TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [S] (E0668)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e PRIGENT (P0411)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/12758

N° Portalis 352J-W-B7E-CTM6X

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 16 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CASTORAMA FRANCE (RCS de Lille Métropole 451 678 973)

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par Maître Julien PRIGENT de la S.E.L.A.R.L. PRIGENT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0411, et assistée de Maître Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] (RCS de Paris 489 126 581)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’A.A.R.P.I. MOUNET, HUSSON-FORTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0668

Décision du 16 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12758 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTM6X

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025 prorogé sucessivement au 18 juin 2025, au 9 juillet 2025 et au 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 janvier 1994, la S.A.R.L. PARINVEST, aux droits de laquelle vient désormais la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9], a donné à bail commercial à la S.A. CASTORAMA, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. CASTORAMA FRANCE, des locaux d’une superficie d’environ 1.500 m² en rez-de-chaussée, d’environ 600 m² au sixième sous-sol, d’environ 1.500 m² au premier sous-sol, d’environ 1.500 m² au premier étage, d’environ 408 m² au deuxième étage et d’environ 200 m² en terrasse constituant le lot n°290 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de douze années à effet au 20 juin 1997 afin qu’y soit exercée une activité de commerce d’équipement de la maison, de décoration, de jardinage et de bricolage, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 9.000.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 6 juillet 1994, les parties ont conclu un avenant portant adjonction à l’assiette du bail de réserves d’une superficie d’environ 881,30 m² situées au deuxième sous-sol constituant le lot de copropriété n°289 de l’immeuble, et portant modification du montant du loyer à la somme annuelle de 9.500.000 francs hors taxes et hors charges.

Par acte sous signature privée en date du 6 juin 2003, les parties ont conclu un avenant portant adjonction à l’assiette du bail de vingt-sept places de stationnement, et portant modification du montant du loyer à la somme annuelle de 1.550.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2003.

Suivant procès-verbal en date du 8 février 2012, le groupe de visite de la préfecture de police de [Localité 6], constatant un certain nombre d’anomalies, a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement et exigé la réalisation d’un certain nombre de travaux dans différents délais s’étendant d’une semaine à trois mois.

Saisi par la S.A.S. CASTORAMA FRANCE par assignation en date du 12 avril 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance contradictoire en date du 15 mai 2012, notamment : ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [K] [J] ; et autorisé la S.A.S. CASTORAMA FRANCE à faire réaliser, sous le contrôle de l’expert judiciaire, les travaux et mesures préconisés dans le procès-verbal dressé par le groupe de visite de la préfecture de police de [Localité 6] en date du 8 février 2012, et notamment les travaux objets du devis ACCLI en date du 14 février 2012 et des trois devis AXIMA n°12-6339-051 (source A), n°12-6340-051 (Source B) et n°12-8845-051 (Source B).

Par acte sous signature privée en date du 17 juillet 2012, la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] et la S.A.S. CASTORAMA FRANCE ont conclu un protocole d’accord transactionnel.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte sous signature privée en date du 17 juillet 2012 pour une nouvelle durée de douze années à effet rétroactif au 1er octobre 2010, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 1.600.000 euros hors taxes et hors charges.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 18 novembre 2016, relevant notamment la nécessité de la mise en service urgente d’un nouveau groupe électrogène de sécurité susceptible de pallier une éventuelle carence de l’alimentation électrique en cas d’incendie.

Exposant avoir dû, dans la mesure où le groupe électrogène était situé dans un local commun et alimentait notamment des parties communes, de sorte que son remplacement devait être réalisé par le syndicat des copropriétaires, procéder à l’installation d’un groupe électrogène provisoire pour un montant de 225.328,85 euros d’une part, et avoir pris en charge financièrement des frais de location dudit groupe électrogène provisoire pour un montant de 1.160.184,08 euros ainsi que des provisions sur travaux de remplacement du groupe électrogène définitif pour un montant de 976.626,42 euros d’autre part, la S.A.S. CASTORAMA FRANCE a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 18 septembre 2020, mis en demeure la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] de lui verser sous quinzaine la somme totale de 2.362.139,35 euros, et en l’absence de règlement l’a, par exploit d’huissier en date du 9 décembre 2020, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/12758.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte d’huissier en date du 30 mars 2022, la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] a fait signifier à la S.A.S. CASTORAMA FRANCE un congé pour le 30 septembre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 2.000.000 euros hors taxes et hors charges.

Après lui avoir fait signifier un mémoire préalable par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023 comportant acceptation du principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 et demande de fixation du montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 1.043.936,41 euros hors taxes et hors charges, la S.A.S. CASTORAMA FRANCE a, par exploit de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, fait assigner la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins, cette instance parallèle étant enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/09252.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 juin 2023, la S.A.S. CASTORAMA FRANCE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1162 anciens, 1170, 1302, 1302-1, 1719 et 1755 du code civil, de :

– s’agissant des frais de location d’un groupe électrogène de sécurité provisoire, constater, dire et juger que la fourniture d’un groupe électrogène provisoire en remplacement de l’existant vétuste et affecté d’un vice structurel, nécessaire à l’exploitation commerciale des locaux par elle loués selon leur destination contractuelle, relève de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ;

– constater, dire et juger qu’elle a avancé les frais de mise en place et de location de ce groupe électrogène provisoire représentant la somme de 1.780.757,05 euros au 22 mars 2022, à parfaire ;

– s’agissant des charges locatives, constater, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ne transfèrent pas à sa charge les travaux de remplacement du groupe électrogène de sécurité, vétuste et en incapacité de fournir la puissance nécessaire à l’exploitation commerciale des locaux selon la destination contractuelle ;

– en conséquence, juger que les appels de charges afférents au remplacement dudit groupe électrogène constituent un indu objectif à hauteur de la somme principale de 976.629,42 euros ;

– constater, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ne transfèrent pas à sa charge le coût des études complémentaires, et juger que ces charges constituent un indu objectif à hauteur de la somme de 30.156,91 euros ;

– constater, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ne transfèrent pas à sa charge les travaux de sécurité, et juger que ces charges constituent un indu objectif à hauteur de la somme de 2.363.130,83 euros ;

– constater, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ne transfèrent pas à sa charge les travaux de toiture, et juger que ces charges constituent un indu objectif à hauteur de la somme de 258.846 euros ;

– s’agissant des travaux d’amélioration du niveau de sécurité, constater, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ne transfèrent pas à sa charge les travaux d’amélioration du niveau de sécurité visés dans le courrier de la préfecture de police de [Localité 6] en date du 21 mars 2019, s’élevant à la somme globale de 465.342,43 euros à parfaire ;

– constater, dire et juger que dans son courrier en date du 3 septembre 2021, la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] l’a autorisée à réaliser lesdits travaux ;

– s’agissant des travaux résultant de la vétusté, constater, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] ne transfèrent pas à sa charge les travaux résultant de la vétusté du monte-charges et de l’installation électrique, s’élevant à la somme globale de 350.000 euros à parfaire ;

– constater, dire et juger que dans son courrier en date du 3 septembre 2021, la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] l’a autorisée à réaliser lesdits travaux ;

– en conséquence, condamner la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] à lui rembourser la somme de 3.376.614,45 euros, assortie des intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 septembre 2020 ;

– condamner la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] à lui payer la somme de 465.342,43 euros à parfaire au titre des travaux d’amélioration du niveau de sécurité, assortie des intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure en date du 26 août 2021 ;

– condamner la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] à lui payer la somme de 350.000 euros à parfaire au titre des travaux de remplacement du monte-charges et de l’installation électrique de la surface de vente résultant de leur vétusté, assortie des intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure en date du 26 août 2021 ;

– condamner la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance de référé enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 12/53195 ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire Monsieur [K] [J] et de son sapiteur.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 31 mai 2023, la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de toutes ses demandes ;

– dire et juger que la S.A.S. CASTORAMA FRANCE s’est engagée, aux termes de l’article 4 du protocole en date du 13 juillet 2012, à supporter seule les travaux et mesures de sécurité et de mise aux normes des installations de sécurité incendie prescrits par l’administration afférents aux lots par elle loués ;

– dire et juger que le groupe électrogène est l’un des éléments du dispositif de sécurité ;

– en conséquence, dire et juger que la fourniture d’un groupe électrogène est à la charge de la S.A.S. CASTORAMA FRANCE ;

– débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de sa demande de remboursement des frais de mise en place et de location du groupe électrogène de remplacement ;

– dire et juger que le contrat de bail commercial prévoit que la S.A.S. CASTORAMA FRANCE supportera toutes les charges de copropriété ;

– dire et juger que la S.A.S. CASTORAMA FRANCE est tenue par le mode de répartition explicite prévu par le contrat de bail commercial, et qu’elle est donc redevable contractuellement de lui rembourser la totalité des charges appelées par le syndic, en fonction des tantièmes attachés aux locaux donnés à bail par le règlement de copropriété ;

– en conséquence, dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.A.S. CASTORAMA FRANCE transfèrent sur cette dernière les charges de copropriété au titre des travaux de remplacement et de location du groupe électrogène de sécurité ;

– débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de sa demande de remboursement des frais de mise en place et de location du groupe électrogène de remplacement ;

– en tout état de cause, dire et juger que le quantum des sommes correspondant à l’installation du groupe électrogène provisoire et à la location de celui-ci jusqu’à la mise en fonction du groupe électrogène définitif ne pourrait excéder la somme totale de 1.101.912,62 euros (soit : 225.328,85 + 776.583,77) ;

– dire et juger que le quantum des sommes correspondant au coût de remplacement du groupe électrogène ne pourrait excéder la somme totale de 786.393,42 euros (soit : 976.629,42 – 190.236) ;

– dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.A.S. CASTORAMA FRANCE transfèrent sur cette dernière les charges de copropriété au titre des études complémentaires ;

– dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.A.S. CASTORAMA FRANCE transfèrent sur cette dernière les charges de copropriété au titre des travaux de sécurité ;

– dire et juger que les dispositions contractuelles applicables entre elle et la S.A.S. CASTORAMA FRANCE transfèrent sur cette dernière les charges de copropriété au titre des travaux de toiture ;

– dire et juger que les parties se sont entendues explicitement pour que la S.A.S. CASTORAMA FRANCE, qui s’y est expressément engagée, effectue en cours de bail tous travaux, même de modification, qui pourraient être exigés par l’administration pour permettre l’utilisation des locaux en fonction de leur destination contractuelle en conformité à la réglementation actuelle ou future, quelle qu’en soit la nature, notamment pour des questions de sécurité, ainsi qu’à souffrir toutes réparations nécessaires et à supporter tous travaux, même de modification, quels qu’en soient la nature, les inconvénients et la durée ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de sa demande de remboursement des travaux d’amélioration du niveau de sécurité des locaux donnés à bail ainsi que des travaux de vétusté ;

– dire et juger que les stipulations du protocole d’accord en date du 13 juillet 2012, et en particulier son article 4, font échec aux demandes de la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de remboursement des frais et honoraires de l’expert judiciaire Monsieur [K] [J] et de son sapiteur ;

– condamner la S.A.S. CASTORAMA FRANCE à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. CASTORAMA FRANCE aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 12/53195 ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire Monsieur [K] [J] et de son sapiteur, avec distraction au profit de Maître [P] [S] de l’A.A.R.P.I. MOUNET HUSSON-FORTIN.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 décembre 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 15 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, puis prorogée successivement au 18 juin 2025, au 9 et au 16 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « constater, dire et juger », « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action en remboursement du coût des travaux et des frais associés

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises entrée en vigueur le 20 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En outre, en application des dispositions du II de l’article 21 de la loi susvisée, les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c’est-à-dire à compter du 1er septembre 2014.

En vertu des dispositions des premier, deuxième, troisième, sixième et septième alinéas de l’article R. 145-35 du même code, introduit par l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Enfin, selon le second alinéa de l’article 8 du décret susmentionné, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, c’est-à-dire à compter du 6 novembre 2014.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial litigieux liant la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] à la S.A.S. CASTORAMA FRANCE a été renouvelé par acte sous signature privée en date du 17 juillet 2012 pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er octobre 2010 (pièce n°36 en défense), soit avant l’entrée en vigueur des textes susmentionnés.

Dès lors, force est de constater que les dispositions susvisées ne sont pas applicables, et que le litige est régi uniquement par les dispositions du code civil.

En conséquence, il convient de retenir que les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce ne sont pas applicables au présent litige.

Sur les travaux de remplacement du groupe électrogène définitif et les frais de mise en place et de location du groupe électrogène provisoire

Aux termes des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cependant, il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 2044 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du protocole d’accord litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 2048 ancien dudit code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Selon les dispositions de l’article 2049 ancien de ce code, les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 2052 ancien du code susvisé, les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort. Elles ne peuvent être attaquées pour cause d’erreur de droit, ni pour cause de lésion.

En l’espèce, il est établi que suivant procès-verbal en date du 8 février 2012, le groupe de visite de la préfecture de police de [Localité 6] (sous-direction de la sécurité du public – bureau des établissement recevant du public) : a constaté notamment que « l’établissement dispose des installations techniques et de sécurité suivantes : […] – groupe électrogène à fonction de sécurité reprenant les installations de désenfumage (250 kVA) ; […] – système d’extinction automatique à eau de type sprinkleur dans l’ensemble du magasin ; – système d’extinction automatique à eau de type sprinkleur dans l’ensemble du parc de stationnement » ; a « constaté les anomalies suivantes : – non fonctionnement de l’installation d’extinction automatique à eau de type sprinkleur du parc de stationnement ; – incertitude sur le fonctionnement de l’installation d’extinction automatique à eau de type sprinkleur du magasin en raison du non fonctionnement de la pompe jockey et de la pompe de la source B ; – méconnaissance par le personnel de l’emplacement de l’orifice de remplissage de la cuve du groupe électrogène actuellement remplie à moins de 10% de sa capacité totale de 5.000 litres. En conséquence, ce groupe n’est vérifié qu’annuellement » ; a, compte tenu de ces anomalies, émis « un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement » ; et enfin a « demand[é] la réalisation des mesures de sécurité suivantes : […] dans un délai d’un mois : 8. Assurer l’alimentation en carburant du groupe électrogène. Faire vérifier son fonctionnement tous les mois conformément aux dispositions de l’article L 18, et reporter le résultat de ces essais sur un registre spécifique […] Dans un délai de 3 mois : 13. Remettre en état les installations d’extinction automatique à eau de type sprinkleur » (pièce n°10 en demande, pages 3, 4, 6, 7 et 8).

De plus, il est démontré que par ordonnance contradictoire en date du 15 mai 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris : a désigné Monsieur [K] [J] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission notamment de « prendre connaissance du procès-verbal dressé par le Groupe de Visite de la Préfecture de Police le 08 février 2012, et des mesures de sécurité dont il est demandé la réalisation » ; et a dit « que sitôt les premières constatations effectuées par l’expert judiciaire, et sauf avis contraire motivé de sa part, la société CASTORAMA FRANCE sera autorisée à faire réaliser, sous contrôle de l’expert, les travaux et mesures préconisés dans le procès-verbal du 08 février 2012, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous réserve de l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes » (pièce n°11 en demande, pages 3 et 5).

Dans son rapport, l’expert judiciaire souligne : « iii) Groupe électrogène de sécurité. Il existe sur le site un Groupe Électrogène de Sécurité d’une puissance de 250 kVA qui n’est plus opérationnel. La Préfecture de Police ayant confirmé qu’une installation de sprinkleurs est obligatoire, il est possible de déterminer la puissance du GES qui doit être mis en place. L’étude de faisabilité de ce GES a été produite par CASTORAMA […]. Cette étude confirme que : – Le GES en place d’une puissance de 250 kVA est hors service ; – La puissance de 250 kVA ne permet pas d’alimenter la totalité des installations à secourir, notamment en considérant les intensités de démarrages de l’installation tels que les moteurs de désenfumage qui peuvent être de l’ordre de 7 fois leur intensité nominale. Il est prévu de remplacer le GES existant. […] Maître [I] annonce que CASTORAMA a dû mettre en place un Groupe Électrogène de Sécurité provisoire en urgence […]. La mise en place provisoire a été rendue indispensable pour assurer la sécurité de l’immeuble. Ce surcoût n’aurait pas été à engager si la copropriété avait été plus active pour permettre à CASTORAMA de déterminer la puissance nécessaire pour un équipement définitif » (pièce n°14 en demande, pages 37, 38 et 39).

Or, il ressort des termes du protocole d’accord transactionnel conclu entre la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] et la S.A.S. CASTORAMA FRANCE par acte sous signature privée en date du 17 juillet 2012 que : « ARTICLE 4. 4.1) S’agissant des travaux de sécurité et de mise aux normes des installations de sécurité incendie, prescrits par l’Administration dans le procès-verbal du 8 février 2012 émanant de la Préfecture de Police de [Localité 6] – Groupe de Visite de la Préfecture de Police, la société CASTORAMA accepte : – d’en assurer la maîtrise d’ouvrage pour les parties strictement privatives ; – ainsi que le coût global, direct et induit, sur ces mêmes parties privatives. En contrepartie, la société CASTORAMA FRANCE disposera de la faculté de poursuivre la procédure à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] afin d’obtenir de ce dernier la réalisation ou sa participation financière à la réalisation des mesures et travaux prescrits par l’Administration afférents aux lots non donnés à bail à la Société CASTORAMA FRANCE. Il résulte de ce qui précède que la société CASTORAMA FRANCE supportera seule, compte tenu de la participation financière du bailleur, les travaux et mesures afférents aux lots par elle loués. Ainsi l’expertise ordonnée en référé pourra-t-elle être poursuivie à la diligence de la société CASTORAMA FRANCE, sans recours contre le bailleur. […] 4.2) À titre de participation forfaitaire et transactionnelle à la réalisation de ces travaux, qu’elle qu’en soit l’importance et le coût, la S.C.I. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] s’oblige au règlement d’une somme de 50.000 € (cinquante mille €uros) hors-taxes, au bénéfice de la société CASTORAMA FRANCE, son locataire, cette participation forfaitaire en excluant toute autre au titre des travaux susvisés » (pièce n°24 en demande, page 6).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le coût de l’installation et de la location d’un groupe électrogène de sécurité provisoire, ainsi que celui du remplacement du groupe électrogène de sécurité définitif, sont directement liés aux anomalies relevées dans le procès-verbal du groupe de visite de la préfecture de police de [Localité 6] en date du 8 février 2012, et que suivant protocole d’accord transactionnel signé le même jour que le contrat de bail commercial renouvelé et postérieurement à la date d’effet de ce dernier, c’est-à-dire en toute connaissance de cause, la S.A.S. CASTORAMA FRANCE s’est irrévocablement engagée à en assumer la charge financière, à charge pour elle d’exercer une éventuelle action récursoire contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’agissant des parties communes, étant observé que d’une part, elle ne conteste pas avoir reçu l’indemnité transactionnelle versée par la bailleresse, que d’autre part elle n’invoque pas la nullité de ce protocole transactionnel, et qu’enfin elle s’est abstenue d’attraire en la cause le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’en raison de l’autorité de la chose jugée attachée audit protocole, elle n’est pas fondée à solliciter le remboursement de ces frais, ce qui justifie le rejet de ses prétentions formées à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de ses demandes de remboursement du coût d’installation et de location du groupe électrogène de sécurité provisoire et du coût de remplacement du groupe électrogène de sécurité définitif formées à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9].

Sur les travaux de sécurité, d’amélioration du niveau de sécurité, et sur les frais d’études complémentaires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1302 de ce code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1302- du code susvisé, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il y a lieu de rappeler que les travaux de conformité et de mise aux normes imposés par l’administration peuvent, de façon dérogatoire, être mis à la charge du preneur par une clause expresse du bail (Civ. 3, 10 mai 1989 : pourvoi n°87-20196 ; Civ. 3, 20 septembre 2005 : pourvoi n°03-10382 ; Civ. 3, 15 juin 2010 : pourvoi n°09-67103 ; Civ. 3, 21 mars 2012 : pourvois n°11-14809 et n°11-21619 ; Civ. 3, 18 février 2014 : pourvoi n°12-18182 ; Civ. 3, 18 janvier 2018 : pourvoi n°16-25126 ; Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-17107 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-10454 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-15901 ; Civ. 3, 10 avril 2025 : pourvois n°23-14099, n°23-14105 et n°23-15124).

En l’espèce, la clause intitulée « IV – LOYER et ACCESSOIRES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule : « B) – CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES […] Le preneur prend notamment les engagements ci-après : […] II – GARNISSEMENT ET EXPLOITATION COMMERCIALE […] 3) Autorisations : Le preneur devra faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes les autorisations administratives généralement quelconques et du paiement de toutes sommes, redevances, taxes et autres droits afférents aux activités devant être exercées dans les lieux loués et à leur utilisation notamment au titre de la réglementation sur la sécurité et sur les bureaux. […]III – ENTRETIEN – TRAVAUX – RÉPARATIONS […] D’effectuer d’autre part soit à l’entrée dans les lieux, soit en cours de bail, tous travaux généralement quelconques même de modification qui pourraient être exigés par l’administration pour permettre l’utilisation des locaux en fonction de leur destination contractuelle en conformité à la réglementation actuelle ou future, quelle qu’en soit la nature (hygiène, sécurité, etc…» (pièce n°36 en défense, pages 6 et 7).

Or, il est établi que suivant procès-verbal en date du 15 décembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a adopté à l’unanimité la « RÉSOLUTION N°8 : MISE EN PLACE DES ÉTUDES COMPLÉMENTAIRES ET DES INTERVENANTS PERMETTANT DE RÉPONDRE AUX DEMANDES DE LA COMMISSION DE SÉCURITÉ. RÉSOLUTION N°8-1 : Information sur les nouvelles prescriptions de la commission de sécurité de la préfecture de police. Résolution : "l’assemblée générale prend acte des nouvelles prescriptions de la commission de sécurité de la préfecture de Police formulées au terme du relevé de conclusions suivant la réunion du 25 octobre 2016, annexé à la convocation, et notamment : – La définition d’une orientation dans la gestion de la sécurité des 3 entités – habitations, magasin et parc de stationnement – permettant de statuer sur le classement ; – L’élaboration d’un schéma directeur visant à améliorer le niveau de sécurité de l’ensemble immobilier ; – La désignation d’un responsable unique de sécurité ; – La poursuite de la réalisation des mesures prescrites. Les demandes de la commission de sécurité devront être satisfaites pour permettre la levée de l’avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement CASTORAMA émis le 08 février 2016" » (pièces n°19 en demande et en défense, pages 11 et 12), de sorte que les études complémentaires querellées se rattachent de façon directe et certaine aux travaux de mise en conformité prescrits par l’administration.

De plus, par lettre en date du 21 mars 2019, le préfet de police de [Localité 6] a préconisé un certain nombre de mesures concernant « notamment le schéma d’amélioration du niveau de sécurité incendie de l’ensemble immobilier, sollicité en mesure n°1 par la commission de sécurité du 19 septembre 2016, afin de statuer sur le classement de ce magasin, de définir un protocole de mise en sécurité cohérent et prenant en compte les anomalies relevées lors du passage de la commission de sécurité » (pièce n°31 en demande).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le coût des travaux de sécurité, des études complémentaires liées aux travaux de sécurité, et des travaux d’amélioration du niveau de sécurité est contractuellement à la charge de la preneuse, ce qui justifie le rejet des demandes de remboursement formées à ce titre par cette dernière.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de ses demandes de remboursement du coût des travaux de sécurité, du coût des études complémentaires liées aux travaux de sécurité, et du coût des travaux d’amélioration du niveau de sécurité formées à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9].

Sur les travaux de réfection de la toiture

Les deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil disposent que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Enfin, le premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « IV – LOYER et ACCESSOIRES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule : « B) – CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES […] Le preneur prend notamment les engagements ci-après : […] III – ENTRETIEN – TRAVAUX – RÉPARATIONS […] 2) De tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires en ce comprises les grosses réparations définies à l’article 606 du Code Civil » (pièce n°36 en défense, page 6).

Décision du 16 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12758 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTM6X

Or, il est établi que suivant procès-verbal en date du 18 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a adopté à la majorité la « RÉSOLUTION N°38 : RÉFECTION COMPLÈTE DE L’ÉTANCHÉITÉ DES TOITURES TERRASSES G, H, I, J, CHÉNEAUX K ET L, BRISIS SUR CHÉNEAUX L, ENTRETIEN ET TRAVAUX ANNEXES : L’Assemblée Générale après avoir : – pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés ; – pris connaissance de l’avis du conseil syndical ; – et délibéré ; Décide de procéder à la réfection des terrasses G, H, I, J, Chéneaux K et L, Brisis sur chéneau L, entretien et Travaux connexes. Les travaux débuteront en Mars 2020. Le coût des travaux sera réparti conformément au règlement de copropriété, sur la base des charges communes générales » (pièces n°25 en demande et n°22 en défense, pages 44 et 45).

Dès lors, force est de constater que le coût des travaux d’étanchéité de la toiture est contractuellement à la charge de la preneuse, étant observé que contrairement à ce que soutient à tort celle-ci, il est démontré que les sommes qui lui ont été facturées concernent uniquement les lots donnés à bail, et non l’intégralité des toitures de l’ensemble immobilier, les relevés de comptes établis par le syndic de copropriété isolant bien chaque lot et mentionnant les tantièmes afférents à chaque lot (pièces n°7, n°8, n°9 et n°10 en défense), ce qui justifie le rejet des demandes de remboursement formées à ce titre par cette dernière.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de sa demande de remboursement du coût des travaux de réfection de la toiture formée à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9].

Sur les travaux résultant de la vétusté afférents au monte-charges et à l’installation électrique

Aux termes des dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En outre, en application des dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la locataire allègue que « le bailleur a également été informé de la nécessité de procéder aux travaux de remplacement des équipements suivants, vétustes (pièce n°33) : – monte-charge, pour un coût estimé de 200.000 € ; – installation électrique dans la surface de vente, pour un coût estimé de 150.000 € » (page 30 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, la pièce n°33 communiquée consistant en une lettre officielle adressée par son conseil au conseil de la bailleresse indiquant que « dans ce dossier, je reviens vers vous en votre qualité de dernier conseil connu de la S.C.I. [Localité 6] COURS [Localité 9], bailleresse de locaux commerciaux loués à la société CASTORAMA dont je suis le conseil, et situés dans un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 7]. Et, à ce titre, je vous adresse copie de la mise en demeure et des annexes que je lui adresse », sans que cette lettre de mise en demeure ni les annexes annoncées ne soient cependant produites aux débats (pièce n°33 en demande), de sorte que la S.A.S. CASTORAMA FRANCE ne démontre ni l’existence des travaux de remplacement du monte-charges et de l’installation électrique qu’elle invoque, ni leur coût en l’absence de transmission d’un quelconque devis ou d’une quelconque facture, ni le fait que ces prétendus travaux auraient été occasionnés par la vétusté, ce qui justifie le rejet des demandes de remboursement formées à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de ses demandes de remboursement du coût des travaux de remplacement du monte-charges et de l’installation électrique formées à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. CASTORAMA FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé ainsi que l’intégralité des frais d’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 10.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de ses demandes de remboursement du coût d’installation et de location du groupe électrogène de sécurité provisoire et du coût de remplacement du groupe électrogène de sécurité définitif formées à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9],

DÉBOUTE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de ses demandes de remboursement du coût des travaux de sécurité, du coût des études complémentaires liées aux travaux de sécurité, et du coût des travaux d’amélioration du niveau de sécurité formées à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9],

DÉBOUTE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de sa demande de remboursement du coût des travaux de réfection de la toiture formée à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9],

DÉBOUTE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de ses demandes de remboursement du coût des travaux de remplacement du monte-charges et de l’installation électrique formées à l’encontre de la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9],

DÉBOUTE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE à payer à la S.C. [Localité 6] COURS DE [Localité 9] la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. CASTORAMA FRANCE aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé-expertise enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 12/53195 ainsi que l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître [P] [S] de l’A.A.R.P.I. [S] HUSSON-FORTIN à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 16 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA