TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 26 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00005 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JRXI

N° MINUTE :

DEMANDERESSE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 314 694 373, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [I] [D] [J]

né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représenté par Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [V] [X] [Z] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 février 2026 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 31 mars 2026, délibéré prorogé au 26 Mai 2026.

Par acte authentique reçu le 24 août 2010 par Me [G] [P], notaire associé à [Localité 6] ([Localité 7]-et-loire), la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] (désignée ci-après Crédit Mutuel ou la banque) a consenti à M. [I], [D] [J] né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 8] (Maine-et-[Localité 9]) et Mme [V], [X] [Z] née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 10] ([Localité 7]-et-[Localité 9]) , qui avaient auparavant accepté le 16 août 2010 une offre préalable émise le 03 août précédent, les deux emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un ensemble immobilier sis lieu-dit “[Adresse 4]” à [Localité 11] (37) cadastré section ZT , n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] lieudit “[Adresse 4]” d’une contenance totale de 00 ha 36 a 62 ca :

. un prêt “Modulimmo” n° 10886505 d’un montant de 92 450 euros, au taux fixe de 4,000 % hors assurance soit un TEG de 4,490 % l’an, remboursable à compter du 15 octobre 2010 et par paliers en 300 échéances mensuelles soit 41 échéances de 516,79 euros suivies de 175 échéances de 570,79 euros puis de 36 échéances de 290,41 euros et de 48 échéances de 594,95 euros,

.un prêt “Nouveau prêt 0%” n° 10886504 d’un montant de 14 250 euros, au taux de 0,00 % hors assurance soit un TEG de 4,356 % l’an, remboursable à compter du 15 octobre 2010 et par paliers en 252 échéances mensuelles soit 216 échéances de 24,19 euros suivies de 36 échéances de 304,57 euros.

Destinés à l’acquisition et la rénovation d’une résidence principale, ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettres recommandées avec avis de réception en date du 30 décembre 2014 reçues le (illisible) janvier 2015, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] a prononcé la déchéance du terme et mis en demeure M. [I], [D] [J] et Mme [V], [X] [Z] de lui rembourser pour le 14 janvier 2015 au plus tard la somme totale de 106 109 euros.

Le courrier destiné à M. [I], [D] [J] visait deux comptes courants et trois emprunts : un crédit automobile et les deux crédits immobiliers, celui adressé à Mme [V], [X] [Z] uniquement les prêts. Le décompte joint précisait qu’au titre de l’emprunt “Modulimmo”, il était dû 90 656,92 euros dont 1534,96 euros correspondant à des échéances impayées et au titre du prêt à taux zéro, une somme de 13 485,33 euros dont 72,58 euros de mensualités non honorées.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 février 2015, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] a confirmé son accord sur un apurement de sa créance chiffrée à la somme de 106 109 uros par mensualités de 200 euros à compter du 15 février 2015 “dans l’attente d’une amélioration de votre situation financière”. Ce courrier a été signé par M. [I], [D] [J]. Le détail de la créance précisait que les sommes de 1534,96 et 72,58 euros correspondaient aux échéances du dernier trimestre de l’année 2014.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 août 2016, présentée le 18 août, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] a réclamé le versement d’un “acompte substantiel avant le 1er septembre 2016" faute de quoi elle engagerait une saisie immobilière sans nouvel avis. Elle évoquait l’irrégularité et la modicité des versements encaissés depuis le début de l’année 2016 et joignait à ce courrier un décompte estimant à 13 485,33 et 93 518,16 euros la créance résultant des deux prêts.

Renvoyé à l’expéditeur, un courrier similaire daté du 08 septembre 2016 a été adressé à Mme [V], [X] [Z].

Le 14 janvier 2020, celle-ci a déposé un dossier de surendettement devant la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 12] qui a déclaré sa demande recevable le 20 février 2020 puis a homologué un plan conventionnel de redressement définitif prenant effet le 30 septembre 2020. Ce plan prévoyait un report des créances pendant 24 mois dans l’attente de la liquidation de communauté.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 août 2022, renvoyée à l’expéditeur revêtue de la mention “destinataire inconnu à l’adresse” et qui visait en objet la fin du moratoire Banque de France, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] a réclamé le paiement d’ “une mensualité de 98 834,38 euros et d’une mensualité de 10 531,33 euros”.

Elle a réitérée cette demande par lettre recommandée avec avis de réception en date du 03 octobre 2022 reçue le lendemain.

Le 25 novembre 2022, elle a fait délivrer un commandement aux fins de saisie vente afin de recouvrer la somme de 113 715,67 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er mars 2023 reçue le 06 mars suivant, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] a réclamé à M. [I], [D] [J] le réglement de la somme de 114 591,30 euros en précisant attendre un “acompte substantiel" faute de quoi elle engagerait une saisie immobilière sans nouvel avis. Elle a joint à ce courrier un décompte daté du 24 février 2023 visant notamment un commandement délivré le 31 janvier 2017, des frais de saisie attribution, une saisie des rémunérations et des versements s’élevant au total à 16 161,61 euros.

Puis par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 juillet 2024 et reçue le 19 juillet 2024 intitulée “mise en demeure avant résiliation du contrat de crédit”, visant des échéances impayées du prêt principal soit 10 845,01 euros, la banque a mis en demeure M. [I], [D] [J] de lui payer la somme de 10 845,01 euros en lui impartissant un délai de 30 jours faute de quoi “les stipulations du contrat du prêt et l’article 1224 du Code civil” l’autorisaient à prononcer la résolution du prêt.

Une lettre identique a été adressée à Mme [Z] qui l’a reçue le 22 juillet 2024.

Le décompte annexé précisait que la somme exigée correspondait aux échéances impayées échues entre le 15 janvier 2023 et le 15 juillet 2024.

Par courrier daté du 16 août 2024 transmis dans les mêmes formes, elle a prononcé la résiliation du prêt n° 10886505 et vainement mis en demeure chacun des époux [W] de lui régler la somme de 63 326,48 euros avant le 31 août 2024. Ce courrier a été reçu par M. [I], [D] [J] le 26 août suivant. celui destiné à son épouse a été renvoyé à l’expéditeur revêtu de la mention “pli avisé, non réclamé”.

Suivant acte extra judiciaire délivré les 07 et 21 novembre 2024 respectivement par Me [F] [U], commissaire de Justice, associé de la SCP [N]-Sentucq et Me [Q] [R], commissaire de [B] associé de Sas H2O [R], la société Caisse de Crédit Mutuel de Chinon a fait donner à M. [I], [D] [J] et Mme [V], [X] [Z] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de soixante trois mille trois cent vingt six euros et quarante huit centimes (63 326,48 euros) arrêtée au 16 août 2024.

Ces commandements ont été publiés le 31 décembre 2024 au service de la publicité foncière d'[Localité 7] et [Localité 9] sous les références suivantes : volume 2024 S numéro 50 et 51.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 12 février 2025 et placée le 14 février suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par les débiteurs saisis, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que les débiteurs saisis devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

.(…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 35 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O [R], commissaires de justice à [Localité 2], et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

.(…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 14 février 2025.

Par conclusions transmises le 14 novembre 2025 et signifiées le 18 novembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [I], [D] [J] demande au Juge de l’exécution :

“Vu l’article L.132-1 du Code de la Consommation dans sa version en vigueur au 3 juillet 2010,

Vu l’article L.218-2 du Code de la Consommation,

Vu l’article 1231-5 du Code Civil,

Vu le commandement de payer en date du 7 novembre 2024,

Vu l’exploit introductif d’instance en date du 12 février 2025,

“ . (le) déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

. constater le caractère abusif de la clause 13 stipulée «RETARDS » et 16 stipulée «EXIGIBILITE IMMEDIATE DU PRET MODUL’IMMO” n°1027833721700010886505 d’un montant de 92.450 € au taux de 4%,

En conséquence,

.les dire réputées non-écrites,

. débouter la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] de sa demande de résiliation de contrat de prêt tant au titre de la clause résolutoire, que sur le fondement des articles L.312-36 et L.312-39 du Code de la consommation que de l’article 1224 du Code Civil,

. dire que la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] ne peut se prévaloir d’aucune créance liquide et exigible à la date à laquelle elle a fait signifier le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 novembre 2024 ainsi que son assignation en date du 12 février 2025 à l’appui de la procédure de saisie immobilière initiée aux termes du commandement de payer du 7 novembre 2024,

Ainsi et en tout état de cause,

. prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 novembre 2024,

. ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière initiée par la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1],

. débouter par voie de conséquence la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

. dire y avoir lieu de déduire de la créance réclamée par la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] la somme de 6.086,65 €,

. débouter la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] de toute demande formée au titre de la clause pénale,

En conséquence,

. dire que la créance de la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] ne saurait excéder la somme de 53 376,42 € suivant décompte arrêté au 16 août 2024,

.(l') autoriser (…) à vendre amiablement le bien saisi situé à [Localité 11], lieudit « [Adresse 4] » cadastré section ZT n°[Cadastre 1], ZT n°[Cadastre 2] et ZT n°[Cadastre 3],

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel la vente ne pourra pas intervenir,

En tout état de cause,

. condamner la Caisse de Credit Mutuel de [Localité 1] à (lui) verser (…) la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

Par conclusions transmises le 26 janvier 2026 et signifiées le 28 janvier suivant auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] demande au Juge de l’exécution de:

“ Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322-29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil,

Vu les dispositions des articles L. 312-26 et L. 312-29 du Code de la consommation,

.(la) recevoir (…) en ses demandes, les dire bien fondées,

.(…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

A titre principal,

. dire et juger valable la clause résolutoire du contrat de prêt immobilier objet des présentes,

A titre infiniment subsidiaire,

. prononcer la résiliation judiciaire du contrat de prêt objet de la présente procédure,

En tout état de cause,

. débouter M. [I] [J] et Mme [V] [Z] épouse [J] de toutes

leurs demandes, fins et conclusions,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) ordonner la vente forcée des biens situés à [Localité 13] Lieudit « [Adresse 4] » cadastrés section ZT n° [Cadastre 1], ZT n° [Cadastre 2] et ZT n° [Cadastre 3],

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 35.000 €,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O [R], commissaires de justice à [Localité 2], et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. condamner Monsieur [I] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] à (lui) payer (…) la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Evoquée le 25 mars 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 février 2026 où en s’en rapportant à ses dernières écritures, chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Nonobstant l’envoi d’une lettre simple conforme aux dispositions de l’article 471, dernier alinéa du Code de procédure civile, Mme [V], [X] [Z] qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu de sorte que susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Attendu d’autre part que selon l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée” ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 24 août 2010 par Me [G] [P], notaire associé à [Localité 6] ([Localité 7]-et-loire), un extrait cadastral n°1 en date du 24 juin 2024 et un relevé des sommes dûes au titre du prêt Modulimmo ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques des emprunts souscrits et leurs modalités de remboursement ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que les débiteurs sont propriétaires de l’immeuble saisi et à détailler le montant des sommes réclamées ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence deux prêts immobiliers; que revêtu de la formule exécutoire, l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 03, 4 et 16 août 2010; qu’il précise que “cette vente a été précédée d’un avant contrat en date du 12 juin 2010" “à la date su 03 août 2010, le prêteur a fait une offre de prêt à l’emprunteur (qui) a accusé réception de cette offre et l’a acceptée le 16 août 2010. Sont ci-annexées les copies de l’offre de prêt” ; que la dite offre est revêtue de la mention imprimée “annexé à la minute reçu par le notaire soussigné le 24 août 2010" ;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt signée par les emprunteurs qui en ont paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1 pris dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public”.

Attendu qu’aux termes de sa recommandation n° 2004.03 relative au prêt immobilier émise le 27 mai 2004 la commission des clauses abusives considérait que les clauses prévoyant une exigibilité par anticipation de plein droit en cas notamment, de défaut de paiement à bonne date par l’emprunteur (…) d’une somme due à quiconque,(…) étaient de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dans la mesure où elles tend(ai)ent à laisser penser que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier, d’une part l’existence d’une inobservation commise par l’emprunteur” ;

Attendu d’autre part que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : (…)

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable (…)” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu qu’en droit, (Civ 2, 03 octobre 2024, 21-25.823) le caractère abusif d’une telle clause s’apprécie en analysant sa rédaction et non pas en examinant l’application qu’en a faite son auteur ou le créancier faute de quoi la législation d’ordre public protectrice des consommateurs serait sans objet ;

Attendu que l’article 16 intitulé “exigibilité immédiate” des conditions générales du prêt stipule que “les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par simple courrier, si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt (…) L’exigibilité anticipée du présent concours financier intervenant pour les causes précitées pourra entraîner, sur décision du prêteur l’exigibilité immédiate de tous les prêts , crédits, avances ou engagements de quelque nature qu’ils soient , contractés par l’emprunteur auprès du prêteur et existants au moment de cet événement (…) ” ; que l’article 13 précise qu’ “en cas de défaillance de l’emprunteur le prêteur se réserve la possibilité conformément à l’article L 312-22 du code de la consommation (…)soit d’exiger le remboursement immédiat du solde restant dû, l’emprunteur sera alors redevable d’une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés (…)” ;

Attendu que le prêteur s’est ainsi réservé la faculté de résilier le prêt et le rendre exigible par anticipation sans mise en demeure préalable au cas d’impayé d’une seule échéance s’agissant en l’espèce d’un remboursement par mensualités et que pour ce faire, il doit simplement en informer l’emprunteur sans possibilité pour ce dernier de régulariser l’impayé initial ; qu’une telle clause a déjà été considérée comme abusive et réputée non écrite (Cass. Civ. 2 1ère 15 janvier 2026, n° 23-12.956) ;

Attendu que permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis qui plus est d’une durée raisonnable, la stipulation litigieuse qui crée ainsi un déséquilibre significatif entre les parties au détriment de l’emprunteur privé de toute véritable faculté de régularisation des impayés lui permettant d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt, s’analyse bien en une clause abusive également au sens de l’article R 132-2 sus retranscrit ; que le créancier qui supporte la charge de cette preuve, n’avance aucun argument de nature à renverser la présomption édictée par ce texte d’ordre public de sorte que la clause étant réputée non écrite, la déchéance du terme n’a pas été prononcée valablement ; qu’en revanche, le contrat n’est pas entaché de nullité ; que si comme jugé par la Cour de Justice de l’Union Européenne (3 mars 2020, C-125/18 §60), l’objectif d’éradication totale des clauses abusives poursuivi par la Directive européenne n° 93/13 en date du 5 avril 1993 interdit au juge national constatant le caractère abusif d’une clause de compléter ou de réviser le contenu du contrat afin que celui-ci puisse subsister sans ladite clause, en l’espèce, la clause inefficiente en l’occurrence l’article 16 intitulé “Exigibilité immédiate” n’affecte pas l’objet principal du contrat de prêt qui reste applicable dans ses autres dispositions ;

Attendu que si à titre subsidiaire, la banque soutient que nonobstant l’inefficacité de la clause de déchéance du terme, elle a “prononcé la résiliation judiciaire” du contrat du prêt comme l’y autorisent les dispositions de l’article L 312-36 et L 312-39 du Code de la consommation, force est de relever que cette demande n’a pas été reprise au dispositif de ses écritures de sorte que le Tribunal n’en est pas saisi mais qu’en tout état de cause, ces textes issus de l’ordonnance n° 2016-31 du 14 mars 2016 ne peuvent s’appliquer à des prêts immobiliers souscrits avant son entrée en vigueur soit le 1er juillet 2016 ; qu’au surplus, il peut d’autant moins sérieusement soutenir (page 6/9) que “(il) a (…)conformément aux dispositions de l’article L 312-39 du Code de la consommation prononcé la résiliation judiciaire du contrat de prêt en raison de la défaillance de son courrier du 16 août 2024" car seul le juge peut prononcer la dite résolution et que ce courrier vise expressément “les dispositions contractuelles” et non pas seulement l’exercice d’une faculté légale ; qu’au surplus, la banque avait prononcé la déchéance du terme par courrier du 30 décembre 2014 et qu’elle a ensuite diligenté plusieurs mesures d’exécution pour recouvrer les créances rendues ainsi exigiles ; qu’elle a à nouveau prononcé la déchéance du terme d’un seul crédit sans s’en expliquer et sans d’ailleurs renoncer de façon expresse et non équivoque à la précédente qui concernait aussi le prêt à taux zéro ce sur quoi elle ne s’explique pas ; que s’agissant des dispositions de l’article 1224 du Code civil également visé par le courrier du 16 août 2024 -de façon cumulative et non pas alternative avec les stipulations du contrat-, le créancier se réfère manifestement à la rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131du 10 février 2016 laquelle ne s’applique pas aux contrats conclus avant son entrée en vigueur ce qui est bien le cas en l’espèce ;

Attendu enfin que le créancier demande au Juge de l’exécution de prononcer la résolution judiciaire du prêt pour manquement de l’emprunteur à son obligation de remboursement sans toutefois solliciter sa condamnation à lui payer une quelconque somme ; que quoiqu’il en soit, même s’il est constant qu’un prêt d’argent consenti par un établissement bancaire est un contrat consensuel de sorte que le juge peut en prononcer la résolution par application de l’article 1227 du Code civil, cette demande s’avère irrecevable au regard des dispositions de l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire ; que par ailleurs, il n’entre pas dans les attributions du Juge de l’exécution de délivrer un titre exécutoire hors les cas prévus par la loi et qu’enfin, hormis le cas de l’ordonnance de référé, il est impossible de substituer un titre obtenu postérieurement à celui visé par le commandement ;

Sur le montant de la créance exigible et la validité du commandement

Attendu qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Attendu que la formule “selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi” confère une portée générale à cet avis rendu en matière de saisie attribution ;

Attendu qu’aux termes de l’article R 322-18 “le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires” ; que selon l’article R 321-3, dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution “la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamés sont supérieures à celles dues au créancier” ;

Attendu que dès lors que la déchéance du terme n’a pu être valablement prononcée, le créancier ne peut rien exiger au titre du capital et des indemnités conventionnelles de sorte que sa demande principale doit être repoussée ; qu’en revanche et contrairement à ce que soutient M. [I] [J], le commandement ne se trouve pas entâché de nullité (Cass. Civ2, 14 septembre 2023 n°21-25.453) ;

Attendu que réputée non écrite la clause litigieuse n’affecte pas l’acte authentique qui reste un titre exécutoire en ce que s’il interdit au créancier de prononcer la déchéance du terme et par suite de rendre exigible par anticipation le capital restant dû et bénéficier de l’indemnité conventionnelle de 7 %, il peut lui permettre de poursuivre le recouvrement forcé des mensualités échues restées impayées et non prescrites sous réserve toutefois de l’absence d’accord relatif à l’apurement de cette dette ou de la bonne observation des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution laquelle s’apprécie au jour où le juge statue ; qu’en l’espèce, les parties n’en ont pas débattu ; que si dans le corps de ses écritures, le débiteur a soutenu que la créance était partiellement prescrite et que le créancier lui a opposé plusieurs actes interruptifs, force est de constater que l’acte extra judiciaire du 31 janvier 2017 soit le premier acte interruptif est seulement mentionné dans deux courriers datés du 31 juillet 2023 et 24 mai 2024 du commissaire de justice (pièce n°14 du créancier) mais que contrairement à d’autres, il n’a pas été versé aux débats ; que par ailleurs, à la lecture des différents décomptes, c’est une somme globale de 17 211,90 euros qui a été encaissée (pièce 14) par le créancier alors que le débiteur impute un reliquat de 6.086,65 euros sur le prêt “Modulimmo” n° 10886505 dont le créancier poursuit le recouvrement forcé ; qu’en revanche, aucune explication n’a été donnée au sujet du sort du second emprunt qui a priori n’est pas plus échu que le prêt “Modulimmo” puisque la banque en a prononcé la déchéance du terme le 30 décembre 2014 en se prévalant d’une clause réputée non écrite qui ne pouvait produire un tel effet ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1], M. [I], [D] [J] et le cas échéant Mme [V], [X] [Z] à présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

— Vu les commandements délivrés les 07 et 21 novembre 2024 publiés le 31 décembre 2024 au service de la publicité foncière d'[Localité 7] et [Localité 9] sous les références suivantes : volume 2024 S numéro 50 et 51

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Dit que seul l’article 16 intitulé “exigibilité immédiate”stipulant qu’ “les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par simple courrier, si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt (…) L’exigibilité anticipée du présent concours financier intervenant pour les causes précitées pourra entraîner, sur décision du prêteur l’exigibilité immédiate de tous les prêts, crédits, avances ou engagements de quelque nature qu’ils soient , contractés par l’emprunteur auprès du prêteur et existants au moment de cet événement (…) ” s’analyse en une clause abusive ;

— Déclare non écrite cette clause insérée à l’offre préalable offre préalable émise, reçue et acceptée les 03, 4 et 16 août 2010, reprise et annexée à un acte authentique reçu le 24 août 2010 par Me [G] [P], notaire associé à [Localité 6] ([Localité 7]-et-loire) ;

— Déclare irrecevable la demande de la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] en résolution judiciaire du prêt “Modulimmo” n° 10886505 ;

— Sursoit à statuer sur les demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles présentées par la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] et M. [I], [D] [J] ;

— Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 23 juin 2026 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

— Invite la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] à produire le commandement délivré le 30 janvier 2017 ;

— Invite la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] à produire un décompte détaillé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues du prêt “Modulimmo” n° 10886505 ;

— Invite la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] à produire un décompte détaillant les modalités d’apurement du “Nouveau prêt 0%” n° 10886504;

— Invite la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1], M. [I], [D] [J] et le cas échéant Mme [V], [X] [Z] à présenter leurs observations surle calcul de la créance et la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 26 Mai 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET