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Sur la décision
| Référence : | TJ Nanterre, 8e ch., 6 août 2025, n° 22/07712 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 22/07712 |
| Importance : | Inédit |
| Dispositif : | Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes |
| Date de dernière mise à jour : | 18 août 2025 |
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Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
06 Août 2025
N° R.G. : N° RG 22/07712 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X2CD
N° Minute : 25/
AFFAIRE
[N] [U], [X] [C] épouse [U]
C/
[B] [I] [K]
Copies délivrées le :
DEMANDEURS
Monsieur [N] [U]
14 rue Voltaire
92500 RUEIL-MALMAISON
représenté par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 13
Madame [X] [C] épouse [U]
14 rue Voltaire
92500 RUEIL MALMAISON
représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 13
DEFENDERESSE
Madame [B] [I] [K]
14 rue de Verdun
92500 RUEIL-MALMAISON
représentée par Me Alexandra LEVY – DRUON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 683
En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant :
Elisette ALVES, Vice-Président
Caroline KALIS, Juge
magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 août 2025.
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500) est soumis au statut de la copropriété. Cette copropriété, qui ne dispose pas d’un syndic, est composée de deux bâtiments décrits comme suit dans le règlement de copropriété :
« BATIMENT A : côté rue Voltaire, comprenant DEUX LOGEMENTS à usage d’habitation, sur TROIS niveaux, garage et sous-sol.
BATIMENT B : en arrière, desservi par un passage sous le bâtiment A, composé de UN LOGEMENT et UN WATER-CLOSET à usage d’habitation, sur DEUX niveaux. »
Suivant acte authentique en date du 4 février 2003, Mme [B] [I] [K] a acquis sous le régime de l’indivision, avec sa mère, le lot n°4 de l’état descriptif de division désigné comme suit :
« LOT NUMERO QUATRE (4)
Un APPARTEMENT situé dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, comprenant :
Séjour avec coin cuisine aménagée, une chambre, une salle de bains avec W.C, jardin privatif au droit de l’appartement.
Le VENDEUR déclare qu’il y a un chalet de jardin au fond du jardin.
Et 278/1.000èmes des parties communes générales.»
Suivant acte authentique en date du 27 avril 2017, M. [N] [U] et Mme [X] [C] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont acquis les lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division désignés comme suit :
« Lot numéro deux (2)
Dans le bâtiment A, au premier et deuxième étage, un appartement duplex comprenant au premier niveau : séjour avec coin cuisine, terrasse au droit du séjour, et droit à l’usage de l’escalier d’accès allant au deuxième étage.
Au deuxième étage niveau sous combles : deux chambres, salle de bains, dégagement, escalier d’accès venant du premier étage.
Et les trois cent soixante-dix millièmes (370/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro trois (3)
Dans le bâtiment A, au sous-sol, un garage et droit à l’usage exclusif de la rampe d’accès venant de la rue Voltaire.
Et les trois cent soixante-dix millièmes (370/1000èmes) des parties communes générales. »
Reprochant à Mme [B] [I] [K], unique propriétaire non-occupant du lot n°4 suite au décès de sa mère, d’avoir réalisé des travaux empiétant sur les parties communes, d’avoir encombré les parties communes et d’avoir donné son lot à bail en violation des stipulations du règlement de copropriété, les époux [U] l’ont fait assigner devant ce tribunal par exploit d’huissier du 13 septembre 2022 aux fins essentiellement de voir :
— ordonner, sous astreinte, la démolition des constructions réalisées qui empiètent sur les parties communes et leur remise en état à ses frais, ainsi que le retrait des encombrants de son chef présents sur les parties communes,
— déclarer nuls les baux conclus en violation du règlement de copropriété,
— condamner Mme [B] [I] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, outre la somme de 5.000 euros pour résistance abusive.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, les époux [U] demandent au tribunal de :
DÉBOUTER Madame [B] [I]-[K] de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,
En conséquence
Au principal,
ORDONNER à Madame [B] [I] [K] de démolir, à ses frais exclusifs, toutes les constructions réalisées pour son compte qui empiètent sur les parties communes de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), ce dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
ORDONNER à Madame [B] [I] [K] de cesser son appropriation à des fins lucratives des immeubles situés sur les parties communes concernées de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), ce dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à remettre ces immeubles dans leur état initial, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à retirer à ses frais exclusifs tous les dépôts sauvages et toutes les plantations, présents sur les parties communes concernées de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), de son fait ou de fait de tiers dont elle est responsable, dans un délai de 10 jours et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à déposer ou à démolir, selon ses caractéristiques, le chalet situé dans son jardin privatif en contravention avec les stipulations du règlement de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
DÉCLARER nul(s) le ou les contrat(s) de bail conclu(s) par ou pour Madame [B] [I] [K] en violation du règlement de copropriété,
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] née [C] une indemnité de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils ont personnellement subi,
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] née [C] une indemnité de 5.000 euros pour résistance abusive,
Subsidiairement,
COMMETTRE avant-dire droit tel expert qu’il plaira avec mission ci-dessus décrite,
FIXER le montant de la consignation des honoraires d’expertise,
DIRE que l’expert pourra s’adjoindre tel spécialiste de son choix dans une discipline distincte de la sienne si besoin est, en vertu de l’article 278 du CPC,
JUGER qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance de Monsieur le Président rendue sur simple requête,
DIRE que l’expert pourra autoriser les parties après premier constat sur place à réaliser les travaux urgents et déposera un pré rapport en ce sens,
DÉSIGNER le Magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents,
JUGER que l’expert devra déposer son rapport au Greffe de ce Tribunal dans les six mois de sa saisine,
En tout état de cause,
RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel et sans caution,
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] née [C] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Madame [B] [I] [K] aux entiers dépens, y compris les frais de constat d’huissier, dont distraction faite au bénéfice de la SCP EVODROIT.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, Madame [B] [I] [K] demande au tribunal de :
DÉBOUTER Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 135.000€ à titre de dommages et intérêts afin de réparer sa perte de chance de vendre son bien immobilier ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme provisoire de 4.805€, qui devra être actualisée au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts aux fins de réparation du préjudice matériel subi ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts et aux fins de réparation du préjudice moral subi ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 10.000€ pour procédure abusive ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 1.500 € en réparation de la violation de son droit de propriété ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2024.
A l’issue des plaidoiries, les conseils des parties ont été interrogés sur l’opportunité de recourir à une mesure de médiation et l’affaire a consécutivement été mise en délibéré au 15 février 2024.
Par jugement en date du 15 février 2024, ce tribunal a, avant-dire droit, notamment :
— fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur en présentiel ou distanciel, pour un rendez-vous d’information à la médiation et désigné M. [J] [S] à cette fin,
— rappelé que les parties pouvaient choisir de démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) pendant ou à l’issue du rendez-vous, sans que le juge soit dessaisi ;
— invité les parties, en cas d’accord, à notifier des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et homologation de l’accord et/ou désistement et acceptation dudit désistement, avant le 31 juillet 2024 ;
— dit que si les parties ne parvenaient pas à trouver une solution à leur différend, elles devraient en aviser le tribunal judiciaire de NANTERRE (8ème chambre) avant le 31 juillet 2024 afin qu’un jugement puisse être rendu sur le fond.
Suivant message électronique en date du 13 septembre 2024, le conseil des demandeurs a informé le tribunal de ce que les parties n’étaient pas parvenues à trouver une solution concertée à leur différend.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I – Sur les demandes des époux [U]
Sur la demande de démolition des constructions réalisées par Mme [I] [K] qui empiètent sur les parties communes, sous astreinte
Les époux [U] demandent que Madame [I] [K] soit condamnée à démolir à ses frais toutes les constructions de son chef qui empiètent sur les parties communes de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils se prévalent de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 et soutiennent que la défenderesse a violé plusieurs dispositions du règlement de copropriété par ses obstructions, ses dépôts sauvages et les travaux qu’elle a fait réaliser sur des parties communes et, plus particulièrement sur la cour commune (extension du logement de la défenderesse, pose d’un dallage, prolongation d’un abri de jardin, etc.). Ils soulignent que la défenderesse n’apporte ni la preuve d’une autorisation donnée par les copropriétaires, ni celle d’une autorisation donnée par les services de l’urbanisme de la commune de RUEIL-MALMAISON à ses travaux. Ils reprochent en outre à Madame [I] [K] de ne pas avoir respecté le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine (article 41) et l’arrêté municipal n° 2019/1863 du 15 juillet 2019 sur les nuisances (article 4).
Les époux [U] estiment rapporter la preuve des empiétements sur les parties communes par la production d’un procès-verbal de constat dressé le 22 mars 2022. Ils tirent également argument de ce que l’acte authentique en date du 04 février 2003 d’acquisition de son bien par Mme [I] [K] fait état d’un appartement d’une surface habitable de 31,51 m² alors que l’annonce immobilière tendant à la vente projetée de son bien vise une maison d’une surface habitable supérieure de 42 m², les diagnostics énergétiques de 2018 et 2022 mentionnant quant à eux des surfaces dites « loi Carrez » respectivement de 47,03 m² et 42,04 m². Ces éléments caractérisent selon eux une extension au préjudice des parties communes de la copropriété.
Les demandeurs déclarent aussi que la vente immobilière projetée par la défenderesse « semble » également concerner le lot n°5 alors que celui-ci ne figurait pas dans l’acte d’achat, confirmant une appropriation supplémentaire de cette partie commune. Enfin, ils déclarent que la défenderesse a également « transgressé » la servitude de cour commune instituée par un traité de 1963 rappelé dans le règlement de copropriété, qui empêchait, par nature, toute construction.
Mme [I] [K] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle fait valoir que leur demande de démolition de constructions empiétant sur parties communes est imprécise et ne permet pas de savoir quelles constructions sont concernées par la démolition sollicitée. Elle déclare que si les demandeurs font référence à l’amélioration de son appartement et à la prolongation de l’abri de jardin, la première a fait l’objet d’une autorisation orale par l’assemblée des copropriétaires et qu’il n’existe aucune accaparation privative des parties communes à ce titre. Elle indique aussi que les travaux réalisés par le copropriétaire bénéficiant d’un usage privatif sont légaux dès lors qu’ils ont été acceptés par les copropriétaires. S’agissant de la prolongation de l’abri de jardin, elle précise que tant le procès-verbal de constat établi à la requête des demandeurs, que celui réalisé à son initiative démontrent qu’elle a été supprimée suite à la demande des époux [U] puisque son édification n’avait pas fait l’objet d’une autorisation préalable. Elle ajoute que l’amende émise la concernant a été réglée, de sorte que cette prolongation ne peut plus être une source de difficultés ou revendications. Si la demande des époux [U] a trait à la terrasse, la défenderesse expose qu’il s’agit d’une dalle en béton de quelques mètres, réalisée en son temps par sa mère Mme [G] avec l’accord verbal des copropriétaires de l’époque. Elle considère qu’au vu des autorisations obtenues antérieurement à l’acquisition de leurs lots par les époux [U] aucune suppression ne peut être ordonnée. Pour le surplus, elle se prévaut de l’article 1353 du code civil, pour soutenir que compte tenu de l’imprécision des demandes formulées à son encontre, leurs demandes ne peuvent prospérer, étant sans objet. Enfin, elle souligne que les demandeurs sont eux-mêmes à l’origine des comportements qu’ils n’ont de cesse de lui reprocher, ayant sans autorisation des copropriétaires, fait installer des stores en façade et fait installer des caméras de surveillance donnant directement sur les parties communes.
*
En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.
Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.
Par ailleurs, l’article 8 I de la même loi prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.
Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 15 alinéa 2 de la loi précitée précise que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, les époux [U] sollicitent la démolition de constructions réalisées par Mme [I] [K] sur les parties communes de l’immeuble, sous astreinte. Partant, il leur incombe de rapporter la preuve de la réalité des empiétements qu’ils invoquent.
A l’appui de leur prétention, ils versent aux débats :
— des photographies non datées qui représenteraient les travaux critiqués réalisés par la défenderesse,
— un procès-verbal de constat dressé à leur demande en date du 22 mars 2022,
— le plan de masse de l’immeuble avant travaux établi par M. [W] [M] annexé au règlement de copropriété,
— le même plan de masse complété à une date indéterminée par les demandeurs pour mentionner unilatéralement des « empiètement construction cour commune », « constructions illégales et sans permis de construire/déclaration préalable » et « nouvelle terrasse en construction » matérialisés en rose ou bleu,
— les annonces et diagnostics immobiliers établis à l’occasion de la mise en vente du bien de la défenderesse, mentionnant des surfaces habitables supérieures à celle figurant à l’acte d’acquisition signé en 2004.
Il sera préalablement précisé que les conditions dans lesquelles certaines de ces pièces ont été obtenues interrogent, ayant manifestement été réalisées en pénétrant chez la défenderesse, sans son autorisation : notamment les photographies prises et le procès-verbal de constat dressé, sans autorisation judiciaire préalable, dans les parties privatives de la propriété de Mme [I] [K].
Par ailleurs, le tribunal relève que le commissaire de justice indique dans son acte en date du 22 mars 2022, « que cette bâtisse empiète sur les parties communes et sur l’espace dit cour commune », ou encore « je constate un agrandissement de ce chalet en bois ». Or, s’agissant d’un simple constatant, il n’a pas le pouvoir, ni la compétence pour émettre des avis techniques ni juridiques. De surcroît, ses constatations mêmes sont à relativiser dès lors qu’il n’indique pas avoir à un quelconque moment connu les lieux en leur état initial, invoqué par ses mandants.
L’analyse et la confrontation des pièces soumises aux débats conduit à comprendre que les empiètements invoqués par les époux [U] ont exclusivement trait à ce qu’ils qualifient de « cour commune » de l’immeuble.
Or, le règlement de copropriété en date du 22 janvier 1991 décrit en page 9 le lot n°4, propriété de la défenderesse, comme suit : « Batiment B – au rez-de-chaussée, un appartement comprenant : séjour avec coin cuisine, salle-de-bains avec water-closets, jardin privatif au droit de l’appartement ».
Cette description est reprise à l’identique dans le titre de propriété de Mme [I] [K] qui mentionne que celle-ci acquiert un jardin privatif et non pas un droit de jouissance exclusive sur un jardin partie commune ou une cour partie commune.
Par ailleurs, la section II « Parties communes générales » du règlement de copropriété, ne mentionne, parmi les parties communes générales, ni jardin, ni cour commune.
Quant à la section III « Parties communes spéciales » celle-ci stipule que sont des parties communes spéciales « les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs plantations et leurs équipements, lorsqu’il en existe ».
Le caractère purement privatif du jardin est confirmé dans le règlement de copropriété lorsqu’il rappelle qu'« une servitude de cour commune concernant le jardin privatif dépendant du lot 4 résulte de l’acte du 1er août 1963 […]. L’emprise de cette servitude est matérialisée au plan de masse annexé en fin des présentes ».
Là encore est expressément visé « le jardin privatif dépendant du lot 4 ». Le fait que celui-ci constitue pour partie l’assiette d’une servitude dite de cour commune consentie au profit d’un fonds contigu, est sans incidence sur sa nature de partie privative.
Le fait que le plan de masse produit aux débats vise un « jardin, jouissance privative du lot 4 », est indifférent : s’agissant d’un document technique et non juridique, il n’est pas de nature à remettre en cause les stipulations claires et précises du règlement de copropriété et celles conformes du titre de la défenderesse.
Il en résulte que le jardin attaché au lot n°4, propriété de Mme [I] [K], est une partie privative et non une partie commune, de sorte que les époux [U] ne sont pas fondés à solliciter la démolition de constructions édifiées sur cette partie privative, faute de caractériser un quelconque empiétement sur une partie commune.
Les demandeurs n’allèguent par ailleurs pas, ni ne démontrent que les travaux critiqués seraient contraires à la destination de l’immeuble ou porteraient atteinte à son harmonie, de sorte que l’absence d’autorisation desdits travaux par l’assemblée générale des copropriétaires est indifférente.
A titre surabondant, la demande formée par les époux [U] tendant à la suppression de « toutes les constructions réalisées pour son compte qui empiètent sur les parties communes de la copropriété » est imprécise et n’aurait pu être accueillie, le tribunal n’ayant pas vocation à prononcer une démolition aussi générale qu’indéterminée.
Par conséquent, la demande des époux [U] tendant à voir ordonner à Mme [B] [I] [K] de démolir, à ses frais exclusifs, toutes les constructions réalisées pour son compte qui empiètent sur les parties communes de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON, sous astreinte, sera rejetée.
Sur la demande de cessation de l’appropriation des parties communes par la défenderesse à des fins lucratives
Les époux [U] demandent que Mme [I] [K] cesse de s’approprier à des fins lucratives des immeubles situés sur les parties communes, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils contestent que les anciens copropriétaires auraient accepté oralement que la défenderesse procède à des améliorations à la cour commune par la création d’une dalle en béton et son « égaiement », qui ont pour effet une appropriation des parties communes de la copropriété, ou à des améliorations à son appartement. Ils estiment qu’elle n’en rapporte pas la preuve, en violation de l’article 9 du code de procédure civile. Ils rappellent que le règlement de copropriété stipule qu’aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, quelle qu’en puisse être la durée et réglemente strictement l’usage des jardins privatifs.
La défenderesse réitère que les améliorations apportées à l’appartement et dans le jardin ont fait l’objet d’une autorisation orale par l’assemblée des copropriétaires, dont les demandes ont été prises en compte par elle-même et sa mère, ajoutant qu’elle a également obtenu une autorisation préalable de travaux par la mairie. Elle rappelle que le jardin est à usage privatif et que, les travaux y réalisés par elle sont légaux. Elle conteste toute accaparation privative des parties communes, contrairement à ce qu’affirment les époux [U].
*
En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.
Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.
Par ailleurs, l’article 8 I de la même loi prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.
Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 15 alinéa 2 de la loi précitée précise que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, la demande des époux [U] tendant à la cessation d’appropriation de parties communes vise, d’une part, les travaux réalisés par Mme [I] [K] soit dans le jardin privatif de son lot, qualifié, ainsi que précisé plus avant, improprement de cour commune, soit dans son appartement, mais en impactant ledit jardin privatif et, d’autre part, son caractère « lucratif ».
Or, il résulte de ce qui précède qu’aucune appropriation de parties communes n’est caractérisée, les travaux critiqués ayant été réalisés par la défenderesse sur ses parties privatives.
S’agissant du caractère « lucratif » de la prétendue appropriation de parties communes, les époux [U] ne le démontrent pas.
Partant, la demande des époux [U] tendant à voir ordonner à Mme [B] [I] [K] de cesser son appropriation à des fins lucratives des immeubles situés sur les parties communes concernées, sous astreinte, sera rejetée.
Sur la demande de remise en état initial
Les époux [U] sollicitent que Mme [I] [K] soit condamnée à remettre « ces immeubles » dans leur état initial, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils font grief à Mme [I] [K] d’avoir accaparé la cour commune, notamment pour en faire des logements (abris) ou encore y réaliser une terrasse. Ils fondent leur demande de remise en état sur l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 et se prévalent du plan de masse de la copropriété, lequel mentionne la jouissance d’un jardin privatif situé dans la cour commune au bénéfice de la défenderesse.
La défenderesse, qui conteste toute appropriation des parties communes, conclut au rejet de la demande de remise en état sollicitée, selon elle sans objet.
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En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.
Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.
Par ailleurs, l’article 8 I de la même loi prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.
Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 15 alinéa 2 de la loi précitée précise que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, la demande de remise en état des lieux formées par les époux [U] est le corollaire de leur demande de démolition des constructions empiétant sur les parties communes de l’immeuble.
Or, ainsi que précédemment jugé, ce que les époux [U] qualifient de « cour commune » qui devrait remise en son état initial, est en réalité, non pas une partie commune, mais une partie privative insusceptible d’empiètement ou d’appropriation illégale par son propriétaire.
Par ailleurs, la demande figurant au dispositif des conclusions des époux [U], qui lie le tribunal, tendant à voir ordonner à Mme [I] [K] de « remettre ces immeubles dans leur état initial, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir », est imprécise en ce qu’elle n’identifie pas les parties communes concernées par la remise en état sollicitée, outre qu’ils ne caractérisent pas l’état initial dans lequel lesdits « immeubles » devraient être rétablis.
Par conséquent, la demande de remise en état initial de « ces immeubles » formée par les époux [U], sous astreinte, sera rejetée.
Sur la demande de retrait des dépôts sauvages et de toutes les plantations
Les époux [U] requièrent que Mme [I] [K] soit condamnée à retirer tous les dépôts sauvages ainsi que toutes les plantations, présents sur ces parties communes, de son fait ou du fait de tiers dont elle est responsable, à ses frais exclusifs, dans un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte. Ils fondent leur demande sur la violation du règlement de copropriété par la défenderesse.
S’agissant des plantations, Mme [I] [K] explique que sa mère, feue Mme [G] avait simplement fleuri le jardin avec l’accord des anciens copropriétaires, verbal eu égard à la taille de cette petite copropriété et à l’absence de syndic. Concernant les dépôts sauvages, la défenderesse conteste tout encombrement des parties communes et réfute l’affirmation selon laquelle le passage vers la cour/jardin serait systématiquement obstrué et clos par son fait ou celui des entreprises chargées en son temps des travaux dans ses parties privatives. Elle invoque les dispositions de l’article 1353 du code civil pour conclure à leur débouté. Madame [I] [K] Elle insiste sur le fait que le procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2022 établi que le passage n’est ni obstrué, ni clos, ni même encombré.
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L’article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.
Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 15 alinéa 2 de la loi précitée dispose que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, le règlement de copropriété précise en page 23 que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps. »
Figurent parmi les parties communes visées au règlement de copropriété « les passages et voies de circulations pour piétons, lorsqu’ils présentent une utilité pour tous les occupants. »
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 22 mars 2022 à la requête des demandeurs que le passage vers le jardin de la défenderesse, qui constitue aux termes du règlement de copropriété une voie de circulation partie commune, était encombré de matériaux de chantiers.
Mais, la défenderesse produit un procès-verbal de constant ultérieur établi le 15 septembre 2022 dans lequel le commissaire de justice instrumentaire relate avoir constaté que le passage vers le jardin est dégagé et qu’il n’y a aucun dépôt sauvage dans le jardin.
Les demandeurs n’établissent ainsi aucun encombrement des parties communes imputable à la défenderesse à la date où le tribunal statue.
Concernant les plantations critiquées, le procès-verbal dressé le 15 septembre 2022 permet de constater l’absence de plantation dans le passage menant au jardin de la défenderesse. Les seules plantations et pots de végétaux visibles sont installés dans le jardin privatif de Mme [I] [K].
Compte tenu de ce qui précède, la demande des époux [U] visant à voir condamner Mme [I] [K] à retirer, à ses frais exclusifs, tous les dépôts sauvages et toutes les plantations, présents sur les parties communes concernées de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON, sous astreinte, sera rejetée.
Sur la demande de dépôt ou destruction du chalet
Les époux [U] sollicitent que le chalet implanté dans le jardin de la défenderesse soit déposé ou démoli, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte. Ils font valoir que l’acte d’acquisition du lot n°4 mentionne certes la présence d’un chalet dans le jardin, mais que le règlement de copropriété ne mentionne pas ce chalet. Ils soutiennent que le chalet a ainsi été installé postérieurement à la création de la copropriété et qu’il ne saurait donc être considéré comme un élément constitutif du jardin d’agrément voulu par le règlement de copropriété. Ils tirent aussi argument du fait que Mme [I] [K] ne démontre pas avoir sollicité et obtenu les autorisations éventuellement requises pour son installation pour en demander la suppression.
La défenderesse, qui ne mentionne pas le « chalet » dans ses écritures mais un abri de jardin, ne répond pas sur la licéité de cette construction, mais uniquement sur les travaux de « prolongation » réalisés sur celle-ci. A cet égard elle indique que, tant le procès-verbal de constat produit par les époux [U] que celui réalisé à sa demande démontrent que cette prolongation a été détruite suite à la demande introduite à son encontre, dans la mesure où elle n’avait pas fait l’objet d’une autorisation préalable. Elle ajoute avoir réglé l’amende prononcée à ce titre, de sorte que cette prolongation ne peut plus être une source de difficultés.
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En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.
Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.
Par ailleurs, l’article 8 I de la même loi prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.
Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 15 alinéa 2 de la loi précitée précise que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, l’acte authentique d’achat du lot n°4 par la défenderesse, en date du 4 février 2003, le décrit comme suit :
« LOT NUMERO QUATRE (4)
Un APPARTEMENT situé dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, comprenant :
Séjour avec coin cuisine aménagée, une chambre, une salle de bains avec W.C, jardin privatif au droit de l’appartement.
Le VENDEUR déclare qu’il y a un chalet de jardin au fond du jardin.
Et 278/1.000èmes des parties communes générales.»
Le chalet litigieux n’a pas été édifié par Mme [I] [K] mais par son auteur. Il existait depuis plus de dix-neuf années à la date d’introduction de la demande de suppression formée par les époux [U]. Seul le prolongement de cette construction, que la défenderesse admet avoir fait réaliser, qui lui est imputable apparaît critiqué.
A l’appui de leur demande de suppression, les demandeurs se contentent d’invoquer une autorisation « éventuellement requise » qui n’aurait pas été obtenue. Ils ne précisent à aucun moment quelle autorisation aurait été indispensable au plan administratif ou en application des règles applicables en copropriété, ce alors que le chalet a été édifié dans le jardin privatif de la demanderesse, non visible depuis la rue, et qu’il n’est ni allégué, ni établi qu’il contreviendrait à la destination de l’immeuble ou à son harmonie.
Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit l’édification d’un chalet dans le jardin privatif relevant du lot n°4.
La preuve du caractère irrégulier ou illicite de l’installation du chalet litigieux n’étant pas rapportée, la demande des époux [U] tendant à sa démolition sera rejetée.
Sur la demande d’annulation du ou des contrat(s) de bail conclu(s) par ou pour la défenderesse
Les époux [U] poursuivent l’annulation du ou des contrats de bail d’habitation conclu(s) par Mme [I] [K] en violation du règlement de copropriété. A l’appui de cette prétention, ils visent l’article 1178 du code civil et le règlement de copropriété aux termes duquel « la transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. ». Ils déclarent que la défenderesse a mis en place un mécanisme de sous-location en totale contradiction avec le règlement de copropriété et que la mise en location par un copropriétaire de biens parties communes ou construits sur ces parties communes est interdite.
La défenderesse leur oppose qu’ils ne rapportent aucune preuve d’un quelconque système de mise en location de chambres meublées au profit de différents locataires, tel que requis l’article 1353 du code civil, et pour cause, un tel système n’ayant jamais été instauré. Elle précise que sa mère, feue Mme [G] avait certes logé un couple d’ukrainiens fuyant la guerre dans leur pays de juillet à mi-septembre 2018, puis sa petite-fille au cours de l’année scolaire 2018/2019 en réaménageant en deux espaces indépendants, ce qui explique les mentions « studio 1 » et « studio 2 » sur le diagnostic réalisé le 12 avril 2018. Elle soutient que Mme [G] a ainsi simplement fait usage de son droit de propriété résultant des articles 544 du code civil et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en hébergeant des proches. Elle ajoute que lors du départ de sa petite-fille, la configuration initiale a été restaurée, comme en attestent le procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2022 et le diagnostic immobilier réalisé le 14 juin 2022. Elle insiste sur le fait que dans son constat, le commissaire de justice atteste du fait que l’appartement était vide de tout locataire et de toutes affaires personnelles. Elle affirme enfin que face à l’impossibilité de vendre son bien, elle a légitimement souhaité le mettre à disposition d’un couple d’ukrainiens ayant fui la guerre puis leur a consenti un bail d’habitation temporaire pour la période du 1er septembre au 30 novembre 2023, qui a été renouvelé pour une durée similaire, ce que le règlement de copropriété n’interdit aucunement.
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L’article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.
Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 15 alinéa 2 de la loi précitée précise que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il résulte des articles 1128 et 1162 du même code que pour être valable un contrat doit avoir un contenu licite, c’est-à-dire conforme à l’ordre public auquel il ne peut déroger dans par ses stipulations, ni par son but.
En l’espèce, les époux [U] demandent de « déclarer nul(s) le ou les contrats de bail conclu(s) » par [I] [K] pour contenu illicite car contraire au règlement de copropriété qui stipule en page 16, « la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louée à des personnes distinctes est interdite. […] Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement. »
En application des dispositions légales précitées, la nullité d’un contrat en raison de son contenu illicite requiert d’établir que ledit contenu heurte l’ordre public et pas seulement des dispositions contractuelles, quand bien même celles-ci résulteraient d’un règlement de copropriété.
Par ailleurs, seule est prohibée par le règlement de copropriété la transformation des appartements en « chambres destinées à être louées à des personnes distinctes. »
Les demandeurs n’apportent pas la preuve que la défenderesse aurait transformé son appartement en chambres meublées et que ces chambres seraient louées à des personnes distinctes à la date de l’introduction de leur demande, ni à la date à laquelle le tribunal statue.
Les seules pièces produites à l’appui de leur affirmation sont un diagnostic immobilier du 12 avril 2018 adressé à la mère de Mme [I] [K] faisant état d’un « studio 1 » et d’un « studio 2 », et un courrier en date du 16 juillet 2020 destiné à un occupant hébergé par la mère de la défenderesse.
Outre que ces pièces ont été obtenues par les demandeurs dans des conditions pour le moins déloyales, puisqu’ils ont ouvert des lettres qui ne leur étaient pas destinées, ces éléments sont anciens et insuffisants à caractériser la violation alléguée du règlement de copropriété, au regard des explications circonstanciées de la défenderesse.
De surcroît, il résulte du procès-verbal de constat du 15 septembre 2022 et des diagnostics immobiliers du 14 juin 2022, que l’appartement propriété de la défenderesse était à ces dates d’un seul tenant et non pas transformé en plusieurs chambres pouvant être louées de manière indépendante.
A titre surabondant, les époux [U], qui ne produisent aucune pièce postérieure qui viendraient remettre en cause ces constatations, formulent là encore une demande d’annulation de contrat(s) imprécise en ce qu’ils n’indiquent pas même le nombre de locations irrégulières qu’ils déclarent avoir été consenties, ni les locataires concernés, excluant que le tribunal puisse en prononcer l’annulation.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande des époux [U] tendant à voir déclarer nul(s) le ou les contrat(s) de bail conclu(s) par ou pour Mme [B] [I] [K] en violation du règlement de copropriété sera rejetée.
Sur la demande de réparation du trouble de jouissance subi par les époux [U]
Les époux [U] demandent que Mme [I] [K] soit condamnée à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils estiment avoir personnellement subi du fait de la réticence de la défenderesse à remédier aux désordres occasionnés ainsi que toutes les nuisances engendrées, en particulier par les travaux et les dépôts effectués à proximité immédiate de leur propriété.
Mme [I] [K] réfute avoir troublé les époux [U] dans la jouissance de leurs parties privatives. Elle précise que les travaux effectués ont été réalisés sur une durée de deux mois, aux horaires autorisés et majoritairement à l’intérieur de son appartement. S’agissant de l’atteinte aux parties communes, elle estime que le simple fait d’y décharger des matériaux avant de les rentrer dans son appartement en travaux, pendant quelques heures tout au plus, avant d’être jetés en fin de journée ne peut suffire à caractériser un trouble de jouissance, la vie en copropriété nécessitant une certaine tolérance à cet égard. Elle insiste que le fait que ces circonstances n’ont pas privé les époux [U] d’utiliser librement les parties communes notamment pour accéder à leur propre appartement.
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En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en page 14 que « chaque co-propriétaire sera responsable à l’égard du syndicat comme de tout autre co-propriétaire des troubles de jouissance et infractions au présent règlement dont lui-même sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants seront directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés, ou par le fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable », et page 19 que « les occupants, quels qu’ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter atteinte à la tranquillité des autres co-propriétaires ».
Les époux [U] produisent certes un grand nombre de photographies montrant le passage commun reliant le bâtiment A au jardin privatif du bâtiment B partiellement encombré essentiellement par des matériaux de construction t, un procès-verbal de constat établi le 22 mars 2022 démontrant que des matériaux de travaux sont présents dans ledit passage.
Cependant, les photographies prises par les demandeurs n’ont pas date certaine, de sorte que le tribunal n’est pas à même d’apprécier la durée des dépôts litigieux et de l’éventuel trouble de jouissance ayant pu en résulter.
De plus, le constat du 22 mars 2022, établi dans des conditions qui interrogent, comme indiqué plus avant, démontre que les travaux à l’origine des nuisances alléguées concernaient l’intérieur de l’appartement de Madame [I] [K] : « A l’intérieur du bâtiment principal, je note la présence de travaux, notamment travaux électriques et travaux de plâtrerie » et le constatant ne mentionne pas avoir été témoin de bruits.
En outre, les époux [U] se bornent à invoquer des encombrements du passage commun par des matériaux de construction mais sans établir en quoi ces encombrements, principalement concentrés au fond du passage commun leur aurait occasionné un préjudice de jouissance. Il résulte de la configuration des lieux que ledit passage a en réalité pour seule fonction de permettre l’accès au lot n°4 depuis la rue, de sorte que les demandeurs n’ont pas vocation à l’emprunter, les lots dont ils sont propriétaires, situés dans le bâtiment édifié au-dessus dudit passage, étant accessibles directement depuis la voie publique.
Enfin, la défenderesse qui a été assignée devant ce tribunal par exploit du 13 septembre 2022 produit un procès-verbal de constat du 15 septembre 2022 qui démontre l’absence de tout encombrant et travaux, de sorte qu’elle apparaît avoir déféré aux réclamations des demandeurs à réception de l’assignation.
Partant, faute de caractériser la réalité du préjudice subi, la demande des époux [U] tendant à voir condamner Mme [I] [K] à leur verser une indemnité de 5.000 euros sera rejetée.
Sur la demande de condamnation de Mme [I] [K] pour résistance abusive
Les époux [U] demandent que la défenderesse soit condamnée à leur verser une indemnité de 5.000 euros pour résistance abusive, compte tenu de la persistance et de la multiplication des désordres au sein de la copropriété qu’ils lui imputent.
Mme [I] [K] résiste à cette prétention en indiquant que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, lequel exige au contraire un acte de mauvaise foi ou une intention de nuire. Elle considère que le fait de ne pas répondre à une demande ne saurait être constitutif d’un abus de droit de sa part et ce, d’autant plus, lorsque les demandes sont dépourvues de toute base légale et uniquement fondées sur l’intention de nuire des demandeurs.
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En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Par ailleurs, l’article 9 du même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les demandeurs ne précisent pas le fondement juridique de leur demande et ne visent aucune pièce au soutien de celle-ci qui serait de nature à démontrer tant la résistance abusive alléguée que le préjudice qui en serait résulté.
A titre surabondant, les demandes formées à l’encontre de Mme [I] [K] par les époux [U] reposaient pour l’essentiel sur une interprétation erronée des termes du règlement de copropriété relatifs au jardin privatif de la défenderesse, qui apparaît pour le surplus avoir déféré aux réclamations élevées à son encontre, dans la semaine qui a suivi la délivrance de l’assignation introductive d’instance.
Les époux [U] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur la demande subsidiaire des époux [U] aux fins d’expertise judiciaire
A titre subsidiaire, les époux [U] sollicitent la désignation d’un expert judiciaire si le tribunal estime ne pas disposer d’éléments suffisants pour répondre favorablement à leurs demandes principales, avant dire-droit, avec mission de :
Se faire communiquer tous documents utiles, contractuels ou autres, (devis, marchés, situations, factures, contrats de sous-traitance, polices d’assurances, constats, PV de réception, etc…)Effectuer la visite contradictoire des lieux en présence des parties et de leurs conseils, ou eux dûment convoqués, et entendre toute personne informée Décrire les désordres occasionnés à la copropriété du 14, rue Voltaire à RUEIL MALMAISON, en indiquer la nature, le siège et l’importance, en rechercher les causes et l’imputabilité Décrire notamment les empiètements réalisés pour Madame [I] [K] au détriment des parties communes de la résidence du 14, rue Voltaire à RUEIL MALMAISON Dire si les désordres nuisent aux copropriétaires et particulièrement à Monsieur et Madame [U] Rechercher si ces dommages proviennent de faits ou fautes imputables à Madame [I] [K], à la maitrise d’œuvre, aux entreprises chargées des travaux ou tout autre tiers dont elle est responsable Indiquer les travaux pour remédier aux dommages constatés ; évaluer leur coût et préciser éventuellement leur durée En cas d’urgence avérée, décrire et préciser les mesures conservatoires à prendre pour sécuriser les lieux, en chiffrer le coût et la durée de réalisation Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis (et notamment le trouble de jouissance).
La défenderesse s’y oppose dans la mesure où les travaux de rénovation de son appartement sont terminés et que chacune des parties a fait procéder à un constat par voie de commissaire de justice et a produit les pièces qu’elle estimait utile au soutien de ses intérêts. Elle considère que la désignation d’un expert judiciaire n’apporterait aucune valeur ajoutée et rappelle que l’expertise judiciaire n’a pas pour but de suppléer la carence de l’argumentation juridique des demandeurs.
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Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.
Selon l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.
L’article 146 du même code ajoute qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le tribunal disposait d’éléments suffisants pour statuer sur les demandes formées par les époux [U], qui reposent, pour l’essentiel, sur l’existence alléguée d’une cour commune non prévue par les termes clairs et précis du règlement de copropriété qui constitue la loi des parties et s’impose au tribunal.
Quant aux demandes relatives aux dépôts et encombrements des parties communes, il incombait aux demandeurs de démontrer leur existence, sans que leur carence puisse être palliée par une mesure d’instruction judiciaire.
Par conséquent, la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par les époux [U] sera rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [I] [K]
Sur la demande de dommages intérêts pour perte de chance de vendre son bien immobilier
A titre reconventionnel, Mme [I] [K] demande que les époux [U] soient condamnés à lui verser la somme de 135.000 euros, correspondant 50% du prix de vente de son lot, hors frais d’agence, au titre de la perte de chance de vendre son bien. Elle fonde sa demande sur les articles 1240 et 1241 du code civil et la jurisprudence selon laquelle doit être indemnisée la perte de chance réparable qui est constituée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Elle soutient que les époux [U] ont volontairement « saboté » la mise en vente de son appartement lors de la visite d’un agent immobilier et du constat du commissaire de justice opéré le 15 septembre 2022. Selon elle, les agissements fautifs de Mme [U] ont pour conséquence directe la disparition certaine d’une éventualité favorable, à savoir la vente de l’appartement dans un court délai.
En réplique, les époux [U] s’opposent à cette prétention en affirmant que Mme [I] [K] ne peut pas vendre son bien, non pas du fait de leur comportement agressif qu’ils contestent, mais en raison de l’absence de syndic au sein de la copropriété. Ils soulignent en outre le caractère excessif du quantum de la demande formulée par la défenderesse qui prétend obtenir la moitié de la valeur estimée de son bien (270 000 euros), qu’elle a acquis en 2002 pour la somme de 65.000 euros, et qu’elle a agrandi sans autorisation et en empiétant sur les parties communes.
*
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1241 du même code ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, tant le témoignage de l’agent immobilier qui rapporte avoir été verbalement agressé, que l’attitude de Mme [U] constatée par le commissaire de justice le 15 septembre 2022 (consistant notamment à coller des affiches dans les parties communes afin de dissuader de potentiels acheteurs d’acquérir le bien de la défenderesse) caractérisent un comportement fautif de Mme [U]. A l’inverse, aucune pièce ne démontre une faute imputable à M. [U].
Cependant, le lien de causalité entre ses agissements fautifs et l’absence de vente de son appartement par Mme [I] [K] n’est pas établi. A cet égard, le tribunal relève qu’alors que ces faits remontent à plus de deux ans et qu’il n’est pas justifié que d’autres visites d’acquéreurs potentiels auraient été empêchées par Mme [U].
A titre surabondant, la défenderesse n’établit pas la réalité du préjudice invoqué au titre de la perte de chance de vendre son appartement, ce préjudice ne pouvant être évalué à la moitié de la valeur vénale d’un bien qui est toujours dans son patrimoine.
Par conséquent, la demande de Mme [I] [K] tendant à voir condamner les époux [U] à lui verser la somme de 135.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre son bien immobilier sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel formée par Mme [I] [K]
Mme [I] [K] sollicite que les époux [U] soient condamnés à réparer le préjudice matériel, évalué à 4.805 euros, qu’elle estime avoir subi à raison d’actes de vandalisme perpétrés sur son appartement (destruction du crépi fraîchement posé sur les murs, arrachage des fils de l’interphone et de l’interrupteur de la lumière extérieure) qu’elle leur impute. Elle chiffre son préjudice au coût des travaux de reprise augmenté des frais du constat du commissaire de justice mandaté pour constater ces dégâts et de la perte de revenus locatifs potentiels liée, selon elle, à l’impossibilité dans laquelle le comportement des époux [U] la place de donner son bien en location dans l’attente de l’issue du présent litige.
En réplique, les époux [U] réfutent être à l’origine des dégradations dénoncées par Mme [I] [K].
*
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si une attestation non conforme aux règles de l’article 202, présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et ne pas l’écarter des débats.
En l’espèce, Mme [I] [K] ne démontre pas que les époux [U] sont à l’origine de la détérioration du crépi du mur attenant au passage commun vers son jardin, des fils de l’interphone et de l’interrupteur de la lumière extérieure.
En effet, le constat de commissaire de justice en date du 15 septembre 2022 produit ne constate pas de dégradation du crépi ni n’établit l’auteur de la dégradation de l’interrupteur, faisant seulement état de ce que l’interphone ne fonctionne pas et que ses câbles sont sectionnés sans précision de la personne à l’origine de ce désordre.
L’attestation établie par M. [V], cousin de Mme [I] [K], relate certes de manière plus précise les dégradations dénoncées, en indiquant qu’elles auraient été commises par Mme [U]. Mais, elle ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, n’ayant pas été établie par la main de son auteur, et n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité. Sa portée est donc à relativiser.
En tout état de cause, Mme [I] [K] ne produit aucun devis de travaux de reprise pour étayer le coût de la réparation des désordres, de sorte qu’elle n’établit pas davantage la quanttum de son préjudice à ce titre.
Quant à la perte de loyer alléguée, l’atmosphère délétère instaurée par Mme [U] au sein de l’immeuble ne suffit pas à caractériser un lien de causalité suffisant avec l’impossibilité invoquée par Mme [I] [K] de donner son logement en location, étant relevé que n’est versée aucune pièce établissant qu’elle aurait entrepris des démarches pour louer son bien. A titre surabondant le chiffrage de la perte de loyer invoquée n’est étayé par aucune pièce relative à la valeur locative de son appartement.
Par conséquent, la demande de Mme [I] [K] tendant à voir condamner les époux [U] à lui verser la somme de 4.805 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel sera rejetée.
Sur la demande de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral
Mme [I] [K] demande que les époux [U] soient condamnés à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle estime avoir subi du fait de leur comportement nuisible consistant en des attaques constantes à raison de ses origines ukrainiennes formulées tant à son égard qu’à l’égard de sa mère, feue Mme [G] de son vivant. Elle évoque un véritable harcèlement dès qu’elle se trouve au sein de la copropriété et l’angoisse chronique de feue Mme [G] concernant l’incertitude liée à la vente de leur bien immobilier.
Les époux [U] résistent à cette prétention, réfutant avoir adopté le moindre comportement nuisible, et contestant la validité et la force probante des témoignages versés aux débats, selon eux, non conformes aux conditions requises par l’article 202 du code de procédure civile.
*
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si une attestation non conforme aux règles de l’article 202, présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et ne pas l’écarter des débats.
En l’espèce, comme relevé précédemment l’attestation émanant de M. [V], cousin de la défenderesse, qui ne répond pas aux exigences légales, ne peut être retenue comme élément de preuvesuffisant par le tribunal.
En revanche, les attestations de Mme [T] et de M. [A], produites par la défenderesse, bien que dactylographiées, sont accompagnées des pièces d’identité des témoins dont la signature apposée est conforme, et présentent donc des garanties suffisantes pour ne pas être écartées des débats.
Or, celles-ci relatent le comportement agressif et ouvertement hostile (arrosage volontaire au jet d’eau…) de Mme [U] à l’égard de Mme [I] [K]. Il est en outre établi par un e-mail de l’agent immobilier de la défenderesse en date du 2 septembre 2022 et par la main-courante déposée par Mme [I] [K] le 1er septembre 2022, que le 31 août 2022, que Mme [U] a menacé ledit agent immobilier mandaté pour vendre le bien de la défenderesse, et provoqué un esclandre devant la personne venue le visiter. Enfin l’attitude de Mme [U] tendant à entraver la vente du bien de Mme [I] [K] en collant des affiches sur les parties communes afin de dissuader les potentiels acquéreurs d’acquérir son appartement, qualifiée de « panier de crabe » (sic) a aussi été constatée par un commissaire de justice le 15 septembre 2022.
Ces éléments suffisent à caractériser le comportement fautif de Mme [U], générateur d’une situation nécessairement pesante et stressante pour Mme [I] [K] qui a ainsi subi un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 2.500 euros, à laquelle le tribunal est en mesure de chiffrer ledit préjudice au regard de la nature des faits fautifs et de leur caractère réitéré.
Aucune faute n’étant établie à l’encontre de Monsieur [U], la demande de Madame [I] [K] tendant à le voir condamner in solidum avec son épouse est rejetée.
Par conséquent, Mme [U] sera condamnée à payer à Mme [I] [K] la somme de 2.500 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive
Mme [I] [K] requiert la condamnation des époux [U] à lui verser la somme de 10.000 euros pour procédure abusive. Elle estime que le comportement des époux [U] est empreint d’une véritable volonté de nuire qui a débuté à l’égard de sa mère, feue Mme [G], et qui se poursuit aujourd’hui à son égard, en l’empêchant de vendre son bien. Elle fonde sa demande sur la jurisprudence selon laquelle le droit d’agir en justice dégénère en abus de droit lorsque l’action en justice, manifestement vouée à l’échec, est intentée dans l’intention de nuire.
Les époux [U] concluent au débouté de la défenderesse.
*
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est admis que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne peut donner lieu à dommages-intérêts que s’il est caractérisé une faute faisant dégénérer l’exercice de ce droit en abus : tel n’est pas le cas lorsqu’une partie a eu une appréciation inexacte de ses droits (Pourvoi n°22-13.442).
En l’espèce, Mme [I] [K] ne démontre pas que les époux [U] aient engagé la présente instance de manière abusive.
En effet, conformément à l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
Au vu des différents travaux effectués par Mme [I] [K] dans son lot et ce sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, les époux [U] ont pu légitimement agir en justice pour voir sanctionner une potentielle appréhension par la défenderesse des parties communes de la copropriété. L’abus de droit d’agir en justice n’est donc pas caractérisé à l’encontre des époux [U] qui ont mal interprété le règlement de copropriété.
Par conséquent, la demande de Mme [I] [K] tendant à la condamnation des époux [U] à lui verser une somme de 10.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive est rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de la violation du droit de propriété
Mme [I] [K] demande la condamnation des époux [U] à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de son droit de propriété. Au visa de l’article 544 du Code civil, elle précise qu’est interdite toute violation du droit de propriété pouvant se manifester de diverses façons, notamment par le fait d’entrer dans une propriété sans autorisation préalable du propriétaire ou encore de coller des affiches sur la façade. Elle soutient que durant les travaux de rénovation, Mme [U] est entrée de nombreuses fois dans son appartement afin de crier son mécontentement quant aux rénovations entreprises et réitère que les époux [U] ont entrepris de coller des affiches sur la porte d’entrée ainsi que sur la façade de l’appartement dès qu’une personne extérieure à la copropriété se rendait sur les lieux afin de saboter toute potentielle visite immobilière. Ces actes constituent donc, selon elle, une violation par les demandeurs de son droit de propriété, justifiant l’indemnisation demandée.
En réplique, les époux [U] contestent avoir porté atteinte au droit de propriété de Mme [I] [K], mal fondée, selon eux, à se prévaloir de l’article 544 du code civil compte tenu de ses propres transgressions et nuisances.
*
Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, et notamment de photographies versées par les époux [U] eux-mêmes, que ceux-ci ont pénétré non seulement dans le jardin privatif de Mme [I] [K], mais également dans son appartement pour y prendre des clichés. De même, le commissaire de justice qu’ils ont mandaté a pénétré chez la défenderesse, sans aucune autorisation judiciaire.
De tels comportement portant atteinte au droit de propriété de Madame [I] [K] sont fautifs. En revanche, le collage d’affiche par Madame [U] sur les parties communes, bien que procédant d’une intention de nuire, ne caractérise pas, en tant que tel, une violation du droit de propriété.
S’agissant du préjudice invoqué par Mme [I] [K] au titre de la violation de son droit de propriété, celle-ci ne fournit aucune explication à l’appui de la somme de 1.500 euros qu’elle réclame, et n’explique pas en quoi ce poste de préjudice serait distinct de son préjudice moral lié aux autres comportements nuisibles de Mme [U], qui a déjà fait l’objet d’une réparation par l’allocation de dommages intérêts ci-dessus.
Faute de justifier de la réalité du préjudice qu’elle invoque à ce titre, la demande de Mme [I] [K] tendant à voir condamner les époux [U] au paiement d’une somme de 1.500 euros pour violation de son droit de propriété sera rejetée.
III Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, M. [N] [U] et Mme [X] [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, M. [N] [U] et Mme [X] [U], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et seront condamnés in solidum à verser à Mme [B] [I] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE M. [N] [U] et Mme [X] [U] de l’ensemble de leurs demandes,
CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à Mme [B] [I] [K] la somme de 2.500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,
DEBOUTE Mme [B] [I] [K] du surplus de ses demandes,
CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [X] [U] à payer à Mme [B] [I] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [X] [U] aux dépens de l’instance,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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