COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCATdéfendeurs

2

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 22/03366 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NV67

Pôle Civil section 1

Date : 20 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [B] [C] [J]

née le 18 Mai 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Monsieur [X] [Z]

né le 24 Juin 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentés par M^e Céline LUGAGNE DELPON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.C.I. L’ANNEXE, RCS Montpellier 501 723 571, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal Monsieur [L] [A],

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S.U. TRABACH ETANCHEITE, enregistrée au RCS de Montpellier sous le n° 793196510, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Clémence MAFFRE SERVIGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 414108001 , dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 20 Mars 2025

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY vice-présidente et signé par Christine CASTAING premiere vice-présidente et par le greffier et mis à disposition le 20 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 20 janvier 2020, la SCI L’Annexe s’est engagée à céder à M. [Z] et Mme [C] [J] un immeuble comprenant deux logements situé [Adresse 6] à [Localité 5] sous condition de réalisation de la réfection de la toiture par l’entreprise Trabach Etanchéité assurée auprès de QBE.

Les travaux étaient réalisés selon facture en date du 4 mars 2020.

L’acte authentique de vente était établi le 13 mai 2020.

Les acquéreurs ont donné le bien à la location.

Les locataires se plaignant au mois de novembre 2020 de la présence anormale d’humidité dans les logements, M. [Z] et Mme [C] [J] ont diligenté une expertise amiable aux termes de laquelle, il était constaté la présence de traces d’humidité et de moisissures dans les logements, un taux d’humidité anormalement élevé, une infiltration d’eau, une condensation très importante sur les murs et plafonds des combles. L’expert amiable mettait en cause l’isolation de la toiture, l’étanchéité de la toiture et des ponts thermiques et l’insuffisance de ventilation.

Par courrier du 16 février 2022, les acquéreurs mettaient en demeure leur venderesse d’avoir à prendre ses responsabilités tenant les désordres, en vain.

Par exploit introductif d’instance en date du 7 juillet 2022, M. [Z] et Mme [C] [J] ont assigné la SCI l’Annexe, la société Trabach Etanchéité et son assureur, la société QBE, devant le présent tribunal sur le fondement des articles 1112-1, 1137 et 1138, 1231-1 et suivants, 1240, 1352-1 et suivants, 1641 et suivants et 1788 et suivants du code civil, aux fins de voir condamner à titre principal sa venderesse au remboursement du prix de vente, soit 230 000 euros et à titre subsidiaire de voir condamnée la société Trabach Etanchéité à réparer les dommages causés par son intervention.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, M. [Z] et Mme [C] [J] demandent au tribunal sur le fondement des articles 1112-1,1137 et 1138 du Code civil, des articles 1231-1,1240, 1241 du Code civil, des articles 1352-1, 1353, 1358 et suivants du Code civil, de l’article 1641 du Code civil, de l’article 1792 du Code civil, de :

« Sur les actions des acteurs contre le Vendeur A titre principal :

Constater que la mauvaise étanchéité et isolation de la toiture, les ponts thermiques, l’insuffisance de ventilation et les incohérences dans les entrées, rendent impropre l’appartement à son usage d’habitation et de location Constater que l’objet social de SCI l’Annexe est l’investissement et la gestion de l’immobilier Constater les compétences et connaissances professionnelles de Monsieur [A] en matière de vente immobilière Déclarer la SCI l’Annexe vendeur professionnel Déclarer la clause d’exclusion de garantie contre les vices cachés inefficace Condamner la SCI L’Annexe au paiement à leur payer la somme de 230 000 euros au titre de l’action rédhibitoire des acquéreurs, laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal A titre subsidiaire :

Constater que la décence du logement était une qualité essentielle, déterminante de leur consentement Constater que le transfert de propriété d’un bien immobilier répondant aux normes d’un logement décent était la contrepartie qu’ils avaient convenue et attendue,Prononcer la nullité de la vente réitérée par acte du 13 mai 2020 au titre de leur erreur OU

Prononcer la nullité de la vente réitérée par acte du 13 mai 2020 au titre de l’absence de contrepartie convenue Ordonner la restitution par la SCI l’Annexe à leur profit du prix de vente, de 230 000 euros, lequel sera augmenté des intérêts au taux légal A titre infiniment subsidiaire

Constater la négligence fautive de la SCI l’Annexe dans la recherche des vices affectant l’appartement Constater leurs préjudices économiques et de perte de chance Constater le lien de causalité entre ces préjudices et les négligences fautives de la SCI l’AnnexeSi la vente n’était ni résolue, ni annulée :

Ordonner le versement par la SCI l’Annexe à leur profit de 100 000 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation de leurs préjudices économiques Si la vente était résolue ou annulée :

Ordonner le versement par la SCI l’Annexe à leur profit de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation de leurs préjudices économiques et de manière solidaire avec la société Trabach EtanchéitéEn tout état de cause de :

Condamner la société Trabach Etanchéité au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile I. Sur les actions des acteurs contre le Vendeur

— Constater les différents éléments de preuve démontrant de l’absence d’étanchéité de la toiture Constater la mauvaise exécution de la prestation contractuelle de la société Trabach EtanchéitéSi la vente n’était ni résolue, ni annulée :

Constater que les travaux effectués par la société Trabach Etanchéité relève de la garantie décennale Si la vente était résolue ou annulée :

Constater leurs préjudices économiques et de perte de chance Constater le lien de causalité entre ces préjudices et la mauvaise exécution de la prestation contractuelle Par conséquent de : A titre principal

Si la vente était résolue ou annulé de :

Condamner la société Trabach Etanchéité à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de dommage et intérêts et de manière solidaire avec la SCI l’Annexe A titre subsidiaire

Si la vente était maintenue

Condamner la société Trabach Etanchéité à réparer les dommages causés par son intervention au titre de la garantie décennale En tout état de cause de :

Condamner la société Trabach Etanchéité au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Z] [C] [J] font valoir que :

Tenant les vices cachés liés à l’intégrité de la toiture qui rend l’ouvrage impropre à sa destination d’habitation ou encore de location, ils sollicitent la résolution de la vente.

Les désordres sont d’une ampleur telle que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien ou à tout le moins pour un prix moindre.

Les anciens locataires de M. [A] attestent de l’antériorité des problèmes d’humidité.

La clause exonératoire de garantie devra être écartée dans la mesure où la SCI l’Annexe est un vendeur professionnel dont l’objet social est l’investissement et la gestion de l’immobilier outre que son gérant, M. [A], a des compétences en matière de vente immobilière, gère deux autres SCI, même s’il est aujourd’hui à la retraite.

A titre subsidiaire, ils invoquent la nullité de la vente en raison de l’erreur sur la chose tenant son problème d’étanchéité, d’isolation et de qualité de l’air. Le critère de décence du logement était déterminant dans la mesure où l’achat était en vue de la location.

Enfin, ils sollicitent la nullité du contrat pour absence de cause dans la mesure où le mobile déterminant de leur achat était la location à usage d’habitation des appartements.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent l’allocation de la somme de 100 000 euros si la vente n’est pas résolue ou annulée du fait de leurs préjudices économiques et en cas de résolution ou annulation la somme de 50 000 euros, correspondant à la perte de loyer et à la perte de chance de pouvoir acquérir un autre bien.

Sur leur action à l’encontre du constructeur, lequel ne peut affirmer qu’ils ne rapportent pas la preuve de la mauvaise exécution des travaux alors qu’en sus du rapport d’expertise amiable, ils versent aux débats des attestations d’anciens locataires de leur venderesse ou encore de leurs propres locataires et d’un constat de commissaire de justice.

En cas de résolution ou nullité de la vente, ils demeurent en droit de solliciter réparation de leurs préjudices au constructeur, préjudice économique et perte de chance de ne pouvoir acquérir un autre bien susceptible de produire des revenus locatifs et ce, en raison de la mauvaise exécution des travaux sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

En l’absence de résolution ou de nullité de la vente, ils poursuivent la responsabilité du constructeur sur le fondement de l’article 1792 du code civil compte tenu des conclusions du rapport d’expertise amiable.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, la société civile Immobilière l’Annexe demande au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 1112-1, 1137 et suivants, 1231-1, 1240, 1352-1 et suivants, 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code Civil, de :

Débouter les consorts [Z] [C] [J] de tous leurs chefs de demande à son égardJuger que le désordre lié aux infiltrations par la toiture de l’immeuble est imputable à la société Trabach Etanchéité, Juger que la responsabilité de la société Trabach Etanchéité est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil à ce titre, Condamner la société Trabach Etanchéité et son assureur QBE à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des infiltrations par la toiture de l’immeuble, Subsidiairement, si par impossible la vente de l’immeuble objet du litige devait être résolu ou si sa nullité devait être prononcée,

Condamner les consorts [Z] [C] [J] à lui payer l’intégralité des loyers perçus depuis le jour de leur acquisition, soit le 13 mai 2020, Condamner la société Trabach Etanchéité à devoir supporter le coût des travaux de reprise de son ouvrage et la Compagnie QBE à devoir mobiliser sa garantie à ce titre, Avant dire droit sur le détail des travaux à réaliser et le quantum de ces derniers,

Ordonner une expertise et commettre pour y procéder tel expert de justice, Condamner les consorts [Z] [C] [J] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en remboursement des frais irrépétibles exposés.

En défense, la SCI l’Annexe oppose que :

Elle est détenue à 100 % par Mme [A], son époux étant simple gérant.

Elle a fait réaliser les travaux en toiture avant réitération de la vente comme convenu au compromis.

Par l’intermédiaire de son gérant, elle a répondu à la mise en demeure de ses acquéreurs et les a invités à saisir le tribunal en référé pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Les acquéreurs ne peuvent agir sur le fondement des vices cachés tenant la clause d’exclusion. En effet, ils soutiennent qu’elle aurait qualité de vendeur professionnel au regard des qualités de son gérant en la matière. Or le fait de détenir le capital de 2 autres SCI ne permet pas de le qualifier de professionnel de l’immobilier pas plus que son ancienne activité d’agent immobilier d’une société aujourd’hui radiée du registre du commerce et des sociétés. Il n’est en outre pas le vendeur.

Le litige ne relève pas de la garantie des vices cachés mais d’une action sur le fondement de l’article 1792 du code civil dans la mesure où les travaux ont été exécutés par l’entreprise Trabach Etanchéité. Les désordres dénoncés rendant l’immeuble impropre à sa destination, elle est fondée à demander que la société Trabach Etanchéité la relève et la garantisse.

Toutefois, en l’état d’une expertise amiable non contradictoire, qui lui est inopposable, la preuve des désordres n’est pas rapportée.

Elle conteste avoir eu connaissance des autres causes : isolation, ponts thermiques, insuffisance de ventilation et incohérences des entrées d’air. Aucun des associés ou gérant de la SCI n’a habité dans ces logements qui faisaient l’objet de locations dont les occupants ne se sont jamais plaints de tels désordres.

Les diagnostics de performance énergétique démontrent que les acquéreurs avaient les informations utiles aux acquéreurs pour se convaincre. A défaut ils pouvaient solliciter des expertises avant d’acquérir le bien.

Le rejet de leurs demandes s’impose.

Sur leur demande de nullité pour dol, ils ne démontrent pas que la SCI avait connaissance des désordres dénoncés ni que le silence de la SCI était intentionnel outre que cet élément était déterminant pour ses acquéreurs.

Leurs demandes sur ce fondement ne peut davantage prospérer.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la société Trabach Etanchéité demande au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 1112-1, 1137 et suivants, 1231-1, 1240, 1352-1 et suivants, 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code Civil, de :

La Déclarer recevable et bien fondée en ses fins, demandes et prétentions,A titre principal et in limine litis

Constater que les demandes formulées à son encontre ne sont pas précises et déterminéesConstater que les demandeurs en cas d’annulation de la vente n’ont plus d’intérêt à agir à son encontre Constater que le fondement juridique de l’action à son égard n’est pas renseigné, Déclarer irrecevables les prétentions de M. [Z] et Mme [C] [J] à son égard Débouter M. [Z] et Mme [C] [J] de toutes leurs demandes à son égard A titre subsidiaire

Constater qu’un rapport d’expertise amiable non contradictoire ne peut être l’unique fondement d’une action en responsabilité Constater que les demandeurs ne prouvent pas l’existence d’un problème d’étanchéitéConstater que les demandeurs ne prouvent pas l’existence d’une malfaçon dans la prestation de service qu’elle a réalisée avant l’achat, Débouter M. [Z] et Mme [C] [J] de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions A titre infiniment subsidiaire

Constater que le désordre est de nature décennale et qu’elle est régulièrement assurée,Condamner la société QBE Insurance Europe Limited à la relever et garantir de toutes ses condamnations En tout état de cause

Débouter M. [Z] et Mme [C] [J] de toutes leurs demandes Débouter la SCI L’Annexe de tous leurs chefs de demande à son égard Condamner M. [Z] et Mme [C] [J] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Condamner M. [Z] et Mme [C] [J] aux entiers dépens Ecarter l’exécution provisoire.

En défense, la société Trabach Etanchéité soutient que :

Avant toute défense au fond, elle rappelle que l’assignation des demandeurs ne comportait aucune demande précise et déterminée ou déterminable à son encontre.

Les dernières conclusions en demande visent une demande chiffrée à titre de dommages et intérêts sans lien aucun avec ses travaux. Cette demande sera déclarée irrecevable.

Les demandeurs n’ont pas intérêt à agir dans la mesure où ils sollicitent la résolution de la vente et ainsi perdent leur qualité de propriétaires de l’immeuble, condition de recevabilité de leur action.

Si par ailleurs la nullité de la vente devait être retenue, elle entend rappeler qu’elle est tiers au contrat et ne peut dès lors être condamnée avec le vendeur à réparer les conséquences de la nullité de la vente.

A titre subsidiaire, les demandeurs affirment qu’elle aurait mal exécuté ses prestations mais ne justifient pas de l’existence d’un désordre relatif à l’étanchéité ni à le supposer prouvé qu’il soit en lien avec son intervention.

Le tribunal ne peut se fonder uniquement sur un rapport d’expertise amiable et en toutes hypothèses ne démontre pas l’absence d’étanchéité ou la mauvaise réalisation des travaux en toiture. Les locataires ne mentionnent qu’un problème de condensation, de remontées d’humidité par les murs ou encore d’infiltrations par les fenêtres.

Enfin, l’expert amiable n’a pas analysé correctement les règles de l’art en matière d’isolation en toiture et les normes applicables.

Enfin, le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente précisait que la toiture était composée d’une dalle béton non isolée de sorte que les acquéreurs avaient connaissance du défaut d’isolation.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation, elle demande à être relevée et garantie par son assureur décennal, le désordre étant qualifié de nature décennale.

Seule une expertise judiciaire aurait permis d’éclairer la juridiction.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la société QBE Insurance n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire, conformément aux articles 471 à 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2024.

A l’issue des débats à l’audience du 6 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il découle de l’application combinée de l’article 1641 du code civil avec l’article 1353 du même code, qu’il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir de manière cumulative que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil.

Conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie, quelle que soit l’action exercée, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés. La charge de la preuve de la mauvaise foi incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause classique d’exclusion de la garantie des vices cachés.

L’acte de vente stipule en effet, en page 13 : « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il et réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Il est constant que c’est la compétence technique du professionnel de la construction qui est prise en compte : il est ainsi censé connaître les défauts cachés de la chose vendue, même s’il n’a pas agi dans le cadre de l’exercice de sa profession.

En l’espèce, la SCI L’Annexe a pour objet social la location de terrains et autres biens immobiliers. Elle a pour gérant M. [A] et associée unique : Mme [Y] [R] épouse [A].

SI Monsieur [A] détient des parts sociales dans deux autres SCI ayant le même objet social et était par le passé agent immobilier ou encore conseil en affaires ou gestion, il n’est pas démontré qu’il ait qualité de vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Il est constant que ni la SCI L’Annexe ni Mme [A], seule détentrice des parts sociales de la SCI, ne sont des professionnels de l’immobilier ou de la construction. Par suite, la SCI ne peut être tenue de garantir le vice caché affectant le cas échéant le bien vendu que s’il est démontré qu’elle en avait connaissance.

L’acte de vente du 13 mai 2020 comporte la clause suivante :

«Rappel des conditions suspensives particulières

Aux termes de l’avant contrat conclu entre les parties, il a convenu ce qui suit ci-après littéralement retranscrit :

« Travaux à réaliser par le vendeur avant la vente

1°) Le vendeur s’engage à procéder à la réfection de l’étanchéité de la toiture du bien présentement vendu, ainsi qu’il résulte d’un devis ci-annexé.

Une copie de l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise Trabach Etanchéité demeure ci-annexée. »

En outre, est annexé à l’acte de vente le diagnostic de performance énergétique mentionnant la visite du 12 juin 2015 pour le propriétaire : Mme [Y] [R] bilan et en page 2/6 de ce document la toiture est visée ainsi : dalle béton donnant sur un comble fortement ventilé avec isolation extérieure (20 cm)

Figure dans les mesures d’amélioration, « Lors de la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, isolation par l’extérieur de la toiture à condition que la hauteur de l’acrotère le permette.

Par ailleurs, l’ensemble des menuiseries est mentionné en page 5/6 avec rupteur de ponts thermiques dont les caractéristiques fenêtre par fenêtre sont mentionnées.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché au moment de celle-ci, mais également être d’une certaine gravité.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise.

A cet égard, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté.

Sur ce, au soutien de leur demande, les consorts [Z] et [C] [J] versent principalement aux débats un rapport d’expertise amiable réalisé par M. [G] [T] le 27 décembre 2021, soit un an et 7 mois après la vente, hors la présence des vendeurs et de l’entreprise Trabach Etanchéité, ceux-ci n’ayant pas été convoqués.

Aux termes de ce rapport, il est relevé les désordres suivants :

« Nous avons constaté dans le logement T2 des traces importantes d’humidité et de moisissures.

Nous avons constaté les mêmes phénomènes dans le logement T1, ce qui parait logique car la conception est la même et le bâtiment est d’un tenant.

Nous avons relevé un taux d’humidité dans l’air très important.

Nous avons identifié une infiltration au-dessus de la cuisine.

Nous avons trouvé une condensation très importante sur les murs et plafond des combles.

Il est probable que l’origine des désordres soit multiple :

— Une mauvaise isolation de la toiture

Une mauvaise étanchéité de la toitureDes ponts thermiquesUne insuffisance de ventilation dans le logementDes incohérences dans les entrées d’air, présentes dans les pièces où il n’en faut pas et une absence dans les pièces où ce serait nécessaire.La présence d’une telle humidité cause un préjudice important aux locataires car la qualité de l’air est mauvaise et la présence de moisissures est nuisible.Mme [C] [J] n’ayant engagé aucun travaux depuis son acquisition, il est évident que ces problèmes structurels existaient au préalable et que les travaux d’étanchéité entrepris avant la vente ne sont pas anodins pour essayer d’en dissimuler les effets. »

Il est également produit au soutien de leur demande, un constat de commissaire de justice, non-contradictoire, effectué le 21 mars 2023, soit deux ans et 10 mois après la vente, selon lequel il est constaté des traces de moisissures et une dégradation de la peinture sur les peintures. Etait également constatée la présence de condensation sur la face intérieure des vitres. La salle de bains était fortement affectée par des moisissures, au-dessus de la douche et sur le mur derrière la douchette tout comme les joints de la faïence murale ou encore sur le renfoncement donnant sur le pavé de verre. Les VMC ne sont pas en état de fonctionnement.

En sous-face de plafond, des taches et auréoles caractéristiques d’infiltrations humides sont constatées. Il était noté « bon état général du toit, pas d’isolation visible ».

Ce procès-verbal établi par un commissaire de justice, non spécialiste de la construction, n’apporte que très peu d’éléments quant à la nature des désordres, leur origine et leur imputabilité et au demeurant constate un bon état général de la toiture.

Enfin, les demandeurs produisent des attestations. Celle d’un ancien locataire des vendeurs, M. [M], selon lequel des problèmes d’humidité dans le salon existaient déjà en 2014.

Un texto de « [F] » indiquant qu’elle habitait dans ce logement de 2014 à 2018 et avait un problème de condensation sur les vitres car c’était très mal isolé.

Un autre texto de « F » indiquant ne pas y avoir habité par grand froid et ne pas avoir souvenir de problème de moisissures. Elle rappelait que si on laissait les rideaux devant la grande fenêtre il y avait de la condensation.

Ces documents ne sauraient être qualifiés d’attestations au sens des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, la première n’étant pas accompagnée de la copie de la carte nationale d’identité et les autres, simples copies d’écran, ne permettant pas d’identifier les auteurs de messages.

Il sera relevé en outre que l’attestation de M. [M] n’a que peu de force probante dans la mesure où il a attesté en faveur des vendeurs en y joignant cette fois une copie de sa carte d’identité le 16 mars 2022 en indiquant qu’il avait déménagé pour des raisons professionnelles et non pour des raisons d’humidité ou d’insalubrité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts [Z] et [J] [C] échouent à démontrer d’une part l’existence même du vice et d’autre part que la SCI L’Annexe en avait connaissance alors qu’elle ne peut recevoir la qualité de professionnel et qu’il soit d’une gravité telle qu’il porte atteinte à l’usage attendu.

Sur le fondement du dol

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En l’espèce, la réticence dolosive ici invoquée supposant également de démontrer la connaissance antérieure d’une information par un cocontractant, le moyen est insusceptible de prospérer.

Les consorts [Z] [C] [J] soutiennent avoir contracté sous l’empire de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue tenant au caractère habitable de l’immeuble et « des critères du logement décent » et ce en vue de la location des logements.

Toutefois et comme jugé supra, les Consorts [Z] [C] [J] ne rapportent pas la preuve des désordres et de l’intention dolosive de la SCI de dissimuler les prétendus désordres alors même que des travaux en toiture sont insérés en condition suspensive au compromis de vente et qu’est annexé le diagnostic de performance énergétique rappelant les éléments de construction de l’immeuble de sorte que l’ensemble des éléments en la possession de la SCI avait été porté à leur connaissance.

Les consorts [Z] [C] [J] ne démontrent pas avoir commis une erreur excusable lors de cette acquisition.

Par voie de conséquence, leur demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur qu’ils auraient commise sera rejetée.

Sur le fondement des articles 1162 et 1167 du code civil

Les consorts [Z] [C] [J] forment une demande de nullité de l’acte de vente pour défaut de cause en visant les dispositions des articles 1162 et 1167 du code civil, lesquels ont respectivement trait au contrat qui ne peut déroger à l’ordre public et à l’indice de référence ayant cessé ou disparu.

En toutes hypothèses, les demandeurs ne peuvent soutenir qu’il y ait une absence de cause alors qu’ils ont reçu en contrepartie du versement d’un prix un immeuble qu’il soit ou non destiné à la location et a fortiori en l’absence de démonstration que ces logements sont inhabitables.

Leur demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1241 du code civil

Les consorts [Z] [C] [J] soutiennent que M. [A] en sa qualité de vendeur professionnel a été négligent dans la recherche des différents vices affectant les logements.

Cette abstention que les demandeurs qualifient de fautive serait en lien direct avec leurs préjudices, le bien état qualifié d’impropre à la location.

Ils sollicitent à titre de dommages et intérêts l’allocation de la somme de 100 000 euros si la vente ne devait pas être annulée.

Eu égard aux développements qui précèdent et en l’absence de démonstrations de vices ou désordres de nature à rendre impropre l’immeuble à sa destination, cette demande sera également rejetée, la faute de la SCI L’Annexe n’étant pas démontrée.

Sur l’action formée contre l’entreprise Trabach Etanchéité sur le fondement de l’article 1792 du code civil

Les consorts [Z] [C] [J] soutiennent que le rapport d’expertise amiable, non contradictoire, produit aux débats et donc soumis à la discussion des parties, est corroboré par d’autres éléments et en ce sens démontre la mauvaise exécution des travaux.

Or, et comme précédemment relevé le rapport d’expertise amiable n’est pas corroboré par d’autres éléments. Les attestations produites mentionnent des problèmes de condensation dont les travaux d’étanchéité en toiture ne peuvent être responsables.

Les ponts thermiques sont décrits dans le diagnostic annexé à l’acte de vente et le diagnostiqueur a relevé une ventilation en combles de la toiture.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z] [C] [J], il leur incombe de rapporter la preuve de la mauvaise exécution des travaux et non à la société Trabach Etanchéité.

A titre surabondant, la demande des consorts [Z] [C] [J] ne comporte aucune demande chiffrée consistant en une demande tendant à voir condamnée « la société Trabach Etanchéité à réparer les dommages causés par son intervention au titre de la garantie décennale » laquelle ne saurait prospérer en ces termes.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront mis à la charge de Monsieur [X] [Z] et Madame [S] [C] [J], in solidum, succombant à l’instance.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SCI L’Annexe et à la société Trabach Etanchéité, la somme de 1 000 euros, chacune.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [X] [Z] et Madame [S] [C] [J] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [S] [C] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [S] [C] [J] à payer à la SCI L’Annexe et à la société Trabach Etanchéité la somme de 1 000 euros, chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE