TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Anne COLONNA

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/05037 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DVJ

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

INITIALEMENT EN DATE DU 04 AVRIL 2024

PROROGÉ EN DATE DU 23 AVRIL 2024

DEMANDEURS

Madame [X] [N] [O]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [K] [J]

demeurant [Adresse 2]

représentés par AARPI ACCENT LEGAL en la personne de Maître Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1623

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anne COLONNA,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1100

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 avril 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05037 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DVJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé signé les 20 et 21 juillet 2022 à effet au 15 août 2022, Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], représentés par la société BARNES INTERNATIONAL PROPERTY MANAGEMENT ont donné à bail à Monsieur [W] [T], un appartement à usage exclusif d’habitation en résidence secondaire, situé [Adresse 1], d’une superficie de 229.52 m2, moyennant un loyer mensuel de 13 400 euros outre une provision sur charges mensuelle de 600 euros.

Le contrat prévoit le paiement d’un dépôt de garantie de 28 000 euros.

Le 16 août 2022, un procès-verbal de constat de l’état de l’appartement était dressé par huissier de justice à la demande de Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [W] [T].

Le 11 avril 2023, Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], ont fait délivrer à Monsieur [W] [T], par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 60 000 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 1er avril 2023 et visant la clause résolutoire insérée à l’article 13 du contrat de bail.

Le 20 mai 2023, Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], faisaient délivrer une mise en demeure par lettre d’avocat adressée en LRAR, de payer la somme de 74 000 euros au titre des impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2023, Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [O] ont fait assigner Monsieur [W] [T], à une audience du 30 août 2023, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que la clause résolutoire prévue au bail des 20 et 21 juillet 2022 est acquise depuis le 11 mai 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Ordonner la séquestration des biens garnissant le bien loué ;

— Condamner Monsieur [W] [T] au paiement de la somme de 74 000 euros majoré au taux légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois de mai 2023, à parfaire au jour du jugement ;

— Condamner Monsieur [W] [T] au paiement de la somme de 7400 euros à titre de pénalité forfaitaire conformément à la clause pénale applicable en cas de retard de paiement ;

— Condamner Monsieur [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charge à compter du 12 mai 2023;

— Condamner Monsieur [W] [T] au paiement de la somme au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [W] [T] aux dépens.

Par courrier daté du 25 juillet 2023 et reçu le 31 juillet 2023, Monsieur [W] [T] a délivré congé de l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 31 octobre 2023.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 30 août 2023 au cours de laquelle le conseil du défendeur a sollicité le renvoi au motif qu’il avait été saisi tardivement et qu’il avait besoin de temps pour se mettre en état.

A l’audience de renvoi du 07 novembre 2023, les parties ont de nouveau sollicité un renvoi pour se mettre en état. Un calendrier de procédure a lors été fixé.

A l’audience du 23 janvier 2024 :

Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], (en l’espèce, les bailleurs) représentés par leur conseil, ont été autorisés à se référer à leur dernières écritures (conclusions récapitulatives n°2 visées à l’audience du 23/01/2024) par lesquelles ils modifient substantiellement leurs demandes initiales. Ils se désistent de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et sollicitent la validation du congé délivré par le locataire.

Ils maintiennent la demande subséquente d ‘expulsion en ce que le locataire n’a pas libéré les lieux., et augmentent la demande d’astreinte à 500 euros par jour de retard.

Ils actualisent la dette locative à la somme de 258 205.52 euros, selon décompte du 17 janvier 2024, incluant le loyer de janvier 2024.

Ils sollicitent la condamnation de Monsieur [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation du double du loyer soit la somme de 27 737.14 euros.

Ils maintiennent leur demande de condamnation au paiement de la somme de 7400 euros à titre de pénalité.

Ils actualisent leur demande au titre de l’article 700 du CPC à la somme de 10 000 euros.

Monsieur [W] [T] représenté par son conseil, a été autorisé à se référer à ses dernières écritures (écritures récapitulatives n°2 visées à l’audience du 23/01/2024). Ils sollicitent de la juridiction de :

— constater que l’appartement sis [Adresse 1] constituait sa résidence principale ;

— Requalifier le contrat de location des 20 et 21 juillet 2022 en contrat de location meublée résidence principale soumis à la réglementation protectrice de la loi du 06 juillet 1989 ;

— fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 7000 euros ;

— fixer la franchise de loyer devant lui être accordée (au titre du préjudice de jouissance subi pendant les travaux) du 15 août 2022 au 31 mars 2023 à la somme de 50% des loyers ;

— constater qu’il a opéré des virements au profit des bailleurs d’un montant total de 32877.41 euros ;

— fixer le montant du dépôt de garantie à 14 000 euros ;

— en conséquence fixer l’arriéré de loyers à la somme de 41 729.03 euros arrêtée au 31 octobre 2023 ;

— fixer l’arriéré d’indemnités d’occupation à la somme de 20 593.54 euros, arrêtée au 22 janvier 2024 ;

— déclarer non écrites les clauses permettant à Madame [O] et à Monsieur [J] de percevoir de lui des pénalités en cas de violation du contrat (indemnité d’occupation doublée et pénalité de retard de 10%) ;

— rejeter le surplus des demandes de Madame [O] et Monsieur [J] ;

— fixer toute compensation utile ;

— condamner Madame [O] et Monsieur [J] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, 23 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

Sur le désistement de la demande principale visant à constater l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que, toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, à l’audience du 23 janvier 2024, les demandeurs ont indiqué se désister de leur demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puisque le preneur avait fini par délivrer congé.

Monsieur [W] [T] n’a fait aucune observation quant à ce désistement.

Il y a donc lieu de constater ce désistement.

Sur la requalification du bail d’habitation de résidence secondaire en bail d’habitation de résidence principaleIl résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées.

Ainsi, le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitat.

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendue lui donner initialement.

Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient pour trancher cette question de se replacer à la date de conclusion du contrat et de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion de ce bail.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces versées au débat les éléments suivants :

D’une part, il convient de relever que les preneurs soutiennent que toutes les visites de bien antérieures réalisées à cette location visaient des locations en résidence secondaire, que les preneurs des biens de cette nature souhaitent tous échapper à l’encadrement des loyers en ne concluant pas de baux soumis à la loi du 06 juillet 1989 mais des « baux code civil », donc la juridiction de céans en conclut que c’est en parfaite connaissance de la situation juridique et des enjeux, que le preneur a conclu ce contrat. (Pièces n° 13 et 16 des défendeurs)

D’ailleurs on relèvera que le preneur a tenté de négocier le prix de location (pièce n°9 du demandeur), que son épouse a échangé à de nombreuses reprises avec l’agence mandatée par le preneur sur l’ameublement du bien (pièce n°4 du demandeur), mais qu’à aucun moment ils n’ont tenté de négocier la conclusion d ‘un bail soumis à la loi du 06 juillet 1989

Ainsi, le preneur ne justifie d’aucune opposition formulée au régime juridique du bail qu’il a signé.

D’autre part, il sera relevé que l’annonce de location du bien litigieux énonçait expressément et explicitement le fait que le logement ne pouvait être loué qu’en résidence secondaire ; s’y installer en résidence principale était donc exclu (pièce n°8 du demandeur). Avant même de visiter ce bien, le preneur, Monsieur [T] était informé de la destination du bien à louer.

En outre, lors des échanges de courriels précontractuels, l’agence BARNES rappelle à Monsieur [T] que le bien est loué en résidence secondaire. (Pièce n°9 du demandeur)

De plus, lors des échanges précontractuels, le preneur déclare comme adresse de résidence principale [Adresse 3] à [Localité 4], et produit à cette fin et pour en justifier l’attestation notariée d’achat de la maison située [Adresse 3] à [Localité 4] (pièce n°9 et pièce n°4 des demandeurs – mails des 18 juillet 2022- pièce n°18 du défendeur).

Certes il évoque des travaux qui vont durer dans le temps au sein de sa résidence principale, mais n’indique absolument pas que sa résidence principale risque de devenir inhabitable et qu’il souhaiterait donc établir sa résidence principale au sein du logement loué litigieux. En effet, dans son mail, il évoque simplement « je viens d’avoir le permis et je dois lancer l’appel d’offre, sélectionner les entreprises, terminer le projet de décoration… et rénover-construire. », ce qui n’est pas suffisamment précis pour venir caractériser son intention d’établir sa résidence principale dans le logement loué, ni de venir affirmer que l’agence mandatée par le bailleur savait qu’il allait y établir sa résidence principale ; et que le bail conclu l’a été en fraude.

En outre, les arguments selon lesquels les filles du preneur sont scolarisées à [Localité 5] et que son épouse travaille à [Localité 5] ne sont absolument pas pertinents et ne permettent pas d’exclure une résidence principale à [Localité 4] et une résidence secondaire à [Localité 5].

Il ressort de tout ce qui précède que son intention comme celle du bailleur était donc bien de signer un bail soumis aux règles du code civil.

Au surplus, il conviendra de relever que les pièces versées au débat pour prouver de ce que le preneur avec les membres de sa famille ont établis leur résidence principale dans le logement loué sont insuffisants et notamment parce qu’ils sont postérieurs à la conclusion du contrat à effet du 15 août 2022 :

— attestation d’assurance souscrite depuis le 01 juin 2023 et datée du 03 novembre 2023 ;

— attestation de l’agence imagine R datée du 28 août 2023 ;

— avis d’impôt établi en 2023 ;

— facture de l’établissement scolaire daté du 30 octobre 2023 ;

L’analyse des factures EDF qui font état de consommations électriques dès septembre 2022 ne permettent pas de conclure à une consommation de résidence principale plutôt que de résidence secondaire.

Monsieur [T] sera donc débouté de sa demande de requalification du bail litigieux ; et de toutes les demandes subséquentes à savoir :

— la minoration du montant du dépôt de garantie

— la minoration du montant du loyer

— de voir déclarer les clauses contractuelles prévoyant une indemnité de retard et une majoration du montant de l’indemnité d’occupation comme non écrites.

Sur la validité du congé délivré le 25 juillet 2023 et reçu le 31 juillet 2023En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages, sauf clause particulière du bail.

Pour rappel :

L’article 1737 du code civil dispose que « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

L’article 1738 du même code dispose : « si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »

L’article1739 du même code précise : « lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. »

Il est expressément prévu que le bail prend effet au 15 août 2022, qu’il est conclu pour une durée d’un an reconductible tacitement.

A l’article 7 du bail litigieux, à l’article intitulé « CONGES-VISITES » il est indiqué : « le LOCATAIRE, peut résilier à tout moment ledit contrat, en respectant un préavis de trois mois ;

En l’espèce, Monsieur [W] [T] a délivré congé le 25 juillet 2023 (reçu le 31 juillet 2023) avec effet au 31 octobre 2023, respectant ainsi le délai de préavis de 3 mois.

Le congé délivré est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 octobre 2023.

Monsieur [W] [T] s’est ainsi retrouvé occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1ier novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] condamnation à une astreinte de 500 euros par jour de retard.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupationIV-1-Sur le principe même de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi, Monsieur [W] [T] est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1ier novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés.

Monsieur [W] [T] soutient que le domicile a été libéré le 22 janvier 2024 et verse au débat un mail faisant référence à un état des lieux de sortie (pièce n°17 du défendeur). Ces éléments ne sont pas suffisants pour acter dans cette décision la date effective de libération des lieux.

IV-2-Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les bailleurs sollicitent la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation d’un montant fixé au double du loyer. Ils se réfèrent pour cela à une stipulation du contrat de bail inscrite à l’article 7: « A l’expiration du délai de préavis, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation des biens loués. S’il se maintenait néanmoins dans les lieux, il sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, taxes et accessoires réclamés, sans pour autant que cela lui confère un titre locatif. »

L’article 1231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…)»

En l’espèce, cette stipulation contractuelle prévoit un dédommagement en cas de maintien dans les lieux d’un montant fixé au double du loyer. Cette stipulation n’est autre qu’une clause pénale.

Les bailleurs n’apportant aucun élément justifiant de fixer cette indemnité d’occupation à une telle somme, elle sera considérée comme manifestement excessive et sera réduite.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer courant à savoir 14 468.57 euros par mois (13868.57 euros de loyer et 600 euros de provision sur charge).

Au jour de l’audience soit le 23 janvier 2024, Monsieur [W] [T] était redevable de la somme de 39205.15 euros au titre des indemnités d’occupation impayées pour la période du 1er novembre 2023 au 22 janvier 2024 inclus.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1217 du même code dispose notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

Aux termes de l’article 1353 de ce même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Monsieur [W] [T] est donc redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des dispositions précitées.

Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], versent au débat un décompte faisant état d’une dette locative arrêtée au 31 octobre 2023 (loyer d’octobre 2023 inclus) de 173 194.10 euros.

Il convient de relever que depuis la conclusion du bail, Monsieur [W] ALVAREZ n’a versé que le dépôt de garantie, les loyers d’aout 2022, de septembre 2022 et d’octobre 2022.

Monsieur [W] [T] sera condamné à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] la somme de 173 194.10 euros au titre des impayés locatifs, somme arrêtée au 31 octobre 2023.

Sur le préjudice de jouissanceL’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Les parties s’accordent pour dire que lors de l’entrée dans les lieux du preneur, des travaux étaient encore nécessaires.

Si pour le preneur il s’agit de travaux d’envergure qui lui ont privé de sa jouissance paisible du bien, pour les bailleurs il s’agissait avant tout de travaux de finitions.

Il convient de relever d’une part que les bailleurs avaient déjà procédé à une indemnisation de ce préjudice de jouissance en déduisant la somme de 28000 euros des impayés locatifs, comme suit :

-1000 euros le 01/10/2022

-3000 euros le 01/10/2022

-2000 euros le 06/12/2022

-22 000 euros le 31 mars 2023 pour la période du 1er septembre 2022 au 31 mars 2023.

Or, le 31 octobre 2023, les bailleurs ont décidé de revenir sur cette indemnisation en la portant au débit des locataires.

Le preneur estime cette réparation insuffisante et sollicite réparation à hauteur de 50 % des loyers pour la période concernée soit du 15 août 2022 au 31 mars 2023.

Il convient de relever que le preneur verse au débat des photographies montrant des ouvriers à l’œuvre, une liste de travaux à faire dans l’appartement, et des échanges de mails à propos des travaux avec l’agence mandatée par le bailleur. Ces éléments ne permettent pas de justifier d’un préjudice de jouissance de 50% des loyers, d’autant plus que le constat d’huissier établi de manière non contradictoire le jour de l’entrée dans les lieux, démontre que le logement n’était aucunement impropre à l’habitation. Les travaux de la liste comme les photographies illustrent bien des travaux de finition.

En outre, le bailleur ne peut venir solliciter une minoration de cette réparation qu’il a opéré lui-même, sans apporter de pièces ou d’arguments complémentaires.

Dans ces conditions, il convient d’une part de débouter Monsieur [W] [T] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 50% des loyers ; et d’autre part de débouter Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] de leur demande de minoration ou d’annulation de l’indemnisation consentie en 2022.

Par conséquent, Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] seront condamnés à payer à Monsieur [W] [T] le somme de 28000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la clause pénale/Indemnité de 10%Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [T] au paiement de la somme de 7400 euros au titre de la clause pénale insérée en page 4 du bail litigieux, dans le paragraphe relatif aux conditions financières de la location, qui stipule : « Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, tous loyers ou charges ou frais non payés à leur échéance seront, à titre de clause pénale, majorés de 10% et des frais engagés, huit jours après l’envoi par le BAILLEUR ou son mandataire d’une lettre recommandée avec avis de réception en indiquant son intention de mettre en œuvre la présente clause ».

L’article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…)»

En l’espèce, le 20 mai 2023, Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], faisaient délivrer une mise en demeure par lettre d’avocat adressée en LRAR, de payer la somme de 74 000 euros au titre des impayés locatifs.

C’est sur la base de cette mise en demeure que la somme de 7400 euros est sollicitée.

La somme réclamée n’étant pas manifestement excessive, il convient de condamner Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], la somme de 7400 euros au titre de l’indemnité de retard contractuellement prévue.

Sur les comptes entre les partiesSelon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Le défendeur a sollicité la compensation et les locataires n’ont formulé aucune observation sur ce point.

En l’espèce :

Monsieur [W] [T] est condamné à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O], la somme de 173 194.10 euros au titre des impayés locatifs.

Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] seront condamnés à payer à Monsieur [W] [T] le somme de 28000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Il en résulte donc que Monsieur [W] [T] est redevable de la somme de 145 194.10 euros au titre des impayés locatifs après déduction de l’indemnisation due par les bailleurs au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T], parte perdante, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] est condamné aux dépens.

Par conséquent, il sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et il sera débouté de sa demande faite sur ce point.

Compte-tenu de la nature des faits, l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé les 20 et 21 juillet 2022 à effet au 15 août 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande de requalification du bail signé les 20 et 21 juillet 2022 à effet au 15 août 2022 ;

RAPPELLE que le bail signé les 20 et 21 juillet 2022 à effet au 15 août 2022 est soumis aux dispositions du code civil en ce qu’il s’agit d ‘un bail d’habitation pour une résidence secondaire ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande d’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande de minoration du montant du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande de minoration du montant des loyers ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] par Monsieur [W] [T] d’un congé en date du 25 juillet 2023 relatif au bail signé les 20 et 21 juillet 2022 à effet au 15 août 2022 et concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2023 ;

DIT que Monsieur [W] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023 ;

ORDONNE à Monsieur [W] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés, [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] de leur demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard assortissant l’expulsion ;

REDUIT le montant de l’indemnité d’occupation fixée dans la clause pénale du bail 20 et 21 juillet 2022 à effet au 15 août 2022 au montant du loyer courant soit la somme mensuelle de 14 468.57 euros (quatorze-mille-quatre-cent-soixante-huit euros et cinquante-sept centimes);

DEBOUTE donc Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation due ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 14 468.57 euros (quatorze-mille-quatre-cent-soixante-huit euros et cinquante-sept centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

QU’EN CONSEQUENCE CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] la somme de 39 205.15 euros (trente-neuf-mille-deux-cent-cinq-euros et quinze centimes) ;

JUGE que Monsieur [W] [T] est redevable à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] de la somme de 173 194.10 euros (cent-soixante-treize-mille-cent-quatre-vingt-quatorze euros et dix centimes) au titre des impayés locatifs, somme arrêtée au 31 octobre 2023 ;

JUGE que Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] sont redevables à Monsieur [W] [T] de la somme de 28 000 euros (vingt-huit-mille euros) au titre du préjudice de jouissance,

QU’EN CONSEQUENCE CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] la somme 145 194.10 euros (cent-quarante-cinq-mille-cent-quatre-vingt-quatorze euros et dix centimes) au titre des impayés locatifs après déduction de l’indemnisation due par les bailleurs au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande de fixation du préjudice de jouissance subi du 15 août 2022 au 31 mars 2023 à la somme de 50% des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] la somme de 7400 euros (sept-mille-quatre-cent euros) au titre de l’indemnité de retard contractuellement prévue ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [S] [K] [J] et Madame [X] [N] [O] la somme de 2000 euros (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION