COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Z] [J], [U] [F] c/ S.A. MMA IARD, [A] [X], S.A.S.U. SASU REUSSITE IMMONICE,, [V] Maître [R], S.A. MMA IARD

MINUTE N° 25/115

Du 14 Février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/04072 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NYF5

Grosse délivrée à:

M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI

expédition délivrée à:

Maître Firas RABHI

M^e Faustine JACOMINO

Maître Fabien GRECH

Maître Hélène BERLINER

le 14/02/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

quatorze Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique, devant:

Président : Madame BENZAQUEN Françoise

Greffier : Madame AYADI Estelle, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 15 octobre 2025 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 14 Février 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Mme [Z] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Faustine JACOMINO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [U] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représenté par M^e Faustine JACOMINO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.A. MMA IARD, en sa qualité d’assureu de M. [O] [D], gérant de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [A] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S.U. REUSSITE IMMONICE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Fabien GRECH de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

Me [V] Maître [R], de la SCP Fanny [R] et [V] [R]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. MMA IARD, en sa qualité d’assureur RC de Me [R], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d’huissier en date des 12,13 et 14 octobre 2021 aux termes desquels monsieur [U] [F] et madame [Z] [J] ont fait assigner monsieur [A] [X], la SASU REUSSITE IMMONICE, Maître [V] [R] et la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R] devant le tribunal de céans;

Vu les dernières conclusions ( RPVA 17 septembre 2024 ) aux termes desquelles monsieur [U] [F] et madame [Z] [J] sollicitent au visa des articles 1112-1, 1130 à 1133, 1240 du Code civil, R 421-17,b) du Code de l’urbanisme et art. 1406, I du Code général des impôts de:

— voir débouter Monsieur [A] [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9], Maître [R] et la MMA IARD de l’ensemble de leurs demandes,

— voir juger qu’ils ont été victimes d’une erreur sur les qualités essentielles du bien acquis par acte en date du 15 septembre 2020 portant sur le lot n°17 consistant en un appartement de type studette situé entre le deuxième et le troisième étage, dont la surface est 00 ha 01 a 88 ca et 3/1000 e des parties communes, sis [Adresse 2] cadastré [Cadastre 8], publiée le 16 octobre 2020, au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous le n° 8324 volume 2020P, n° répertoire 383, soumis au régime de la copropriété suivant état descriptif de division établi le 8 juin 1959 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 1 er juillet 1959 volume 2676 numéro 23, modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [G] notaire a [Localité 9] , le 19 novembre 1968, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 le 14 février 1969 volume 6274, numéro 2 ; ainsi qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [N] notaire a [Localité 9] le 2 mars 1990 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 le 5 avril 1990, volume 1990P, numéro 3463 ;

et ainsi qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [S] notaire a [Localité 9], le 17 mai 2017, publié au service de la publicité foncière [Localité 9] 1 le 20 juillet 2017,

volume 2017P, numéro 6034 ; et suivant règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [C] notaire à [Localité 9] le 30 juin 1954 publié au service de la publicité foncière [Localité 9] 1 le 16 juillet 1954 volume 1926 numéro 2, qui a vicié leur consentement,

— voir juger en conséquence la vente en date du 15 septembre 2020 portant sur le lot

n°17 consistant en un appartement de type studette situé entre le deuxième et le troisième

étage, dont la surface est 00 ha 01 a 88 ca et 3/1000 e des parties communes, sis [Adresse 2]

[Adresse 2] cadastré [Cadastre 8], publiée le 16 octobre 2020, au service de la

publicité foncière de [Localité 9] sous le n° 8324 volume 2020P, n° répertoire 383, nulle,

— voir ordonner la publication de la décision à intervenir à la requête de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière aux frais de Monsieur [A] [X],

— voir juger que Maître [R] a commis une faute engageant sa responsabilité à

l’occasion de la rédaction de l’acte de vente en date du 15 septembre 2020 portant sur le

lot n°17 consistant en un appartement de type studette situé entre le deuxième et le

troisième étage, dont la surface est 00 ha 01 a 88 ca et 3/1000 e des parties communes, sis – 43/47 -[Adresse 2] cadastré [Cadastre 8], publiée le 16 octobre 2020, au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous le n° 8324 volume 2020P, n° répertoire 383,

— voir juger que la société REUSSITE IMMO [Localité 9] a commis une faute dans l’exécution

de sa mission engageant sa responsabilité,

En conséquence,

— voir condamner Monsieur [X] à restituer le prix de vente entre leurs mains soit la somme de 112 000 euros sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir laquelle sera productive d’intérêts au taux légal.

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 27 280 euros arrêtée à la date du 15 octobre 2024 et à parfaire au jour de la décision à intervenir et jusqu’à restitution complète du prix de vente par le vendeur, au titre de la perte de revenus locatifs, et subsidiairement à 95% du montant de cette somme au titre de la perte de chance,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 528 euros au titre des frais de déplacement exposés pour assister aux visites du service d’hygiène et de la ville et de l’ARS,

— voir condamner in solidum Maître [R],Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Me [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer le remboursement de la somme de 233,21 euros arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire au jour de la décision à intervenir au titre des charges de copropriété,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 209.55 euros au titre des frais de mise en service et de fonctionnement de l’électricité d’internet et de l’eau,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 599,06 euros arrêté au 30 octobre 2024 au titre de l’assurance habitation PNO et à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Me [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 25 240 euros au titre du coût total du crédit sous réserve de la déduction des sommes qui n’auraient pas encore été versées au jour de la décision à intervenir par les demandeurs,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Me [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 10 450 euros TTC au titre du coût de l’acte authentique de vente,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Me [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 945,9 euros au titre des frais d’ameublement engagés lors de l’acquisition,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir une résidence principale,

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— voir prononcer la résolution du contrat de prêt immobilier PRIMO INVESTISSEUR Réf. 223395E souscrit par eux en date du 30 août 2020.

— voir condamner in solidum Maître [R], Monsieur [X], la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] et MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

— voir juger que la décision a intervenir sera assortie de l’exécution provisoire dès lors

qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire au sens des dispositions de l’article 514-1

du Code de procédure civile.

Ils invoquent la nullité de la vente soutenant que le caractère irrémédiablement inhabitable du logement constitue une erreur sur les qualités essentielles du bien au sens de l’article 1133 du Code civil, dès lors que le caractère habitable du bien acquis constitue une qualité essentielle ayant intégré le champ contractuel.

Ils font valoir avoir acquis, à des fins d’investissement locatif ,par acte authentique du 15 septembre 2020 le lot n°17 situé [Adresse 2] décrit comme un appartement de type studette situé entre le deuxième et le troisième étage composé d’une pièce avec deux placards coin cuisine et une salle de douche avec WC d’une superficie loi Carrez de 17,62 m², que l’état descriptif de division a été plusieurs fois modifié et la dernière fois le 17 mai 2017, qu’il ressort du modificatif à l’état descriptif de division en date du 8 juin 1959 que le lot n°17 se trouve en réalité être un local de type débarras et non un appartement a usage d’habitation.

Ils font valoir avoir cru de bonne foi, au visa des annonces publiées, acquérir un appartement dans un but d’investissement locatif alors qu’ils ont fait en réalité l’acquisition d’un local

inhabitable de type débarras, ce qui est attesté par l’arrêté préfectoral n°2021-1139 du 23 novembre 2021 ordonnant l’interdiction de mise a disposition du local a des fins d’habitation.

Ils soutiennent que le vendeur, Monsieur [X], a agi dans le cadre de la vente en qualité de professionnel au sens de l’article préliminaire du Code de la consommation qu’il apparaît en qualité d’entrepreneur individuel, enregistré a l’INSEE dont l’activité est la

«location de logements »,et dont l’un des établissements se trouve être le bien litigieux.

Ils font valoir qu’il était tenu a leur égard , acquéreurs profanes, d’une obligation d’information renforcée, ce qui n’a pas été le cas, que Monsieur [X] n’ignorait pas que le lot qu’il vendait se trouvait être un débarras, et qu’il suscitait, a ce titre, des demandes de clarification

de la part des membres du Conseil syndical de l’immeuble, que le syndic fait apparaître ce lot comme un bureau c’est à dire comme un local commercial, comme au titre des appels de charges, ce que monsieur [X] ne pouvait ignorer.

Ils font plaider que le Président du Conseil syndical et le syndic de l’époque NEXITY avaient attiré son attention sur le changement de destination irrégulier de ce lot, que l’absence de réponse de Monsieur [X] a conduit le syndic à saisir les services de la Mairie.

Ils font valoir qu’il est faux de soutenir que le bien aurait été habitable au jour de la vente, puisqu’il est établi que le bien vendu se trouvait être un local de type débarras depuis son origine, qu’il ressort des termes de l’annonce publiée par l’agence immobilière , et de l’acte de vente qu’ils ont entendu conserver l’usage d’habitation du bien pour en faire un investissement locatif , que cette caractéristique a intégré le champ contractuel.

Ils font valoir qu’il importe peu que Monsieur [X] ait mis le bien à la location pendant plusieurs années ,qu’il aurait dû déposer une déclaration préalable de travaux en Mairie afin que cette dernière s’assure de la conformité de cette demande avec les dispositions du règlement sanitaire départemental , et en informe le bureau du cadastre afin que le bien soit soumis au paiement de la taxe d’habitation.

Ils soutiennent que le fait que le lot en litige ait été habité ne rend pas celui-ci habitable au sens juridique du terme.

Ils font valoir que selon la résolution n°15 du procès -verbal d’assemblée générale en date du 16 mai 2017 que le lot n°17 a fait l’objet d’une demande de modification de l’état descriptif de division pour changement de destination d’usage commercial en appartement qui a été refusée par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Ils exposent avoir découvert après leur achat que la transformation de plusieurs locaux commerciaux en appartements dans l’immeuble était a l’origine de désordres raison pour laquelle plusieurs copropriétaires ont demandé lors de l’AG de 2020 des éclaircissements sur l’utilisation du lot n°17.

Ils font valoir que le modificatif a l’état descriptif de division du 2 mars 1990 est sans lien avec le présent litige la modification en question portant sur d’autres lots, que le décret du 20 janvier 2002 portant sur la notion de décence et le Règlement sanitaire départemental (RSD) définissant l’habitabilité d’un bien compris dans son périmètre peuvent s’appliquer de façon concurrente, qu’alors il convient d’appliquer les dispositions plus restrictives du RSD.

Sur la responsabilité du notaire, ils font valoir sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil que Maître [V] [R] a vendu le lot n°17 sous la désignation d’un appartement de type studette, qu’il ressort du modificatif a l’état descriptif de division en date du 8 juin 1959 que le lot n°17 se trouve être un local et non un appartement a usage d’habitation, qu’il lui appartenait de s’assurer que le bien vendu correspond bien a la désignation du lot de copropriété ,qu’elle aurait du solliciter des vérifications complémentaires, qu’elle ne les a pas informés des termes du règlement sanitaire départemental en vigueur.

Ils recherchent la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] faisant valoir qu’elle n’a pas attiré leur attention sur l’existence du Règlement sanitaire départemental mais s’est prévalue du caractère financièrement attractif de cet investissement locatif pour les inciter à conclure la vente.

Ils soutiennent que les caractéristiques du bien contrevenant au Règlement sanitaire départemental étaient bien connues de monsieur [D] , que l’agence s’est abstenue de procéder aux vérifications élémentaires que lui imposait sa qualité de professionnel de l’immobilier et qui lui auraient permis de réaliser que le bien en question se trouvait être un local a usage de débarras.

S’agissant de leurs préjudices, ils exposent avoir loué le bien à un étudiant suivant bail meublé étudiant qui a pris fin le 14 février 2021, qu’ils n’ont pu donner suite aux demandes de visite postérieures en l’état de la décision préfectorale.

Subsidiairement ils évaluent leur perte de chance de louer leur bien à 95 % du montant des loyers qui auraient été perçus.

Ils font valoir avoir subi des frais de déplacement liés aux visites du bien par le Service Communal d’Hygiène et de Santé pour réaliser une visite de l’appartement.

Ils font valoir être bien fondés à solliciter le règlement des charges de copropriété qu’ils assument depuis l’acquisition du bien, des sommes au titre de la mise en service et de fonctionnement de l’électricité, d’internet, de l’eau, de l’assurance habitation, le crédit outre des dépenses afférentes au contrat de prêt , le coût de l’acte notarié , des dépenses d’ameublement du bien.

Ils font valoir avoir perdu une chance d’acquérir une résidence principale en banlieue parisienne, le logement niçois devant se financer seul au moyen des loyers, avoir signé un compromis le 25 février 2021, pour lequel ils se sont rétractés .Ils soutiennent ne plus pouvoir espérer bénéficier des conditions qui leur avaient été consenties par leur établissement de crédit à la date de la vente , que l’augmentation des taux d’intérêts entre 2020 et 2023 rend tout projet de cette nature inenvisageable.

Ils font valoir subir un préjudice moral en raison de leur situation financière critique. Ils font valoir que si le juge des contentieux de la protection a ordonné, le 17 octobre 2022, la suspension des échéances du prêt pour une durée de 24 mois, ils réglaient alors 500 euros de frais fixes (445,30 euros de remboursement du crédit et 40 euros de charges) au titre du remboursement du prêt et des charges de l’appartement en litige, sans en tirer aucun profit, que monsieur [F] a perdu son emploi le 2 avril 2022.

Ils soutiennent sur le fondement de l’article L. 313-36 du Code de la consommation que le contrat de prêt se trouve résolu par l’effet de l’annulation rétroactive de la vente en vue de laquelle il a été accordé, vente qui est censée n’avoir jamais été conclue , que l’article L. 313-38 du Code de la consommation oblige l’emprunteur à rembourser la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées ou qu’il aurait versées pour son compte ainsi que

les intérêts y afférents.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 19 avril 2024 ) aux termes desquelles monsieur [A] [X] sollicite au visa des articles 1132, 1178 et 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL:

— voir débouter Madame [Z] [J] et Monsieur [U] [F] de l’ensemble de leurs demandes, dirigées à son encontre.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

si par extraordinaire la nullité de la vente devait être prononcée :

— le voir condamner à la restitution de la somme a maxima de 106 150,00 € au titre de la restitution du prix de la vente immobilière.

— voir condamner Madame [Z] [J] et Monsieur [U] [F], solidairement entre eux, à la restitution en nature des meubles meublants dans l’état dans lequel ils étaient au jour de la vente et à défaut à leur restitution en valeur, soit à la somme de 3 000,00 €.

— voir débouter Madame [Z] [J], Monsieur [U] [F] de l’ensemble du surplus de leurs demandes, notamment indemnitaires, en ce qu’elles sont dirigées à son encontre.

— voir débouter la CAISSE D’EPARGNE de l’ensemble de ses demandes, frais

irrépétibles et dépens inclus.

— le voir déclarer recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle.

— voir condamner Maître [V] [R], la SASU REUSSITE IMMONICE, la SA MMA IARD et la Société MMA IARD Assurances Mutuelles prise en sa qualité d’assureur de Maître [R] et en sa qualité d’assureur de la SASU REUSSITE IMMONICE, in solidum entre eux, à lui payer la somme de 112 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de pouvoir vendre son bien au prix de 112 000,00 €.

— voir condamner la SASU REUSSITE IMMONICE et ses assureurs, la SA MMA IARD et la Société MMA IARD Assurances Mutuelles, in solidum entre eux, à lui payer la somme de 6 500,00 € en restitution de la rémunération perçue au titre de la vente.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— s’ il devait être fait droit en tout ou partie au surplus des demandes de Madame [J] et de Monsieur [F], et notamment leurs demandes indemnitaires, et aux demandes de la Caisse d’Epargne :

— voir condamner Maître [V] [R], la SASU REUSSITE IMMONICE, la SA MMA IARD et la Société MMA IARD Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur de Maître [R] et en sa qualité d’assureur de la SASU REUSSITE IMMONICE, in solidum entre eux, à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— voir condamner Madame [Z] [J], Monsieur [U] [F], Maître [V] [R], la SASU REUSSITE IMMONICE, la SA MMA IARD et la Société MMA IARD Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur de Maître [R] et en sa qualité d’assureur de la SASU REUSSITE IMMONICE, in solidum entre eux, à lui payer la somme de 4 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile.

— voir condamner Madame [Z] [J], Monsieur [U] [F], Maître [V] [R], la SASU REUSSITE IMMONICE, la SA MMA IARD et la Société MMA IARD Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur de Maître [R] et en sa qualité d’assureur de la SASU REUSSITE IMMONICE, in solidum entre eux, aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine COTTRAY-LANFRANCHI pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation.

— voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Il fait valoir dans l’ offre d’achat en date du 13 juin 2020 les demandeurs ont reconnu avoir visité physiquement les biens avec l’agence.

Il indique que la promesse régularisée les 03 et 17 juillet 2020 mentionne que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années les informations financières en lien avec les charges de copropriété le carnet d’entretien de l’ensemble immobilier ont été communiqués à l’acquéreur, que l’acte authentique a été réitéré le 15 septembre 2020 en l’absence de rétractation des acquéreurs qui avaient à nouveau visité le bien.

Il fait valoir qu’est incluse dans l’acte une clause d’exclusion de garantie des vices apparents et/ou cachés, et un certificat de non-péril délivré par l’autorité compétente le 21 juillet 2020.

Il soutient qu’ à aucun moment la destination locative n’est entrée dans le champ contractuel, qu’il est indiqué dans l’acte que le bien objet de la vente est actuellement à usage d’habitation et que l’acquéreur entend conserver cet usage.

Il fait plaider que les annonces publiées par la SASU REUSSITE IMMONICE ne sauraient valoir à elles seules preuve que les demandeurs ont acquis dans un but d’investissement locatif, qu’il s’agit d’annonces immobilières dont l’agence a la responsabilité exclusive et qui ne tend qu’à attirer tout acheteur potentiel, quel que soit son profil, investisseur ou non.

Il soutient avoir acquis le bien par acte de vente du 11 juillet 2019 et l’avoir mis en vente au départ de son locataire , mise en location rappelée dans la promesse et dans l’acte authentique au titre de la garantie de jouissance.

Il relève que les acquéreurs ont proposé ce bien à la location selon contrat de bail en date du 12 septembre 2020, soit avant la signature de l’acte authentique, à effet au 19 septembre suivant.

Il fait valoir que le congé donné par leur locataire demeure sans lien avec les normes de décence et d’habitabilité rappelées dans la notice d’information annexée au bail, démontrant la connaissance par les acquéreurs de la règlementation à respecter.

Il souligne que Madame [J] est juriste .

Il fait valoir que l’arrêté préfectoral intervenu le 23 novembre 2021, plus d’un an après la vente, est sans incidence sur le fait qu’au jour de la vente l’immeuble vendu répondait à l’usage pour lequel il a été acquis, soit un usage d’habitation.

Il soutient qu’il appartenait aux demandeurs de contester cet arrêté par la voie d’un recours gracieux puis contentieux, relève qu’ils n’ont pas pris la peine de faire valoir d’ observations dans le cadre de la procédure contradictoire l’ayant précédé , ni à réception du courrier de la Ville de [Localité 9] du 27 avril 2021 les informant de la transmission prochaine d’un rapport du service communal d’hygiène et de santé.

Il fait valoir que le contenu du rapport est ignoré , qu’aucun détail précis quant aux

mesures prises et surtout des modalités selon lesquelles elles l’ont été n’est connu.

Il soutient qu’il en est de même concernant l’éclairement naturel qui relève d’une appréciation purement subjective, a fortiori dans le secteur du vieux [Localité 9] connu pour l’étroitesse de ses rues et le peu de luminosité naturelle et d’ensoleillement des immeubles qui y sont édifiés.

Il fait valoir qu’il n’y a eu aucune modification du bien litigieux, aménagé en studette depuis de nombreuses années, avant la dernière mise à jour de ce règlement sanitaire départemental qui date de septembre 2003.

Il fait valoir que depuis a minima 1988 le bien litigieux est à usage d’habitation et qu’il est loué en respectant cette destination, que le règlement sanitaire départemental prévoit pour les locaux anciens, que sont tous les immeubles du vieux [Localité 9], la possibilité d’une tolérance d’exploitation non conforme à ses prescriptions et celle en son article 164, la possibilité pour le préfet d’accorder des dérogations.

Il soutient être étranger à cette décision qu’il ne pouvait prévoir et qui relève du pouvoir unilatéral et discrétionnaire de l’administration.

Il fait valoir que le syndic, à l’origine de cette démarche , ce qu’il ignorait, aurait dû en faire mention auprès du Notaire, que le carnet d’entretien de l’immeuble ne fait état d’aucune procédure d’insalubrité ou interdiction d’habiter.

Il fait valoir qu’il n’avait aucune connaissance avant la vente de difficultés relatives à l’habitabilité du bien vendu et ignorait les prétendues demandes d’éclaircissement que ce lot aurait généré au sein de la copropriété.

Il fait valoir avoir conservé ce bien un an, que le courriel d’un membre du conseil syndical versé aux débats fait référence à l’omission d’une question à l’ordre du jour plus de 3 ans en amont , soit bien avant son acquisition du bien, que ce courriel a été adressé au syndic le 10 novembre 2020 soit après la vente.

Il soutient avoir, comme les acquéreurs, acquis un appartement de type studette,

reçu des appels de fonds portant la mention « bureau » et disposer de la même interface

en ligne du syndic.

Il fait valoir que la dénomination reprise par le syndic est celle de l’état descriptif de division (local) porté à la connaissance des acquéreurs et demeure sans incidence sur la destination réelle des lieux qui était bel et bien à usage d’habitation depuis de très nombreuses années.

Il soutient ne pas avoir dissimulé la situation juridique de ce bien et avoir adressé aux acquéreurs, par l’intermédiaire du notaire rédacteur de l’acte, l’ensemble des pièces leur permettant d’en connaître la dénomination dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Il fait valoir qu’ils ont procédé à plusieurs visites de ce bien, en présence de l’agence immobilière hors la sienne, qu’ils ont pu se convaincre de la hauteur sous-plafond, de sa superficie, de la disposition des pièces, de son éclairement naturel et du système de ventilation, qu’ils ont acquis ce bien en pleine et connaissance de cause sans pouvoir alléguer

d’une quelconque erreur excusable.

Il fait valoir ne pas avoir agi en qualité de professionnel, qu’au jour de la vente, il était et est toujours cadre de l’enseignement supérieur et en aucun cas professionnel de la vente ou de l’immobilier.

Il soutient qu’un numéro SIRET est obligatoire pour toutes les locations meublées même si elles sont non-professionnelles, qu’il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Il fait valoir qu’il résulte des pièces produites par les acquéreurs qu’antérieurement à

leur première visite et, partant, à leur offre d’achat, l’agent immobilier leur avait

expressément indiqué que la hauteur sous plafond est de 2m10, qu’ils avaient interrogé l’agent immobilier sur la dénomination du lot dès le 17 juin 2020.

Il relève qu’aucune déclaration de sinistre n’a été régularisée, qu’il n’a à aucun moment été informé d’un quelconque prétendu dégât des eaux émanant de son lot et qui perdurerait depuis plus de trente ans.

Il fait valoir que les assemblées générales n’ont pas refusé le changement de destination du lot litigieux, que l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés ont tous voté POUR, y compris Monsieur [Y], Président du conseil syndical , que la majorité requise était celle de l’article 26 de la loi de 1965 , que les 2/3 des voix n’ont pas été atteints.

Il relève que n’est pas produit le procès-verbal de l’assemblée générale de 2020 alors que les acquéreurs prétendent que ce serait à cette occasion qu’ils auraient été alertés d’un changement de destination irrégulier.

Il rappelle la ventilation du prix de vente et fait valoir que Monsieur [F] et Madame [J] devront procéder à la restitution en nature et à défaut en valeur des meubles meublants.

A titre subsidiaire il soutient n’être tenu à défaut de restitution en nature des meubles meublants dans l’état dans lequel ils étaient au jour de la vente, qu’à la restitution de la somme de 109 000,00 €, que devra être déduit du montant de cette restitution, le montant total des fruits perçus, soit la somme de 2 850,00 € .

Il fait valoir que nulle astreinte ne saurait courir dès lors que les restitutions respectives devront être concomitantes.

Il sollicite de voir retenir la responsabilité de Maître [R] et de la SASU REUSSITE IMMONICE au titre de la perte de chance de pouvoir vendre ce bien à ce prix.

Il soutient qu’il appartenait au notaire rédacteur de s’assurer de l’efficacité de son acte,

ce dont il s’est abstenu en ne procédant pas aux vérifications nécessaires alors qu’il était le notaire des acquéreurs et était informé de leur intention de destiner ce bien à un usage d’habitation, voire à un usage locatif.

Il fait plaider que Maître [R] aurait dû s’interroger sur la discordance entre la désignation du bien figurant à l’acte et sa désignation telle qu’elle figure au règlement de copropriété et état descriptif de division en sa possession.

Il relève qu’elle n’a pas attiré l’attention des parties sur les normes d’habitabilité édictées par

le règlement sanitaire départemental dont elle ne pouvait, en sa qualité de professionnel du

droit, ignorer l’existence et la teneur.

Il fait valoir que la SASU REUSSITE IMMONICE est fautive dès lors qu’elle a procédé aux différentes visites et était informée du projet des acquéreurs, qu’elle a perçu une commission de 6500,00 € qu’elle devra lui restituer.

Il précise qu’il n’était pas présent lors des visites et n’a eu aucun contact avec les acquéreurs, qu’il était représenté lors de la signature de l’acte de vente.

Il fait valoir s’agissant du surplus des demandes formulées en réparation des prétendus préjudices subis, que les demandeurs sont défaillants dans la charge de la preuve d’une faute de sa part, qu’il était de bonne foi.

Il fait valoir que la preuve de la perte de chance de percevoir l’intégralité des intérêts à échoir n’est pas rapportée par la Caisse d’Epargne.

A titre infiniment subsidiaire à l’appui de sa demande de relever et garantie par le notaire rédacteur de l’acte et par l’agence immobilière , il précise faire siens les moyens exposés par les parties et tendant au rejet des demandes indemnitaires formulées par les acquéreurs.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 2 octobre 2023 ) aux termes desquelles SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] sollicite de:

A titre principal ;

— voir rejeter les demandes de Monsieur [F] et Madame [J] dirigées à son

encontre ;

A titre subsidiaire ;

— voir condamner la société MMA IARD à la relever et garantir de toute éventuelle

condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause ;

— voir condamner la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 4.000 € au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient n’avoir commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité au titre de l’article 1240 du Code civil.

Elle fait valoir que rien ne lui permettait , ayant en l’espèce dûment procédé aux vérifications élémentaires de réaliser que le bien n’était pas à usage d’habitation, que la promesse comme l’acte de vente mentionnent que « Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation », qu’elle a vérifié que le bien était déclaré à usage d’habitation dans le titre antérieur, du 11 juillet 2019 , qu’il avait fait l’objet d’un précédent certificat de mesurage en date du 2 octobre 2017, qui ne contenait aucune réserve quant à son habitabilité , que le vendeur y déclarait que l’usage d’habitation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, que l’immeuble n’est pas insalubre ,qu’il est décent,que Monsieur [X] s’est vu notifier un courrier relatif au droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui n’est applicable qu’aux cessions de biens immeubles à usage d’habitation.

Elle soutient que ni Monsieur [X] qui en a fait l’acquisition suivant cet usage, ni elle qui a mandatée pour la première fois pour la vente de ce bien, ne pouvaient savoir qu’il ne serait pas à usage d’habitation.

Elle fait valoir que suivant contrat de bail du 8 novembre 2019, le bien a été loué par

Monsieur [X] à compter du 15 novembre 2019 , qu’il l’avait été par le passé , qu’elle a fait procéder à plusieurs diagnostics par des professionnels , qu’il est fait état en effet de fenêtres battantes et de menuiserie en double vitrage, de convecteurs électriques et de ventilation par ouverture des fenêtres, que le diagnostic de surfaces fait ressortir une surface habitable de 17,62 m²,mentionnée dans le compromis et l’acte de vente, que le diagnostic vise un séjour, une cuisine, un placard, et une salle de douche/WC, types de pièces étant celles d’un logement à usage d’habitation.

Elle fait plaider que le diagnostic de l’état d’installation électrique a été réalisé sous l’empire

des dispositions applicables aux immeubles à usage d’habitation, que la « Date ou année de l’installation » y est estimée à « Plus de quinze ans », ce qui démontre que le bien était à usage d’habitation depuis cette date au moins.

Elle fait valoir que cet usage remonte à l’année 1988 au moins, soit depuis plus de 30 ans au jour de la signature du compromis de vente, ce sans opposition de la part du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que l’annonce publiée le 14 mai 2020 suivant laquelle le bien est

« Loué jusqu’à présent » n’est ni inexacte ni trompeuse , que madame [J] a indiqué par message du 18 juin 2020, n’avoir aucun doute quant à la destination du bien et ses installations qui en font bien un appartement à usage d’habitation.

Elle fait valoir que les acquéreurs ont eu connaissance de tous les éléments concernant le bien, qu’ils ont fait plusieurs visites du bien, au cours desquelles ils ont pu prendre pleinement connaissance de sa nature et de sa consistance .

Elle relève que les demandeurs ont du mal à démontrer avec certitude que le bien

en question ne consistait pas en un appartement à usage d’habitation, mais se trouvait en réalité

être un local à usage de débarras , que les éléments censés le justifier sont

eux-mêmes confus et contradictoires car les deux mails du Président du Conseil syndical produits par les demandeurs font état d’un « débarras » ; l’état descriptif de division du 8 juin 1959, au-delà du fait qu’il remonte à plus de cinquante ans, évoque simplement un « local », à l’instar des appels de fonds, cette seule assertion n’étant pas significative de son usage ; l’interface du site du syndic Nexity évoque un « Local commercial ».

Elle soutient qu’il ne lui appartient pas de déterminer si la destination du lot est à usage d’habitation, alors que les éléments dont elle disposait ne contenaient aucune indication contraire.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble n’interdit pas d’affecter les locaux privatifs, quels qu’ils soient, à usage d’habitation, et ce sans même avoir à solliciter et obtenir une quelconque autorisation du syndicat des copropriétaires, en application des

dispositions de l’article 8, I, alinéa 2, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , que le « local », ainsi désigné dans l’état descriptif de division du 8 juin 1959, était aménagé pour les besoins d’une habitation avant que Monsieur [X] en fasse l’acquisition.

Elle soutient que cette situation perdure depuis près de 30 ans, sans que le syndicat des copropriétaires n’ait émis la moindre contestation sur ce point, ni engagé de démarche pour la faire cesser , ce qui s’analyse au moins comme une acceptation tacite et confirme que l’occupation à usage d’habitation lui paraissait conforme au règlement de copropriété, qu’il s’agit d’une acceptation expresse, puisque le syndic a fait savoir dans un mail du 23 juin 2020 que la destination du lot a changé depuis et que les copropriétaires avaient voté pour , bien que n’ayant pas atteint la majorité requise des deux tiers, que le bien a fait l’objet de plusieurs cessions lors des 30 dernières années, le syndic nécessairement au fait de ces cessions a toujours communiqué les documents nécessaires à la signature des actes notariés sans soulever d’ anomalie.

S’agissant des disposition de l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme relatif à l’absence de dépôt d’une déclaration préalable, elle soutient que l’autorité compétente en matière d’urbanisme, à savoir la commune ou l’EPCI, vérifie uniquement la conformité du projet aux règles d’urbanisme applicables, et non au Règlement Sanitaire Départemental, inopposable aux demandes d’autorisation d’urbanisme .

Elle fait valoir que le fait que Monsieur [X] n’ait pas déposé de déclaration préalable tend à démontrer qu’il n’avait pas connaissance d’une difficulté sur le caractère

habité et habitable du bien, ainsi que sur sa régularité administrative.

Elle fait valoir que l’arrêté d’insalubrité du 23 novembre 2021 est fondé sur deux motifs: une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres et un éclairement naturel insuffisant.

Elle fait valoir que Monsieur [F] et Madame [J] ont procédé à plusieurs visites du bien, dont une visite par vidéo, et au moins deux visites sur place.

S’agissant de la hauteur sous plafond, elle rappelle les normes en vigueur soit le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et le Règlement Sanitaire Départemental des [Localité 7] et soutient que le bien, qui présente une surface de 17,62 m², offre nécessairement un volume habitable supérieur à 20 m³ et constitue , nonobstant une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres, un logement décent au sens de la règlementation nationale.

Elle fait valoir que ces éléments sont confirmés dans l’acte de vente du 11 juillet 2019, qui énonce que l’appartement vendu répond à la notion de décence telle que définie par l’article 6 de la Loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret numéro 2017-312 du 9 mars 2017, pris pour l’application de l’article 187 de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Elle fait valoir que le Règlement Sanitaire Départemental des [Localité 7] date de septembre 2003 que, depuis cette date, le bien a été aménagé et occupé en tant que studio des années durant sans difficulté, que cela est confirmé par le carnet d’entretien remis par le syndic de copropriété qui confirme que le bien litigieux n’a pas fait l’objet d’une mesure administrative au titre d’une quelconque insalubrité par le passé.

Elle soutient qu’il ne lui appartient pas de mesurer la hauteur sous plafond, qu’elle

n’est pas l’auteur du compromis de vente du 3 juillet 2020.

Elle relève que les acquéreurs n’ont pas fait valoir leurs observations à l’autorité préfectorale ni introduit de recours gracieux ou un recours contentieux à l’encontre de l’arrêté du 23 novembre 2021,que les motifs de l’arrêté ne sont pas justifiés, en l’absence d’indication de hauteur sous plafond , que l’éclairement naturel relève d’une appréciation subjective, que dans le secteur du Vieux-[Localité 9], la configuration des immeubles fait que la grande majorité sont effectivement peu lumineux.

Elle relève que c’est en cet état qui n’a pas été occulté – que Monsieur [F] et Madame [J] ont décidé de faire l’acquisition du bien.

Elle soutient que Monsieur [F] et Madame [J] doivent actualiser la somme dont ils se prévalent. au titre du coût du prêt contracté pour financer l’achat.

Concernant la demande au titre de la perte de revenus locatifs , elle fait valoir que leur locataire a résilié le bail sans aucun motif,qu’en l’état de l’arrêté d’insalubrité du bien , la perte de revenus locatifs doit être ramenée à de plus justes proportions, et limitée dans le temps.

Sur les frais de transport elle fait valoir que le montant du retour en voiture d’un montant de 150 €, n’est accompagné d’aucun élément justificatif.

Sur les demandes au titre de l’eau,de l’électricité et d’ internet elle fait valoir que les factures

afférentes sont datées d’octobre 2020, et correspondent à une période au cours de laquelle ils ont perçu des revenus locatifs.

Sur la demande au titre de l’assurance habitation, elle relève que la facture d’un montant de 165,16 € pour la période du 15 septembre 2020 au 24 octobre 2021, couvre une période durant laquelle le bien était occupé ou pouvait l’être.

Sur la demande au titre de l’assurance du prêt elle fait valoir que ne peuvent être éventuellement dues que les sommes échues, et non les sommes à échoir.

Sur la demande au titre des frais d’ ameublement, elle soutient que les demandeurs en sont

propriétaires, indépendamment du sort du bien immeuble objet de la présente procédure.

Sur la demande au titre de la perte de chance d’acquérir une résidence principale , elle soutient qu’il n’est pas justifié d’un lien de causalité entre la renonciation à l’acquisition

et la situation du bien litigieux, que les demandeurs avaient, préalablement à la troisième visite du 23 mars 2021, tenté d’installer un système de réflexion de lumière, ce qui démontre qu’à cette date l’édiction d’un arrêté d’insalubrité n’avait rien de définitif ni de certain.

Sur la demande au titre du préjudice moral , ils font valoir qu’elle n’est pas étayée.

A titre subsidiaire elle sollicite d’être relevée et garantie par la société MMA IARD en application des garanties souscrites par elle dans le contrat d’assurance de responsabilité civile n° 120 137 405.

Vu les dernières conclusions (RPVA 18 janvier 2023 aux termes desquelles la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA COMPAGNIE D’ASSURANCE MMA IARD SA recherchée en sa qualité d’assureur de la société REUSSITE IMMO [Localité 9] sollicitent de au visa des articles 4, 9 et 768 du Code de procédure civile, de l’article 1353 du Code civil, de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, du le décret n°2022-120 du 30 janvier 2022 de

— voir juger que la société REUSSITE IMMO [Localité 9] n’a commis aucune faute de nature à engager

sa responsabilité,

— voir juger que ses garanties ne sont pas mobilisables

— les voir mettre hors de cause

— voir débouter Monsieur [F] et Madame [J] ou toute autre partie qui le solliciterait

de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées contre elles

— voir écarter l’exécution provisoire de la décision provisoire.

— voir condamner tout succombant à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Elles soutiennent que les demandeurs se bornent à soutenir que le bien serait un local à usage de débarras sans en apporter la preuve, qu’il ne résulte d’aucun acte notarié que le bien serait impropre à l’usage d’habitation, que ce dernier a toujours été utilisé comme tel, que les demandeurs se fondent sur un simple courrier lequel renvoie lui-même aux simples « renseignements du Syndic ».

Elles soutiennent que les consorts [F] / [J] n’ont pas transmis les annexes du compromis ou de l’acte de vente , qu’ils ne justifient pas de l’absence de vérifications

élémentaires concernant une inadéquation entre la désignation figurant à l’acte et sa

désignation telle qu’elle figure à l’état descriptif de division.

Elles font valoir que l’état descriptif joint est illisible, que le compromis de vente stipule que l’état descriptif de division en sa dernière version a été modifié par Maître [N], notaire à [Localité 9] le 2 mars 1990, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 5 avril 1990,volume 1990P numéro 3463, que les demandeurs joignent un état descriptif du 8 juin 1959.

Elles soutiennent que le moyen quant à une hauteur insuffisante ne peut être retenu pour justifier la nullité de la vente puisque la hauteur sous-plafond du bien n’est ni litigieuse au fond, ni constitutive d’une faute pour la société REUSSITE IMMO [Localité 9], qu’est annexé à l’acte de vente un certificat de non-péril, délivré le 21 juillet 2020 outre l’ensemble des certificats attestant de la conformité du bien litigieux aux prescriptions légales qui attestent de l’ensemble des diligences et vérifications élémentaires accomplies pour réalisation de la vente.

Elles soutiennent qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu, que le logement ne peut être retenu comme étant insalubre.

Elles relèvent que l’insalubrité a été constatée postérieurement à la vente , que les acheteurs ont visité le bien avant l’achat et étaient au courant de son éclairement, qu’ils ne pouvaient par suite se prévaloir d’un vice caché , qu’à supposer cet éclairage naturel faible établi, il convient de le nuancer et de le normaliser puisque cet appartement est situé dans le Vieux-[Localité 9], quartier connu pour l’étroitesse de ses rues et la promiscuité de ses immeubles.

Sur les sommes sollicitées au titre au remboursement du coût du prêt et de l’assurance , elles font valoir que l’agence n’est pas responsable des conditions d’emprunt des demandeurs, que la charge des intérêts du prêt ne peut lui incomber, que la somme relative aux montant des intérêts serait à parfaire au coût réel des dépenses des demandeurs que la vente datant du 15 septembre 2020 on pourrait estimer que seules vingt-quatre mensualités ont été payées soit 3 143, 71 euros.

Sur la demande tendant à réparation de la perte des revenus locatifs pourtant très hypothétiques, elles font valoir que les demandeurs sollicitent un enrichissement sans cause en sollicitant d’une part le remboursement de l’ensemble de leurs frais pour cette opération immobilière mais également des sommes hypothétiques qu’ils n’étaient pas assurés de percevoir.

Subsidiairement elles soutiennent que l’indemnisation doit être limitée à la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs et non au montant réel des revenus locatifs estimés.

Sur la demande tendant au remboursement des frais de déplacement , elles font valoir que les frais des trajets en voiture ne sont pas justifiés.

Sur la demande tendant au remboursement des impôts et charges de copropriété , elles relèvent

qu’aucune quittance, facture, taxe ou impôt ne sont fournis.

Sur la demande tendant au remboursement des charges eau – électricité – internet elles font valoir qu’elles ne leur incombent pas.

Sur la demande tendant au remboursement du coût de l’acte notarié, elles font valoir que Maître [R] est partie à l’instance, qu’a yant reçu la somme, il lui incombe de procéder au remboursement de ce qu’elle aurait éventuellement perçu de manière indue, que la responsabilité de Maître [R] est à rechercher.

Sur la demande tendant au remboursement des dépenses d’ameublement du

logement, elles soutiennent qu’il s’agit d’un enrichissement sans cause , que ces meubles ont vocation à être conservés par les demandeurs , que toutes les factures ne sont pas annexées et certaines ne sont pas détaillées .

Sur la demande tendant à l’indemnisation de la perte de chance d’acquérir une

résidence principale , elles font valoir que le caractère direct du préjudice n’est pas démontré par les demandeurs.

Sur la demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral elles relèvent son caractère excessif .

Vu les dernières conclusions ( RPVA 21 février 2024 ) aux termes desquelles Maître [V] [R] et la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R] sollicitent au visa des articles 1240 du code civil, 4 du code de procédure civile de:

A titre principal,

— voir juger que l’action est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel ;

En conséquence,

— voir débouter les consorts [F] – [J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à

leur encontre

A titre subsidiaire,

— voir juger que Maître e [R] n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par les consorts [F] – [J] et Monsieur [X] ;

— voir juger que les consorts [F] – [J] et Monsieur [X] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable actuel, direct et certain causé par un manquement de Me [R] ;

En conséquence,

— voir débouter les consorts [F] – [J], Monsieur [X] ou toute autre partie

de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre

— voir condamner les consorts [F] – [J], Monsieur [X] ou tout

succombant, à leur payer à Me [R] et à la compagnie MMA IARD la somme de 3.000€

au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître BERLINER, avocat aux offres de droit.

— voir dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elles font valoir s’en rapporter sur la nullité de la vente .

Elles soutiennent que l’action des consorts [F] – [J] à leur encontre est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel de l’article 1231-1 du code civil visée dans les dernières conclusions des demandeurs.

A titre subsidiaire, elles font valoir que l’étendue des obligations d’information et de conseil du notaire vis-à-vis de ses clients dépend des éléments de faits dont il a été informé, et des données dont il a connaissance, que le bien cédé par Monsieur [X] avait été acquis par ce dernier suivant acte reçu par Maître [K] [E] le 11 juillet 2019, que le lot n°17 y est désigné comme un appartement de type studette d’une surface de 18,77 m² suivant certificat de mesurage du 02 octobre 2017 établit par le cabinet ALPI DIAG, que le vendeur déclarait que le logement répondait à la notion de décence telle que définie par l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que lors de la revente Monsieur [X] a déclaré que le bien n’avait fait l’objet d’aucune injonction de travaux, que le bien n’avait pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires et les services del’urbanisme, qu’il n’avait pas modifié la destination du bien en contravention des dispositions du règlement de copropriété,que le certificat de mesurage établi le 14 juin 2020 par un autre diagnostiqueur,

le cabinet BONAPARTE, faisait état d’une surface « peu ou prou » identique de 17,62 m², qu’ à aucun moment il n’a fait état d’une difficulté, que le bien avait été régulièrement loué suivant bail d’habitation meublé du 08 novembre 2019, que le bien était loué à usage d’habitation depuis 1988, qu’à aucun moment le syndic n’a fait état de difficulté concernant l’habitabilité .

Elles soutiennent que Maître [R] n’avait aucun moyen de savoir que la studette pouvait ne pas respecter les normes de salubrité en ce qui concerne les hauteurs de plafond, luminosité et aération, éléments factuels qui ne peuvent être constatés que lors d’une visite des lieux, n’ayant en outre connaissance d’aucun plan de l’appartement.

Elles soutiennent que le fait que le modificatif à EDD du 17 mai 2017 définisse le lot n°17 comme un local n’était pas de nature à attirer l’attention du notaire, un copropriétaire pouvant parfaitement affecter ses parties privatives à la destination qu’il souhaite du moment que les normes de décence et de salubrité sont respectées, la notion de « local » n’excluant pas un usage d’habitation.

Elles font plaider que Maître [R] au vu des éléments en sa possession, n’avait aucune raison objective de douter que le bien respectait les normes de décence et de salubrité et partant de la destination du bien à usage d’habitation et d’informer les parties des termes du règlement sanitaire départemental en vigueur ni de ceux du décret du 30 janvier 2002.

Elles soutiennent que Maître [R] n’est pas la cause que le bien acquis ne

puisse plus être destiné à usage d’habitation, que si la nullité de la vente était prononcée, c’est au seul vendeur qu’il appartiendrait d’en réparer les conséquences.

Elles font valoir que les restitutions réciproques consécutives à l’annulation du contrat instrumenté ne constituent pas par elles même un préjudice indemnisable que le rédacteur d’acte peut être tenu de réparer, que les préjudices invoqués au titre du coût du prêt contracté pour financer l’achat, de la perte de revenus locatifs,des frais de déplacement exposés pour assister aux visites du service d’hygiène et de la ville et de l’ARS, des impôts fonciers et charges de copropriété, des frais de mise en service et de fonctionnement de l’électricité d’internet et de l’eau, de l’assurance habitation PNO et à parfaire au jour de la décision à intervenir, de l’assurance du prêt immobilier. des frais d’ameublement engagés lors de l’acquisition,ne sauraient incomber au notaire, s’agissant d’indemnités de restitutions visant à rééquilibrer la convention et consécutifs à la nullité de la vente qui serait prononcée.

S’agissant des frais de notaire sollicité à hauteur de 10 450 euros TTC au titre du coût de

l’acte authentique de vente, elles soutiennent qu’ils comprennent pour l’essentiel les droits qui sont des taxes dues à l’état, encaissés par le notaire et reversés au Trésor public , qu’il s’agit d’un impôt auquel les acquéreurs étaient légalement tenus, et mis à leur charge et ne constituent pas un dommage indemnisable.

S’agissant de la demande formée au titre de la perte de chance d’acquérir une résidence principale elles relèvent que les demandeurs font valoir subir un préjudice inhérent à la perte de revenus locatifs, ce qui est contradictoire avec la notion de résidence principale, laquelle suppose d’habiter le bien et non de le louer.

Elles soutiennent que la nullité de la vente ayant pour conséquence la restitution du prix de vente, les consorts [F] – [J] ayant pris une sureté sur un bien du vendeur, ils pourront acquérir un autre appartement avec le prix de vente ainsi restitué si la nullité de la vente était prononcée, que la perte de chance invoquée n’est pas caractérisée.

Elles font valoir que le préjudice moral invoqué n’a pas été causé par le notaire et n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

S’agissant de la demande de Monsieur [X] , elles soutiennent que quelles que soient les vérifications que le notaire eut pu faire, il n’aurait pu changer la situation du bien au regard de la baisse de sa valeur, causée par la décision du préfet d’interdire la location du bien à usage d’habitation au motif qu’il ne répond pas aux prescriptions du règlement sanitaire départemental du 1 er janvier 1981 modifié, ce dont le notaire n’est pour rien, que cette décision est intervenue un an après la vente, que le notaire ne pouvait en avoir connaissance.

Elles relèvent que le bien a été vendu à usage d’habitation à hauteur de la somme de

109 000€, que le bien peut être vendu à usage de bureau.

Elles font valoir que tant la restitution du prix de vente que les autres d’indemnités de

restitutions sollicitées par les consorts [F] – [J] visent à rééquilibrer la convention

consécutive à la nullité de la vente qui serait prononcée et ne peuvent incomber à un tiers, tel

un notaire, ne pouvant être mises à la charge que du vendeur.

Vu les dernières conclusions d’intervention volontaire de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR ( RPVA 8 avril 2024 ) aux termes desquelles elle sollicite de:

— la voir recevoir en sa demande d’intervention volontaire et la voir déclarer bien fondée,

— lui voir donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal quant à la demande de nullité de la vente immobilière du 15 septembre 2020,

— voir juger que la nullité de la vente immobilière entraîne de facto la nullité du contrat de prêt,

— voir juger en conséquence que Monsieur [U] [F] et Madame [Z] [J] devront lui restituer la somme de 112.000 €uros déduction faite des versements qu’ils auront pu effectuer,

— la voir juger bien fondée à être indemnisée de la perte de chance de percevoir l’intégralité des intérêts du prêt immobilier souscrit par les acquéreurs et qui représente la somme totale de 21.588 €.

— voir condamner in solidum des parties qui seront jugées responsables de nullité de la vente

immobilière du bien acquis par les consorts [F] et [J] à l’indemniser de son préjudice découlant de la nullité du prêt immobilier.

En conséquence,

— voir condamner in solidum les parties qui seront jugées responsables de la

nullité de la vente immobilière à lui payer la somme de 3.270,13 € représentant les intérêts du prêt déjà perçus qu’elle devra restituer aux emprunteurs

— voir condamner in solidum les parties qui seront jugées responsables de la vente immobilière

à lui payer , la somme de 18.000 € représentant sa perte de chance de percevoir les intérêts du prêt s’il s’était poursuivi jusqu’à son terme.

— voir condamner in solidum les parties qui seront jugées responsables de la vente immobilière

à lui payer , la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— voir statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que la nullité de la vente entraîne de facto la nullité du contrat de prêt ayant servi à financer l’acquisition, qu’elle s’en rapporte quant au bien-fondé de l’action en nullité des demandeurs.

S’agissant des conséquences de la nullité qui pourrait être prononcée, elle soutient que la nullité de l’acte de vente a pour effet d’entrainer la nullité du contrat de prêt , que les emprunteurs devront lui restituer l’intégralité des fonds empruntés, déduction faite des sommes qu’ils auront versés entre les mains de la banque dans le cadre du remboursement, que les échéances du prêt ont été suspendues le temps de la procédure et pour une durée de 24 mois entre le 10/11/2022 et le 10/10/2024.

Elle fait valoir que dans l’hypothèse où le contrat de prêt serait annulé, elle est en droit d’obtenir une indemnisation que lui cause cette nullité , que la nullité du contrat de prêt lui a fait perdre une chance de percevoir l’intégralité de la rémunération à laquelle elle pouvait prétendre du fait de la souscription de ce contrat au titre des intérêts du prêt qui représentent une somme de 21.588€, selon tableau d’amortissement, sachant qu’elle a déjà perçue une somme de 3.270,13 € .

Elle soutient que la probabilité de perdre la somme de 18.317,87 € au titre des intérêts du prêt s’avère très importante, s’agissant d’un prêt en cours d’exécution, que sans cette faute ayant entrainé l’erreur des acquéreurs sur les qualités essentielles du bien , les consorts [F] [J] n’auraient pas contracté et n’auraient donc pas sollicité un prêt pour financier l’acquisition de ce bien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024 avec clôture différée au 18 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR

La SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR fait valoir intervenir volontairement exposant que le bien dont il est sollicité la nullité a été financé au moyen d’un contrat de prêt souscrit auprès d’elle, que la nullité de l’acte de vente entraine la nullité du contrat de prêt.

Dès lors il y a lieu déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR.

Sur la cause d’exonération de la garantie des vices cachés

Les parties sont libres de prévoir dans leur contrat de vente immobilière une clause par laquelle le vendeur décline toute responsabilité en cas de vice caché ; ce type de clause est licite et doit trouver à s’appliquer sauf si la vente est faite à un particulier par un professionnel de l’immobilier ou, en cas de vente par un non-professionnel, s’il est démontré par l’acquéreur que le vice caché était connu du vendeur antérieurement à la signature du contrat. Dans ce dernier cas, le vendeur de mauvaise foi doit sa garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 15 septembre 2020 contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Le contrat précise que cette clause d’exonération des vices cachés ne pourra s’appliquer dans le cas où le vendeur serait un professionnel.

Monsieur [X] a déclaré être « directeur des admissions » .

Les acquéreurs soutiennent que monsieur [X] avait la qualité de professionnel au moment de la vente du bien litigieux car il est inscrit au répertoire SIRENE comme entrepreneur individuel avec comme activité principale la location de logements.

Une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité est obligatoire pour exercer une activité de loueur en meublés non professionnel ou professionnel, qui permet d’obtenir un numéro de SIRET.

Fiscalement, le statut de loueur en meublé professionnel exige la réunion de deux conditions: les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser la somme de 23 000 € sur l’année civile et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

En l’espèce le répertoire SIRENE mentionne que monsieur [X] exerce à titre principal la location de logements. Par ailleurs il n’est pas contesté que monsieur [X] qui a déclaré à l’acte notarié avoir la qualité de directeur des admissions, exerce une autre activité professionnelle.

Or, cette inscription est requise tant pour les loueurs professionnels que les loueurs non professionnels de meublés. Elle ne suffit donc pas à déterminer le caractère de professionnel invoqué par les demandeurs.

Il n’est pas justifié que le statut fiscal choisi par monsieur [X] soit celui de loueur de meublés professionnel ni même qu’il en remplisse les conditions.

Dés lors, n’est pas justifié que le statut fiscal choisi par monsieur [X] soit celui de loueur de meublé professionnel ni même qu’il en remplisse les conditions rappelées ci-dessus.

Sur la demande formée en nullité de la vente

Aux termes des dispositions de l’article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes des dispositions de l’article 1130 du code civil l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes des dispositions de l’article 1133 du code civil les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Par acte passé devant notaire les 3 et 17 juillet 2020 monsieur [A] [X], vendeur a conclu avec monsieur [U] [F] et madame [Z] [J] un compromis de vente portant sur un bien situé [Adresse 2] décrit comme un appartement de type studette situé entre le deuxième et le troisième étage, composé d’une pièce avec deux placards, coin cuisine et une salle de douche avec WC , composant le lot n°17.

L’acte de vente été reçu par acte authentique le 15 septembre 2020 portant sur un bien situé [Adresse 2] décrit comme un appartement de type studette situé entre le deuxième et le troisième étage composé d’une pièce avec deux placards, coin cuisine et une salle de douche avec WC , composant le lot n°17.

L’acte stipule également que l’ensemble immobilier comprend un bâtiment unique élevé partie sous sols , d’un rez de chaussée, de quatre étages à l’aplomb des voies qui le bordent et d’un cinquième étage en retrait sur ces deux rues, et une courette intérieure ouverte par un lanterneau vitré donnant air et jour aux cuisine WC et cage d’escalier .

Sur le fondement du règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980 modifié , des articles L 1331-22 et suivants du code de la santé publique le Préfet des Alpes Maritimes considérant que le local n° 17 constitue un danger pour la santé des personnes susceptibles de l’occuper compte tenu d’une hauteur sous plafond inférieure au 2,20 m règlementaires sur la totalité de la superficie du local, d’un éclairement naturel insuffisant pour permettre par temps clair l’exercice normal de l’habitation sans le recours à la lumière artificielle, une absence d’ouvrant donnant directement à l’air libre compte tenu du fait que le local donne sur une cour intérieure couverte par une verrière ce qui ne permet pas d’assurer un renouvellement en air neuf suffisant , a pris le 23 novembre 2021 un arrêté mettant en demeure monsieur [U] [F] et madame [Z] [J] d’avoir à cesser la mise à disposition aux fins d’habitation du local.

Monsieur [F] et madame [J] sollicitent la nullité de la vente et la réparation de divers préjudices au motif qu’ils ont commis une erreur sur une qualité essentielle du bien, à savoir sa destination à usage d’habitation, qu’ils ont déclaré tant au compromis de vente que dans l’acte de vente vouloir conserver la destination à usage d’habitation du bien.

Ils font valoir avoir cru de bonne foi acquérir un appartement dans un but d’investissement

locatif alors qu’ils faisaient en réalité l’acquisition d’un local inhabitable de type débarras, que suite à l’arrêté préfectoral interdisant l’habitation du bien à compter de sa notification, le

caractère irrémédiablement inhabitable du logement constitue une erreur sur les qualités

essentielles du bien au sens de l’article 1133 du Code civil.

En l’espèce, il apparaît à la lecture de l’acte du 15 septembre 2020 que les acquéreurs se sont vus remettre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs publiés.

Le cahier des charges et règlement de copropriété du 30 juin 1954 mentionnent qu’en complément des locaux habitables il se trouve des emplacements à usage de débarras que l’on ne peut nommer caves mais qui ont la même destination, que ces locaux ont été récupérés entre étages et ce par le palier de repos et l’escalier principal , ils sont désignés savoir (..) local n° D se trouvant entre le deuxième et le troisième étage.

L’état descriptif modificatif de l’état descriptif de division du 8 juin 1959 mentionne que dans les « locaux entre palliers » celui portant numéro de lot D porte le numéro de lot 17.

L’acte de vente stipule également que les acquéreurs ont reçu les procès verbaux des trois dernières années .

Le procès -verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2018 mentionne au titre de la résolution n° 16 la ratification du projet de modificatif à l’état descriptif de division , précisant que l’assemblée générale décide de procéder à la ratification du projet de modificatif à l’état descriptif de division concernant le changement de destination des lots n° 16 et 17 à usage de local, leur annulation et la création des lots 25 et 26 à usage d’habitation .Il est mentionné que cette résolution est rejetée à la majorité qualifiée de 10 copropriétaires sur 18 représentant 6667 voix sur 10000 voix conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès -verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 mentionne la résolution n°8 portant sur ce même point, résolution également rejetée à la majorité qualifiée de 10 copropriétaires sur 18 représentant 6667 voix sur 10000 voix conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il résulte de la copie de messages et mail versés aux dossiers que les acquéreurs se sont questionnés courant juin 2020 soit avant la signature du compromis de vente sur l 'indication de «  local commercial lot n° 17 pour la désignation du bien » et la mention de « bur » sur les appels de fonds , que par mail du 23 juin 2020 il leur a été répondu par le syndic que lors de la création de l’immeuble , les lots 16 et 17 étaient considérés comme des locaux , que leur destination a changé depuis , qu’un « projet de modification doit être validé lors de la prochaine assemblée générale , qu’en 2018 les propriétaires avaient voté pour mais que le vote n’avait pas atteint la majorité ».

L’état daté, remis par le syndic à l’étude notarié et porté à la connaissance des acquéreurs, ne fait mention d’aucun arrêté de péril , mention reprise dans l’acte notarié , ni d’aucune difficulté afférente à la destination du lot n° 17 sur un usage d’habitation.

Il en est de même s’agissant du carnet d’entretien de l’ensemble immobilier également porté à la connaissance des acquéreurs.

Il n’est en outre pas contesté que monsieur [X] a donné en location ce bien après l’avoir acquis en 2019 , que dans l’acte de vente du 15 septembre 2020, le bien vendu est décrit comme à l’usage d’habitation , que monsieur [F] et madame [J] entendent lui garder cet usage.

Ils ont au demeurant loué effectivement le bien par anticipation selon contrat de bail du 12 septembre 2020.

Il n’est pas contesté que monsieur [H] et madame [J] ont visité le bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière , qu’ils ont donc été en mesure de constater l’état du bien tant en ce qui concerne sa luminosité que l’absence d’ouverture à l’air libre, que dans un message du 7 juin 2020 « [O] » spécifie à « [U] » que « pour infos la hauteur sous plafond est de 2m10 ».

Au vu de ce qui précède, il est établi que l’acte authentique du 15 septembre 2020 ne reprend effectivement pas la désignation du lot telle que résultant du cahier des charges et du règlement de copropriété initial mais la désignation du bien telle que celle de l’acte authentique du 11 juillet 2019 par lequel monsieur [X] a acquis ce bien à savoir un appartement type studette.

Pour autant il apparaît qu’après avoir visité les lieux en présence de l’agence immobilière et s’être rendus compte du caractère apparent de l’absence d’ouverture donnant à l’air libre et de la luminosité dans l’appartement , après avoir été avisés de la hauteur sous plafond de 2 mètres 10 communiquée par l’agence , après avoir eu connaissance du cahier des charges, de l’état descriptif du lot , des procès verbaux d’assemblée générales relatif à un changement de destination du lot n°17 et des éléments d’information manifestement différents communiqué par le syndic sur la description du lot n°17 et sa destination, monsieur [H] et madame [J] ont décidé en toute connaissance de cause de procéder à cet investissement locatif en prenant le risque d’une éventuelle difficulté quant à sa destination.

Ils ne peuvent dès lors se prévaloir d’un prétendu manquement, tant de son cocontractant monsieur [X] que du notaire instrumentaire Maître [R] , que de l’agence REUSSITE IMMO à leur devoir d’information et de conseil.

Il convient par conséquent de débouter monsieur [H] et madame [J] de l’ensemble de leurs demandes formées contre monsieur [A] [X] contre Maître [V] [R] , contre la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R] , contre l’agence REUSSITE IMMO , contre la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA COMPAGNIE D’ASSURANCE MMA IARD SA recherchée en leur qualité d’assureurs de la société REUSSITE IMMO [Localité 9] .

Eu égard à la solution du litige, les demandes de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner monsieur [U] [F] et madame [Z] [J] in solidum à payer à monsieur [A] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] , de Maître [V] [R] , de la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R] , de l’agence REUSSITE IMMO , de la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES , de la SA COMPAGNIE D’ASSURANCE MMA IARD SA recherchée en leur qualité d’assureurs de la société REUSSITE IMMO [Localité 9] et de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR leurs frais irrépétibles.

La SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] , Maître [V] [R] , la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R] , l’agence REUSSITE IMMO , la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES , la SA COMPAGNIE D’ASSURANCE MMA IARD SA recherchée en leur qualité d’assureurs de la société REUSSITE IMMO [Localité 9] et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR seront déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [J] et monsieur [U] [F], qui succombent, seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [J] et monsieur [U] [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens qui seront distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR,

DEBOUTE Madame [Z] [J] et monsieur [U] [F] de l’ensemble de leurs demandes formées contre monsieur [A] [X], contre Maître [V] [R] , contre la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R] , contre l’agence REUSSITE IMMO , contre la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA COMPAGNIE D’ASSURANCE MMA IARD SA recherchée en leur qualité d’assureurs de la société REUSSITE IMMO [Localité 9] ,

DIT sans objet les demandes de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR,

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [F] et madame [Z] [J] à payer à monsieur [A] [X] la somme de 3000 euros (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU REUSSITE IMMO [Localité 9] , Maître [V] [R] , la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [R],l’agence REUSSITE IMMO, la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA COMPAGNIE D’ASSURANCE MMA IARD SA recherchée en leur qualité d’assureurs de la société REUSSITE IMMO [Localité 9] et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [Z] [J] et monsieur [U] [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [J] et monsieur [U] [F] aux dépens qui seront distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT