISTIQUE France SAS aurait versé, pour la même période, la somme de 839 516,00 € HT,

JUGER en conséquence qu’il apparaît un trop-versé de 97 548,00 € HT,

DONNER ACTE à la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC du fait qu’elle pourrait être débitrice de 97 548,00 € HT vis-à-vis de la Société LOGISTIQUE France SAS, sous réserve de vérification et d’apurement des comptes,

DÉBOUTER la Société LOGISTIQUE France SAS de toutes demandes plus amples ou contraires, et notamment au titre de sa demande de remboursement d’indemnité d’un dépôt de garantie non versé,

JUGER que les intérêts de droit ne peuvent courir qu’à compter du jour de la demande,

DÉBOUTER la Société LOGISTIQUE France SAS de sa demande de condamnation in solidum vis-à-vis des Sociétés KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC et GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED,

2) Sur les demandes de GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED

JUGER que la Société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED est seule redevable vis-à-vis de la Société LOGISTIQUE France SAS du montant éventuellement trop perçu pour la période du 12 mai 2014 au 29 octobre 2015, et jusqu’au 31 décembre 2015 au titre de ses encaissements,

JUGER que la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC n’est subrogée dans les droits de la Société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED, venant aux droits de SOPHIA GE, qu’à compter du jour de la vente, le 29 octobre 2015, soit pour la période postérieure, et sous réserve de vérification des comptes et encaissements,

CONSTATER que l’acte de vente réserve les droits des parties au titre des encaissements relatifs aux baux,

JUGER que la Société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED doit justifier des montants encaissés jusqu’au 31 décembre 2015,

DÉBOUTER la Société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC.

3) Sur les demandes de la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC

JUGER la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC recevable et fondée en ses demandes et y faire droit,

JUGER que la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC n’a perçu les loyers et charges qu’à compter du 1 er janvier 2016,

JUGER que la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC ne peut être recherchée que pour la période postérieure au 1 er janvier 2016, et à compter du jour où elle est devenue propriétaire, le 29 octobre 2015, sous réserve que la Société SOPHIA GE justifie avoir reversé à la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC les loyers et charges lui revenant pour la période postérieure au 29 octobre 2015,

JUGER qu’elle doit être intégralement relevée et garantie par la Société GE MANAGEMENT SERVICES IRELAND LIMITED de toute somme qui serait mise à sa charge, pour la période antérieure au 29 octobre 2015 et jusqu’au 31 décembre 2015, compte tenu des encaissements effectués par la Société SOPHIA GE,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

NE PAS ORDONNER l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire,

CONDAMNER la Société LOGISTIQUE France SAS, à défaut tout succombant à verser à la Société KENSINGTON LILLE LOGISTICS PROPCO SNC la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en raison des frais irrépétibles exposés,

CONDAMNER la Société LOGISTIQUE France SAS, à défaut tout succombant en tous les dépens, dont le recouvrement sera poursuivi conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

JUGER que les frais et honoraires d’expertise resteront à la charge de la Société LOGISTIQUE France SAS,

En remarque aux conclusions de l’expert: elle conteste l’application d’un coefficient de pondération pour les surfaces autres que la mezzanine et considère qu’une valeur de 42€ m² est plus adaptée à la situation par comparaison aux autres baux du secteur.

Elle estime que le local est situé à proximité de l’autoroute A 25 qui est plus facilement accessible que l’A1, que l’expert, s’il a modifié ses conclusions, n’a pas pour autant suivi la position du bailleur quant à la comparaison au regard des loyers pratiqués dans le secteur.

Elle souligne la mauvaise foi du locataire qui a attendu l’achèvement des travaux pratiqués pour finalement exercer son option et qui persiste en sollicitant une indemnité d’occupation qui ne comprendrait ni les charges ni la taxe foncière.

Elle ajoute qu’elle n’est pas fondée à réclamer le remboursement du dépôt de garantie puisqu’elle a substitué une caution bancaire.

Elle s’oppose également à la condamnation in solidum des deux bailleurs puisqu’elle fait remarquer qu’il y a succession des périodes.

Sur l’appel en garantie de la société GE MANAGEMENT, elle relève que s’il existe une clause de subrogation du cessionnaire dans les droits du cédant au titre des baux, elle ne peut procéder à cette cession sur des droits qu’elle ne détient plus, notamment par l’effet de l’anéantissement rétroactif du bail.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la subrogation ne peut exister qu’à compter du jour de la vente et ne porter que sur les éléments cédés.

Finalement, elle admet le jeu de la subrogation mais l’exclut pour les droits antérieurs à la cession depuis la fin du bail et considère que le jugement n’a pas eu à statuer sur la validité de la clause mais a seulement affirmé le principe d’une répartition entre les bailleurs.

La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

Sur ce

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir «constater» ou «donner acte» ou encore «considérer que» voire «dire et juger que» et le tribunal n’a dès lors pas à y répondre par un chef spécifique de son dispositif.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction entre l’instance principale et l’appel en intervention forcée, dès lors que la décision a d’ores et déjà été prise par le juge de la mise en état le 13 janvier 2023.

1) sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

A la suite de ces dispositions, la Cour de Cassation précise que pour la période comprise entre la fin du bail et l’exercice du droit d’ option , l’ indemnité trouve son origine dans l’application de l’article L145-57 du code de commerce. (Com 5 février 2023 n°01-16.882)

Aussi, en cas d’exercice par le preneur de son droit d’ option , celui-ci est tenu au paiement d’une indemnité d’ occupation correspondant à la valeur locative du bien, laquelle est déterminée dans les conditions fixées par l’article L145-33 du code de commerce qui comprend :

«1° Les caractéristiques du local considéré;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.»

Le débat sur la légitimité de l’exercice du droit d’option ayant d’ores et déjà été tranché par la juridiction dans sa décision précitée, en premier ressort sur ce point du 17 septembre 2018, l’autorité de la chose jugée fait désormais obstacle à ce que ce point soit de nouveau débattu, tout comme la société Kensington n’est pas fondée à souligner la mauvaise foi de la société Logistique France dans l’exercice de cette prérogative.

Monsieur [D], expert judiciaire, conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées, a non seulement pris en compte l’ensemble des critères légaux pour l’évaluation de la valeur locative de l’immeuble dont il a retenu pour description celle d’un bâtiment industriel édifié sur une parcelle de 85.057m² située [Adresse 10] comprenant un entrepôt de 35 quais de déchargement, avec deux entrées et lui même constitué de 3 entités séparées par des murs coupes feu et une partie en mezzanine, des locaux techniques à raison d’un par entité, des locaux communs et des locaux sociaux et de bureaux en rez de chaussée.

La destination des lieux est prévue notamment pour une « réception, stockage, préparation, montage , ateliers et bureaux».

Si la mesure par géomètre a permis de retrouver une superficie de 29.443,63m², il y a effectivement lieu d’en déduire une superficie de 72,50m² liée à l’obstruction engendrée à l’exploitation par la présence au sol des butoirs et d’appliquer une pondération en ce que non seulement les espaces de mezzanine comme les locaux techniques ou communs ne peuvent recevoir la même exploitation commerciale que l’entrepôt en lui-même. Il n’est pas exact de considérer que leur existence se retrouve à l’identique et dans les mêmes proportions dans tous les locaux de même nature.

A cet égard, il y a lieu de retenir la pondération telle que suggérée par l’expert [D] à hauteur de 0,5 pour la mezzanine et les locaux communs et 0,7 pour les locaux techniques et soit une surface pondérée conforme à l’avis de l’expert de 28.604 m².

L’essentiel du débat se porte sur la référence des valeurs de comparaison pour lesquelles la société GE Management Services considère que Monsieur [D] n’a pas tenu compte de ces éléments de comparaison.

Pour rappel, elle a produit deux baux, celui de la société Dispeo conclut avec prise de possession au 1er octobre 2016 mais avec effet au 1er décembre 2016, accordant donc au preneur un délai de deux mois d’occupation gratuite puis une franchise de 7 mois de loyer et un montant annuel sur 12 ans de 1.237.026€.

Il doit bien être retenu 9 mois d’occupation gratuite pour ce locataire, sans que la qualification «d’avantage accordé» par le bailleur soit analysée d’un rôle différent que «l’avantage accordé par le bail» (observation en page 3 du rapport [V]).

Compte tenu de la mise à disposition gratuite pendant 9 mois des mêmes locaux, Monsieur [D] retient une valeur pondérée selon les mêmes critères de 40,42€m² au 1er décembre 2016.

Même si de l’avis des experts, les loyers ont connu une stabilité sur la période concernée de 2014 à 2016, il y a toutefois lieu de prendre en compte, à titre de comparaison la valeur au titre de la référence 2014 de ce loyer et donc sous déduction de l’index ILAT pour l’évaluation des loyers commerciaux.

Le montant d’une valeur pondérée de 40,06€/m² pour le bail DISPEO qui concerne les mêmes locaux que ceux de la société Logistique France telle que retenue par Monsieur [D] doit être confirmée.

Quant au bail de la société Heppner, il y a lieu de souligner que pour un entrepôt logistique situé sur la même zone, Monsieur [D] a appliqué la stricte même méthode, à la fois dans l’application des valeurs de pondération, que de franchise du loyer ou de retranchement à la valeur du loyer 2016 par la détermination de l’indice ILAT.

Toutefois, conformément aux objections qui ont été faites par la société GE Management Services, son évaluation comporte une erreur de calcul et compte tenu des dimensions pondérées retenues, il aurait dû retrouver une valeur pondérée de 42,45€ m².

Une valeur médiane, compte tenu de ces deux références justifiait de retenir une somme de 41,25€m².

Sur l’évaluation des études de marchés, la société GE Management services considère que la valorisation retenue par Monsieur [D] au titre de l’étude de marché Arthur Loyd ne correspond pas au document joint puisque Monsieur [D] retient une somme moyenne de 42€/m² tandis qu’elle considère qu’il aurait dû être retenu une somme de 43,50€/m².

Toutefois, à défaut pour elle de produire l’étude de marché Arthur Loyd et dans la mesure où la référence citée «page 63 de l’étude de marché» ne correspond pas au document joint au rapport de l’expert, le tribunal n’est pas en mesure de procéder à la correction.

Il sera donc retenu la valeur médiane de 40,75€/m².

Entre la valeur des autres baux de comparaison et celle des études de marché, il y a donc lieu de procéder à une correction du rapport de l’expert et de retenir une valeur locative de 41€/m² pondérée.

Sur l’indexation

Si par l’exercice du droit d’option, le contrat de bail se trouve résilié, le bailleur conserve le droit de bénéficier de l’évolution du marché, d’autant que la valeur locative du bien aura précisément été déterminée en fonction des autres biens également commercialisés tempérés au regard de l’année à partir de laquelle l’indemnité aura commencé à courir.

Il y a donc lieu de prévoir l’indexation de la valeur locative telle qu’elle a été ci-dessus fixée, en fonction de la variation de l’indice ILAT.

Sur l’intégration des charges

L’expert a évalué la valeur locative du bien hors charge. Ce faisant, il a minoré le coût réel supporté par le preneur alors que qu’en vertu de l’article L 145-33 du code de commerce précité, il doit prendre en compte les obligations respectives des parties.

Même issue d’une cause statutaire et décorellée du bail, l’évaluation de la valeur locative au titre de l’indemnité d’occupation doit intégrer les obligations qui reposent in fine sur le preneur.

En vertu du bail de l’espèce, le bailleur était en droit de réclamer du preneur le remboursement des frais de gestionnaire de l’immeuble, à la taxe foncière et aux cotisations pour l’assurance incendie contractée sur l’immeuble, limitée au cas d’espèce à la seule période proratisée d’occupation des lieux soit jusqu’au 18 juillet 2016.

Au total, pour une surface utile pondérée loué 28.531,50 m²,

— du 12 mai 2014 (compte tenu de la décision non critiquée du 17 septembre 2018) au 7 avril 2015, l’indemnité d’occupation, charges comprises était de 1.185.252,34€

1.057.619,71€+119.509,98+8122,65=1.185.252,34

— du 8 avril 2015 au 7 avril 2016, après indexation et charges comprises était de 1.302.807,69€

1.174.364,40€+119.486,29+8957€= 1.302.807,69€

— du 8 avril 2016 au 18 juillet 2016, après indexation, et charges comprises était de 278.440,48€

249.005,92+22.093,48€+1.889,56€+5.451,52€=278.440,48€

Soit la somme de 2.766.500,51€ pour la période du 12 mai 2014 au 18 juillet 2016.

2) sur le remboursement des trop perçus

Aux termes de l’ancien article 1235 du Code Civil, tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

À l’égard de la société GE Management Services

Il a été tranché par le jugement du 17 septembre 2018 qu’il ne pouvait exister de solidarité entre les bailleurs successifs et que l’indemnité d’occupation devait se répartir entre eux en fonction de l’acte de cession du 29 octobre 2015.

Or, il résulte de l’acte de cession qu’un état locatif à jour récapitulant la situation locative est annexé à l’acte et que «le vendeur reverse par les comptabilités du notaire soussigné et du notaire participant ce jour à l’Acquéreur qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance le montant des prorata de loyers encaissés hors taxe correspondant à la période entre ce jour et la fin du trimestre soit la somme de 488.174,52€».

De plus, il est indiqué au titre des charges récupérables que «le vendeur a remis à l’Acquéreur qui le reconnaît, un décompte faisant apparaître

— en crédit les provisions sur charges appelées et perçues depuis le 1er janvier 2015 jusqu’à ce jour

— en débit: le montant des dépens liées à des charges récupérables payées par lui et relatives à l’exercice comptable 2015.

Il résulte de ce décompte demeuré ci-annexé que le solde étant effectivement créditeur , le Vendeur reverse par les comptabilités du notaire […] ce jour à l’Acquéreur qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance le montant de ce solde, soit la somme de 36.424,74€.»[le tribunal souligne]

Pour sa part, la société Logistique France produit deux extraits de sa comptabilité (ses pièces n°16 et 39). S’il peut être relevé que ces documents n’ont pas été visés par un expert comptable, elle n’est pourtant pas défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe alors qu’il ne lui avait jamais été opposé un non-paiement des loyers, que le bailleur avait envisagé de poursuivre le bail avec elle suivant le congé signifié le 7 octobre 2013 et surtout qu’il s’est contenté de stigmatiser l’absence de preuve de son ancien preneur tout en se dispensant de produire à son bordereau de pièce, l’annexe 3 de l’acte de vente censé représenter l’état locatif à jour.

Dans ces conditions, alors que la société GE Management Services venant aux droits de la société Sophia GE est manifestement défaillante dans la preuve de son objection, il ne peut que s’en déduire que la preuve du paiement alléguée des loyers est suffisamment rapportée.

Il y a lieu de condamner la société GE Management Services à payer à la société Logistique France la somme de 377.966,12€ :

1.185.252,34€+ (1.302.807,69€x268/365)=2.141.834,42€ (indemnité d’occupation du 12 avril 2014 au 31 décembre 2015)

2.249.574,20+49.503,34+220.723-2.141.834,42=377.966,12€

Il n’y a pas lieu d’ordonner une solidarité entre la société Sophia GE et la société GE Management Services dès lors qu’il est suffisamment justifié de l’opération de fusion absorption de la première par la seconde.

A l’égard de la société Kensington Lille Logistics Propco SNC

Le différentiel entre les sommes versées et l’indemnité d’occupation qui aurait dû revenir à la société Kensington Lille Logistics Propco SNC s’élève à la somme de 211.280,56 €.

Toutefois, il y a lieu de limiter la condamnation au seul montant sollicité par la société Logistique France soit la somme de 202.755,44€ à laquelle sera condamnée la société Kensington Lille Logistics Propco SNC

1.302.807,69€x98/365=349.794,94€

349.794,94+278.440,48€=628.235,42

754.530,48+19.102,17+65.883,33-628.235,42=211.280,56 €

La société Logistique France sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum entre les deux cédants, dès lors que cette précision a d’ores et déjà été tranchée par la décision précitée du 17 septembre 2018 .

3) sur le remboursement du dépôt de garantie

Il résulte des dispositions de l’article 2224 du Code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte du contrat de bail commercial que «l’acte de cautionnement sera restitué au preneur dans les deux mois de son départ des locaux loués», il y a lieu d’en déduire que la société Logistique France était en mesure d’exercer son droit à remboursement du dépôt de garantie à compter du 18 septembre 2016.

Celle-ci n’ayant formé sa demande en remboursement pour la première fois que par conclusions notifiées le 1er avril 2022 sans avoir jamais initié une demande d’une telle nature auparavant, elle doit être déclarée irrecevable comme prescrite, étant au surplus relevé qu’en dépit des stipulations du contrat, elle ne fait pas la preuve du paiement de la somme, alors que les bailleresses successives la lui contestent pour avoir substitué une caution bancaire.

4) Sur la demande de garantie entre bailleurs successifs

Selon l’article 1250 ancien la subrogation est conventionnelle lorsque le créancier recevant son payement d’une tierce personne la subroge dans ses droits, actions privilèges ou hypothèques contre le débiteur; cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le payement.

Par ailleurs, selon l’article 1156 du Code Civil dans son ancienne rédaction applicable au litige en cours, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Si le tribunal a jugé de la clarté de la clause, celui-ci ne s’est prononcé qu’à la faveur de l’examen d’une fin de non-recevoir et donc dans les rapports entre le preneur et les bailleurs, sans statuer précisément sur l’étendue. La décision n’a donc pas d’autorité de la chose jugée entre les deux bailleurs.

La clause est rédigée de la manière suivante «sans préjudice des dispositions de la convention des Parties relatives aux Impayés telle qu’elle résulte de l’Article «Convention des Parties», le Vendeur subroge l’Acquéreur à compter de ce jour dans tous ses droits et obligations au titre des Baux.

Sans préjudice des dispositions de la convention des Parties relatives aux Impayés telle qu’elle résulte de l’Article «Convention des Parties», réserve sera faite par le Vendeur pour toutes sommes pouvant lui être dues afférentes à une période antérieure à l’entrée en jouissance de l’Acquéreur.»

Dans la mesure où il fait une réserve pour les seuls impayés antérieurs à la date d’entrée en jouissance, il s’en déduit que la clause est suffisamment claire et précise pour s’appliquer pour tous les autres droits et obligations auxquels pouvaient être confrontés l’acquéreur même trouvant un fait générateur antérieur à son entrée en jouissance dans les lieux.

La société Kensington Lille ayant acquis l’immeuble en connaissance de la contestation introduite par le preneur sur le montant du loyer, elle était parfaitement informée du risque de remboursement d’un trop perçu en cas d’exercice du droit d’option qui aurait entraîné la substitution d’une indemnité d’occupation au montant du loyer d’ores et déjà acquitté, jusqu’à la résiliation du bail.

Si le bail s’est trouvé résilié par l’exercice de l’option, cette résiliation n’a eu aucun effet sur la clause de subrogation précitée qui n’était pas contenue audit contrat .

La clause ne saurait être regardée comme léonine dès lors qu’elle a fait partie des conditions de la négociation tarifaire de la vente de l’immeuble.

Aussi, il y a lieu d’en déduire que la société Kensington doit garantie à la société GE Management Services pour toute condamnation envers la société Logistique France, y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Réciproquement la société Kensington Lille Logistics ne pouvant prétendre à un mécanisme de garantie analogue, elle sera déboutée de ses demandes de garantie pour la période antérieure au 1er janvier 2016.

5) sur les autres demandes

Succombant à l’égard de la société Logistique France, les sociétés GE Management Services et Kensington Logistics seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la mesure d’expertise.

Supportant les dépens, elles seront condamnées in solidum à payer à la société Logistique France la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elles seront réciproquement déboutées de leur demande faite au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

L’ancienneté et la nature de l’affaire commande d’ordonner l’exécution provisoire sur la condamnation en paiement au titre du remboursement de l’indu de la société GE Management services d’une part et Kensington Lille Logistics, d’autre part envers la société Logistique France.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort

FIXE à la somme de 41 € du mètre carré le montant de l’indemnité d’occupation pour une superficie pondérée de 28.604 mètres carré et une superficie utile de 28.531,50 m² due pour la période du 12 avril 2014 au 18 juillet 2016 avec indexation annuelle au 8 avril selon l’indice ILAT et intégration des charges locatives de taxe foncière, assurance incendie et frais de gestionnaire ;

CONDAMNE la société GE Management Services Ireland Limited venant aux droits de la société Sophia GE à payer à la SAS Logistique France la somme de 377.966,12 € (trois cent soixante dix sept mille neuf cent soixante six euros et douze centimes) au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble sis [Adresse 9] » à [Localité 7] du 12 avril 2014 au 31 décembre 2015;

CONDAMNE la SNC Kensington Lille Logistics Propco à payer à la SAS Logistique France la somme de 202.755,44 € (deux cent deux mille sept cent cinquante cinq euros et quarante quatre centimes) au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble du 1er janvier 2016 au 18 juillet 2016;

DÉBOUTE la SAS Logistique France de sa demande de solidarité entre bailleurs successifs;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision sur ces chefs;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SAS Logistique France au titre de la restitution du dépôt de garantie comme prescrite;

CONDAMNE la SNC Kensington Lille Logistics Propco à relever indemne et garantir la société GE Management Services Ireland Limited de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure civile;

DÉBOUTE la SNC Kensington Lille Logistics Propco de sa demande en garantie contre la société GIE Management Services Ireland Limited ;

CONDAMNE in solidum la SNC Kensington Lille Logistics Propco et la société GE Management Services Ireland Limited à payer à la société SAS Logistique France la somme de 6.000 euros (six mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile;

DÉBOUTE la SNC Kensington Lille Logistics Propco et la société GE Management Services Ireland Limited de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SNC Kensington Lille Logistics Propco et la société GE Management Services Ireland Limited aux dépens, en ce compris le coût de la mesure d’expertise.

LE GREFFIER POUR LA PRESIDENTE EMPECHEE

Benjamin LAPLUMENicolas VERMEULEN