TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e D’AMALRIC Antoine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01423 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ENX

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]

né le 07 Août 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Z]

né le 04 Juin 1993 à [Localité 6] – MAROC, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2024, Monsieur [B] [H] a consenti à Monsieur [X] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 480 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, Monsieur [B] [H] a fait signifier un commandement de fournir l’attestation d’assurance et de payer la somme principale de 2 495 euros visant la clause résolutoire le 20 août 2024 à Monsieur [X] [Z].

Par exploit de commissaire de justice du 04 mars 2025, dénoncé le 10 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [B] [H] a fait assigner Monsieur [X] [Z] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 22 mai 2025 aux fins de :

Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute pour la défenderesse d’avoir déféré au commandement de payer du 20 août 2024 dans les délais légaux,En conséquence, entendre prononcer la résiliation du bail du fait du non-paiement de l’arriéré locatif dans les délais légaux,Voir rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,En conséquence, entendre ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 4],S’entendre condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 5.595 euros, compte arrêté au 27 février 2025, augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,S’entendre condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clefs, outre revalorisation légale,S’entendre condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,S’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et le coût de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [B] [H], représenté par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 5.665 euros.

Il précisait avoir souscrit un crédit toujours en cours pour financer le logement et que le requis n’avait pas repris le paiement de ses loyers.

Monsieur [X] [Z], comparant en personne, faisait valoir qu’il avait arrêté de s’acquitter de son loyer suite à sa perte d’emploi.

Il indiquait percevoir l’allocation chômage.

Il déclarait avoir également une dette d’électricité et envisager de déposer un dossier de surendettement.

Il reconnaissait la dette et sollicitait des délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

En application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile les débats ont été rouverts afin que Monsieur [B] [H] justifie d’un titre de propriété du bien loué.

A l’audience du 25 septembre 2025, il justifie de sa propriété par la production de l’acte de vente daté du 11 octobre 2017.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il maintient ses précédentes demandes.

Bien que régulièrement convoqué par l’ordonnance de réouverture des débats, Monsieur [X] [Z] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal de proximité.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

Conformément à l’autorisation donnée par le président, M. [B] [H] a adressé dans le temps du délibéré un décompte mentionnant de l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 2024 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 2 495 euros, dont 960 euros de « caution ».

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 octobre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] a évoqué lors de la première audience une situation financière difficile, une dette d’électricité conséquente et son intention de saisir la commission de surendettement. Il résulte du décompte que Monsieur [X] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [X] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [X] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 515 euros actuellement, et de condamner Monsieur [X] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [Z] reste devoir la somme de 5 595 euros, à la date du 27 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

L’actualisation faite à l’audience du 22 mai 2025 étant incomplète (hors dépôt de garantie) et celle faite dans le temps du délibéré étant non contradictoire, il sera tenu compte de la dernière actualisation complète et contradictoire, soit la somme au jour de l’assignation.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [X] [Z] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 595 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [H] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2024 entre M. [B] [H] et M. [X] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [X] [Z] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à verser à M. [B] [H] , à titre provisionnel, la somme de 5 595 euros décompte arrêté au 27 février 2025 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 515 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à verser à MONSIEUR [B] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président