TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 21/05180

N° Portalis 352J-W-B7F-[S]

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDERESSE

La SARL DEKER’S

[Adresse 7]

[Localité 18]

représentée par Maître Thibault SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0352

DÉFENDERESSE

La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par Maître Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0734

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Robin VIRGILE, Juge

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Audrey HALLOT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 10 avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/5180 – N° Portalis 352J-W-B7F-[S]

DEBATS

A l’audience collégiale du 06 Février 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 1996, la SCI du [Adresse 9] a donné à bail à la SARL DEKER’S un local commercial situé [Adresse 9] à Paris 2ème, bail qui a fait l’objet d’un premier renouvellement le 1er juillet 2005 puis d’un second, le 2 juillet 2014.

Le loyer net initial fixé par le bail du 3 juillet 1996 était d’un million de francs par an, la clause « Loyer » prévoyant en outre le versement par le locataire d’une provision sur charges de 5 000 francs avec ajustement chaque année le 30 décembre, et une indexation du loyer conformément « aux indices en vigueur ».

Par exploit d’huissier signifié le 12 novembre 2019, la SCI du [Adresse 9] a proposé à la SARL DEKER’S d’exercer son droit de préférence de l’article L.145-46-1 du code de commerce et d’acquérir les locaux qu’elle louait au prix de 6,5 millions d’euros « acte en mains » hors frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente évalués à 201 000 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 11 décembre 2019, la SARL DEKER’S a confirmé son souhait d’acquérir le bien immobilier dont elle était locataire sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par courrier du 30 mars 2020, la SARL DEKER’S a sollicité de sa bailleresse qu’elle lui confirme que les frais relatifs à l’acte authentique de vente ne seraient pas à sa charge au regard de la mention « acte en mains ».

Par exploit d’huissier signifié le 16 avril 2020, la SCI du [Adresse 9] a proposé à nouveau à sa locataire d’acquérir son bien au prix de 6,5 millions d’euros hors frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente, évalués cette fois à la somme de 490 000 euros.

La SARL DEKER’S a cessé de régler ses loyers à compter du 12 avril 2020.

Décision du 10 avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/5180 – N° Portalis 352J-W-B7F-[S]

Par exploit d’huissier du 31 juillet 2020, la SCI du [Adresse 9] a délivré à la SARL DEKER’S un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 161 464,79 euros au titre des loyers et chargés impayés au 23 juillet 2020.

Par exploit d’huissier du 6 août 2020, la SARL DEKER’S a dénoncé l’irrégularité de l’appel de charges et des clauses d’indexation stipulées dans le contrat de bail initial et dans ses deux renouvellements et sollicité la restitution d’un trop perçu de 1 494 026,24 euros.

En l’absence d’issue amiable du litige, la SARL DEKER’S a, par exploit d’huissier du 26 août 2020, fait assigner sa bailleresse devant le juge des référés en opposition à commandement de payer.

La SCI du [Adresse 9] a quant à elle, par exploit d’huissier du 16 novembre 2020, fait assigner sa locataire devant le juge des référés en constat d’acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers impayés.

Les deux instances ont été jointes.

Parallèlement, considérant qu’un accord sur la chose et le prix était intervenu avec sa bailleresse, la SARL DEKER’S a fait assigner cette dernière, par exploit d’huissier du 17 mars 2021, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de constater la perfection de la vente intervenue à son profit. Il s’agit de la présente instance.

Par ordonnance du 13 avril 2021, confirmée en appel le 19 janvier 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux et les demandes subséquentes, de même que sur la demande de provision.

Par exploit d’huissier du 11 juin 2021, la SCI du [Adresse 9] a donc fait assigner sa locataire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris en constat d’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 31 juillet 2020, expulsion et en paiement de l’arriéré locatif. Cette instance a été enregistrée sous le RG n°21/9158.

Par exploit d’huissier du 21 décembre 2022, la SCI du [Adresse 9] a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement du bail fondé sur le motif du « refus de paiement permanent du loyer ».

Par exploit d’huissier du 20 avril 2023, la SARL DEKER’S a fait assigner sa bailleresse devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris en opposition à commandement. Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°23/5776.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la SARL DEKER’S demande au tribunal de :

Liminairement,

Vu l’article 107 du code de procédure civile,

— Renvoyer à telle prochaine audience de mise en état, dans l’attente du renvoi à votre chambre des deux instances connexes actuellement enrôlées devant la 18e chambre 1ère section de votre tribunal,

Sur l’application de l’article 24 du Code de procédure civile,

— Ordonner, comme calomnieux, la suppression du § 5 de la page 3 des écritures de la SCI du [Adresse 5], notifiées pour l’audience du 29 mars 2023 ainsi rédigé : " La SARL Deker’s introduisait alors une contestation sur le prix de vente en considérant que la vente était proposée pour 6 500 000 € frais inclus (pourtant évalués à 201 000 €) ce qu’indiquait un prétendu avocat de la SARL Deker’s radié du barreau (pièce 24) ",

Sur le fond,

— Homologuer la vente intervenue par la notification du droit de préemption fait à la SARL Deker’s, le 12 novembre 2019, et l’acceptation subséquente de la SARL Deker’s, du 12 décembre 2019,

— Pour les besoins de la publicité foncière, indiquer que l’immeuble vendu est cadastré section AP [Cadastre 16], pour le [Adresse 15] d’une contenance de 80 ca et section AP [Cadastre 17], pour le [Adresse 8], d’une contenance de 72 ca,

— Commettre tel notaire qu’il appartiendra, au sein de purger le droit de préemption municipal omis par Me [T],

— Ordonner, à l’issue de ces opérations de purge, un sursis à statuer durée de trois mois, pour que la SARL Deker’s puisse négocier un nouveau prêt,

— Ordonner que les parties pourront revenir devant le Tribunal judiciaire de Paris, passé ce délai, pour que celui-ci rende, de manière définitive, un jugement valant vente,

— Rejeter la demande en payement d’un prétendu arriéré de loyers la SARL Deker’s, du fait de la vente intervenue, ayant été déchargée de son obligation de payer les loyers à compter du 12 avril 2020, date du transfert de propriété résultant de la vente immobilière précédemment exposée,

— Et, liquidant les comptes entre les parties :

— Condamner la SCI du [Adresse 5] à rembourser à la SARL Deker’s les trop-perçus afférents aux provisions sur charge irrégulièrement appelées et aux indexations irrégulièrement opérées, soit la somme totale en principal de 1.494.026,74 euros,

— Juger que ces sommes ont été perçues de mauvaise foi par la SCI du [Adresse 4],

— Juger, en conséquence, qu’elles porteront intérêts de droit au profit de la SARL Deker’s à compter de chacun des paiements indus correspondants,

— Ordonner la capitalisation de ces intérêts,

— Condamner la SCI du [Adresse 5] à payer à la SARL Deker’s la somme de 300 000 €, à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice qui a été a causé à la locataire par le refus de la bailleresse de la laisser exercer normalement son droit de préemption,

— Rejeter, comme irrecevables, à tout le moins, mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI du [Adresse 5],

— Condamner la SCI du [Adresse 5] à payer à la SARL Deker’s la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI du [Adresse 5] aux entiers dépens, avec application au profit de M^e Thibault Sanchez, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 10 avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/5180 – N° Portalis 352J-W-B7F-[S]

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 21 février 2023, la SCI du [Adresse 9] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1217, 1224 et suivants, 1343-2 du code civil

Vu les articles 9,15,16, 132 et 789 du CPC

Vu le commandement de payer du 31 juillet 2020

Vu les articles L 145-41 et suivants du Code de Commerce et en particulier l’article L 145-46-1 du code de commerce

1) Sur la vente

— Écarter des débats les pièces adverses communiquées par la SARL DECKER’S numérotées 13 (projet d’acte transmis par Me [T] le 5 avril 2020), 14 (projet d’acte transmis par Me [T] le 10 juin 2020), 27 (message de Me [Z] du 7 avril),

— Se déclarer non régulièrement saisi de prétentions à ce sujet,

— Déclarer que l’acceptation de l’offre de vente du bailleur par la SARL DECKER’S est devenue sans effet,

— Débouter la SARL DECKER’S de toutes ses demandes fins et conclusions, tant en principal qu’en intérêts frais et accessoires,

Subsidiairement,

— Conditionner le transfert de propriété au paiement du prix,

2) sur les demandes pécuniaires

sur les demandes de remboursement de provisions sur charges et d’indexation

— Débouter la SARL DECKER’S de toutes ses demandes fins et conclusions, tant en principal qu’en intérêts frais et accessoires,

sur la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

— Constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par exploit de la SCP [R] ne sont pas éteintes pour le montant de 161 464.79 € TTC et subsidiairement à hauteur de 98 040.26 € TTC,

— Déclarer acquise la clause résolutoire,

— Prononcer la résolution du bail bénéficiant à la SARL DECKER’S,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la SARL DECKER’S des locaux occupés [Adresse 6] [Adresse 14] (totalité de l’immeuble) et de tous occupants de son chef ainsi que ses biens dans les 8 jours de la décision à intervenir,

— Autoriser la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] à faire procéder à l’expulsion, avec ouverture forcée des portes et assistance de la force publique,

— Autoriser la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] à faire transporter et séquestrer le matériel, le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la SARL DECKER’S et ce en garantie des loyers, charges, indemnités éventuelles d’occupation et accessoires,

— Condamner la SARL DECKER’S à restituer les locaux, vides de toute occupation, par remise des clés à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] après établissement d’un état des lieux contradictoire sous astreinte définitive de 500 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

— Se réserver de statuer sur la liquidation de l’astreinte sur la demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré de loyers,

— Condamner la SARL DECKER’S à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Cadastre 3] ET [Cadastre 13] à payer la somme de 1 003 488.70 € (terme du 1er trimestre 2023 inclus) avec intérêts avec intérêts au taux légal et subsidiairement 856 500.26 € au titre des loyers ou indemnités d’occupation avec capitalisation des intérêts,

— Condamner par application de la clause pénale du bail prévoyant une majoration d’intérêts sur le principal non réglé au taux de 12% la SARL DECKER’S à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Adresse 12] à ce titre la somme de 100 348 € et subsidiairement 85 650 €,

— Condamner la SARL DECKER’S à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] une indemnité d’occupation égale au loyer applicable soit 87 552.49 € par trimestre provision sur charges incluse au cas où la SARL DECKER’S se maintiendrait malgré tout dans les lieux, à compter de la date d’effet du commandement et subsidiairement 75 846.00 € sur les frais et accessoires,

— Condamner la SARL DECKER’S à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la SARL DECKER’S à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] une somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner la SARL DECKER’S aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e JURKEVITCH en application de l’article 699 du CPC,

sur l’exécution provisoire

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du chef des demandes formées par la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 22],

— Écarter l’exécution provisoire du chef des demandes formées par la SARL DECKER’S relatives à la vente forcée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de renvoi à la mise en état dans l’attente du renvoi à la présente chambre des deux instances pendantes devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris

La SARL DEKER’S soutient qu’il existe un lien de litispendance ou de connexité entre la présente instance et celle engagée devant la 18ème chambre section 1 sous le RG n°21/9158. Elle expose en effet que la présente instance porte notamment sur la cause de la fin du contrat de bail, qui a pris fin selon elle le 20 avril 2020 par la vente du bien loué et non par l’acquisition d’un commandement visant la clause résolutoire le 30 août 2020, de sorte qu’il convient d’ordonner la jonction entre ces deux instances dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Décision du 10 avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/5180 – N° Portalis 352J-W-B7F-[S]

De même, elle estime que le litige pendant devant la 18ème chambre section 1 sous le RG n°23/5776 portant sur le congé avec refus de renouvellement censé mettre un terme au bail au 20 juin 2023 est également susceptible d’influer sur la solution du présent litige, de sorte qu’il doit pareillement être joint à la présente instance pour prévenir tout risque d’une contrariété de décisions. La jonction des procédures relevant du juge de la mise en état, la demanderesse sollicite, au visa de l’article 107 du code de procédure civile, le renvoi de la présente affaire à une prochaine audience de mise en état dans l’attente du renvoi à la présente chambre des deux instances qu’elle considère connexes, pendantes devant la 18ème chambre section 1.

La SCI du [Adresse 9] n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

Sur ce,

L’article 107 du code de procédure civile dispose que s’il s’élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d’une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs juridictionnels du tribunal de statuer sur l’exception de procédure soulevée par la SARL DEKER’S, qui relève de la compétence du président du tribunal saisi par requête en application des dispositions susvisées.

Par conséquent, cette demande de la SARL DEKER’S sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’ordonner comme calomnieux la suppression du 5ème paragraphe de la page 3 des écritures de la SCI du [Adresse 9]

La SARL DEKER’S sollicite, au visa de l’article 24 du code de procédure civile, la suppression du 5ème paragraphe de la page 3 des écritures adverses déposées pour l’audience du 29 mars 2023 rédigé en ces termes : " La SARL Deker introduisait alors une contestation sur le prix de la vente en considérant que la vente était proposée pour 6 500 000 € frais inclus (pourtant évaluée à 201 000 €) ce qu’indiquait un prétendu avocat de la SARL Deker’s radié du barreau ". Elle précise que Maître [O] [J] n’a jamais fait l’objet d’une radiation du barreau mais d’une simple omission administrative pour n’avoir pas payé certaines cotisations à l’Ordre en raison de son état de santé défaillant. Ce passage, qu’elle qualifie de diffamatoire à l’égard d’un tiers à l’instance, doit donc être supprimé selon elle.

La SCI du [Adresse 9] n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

Sur ce,

L’article 24 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues de garder en tout le respect dû à la justice. Le juge peut, suivant la gravité des manquements, prononcer, même d’office, des injonctions, supprimer les écrits, les déclarer calomnieux, ordonner l’impression et l’affichage de ses jugements.

En l’espèce, le tribunal relève que la demanderesse à la suppression du paragraphe litigieux vise uniquement une pièce intitulée dans les conclusions « arrêt d’omission du 14 mars 2019 ».

Or, la pièce intitulée ainsi sur le bordereau correspond à la pièce n°32, qui est une ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2023.

La lecture de son bordereau de communication de pièces et l’examen des pièces qu’elle verse aux débats ne permettent pas plus d’identifier cet « arrêt d’omission du 14 mars 2019 » ou une quelconque pièce évoquant la situation administrative de Maître [O] [J].

Il est rappelé que la charge de la preuve incombe aux parties et non pas au juge. Dès lors, elles doivent, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, désigner dans leurs conclusions quelles sont les pièces justifiant leurs dires. Il n’incombe pas à la juridiction de rechercher parmi les nombreuses pièces produites celles qui sont susceptibles de démontrer les allégations des parties.

Parallèlement, la SCI du [Adresse 9] verse aux débats une pièce n°10 intitulée " Justification de radiation de Me [O] [J] du barreau de Paris " qui permet de savoir que ce dernier n’exerce plus ses fonctions depuis le 10 mai 2019.

Dans ces conditions, le caractère calomnieux du 5ème paragraphe de la page 3 des écritures de la SCI du [Adresse 10] n’est pas démontré et la demande de suppression dudit paragraphe litigieux sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de rejet des pièces n°13, 14 et 27 communiquées par la SARL DEKER’S

La SCI du [Adresse 9] demande, au visa de l’article 3.4 du Règlement national des notaires relatifs au secret professionnel, que soient écartées les pièces n°13, 14 et 27 communiquées par la demanderesse, à savoir deux projets d’acte transmis par son notaire les 5 avril et 10 juin 2020 et un message de son notaire du 7 avril 2020, en ce qu’ils constituent des échanges entre notaires couverts par le secret professionnel.

La SARL DEKER’S, après avoir souligné la tardiveté de la demande de rejet de la SCI du [Adresse 9], réplique que les projets d’acte de vente élaborés par un notaire, contrairement aux correspondances susceptibles de les accompagner, ne sont pas couverts par le secret professionnel des notaires. Elle ajoute que le message que lui a adressé son propre notaire du 7 avril 2020 ne saurait, de même, être couvert par le secret professionnel, la confidentialité ne s’imposant qu’au notaire et non à son client.

Sur ce,

Le secret professionnel du notaire a pour source légale l’article 26 de la loi du 25 Ventôse, an XI, contenant organisation du notariat, modifié par l’ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, et qui institue une obligation spécifique de non révélation des actes passés devant lui, sous peine de dommages et intérêts et d’une amende.

Il dispose :

« Les notaires ne pourront également, sans l’ordonnance du président du tribunal de grande instance, délivrer expédition ni donner connaissance des actes à d’autres qu’aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit, à peine de dommages-intérêts, d’une amende de 15 euros, et d’être en cas de récidive suspendus de leurs fonctions pendant trois mois sauf néanmoins l’exécution des lois et règlements sur le droit d’enregistrement et de ceux relatifs aux actes soumis à un publication ».

Le règlement national des notaires, pris en application de l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, détaille les devoirs généraux du notaire et le secret professionnel y figure à deux titres :

— à l’article 3.4, parmi les devoirs du notaire envers la clientèle :

«  Le secret professionnel du notaire est général et absolu.

Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.

Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires ou avec les instances de la profession et avec les associés d’une société pluri professionnelle d’exercice.

Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent. "

— et à l’article 20, parmi les règles professionnelles du notaire à l’égard de ses confrères :

«  Le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit :

— n’accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude que dans les cas expressément prévus par la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence ;

— refuser de donner communication des actes déposés en son office sauf aux parties elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants-droit ou leurs mandataires, ou toute personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire, qui auront à justifier de leur identité et de leur qualité (loi du 25 Ventôse, an XI, article 23) ;

— se faire assister lors de toute perquisition dans les locaux de son office par le Président de sa chambre ou son représentant.

Le Président veille avec le juge d’instruction, au respect du secret professionnel conformément à la loi. "

En application de ces dispositions, est consacré le caractère intangible du secret professionnel du notaire, qui n’en est délié que par la loi, lorsqu’elle impose ou autorise la révélation du secret.

En l’espèce, les projets d’acte de vente rédigés par Maître [T], notaire, ne sont pas des correspondances couvertes par le secret professionnel.

En outre, si les correspondances échangées entre un notaire et son client sont par nature couvertes par le secret professionnel, la confidentialité qui s’y attache ne s’impose qu’au notaire et non à son client, lequel n’est pas lui-même tenu par le secret professionnel pour les échanges avec son notaire.

Ainsi, la SARL DEKER’S peut librement et sans commettre de violation du secret professionnel communiquer le message qui lui a été adressé par son notaire, Maître [Z], le 7 avril 2020, qui par ailleurs ne correspond ni à la pièce n°27 de son bordereau de communication de pièces, qui est en réalité un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 23 juin 2021, ni même à la pièce n°33 pourtant intitulée " message de Me [Z] du 7 avril " sur ce même bordereau mais à la pièce n°15 du dossier déposé à l’audience du 6 février 2025.

En conséquence, la demande de la SCI du [Adresse 9] d’écarter des débats trois pièces litigieuses versées par la demanderesse sera rejetée.

Sur la demande en réalisation forcée de la vente

Sur le fondement des articles 1113 et 1583 du code civil, la SARL DEKER’S soutient qu’une vente immobilière est intervenue à son profit le 12 décembre 2019, date de l’échange des consentements, avec effet au 12 avril 2020, du fait de son intention de recourir à un prêt pour financer son acquisition, la mauvaise foi de la venderesse ayant seule empêché la réalisation de la vente. Sur l’absence d’accord sur le prix qui lui est opposée en défense, elle réplique qu’en vertu de l’article 1191 du code civil, lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun, outre qu’en application de l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier, de sorte qu’il faut évidemment considérer que la clause « acte en mains » était destinée à produire un effet, que la contradiction alléguée par sa bailleresse ne pourrait être levée qu’en sa faveur et qu’il y a bien eu un accord entre les parties sur le prix. La SARL DEKER’S ajoute avoir réalisé les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt mais que la signature du projet de vente s’est avérée impossible par la faute de sa bailleresse, dont le notaire, au mépris de la clause « acte en mains » a souhaité lui imputer les frais de la vente, s’est abstenu de purger le droit de préemption municipal et s’est refusé à transmettre le désistement des autres prétendus acquéreurs. Elle demande ainsi au tribunal d’homologuer la vente intervenue le 12 décembre 2019 avec effet au 12 avril 2020, de commettre un notaire pour purger le droit de préemption municipal, d’ordonner à l’issue des opérations de purge, un sursis à statuer de trois mois pour qu’elle puisse négocier un nouveau prêt et d’ordonner que les parties reviennent, passé ce délai, devant le tribunal judiciaire pour qu’il rende de manière définitive un jugement valant vente.

En défense, la SCI du [Adresse 9] estime que les prétentions de la SARL DEKER’S ne saisissent pas régulièrement le tribunal au sens de l’article 768 du code de procédure civile, de sorte qu’il convient de les rejeter. Elle expose en effet que le tribunal ne peut constater qu’une vente est intervenue mais tout au plus, ce qui n’est pas demandé, soit condamner la partie défaillante à régulariser l’acte authentique, soit opérer directement la vente. En aucun cas, il ne peut selon elle commettre un notaire afin de purger le droit de préemption municipal et surseoir à statuer le temps pour la demanderesse de négocier un nouveau prêt. En toute hypothèse, la SCI du [Adresse 9] soutient que la SARL DEKER’S n’a jamais exercé son droit de préférence malgré les deux notifications qu’elle lui a fait signifier et qu’aucun accord sur le prix n’est intervenu dès lors que la SARL DEKER’S a contesté le paiement des frais relatifs à l’acte de vente dans son courrier du 30 mars 2020 alors que la proposition du 12 novembre 2019 les mettait clairement à la charge de l’acquéreur, et qu’elle n’a pas été en mesure d’apporter les fonds avant le 23 août 2020 ou de justifier d’un financement, le délai d’obtention du prêt devant initialement expirer le 11 avril 2020 ayant été reporté au 23 août 2020 du fait du contexte sanitaire. La SCI du [Adresse 9] observe à ce sujet que la SARL DEKER’S se contente de verser aux débats une simple attestation du 8 avril 2020 permettant de savoir que son dossier de demande de prêt avait été déposé le 1er mars 2020, soit tardivement, mais nécessitait un avis définitif de la banque qui en revanche n’a jamais été versé aux débats malgré sommation de communiquer. La défenderesse conclut donc que faute d’avoir justifié de l’obtention de son prêt et régularisé l’acte de vente au plus tard le 23 août 2020 au besoin en faisant délivrer une sommation à comparaître devant notaire, le droit de préférence de la demanderesse issu de la notification du 12 novembre 2019 est frappé de caducité, le défaut de financement dans les délais impartis par la loi mettant à néant le processus de vente et rendant sans effet l’acceptation de la vente.

Subsidiairement, la défenderesse demande au tribunal de conditionner le transfert de propriété au paiement du prix et d’écarter l’exécution provisoire.

Sur ce,

Selon l’article 1172 du code civil, les contrats sont par principe consensuels, ce qui signifie que la preuve de la rencontre de volonté peut se faire par tout moyen.

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

L’article L.145-146-1 du code de commerce dispose par ailleurs que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est sans effet.

En l’espèce, et à titre liminaire, le tribunal observe que la demande d’homologation de la vente intervenue par la notification du droit de préemption le 12 novembre 2019 et par l’acceptation subséquente du 12 décembre 2019 s’analyse en une demande en réalisation forcée de la vente, de sorte qu’il est valablement saisi au sens de l’article 768 du code de procédure civile de l’ensemble des prétentions de la SARL DEKER’S relatives à la vente qui, selon elle, serait intervenue le 12 décembre 2019.

Il résulte des débats que par exploit d’huissier signifié le 12 novembre 2019, la SCI du [Adresse 9] a offert à sa locataire, la SARL DEKER’S, la possibilité d’acquérir le bien loué au prix de 6,5 millions d’euros acte en mains hors frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente, évalués à la somme de 201 000 euros à parfaire ou à diminuer, et que par exploit d’huissier signifié le 11 décembre 2019, la SARL DEKER’S a confirmé sa volonté d’acquérir ledit bien mais également son intention de recourir à un prêt, précisant que « notre acceptation de votre offre de vente est donc subordonnée à l’obtention de ce prêt, de sorte que le délai que nous disposons pour la réalisation de la vente est de quatre mois à compter de la notification de la présente acceptation. Faute d’obtention du prêt, notre accord sur la vente sera caduc ».

Or, la SARL DEKER’S ne justifie pas avoir produit à sa bailleresse une offre de prêt dans le délai de quatre mois à compter du 11 décembre 2019 qui lui était imparti. Elle se contente en effet de verser aux débats dans le cadre de la présente instance une attestation de la banque luxembourgeoise EFG Bank du 25 mars 2020 aux termes de laquelle la banque atteste simplement avoir reçu le 1er mars 2020 pour étude une demande de prêt de la société DEKER’S pour l’acquisition de l’immeuble dont elle est locataire pour un montant de 6,5 millions de francs et précise que « cette attestation est délivrée à la demande de la société DEKER’S sans engagement de notre part ». La demanderesse ne verse aucune autre pièce aux débats pour préciser la suite donnée par EFG Bank à sa demande de prêt avant l’expiration du délai qui lui était imparti pour justifier d’un financement.

En application des dispositions de l’article L.145-146-1 du code de commerce, l’offre de vente étant subordonnée à l’obtention d’un prêt qui n’a pas été obtenu et la vente n’ayant jamais été réalisée, l’acceptation de l’offre du 11 décembre 2019 est devenue sans effet.

Dans ces conditions, faute d’acceptation de l’offre de vente, la SARL DEKER’S ne peut soutenir l’existence d’une rencontre des volontés et partant, d’un accord sur la chose et le prix constitutif d’une vente parfaite.

Par conséquent, sa demande en réalisation forcée de la vente sera rejetée, de même que l’ensemble de ses demandes subséquentes, outre qu’il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de la SCI du [Adresse 11] de conditionner le transfert de propriété au versement du prix de vente.

Sur la demande de remboursement de provisions sur charges et d’un trop perçu au titre de l’indexation des loyers

La SARL DEKER’S soutient que la SCI du [Adresse 9] lui est redevable de charges indûment encaissées et d’un trop-perçu au titre de l’indexation des loyers, le montant total s’élevant à la somme de 1 494 026,74 euros selon décompte établi par son expert-comptable. Elle précise en effet que depuis le début du bail, elle n’a procédé à aucun ajustement de charges, que les charges qui lui ont été imputées comprenaient des charges afférentes à des parties communes en réalité inexistantes, l’immeuble loué n’étant pas une copropriété, et que le terme « ajustement » cité dans le contrat de bail initial est, contrairement à ce qui est soutenu en défense, synonyme de régularisation. Sur la prescription quinquennale qui lui est opposée, la SARL DEKER’S réplique qu’en l’absence de régularisation, aucun délai de prescription ne saurait être opposé à son action en répétition de l’indu, et que la signature d’un nouveau bail le 2 juillet 2014 n’est pas une cause d’extinction des obligations nées des précédents contrats de bail.

Sur l’indexation des loyers, la demanderesse expose que tant le bail initial que ses deux renouvellements, s’ils prévoient une indexation des loyers, ne visent aucun indice déterminé, de sorte qu’ils ne permettent pas le jeu de la clause d’indexation et que les indexations successives du loyer, depuis l’origine du bail, sont indues et devront lui être restituées. Elle précise qu’elle ne sollicite pas l’annulation de la clause d’indexation dans la mesure où cette clause, qui ne renvoie à aucun indice, n’est pas de nature à produire un effet de droit, et qu’il ne saurait lui être opposé à nouveau de délai de prescription quinquennale dès lors qu’aucune révision du loyer ne lui a été notifiée, notification qui aurait été susceptible de faire courir un délai de prescription pour contester l’indexation correspondante. La SARL DEKER’S observe de manière générale que la défenderesse se contente de dénier au décompte de son expert-comptable toute valeur probante sans contester l’exactitude du calcul entrepris.

En défense, sur les provisions sur charges, la SCI du [Adresse 9] relève que la demanderesse n’apporte aucun élément de chiffrage hormis un tableau de synthèse qu’elle a elle-même établi et qui fait état d’annexes n°1 à 85 qui n’ont jamais été communiquées et dont elle demande le rejet si elles devaient être produites. La défenderesse rappelle, en outre, que le bail prévoit un ajustement des charges au 30 décembre chaque année, de sorte qu’à défaut de disposition spécifique portant sur la régularisation des charges, il ne saurait être procédé à la neutralisation des provisions. Elle ajoute que les dispositions de la loi n°14-626 du 18 juillet 2014 ne sont pas applicables au dernier contrat de bail et que ni la convention qui fait la loi des parties ni la législation applicable à celle-ci ne prévoient de sanctions en cas de défaut de régularisation. A supposer recevable une telle réclamation, la SCI du [Adresse 9] sollicite le cantonnement au montant des provisions sur charges appelées dans la limite de la prescription quinquennale, soit 29 600 euros HT.

Sur le trop-perçu au titre de l’indexation des loyers, la SCI du [Adresse 9] rappelle que la SARL DEKER’S n’a jamais émis la moindre contestation sur l’évolution du loyer, qui faisait l’objet d’un ajustement annuel en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, et n’articule aucun élément de chiffrage au soutien de cette demande non chiffrée dans son assignation, se contentant de communiquer un tableau de synthèse qu’elle a elle-même établi pour réclamer la somme de 1 357 828,26 euros. Elle sollicite de même le rejet des annexes n°1 à 85 qui n’ont pas été produites si elles devaient l’être et plus généralement, le rejet de la demande d’indemnisation au titre du trop-perçu en l’absence de demande d’annulation de la clause d’indexation. A supposer recevable cette demande, la SCI du [Adresse 9] sollicite à nouveau le cantonnement à la prescription quinquennale sur le loyer de base de 246 900 euros HT au 1er juillet 2014, indexé à compter du 31 juillet 2015, soit à compter du 17 novembre 2016 au regard de la délivrance de l’assignation le 17 novembre 2021, soit la somme totale de 23 253,78 euros HT.

Sur ce,

L’article 9 du code de procédure civile énonce :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande de remboursement de provisions sur charges et d’un trop-perçu au titre de l’indexation des loyers, à hauteur de 1 494 026,74 euros, la SARL DEKER’S produit un décompte qui, contrairement aux indications du bordereau de communication de pièces, est numéroté 35.

Plus précisément, ce décompte, établi par la demanderesse et contesté en défense, se présente sous forme de tableau renseignant pour chaque année l’augmentation de loyer indue et les charges annuelles indues et vise une liste de 85 annexes qui ne sont pas versées aux débats, de sorte qu’il est impossible pour le tribunal de savoir quels loyers ont été effectivement réglés par la locataire et de vérifier pour chaque année, l’indexation réellement pratiquée par la bailleresse.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre aux moyens des parties sur la portée juridique de la clause d’indexation et la justification des charges facturées et sur la prescription opposée en défense au fond, le tribunal constate que la demanderesse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de la réalité du trop payé allégué, que ce soit au titre de la régularisation des charges ou de l’indexation, et que le tribunal ne peut au demeurant pas vérifier.

Par conséquent, ces demandes de la SARL DEKER’S seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL DEKER’S sollicite la condamnation de la SCI du [Adresse 9] à lui verser la somme de 300 000 euros en réparation de son préjudice causé par le refus de lui laisser exercer normalement son droit de préemption, précisant qu’elle a dû engager des frais importants pour traiter ce dossier, qu’elle a ainsi dû rémunérer notaire, avocat et expert-comptable et faire travailler une partie de son personnel administratif sur ce dossier, ce qui a ralenti ses opérations commerciales.

La SCI du [Adresse 9] relève que la demanderesse réclame 300 000 euros sans justifier d’un quelconque préjudice.

En l’espèce, la SARL DEKER’S, qui ne propose aucun fondement juridique à sa demande de dommages et intérêts, ne justifie d’aucune faute contractuelle ou délictuelle qui aurait été commise par sa bailleresse mais se contente de formules générales et abstraites, reprochant à celle-ci d’avoir sournoisement tenté d’éluder son droit de préemption et soulignant « l’incurie flagrante » de son notaire dans le traitement du dossier de la vente sans préciser quelles actions ou abstentions de sa part pourraient être fautives.

Au demeurant, il vient d’être jugé que l’acceptation de l’offre de vente était devenue sans effet, faute pour la SARL DEKER’S d’avoir produit son offre de prêt dans les quatre mois à compter de l’acceptation de l’offre de vente du 11 décembre 2019. Dès lors, l’absence de réalisation de la vente ne peut être reprochée à la SCI du [Adresse 9], laquelle a d’ailleurs notifié une nouvelle offre de vente par exploit d’huissier du 16 avril 2020 compte tenu de l’interrogation de sa locataire du 30 mars 2020 sur les frais et émolument de l’acte authentique de vente, demande restée sans réponse.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la SARL DEKER’S sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de l’arriéré de loyers

La SCI du [Adresse 9] demande reconventionnellement au tribunal de déclarer acquise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et de prononcer l’expulsion sous astreinte de la SARL DEKER’S et de tout occupant de son chef, relevant que cette dernière n’a pas éteint les causes du commandement de payer, restant débitrice à ce titre de la somme en principal de 161 464,79 euros TTC et subsidiairement, selon la discussion qu’elle lui oppose, de la somme de 98 040,26 euros TTC, outre qu’elle n’a pas réglé les loyers courants échus postérieurement au commandement. Elle sollicite également la condamnation de sa locataire à lui payer l’arriéré locatif, d’un montant en principal de 1 003 488,70 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance, montant incluant le terme de loyer du 1er trimestre 2023.

Subsidiairement, si les causes du commandement de payer ne devaient être retenues qu’à hauteur de 98 040,26 euros TTC, elle demande au tribunal de condamner la SARL DEKER’S au paiement d’un arriéré locatif de 856 500,26 euros, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la date d’échéance.

La SARL DEKER’S soutient que l’acquisition des locaux loués le 12 avril 2020 a ôté tout fondement aux poursuites de sa bailleresse fondées sur un défaut de paiement des loyers, étant rappelé qu’à la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire, des négociations entre les parties étaient toujours en cours en vue de la réalisation de la vente, de sorte que ce commandement a été délivré de mauvaise foi selon elle. En outre et surtout, elle estime ne pas être débitrice d’un arriéré de loyers dès lors qu’elle est devenue propriétaire du bien litigieux le 12 avril 2020, de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation à compter de cette date ni être expulsée. Elle fait également remarquer que la défenderesse se contredit en réclamant des loyers pour une période postérieure à la fin du bail qu’elle allègue, à savoir le 31 août 2020 et qu’elle ne peut être tenue au paiement des loyers pour la période du confinement allant du 15 mars au 11 mai 2020. Subsidiairement, elle relève que la défenderesse ne verse aucun élément à l’appui de sa demande de fixation.

Sur ce,

L’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le tribunal peut donc constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation de plein droit du bail en application de ces dispositions, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit fautif et que le bailleur invoque de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 3 juillet 1996 comprend en page 7 un paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer ou ses accessoires, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il ne soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI du [Adresse 9] a fait délivrer à la SARL DEKER’S le 31 juillet 2020 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 3 juillet 1996, au visa des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce précitées, d’avoir à payer la somme de 161 464,79 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er avril 2020 jusqu’au 23 juillet 2020. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en contester la régularité.

Si les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la SARL DEKER’S évoque, dans ses écritures, un projet d’acte de vente de Me [T] du 10 juin 2020, visé en pièce n°14 de son bordereau de communication, qui n’est certes pas produit mais dont la SCI du [Adresse 9] ne conteste ni l’existence ni la teneur dans ses dernières écritures, sollicitant uniquement son rejet au regard du secret professionnel, projet aux termes duquel le locataire reconnaissait devoir un arriéré locatif à son bailleur et s’engageait à le régulariser avant la réitération de la vente, la promesse expirant le 18 septembre 2020.

Dans son arrêt du 19 janvier 2022 venant confirmer l’ordonnance juge des référés du 13 avril 2021, la cour d’appel de Paris expose d’ailleurs qu’aux termes de ce projet d’acte de vente, la promesse de vente est consentie à peine de caducité pour une durée expirant le 18 septembre 2020 et sous la condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire de prêts bancaires pour le financement de l’opération au plus tard le 31 août 2020, le locataire s’engageant à régulariser l’arriéré des loyers auprès du promettant afin qu’au jour de la réitération de l’acte, la situation passive soit apurée.

En outre, à la suite de l’interrogation de la SARL DEKER’S sur la prise en charge des frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente, la SCI du [Adresse 9] a de nouveau, par exploit d’huissier signifié le 16 avril 2020, proposé à sa locataire d’exercer son droit de préférence.

Il s’infère de ces éléments qu’au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, les négociations entre les parties relatives à l’exercice par la SARL DEKER’S de son droit de préférence et par la même occasion, à l’apurement de l’arriéré locatif, n’étaient pas rompues.

Dans ces conditions, le commandement de payer est inefficient pour faire jouer la clause résolutoire en ce qu’il n’a pas été délivré de bonne foi, de sorte que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées, de même que l’ensemble des demandes subséquentes.

Il n’est toutefois pas contesté par la demanderesse qu’elle a cessé de payer les loyers à compter du 12 avril 2020, s’estimant alors propriétaire du local commercial donné à bail.

La SCI du [Adresse 9] verse aux débats un décompte de cet arriéré locatif au 31 mars 2023 dont il ressort que la SARL DEKER’S serait débitrice de la somme de 1 003 488,70 euros, décompte qui ne renvoie à aucune pièce et dont la première ligne constitue le solde au 8 septembre 2022 de 672 866,11 euros.

Il est d’ailleurs relevé qu’aucune pièce ne vient en soutien des lignes du décompte correspondant aux « taxes ordures ménagères », « taxes et frais divers », outre que le solde au 8 septembre 2022 n’est pas détaillé.

La SARL DEKER’S ne précise pas quant à elle la somme dont elle serait redevable au titre de l’arriéré locatif entre le 12 avril 2020 et le 31 mars 2023 si le tribunal rejetait sa demande en réalisation forcée de la vente, soit sur douze trimestres, mais relève qu’elle ne peut se voir condamnée à verser des loyers pour la période du confinement allant du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et renvoie à ses développements précédents sur le trop-perçu au titre des charges et de l’indexation sur les loyers.

Faute pour la SCI [Adresse 9] de verser la moindre pièce pour justifier des montants des loyers indexés effectivement appelés depuis le 12 avril 2020, du taux d’indexation et du montant des charges exceptionnelles susvisées, il convient de fixer l’arriéré locatif dû par la demanderesse au montant cumulé des loyers et charges tel que fixés dans le dernier avenant du contrat de bail du 2 juillet 2014, soit la somme de 246 900 euros au titre du loyer annuel hors taxes et la somme de 1 480 euros au titre des charges trimestrielles hors taxes.

Les loyers et charges ne seront pas déduits pour la période du confinement, l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’étant ni du fait ni de la faute de la SCI [Adresse 9], à qui il ne peut donc être reproché un manquement à son obligation de délivrance.

L’arriéré locatif peut donc être calculé comme suit :

— Pour 2020 : 246 900 euros x (8/12 mois + 18/365 (reliquat pour le mois d’avril)) + 1 480 euros x 3 trimestres = 181 215,9 euros

— Pour 2021 et 2022 : 246 900 euros + 1 480 euros x 4 trimestres = 252 829 euros

— Pour le 1er trimestre 2023 : 246 900 x 3/12 mois + 1 480 euros = 63 205 euros

Il convient donc de condamner la SARL DEKER’S à verser à sa bailleresse la somme de 750 078,9 euros hors taxes au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

La SCI du [Adresse 9] demande également au tribunal de faire application de la clause du bail prévoyant à titre de clause pénale une majoration des intérêts sur le principal non réglé au taux de 12 %.

La SARL DEKER’S sollicite la réduction de la clause pénale manifestement excessive à un montant symbolique.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code confère au juge le pouvoir de modérer une clause pénale, qui fixe d’avance le montant des dommages et intérêts dus à son cocontractant par celui qui manque à ses obligations, si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi à la date où le juge statue.

En l’espèce, le contrat de bail initial stipule en page 3 sous l’intitulé « Loyer » qu’en cas de non-paiement du loyer au début de chaque trimestre et après une mise en demeure demeurée infructueuse, le montant du loyer sera majoré d’un intérêt de 12% l’an à compter de la date de réception de la mise en demeure et ce, à titre de clause pénale forfaitaire, non discutable et acceptée par le preneur.

Or, la SCI du [Adresse 9] ne verse aux débats aucune mise en demeure qu’elle aurait adressée à sa locataire à chacune des échéances de loyer non payées, de sorte que les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas réunies et qu’il convient de rejeter cette demande reconventionnelle de la bailleresse.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SCI du [Adresse 9] sollicite, reconventionnellement, la condamnation de la SARL DEKER’S lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, soulignant la capacité de cette dernière à honorer ses loyers.

La SARL DEKER’S n’a pas formulé d’observation sur cette demande reconventionnelle.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SARL DEKER’S a commis une faute en refusant d’honorer ses loyers pendant cinq années dans l’attente d’une décision de justice la consacrant propriétaire du bien litigieux. Elle n’a pu en effet de bonne foi se croire dispensée de payer son loyer alors qu’aucune décision judiciaire n’était intervenue et que la SCI du [Adresse 9] demeurait, dans l’attente, propriétaire du bien.

Elle sera donc condamnée à verser à la SCI du [Adresse 9] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL DEKER’S, qui succombe, sera condamnée à payer à la SCI du [Adresse 9] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Francis JURKEVITCH.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de la SARL DEKER’S de renvoi de l’affaire à une prochaine audience de mise en état dans l’attente du renvoi à la 2ème chambre civile des deux instances pendantes devant la 18ème chambre 1ère section,

Rejette la demande de la SARL DEKER’S d’ordonner comme calomnieux la suppression du paragraphe 5 de la page 3 des écritures de la SCI du [Adresse 9],

Rejette la demande de la SCI du [Adresse 9] "d’Écarter des débats les pièces adverses communiquées par la SARL DECKER’S numérotées 13 (projet d’acte transmis par Me [T] le 5 avril 2020), 14 (projet d’acte transmis par Me [T] le 10 juin 2020), 27 (message de Me [Z] du 7 avril) ",

Rejette la demande tendant à la réalisation forcée de la vente de la SARL DEKER’S et l’ensemble des demandes subséquentes sui-

vantes :

— " Pour les besoins de la publicité foncière, indiquer que l’immeuble vendu est cadastré section AP [Cadastre 16], pour le [Adresse 15] d’une contenance de 80 ca et section AP [Cadastre 17], pour le [Adresse 8], d’une contenance de 72 ca,

— Commettre tel notaire qu’il appartiendra, au sein de purger le droit de préemption municipal omis par Me [T],

— Ordonner, à l’issue de ces opérations de purge, un sursis à statuer durée de trois mois, pour que la SARL Deker’s puisse négocier un nouveau prêt,

— Ordonner que les parties pourront revenir devant le Tribunal judiciaire de Paris, passé ce délai, pour que celui-ci rende, de manière définitive, un jugement valant vente ",

Rejette la demande de la SARL DEKER’S de condamner la SCI du [Adresse 9] à lui rembourser la somme de 1 494 026,74 euros au titre des trop-perçus afférentes aux provisions sur charge et aux indexations,

Rejette la demande de la SARL DEKER’S de condamnation de la SCI du [Adresse 9] à lui verser la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande reconventionnelle de la SCI du [Adresse 9] de déclarer acquise la clause résolutoire et de prononcer la résolution du bail,

Rejette la demande reconventionnelle de la SCI du [Adresse 9] d’ordonner l’expulsion de la SARL DEKER’S et l’ensemble des demandes subséquentes suivantes :

— Autoriser la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] à faire procéder à l’expulsion, avec ouverture forcée des portes et assistance de la force publique,

— Autoriser la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] à faire transporter et séquestrer le matériel, le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la SARL DECKER’S et ce en

garantie des loyers, charges, indemnités éventuelles d’occupation et accessoires,

— Condamner la SARL DECKER’S à restituer les locaux, vides de toute occupation, par remise des clés à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] après établissement d’un état des lieux contradictoire sous astreinte définitive de 500 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

— Se réserver de statuer sur la liquidation de l’astreinte sur la demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré de loyers,

— Condamner la SARL DECKER’S à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DE LA [Adresse 21] N° [Adresse 2] ET [Cadastre 13] une indemnité d’occupation égale au loyer applicable soit 87 552.49 € par trimestre provision sur charges incluse au cas où la SARL DECKER’S se maintiendrait malgré tout dans les lieux, à compter de la date d’effet du commandement et subsidiairement 75 846.00 € sur les frais et accessoires,

Condamne la SARL DEKER’S à verser à la SCI du [Adresse 9] la somme de 750 078,9 euros hors taxes au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés,

Rejette la demande reconventionnelle de la SCI du [Adresse 9] de faire application de la clause pénale,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SARL DEKER’S aux dépens et accorde à Maître Francis JURKEVITCH le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL DEKER’S à payer à la SCI du [Adresse 9] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SARL DEKER’S au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 20] le 10 Avril 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER