TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 21/06627 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W3DJ

N° Minute : 25/

AFFAIRE

GMM RESTAURATION

C/

HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

GMM RESTAURATION

8 bis avenue Carnot

78100 SAINT GERMAIN EN LAYE

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

DEFENDERESSE

HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE

46 rue du Commandant Louis Bouchet

92048 MEUDON-LA-FORET

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 05 mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2017, la SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE (ci-après société HLM IRP) a donné à bail commercial en renouvellement à la société GMM RESTAURATION, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 2016, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble situé 8 bis, avenue Carnot à SAINT GERMAIN EN LAYE afin qu’elle y exploite une activité de restauration, brasserie, bar, traiteur, vente à emporter, salon de thé, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 33.417,54 euros en principal, payable mensuellement et d’avance.

Reprochant à la société GMM RESTAURATION de ne pas avoir réglé la totalité des sommes dont elle était redevable en exécution du bail, la bailleresse lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 08 juillet 2021, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 56.616,64 euros au titre de l’arriéré locatif, outre le coût de l’acte.

C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier du 06 aout 2021, la société GMM RESTAURATION a saisi ce tribunal en opposition à commandement, sollicitant essentiellement de voir déclarer nul, ou à tout le moins de nul effet, le commandement de payer litigieux en raison de la mauvaise foi de la bailleresse et du fait que les loyers relatifs aux périodes de fermetures ordonnées dans le cadre des mesures prises pour lutter contre l’épidémie de Covid19 ne pouvaient pas être dues, subsidiairement, de se voir accorder des délais de paiement et, en tout état de cause, de se voir allouer une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, la société GMM RESTAURATION demande au tribunal, de :

DECLARER la société GMM RESTAURATION recevable et bien fondée en la présente opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été signifié le 8 juillet 2021 ;

REJETER les demandes, fins, et conclusions de la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE ;

Y faisant droit,

A titre principal,

JUGER caractérisée la mauvaise foi de la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE ;

JUGER que les mesures de fermeture administrative et d’interdiction d’accueillir du public faisant suite à la pandémie de COVID 19 ont entrainé la perte totale temporaire du local loué par la société GMM RESTAURATION ;

JUGER que la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE a manqué à son obligation de délivrance à la suite de la fermeture administrative de l’établissement exploité par la société GMM RESTAURATION et de l’interdiction faite à cette dernière d’accueillir du public en raison de la pandémie COVID 19 ;

ORDONNER au bénéfice de la société GMM RESTAURATION, l’exonération des loyers et des charges pendant toute la durée de fermetures administratives dont elle a fait l’objet ;

JUGER indus les loyers relatifs aux périodes de fermeture administrative dont a fait l’objet la société GMM RESTAURATION, lesquels représentent 96 % des sommes sollicitées aux termes du commandement litigieux ;

CONSTATER la mauvaise foi de la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE dans l’invocation de la clause résolutoire stipulée au bail du 15 mars 2017 ;

En conséquence :

PRONONCER la nullité du commandement de payer signifié à la société GMM RESTAURATION le 8 juillet 2021, les sommes réclamées n’étant pas dues, ou à tout le moins, DECLARER sans effet le commandement de payer ;

DEBOUTER la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en vue d’obtenir le paiement le règlement des sommes mentionnées dans le commandement de payer en date du 8 juillet 2021 ;

A titre subsidiaire

JUGER que la société GMM RESTAURATION est une débitrice malheureuse et de bonne foi ;

En conséquence,

OCTROYER à la société GMM RESTAURATION des délais de paiements sur 24 mensualités égales pour régler sa dette locative ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE de sa demande d’acquisition de la clause pénale ;

DEBOUTER la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE de sa demande de paiement de la somme de 11.323,32 € au titre de l’application de la clause pénale ;

CONDAMNER la société HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESIONNEL DE LA REGION PARISIENNE à payer à la société GMM RESTAURATION la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2022, la société HLM IRP demande au tribunal, de :

I Sur les demandes de la société GMM RESTAURATION

JUGER que la société HLM IRP a tenu compte des circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire de la COVID 19, en signifiant le 8 juillet 2021, son commandement de payer visant la clause résolutoire et a manifesté ainsi sa bonne foi,

JUGER que les mesures de police administrative générale et temporaire prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie de la COVID 19 sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent, de ce fait, être assimilées à la perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code Civil,

JUGER que la société HLM IRP n’a pas manqué à son obligation de délivrance, les mesures de police administrative portant interdiction au restaurateur de recevoir du public dans leur établissement, n’étant pas constitutives d’une inexécution de l’obligation de délivrance,

DEBOUTER la société GMM RESTAURATION de sa contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 juillet 2021,

DEBOUTER la société GMM RESTAURATION de sa demande d’exonération du paiement de ses loyers et charges locatives durant les périodes de fermeture de son établissement,

DEBOUTER la société GMM RESTAURATION de sa demande de dommages – intérêts, faute de rapporter la preuve que la société HLM IRP aurait commis une faute à son égard,

DEBOUTER la société GMM RESTAURATION de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTER la société GMM RESTAURATION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

II A titre reconventionnel

JUGER recevable et bien fondée la société HLM IRP en ses demandes reconventionnelles, et y faisant droit :

CONDAMNER la société GMM RESTAURATION à payer à la société HLM IRP la somme de 68.292,89 euros,

DIRE que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal sur la somme de la somme de 56.969,57 euros, à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 juillet 2021 et sur la somme de 11.323,32 euros à compter du 25 octobre 2022, date de la signification des conclusions de la société HLM IRP,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 9 août 2021,

ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société GMM RESTAURATION et de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la Force Publique,

ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

FIXER l’indemnité d’occupation de la société GMM RESTAURATION jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des charges et taxes contractuels que la société GMM RESTAURATION aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit,

CONDAMNER la société GMM RESTAURATION à payer à la société HLM IRP cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux,

CONDAMNER la société GMM RETAURATION à payer à la société HLM IRP la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que, aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 04 avril 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à voir « déclarer bien fondée », « juger », « dire » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Celles relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail, expressément prévue par la loi, d’une part, et aux intérêts au taux légal, malgré l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner », constituent de véritables prétentions sur lesquelles il sera statué.

Il n’y a pas davantage lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes de la société GMM RESTAURATION dans la mesure où celle-ci n’est pas contestée.

Enfin, en application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il ne sera donc pas statué sur la demande de dommages et intérêts initialement formée par la société GMM RESTAURATION, celle-ci ne l’ayant pas repris dans le dispositif de ses dernières écritures, qui lie le tribunal.

I – Sur la contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail

La société GMM RESTAURATION demande au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail qui lui a été délivré le 08 juillet 2021. Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1104 du code civil et la jurisprudence rendue en application de l’article 1134 ancien du code civil relative à l’exigence de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail. Elle soutient que la bailleresse n’a pas tenu compte des circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire lorsqu’elle lui a fait signifier le commandement querellé et qu’elle a, ce faisant, manqué à son obligation de bonne foi. Elle explique qu’après avoir accepté une suspension du paiement des loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020, la société HLM IRP en a exigé le paiement, sans l’en avertir préalablement, en lui faisant signifier ledit commandement, un mois seulement après qu’elle-même a de nouveau été autorisée à recevoir du public. Elle ajoute que les sommes dont le paiement est demandé dans cet acte englobent des loyers et accessoires échus durant les différentes périodes de fermeture administratives prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19. Elle affirme que ceux-ci ne sont pas dus car elle n’a pu jouir de ses locaux durant ces périodes. Elle se prévaut à cet égard de la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, d’une part, et de l’exception d’inexécution prévue par les articles 1219 et 1220 du code civil en raison du manquement de la bailleresse à son obligation essentielle de délivrance imposée par l’article 1719 du même code, qui perdure pendant toute la durée du bail. Elle déclare que les causes du commandement correspondant à hauteur de 96% aux loyers et accessoires échus durant les périodes de fermetures administratives, il encourt la nullité. A tout le moins, elle demande qu’il soit déclaré sans effet.

La société HLM IRP conteste avoir mis en œuvre la clause résolutoire stipulée au bail de mauvaise foi. Elle souligne que le commandement contesté a été signifié le 08 juin 2021, soit bien après que les restaurateurs ont été autorisés à rouvrir leurs établissements. Elle rappelle qu’elle n’a mis en œuvre aucune mesure pour exiger le paiement des loyers et accessoires contractuels durant la période au cours de laquelle la société GMM RESTAURATION n’a pu ouvrir son restaurant en raison des mesures gouvernementales adoptées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19. Elle estime avoir ainsi tenu compte des circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire, lesdites mesures n’ayant pas exonéré les preneurs de leur obligation de paiement des loyers et accessoires.

Elle insiste sur le fait qu'‘elle n’avait pas l’obligation de modifier les termes du bail ou de prendre un accord avec la société GMM RESTAURATION. Elle résiste enfin aux moyens fondés sur la perte de la chose louée et le manquement à son obligation de délivrance durant les périodes de fermetures administratives en se prévalant des différents arrêts rendus le 30 juin 2022 par la Cour de cassation.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.

Il constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Pourvois n°14-23.923 et n°17-18.873).

Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public

Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le commandement contesté a été signifié le 08 juillet 2021, au visa du bail du 15 mai 2017, des dispositions des articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce, ainsi que de la clause résolutoire insérée au bail. Il tend à obtenir le paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance, de la somme totale de 56.969,57 euros, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 31 mars 2020 à hauteur de 2.178,14 euros et aux loyers et charges impayés depuis le 1er avril 2020 hauteur de 54.438,50 euros, outre le coût de l’acte.

A l’appui de sa contestation du commandement du 08 juillet 2021, la demanderesse invoque la mauvaise foi de la société HLM IRP au motif qu’elle n’aurait pas tenu compte des circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire et qu’elle lui a fait délivrer cet acte un mois après la réouverture de son établissement.

Toutefois, il convient de rappeler que les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et celles de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, mais n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers et accessoires dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Elles ont simplement interdit aux bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire au titre des sommes échues durant la période de protection. Les mêmes dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement, notamment à l’automne 2020.

Partant, la société GMM RESTAURATION est restée tenue du paiement des loyers et accessoires le premier jour de chaque mois, y compris durant les périodes de fermetures administratives consécutives à la crise sanitaire. Il lui appartenait de solliciter les mesures gouvernementales d’accompagnement prévues au profit des preneurs afin de pouvoir faire face à leurs charges incompressibles, si elle l’estimait nécessaire.

Par ailleurs, les éléments du dossier démontrent que la bailleresse a, dans le cadre de l’exécution du contrat de bonne foi, accepté une suspension des loyers durant lesdites périodes, laquelle ne s’analyse pas en une renonciation à leur paiement.

Elle a enfin attendu plusieurs mois après la fin de la période de crise sanitaire pour délivrer le commandement contesté, ayant ce faisant consenti plusieurs mois de délais à la demanderesse pour faire face à l’arriéré locatif échu durant les périodes de fermetures.

Par conséquent, étant de surcroît relevé que la demanderesse reconnaît que la totalité des sommes visées au commandement n’a pas trait auxdites périodes de fermetures, la société GMM RESTAURATION échoue à caractériser la mauvaise foi qu’elle invoque dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail.

Ce moyen sera donc rejeté.

La société GMM RESTAURATION soutient par ailleurs qu’elle est fondée à invoquer une destruction ou disparition partielle de la chose louée en raison des mesures gouvernementales prises dans le contexte de la crise sanitaire du Covid 19 pour contester les sommes réclamées au titre des périodes de fermetures précitées, dans ledit commandement.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, et que la perte peut être totale ou partielle, cette dernière pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

Cependant, il est désormais acquis que l’effet des mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public et de limitation des déplacements, générales et temporaires, ne peut être assimilé à la perte de la chose louée.

En effet, ces mesures ont été adoptées au regard de la nature de l’activité exercée aux seules fins de garantir la santé publique et ainsi pour des raisons étrangères aux locaux loués, qui n’ont subi aucun changement. Il en résulte que lesdites mesures gouvernementales ne constituent pas une circonstance affectant les locaux loués eux-mêmes, de nature à emporter leur perte (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889).

Le moyen tenant à la destruction ou disparition partielle de la chose louée ne peut dès lors prospérer.

La société GMM RESTAURATION invoque tout aussi vainement une exception d’inexécution tirée d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance durant les mêmes périodes de fermetures administratives.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, qui a codifié la jurisprudence antérieure à l’adoption de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est de principe que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Il est par ailleurs constant que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l’activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Or, il est désormais de droit que les mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public, générales et temporaires, qui sont sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, ne sont ni du fait ni de la faute des bailleurs. Leur effet ne peut ainsi être imputable à ces derniers, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible susceptible de fonder une exception d’inexécution (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889).

Le moyen tenant à l’exception d’inexécution en raison d’un manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible opposée à la bailleresse par la société GMM RESTAURATION pour se soustraire au paiement des loyers concernés par les périodes de fermetures administratives ou de restriction des modalités de réception de la clientèle sera donc également écarté. D’autant que la demanderesse a conservé l’accès aux locaux où elle pouvait notamment faire réaliser des travaux.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la société GMM RESTAURATION sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail qui lui a été signifié le 08 juillet 2021.

II – Sur la demande d’exonération des loyers et accessoires relatifs aux périodes de fermetures administratives dont la société GMM RESTAURATION a fait l’objet

La demanderesse sollicite que le tribunal l’exonère du paiement des loyers et des charges dus pendant toute la durée des fermetures administratives dont elle a fait l’objet. Elle fonde sa demande sur les mêmes moyens tirés de la perte partielle de la chose louée et du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance qu’elle a articulés à l’appui de sa contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail qui lui a été signifié le 08 juillet 2021.

La bailleresse résiste à cette prétention en réitérant que les loyers sont contractuellement dus, que les mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19 n’ont pas exonéré les preneurs de leur obligation essentielle de paiement des loyers et accessoires et que la société GMM RESTAURATION ne peut se prévaloir d’une perte partielle de la chose louée, ni d’un manquement de la société HLM IRP à son obligation de délivrance à raison des fermetures et restrictions d’exploitation ordonnées, qui sont sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, ni de son fait.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, ainsi que rappelé plus avant, les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et celles de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, mais n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers et accessoires dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Les mêmes dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement, notamment à l’automne 2020.

Par ailleurs, il est désormais acquis que l’effet des mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public et de limitation des déplacements, générales et temporaires, ne peut être assimilé à la perte de la chose louée et qu’elles sont sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, de sorte que n’émanant pas de la bailleresse il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889).

Il en résulte que la demande d’exonération du paiement des loyers formée par la société GMM RESTAURATION, qui est demeurée tenue par les stipulations contractuelles qui constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, est dépourvue de fondement.

En conséquence, celle-ci sera rejetée.

III- Sur la condamnation de la société GMM RESTAURATION au paiement de la somme de 68.292,89 euros augmentée des intérêts au taux légal

La bailleresse sollicite, reconventionnellement que le tribunal condamne la demanderesse à lui payer la somme de 68.292,89 euros. Elle fonde sa demande sur les termes du bail et précise que cette somme correspond aux causes du commandement, augmentées d’un montant de 11.323,32 euros au titre de la clause pénale. Elle requiert également que la somme de 68.292,89 euros soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2021 sur les montants visés au commandement, et à compter du 25 octobre 2022 pour le surplus.

La société GMM RESTAURATION conclut au débouté de la société HLM IRP. Elle fait valoir que la sanction instaurée par la clause pénale à hauteur de 20% des sommes dues est excessive, la bailleresse n’ayant, selon elle, subi aucun préjudice.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et l’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1728 2° du même code précise, quant à lui, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de paiement, la bailleresse produit, outre le bail initial, le commandement de payer signifié le 08 juillet 2021.

Le bail à effet du 1er avril 2016 stipule que :

— le preneur est tenu de régler un loyer annuel de 33.417,54 euros en principal, soumis à indexation, mensuellement et d’avance, augmenté de la TVA (article 16) et une provision pour charges initialement fixée à la somme de 2.460 euros par an à valoir sur sa quote-part des charges et taxes dont la taxe sur les ordures ménagères et de 50% de l’impôt foncier relatifs aux lieux loués au prorata des millièmes afférents (article 11),

— le preneur est redevable des frais d’huissier, y compris la totalité du droit proportionnel dû à celui-ci, exposés par la bailleresse à raison du non-paiement de toute somme due à son échéance (article 19.

Les termes clairs et précis de ces articles du bail constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Partant, le quantum de l’arriéré locatif n’étant pas discuté par la demanderesse, qui n’allègue pas ni ne démontre avoir acquitté tout ou partie des causes du commandement de payer, il convient d’accueillir la demande de la société HLM IRP et de condamner la société GMM RESTAURATION à lui régler la somme totale de 59.969,57 euros.

Sur la clause pénale

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’article 19 du bail stipule qu’en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et de délivrance notamment d’un acte d’huissier le preneur sera redevable, en plus de l’intérêt de retard, d’une « pénalité de 20% du montant de la somme due pour couvrir le BAILLEUR du montant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement des frais dus, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme. Elle est considérée comme supplément et accessoire de loyer. »

Compte tenu du quantum de la sanction prévue, à hauteur de 20%, cette clause pénale apparaît disproportionnée au but poursuivi dès lors, d’une part, que la bailleresse peut perçoit des intérêts de retard et, d’autre part, qu’elle ne produit aucune pièce propre à caractériser le préjudice distinct qu’elle a subi.

Dans ce contexte, la clause pénale sera justement réduite à la somme de 3.500 euros au regard de la carence persistante de la demanderesse dans le règlement des loyers et accessoires contractuels.

Par conséquent, la société GMM RESTAURATION sera condamnée au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de la clause pénale.

Sur les intérêts au taux légal

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1344-1 du code civil ajoute que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de ces dispositions, il convient de faire droit aux demandes de la bailleresse relatives au intérêts de retard et de condamner la société GM RESTAURATION à lui payer :

— la somme de 59.969,57 euros au titre des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2021,

— la somme de 3.500 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date de signification des conclusions de la société HLM IRP, qui valent mise en demeure.

IV- Sur la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

La bailleresse sollicite également, reconventionnellement, que le tribunal constate la résolution de plein droit du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er avril 2016, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion de la société GMM RESTAURATION et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi que de fixation de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération de ses locaux au montant du dernier loyer contractuel. Elle se prévaut des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, des termes de la clause résolutoire du bail et du commandement de payer délivré le 08 juillet 2021. Elle insiste sur le fait que la demanderesse reconnaît ne pas avoir acquitté les causes dudit commandement dans le délai d’un mois. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement qu’elle formule, durant lesquels la clause résolutoire serait suspendue, soulignant que la société GMM RESTAURATION ne produit aucun éléments comptable permettant de justifier de sa situation financière.

La société GMM RESTAURATION s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire du bail, sollicitant à titre subsidiaire, si le commandement n’était pas invalidé, la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et l’octroi de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette locative. Elle fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil permet au tribunal, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire en son article 18 stipulant notamment qu’à « défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses ou conditions du présent contrat, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter les conditions en souffrance restés infructueux (…) lesdits commandements ou sommation contenant déclaration par le BAILLEUR d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit (…) à l’expiration du délai ci-dessus et ce, sans qu’il soit nécessaire de remplir aucune formalité judiciaire.

Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à évacuer les lieux, l’expulsion pourrait avoir lieu par simple ordonnance de référé (…) ».

Il n’est pas contesté que les causes du commandement signifié le 08 juillet 2021 n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois de sa délivrance, et qu’il est régulier en la forme en ce qu’il mentionne expressément le délai d’un mois prévu par la loi pour permettre au preneur de satisfaire à son obligation de paiement et reproduit les dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce, ainsi que la clause résolutoire du bail. Lla société HLM IRP est partant fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire à effet du 08 août 2021 à minuit.

A l’appui de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement, La société GMM RESTAURATION ne produit aucune pièce. Ce faisant, le tribunal n’est pas à même d’apprécier sa situation financière actuelle et qu’elle serait en mesure de faire face aux sommes dont elle a été reconnue redevable, en plus du paiement des loyers et accessoires courants, si un échéancier lui était accordé.

En conséquence, il convient d’accueillir la demande de constatation des effets de la clause résolutoire du bail au 08 août 2021 à minuit et, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de la société GMM RESTAURATION ainsi que de tous occupants de son fait, des lieux donnés à bail, dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’occupation des locaux par la société GMM RESTAURATION, devenue occupant sans droit ni titre à compter du 09 août 2021, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires contractuels (charges et taxes) que la demanderesse aurait dû payer mensuellement si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit.

V- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société GMM RESTAURATION, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HLM IRP la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. La société GMM RESTAURATION sera donc condamnée à lui régler une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société GMM RESTAURATION de l’ensemble de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail renouvelé le 15 mai 2017 entre la SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE et la société GMM RESTAURATION, à compter rétroactivement du 1er avril 2016, portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble situé 8 bis, avenue Carnot à SAINT GERMAIN EN LAYE, à effet du 08 août 2021 à minuit,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société GMM RESTAURATION et de tout occupant de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble situé 8 bis, avenue Carnot à SAINT GERMAIN EN LAYE, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société GMM RESTAURATION après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société GMM RESTAURATION à la SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires contractuels (charges et taxes) que la demanderesse aurait dû payer mensuellement si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit,

CONDAMNE la société GMM RESTAURATION au paiement de cette indemnité d’occupation à la SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE le premier jour de chaque mois jusqu’à la libération des locaux,

CONDAMNE la société GMM RESTAURATION à payer à la SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE INTERPROFESSIONNEL DE LA REGION PARISIENNE :

— la somme de 59.969,57 euros au titre des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2021,

— la somme de 3.500 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022,

— la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GMM RESTAURATION aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,