minute n°:

N° RG 25/00507 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4GL

Code : 5AA

[H] [T]

c/

[U] [L]

copie certifiée conforme délivrée le 09/04/2026

à

— Maître Sabine MILLOT-MORIN de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE

+ exécutoire

— M^e Magali MATRINGE, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 09 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [T]

né le 27 Janvier 1958 à [Localité 1]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine MILLOT-MORIN de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE substituée par M^e Sandy VOIRIN, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L],

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21231/2025/7753 du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DIJON)

représenté par M^e Magali MATRINGE, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente.

L. WALASIK, Greffier, lors des débats

M. LAHAXE, Greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 janvier 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 09 AVRIL 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 09 avril 2026 par Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00507 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4GL

RESUMÉ DES FAITS

Selon bail verbal ayant pris effet le 22 juillet 2021, Monsieur [H] [T] a donné à bail à Monsieur [U] [L], un appartement meublé situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 500 euros charges comprises, selon terme à échoir.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 4 juillet 2024, Monsieur [H] [T] a sommé Monsieur [U] [L] de payer la somme de 3 156 euros en principal au titre des loyers impayés des mois de septembre 2023 à juin 2024 et de justifier d’une attestation d’assurance locative.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 10 avril 2025 à étude, Monsieur [H] [T] a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Mâcon aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail verbal ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de tout occupant de son chef ;

— Autoriser le propriétaire à faire transposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et péril de Monsieur [U] [L] ;

— Condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 5 390 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2024 ;

— Condamner Monsieur [U] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigibles, soit 500 euros, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— Condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [U] [L] aux dépens et frais de mise à exécution, comprenant notamment le coût des deux sommations du 4 juillet 2024, de l’assignation et de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la Préfecture ;

— Dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après avoir été appelée initialement à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 22 janvier 2026 où l’affaire a été plaidée.

A cette audience, Monsieur [H] [T] a comparu en personne, assisté de son Conseil. Il a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 9 660 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus.

En défense, Monsieur [U] [L] a comparu représenté par son Conseil.

In limine litis, il a soulevé la nullité de l’assignation au motif que l’adresse de Monsieur [H] [T] indiquée dans l’acte introductif d’instance est inexacte. De plus, il affirme que le bailleur n’apporte aucune preuve de la dégradation de la boîte aux lettres par le locataire. Il soutient qu’il y a toujours eu une unique boîte aux lettres à l’adresse du logement.

Monsieur [U] [L] invoque également l’irrégularité du bail en ce qu’il ne comprend pas de diagnostic de performance énergétique et d’état des lieux. Il affirme que le bailleur lui avait indiqué oralement assurer lui-même le logement. Le locataire indique n’avoir reçu qu’une seule quittance de loyer et que l’impossibilité de justifier d’un domicile a rendu difficile l’obtention d’aides au logement auprès de la Caisse d’allocations familiales. Il précise également avoir versé les premiers loyers en espèces à la demande du bailleur, puis par virements bancaires sur le compte d’un tiers.

En outre, il soutient n’avoir pas reçu les lettres avec accusé de réception envoyées par Monsieur [H] [T]. Il déclare que le bailleur dispose des clés de la boîte aux lettres et « fait le tri » dans son courrier.

Monsieur [U] [L] invoque un trouble de jouissance au motif que le bac de douche situé dans le logement à l’étage fuit et cause d’un ruissellement dans son propre logement. Il précise que la fuite d’eau a été réparée et qu’elle provenait d’un radiateur.

En réponse aux éléments évoqués par Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [T] explique que le rez-de-chaussée du logement est occupé par le locataire et que l’étage correspond à sa propre habitation. Il précise qu’il est domicilié à l’adresse indiquée dans l’assignation mais qu’il réside régulièrement chez sa compagne à une autre adresse. Monsieur [H] [T] déclare que le locataire a récemment cassé sa boîte aux lettres. Il demande de débouter Monsieur [U] [L] de sa demande en nullité de l’assignation. Monsieur [H] [T] soutient que la transmission d’une attestation d’assurance locative par Monsieur [U] [L] est tardive.

Sur le trouble de jouissance invoqué par Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [T] indique que le locataire ne lui a fait part d’aucune difficulté avant l’assignation. Il déclare que la fuite d’eau a été constatée par le bailleur lui-même et non par le locataire. Le bailleur précise que l’extérieur du logement est en très mauvais état.

Sur la régularité du bail, Monsieur [H] [T] précise que la conclusion d’un bail verbal fait suite à la demande du locataire qui souhaitait rester peu de temps dans le logement.

Le bailleur explique que s’il n’a pas délivré de quittance de loyer à la demande du locataire en février 2024, c’est parce que le loyer n’était pas réglé.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée, à la diligence de l’Huissier de Justice, à la Préfecture par lettre recommandée du 14 avril 2025, soit deux mois avant l’audience.

Par application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’ aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la situation du locataire a été signalée à la CCAPEX dès le 27 avril 2025.

La demande en justice est donc recevable.

Sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 54 du Code de procédure civile, « A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ».

L’article 102 du Code civil dispose que « Le domicile de tout Français, quant à l’exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement ».

L’article 103 du même Code dispose quant à lui que « Le changement de domicile s’opérera par le fait d’une habitation réelle dans un autre lieu, joint à l’intention d’y fixer son principal établissement ».

L’article 104 du Code civil précise que « A défaut de déclaration expresse, la preuve de l’intention dépendra des circonstances ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Selon une jurisprudence constante, la question de savoir en quel lieu se trouve le domicile relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Peuvent notamment être pris en compte les éléments suivants : la résidence et l’installation durable, le paiement des impôts, l’inscription sur les listes électorales, la réception de la correspondance, les déclarations de l’intéressé voire le fait qu’une personne s’est elle-même domiciliée à tel lieu dans divers actes de procédure.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] s’est lui-même domicilié au [Adresse 1] dans plusieurs actes de la procédure, notamment dans les mises en demeure envoyées le 10 février et le 14 avril 2024 et dans les sommations de payer et de justifier d’une attestation d’assurance locative en date du 4 juillet 2024.

Le bailleur justifie également de la réception de courriers à l’adresse indiquée, notamment un courrier de la Caisse d’allocations familiales relatif à une demande de plan d’apurement en date du 21 juin 2024, soit moins d’un mois avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2024.

Monsieur [U] [L] produit une photographie sur laquelle figure une unique boîte aux lettres sur laquelle le nom est difficilement lisible et un échange de messages électroniques en date du 1er décembre 2021 dans lesquels Monsieur [H] [T] indique qu’un colis est arrivé chez lui, « au [Adresse 2] ».

Or force est de constater, d’une part qu’il ne peut être tirer de conclusions d’une photographie d’une boite aux lettres, laquelle apparait peu probante, et d’autre part que l’échange électronique produit permet, tout au plus, de prouver que Monsieur [H] [T] ne réside pas continuellement au [Adresse 1] à [Localité 2], ce qui n’exclut nullement que ne s’y trouve pas son domicile.

Monsieur [U] [L] n’apporte ainsi aucune preuve permettant d’affirmer que le domicile de Monsieur [H] [T] se situe à une adresse différente de celle indiquée dans l’assignation.

En conséquence, il y a lieu de considérer que l’adresse de Monsieur [H] [T] indiquée dans l’assignation est exacte.

La demande en annulation de l’assignation sera donc rejetée.

Sur l’existence du bail

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ».

L’article 2 de la même loi précise que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ».

Aux termes de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 ».

L’article 25-5 de ladite loi précise que « Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux ».

Enfin, l’article 25-7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ».

Toutefois, selon une jurisprudence constante, même si un bail doit obligatoirement être établi par écrit, le bail verbal n’est pas nul pour autant. Il incombe à la partie qui s’en prévaut d’établir la preuve de son existence. La jurisprudence admet que lorsque le bail a commencé à s’exécuter, il peut être prouvé par tout moyen, ce qui suppose de démontrer le commencement d’exécution.

En l’espèce, il est constant qu’aucun contrat de bail ni inventaire du mobilier n’ont été formalisés par écrit contrairement aux articles susvisés.

Cependant, il est produit par Monsieur [H] [T] :

— des photographies du logement prises antérieurement à la prise à bail et montrant un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

— le décompte en date du 20 janvier 2026 faisant état de quelques versements effectués par le locataire

— des messages entre les parties faisant état des demandes réalisées par Monsieur [L] pour solliciter les aides personnelles au logement.

Monsieur [U] [L] produit également une quittance de loyer pour la période allant du 22 juillet 2021 au 31 août 2021 et une attestation d’assurance locative en date du 10 octobre 2025.

Le règlement de certains loyers et la reconnaissance par Monsieur [U] [L] de sa qualité de locataire des lieux suffisent à établir l’existence d’un bail verbal entre Monsieur [H] [T] et Monsieur [U] [L].

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

De plus, conformément à l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ».

En l’espèce, Monsieur [H] [T] a délivré une sommation de justifier d’une attestation d’assurance locative le 4 juillet 2024. Monsieur [U] [L] produit une attestation d’assurance en date du 10 octobre 2025, indiquant une période de validité du 10 octobre 2025 au 9 octobre 2026. Cette attestation ne permet pas de prouver que le locataire était assuré antérieurement au 10 octobre 2025. De plus, la production de cette attestation intervient plus d’un an après la sommation délivrée par le commissaire de justice.

Monsieur [U] [L] prétend que Monsieur [H] [T] lui aurait indiqué verbalement qu’il assurait le logement mais n’en rapporte pas la preuve.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le défaut d’assurance locative de Monsieur [U] [L], jusqu’au 10 octobre 2025, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat de bail.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) et 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu :

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Sur cette base et compte tenu des pièces versées aux débats, notamment du décompte de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2026, il apparaît que Monsieur [U] [L] est redevable envers son bailleur de la somme de 9 660 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur [U] [L] prétend que le décompte produit ne tient pas compte du versement de l’aide personnelle au logement (APL) au bailleur pour le mois de mai 2024 et que son montant serait erroné à partir d’octobre 2024. Le locataire soutient également que les versements de loyer de 200 euros et 30 euros aux mois de mai et juillet 2024 n’ont pas été intégrés dans le décompte. Or, les deux sommes apparaissent dans le décompte (pièce 15 du demandeur) et ont été prises en considération dans le calcul de la dette locative, tout comme le versement direct de l’APL au bailleur. Le montant de l’APL à compter d’octobre 2024, soit 283 euros n’est pas erroné au regard de l’attestation de paiement établie par la CAF et produite par le défendeur.

Monsieur [U] [L] sera donc condamné à payer en quittances ou deniers la somme de 9 660 € à Monsieur [H] [T], avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 156 euros à compter du 4 juillet 2024, date de la sommation de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient en outre de condamner Monsieur [U] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel révisable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2026, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ».

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ».

Conformément à l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il y a lieu de constater que Monsieur [L] soulève plusieurs irrégularités dans l’exécution du bail, notamment en pointant l’absence de remise d’un diagnostic de performance énergétique, le défaut de délivrance de quittances locatives et l’absence de jouissance paisible.

Il convient de rappeler que l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le dossier de diagnostic technique doit comprendre le diagnostic de performance énergétique, n’est applicable aux logements meublés qu’à la date de la signature du bail ou de son renouvellement, ce qui ne concerne donc pas le bail verbal lequel est tacitement reconduit.

En tout état de cause, Monsieur [L] n’en sollicite pas la production, ne demande pas une éventuelle résolution du contrat ou diminution du prix et n’explique pas en quoi l’absence de remise dudit diagnostic aurait pu lui porter un quelconque préjudice.

Monsieur [U] [L] prétend avoir subi un trouble de jouissance du fait de l’absence de délivrance de quittances de loyers par Monsieur [H] [T]. Il produit une quittance de loyer établie le 27 juillet 2021 pour la période du 22 juillet 2021 au 31 août 2021.

L’obligation de délivrance de quittance, résultant de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au logement meublé, n’a vocation à s’appliquer que si le preneur en sollicite l’exécution. Il convient également de rappeler que la quittance n’est pas due par le propriétaire que si le loyer n’a pas été intégralement payé.

En l’espèce, il est constant que les impayés ont débuté à compter du mois de septembre 2023, de sorte qu’à cette date Monsieur [T] n’avait plus l’obligation de transmettre lesdites quittances.

Cependant, pour la période antérieure, il ressort des pièces produites que Monsieur [T] a établi une seule quittance le 27 juillet 2021. Monsieur [H] [T] était donc tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer à Monsieur [U] [L] à sa demande, pour la période allant du mois de septembre 2021 au mois de septembre 2023.

Monsieur [U] [L] prétend que le défaut de délivrance de quittances de loyers lui a causé un préjudice actuel, direct et certain puisqu’il n’a pas pu justifier administrativement de son adresse et du paiement régulier de son loyer, ce qui l’a empêché de percevoir les aides personnalisées au logement durant la première période du bail.

Or, il convient de constater que Monsieur [L] ne produit pas d’éléments permettant de constater qu’il a bien demandé à Monsieur [T] l’obtention de ces quittances avant septembre 2023. En effet, ce n’est que dans les SMS échangés avec Monsieur [T] fin septembre 2023 puis fin février 2024 qu’il a fait état d’un problème de quittances en lien avec les aides aux logements et c’est à partir de cette date que les premiers impayés sont constatés, de sorte que Monsieur [T] n’avait plus obligation de lui délivrer les quittances comme exposé ci-dessus.

Au demeurant, il ressort du décompte des loyers produit au débat que les Aides au logement ont bien été perçues de septembre 2023 jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, de sorte que si Monsieur [L] soutient n’avoir pas eu les quittances sollicitées, il n’existe aucun lien découlant de l’absence ou la remise tardive des quittances sollicitées avec l’obtention des APL et a fortiori l’existence d’un quelconque préjudice.

S’agissant des troubles de jouissance allégués, Monsieur [U] [L] invoque tout d’abord l’existence d’un trouble de jouissance lié à des nuisances sonores causées par des occupants du logement situé à l’étage. Toutefois, il n’en rapporte pas la preuve. Il semble que la demande formulée au titre du trouble de jouissance alléguée, laquelle n’avait pas fait l’objet de la moindre mise en demeure du bailleur en cours d’exécution du contrat de bail, s’inscrit dans le contexte de la contestation par le preneur à bail de l’assignation qui lui a été délivrée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance lié aux nuisances sonores.

Monsieur [U] [L] invoque ensuite l’existence d’un trouble de jouissance lié à un dégât des eaux. Il explique que de l’eau se serait infiltrée dans son logement en raison de la mauvaise étanchéité du bac de douche situé dans le logement à l’étage. Il produit une photographie montrant une tâche d’humidité sur le plafond du bien. Cet élément est de nature à corroborer l’hypothèse d’un problème d’humidité dans le logement venant de l’étage. Monsieur [H] [T] déclare avoir fait des démarches pour réparer la fuite d’eau, ce qui a été confirmé par le locataire à l’audience.

Toutefois, Monsieur [U] [L] ne prouve pas avoir informé le bailleur de ce dégât des eaux pendant l’exécution du contrat de bail. Le locataire invoque également l’existence de troubles respiratoires liés à l’humidité du logement et aux nuisances sonores mais n’apporte aucune pièce justificative à l’appui de ses déclarations. Une fois encore, il apparaît que la demande formulée s’inscrit dans le contexte de la contestation des demandées formulées par Monsieur [H] [T].

La demande de réparation du trouble de jouissance lié à l’infiltration d’eau sera donc rejetée.

En outre, Monsieur [U] [L] prétend avoir subi un trouble de jouissance en raison de la perte ou du détournement de son courrier du fait de la présence d’une unique boîte aux lettres à l’adresse. Les photographies produites par les deux parties permettent effectivement de constater la présence d’une seule boîte aux lettres. Toutefois, seul le nom de Monsieur [U] [L] y est apposé et celui-ci n’apporte pas la preuve de la détention des clés de la boîte aux lettres par Monsieur [H] [T].

La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter Monsieur [L] de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts.

Par conséquent, la compensation sollicitée est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L], qui succombe, verra sa demande relative aux dépens rejetée et devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [L], qui succombe, verra sa demande relative aux frais irrépétibles rejetée et sera condamné à payer à la somme ramenée, pour tenir compte de sa situation écononmique, à la somme de 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [U] [L] de sa demande tendant à voir constater la nullité de l’assignation ;

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [H] [T] en résiliation du contrat de bail verbal ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [H] [T] et Monsieur [U] [L], relatif au bien situé [Adresse 1] ;

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [U] [L] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [H] [T] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu4à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants dudit code ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à Monsieur [H] [T] en quittances et deniers la somme de 9 660 € au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation arrêté au mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 156 euros à compter du 4 juillet 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à Monsieur [H] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant révisable du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de mai 2026, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [L] de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à Monsieur [H] [T] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection Fabienne COURTILLAT