TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/10028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TT7

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le 26 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1], S.C.I FASSILOR, [Adresse 3], représentés par M^e TROJANI Alexandra, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque E 1017

DÉFENDEURS

SEL DU DOCTEUR [R] [B], [Adresse 3], représentée par Maître [F] [E], demeurant [Adresse 6] es qualité de liquidateur judiciaire, représenté par M^e PEREZ-ZARUR Paola, avocat au barreau de Paris, [Adresse 7], Toque G 0591

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, [Adresse 5], représenté par M^e Isabelle SIMONNEAU, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque D 578

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/10028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TT7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 novembre 2021, M. [M] [I] agissant en tant que gérant de la SCI FASSILOR ainsi qu’à titre personnel, a donné à bail à la SEL du Docteur [R] [B], un local à usage mixte d’habitation et professionnel situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 4758 euros, outre une provision sur charges de 375 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la SA Crédit Industriel et Commercial (ci-après « le CIC ») pour une durée déterminée de six années à compter de la prise d’effet du bail et jusqu’à concurrence de la somme de 20 532 euros (soit quatre mois de loyers, charges comprises).

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5133 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Les causes de ce commandement de payer ont été réglées dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5299 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Les causes de ce commandement de payer ont été réglées dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5299 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, M. [M] [I] et la SCI FASSILOR ont assigné la SEL du Docteur [R] [B] et le CIC devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour :

— à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 30 novembre 2021,

— ordonner l’expulsion sans délai de la SEL du Docteur [R] [B] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SEL du Dr [R] [B] à laisser l’accès aux locaux pour la visite de l’appartement en vue de sa vente et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

— condamner solidairement la SEL du Docteur [R] [B] et le CIC au paiement des sommes suivantes :

-6598 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 23 novembre 2023,

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/10028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TT7

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 10 223 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux,

-659,80 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,

-150 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice lié à la décote du prix de vente de l’appartement, ce dernier étant occupé,

-5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des trois commandements de payer et de la dénonciation à la caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 26 mars 2024.

Par courrier recommandé du 23 janvier 2024, reçu le 25 janvier 2024, M. [X] [R] [B] a donné congé des locaux, indiquant que la SEL du Docteur [R] [B] serait, sous peu, placée en liquidation judiciaire.

A l’audience du 26 mars 2024, M. [M] [I] et la SCI FASSILOR, représentés par leur avocat, ont renoncé à leurs demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, de la clause pénale, et ont modifié leurs demandes, ainsi formulées :

A l’égard de la SEL du Dr [R] [B] :

— Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 24 novembre 2023,

— L’expulsion, avec suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de la SEL du Dr [R] [B] des locaux litigieux,

— La condamnation de la SEL du Dr [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— La condamnation de la SEL du Dr [R] [B] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A l’égard de la SEL du Dr [R] [B] et du CIC :

— Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de

20 532 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 15 mars 2024,

A l’égard du CIC :

— La condamnation du CIC au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SEL du Dr [R] [B], représentée par son conseil, a déclaré être d’accord avec les demandes formulées à son endroit par ses bailleurs, expliquant avoir donné congé des lieux, mais ne pas être en mesure de restituer les clés, dès lors qu’ils étaient occupés par son ex-épouse, sans droit ni titre, avec laquelle il avait une interdiction de contact.

Le CIC, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles il s’est rapporté et aux termes desquelles il a sollicité :

— A titre principal, le prononcé de la caducité de l’acte de cautionnement, et, en conséquence, le rejet de toutes les prétentions des demandeurs,

— A titre subsidiaire, le rejet de toutes les prétentions des demandeurs,

— A titre très subsidiaire, la limitation de la condamnation du CIC au plafond de son engagement affecté uniquement au règlement des loyers et des charges locatives, et le rejet des demandes faites au titre des indemnités d’occupation résiduelles,

— En tout état de cause, la condamnation in solidum de M. [M] [I], de la SCI FASSILOR et de la SEL du Dr [R] [B] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, le CIC, représenté par son conseil, soutenait que l’acte de cautionnement du 25 novembre 2021 était caduc, dès lors que le contrat de bail signé ne lui avait pas été communiqué dans le délai de 30 jours contractuellement prévu.

Au soutien de sa demande subsidiaire, le CIC exposait que la condamnation en paiement du CIC ne pouvait, en vertu de l’acte de cautionnement, intervenir qu’après le prononcé d’une décision ayant force de chose jugée ou d’une transaction survenue entre les parties.

Il considérait en outre que les causes du commandement de payer, d’un montant de 5985,34 euros, seraient réglées par le dépôt de garantie, d’un montant de 9515 euros, réglé le 1er décembre 2021 et conservé par le bailleur, le commandement de payer étant ainsi dépourvu de cause.

Enfin, il précisait que l’acte de cautionnement mentionnant expressément ne garantir que les loyers et charges impayés, les indemnités d’occupation en étaient exclues et ne pouvaient donner lieu à condamnation du CIC.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 octobre 2024.

En l’absence prolongée du magistrat ayant siégé à l’audience du 26 mars 2024, les débats ont été réouverts par courriers adressés aux parties par le greffe en date du 21 août 2024, et l’affaire rappelée à l’audience du 22 octobre 2024.

Par jugement du 4 avril 2024, la SEL du Docteur [R] [B] a été placée en liquidation judiciaire et Maître [F] [E] a été désigné es qualité de liquidateur.

Par assignation du 19 septembre 2024, M. [M] [I] et la SCI FASSILOR ont assigné en intervention forcée Me [F] [E], en qualité de liquidateur judiciaire de la SELARL du Docteur [R] [B].

Aux termes de leur assignation, ils demandent:

— la validation du congé délivré par la SEL du Docteur [R] [B] le 23 janvier 2024, à effet du 29 février 2024,

— subsidiairement, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la suite du commandement de payer du 23 octobre 2023,

— à titre infiniment subsidiaire, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’expulsion sans délai de la SEL du Docteur [R] [B] et celle de tous occupants de son chef, notamment de Mme [S] [P], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— la condamnation solidaire de la SEL du Docteur [R] [B], prise en la personne de son liquidateur, Me [F] [E], et du CIC dans la limite de son engagement de caution, à payer à M. [I] et à la SCI FASSILOR les loyers et charges dus depuis le 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit, à septembre 2024, la somme de 31 087,47 euros,

— qu’il soit fait application de la clause pénale,

— la condamnation solidaire de la SEL du Docteur [R] [B], prise en la personne de son liquidateur, Me [F] [E], et du CIC dans la limite de son engagement de caution, à payer à M. [I] et à la SCI FASSILOR la somme de 10.223 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à remise effective des clés et le départ des lieux loués,

— la condamnation solidaire de la SEL du Docteur [R] [B], prise en la personne de son liquidateur, Me [F] [E], et du CIC, aux entiers dépens, en ce compris le coût des trois commandements de payer et de la dénonciation à la caution.

A l’audience du 22 octobre 2024, M. [M] [I] et la SCI FASSILOR, représentés par leur avocat, ont maintenu les demandes formées aux termes de leur assignation du 19 septembre 2024.

Me [E], es qualité de liquidateur judiciaire de la SEL du Docteur [R] [B], n’a pas comparu. Il a, par courrier du 21 octobre 2024, reçu au greffe le 25 octobre 2024, communiqué au tribunal le jugement ordonnant le placement en liquidation judiciaire de la SEL du Docteur [R] [B], indiqué que celle-ci était totalement impécunieuse, et précisé qu’il n’avait, es qualité, aucun motif d’opposition à faire valoir quant à la demande de résiliation judiciaire et d’expulsion, et que, s’agissant des indemnités d’occupation, elles ne pourraient que donner lieu à fixation au passif de la liquidation judiciaire.

Le CIC a demandé un report d’audience, au motif que son conseil n’avait pu consulter sa cliente depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire.

Les demandeurs se sont opposés à la demande de renvoi formulée par le CIC, en raison de l’urgence à statuer; ils ont rappelé que les débats avaient fait l’objet d’une réouverture alors que les parties étaient d’accord, dès l’audience du 26 mars 2024, sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion sans délai de la défenderesse, les débats ayant été réouverts après plusieurs mois de délibéré; que c’est l’ex-épouse du Docteur [R] [B] qui occupait aujourd’hui les locaux sans droit ni titre, le montant de la dette d’indemnité d’occupation ne cessant d’augmenter.

Compte-tenu de la durée du procès et de la nécessité de mettre un terme au litige, la demande de report a été refusée, et le CIC autorisé à formuler en délibéré toutes les observations ainsi que toutes les pièces qu’il jugerait utile à la solution du litige.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

Par courriel en date du 13 novembre 2024, le conseil du CIC a fait parvenir une note en délibéré, aux termes de laquelle il indique s’en rapporter à ses écritures déposées le 26 mars 2024, en précisant, au soutien de ses demandes subsidiaires, que :

— le bailleur a déclaré une créance de 32 500,53 euros correspondante aux loyers et aux charges pour la période du 1er octobre 2023 au 4 avril 2024 ; toutefois, la somme de 11262 euros en a été déduite, de sorte que le montant de la créance déclarée au passif s’élève à 21 238,53 euros ; les règlements effectués, pour un montant de 11 262 euros, devant s’imputer sur la dette la plus ancienne, ils ont apuré la dette constituée aux mois d’octobre et novembre 2023, étant précisé que seule la dette de loyer est garantie par le CIC, à l’exclusion de l’indemnité d’occupation;

— il est constant que le créancier est tenu par la nature de la créance qu’il a mentionnée dans sa propre déclaration de créance, de sorte que le bailleur ne peut aujourd’hui modifier la nature de l’obligation dont il sollicite le paiement, et ne peut notamment pas requalifier en loyers les indemnités d’occupation dont il a sollicité l’inscription au passif de la liquidation au motif qu’il formerait aujourd’hui une demande additionnelle de validation d’un congé à effet du 29 février 2024, alors qu’il sollicitait initialement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 24 novembre 2023 ;

— le bailleur a, dans sa déclaration de créances, indiqué que les sommes dues au titre de la période allant du 1 au 4 avril 2024 étaient des loyers ; or, le bail étant résilié depuis au moins le 29 février 2024, ces sommes sont dues au titre de l’indemnité d’occupation, que le contrat de cautionnement exclut.

— s’agissant de la période postérieure au 4 avril 2024 : en application des articles L. 641-13, L. 622-24, R. 622-22 du code de commerce, les créances nées postérieurement à l’ouverture du jugement d’ouverture de la liquidation dont les bailleurs sollicitent le paiement sont inopposables à la procédure collective, faute de déclaration de celles-ci au passif de cette dernière dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture au BODACC ; or, le créancier ayant, selon le CIC, omis de déclarer sa créance, la caution est déchargée de ses obligations.

— en vertu de l’article L 622-7 du code de commerce, 1347 et 1348-2 du code civil, une créance de loyers et une créance de dépôt de garantie sont connexes, de sorte que le dépôt de garantie qu’a conservé le bailleur doit être déduit de la dette que pouvait garantir le CIC.

Aucune des deux parties n’a formulé d’observations à la suite de la communication de la note en délibéré transmise par le CIC.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur l’intervention forcée

Il ressort de la combinaison des articles 369 du code de procédure civile et L 622-20 du code de la consommation que l’instance est interrompue notamment par l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur et qu’elle est reprise de plein droit après que le créancier poursuivant a procédé à la déclaration de sa créance, le mandataire judiciaire dûment appelé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SEL du Docteur [R] [B] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 4 avril 2024 et que Maître [F] [E] a été désigné es qualité de liquidateur.

Les demandeurs ont déclaré leur créance auprès de Maître [F] [E] le 2 mai 2024 et l’ont assigné, en sa qualité de liquidateur, le 19 septembre 2024 en vue de l’audience du 22 octobre 2024.

Par conséquent, l’intervention forcée est recevable.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la SEL du Docteur [R] [B] compte tenu de la procédure collective

En matière de procédure collective, l’article L.622-21 I du code de commerce prévoit l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, cette disposition étant applicable à la liquidation judiciaire en application de l’article L.641-3 du code de commerce qui y renvoie.

Les créances du I de l’article L.622-17 sont les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, lesquelles sont payées à leur échéance.

L’article L 622-22 dispose que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le régime des créances postérieures à l’ouverture du jugement qui n’entrent pas dans le champ de l’article L 622-17 est similaire à celui des créances antérieures, en application de l’article L 622-22 du code de commerce.

L’article L.641-13 du code de commerce précise, dans le cadre de la liquidation judiciaire, que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

Les créances postérieures échappent ainsi à l’interdiction des paiements et des actions judiciaires en paiement mais uniquement si elles sont dites « privilégiées » et entrent dans l’une des trois catégories précitées.

En revanche, en application de l’article L.622-24 du code de commerce, applicable par renvoi de l’article L 641-3 du même code relatif à la liquidation judiciaire, les créances postérieures non privilégiées, sont soumises à l’obligation de déclaration des créances. Les délais courent à compter de la date d’exigibilité de la créance, étant précisé que les créanciers dont les créances résultent d’un contrat à exécution successive déclarent l’intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, les demandeurs ont appelé en la cause le liquidateur judiciaire désigné par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 avril 2024.

Il est établi qu’ils ont, le 2 mai 2024, déclaré leur créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, d’un montant de 21 238,53 euros, ainsi que leur créance au titre des indemnités d’occupation et charges dues postérieurement au 4 avril 2024, d’un montant mensuel de 5299 euros, auprès de Maître [F] [E].

Par conséquent, leur action est recevable. Elle ne pourra toutefois donner lieu qu’à une fixation au passif à hauteur uniquement des montants déclarés le 2 mai 2024, soit, pour la période postérieure au 4 avril 2024, à l’équivalent de 5299 euros par mois, exclusion faite du double du montant du loyer sollicité aux termes de l’assignation et de la clause pénale dont l’application est sollicitée, dont il n’est pas démontré qu’elles entrent dans la catégorie des créances privilégiées prévues à l’article L.641-13 du code de commerce.

En conséquence, tant la demande tendant à voir fixée l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer, ainsi que celle formée au titre de l’application de la clause pénale, seront jugées irrecevable.

Sur le fond des demandes

Sur la validation du congé

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat est soumis au droit commun et donc aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur et au locataire de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, à condition de respecter les délais d’usage, et qu’en résulte la manifestation de la volonté de son auteur de mettre fin à la location.

Le contrat de bail a expressément convenu, en son article 10, d’un droit au congé pour le locataire, signifié par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l’avance.

Les bailleurs sollicitent la validation du congé donné par la SEL du Dr [R] [B], par courrier, daté du 23 janvier 2024, à effet au 29 février 2024, envoyé en recommandé avec accusé de réception le 25 janvier 2024.

Si le contrat de bail prévoit un préavis de trois mois, il convient de constater que les deux parties au contrat ont ultérieurement manifesté la volonté d’en réduire la durée ; cette volonté résulte en effet expressément du congé rédigé par le Dr [R] [B] en date du 23 janvier 2024, l’acceptation de la réduction de ce délai résultant de la demande en validation de ce congé formée par les bailleurs aux termes de leur assignation délivrée le 19 septembre 2024.

Le congé délivré par la locataire est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 29 février 2024.

La SEL du Dr [R] [B] s’est en conséquence trouvée occupante sans droit ni titre du local litigieux à compter du 1er mars 2024.

Les bailleurs seront par conséquent autorisés à faire procéder à l’expulsion de la SEL du Dr [R] [B] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment de Mme [S] [P], avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est établi, notamment par l’attestation de Mme [W] [Y], gardienne de l’immeuble, que la SEL du Dr [R] [B] n’occupait plus les lieux litigieux depuis au moins six semaines à la date de son témoignage, le 22 janvier 2024 et que les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre par Mme [S] [P], ex-épouse du Dr [R] [B], empêchant la restitution des clés du logement par la SEL du Dr [R] [B] à ses bailleurs en dépit du congé délivré.

Du courrier adressé à la juridicition par Me [F] [E], en sa qualité de liquidateur, il résulte que son licenciement pour motif économique, ainsi que la nécessité de libérer les lieux, ont été notifiés à Mme [S] [P] par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 avril 2024, ce qu’elle s’est manifestement abstenue de faire, et ce alors même que le Dr [R] [B] n’y exerce plus son activité professionnelle.

La mauvaise foi de l’occupante actuelle est ainsi établie, et il y a lieu de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement à l’encontre du preneur en liquidation judiciaire

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

M. [M] [I] et la SCI FASSILOR versent aux débats un décompte arrêté au 1er septembre 2024 dont il résulte que la dette de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges s’élevait alors à la somme de 52 326 euros (mensualité de septembre 2024 incluse).

Les bailleurs ne sollicitent toutefois, aux termes de leur assignation du 19 septembre 2024, que :

— la somme de 31 087,47 euros, correspondante au montant total des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées au 19 septembre 2024, déduction faite de la créance, arrêtée au 4 avril 2024, qu’ils ont déclarée au liquidateur le 2 mai 2024 (52 326 – 21 238,53 euros);

— l’ application de la clause pénale,

— la somme de 10.223 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à remise effective des clés et le départ des lieux loués,

La résiliation du bail est intervenue le 29 février 2024, par l’effet du congé.

Les sommes dues à compter du 29 février 2024 doivent recevoir la qualification d’indemnités d’occupation, puisque, le contrat étant résilié, elles ne sont dues aux bailleurs que du fait de l’occupation sans droit ni titre de leur bien et non plus en vertu du contrat de bail.

Il a précédemment été retenu que les demandes formées par M. [M] [I] et la SCI FASSILOR au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale étaient irrecevables fautes d’avoir fait l’objet d’une déclaration de créance.

Il y a ainsi lieu de fixer au passif de la SEL du Docteur [R] [B] :

— la somme de 31 087,47 euros, correspondante à l’arriéré d’indemnité d’occupation et de charges pour la période du 4 avril 2024 au 19 septembre 2024,

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, dans la limite des créances déclarées par M. [M] [I] et la SCI FASSILOR au liquidateur judiciaire, soit une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation d’un montant mensuel de 5299 euros à compter du 1 mars 2024 jusqu’à remise des clés et libération des lieux, déduction faite de la somme de 31 087,47 euros, qui fait l’objet d’une condamnation distincte.

Sur la condamnation solidaire du CIC

En application de l’article 2288 du code civil, applicable au présent litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Le fait qu’une partie de la créance du bailleur ait déjà été déclarée au passif de la liquidation judiciaire n’empêche pas le bailleur de réclamer cette partie à la caution solidaire tant que le paiement par le débiteur principal n’est pas intervenu.

En l’espèce, le CIC s’est engagé pour une durée déterminée de six années, à compter de la prise d’effet du bail et jusqu’à concurrence de la somme de 20 532 euros, à garantir le paiement des loyers taxes comprises charges comprises.

La banque s’oppose à toute condamnation en garantie, arguant en premier lieu de la caducité de son acte de cautionnement, en raison de l’absence de communication du contrat de bail dans les 30 jours de sa signature, prévue à peine de caducité dans l’acte de cautionnement.

Cette argumentation ne saurait toutefois prospérer, la banque ayant expressément reconnu, aux termes de ce dernier, avoir pris connaissance du contrat de location du 30/11/2021.

L’acte de cautionnement n’est donc pas caduc.

La caution oppose par ailleurs aux bailleurs la clause du contrat de cautionnement qui, selon elle, interdirait de prononcer sa condamnation avant qu’une décision de justice définitive ou qu’une transaction ne soit intervenue entre les parties ne sont pas fondés.

Pour autant, le contrat prévoit seulement qu’aucun paiement ne sera effectué avant la survenance d’une décision de justice définitive ou d’une transaction, et n’exclut pas expressément sa condamnation.

Ce moyen ne saurait donc prospérer.

Le CIC soulève enfin le moyen tiré de ce que le contrat de cautionnement ne garantit expressément que le paiement des loyers charges comprises.

En application de l’article 2292 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement que la garantie ne portait que sur les « loyers taxes et charges comprises ».

Il a précédemment été établi que les sommes dues tant à compter de la résiliation du bail que du 4 avril 2024 étaient des indemnités d’occupation, et non pas des loyers.

Le CIC ne saurait dès lors être condamné à garantir le paiement des indemnités d’occupation.

En conséquence, les demandes de condamnation solidaire du CIC à payer les sommes dues par la SEL du Docteur [R] [B], dans la limite de de 20 532 euros, depuis le 4 avril 2024, et à compter de la résiliation du bail jusqu’à remise effective des clés et le départ des lieux loués sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La créance de dépens et des frais résultant de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile mise à la charge du débiteur trouve son origine dans la présente décision qui statue de ces chefs. Ladite décision étant postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, cette créance entre dans le champ d’application de l’article L.622-17 du Code de commerce et doit, à ce titre, être payée à son échéance.

La SEL du Docteur [R] [B] représentée par Me [E], es qualité de liquidateur judiciaire, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [I] et la SCI FASSILOR les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par la SEL du Docteur [R] [B] à M. [M] [I] et la SCI FASSILOR le 23 janvier 2024, à effet au 29 février 2024;

ORDONNE en conséquence à la SEL du Docteur [R] [B] et à tout occupant de son chef, notamment à Mme [S] [P], de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour la SEL du Docteur [R] [B] et pour tout occupant de son chef, notamment pour Mme [S] [P], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [I] et la SCI FASSILOR pourront faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

SUPPRIME le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DECLARE irrecevables les demandes formées au titre de la majoration du montant de l’indemnité d’occupation et de l’application de la clause pénale,

FIXE au passif de la procédure collective de la SEL du Docteur [R] [B] prise en la personne de Me [F] [E], en qualité de liquidateur judiciaire, les sommes suivantes dues à M. [M] [I] et la SCI FASSILOR :

-31 087,47 euros au titre de l’arriéré de charges et indemnités d’occupation constitué entre le 4 avril 2024 et le 19 septembre 2024 (mensualité de septembre 2024 incluse),

— Une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 5299 euros pour la période du 1er mars 2024 au 4 avril 2024, puis à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à remise des clefs et libération des lieux,

REJETTE la demande de condamnation solidaire du CIC à payer les sommes dues au titre des loyers et des charges dus depuis le 4 avril 2024 par la SEL du Docteur [R] [B], dans la limite de son engagement de caution, soit, à septembre 2024, la somme de 31 087,47 euros,

REJETTE la demande de condamnation solidaire du CIC à payer au bailleur, dans la limite de son engagement de caution, la somme de 10.223 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à remise effective des clés et le départ des lieux loués,

CONDAMNE la SEL du Docteur [R] [B] représentée par Me [E] es qualité de liquidateur judiciaire aux dépens,

CONDAMNE la SEL du Docteur [R] [B] représentée par Me [E] es qualité de liquidateur judiciaire au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge