TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/14444 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDOG

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.P.I. EPARGNE FONCIERE,

représentée par son gérant statutaire, la société FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.S. FLUNCH

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. [N] [Q] ET JEAN-PHILIPPE BORKOWIAK,

représentée par Me [N] [Q], ès-qualités de co-mandataire judiciaire de la société FLUNCH

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.S. M. J.S. PARTNERS

représentée par Me [T] [P], ès-qualités de co-mandataire judiciaire et co-commissaire à l’exécution du plan de la société FLUNCH

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

Société FHB

représentée par Me [D] [U], ès-qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de la société FLUNCH

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 07 Février 2025, avec effet au 31 Janvier 2025 ;

A l’audience publique du 10 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 février 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Mars 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 1995, la société IMMOFONDS 3 a donné à bail à la société AGAPES RESTAURATION des locaux à usage commercial situés [Adresse 6], [Localité 6].

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 15 avril 1995, moyennant un loyer annuel de base de 971 804 francs HT et HC, et pour un usage de : « Restauration sous toutes ses formes et/ou exploitation d’un débit de boissons et ventes à emporter ».

À la suite d’un apport partiel d’actif, la société Flunch est venue aux droits de la société AGAPES RESTAURATION.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2006, la société Flunch a sollicité le renouvellement de ce bail à compter du 1er janvier 2007.

Puis, les parties ont renouvelé le bail par acte du 11 janvier 2018, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2018, moyennant un loyer annuel de 235 720,78 € HT et HC, et pour un : « usage exclusif de commerce de restauration sous toutes ses formes et/ou exploitation d’un débit de ventes à emporter… ».

Dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid 19, le gouvernement a pris un certain nombre de dispositions réglementaires interdisant l’accueil du public dans les locaux commerciaux, et pour ceux ayant une activité de restaurant :

− du 15 mars au 24 août 2020,

− du 30 octobre au 8 juin 2021.

À compter du 1er avril 2020, la société Flunch a cessé de régler ses loyers et charges.

Par un jugement rendu le 29 janvier 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la société Flunch et désigné les sociétés SELARL [Q] BORKOWIAK et la SELAS M. J.S. PARTNERS en qualité de mandataires judiciaires.

La société Epargne Foncière a déclaré sa créance antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde, par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mars 2021, pour la somme de 239 848,72 euros à titre privilégié correspondant aux loyers, charges et taxes arrêtés au 29 janvier 2021.

Divers échanges sont intervenus entre les administrateurs judiciaires de la société Flunch et la société Epargne Foncière relativement à des propositions d’apurement du passif.

Puis, par courrier en date du 3 août 2021, les sociétés FHB et BMA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, administrateurs judiciaires de la S.A.S. Flunch, ont informé la société Epargne Foncière qu’ils entendaient résilier le bail à effet « de la date de la remise des clefs du restaurant exploité et au plus tard le 31 décembre 2021 ».

Le 26 octobre 2021, un état des lieux de sortie a été dressé avec restitution des clés.

Par jugement du 5 novembre 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a adopté le plan de sauvegarde la société Flunch, d’une durée de 8 ans.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Lille -Métropole a admis au passif de la société Flunch la créance déclarée par la société Epargne Foncière, à hauteur de 239 848,72 euros.

Consécutivement à la résiliation du bail, certains loyers postérieurs à la procédure de sauvegarde n’ayant pas été réglés, une discussion s’est nouée entre les parties quant au caractère méritant de la créance de loyers et charges échus après le jugement d’ouverture.

Les sociétés SELARL [Q] BORKOWIAK et SELAS M. J.S. PARTNERS ont en effet prétendu que la créance postérieure de la société Epargne Foncière au titre des loyers et charges courus après l’ouverture de la procédure de sauvegarde de la société Flunch, autrement dit au cours de sa période d’observation, ne serait pas méritante au motif qu’elle correspondrait à « à des périodes de fermetures liées à la pandémie de sorte que le caractère d’utilité de la créance est remis en cause par la société Flunch» ce qui entraînerait, selon eux, « sa rétrogradation au rang de créance antérieure »

Aussi, la société Epargne Foncière a adressé à la société Flunch, le 26 novembre 2021, une mise en demeure de régler les loyers et charges dont elle était redevable jusqu’à la restitution des lieux pour un total de 188 730,31 euros.

Par courrier du même jour, elle a déclaré sa créance postérieure à son passif pour le même montant.

Par une ordonnance rendue le 15 septembre 2022, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Lille-Métropole a constaté que la contestation opposée par la société Flunch sur les loyers et charges dus postérieurement à l’ouverture de sa procédure collective, d’un montant de 100 115,75 euros, ne relevait pas de sa compétence et a enjoint la société Epargne Foncière à saisir le tribunal judiciaire de céans dans un délai d’un mois.

Dans ces conditions, par exploits de commissaire de justice délivrés les 13 octobre 2022, la société civile Epargne Foncière a assigné la S.A.S. Flunch, la SELARL [N] [Q] et Jean-Philippe Borkowiak en qualité de mandataire judiciaire, la SELAS MJS Partners en qualité de co-mandataire judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan et la SELARL FHB en qualité de co-commissaire à l’exécution du plan, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la somme de 65 228,71 euros au titre des loyers et charges échus à compter du 26 janvier 2021 et de la somme de 123 094,88 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la résiliation anticipée du bail.

L’affaire a été radiée pour défaut de diligences des parties le 6 septembre 2024 et a été réinscrite au rôle de l’audience de mise en état du 31 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2024, la société civile Epargne Foncière sollicite de la juridiction de :

Débouter la société Flunch de l’ensemble de ses demandes ;

La Condamner à lui payer la somme de 33 603,37 euro au titre des loyers et charges restant dus pour la période du 29 janvier 2021 au 26 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2021 ;

La Condamner à lui payer la somme de 147 199,92 euros au titre des réparations locatives ;

La Condamner à lui payer la somme de 123 094,88 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la résiliation anticipée du contrat de bail ;

La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2024, la S.A.S. Flunch, la SELARL [N] [Q] et Jean-Philippe Borkowiak, la SELAS MJS Partners, et la SELARL FHB ès qualité, s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Ils sollicitent de la juridiction de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Epargne Foncière ;

Sur les demandes relatives aux créances de loyers et charges,

Constater, dire et juger que les loyers correspondant à la fermeture imposée par les pouvoirs publics du restaurant exploité par la SAS Flunch dans les locaux objet du bail, soit les sommes de 10 688,18 euros au titre du solde du terme du premier trimestre 2021 (au prorata du 29/01/2021 au 31/03/2021) et de 89 427,57€ au titre du terme du deuxième trimestre 2021, ne constituent pas des créances correspondant à une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation et pour les besoins du déroulement de la période d’observation et/ou du déroulement de la procédure, et qu’en conséquence ils ne constituaient pas des créances exigibles à leur échéance, lesquelles devaient être déclarées au passif ;

En conséquence, Rejeter la demande de condamnation d’Epargne Foncière aux sommes de 10 688,18 euros au titre du solde du terme du premier trimestre 2021 (au prorata du 29/01/2021 au 31/03/2021) et de 89 427,57 euros au titre du terme du deuxième trimestre 2021 ;

Constater, dire et juger que la société Flunch a procédé au règlement du terme du quatrième trimestre 2021 (au prorata du 01/10/2021 au 26/10/2021) pour un montant total de 29 770,18 euros ;

En conséquence, rejeter la demande de condamnation de la société Flunch au règlement de la somme de 25 239,93 euros au titre du terme du quatrième trimestre 2021 ;

Constater, dire et juger qu’elle accepte de régler la somme de 1 035,04 euros au titre des assurances 2021 (au prorata du 29/01/2021 au 26/10/2021) sur production d’une facture mentionnant la somme de 1 035,04 euros ;

Condamner la société Epargne Foncière à lui rembourser la somme de 4 530,25 euros, correspondant à un trop perçu sur la facture du terme du quatrième trimestre 2021 (au prorata du 01/10/2021 au 26/10/2021) ;

La Condamner à lui régler la somme de 2 231,81 euros au titre de la régularisation de la taxe foncière 2021 (au prorata du 29/01/2021 au 26/10/2021) et la somme de 58 930,20 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

En conséquence, rejeter la demande de condamnation de la société Epargne Foncière à la somme de 33 603,37 € au titre des loyers et charges restant dus pour la période du 29 janvier 2021 au 26 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021 ;

Sur la demande d’indemnisation au titre de la résiliation anticipée du bail

Constater, dire et juger que le bail a été résilié en date du 3 août 2021 ;

Constater, dire et juger que la société Epargne Foncière n’a subi aucun préjudice du fait de la résiliation anticipée ;

En conséquence, rejeter la demande de condamnation à la somme de 123 094,88 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la résiliation anticipée du contrat de bail.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal retiendrait une créance de dommages-intérêts relative à la résiliation anticipée,

Constater que ladite créance est une créance antérieure ;

Renvoyer les parties devant le juge commissaire afin que ce dernier vérifie la régularité de la déclaration de créance et admette, ou non, la créance au passif

Sur la demande d’indemnisation au titre de l’état de restitution du local

A titre principal

Constater qu’il n’est établi aucun préjudice résultant de l’état de restitution des locaux ;

Rejeter toute demande d’indemnisation de la société Epargne foncière relative à l’état de restitution du local ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal retiendrait une créance de dommages-intérêts relative à la remise en état des locaux,

Constater que ladite créance est une créance antérieure ;

Renvoyer les Parties devant le juge commissaire afin que ce dernier vérifie la régularité de la déclaration de créance et admette, ou non, la créance au passif

En tout état de cause :

Condamner la société Epargne Foncière à lui payer une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 31 janvier 2025 par ordonnance du 7 février 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 10 novembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 février 2026 prorogé au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur les demandes au titre des loyers et charges échus postérieurement au jugement d’ouverture

Aux termes de l’article L.622-13 du code de commerce :

« I- Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

II. – L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

III. – Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d’accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles. En ce cas, le ministère public, l’administrateur, le mandataire judiciaire ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période d’observation.

IV. – A la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. – Si l’administrateur n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

VI. – Les dispositions du présent article ne concernent pas les contrats de travail. Elles ne concernent pas non plus le contrat de fiducie, à l’exception de la convention en exécution de laquelle le débiteur conserve l’usage ou la jouissance de biens ou droits transférés dans un patrimoine fiduciaire. »

L’article L.622-14 du même code dispose que :

« Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. »

En l’espèce, par courrier du 3 août 2021, l’administrateur de la société Flunch a annoncé au bailleur son intention de résilier le bail à la date de restitution des clés et au plus tard le 31 décembre 2021. Les locaux ont été restitués le 26 octobre 2021.

La société Epargne Foncière réclame le règlement de la somme de 33 603,67 euros correspondant aux loyers et charges échus postérieurement à l’ouverture de la procédure de sauvegarde le 29 janvier 2021 et arrêtés à la date de restitution des locaux (soit le 26 octobre 2021), après déduction du règlement de 29 770,18 euros intervenu le 25 octobre 2021 et du dépôt de garantie de 58 930,20 euros, soit le décompte suivant :

Solde terme 1er trimestre 2021 (au prorata du 29/01/2021 au 31/03/2021) : 10 688,18 €

— Terme 2ème trimestre 2021 : 89 427,57 €

— Assurance 2021 (au prorata du 29/01/2021 au 26/10/2021) : 1 035,04 €

— Terme 4ème trimestre 2021 (au prorata du 01/10/2021 au 26/10/2021) : 25 239,93 €

— Régularisation taxe foncière 2021 (au prorata du 29/01 au 26/10/2021) : – 2.231,81 €

— Remboursement dépôt de garantie : – 58 930,20 €

— Régularisation charges 2021 (au prorata du 29/01 au 26/10/2021) : – 1 854,86 €

— Règlement preneur du 25 octobre 2021 : – 29 770,18 €

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Total : 33 603,67 €

La société Flunch et ses mandataires judiciaires et commissaires à l’exécution du plan s’opposent à la demande en paiement au motif que cette créance n’est pas une créance utile à la procédure collective au sens de l’article L.622-17 du code de commerce, de sorte qu’elle ne serait pas éligible au privilège édicté par cet article et devait être déclarée au passif en application de l’article L.622-7 I du même code.

Ils soutiennent que la société Epargne Foncière ayant refusé de ratifier la déclaration de créance faite à titre conservatoire pour son compte par la société Flunch, elle est forclose à déclarer sa créance et qu’il appartiendra au juge-commissaire de le relever, la présente juridiction n’ayant que pour seule compétence de trancher la contestation portant sur le privilège de la créance.

Pour soutenir cette position, les défenderesses expliquent que les loyers n’ont pas eu de contrepartie en raison des fermetures administratives dans le contexte de la pandémie de covid-19, qu’en l’absence d’activité du preneur dans les locaux dans ces conditions, la créance n’a pas eu d’utilité pour les besoins du bon déroulement de la période d’observation et n’a pas permis la reprise par des tiers.

La société Epargne foncière conteste cette analyse. Se fondant sur les dispositions de l’article L.622-17 du code de commerce, la bailleresse prétend que sa créance au titre des loyers postérieurs doit être payée par privilège avant toutes autres créances, dès lors qu’elle correspond aux critères fixés par ce texte, s’agissant de la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur. Elle soutient que les loyers sont la contrepartie du contrat de bail en cours, jusqu’à l’option, le cocontractant étant obligé de fournir la prestation promise. Elle considère que rien ne justifie d’exclure les « loyers covid » de ce dispositif et rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation en matière d’exigibilité de ces loyers, laquelle est postérieure à l’avis rédigé par le professeur [E]. Elle ajoute, surabondamment, que sa créance est également née pour les besoins du bon déroulement de la période d’observation ou de la procédure, dans une perspective de cession de l’entreprise et du droit au bail.

A- Sur le caractère méritant de la créance

D’après l’article L.622-17 du code de commerce :

« I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.-Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L.3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code. »

Cet article prévoit trois types de créances « méritantes » :

— les créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure,

— les créance nées pour les besoins du déroulement de la période d’observation,

— les créances nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période.

En l’occurrence, de l’ouverture de la procédure de sauvegarde à la restitution des locaux le 26 octobre 2021, le bail commercial s’est poursuivi. Il ressort des éléments des débats que l’administrateur a fait le choix de ne pas rompre immédiatement le contrat, en vue de l’établissement d’un plan de sauvegarde, la cession de certains sites avec celle du droit au bail et la fermeture d’autres étant envisagées.

Sur cette période, une fermeture administrative des restaurants a été édictée dans le cadre de la pandémie de covid-19 et est intervenue de janvier au 8 juin 2021. Durant cette période, le preneur n’a pu ouvrir son restaurant Flunch et exercer son activité, sauf éventuellement sous la forme d’une vente à emporter.

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national. En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction, comme les suivantes, ont été décidées, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, et d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Ainsi, en l’espèce, quand bien même la société Flunch a subi une interdiction d’exercer l’activité commerciale dans ses locaux durant une partie de la période, il n’en demeure pas moins que la société Epargne Foncière a fourni sa contrepartie, soit la mise à disposition du local. Et il peut difficilement être soutenu que l’obligation de payer le loyer n’a pas reçue de contrepartie, alors que le preneur ne conteste pas avoir pu bénéficier du local au cours des 3ème et 4ème trimestres 2021, et être redevable du prix pour cette période, le bail, contrat en cours, s’étant poursuivi jusqu’au 26 octobre 2021, sans interruption.

De manière surabondante, il sera relevé que le contrat était également nécessaire au bon déroulement de la procédure et de la période d’observation puisque l’administrateur a fait le choix de ne pas résilier immédiatement le bail, dans le contexte d’une recherche d’une solution de redressement et d’une offre de reprise, ce qui n’était envisageable qu’avec le maintien du bail. Ainsi, si la réalité économique du moment où naît la créance doit être prise en compte, il s’agissait dans la présente situation de la recherche d’un plan de poursuite de l’activité, s’accompagnant d’une éventuelle reprise de l’activité, dans le contexte de la pandémie de covid-19 dans lequel on ignorait alors s’il y aurait d’autres fermetures administratives. Dans ces conditions, la conservation du local et donc la poursuite du bail étaient nécessaires, ce qui explique que l’administrateur n’a pris la décision de résilier qu’en août 2021.

Dans ces conditions, la créance de loyers et charges postérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde est utile à la procédure au sens de l’article L.622-17 de sorte qu’elle doit être payée par privilège avant toutes les autres créances et n’est pas soumise à déclaration.

B- Sur le montant de la créance

La société Flunch ne conteste pas le montant réclamé au titre des loyers. Elle ne conteste pas la régularisation des charges et de la taxe foncière à son profit. S’agissant de la somme réclamée au titre de l’assurance, elle n’en conteste pas le principe mais indique ne pas avoir pu procéder au règlement corrélatif faute de facture laissant apparaître ce montant. Elle conditionne son règlement à la production d’une facture laissant apparaître le montant de 1035,04 euros.

La seule facture d’assurance produite par la requérante (pièce 22 page 6) mentionne un montant global de 6 052,03 euros pour la période du 31 décembre 2020 au 30 décembre 2021. Aucune facture ne vient établir le montant devant être supporté par la société Flunch ni son calcul.

Dans ces conditions, la bailleresse n’établissant pas le montant dû à son profit à ce titre, il convient d’écarter cette somme.

Dès lors, seule la somme de 32 568,63 euros (33 603,67 € – 1 035,04 €) reste due par la locataire.

Cette créance postérieure bénéficiant du régime édicté à l’article L.622-17 du code de commerce, doit être payée avant toute autre créance et n’est pas soumise à déclaration.

Il convient donc de condamner la société Flunch à la payer, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2021.

II- Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

A- Sur la compétence du juge du fond

L’article L624-2 du code de commerce dispose qu’au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.

Selon l’article R.624-5, lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.

Le juge-commissaire est seul compétent pour apprécier la recevabilité de la déclaration de créance. En revanche, en présence d’une contestation sérieuse, il renvoie les parties à saisir la juridiction compétente pour trancher la question.

En l’espèce, le juge-commissaire à la procédure de sauvegarde de la société Flunch, estimant qu’il existait une contestation sérieuse, s’est déclaré incompétent et a renvoyé la bailleresse à saisir la présente juridiction.

Il appartient ainsi à la juridiction de céans de se prononcer, non sur la recevabilité de la déclaration, mais sur le bien fondé de la demande en paiement au titre des réparations locatives.

B- Sur la demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives

Le manquement du preneur à ses obligations et notamment à son obligation de réparations locatives s’apprécie à l’aune des dispositions légales et des dispositions contractuelles.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après l’article 1730 dudit code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

Selon l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

S’agissant de la loi des parties, la bailleresse se prévaut tant de clauses du dernier bail, que dispositions du bail antérieur, dont le bail en renouvellement du 11 janvier 2018 ne serait qu’un avenant, sans autre explication mais sans contradiction de la part de la défenderesse.

Il est stipulé à l’article 4.6 Article 13 Restitution des locaux du bail du 11 janvier 2018 que « Lors de son départ, le Preneur s’oblige à la remise en l’état d’origine à savoir pour un usage d’emplacements de stationnement, des emplacements de stationnement n°111, 112 et 113, sauf autre accord entre les Parties. » (pièce 4 demandeur). Il est expliqué à l’article 1er du contrat (pièce 4 demandeur page 3) que « le Preneur a pris à bail 3 (trois) parkings supplémentaires et a réalisé divers travaux avec l’autorisation du Bailleur » et qu’il dispose ainsi de huit emplacements dont « 3 emplacements en sous-sol correspondant aux lots n°111, 112, 113, transformés par le Preneur et actuellement à l’usage de sous station de chauffage urbain »

Dans le bail du 14 juin 1995, il est stipulé à l’article 13 des conditions générales du bail que :

« Le Preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les lieux loués en parfait état d’entretien, de fonctionnement et de sécurité, ce qui sera constaté par un état des lieux […]. ».

Il est en outre prévu à l’article 7 des conditions générales de ce bail que :

« Tous les travaux, embellissements, améliorations et installations et, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le Preneur en cours de bail, deviendront lors de son départ ou de celui de ses ayants droits ou ayants cause, la propriété du Bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit Bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du Preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le Bailleur. ».

Aucune clause contractuelle ne transfère au preneur la vétusté. Il doit être ainsi tenu compte de la durée d’occupation des locaux, soit seize années depuis 1995 dans l’appréciation de l’état des locaux lors de leur restitution.

Par ailleurs, la société Epargne Foncière ne justifie ni même n’argue d’un état des lieux d’entrée. En l’absence de cet état des lieux et de justifications par la bailleresse de diligences en vue de le faire établir, elle ne peut bénéficier de la présomption de bon état des locaux de l’article 1731 du code civil.

La société Epargne Foncière n’apporte aucun élément de nature à établir l’état et la composition des locaux lors de l’entrée en location.

Or, elle demande une somme de 147 199,92 euros au titre des réparations locatives correspondant à trois devis de la société DPS du 7 novembre 2021. Ces devis correspondent aux postes suivants :

1° Intervention pour la dépose des éléments suivants en RDC et au 1er étage :

— Dépose de l’ensemble des éléments de cuisine

— Dépose des habillages muraux

— Démolition des murs non porteurs

— Dépose des faux plafonds

— Enlèvement des sols

— Curage des câbles électriques après neutralisation de l’électricité

— Evacuation de l’ensemble des éléments déposés avec mise en place de bennes, balayage après curage

pour un montant de 142 681,92 euros TTC

2° Intervention en sous-sol avec dépose d’un mur de parpaings non porteur, évacuation et mise en benne, fourniture de deux bennes et balayage de la zone de travail pour un montant de 3570 euros TTC.

3° Intervention en sous-sol avec dépose d’un ensemble de chemin de câbles après neutralisation pour un montant de 714 euros.

Au vu de ce devis, les réparations locatives réclamées correspondent en réalité à la mise à nu du local. En l’absence de l’état des lieux d’entrée, il n’est pas établi que les locaux remis au preneur se trouvaient ainsi à nu, sans éléments de cuisine, sans habillages muraux, sans cloisons ni plafonds, ni sols, de sorte qu’il ne peut être exigé du preneur qu’il procède à ces travaux.

De plus, en vertu de la clause d’accession, le bailleur est devenu propriétaire des installations et des divers aménagements réalisés par son locataire. S’il conservait la faculté de solliciter la remise en état des locaux, encore eut-il fallu, outre la preuve de l’état primitif des lieux, qu’il réclame au locataire la remise en état et la démolition des aménagements et embellissements réalisés. Or, la société Epargne Foncière n’établit pas avoir formalisé une telle demande.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Epargne foncière n’établit aucune faute contractuelle dans la restitution des locaux correspondant à l’absence de,remise à nu des lieux.

— S’agissant de la démolition des constructions réalisées sur les places de parking n°111, 112 et 113

La remise en état d’emplacements de stationnement était certes prévue à l’article 4.6 article 13 du dernier bail susmentionné. L’absence de remise en état des places de parking constitue une faute contractuelle du locataire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Or, il est établi qu’en vertu d’un bail conclu les 10 et 12 juin 2023, les locaux commerciaux de la société Epargne Foncière ont été reloués. Si des travaux de mise à nu des locaux ont été convenus avec une prise en charge par le bailleur à hauteur de 91 864,53 euros, il n’est pas établi que ces travaux comprennent la transformation de la sous-station de chauffage urbain en sous-sol pour recréer les emplacements de stationnement.

La bailleresse n’établit donc pas avoir subi un préjudice tenant à l’absence de remise en état par le preneur de ces emplacements.

En l’absence de préjudice, la demande au titre des devis d’intervention en sous-sol ne pourra qu’être rejetée.

C- Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résiliation anticipée du bail

La société Epargne Foncière demande des dommages et intérêts à hauteur de 123 094,88 euros au titre du préjudice causé par la résiliation anticipée du bail correspondant à six mois de loyer au motif qu’elle aurait dû percevoir des loyers jusqu’à la fin du bail le 31 janvier 2026. Elle estime que l’imprécision de l’administrateur quant à la date de restitution des locaux ne lui a pas permis de rechercher immédiatement un repreneur. Elle ajoute n’avoir pu conclure un nouveau bail que les 10 et 12 juin 2023.

Les défenderesses s’opposent à la demande sur le fond. Elles affirment avoir été transparentes et avoir tout mis en œuvre pour faciliter la relocation. Elles contestent l’existence d’un préjudice, le loyer obtenu dans le cadre du nouveau bail et suite au changement d’affectation des locaux étant très nettement supérieur à celui acquitté par Flunch.

Aux termes de l’article L.622-13 du code de commerce :

II. L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

IV. A la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. Si l’administrateur n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif.

L’article L.622-14 du même code dispose que :

Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Avant toute chose, il sera relevé que le préjudice allégué ne pourrait correspondre qu’à une perte de chance de percevoir les loyers jusqu’à la fin du bail, probabilité qui doit tenir compte des difficultés financières de la société Flunch dans le contexte de la pandémie de covid-19 et des fermetures administratives.

En l’occurrence, la société Epargne Foncière ne justifie pas de ses démarches pour parvenir à la relocation de son bien.

Or, dès le mois de janvier 2021, elle était informée de l’ouverture de la procédure de sauvegarde et ne pouvait donc ignorer que le bail pouvait être résilié.

Si elle n’a été avisée officiellement que le 3 août 2021 de la résiliation du bail à intervenir, il résulte d’échanges de courriels (pièce 28 défendeur) qu’une visite des locaux par un agent immobilier a été évoquée dès le 2 août 2021, ce dont il se déduit que la bailleresse avait connaissance de la rupture du bail à intervenir dès avant la notification par l’administrateur.

Il se déduit également de cet échange que la société Epargne Foncière a dès cette période anticipé la fin du contrat et engagé des démarches de relocation. L’imprécision quant à la date de restitution des locaux était réduite, puisque dans le courrier du 3 août 2021, il était évoqué une remise des clés au plus tard le 31 décembre 2021, soit un délai maximal de cinq mois.

La propriétaire avait donc connaissance de la possibilité de relouer les locaux a minima à compter du 1er janvier 2022.

La résiliation n’est donc pas intervenue de manière précipitée eu égard au contexte de la procédure collective et le délai de prévenance a été suffisant.

Par ailleurs, si la société Epargne Foncière soutient ne pas avoir conclu de bail avant le mois de juin 2023, elle n’explicite pas les raisons pour lesquelles un tel délai a été nécessaire, alors qu’il est justifié par les défenderesses que plusieurs visites des locaux sont intervenues entre août et septembre 2021, soit dès avant la restitution des locaux.

Il sera également observé, comme le soulignent les défenderesses, que le nouveau bail a été conclu à un loyer très nettement supérieur à celui acquitté par la société Flunch, soit un loyer annuel de 319 317,80 euros hors taxe hors charge, pour un loyer antérieur de 246 189,76 euros hors taxe hors charge, soit une augmentation de plus de 70 000 euros par an.

Dans ces conditions, eu égard notamment au fait que la bailleresse a été avisée de la résiliation du bail plusieurs mois avant la restitution des locaux, au contexte particulier de covid-19 et à l’état d’urgence sanitaire qui a perduré jusqu’en 2022, à l’absence de justifications de difficultés à relouer le local plus tôt et aux conditions du nouveau bail, il apparaît que la société Epargne Foncière ne démontre pas avoir subi un préjudice résultant de la résiliation anticipée du bail.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou à l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. Flunch, à payer à la société civile Epargne Foncière la somme de 32 568,63 euros au titre des loyers et charges dus postérieurement au jugement d’ouverture, pour la période du 29 janvier au 26 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021 ;

DÉBOUTE la société Epargne Foncière de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

LA DÉBOUTE de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résiliation du bail ;

LA DÉBOUTE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA DÉBOUTE de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. Flunch, la SELARL [N] [Q] et Jean-Philippe Borkowiak en qualité de mandataire judiciaire de la société Flunch, la SELAS MJS Partners en qualité de mandataire judiciaire et commissaire à l’exécution du plan et la SELARL FHB en qualité de commissaire à l’exécution du plan de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES DÉBOUTE de leurs autres demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON