TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 17/02670

N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2017

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ADUXIM

[Adresse 18]

[Localité 14]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1192

DÉFENDEURS

Madame [D] [L] [U], veuve [V]

[Adresse 10]

[Localité 14]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1473

Monsieur [E] [V] décédé

La SAS LA CREMERIE DU [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par Maître Delphine PLAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A270

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/02670 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

PARTIES INTERVENANTES

Madame [Z] [P]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Monsieur [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Tous deux représentés par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1192

Monsieur [J] [V]

[Adresse 15]

[Localité 13]

Monsieur [H] [V]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Tous deux représentés par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [U], épouse [V], sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée et d’une cave située au sous-sol de cet immeuble.

Ce local commercial et la cave ont été donnés à bail commercial à la société MOBILHOME qui a cédé, le 26 avril 2016, son droit au bail à la société LA CREMERIE DU [Localité 11], exerçant, aux termes de l’acte de cession, les activités suivantes : « achat, vente et distribution de fromages, produits laitiers, vins, boissons soft, sandwichs et dégustation sur place ; la vente à emporter de tous produits comestibles, boissons ».

Le syndicat des copropriétaires a, préalablement à la signature du bail commercial, informé Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [U], épouse [V] de l’impossibilité d’installer une telle activité en raison de l’interdiction posée par le règlement de copropriété de l’immeuble qui stipule que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation ; sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux et tous commerces et industries qui pourraient donner lieu à enquête de commodo ou incommodo ».

Par ailleurs, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] a fait réaliser des travaux de rénovation du local commercial qui ont affecté les parties communes et causé des dégâts à celles-ci, sans demander une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2016, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à Paris 17ème a fait assigner en référé d’heure à heure, devant le tribunal de grande instance de Paris, Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [U], épouse [V] ainsi que la société LA CREMERIE DU 17ème aux fins de voir notamment dire et juger que l’affectation nouvelle du local par cette dernière est prohibée par le règlement de copropriété et que des travaux affectant les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble et sa solidité ont été entamés par les défendeurs sans aucune autorisation.

Le juge des référés a, notamment, aux termes d’une ordonnance en date du 30 juin 2016 :

— rejeté la demande d’arrêt des travaux,

— donné acte à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de son engagement de procéder aux travaux de remise en état à la suite des travaux réalisés par ses soins dans le couloir des caves de l’immeuble pour la pose de câbles électriques en particulier,

— ordonné une consultation et désigné pour y procéder Monsieur [I] [M].

Le syndicat des copropriétaires a, à nouveau, agi en référé d’heure à heure, en se plaignant que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] avait continué d’effectuer des travaux affectant les parties communes sans aucune autorisation. Les demandes du syndicat des copropriétaires ont été rejetées par ordonnance de référé rendue le 28 juillet 2016.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] a ouvert son magasin le 18 juillet 2016.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier de justice en date du 9 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Paris, Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [L] [U] épouse [V] ainsi que la société LA CREMERIE DU 17ème afin de voir ordonner la cessation de toute activité commerciale par cette dernière et de voir condamner solidairement les défendeurs à procéder aux travaux de remise en état des parties communes ainsi que de voir ordonner, sur le fondement de l’action oblique, la résiliation du bail commercial liant les défendeurs, outre la réparation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 12 octobre 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder Monsieur [R], en qualité d’expert judiciaire, remplacé ultérieurement par Monsieur [G] [K] (ordonnance du 3 novembre 2018), avec pour mission de :

« – examiner et de vérifier l’existence des travaux réalisés, notamment quant à l’installation en caves d’un système de réfrigération et quant à la réalisation d’une VMC débouchant sur cour, ainsi que la nature des désordres allégués des malfaçons et nuisances, notamment olfactives, générés par l‘exploitation du fonds de commerce de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ainsi le cas échéant par son bailleur;

— fournir toutes indications techniques de nature à établir l’existence et l’origine des percements allégués dans les planchers hauts du sous-sol et de l’obturation alléguée des soupiraux en lien avec l’implantation de réseaux inhérents à l’activité exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ;

— décrire les perturbations éventuellement causées à la ventilation naturelle des caves, à leur température et à leur degré d’humidité, en déterminer l’origine et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble;

— préciser les moyens propres à remédier aux désordres, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux, ainsi que la gêne que ceux-ci créeront aux copropriétaires ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices éventuellement subis par le syndicat des copropriétaires et/ou pour chacun des occupants de l’immeuble découlant de tous les désordres susmentionnés ;

— dire si des solutions techniques seraient de nature à supprimer tout ou partie des nuisances constatées et les décrire ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2018, Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] sont intervenus volontairement à la procédure au soutien et aux côtés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20].

L’expert judiciaire, Monsieur [G] [K], a déposé son rapport le 16 octobre 2019.

Monsieur [E], [I] [V] est décédé le 19 août 2022. Messieurs [J] et [H] [V], venant aux droits de leur père décédé, sont intervenus volontairement à la présente instance par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème ainsi que Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O], intervenants volontaires, demandent au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 3, 8, 9, 13, 25,

Vu le code de la santé publique notamment en son titre III, du livre III de la troisième partie dudit code,

Vu les articles 1166 et 1184 anciens du code civil et 1217 et suivants ainsi que 1341-1 nouveaux du code civil,

Vu les articles 328 et 329 du code de procédure civile,

Vu les désordres causés aux époux [X],

Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,

Vu les pièces communiquées et notamment le règlement de copropriété de 1952 ainsi que le constat d’huissier du 4 août 2016 et le rapport d’architecte du 6 septembre 2016,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [K],

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Dire recevables et bien fondées toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8], ainsi que ceux de Madame [P] et de Monsieur [O] (dire recevable et bien fondée leur intervention volontaire à la présente procédure),

Rejeter corrélativement toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions des époux [V] ainsi que de la société CREMERIE DU [Localité 11] – notamment la demande reconventionnelle des époux [V] de condamnation sous astreinte du syndicat,

Juger que l’exploitation de l’établissement de la société CREMERIE DU [Localité 11] est contraire aux stipulations claires du règlement de copropriété concernant les débits de boissons, par conséquent, Ordonner à la CREMERIE DU [Localité 11] de cesser toute activité de débits de boissons dans ce local (ce qui signifie une interdiction totale de vente de toutes boissons, alcoolisées ou non, à emporter ou sur place, et de recevoir du public sur place pour consommer des plats cuisinés sachant que cela n’est possible que si des boissons sont servies en même temps, ce qui n’est pas possible aux termes du règlement de copropriété) à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte par infraction constatée de 10.000 € par infraction dûment constatée – cette sanction devant s’appliquer que le bail de la CREMERIE soit résilié ou non,

Juger que la CREMERIE DU [Localité 11] a effectué de nombreux travaux affectant les parties communes de l’immeuble, la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants de l’immeuble, le tout sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires,

Condamner par conséquent la CREMERIE DU [Localité 11] et les époux [V] à remettre à leurs frais (y compris les honoraires de l’architecte de l’immeuble) les lieux en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, la remise en état devant ici se comprendre par un rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves au 1er sous-sol, par un retrait de tous les réseaux installés en caves, par un débouchage de tous les soupiraux de l’immeuble au niveau de la devanture de LA CREMERIE, par un retrait du bandeau INOX situé en devanture de la boutique de la CREMERIE du [Localité 11] et par un retrait des VMC sur cour avec rebouchage,

Assortir cette obligation de remise en état d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Juger que l’activité de la CREMERIE DU [Localité 11] génère un trouble olfactif pour le syndicat des copropriétaires ainsi que pour les époux [C],

Condamner par conséquent la CREMERIE du [Localité 11] à faire cesser toutes odeurs nauséabondes de fromage dans les parties privatives et communes de l’immeuble, assortir cette obligation d’une astreinte de 5.000 euros par infraction constatée,

Prononcer, sur le fondement de l’action oblique et devant l’apathie voire la complicité regrettable du bailleur, la résiliation judiciaire du bail commercial liant les époux [V] à la CREMERIE DU [Localité 11], à la fois pour l’affectation du local à un usage strictement et expressément prohibé par le règlement de copropriété (chose dont les défendeurs avait été d’ailleurs prévenue avant l’introduction de la présente instance) et pour les travaux réalisés sans aucune autorisation et qui mettent en danger les occupants et abîment la chose commune des copropriétaires, outre toutes les nuisances listées dans le corps des présentes,

Ordonner corrélativement l’expulsion de la société CREMERIE DU [Localité 11] des lieux susmentionnés et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la survenance de la signification du jugement intervenir (le fruit de l’astreinte liquidée devant échoir au syndicat des copropriétaires) et jusqu’à remise des clefs du local,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 20.000 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] [Localité 11] pour le trouble généré dans la gestion normal du syndicat des copropriétaires par un preneur si notoirement malveillant (travaux dangereux, activité installée prohibée, effractions, le tout en toute connaissance de cause) ayant joui de la complicité regrettable de son bailleur copropriétaire,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 25.000 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] pour réparation du préjudice moral causé à l’ensemble des copropriétaires de par leur comportement,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 5.435 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] pour réparation du préjudice causé à l’ensemble des copropriétaires par la surconsommation d’eau en 2017 et 2018 ainsi que 2021 (à parfaire sachant qu’une climatisation surconsommatrice d’eau est toujours installée au jour des présentes dans le local de la CREMERIE), le tout du fait des installations de LA CREMERIE DU [Localité 11] – le fondement juridique de cette condamnation étant la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 10.000 € à Madame [P] et la somme de 10.000 € à Monsieur [O] pour réparation du trouble généré par les nuisances olfactives intenses dans leurs parties privatives,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 20] d’une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement aux époux [X] de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] (ci-après les consorts [V]), sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre liminaire,

— Donner acte à Messieurs [J] [V] et [H] [V], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [E] [V], de leur intervention volontaire à la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 20] – à Madame [S] [U], veuve [V] et à la Crémerie du [Localité 11],

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter les consorts [P] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] et les consorts [P] [O] à verser Messieurs [J] [V], [H] [V] et à Madame [S] [U], Veuve [V], la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive,

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/02670 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

A titre subsidiaire,

— Ordonner la mise hors de cause de Messieurs [J] [V], [H] [V] et Madame [S] [U], Veuve [V] du chef des condamnations qui seraient prononcées au titre des travaux de remise en état qui seraient à réaliser et/ou du chef des préjudices allégués par le syndicat et les consorts [P] [O],

— Condamner en toute hypothèse la Crèmerie du [Localité 11] à relever et Messieurs [J] [V], [H] [V] et à Madame [S] [U], Veuve [V], de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre de ces chefs,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 20] à réaliser les travaux préconisés par l’expert [K] afin de rétablir une ventilation normale des caves de l’immeuble, ceci sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Enfin,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] et les consorts [P] [O] à verser Messieurs [J] [V], [H] [V] et à Madame [D] [U], Veuve [V], la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la société LA CREMERIE DU 17ème demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de M. [K] du 16.10.2019,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

JUGER que la SAS CREMERIE du [Localité 11] est recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE du [Localité 11] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic ainsi que Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/02670 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

Et à titre subsidiaire, CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] à la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Z] [P] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic et Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

Et à titre subsidiaire, CONDAMNER les demandeurs aux frais d’expertise,

Et à titre plus subsidiaire, CONDAMNER les parties aux frais d’expertise en fonction de la proportion dans laquelle chacune d’elles succombe.

ECARTER l’exécution provisoire de droit au jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 septembre 2025, a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire » et « juger » qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures et plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur les interventions volontaires

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mars 2018, Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] sont intervenus volontairement à l’instance. En application des articles 328 et suivants du code de procédure, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

Monsieur [E], [I] [V] est décédé le 19 août 2022. Messieurs [J] et [H] [V], venant aux droits de leur père décédé, sont intervenus volontairement à la présente instance par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023. En application des articles 328 et suivants du code de procédure, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

II – Sur la demande, sous astreinte, de cessation de l’activité de « débit de boissons » exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] demandent au tribunal d’ordonner à la société LA CREMERIE DU 17ème de cesser toute activité de « débits de boissons », à savoir l’interdiction totale de vente de toutes boissons, alcoolisées ou non, à emporter ou sur place, et de recevoir du public sur place pour consommer des plats cuisinés qui n’est possible que si des boissons sont servies en même temps, ce qui est interdit par les dispositions du règlement de copropriété.

A l’appui de cette demande, ils font valoir en substance que :

— le règlement de copropriété interdit expressément les activités de débits de boissons, ce qui a été rappelé, à plusieurs reprises, aux défendeurs avant la conclusion du bail commercial ; le règlement de copropriété a été publié et est donc opposable à tous, y compris au locataire du local commercial,

— la jurisprudence constante en la matière décide que, si quelques activités limitées sont précisément et expressément visées et interdites aux termes du règlement de copropriété, le tout étant conforme à la destination de l’immeuble et justifié par le fait de protéger les copropriétaires contre des nuisances, alors l’interdiction est absolue et s’impose à tous (Civ. 3ème, 4 octobre 1995, n° 93-14.134),

— sur la notion de « débits de boissons » : en application de l’article L. 3331-1 du code de la santé publique, un débit de boissons est notamment, pour ce qui concerne les lieux où l’on peut consommer de l’alcool sur place, un établissement titulaire d’une licence de 3ème ou 4ème catégorie ; en application de l’article L.3331-2 de même code, un débit de boissons est également, pour les lieux où l’on peut consommer de l’alcool sur place, un établissement titulaire d’une « petite licence restaurant » ou d’une « licence restaurant » ; enfin l’article L. 3331-3 de même code permet de conclure que tous les établissements précités – dont notamment les établissements titulaires d’une licence de 3ème catégorie ou d’une « petite licence restaurant » – sont des débits de boissons,

— en outre, le guide des débits de boissons, récemment publié en ligne par le Ministère de l’économie, indique qu'« un débit de boissons est un établissement qui vend des boissons alcoolisées, à titre principal ou accessoire, qu’il s’agisse de boissons destinées à être consommées sur place ou emportées. Son exploitation est subordonnée à l’obtention d’une licence soumise à conditions »,

— la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est enregistrée auprès de l’INSEE comme un établissement de restauration de type rapide (Code NAF / APE 5610 C) ; toutefois, ce code NAF n’a aucune valeur juridique et ne permet que de désigner une seule activité alors qu’il est possible pour un commerçant d’exercer une pluralité d’activités commerciales, ce qui est le cas en l’espèce puisque la société défenderesse peut exercer les activités suivantes : vente de fromages à emporter, vente d’alcool sur place, vente de produits à consommer sur place,

— selon les éléments figurant sur le site internet de la Préfecture de police de [Localité 19], ce n’est pas l’usage qui est fait des boissons alcoolisées (consommation sur place, à emporter, consommation seule ou accessoire) qui influe sur la définition d’un débit de boissons mais plutôt le fait d’avoir une activité de vente de boissons alcoolisées ; la définition mentionnée sur le site du service public considère qu’un « débit de boissons est un établissement qui vend des boissons alcoolisées »,

— en l’espèce, c’est bien le simple fait de vendre des boissons alcoolisées qui fait que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est un débit de boissons, peu important que ces boissons soient consommées sur place, à emporter, ou de manière accessoire à l’activité de vente de fromages ; de plus, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] a sollicité une « petite licence restaurant » suivant déclaration auprès de la préfecture de police ainsi que les autorisations nécessaires afin d’obtenir des terrasses sur la voie publique ; il est possible de manger du fromage et de boire du vin entre la fin de matinée et jusqu’à 22 h 00 (avec des possibilités que cela se finisse bien plus tardivement en cas de privatisation de l’espace, ce qui est une prestation proposée par ce commerçant) ; il ressort également du KBIS de la société la vente de fromages et de vins ; le statut juridique de la société défenderesse, son exploitation, les photographies jointes, les publicités faites sur les réseaux sociaux et les témoignages circonstanciés des copropriétaires établissent de manière certaine que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie mais qu’elle est aussi un débit de boissons.

En réponse aux arguments soulevés en défense, ils indiquent que :

— le débat ne porte pas sur le fait de savoir si le commerce exploité par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie ou un bar ni même sur les horaires d’ouverture ou de fermeture de la fromagerie ni encore sur l’activité accessoire ou principale des prestations liées à la vente de boissons alcoolisées à partir du moment où il est établi qu’il s’agit d’un débit de boissons,

— sur la définition de « débits de boissons » à la date de l’établissement du règlement de copropriété, soit en 1952, la copropriété souhaitait prohiber les bars et tous débits de boissons (c’est d’ailleurs pour cela que le terme « débit de boissons » est expressément repris dans le règlement de copropriété), dont les restaurants ou assimilés qui font partie intégrante des débits de boissons, y compris au sens de la législation de 1952,

— la vente sur place ne représente pas 10 % du chiffre d’affaires de la société défenderesse, les chiffres avancés sont ceux des années COVID et ne sont pas représentatifs de l’activité de la vente sur place ; les chiffres comptables de 2018 ou 2019 montrent une part plus importante de cette activité (environ 30 % du chiffre d’affaires) ; par ailleurs, le caractère de « débit de boissons » que peut revêtir un commerce n’est pas fonction de l’importance de ladite activité de débit de boissons ; quelle que soit la proportion que revêt l’activité de débit de boissons dans le chiffre d’affaires global de l’activité commerciale en question, dès lors que le commerçant dispose d’une licence lui permettant de vendre des boissons alcoolisées à ses clients, la qualification juridique de « débit de boissons » se trouve caractérisée,

— de plus, en septembre 2022, la place de stationnement livraison située juste devant le magasin a été déplacée (aux frais de la société défenderesse) du [Adresse 1] au [Adresse 9], de sorte qu’une autorisation de terrasse estivale a pu être octroyée par la Mairie de [Localité 19] à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à compter de l’année 2023 pour installer une terrasse estivale sur l’ancienne place de stationnement ce qui démontre que l’activité de consommation d’alcool sur place est déterminante de son activité.

Les consorts [V] répondent que :

— aux termes de deux décisions en date des 30 juin et 28 juillet 2018, le juge des référés, juge de l’évidence, a indiqué que «l’activité visée dans l’extrait Kbis de la société comme celle visée dans l’acte de cession de bail est essentiellement la vente et dégustation de fromages, vin, tous produits alimentaires, sandwichs, salade, boissons softs, ce qui ne correspond pas à l’activité d’un bar ou débit de boisson au sens visé dans le règlement de copropriété » pour la première décision et que « les limites imposées à la liberté du commerce dans un règlement de copropriété, si elles sont licites, ne peuvent être interprétées que restrictivement au regard de la liberté du commerce. Le fait de solliciter une petite licence de restauration ne modifie en rien la destination du bail et n’a été faite que pour régulariser la vente possible de vins pour les clients décidant de consommer sur place leur fromage, ce qui ne peut avoir pour effet de transformer l’activité de ce local en débit de boisson, la vente de boissons alcoolisées étant très accessoire à l’activité principale » pour la seconde décision,

— les dispositions de l’article L. 3331-2 du code de la santé publique distingueraient entre les « débits de boissons » à proprement parler (et qui sont interdits par le règlement de copropriété) et les « autres établissements susceptibles de vendre accessoirement de l’alcool à ses clients » ; dès lors, la société LA CREREMERIE DU [Localité 11] dont l’activité statutaire ne prévoit nullement celle de « débit de boissons » et qui ne dispose donc pas d’une licence de débit de boissons mais d’une simple « licence de restauration » ne saurait voir son activité assimilée à celle d’un débit de boissons.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] expose, quant à elle, que :

— l’activité commerciale de fromagerie n’est pas interdite pas le règlement de copropriété ; la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie qui propose une dégustation sur place avec un service de petite restauration,

— aux termes des deux décisions en date des 30 juin et 28 juillet 2018, le juge des référés a considéré que son activité principale est la vente et la dégustation de fromage et a donc exclu l’appellation de débit de boissons,

— sur la notion de débit de boissons : le règlement de copropriété, daté de 1952, indique expressément que « sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux » ; or, la notion actuelle de « débits de boissons » concerne un nombre extrêmement important de commerces ; ainsi, d’après le guide mis en ligne par le Ministère de l’économie, « un débit de boissons est un établissement qui vend des boissons alcoolisées, a titre principal ou accessoire, qu’il s’agisse de boissons destinées a être consommées sur place ou emportées. Son exploitation est subordonnée a l’obtention d’une licence soumise à conditions » ; le Ministère de l’économie fait une énumération non exhaustive des établissements soumis au régime des licences de débit de boissons qui sont « les débits de boissons à consommer sur place : restaurants, cafés, pubs, discothèques, etc. » et « les débits de boissons à emporter : restaurants à emporter, supermarchés, épiceries, cavistes, vente à distance ou par internet, etc. »,

— l’INSEE opère une distinction pour la classification des établissements commerciaux ; la nomenclature nationale des activités commerciales distingue les activités de débits de boissons avec le code NAF/APE 5630 Z – qui concerne les bars, cafés, discothèques, piste de danse – et la restauration de type rapide code NAF/APE 5610C qui est celui de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ; la Préfecture de police de [Localité 19] opère également une distinction entre « les débits de boissons » et les restaurants ;

— la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie qui, accessoirement, exerce une activité de petite restauration ; elle n’est pas un débit de boissons ni pour la Préfecture de police de [Localité 19] ni pour les copropriétaires rédacteurs du règlement de copropriété,

— ce règlement de copropriété doit être apprécié d’après l’intention des copropriétaires lors de sa rédaction en 1952, et non selon les dispositions d’une règlementation postérieure que les rédacteurs n’ont pas pu envisager ; le règlement de copropriété interdit expressément l’activité de bar mais pas celle de restaurant ni de commerce alimentaire quel qu’il soit ; cette précision démontre bien que la copropriété a souhaité effectuer cette distinction et interdire les bars et autres établissements servant de l’alcool à toute heure surtout la nuit et sans obligation de servir simultanément des repas,

— la société LA CREMERIE DU [Localité 11] respecte scrupuleusement le règlement de la Mairie de [Localité 19] ; comme tout commerce à [Localité 19], elle dispose de la possibilité d’installer une terrasse,

— en outre, elle est une fromagerie ayant comme activité très accessoire une petite restauration rapide qui représente moins de 10 % du chiffre d’affaires en 2021 (chiffres restant stables en 2022, 2023 et 2024) ; de plus, les horaires d’ouverture de la fromagerie ne correspondent pas à ceux d’un bar qui génère plus de nuisances,

— en outre, le syndicat des copropriétaires tente d’assimiler la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à « un bar à vins » ou un « bar à fromage » car il sait pertinemment que l’activité principale de fromagerie n’est pas proscrite par le règlement de copropriété ; l’affirmation selon laquelle il est possible de privatiser l’endroit n’est corroborée par aucun élément mais se fonde sur une publicité où il est question de prendre un « apéro » datant de 2016 ; la fromagerie n’est pas un bar comme le montre la configuration du magasin et elle n’exerce pas l’activité de bar et la possibilité de privatiser les lieux pour un évènement particulier ne fait pas de ce commerce un bar ; il en est de même s’agissant de la possibilité de déguster une formule « apéro » qui consiste surtout à la dégustation de fromages accompagnée d’un verre de vin et la fromagerie ne propose pas de verre de vin seul,

— aucune plainte pour un trouble de voisinage n’a été déposée par les copropriétaires depuis l’ouverture du magasin (il est produit aux débats 42 attestations de personnes qui certifient que l’activité de fromagerie ne génère aucun trouble, qu’il s’agit d’un commerce de « de jour » qui ferme ses portes à 20 h 30),

— les photographies produites en demande ne sont pas datées et les attestations ne sont pas probantes ; les signalements faits auprès de la ville de [Localité 19] via l’application « dansmarue » émanent tous de Monsieur [N] [O] et n’ont donné lieu à aucune suite, ce qui démontre l’existence d’un acharnement non justifié.

***

Aux termes de l’article 8, I de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9, I de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit, indépendamment du respect des règles d’urbanisme, s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe tout active professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.

Même fondée sur une disposition du règlement de copropriété, une restriction aux droits d’un copropriétaire doit être justifiée par la destination de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 24 octobre 1990). En vertu de ce principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Ainsi, si le règlement de copropriété doit être respecté et non dénaturé lorsqu’il comporte une clause précise (Civ. 3ème, 18 décembre 1991, pourvoi n° 90-12.737), ce qui permet d’interdire une affectation d’un lot contraire à ce règlement et source de nuisances (Civ. 3ème, 30 juin 1992, pourvoi n° 91-12.639), il n’en demeure pas moins que les stipulations du règlement de copropriété ne peuvent être étendues au-delà de leur domaine précis (Civ. 3ème, 8 mars 1995, pourvoi n° 93-10.883, s’agissant d’un règlement de copropriété ne comportant « d’autre prohibition que d’effectuer des actes de production industrielle ou d’exercer un commerce dans les étages », donc n’interdisant pas les « activités cultuelles et culturelles » ; Civ. 3ème, 21 novembre 2000, pourvoi n° 96-17.101, au visa de l’article 1134 du code civil, s’agissant d’une activité de restauration qui n’était pas expressément interdite par le règlement de copropriété « en dérogation du principe de la liberté des activités commerciales » ; Civ. 3ème, 14 décembre 2010, pourvoi n° 09-71.134 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la copropriété était composée de deux bâtiments à usage mixte d’habitation et de commerce et que le règlement de copropriété n’interdisait pas expressément une activité de restauration, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les textes susvisés »).

En outre, l’article L. 3331-1 du code de la santé publique dispose que « les débits de boissons à consommer sur place sont répartis en deux catégories selon l’étendue de la licence dont ils sont assortis :

3° la licence de 3ème catégorie, dite « licence restreinte », comporte l’autorisation de vendre pour consommer sur place les boissons des groupes un et trois ;

4° la licence de 4ème catégorie dite « grande licence » ou « licence de plein exercice », comporte l’autorisation de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation à l’intérieur demeure autorisée, y compris celles du quatrième et du cinquième groupe ».

L’article L. 3331-2 du même code indique que « les restaurants qui ne sont pas titulaire d’une licence débit de boissons à consommer sur place doivent, pour vendre des boissons alcooliques, être pourvus de l’une des deux catégories de licence ci-après :

1° La « petite licence restaurant » qui permet de vendre les boissons du troisième groupe pour les consommer sur place, mais seulement à l’occasion des principaux repas et comme accessoires de la nourriture ;

2° La « licence restaurant » proprement dite qui permet de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation est autorisée, mais seulement à l’occasion des principaux repas et comme accessoires de la nourriture.

Les établissements dont il s’agit ne sont soumis ni aux interdictions mentionnées aux articles L. 3332-1 et L. 3332-2, ni à la réglementation établie en application des articles L. 3335-1, L. 3335-2 et L. 3335-8 ».

Enfin, l’article L. 3331-3 dudit code dispose que « les établissements titulaires d’une licence à consommer sur place ou d’une licence de restaurant peuvent vendre pour emporter les boissons correspondant à la catégorie de leur licence.

Les autres débits de boissons à emporter doivent, pour vendre des boissons alcooliques, être pourvus de l’une des deux catégories de licences ci-après :

1° La « petite licence à emporter » comporte l’autorisation de vendre pour emporter les boissons du troisième groupe ;

2° La « licence à emporter » proprement dite comporte l’autorisation de vendre pour emporter toutes les boissons dont la vente est autorisée ».

En l’espèce, il convient de rappeler que les demandeurs ont, dans un premier temps, sollicité l’interdiction de l’activité de fromagerie de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] avant son ouverture, et ce à compter d’avril 2016, comme en attestent les courriers et mises en demeure produits aux débats.

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/02670 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

Puis, ils ont saisis le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin de voir cesser l’activité de la société défenderesse arguant qu’il s’agissait d’un bar ce qui a été rejeté par les ordonnances en date des 30 juin et 28 juillet 2016.

Enfin, dans le cadre de la présente procédure, les demandeurs sollicitent aux termes de leurs dernières écritures la cessation, uniquement, de l’activité de débit de boissons qu’exercerait la société LA CREMERIE DU [Localité 11] mais ils incluent dans leur demande de cessation d’activité la vente de boissons non alcoolisées, sur place ou à emporter, et la réception du public sur place, tout en sollicitant par ailleurs, la résiliation du bail commercial par la voie de l’action oblique.

Dès lors, tant le syndicat des copropriétaires que les deux intervenants volontaires, Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O], souhaitent en réalité voir ordonner la cessation de l’ensemble de l’activité (y compris vente de boissons non alcoolisées et restauration) de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] en exposant qu’il s’agit d’un débit de boisson et que cette activité est interdite par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété stipule que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation ; sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux et tous commerces et industries qui pourraient donner lieu à enquête de commodo ou incommodo ».

Ce règlement de copropriété de 1952, qui indique expressément que « sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux », est un contrat et doit donc être interprété strictement au regard de l’intention de ses rédacteurs au moment de sa rédaction. Dès lors, il n’y a pas lieu à examiner spécialement ce qu’est un débit de boissons aujourd’hui mais il convient plutôt de déterminer si l’activité exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] peut être qualifiée de « débit de boissons » au sens du règlement de copropriété.

Ainsi, les demandeurs se fondent sur le guide mis en ligne par le Ministère de l’économie qui définit un débit de boissons comme « un établissement qui vend des boissons alcoolisées, a titre principal ou accessoire, qu’il s’agisse de boissons destinées a être consommées sur place ou emportées. Son exploitation est subordonnée a l’obtention d’une licence soumise à conditions » et ils précisent que le Ministère de l’économie fait une énumération non exhaustive des établissements soumis au régime des licences de débit de boissons qui sont « les débits de boissons à consommer sur place : restaurants, cafés, pubs, discothèques, etc. » et « les débits de boissons à emporter : restaurants à emporter, supermarchés, épiceries, cavistes, vente à distance ou par internet, etc. ».

Sur la base de cette définition, ils indiquent qu’à partir du moment où la société LA CREMERIE DU [Localité 11] vend des boissons alcoolisées, elle exerce nécessairement une activité de « débit de boissons » interdite par le règlement de copropriété.

Or, une telle interprétation de l’activité de « débit de boissons » reviendrait en réalité à interdire toutes les activités susceptibles d’inclure de la vente d’alcool, que ce soit à titre principal ou à titre accessoire, donc à interdire un nombre important de commerces, comme en l’espèce l’activité de fromagerie ou de petite restauration, et ce, alors même qu’aucune interdiction spécifique à ces activités n’est expressément édictée par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, il résulte des dispositions du code de la santé publique précédemment rappelées une distinction entre les « débits de boissons » au sens strict, soit ceux titulaires d’une licence « débit de boissons » (article L. 3331-1 du code de la santé publique) et les autres établissements comme les restaurants qui ne sont, quant à eux, pas titulaires d’une licence « débit de boissons » mais d’une « petite licence restaurant » ou « licence restaurant » (article L. 3331-2 du code de la santé publique).

Il convient de relever que la nomenclature de l’INSEE opère cette même distinction ainsi que la Préfecture de police de [Localité 19] qui mentionne sur son site internet différentes catégories d’établissement à savoir les débits de boissons à consommer sur place et les débits de boissons à emporter (titulaires d’une licence 3 ou 4 ou d’une licence à emporter) et les restaurants (titulaires d’une petite licence de restaurant ou d’une licence restaurant).

Il sera noté que le règlement de copropriété interdit expressément l’activité de bar, qui est un débit de boissons selon la définition du ministère de l’économie suscitée, mais ne pose aucune interdiction spécifique pour l’activité de restaurant ou encore celle de commerce alimentaire susceptible de vendre de l’alcool.

En outre, la rédaction de cette clause du règlement de copropriété, rappelée ci-dessus, montre qu’en réalité, la notion de « débit de boissons » vise tout établissement pouvant servir de l’alcool et pouvant être sources d’importantes nuisances pour le voisinage mais être également source d’insalubrité ou de danger. C’est ce que rappelle la première phrase de la clause en indiquant que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation ».

En conséquence, la clause du règlement de copropriété litigieuse, qui ne se réfère pas à la qualification des débits de boissons telle qu’elle résulte des dispositions administratives et des dispositions du code de la santé publique, ne peut être interprétée, sans dénaturation, comme interdisant l’ensemble des débits de boissons entrant dans les différentes catégories déterminées par des dispositions précitées. Il n’interdit, en outre, de manière expresse ni l’activité de restauration ou petite restauration ni celle de fromagerie (exemple : Cour d’appel de [Localité 21], 1ère chambre, 16 février 2021, n° 19/03944, pour une activité de salon de thé/petite restauration non interdite précisément par le règlement de copropriété et non génératrice de nuisances au sens dudit règlement).

Or, il ressort clairement de l’extrait KBIS de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] que son acticité est celle de : « vente, dégustation sur place fromages, vin, sandwichs. Sandwicherie, épicerie ». L’acte de cession de bail commercial en date du 26 avril 2016 précise en son article 5, sur la destination des lieux loués, que « les locaux loués et présentement cédés sont utilisés exclusivement pour les activités suivantes : achat, vente et distribution de fromages, produits laitiers, vins, boissons soft, sandwichs et dégustation sur place ; la vente à emporter de tous produits comestibles, boissons » (ce qui a d’ailleurs été rappelé par le juge des référés aux termes de son ordonnance rendue le 30 juin 2016).

Par ailleurs, l’ordonnance du 28 juillet 2016 précise justement que « le fait de solliciter une petite licence de restauration ne modifie en rien la destination du bail et n’a été faite que pour régulariser la vente possible de vins pour les clients décidant de consommer sur place leur fromage, ce qui ne peut avoir pour effet de transformer l’activité de ce local en débit de boisson, la vente de boissons alcoolisées étant très accessoire à l’activité principale ». Il en est de même s’agissant du fait de solliciter et d’obtenir une autorisation d’installer une terrasse.

Ces éléments ne permettent pas de requalifier l’activité exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] en « débit de boissons » au sens du règlement de copropriété.

Ainsi, la société défenderesse est bien un commerce de vente de fromages, assortie d’une activité plus accessoire de petite restauration lui permettant de vendre, à ce dernier titre, de l’alcool. Cette activité n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété et ne peut être assimilée à une activité de débit de boissons au sens de ce règlement.

Enfin, et au surplus, sur les nuisances qui seraient occasionnées par l’exercice de l’activité de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], les demandeurs produisent un ensemble de photographies non datées (sauf certaines, éparses, datées de juin 2021 et une photographie de juin 2022 montrant une personne non identifiée poussant une poubelle) ainsi que des attestations d’occupants de l’immeuble, toutes datées entre 2016 et 2020, dont certaines émanent des demandeurs eux-mêmes, à savoir Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] qui exposent les nuisances générées par la fromagerie.

Toutefois en défense, il est également produit un ensemble d’attestations indiquant l’absence de nuisances causées par la fromagerie. Dès lors, ces attestations, au demeurant anciennes, ne peuvent avoir une grande force probante s’agissant des nuisances alléguées.

Il n’est donc pas démontré que l’activité de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] constitue au sens du règlement de copropriété un « commerce insalubre, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins ».

En conséquence, il y a lieu de débouter les demandeurs de leurs demandes de voir ordonner à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de cesser, sous astreinte, « toute activité de débits de boissons » dans ce local (ce qui signifie une interdiction totale de vente de toutes boissons, alcoolisées ou non, à emporter ou sur place, et de recevoir du public sur place pour consommer des plats cuisinés sachant que cela n’est possible que si des boissons sont servies en même temps, ce qui n’est pas possible aux termes du règlement de copropriété) » appartenant aux consorts [V].

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/02670 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

III – Sur la demande, sous astreinte, de réaliser les travaux de remise en état des lieux à la suite de la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] demandent la remise en état des lieux, c’est-à-dire le rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves au 1er sous-sol, le retrait de tous les réseaux installés en caves, le débouchage de tous les soupiraux de l’immeuble au niveau de la devanture de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], le retrait du bandeau INOX situé en devanture de la boutique et le retrait des VMC sur cour avec rebouchage, sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande également l’indemnisation de son préjudice du fait des installations faites sans autorisation et sur-consommatrices d’eau, soit la somme de 5.425 € pour les années 2017, 2018 et 2021, outre la réparation d’un préjudice moral subi par tous les copropriétaires à hauteur de la somme de 25.000 €, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Ils font valoir en substance que :

— en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est impératif pour la réalisation des travaux touchant aux parties communes, de sorte que des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sont irréguliers et même constitutifs d’une voie de fait (Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 1 – Chambre 3, 29 avril 2014, n° 14/01610) ; la sanction des travaux non autorisés est la remise des lieux dans leur état antérieur sous astreinte (Cour d’appel de [Localité 19], 23ème chambre B, 7 juin 2001 n° 2000/08605),

— antérieurement à la mesure d’expertise judiciaire ordonnée par le juge de la mise en état, plusieurs constats d’huissier et rapports d’architecte ont été établis et ont démontré que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] a fait réaliser une extraction sur cour et créé une ventilation en PVC au niveau de la porte de communication sur cour entre le local et le reste de l’immeuble ; des travaux ont été menés dans les caves par une entreprise mandatée par la société défenderesse ; ces travaux n’ont, non seulement, pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires mais ont donné lieu à des effractions dans les caves de certains copropriétaires ; de plus, ces travaux représentent un danger pour les occupants de l’immeuble à savoir qu’il a été constaté une température élevée et un taux d’humidité affectant la structure de l’immeuble,

— le rapport d’expertise judiciaire constate l’existence d’un système de réfrigération totalement destructeur en caves (ce système n’existant plus aujourd’hui puisqu’il a été déposé durant les opérations d’expertise par la société défenderesse) ; toutefois, l’expert a constaté la présence de ce système installé sans autorisation ainsi que les conséquences de celui-ci à savoir des températures élevées relevées dans les caves ainsi qu’une surconsommation d’eau par la copropriété,

— sur la consommation d’eau de la copropriété : la société la CREMERIE DU [Localité 11] s’est installée en 2016 et son échangeur a été installé en septembre 2016 ; entre 2013 et 2016 la consommation moyenne d’eau de la copropriété était de 1300 m3 ; en 2017, elle est de 2151 m3 et le retour à une consommation normale coïncide avec la dépose de cette installation (fin mai 2018),

— en 2021, il a été constaté l’installation d’une climatisation fonctionnant à eau perdue ; de ce fait, pendant les six mois environ de période chaude, à compter de avril-juin 2021, la consommation d’eau de la copropriété est repartie à la hausse ; cela n’est dû qu’à la surconsommation de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] puisque d’une part, il n’y a aucune fuite repérée dans l’immeuble et d’autre part, les augmentations sont franches, concomitantes à l’installation de la climatisation et surtout ne surviennent que durant la période chaude (donc quand la climatisation fonctionne – soit durant les 2ème et 3ème trimestres) ; au surplus, avec l’installation des compteurs d’eau individuels reliés notamment au local commercial litigieux, en juillet 2021, la surconsommation de la société défenderesse a pu être mise au jour par huissier,

— en outre, l’expertise judiciaire a permis de démontrer que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] a réalisé des travaux sans autorisation à savoir la pose de grille sur la façade cour de l’immeuble qu’il conviendra de déposer avec rebouchage des percements ; l’expert a également constaté des percements dans le plancher haut du sous-sol, réalisés par la société défenderesse et ce, sans autorisation ; il faudra que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] les rebouche,

— enfin, l’expert note une obturation des soupiraux en lien avec les installations de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] qui utilisait un soupirail pour évacuer l’air chaud des caves ce qui rendait plus complexe la bonne aération desdites caves ; par la suite, la société défenderesse a déplacé un conduit bloquant ainsi que le soupirail ; de plus, le bandeau INOX posé par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] (ou un prédécesseur) amoindrit les sections des soupiraux ce qui justifie la demande de retrait de ce bandeau sous astreinte,

— en outre, le comportement de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], qui a agi sans tenir compte à aucun moment des autres copropriétaires et sans autorisation ce qui a obligé le syndicat des copropriétaires à saisir le juge à plusieurs reprises, est à l’origine d’un préjudice moral généralisé à tous les copropriétaires qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 25.000 €,

— de plus, lors de l’assemblée générale des copropriétaires de fin 2016, les époux [V] n’étaient pas présents et n’ont pas proposé à la copropriété de régulariser les travaux entamés irrégulièrement, le tout faisant la preuve d’une désinvolture et d’une arrogance des plus regrettables ; ces derniers se sont montrés d’une discrétion à toute épreuve, ce comportement étant au moins aussi inacceptable que celui d’un commerçant enfreignant le règlement de copropriété, créant des dangers dans la copropriété avec ses « travaux » et violant la propriété de plusieurs copropriétaires ; la présente situation dure depuis six années car les époux [V] n’ont jamais rien fait vis-à-vis de leur locataire et n’ont rien trouvé de mieux que de louer à un usage interdit (alors qu’ils avaient été pourtant mis en garde par le syndicat des copropriétaires de manière claire).

Les consorts [V] répondent que :

— ils n’ont jamais été sollicités et n’ont donc jamais autorisé les travaux querellés qui auraient pu ponctuellement affecter les parties communes de sorte qu’on ne peut le leur reprocher et obtenir leur condamnation à une quelconque remise en état, et ce d’autant qu’il ressort du rapport d’expertise (pages 33 et 34) qu’il a été procédé depuis aux remises en état qui s’imposaient ; dès lors, ils doivent être mis hors de cause,

— par ailleurs, ils s’associent aux moyens soulevés par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] sur le fait que les demandes du syndicat des copropriétaires sont dépourvues de tout objet et de tout fondement.

Ils ajoutent sur les préjudices allégués que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie ni du principe des préjudices allégués ni du quantum de ces préjudices,

— s’agissant du préjudice qui résulterait d’une surconsommation d’eau, ils s’associent aux moyens soutenus par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] et considèrent que les prétendus éléments probants versés aux débats par les demandeurs ne sont ni pertinents ni probants alors qu’effectivement la « surconsommation » avait déjà été relevée avant même que la société preneuse n’exploite le local commercial litigieux et qu’elle le sera encore après la suppression des équipements qui auraient pu en être à l’origine.

En toute hypothèse, à supposer établis les préjudices allégués, ils indiquent qu’ils n’ont en rien contribué à leur réalisation, de sorte qu’ils devront être mis hors de cause et relevés et garantis des condamnations qui seraient prononcées de ce chef à leur encontre par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] qui en serait seule à l’origine.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] expose, quant à elle, que :

— le syndicat des copropriétaires fait état d’une liste de désordres dont il demande la remise en état ; or, la quasi-totalité de ces désordres n’existe plus mais surtout plusieurs d’entre eux n’existaient déjà plus avant même la saisine du tribunal et d’autres n’ont d’ailleurs jamais existé,

— sur le retrait de l’installation frigorifique dans la cave située en dessous du local commercial : ce système a été installé dans la cave située en dessous du local commercial, cave privée appartenant à l’un des copropriétaires de l’immeuble, Monsieur [B], qui en laisse la libre jouissance à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ; cette installation a été faite en passant par des trous déjà existants dans le plancher ; il ressort du rapport d’expertise que si l’installation du système de réfrigération a apporté un déséquilibre, celui-ci était local et ne concernait que la cave n° 6 dans laquelle le système a été installé et les deux caves voisines n° 5 et 7, les autres caves n’ayant pas souffert de cette installation ; en mai 2018, cette installation en cave a été intégralement retirée et démontée et la demande de remise en état est donc sans objet sur ce point ; cependant, le retrait de l’installation frigorifique a mis en évidence un problème plus global de la ventilation des caves sans rapport avec l’exercice de son activité comme le relève l’expert,

— sur le débouchage de tous les soupiraux de l’immeuble : elle conteste l’obturation totale du soupirail ; elle concède que son tuyau évacuant l’air chaud occultait partiellement le soupirail mais elle ajoute que lors de l’installation du tuyau, elle avait pris la précaution de laisser libre une partie du soupirail ; l’expert a conclu que « le reste de la ventilation du sous-sol est localement empêché par l’occultation des soupiraux qui n’ont aucun lien avec les interventions de la CREMERIE » ; elle n’a, par ailleurs, augmenté aucun trou dans la maçonnerie et a uniquement changé le bandeau en inox permettant une évacuation d’air plus importante que celle existante ce qui est confirmé par l’expert (page 28 de son rapport) ; il existait donc un réel problème de ventilation bien avant son arrivée ; lorsqu’elle a changé le bandeau en inox en 2016 afin de permettre l’évacuation de l’air chaud généré par son installation frigorifique en cave, elle a ainsi laissé également plus de place aux caves pour qu’elles s’aèrent naturellement ; l’expert a toutefois considéré que cette évacuation d’air forcé empêchait les caves de se ventiler naturellement ; elle a immédiatement mis fin à cette situation en changeant de système et l’occultation des autres soupiraux n’est absolument pas de son fait comme le relève l’expert : « le reste de la ventilation du sous-sol est localement empêché par l’occultation des soupiraux qui n’ont aucun lien avec les interventions de la CREMERIE du [Localité 11] » (page 35 du rapport),

— sur le percement de trous dans le plancher : elle conteste être à l’origine de ces trous ; les seuls percements qu’elle a effectués ont été faits au tout début de son entrée dans les lieux et ce désordre a été jugé et réglé lors du premier référé en date du 30 juin 2016 ; aucun trou, que ce soit dans le plancher, entre les cloisons des caves, dans la chaussée publique, n’a été percé par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ; l’installation frigorifique dans la cave située en dessous du local commercial a été faite en passant par des trous déjà existants ; elle a retrouvé dans ses archives les photographies du local lors de leur entrée dans les lieux et donc avant travaux et on peut ainsi constater la présence de cet énorme trou près de l’entrée outre le fait que l’ancienne gérante du local, Madame [Y] [W], atteste de l’existence de ces trous,

— sur la pose de la VMC : lors de son installation, elle a installé une ouverture qui permet d’aérer les water-closet ; comme l’atteste les photos insérées dans le rapport d’expertises et les pièces versées aux débats, il s’agit d’une simple ouverture de 10 cm de diamètre effectuée sur le vasistas en verre dans le coin à droite de la porte donnant sur la cour intérieure ; aucune autre grille n’a été posée en bas de la porte et l’expert reconnaît bien que cette grille existait avant l’installation de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ; en tout état de cause, les copropriétaires ne prouvent aucun désordre en lien avec la présence de cette VMC qui donne sur la cour et n’est visible par aucun des habitants de l’immeuble, de sorte qu’elle ne dénature en aucun cas l’aspect extérieur de la façade (ce que relève l’expert) ; aucun trouble ni sonore ni olfactif ne peut lui être reproché et si une dépose était ordonnée, cela remettrait en cause le fonctionnement même de la fromagerie mettant en péril son activité,

— sur la surconsommation d’eau de la copropriété : l’expert n’était pas saisi de cette question ; le syndicat des copropriétaires n’a évoqué ce nouveau désordre que dans son dire récapitulatif du 8 octobre 2019 sans en faire état lors des opérations d’expertise ; aucune constatation n’a donc été opérée par le sapiteur et aucune mesure d’instruction complémentaire n’a été sollicitée ; pourtant, l’expert valide la position du syndicat des copropriétaires qui lie cette surconsommation à l’installation de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], ce qui est fortement contestable ; les relevés d’eau démontrent que la consommation au 1er trimestre 2017 (359 m³) est quasi équivalente à celle du 4ème trimestre 2014 (360 m³) ou du 2ème trimestre 2016 (351 m³) alors que durant ces périodes, la fromagerie n’occupait pas encore les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble ; de plus, la consommation d’eau est presque similaire entre les 1er et second trimestres de 2018 (présence de l’échangeur) et ceux de 2019 (absence d’échangeur) ; de la même manière, cette consommation est inférieure à celle du 4ème trimestre de 2018 (391 m³) alors même que le système de réfrigération n’incluait plus un échangeur d’air ; en outre, aujourd’hui, le syndicat des copropriétaires s’appuie sur les compteurs individuels pour indiquer qu’il y a une énorme différence de consommation entre les deux commerces de l’immeuble alors même que l’activité des deux commerces est différente (jusqu’en 2021, il s’agissait d’une entreprise de travaux dans le bâtiment qui était amenée à recevoir très peu de public et aujourd’hui, il s’agit d’une entreprise de plomberie qui en reçoit également très peu) ; enfin le lien de causalité pour obtenir réparation de son préjudice de surconsommation n’est absolument pas prouvé ; de plus, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la moindre indemnité dans la mesure où il a clairement commis un manquement en attendant de nombreuses années avant de mettre en place des compteurs individuels ; en outre la demande chiffrée n’est pas justifiée et devra être considérée comme constituant une indemnisation forfaitaire qui n’est pas admise par la jurisprudence.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 25.000 € pour le préjudice moral subi sans aucune motivation.

***

3.1 – Sur la demande de remise en état des lieux

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993).

Les dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’imposent à chaque copropriétaire ainsi qu’à leurs locataires à l’origine des travaux (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 1 – Chambre 8, 19 mars 2021, n° RG 20/11935).

Si un raccordement direct « aux canalisations existantes » ne « portant pas atteinte aux parties communes » n’exige pas l’autorisation préalable de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476), des travaux de raccordement avec détérioration et percement de parties communes affectent directement les parties communes et nécessitent une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la remise en état des lieux portant sur les éléments suivants :

— le rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves au 1er sous-sol,

— le retrait de tous les réseaux installés en caves,

— le débouchage de tous les soupiraux de l’immeuble au niveau de la devanture de la société LA CREMERIE DU [Localité 11],

— le retrait du bandeau INOX situé en devanture de la boutique,

— et le retrait des VMC sur cour avec rebouchage.

Il convient de souligner que s’agissant de l’installation de réfrigération située dans la cave, aucune demande ne porte sur cette installation qui a été retirée au cours des opérations d’expertise.

S’agissant de la demande portant sur le retrait des VMC sur cour avec rebouchage, le rapport d’expertise note que cette installation résulte de « la création d’un sanitaire public muni d’une ventilation mécanique par l’insertion de deux grilles de ventilations, basse et haut, dans la porte arrière donnant sur la cour » (rapport d’expertise, page 17). L’expert note dans un premier temps que la grille basse existait avant l’occupation des lieux par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] et que seule la grille haute a été posée par cette dernière (rapport d’expertise, page 24) mais relève ensuite que les deux grilles d’évacuation sont neuves (rapport d’expertise page 34) et concluent que les deux grilles présentent un désordre visuel consistant dans l’intervention de celles-ci sur la façade de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que ces ouvertures sur la façade de l’immeuble, même sur cour, ont été réalisées sans autorisation et contreviennent dès lors aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, peu important qu’il s’agisse d’une simple ouverture de 10 cm de diamètre effectuée sur le vasistas en verre dans le coin à droite de la porte donnant sur la cour intérieure ou que cette installation n’ait généré aucun désordre ou aucune nuisance sonore ou olfactive pour l’immeuble.

Il n’est, par ailleurs, pas démontré que la dépose de ces ouvertures mettrait en péril le fonctionnement même de la fromagerie et serait à cet égard disproportionnée. De plus, il convient de souligner que le rapport d’expertise a été déposé en octobre 2019 et que depuis cette date, les défendeurs n’ont pas sollicité la régularisation de ces travaux auprès de l’assemblée générale des copropriétaires comme ils auraient pu le faire, ce que rappelle d’ailleurs l’expert.

Il convient donc d’ordonner la dépose de la grille posée sans autorisation sur la façade cour de l’immeuble (en haut et en bas de la porte) ainsi que le rebouchage des percements réalisés pour l’installation de ces VMC.

S’agissant du rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves au 1er sous-sol, le rapport d’expertise explique que « la mise en place du système de réfrigération existant en début de l’opération d’expertise, dans la cave, a nécessité :

— l’adduction d’électricité depuis le tableau électrique du commerce ;

— l’adduction de l’eau ;

— la distribution du frigorigène.

Cela a été réalisé par le percement en deux endroits du plancher haut du sous-sol, traversant le plancher, partie commune, entre la cave et le rez-de-chaussée pour le passage de l’agent frigorifique des deux anciennes vitrines » (rapport d’expertise page 26).

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] conteste être à l’origine de ces trous, indiquant que l’installation frigorifique dans la cave a été faite en passant par des trous déjà existants. Toutefois, l’expert répond sur point que « les percements correspondent à la position des deux vitrines frigorifiques, avec besoins précis selon le système choisi, amenée de frigorigène, donc il a été effectué pour faire fonctionner ledit système ». Par ailleurs, et comme le relève également l’expert, le constat d’huissier en date du 29 juin 2016, produit au débat (pièce n° 17 versée par le syndicat des copropriétaires), ne fait état d’aucun percement au niveau du plancher haut des caves. La seule attestation produite en défense de l’ancienne gérante du local, Madame [Y] [W], attestant de l’existence de ces trous, n’est pas suffisante à rapporter la preuve contraire.

Cependant, l’expert relève également au cours de la quatrième réunion d’expertise ayant eu lieu en juin 2019 que « les tuyaux ont été retirés du plafond et des murs de la cave n° 6 et 7, les trous ont été colmatés avec du plâtre [et] la porte de la cave n° 6 a été munir de 2 gilles de ventilation ». Il en conclut que « les percements crées pour l’alimentation des anciennes vitrines en agent thermique froid ont été colmatés ».

Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état de lieux à savoir le rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves du sous-sol.

Concernant l’obturation des soupiraux de l’immeuble au niveau de la devanture de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], l’expert explique que l’installation du système de réfrigération a perturbé localement la ventilation, la température et l’humidité des caves (se limitant aux caves n° 5 et 7 et à la zone afférente du couloir). La dépose de cette installation a permis de dégager les soupiraux et de rééquilibrer la température de ces caves.

Ainsi, la société défenderesse a déjà procédé aux cours des opérations d’expertise au dégagement du tuyau obturant les soupiraux des caves litigieuses (rapport d’expertise par 34). Il y a donc lieu de rejeter la demande de remise en état sur ce point.

Sur le retrait du bandeau INOX situé en devanture de la boutique, le syndicat des copropriétaires souligne que le bandeau INOX situé en devanture de la boutique de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] diminue la surface d’aération des caves ce qui génère des problèmes de ventilation, de température et d’humidité dans les caves.

Or, l’expert a répondu ne pas pouvoir se prononcer sur ce point car cette demande « est limitée à un seul élément, celui tenant du litige, d’un complexe tout entier qui est représenté par la totalité du sous-sol. De fait, le bandeau retrouve sa configuration d’avant les travaux d’aménagement du commerce, la ventilation étant ainsi améliorée par la dépose de l’ancien système de réfrigération ». Ainsi, comme précédemment relevé l’expert note que l’installation du système de réfrigération a perturbé localement la ventilation, la température et l’humidité des caves (se limitant aux cave n° 5 et 7 et à la zone afférente du couloir). Il précise que « le reste de la ventilation du sous-sol est localement empêché par l’occultation des soupiraux qui n’ont aucun lien avec les interventions de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ».

Par ailleurs, il n’est pas établi que la pose de ce bandeau INOX a été réalisée sans autorisation, l’expert notant que « la copropriété considère que le bandeau en inox fait partie des éléments privatifs » de la crèmerie. Les parties ne discutent pas ce point.

Il ressort également des écritures mêmes des demandeurs qu’il n’est pas non plus établi que la pose de ce bandeau soit le fait de la société défenderesse puisqu’ils indiquent ainsi « le bandeau INOX posé par la CREMERIE ou un prédécesseur ».

Dès lors, il convient de rejeter la demande de remise en état sur ce point.

Enfin, les demandeurs sollicitent, aux termes du dispositif de leurs écritures, la remise en état des lieux par le retrait de tous les réseaux installés en caves. Cependant, aucun moyen n’est développé dans le corps des écritures sur ce point permettant de préciser sur quoi porte une telle demande ou permettant d’en justifier. Cette demande sera donc rejetée.

En conséquence, les dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’imposant à chaque copropriétaire ainsi qu’à leurs locataires à l’origine des travaux, il convient de condamner Madame [D] [U], veuve [V] (aucune demande n’étant formée au terme du dispositif des dernières écritures des demandeurs à l’encontre des ayants-droits de Monsieur [E], [I] [V]) et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à déposer la grille posée sans autorisation sur la façade cour de l’immeuble (en haut et en bas de la porte) ainsi que le rebouchage des percements réalisés pour l’installation de ces VMC.

Ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte désigné par le syndicat des copropriétaires à cette fin et à leurs frais, en ce compris le coût des honoraires de l’architecte mandaté par l’immeuble aux fins de contrôle.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à réaliser les travaux nécessaires à la dépose de la grille posée sans autorisation sur la façade cour de l’immeuble (en haut et en bas de la porte) ainsi que le rebouchage des percements réalisés pour l’installation de ces VMC. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement. L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

3.2 – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, et entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

Il peut agir contre le propriétaire voisin, mais également contre un autre locataire (Civ. 1ère, 18 juillet 1961, Bull n° 411, premier moyen) ou encore contre le propriétaire de l’immeuble voisin occupé par un locataire, et ce, même lorsque le bailleur a vainement mis en demeure l’occupant de mettre un terme aux nuisances dénoncées (Civ. 3ème, 17 avril 1996, n° 94-15.876, Bull n° 108, p. 69, 11 mai 2017, n° 16-14.339: pour l’action d’un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire).

Ainsi, lorsque le trouble provient d’un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, 31 mai 2000, n° 98-17.532).

En cas de cession du fonds dont le trouble était issu, l’action peut être dirigée contre le propriétaire actuel du local (Civ. 3ème, 11 mai 2000, n° 98-18.249 ; 16 mars 2004, n° 02-21.165).

Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° RG 15/02858).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite d’abord l’indemnisation due en raison de la surconsommation d’eau qui résulte pour les années 2017 et 2018 de la pose par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] du système de réfrigération sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et pour l’année 2021 de la pose par la société défenderesse d’un climatiseur fonctionnant à eau perdue.

S’agissant de la demande portant sur les années 2017 et 2018, l’expert relève que le système installé, puis déposé par la société LA CREMERIE DU [Localité 11], est « basé sur l’eau comme agent frigorigène ». Ainsi, « l’alimentation en eau de l’appareil de production de froid était installée dans la cave n° 6, ce qui a augmenté sensiblement la consommation en eau de l’immeuble ». Il ajoute que le tableau de synthèse figurant dans le dire récapitulatif, qui lui a été adressé par le syndicat des copropriétaires et qui est reproduit dans les conclusions de ce dernier actualisées pour la fin de l’année 2019 et 2020, montre « sur la base comparative de la consommation en eau depuis 2013 jusqu’au 3ème trimestre 2019 une augmentation de 65 % de la consommation en 2017 et d’environ 18.5 % en 2018, période correspondant au fonctionnement de ce système installé au début par la CREMERIE » (rapport d’expertise, page 36).

L’ensemble des éléments produits au débat démontrent ainsi la réalité d’une augmentation conséquente de la consommation d’eau pour la période de 2017 à 2018.

Il est également établi que l’installation frigorifique par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est intervenue fin de l’année 2016 et a été déposée au cours des opérations d’expertise ce qu’a pu constater l’expert lors de la deuxième réunion ayant eu lieu en juin 2018. Selon les éléments de consommation produits, il y a lieu de constater une augmentation significative de la consommation d’eau dès le 4ème trimestre 2016 (441 m3 d’eau) alors que le 3ème trimestre 2016 laisse apparaître une consommation de 284 m3. Au cours de l’année 2017 la consommation est de 2151 m3 sur l’année alors qu’elle est en moyenne de 1300 m3 par an (soit 325 m3 par trimestre) pour les années 2013 à 2016. De même, les deux premiers trimestres de l’année 2018 laissent apparaître une consommation de 374 et 461 m3, puis les consommations des deux derniers trimestres de 2018 baissent à hauteur de 313 et 391 m3, revenant ainsi à une consommation similaire à ce qu’elle était avant 2017.

Ainsi, il apparaît que l’augmentation de la consommation d’eau entre 2017 et 2018 correspond à la période au cours de laquelle l’installation frigorifique mise en place par la société défenderesse a fonctionné, ce qui permet d’établir un lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, il sera relevé que le taux d’augmentation de la consommation d’eau (+ 65 % sur l’année 2017 et +18.5 % sur l’année 2018 étant précisé que sur cette année, seul a été impacté le premier semestre) est important et que l’installation litigieuse à l’origine de la surconsommation d’eau a été faite sans autorisation, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En conséquence, la responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage pouvant être recherchée tant à l’encontre du propriétaire du local que sur locataire, la responsabilité objective des consorts [V], en sa qualité de copropriétaire voisin, et celle de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], en sa qualité de locataire, seront donc retenues sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Ils seront condamnés in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires pour la surconsommation pour les années 2017 et 2018.

S’agissant du préjudice, il résulte des factures sur l’année 2017 produites que le prix du m³ d’eau est en moyen de 3.41 €. Sur l’année 2017, il convient de retenir une surconsommation d’eau de 2151-1300 = 851 m3 soit une évaluation du préjudice de 851 x 3.41 = 2.901,91 €. Sur les deux premiers trimestre 2018, la surconsommation d’eau est de [374 – 325] + [461- 325] = 185 m3 et le préjudice s’évalue donc à 185 x 3.41 = 630.85 €.

Il convient de condamner in solidum les consorts [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.532.76 € au titre de la surconsommation d’eau sur les années 2017 et 2018.

S’agissant de la demande portant sur l’année 2021, le syndicat des copropriétaires attribue une surconsommation d’eau à la pose d’une climatisation fonctionnant à eau perdue dans le local où la société LA CREMERIE DU [Localité 11] exerce l’activité de fromagerie. L’installation d’un tel système, consommant par sa conception même une très grande quantité d’eau, est de nature à constituer un trouble anormal du voisinage (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 4 – Chambre 2, 3 février 2016, n° 13/20029).

Toutefois, il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir l’existence d’une telle installation ainsi que la date de la pose de celle-ci. Or, les éléments produits au débat sont insuffisants à rapporter une telle preuve :

— une photographie non datée d’une climatisation sans plus de précision sur le fait que ce modèle consomme effectivement trop d’eau,

— une attestation d’une copropriétaire qui ne peut valoir expertise technique,

— une recherche de fuite indiquant sans plus de précision une importante consommation d’eau de la fromagerie.

De plus, le constat d’huissier en date du 20 mai 2022 produit indique que la fromagerie consomme, au regard des relevés des compteurs d’eau individuels, plus que le second commerce présent dans l’immeuble. Toutefois, ce constat ne permet pas d’établir un lien de causalité entre une surconsommation d’eau collective et une installation de climatisation dans la fromagerie, et ce d’autant qu’en fonction de l’activité du second commerce, la consommation d’eau est nécessairement variable.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté du surplus de ce chef de demande indemnitaire portant sur la surconsommation d’eau pour l’année 2021.

Le syndicat des copropriétaires sollicite ensuite l’indemnisation à hauteur de la somme de 25.000 € au titre d’un préjudice moral « généralisé à tous les copropriétaires ».

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805 ; Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 4 – Chambre 2, 3 juillet 2024, n° RG 20/04346), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’existence du préjudice moral invoqué ni de son quantum, le caractère « collectif » du préjudice n’est pas davantage démontré.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

IV – Sur la demande, sous astreinte, de cessation des nuisances olfactives affectant les parties communes et privatives de l’immeuble, formée par le syndicat des copropriétaires, et sur les demandes indemnitaires en raison de ces nuisances formées par Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O]

Le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, la cessation, sous astreinte, de nuisances olfactives constatées en raison de la présence de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] et affectant les parties communes de l’immeuble.

Par ailleurs, Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] demandent sur le même fondement l’indemnisation des préjudices subis du fait de ces nuisances olfactives (10.000 € chacun).

A ce titre, ils font valoir que :

— le règlement de copropriété stipule que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation … »,

— les constats d’huissier produits permettent de démontrer la présence d’une forte odeur de fromage persistante dans le hall de l’immeuble de la copropriété mais également vers le 1er étage de l’immeuble où habitent les époux [X] ; ces nuisances olfactives affectent ainsi tant les parties communes que les parties privatives,

— Madame [P] a alerté les défendeurs à plusieurs reprises du fait que son appartement empestait l’odeur de fromage dans de nombreuses pièces dont le bureau, le salon et la chambre,

— de plus, la préfecture de police de [Localité 19] a déclaré le 6 février 2019 qu’il y a, de manière effective, des nuisances olfactives constatées chez Madame [P] et Monsieur [O],

— ces nuisances sont également établies par les différentes attestations de nombreux copropriétaires,

— dès lors, bien que minorées par l’expert judiciaire, ces odeurs sont prégnantes, établies sur la durée et sont notamment la conséquence du fait que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] cuisine ses fromages sur place (camembert rôti, raclette grillée, mont d’or fondu, ceci ne laissant pas de doute sur le caractère prégnant des odeurs existantes), et ce à toute heure de la journée ; de plus, cette cuisine odorante est réalisée dans un local non adapté en ce sens qu’il ne possède aucune ventilation ou système d’extraction d’air, ce qui n’a pas manqué d’être relevé par l’inspecteur dépêché par la Préfecture de [Localité 19].

Les consorts [V] répondent que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie ni du principe des préjudices allégués ni du quantum de ces préjudices,

— quant aux consorts [X], l’expert judiciaire n’a jamais constaté dans leur appartement de nuisances olfactives ; les tests techniques réalisés ont permis de vérifier la parfaite étanchéité du local commercial et permettent aujourd’hui de contester la réalité de ces nuisances.

En toute hypothèse, à supposer établis les préjudices allégués, ils indiquent qu’ils n’ont en rien contribué à leur réalisation et qu’ils devront dès lors être mis hors de cause et relevés et garantis des condamnations qui seraient prononcées de ce chef à leur encontre par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] qui en serait seule à l’origine.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] indique que :

— le constat d’huissier produit de février 2017 est non contradictoire et celui de 2021 ne vient pas prouver la réalité des nuisances alléguées,

— l’expert apporte une réponse négative à l’existence de toute odeur de fromage ; le service de la salubrité de la Mairie de [Localité 19] a été missionné pour se rendre sur place et tester l’étanchéité du local et ses conclusions sont parfaitement claires à savoir l’étanchéité parfaite à la fumée et aux odeurs des fumigènes du local de commerce ; le rapport du Service de salubrité de la Ville de [Localité 19] du 17 mai 2019 indique l’absence d’infraction au Règlement sanitaire de la Ville de [Localité 19],

— elle a procédé à tous les essais recommandés pour apprécier la présence de nuisances olfactives,

— elle a fait procéder à un constat d’huissier de son côté qui retient l’absence de nuisances olfactives et d’odeur de fromage,

— les témoignages produits en demande n’ont aucune valeur probatoire puisqu’ils émanent de personnes qui sont parties dans la présente procédure et elle produit également plusieurs attestations de résidents de l’immeuble qui contestent toute nuisance olfactive.

***

Pour rappel, l’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, et entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

En l’espèce, les demandeurs soutiennent l’existence d’un trouble anormal du voisinage caractérisé par des fortes odeurs de fromage envahissant les parties communes comme les parties privatives appartenant à Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P].

Le rapport d’expertise indique sur ce point que lors de la première réunion d’expertise, l’expert n’a ressenti d’odeur de fromage « qu’à l’intérieur du commerce et dans le pas de porte en rentrant ». Lors des réunions d’expertise suivantes des 2 juin 2018 et 4 juin 2019, l’expert n’a toujours pas ressenti d’odeurs de fromage.

De plus, l’expert a procédé à une visite inopinée à la demande de Madame [Z] [P] au mois de juillet 2018 et au sein de l’appartement de cette dernière. Il n’a pas constaté d’odeurs de fromage. En juillet 2018, l’expert ainsi que le syndicat des copropriétaires ont saisi la direction de prévention, de la sécurité et de la protection de la ville de [Localité 19]. L’inspecteur de salubrité de la Mairie de [Localité 19] a constaté des anomalies pendant sa visite du 28 janvier 2019 et a donc demandé à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de faire un essai de fumigène.

Ainsi, le rapport établi par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 19] le 11 avril 2019 après les essais fumigènes réalisés indique qu'« à cette occasion ni les fumées ni les odeurs des fumigènes n’ont été constatées dans l’appartement des plaignants. Les essais fumigènes n’ont donc pas permis de mettre en évidence d’infraction par rapport aux dispositions du règlement sanitaire du département de [Localité 19] du 23 novembre 1979 modifié ».

L’expert a pris connaissance de ce rapport et a indiqué que les essais aux fumigènes « ont écarté l’absence d’étanchéité des plafonds et gaines entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, et donc d’infraction au règlement sanitaire parisien ».

Les constats d’huissier produits en demande et sur la base desquels les demandeurs soutiennent l’existence de nuisances olfactives sont antérieurs au rapport d’expertise. En outre, les demandeurs ne produisent aucun élément récent permettant d’établir l’existence de telles nuisances.

Dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve de l’existence de troubles (nuisances olfactives) excédant les inconvénients normaux du voisinage. Au surplus, à les supposer établies, il n’est pas démontré par les demandeurs que ces nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Dans ces conditions, ni les consorts [V], en leur qualité de copropriétaires, ni la société LA CREMERIE DU [Localité 11], en sa qualité de locataire, ne peuvent voir leur responsabilité engagée sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de voir condamner la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à faire cesser, sous astreinte, toutes odeurs nauséabondes de fromage dans les parties privatives et communes de l’immeuble. Il convient également de débouter Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] de leurs demandes respectives de condamnation solidaire des défendeurs à les indemniser de leurs préjudices pour la somme de 10.000 € chacun.

V – Sur la demande de résiliation du bail commercial sur le fondement de l’action oblique et sur la demande indemnitaire formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite d’une part la résiliation du bail commercial et d’autre part l’indemnisation des préjudices subis en raison des nombreux manquements commis par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] et par son bailleur.

Ainsi, il souligne avoir déjà établi que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] développait une activité prohibée par le règlement de copropriété (débit de boissons), a effectué des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation et sans même une tentative de régularisation auprès de l’assemblée, avait installé un système d’échangeur thermique destructeur pour les parties communes de l’immeuble (40° était une température habituelle en caves du fait de ce système) et coûteux en eau pour la copropriété, avait nié ces travaux ou aménagements devant le juge de la mise en état avant de les reconnaître lors de l’expertise judiciaire ordonnée et développait une activité (fromagerie) générant des nuisances olfactives importantes en parties communes comme en parties privatives.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires expose que la société défenderesse se montre également :

— violente, menaçante et insultante vis-à-vis des copropriétaires,

— incapable de ne pas créer de nuisances sonores intolérables ; ainsi, les copropriétaires rapportent notamment cette soirée « privée », organisée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11], finissant à 4 h du matin avec des personnes notoirement ivres, agressives et d’une vulgarité manifeste,

— incapable de respecter les allées et venues normales dans la copropriété en violant de manière continuelle son autorisation de terrasse accordée par la Ville de [Localité 19] ; la société LA CREMERIE DU [Localité 11] positionne des chaises et des tables jusque devant la porte d’entrée de l’immeuble,

— incapable de gérer le traitement de leurs déchets ; les copropriétaires attestent de l’état repoussant de leurs poubelles qui débordent de manière continuelle,

— capable de pénétrer par effraction chez plusieurs copropriétaires ; c’est ce qu’elle a fait chez Mme [A] et Mme [F] en perçant le plafond de la cave de Mme [A] pour y faire passer des réseaux et en installant son extraction dans la cave de Mme [F] (au niveau du soupirail, bouchant ainsi ce dernier).

Les consorts [V] répondent que :

— les conditions de l’action oblique permettant au syndicat des copropriétaires de solliciter la résiliation du bail commercial supposent que l’activité exercée par le preneur soit contraire aux dispositions du bail et du règlement de copropriété, mais aussi source de nuisances imputables au preneur, sans que le bailleur n’agissent ; de plus, cette résiliation n’est encourue que si les manquements dont il est fait grief persistent au jour où le tribunal statue (Civ. 3ème, 27 octobre 2010, n° 09-11.160),

— or, en l’espèce, il a été établi que l’activité exploitée n’est pas contraire aux dispositions du bail pas plus qu’elle ne l’est aux dispositions du règlement de copropriété auquel il est référé ; il a encore été démontré qu’il avait été remédié aux conséquences des travaux qui avaient été entrepris et qui avaient pu ponctuellement affecter les parties communes,

— de plus, les demandeurs échouent à rapporter la preuve des nuisances olfactives alléguées.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] expose que :

— les nouveaux reproches évoqués en demande ne font que démontrer la logique poursuivie par les demandeurs depuis le début de la procédure pour évincer la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de leur immeuble ; il convient de rappeler qu’avant même l’installation de celle-ci, les demandeurs ont commencé leur travail de sape en multipliant les procédures et en refusant tout dialogue pour apaiser les conflits,

— Madame [P] et son époux Monsieur [O] résident au-dessus de la fromagerie, ne supportent pas de voir ce local occupé à des fins commerciales et ont adopté la même attitude harcelante à l’égard de la précédente occupante qui gérait un magasin de meubles,

— concernant le comportement menaçant et insultant des gérants du commerce, les seuls éléments versés sont des attestations du couple [X] et d’un autre couple ; ces personnes sont parties à la procédure ; par exemple, Monsieur [O] prétend que sa boîte aux lettres a été vandalisée et que les responsables seraient les gérants de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] mais sans apporter aucune preuve ; elle produit des attestations démontrant le contraire,

— s’agissant de la prétendue violation de l’autorisation de terrasse, compte tenu de l’étroitesse du trottoir, la limite de l’autorisation est fixée à quelques centimètres de la porte d’entrée de l’immeuble ; à la lecture des photos produites, cette limite est correctement respectée mais quelques fois, il arrive que certains clients dépassent avec leurs chaises les limites fixées par la Préfecture et le personnel de la fromagerie intervient sans cesse auprès de ses clients pour faire respecter ces limites,

— pour les containers des poubelles, les photographies adverses ne démontrent en rien « l’état repoussant de leurs poubelles » allégué en demande.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 20 000 € pour « trouble généré dans la gestion normal du syndicat des copropriétaires » sans aucune motivation.

***

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer en ses lieu et place par voie d’action oblique les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Il est en effet constant qu’un syndicat des copropriétaires peut exercer, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, une action en résiliation d’un bail, par la voie de l’action oblique, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, qui causent un préjudice aux autres copropriétaires, sont en outre contraires au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 1985, n° 84-15.577), sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice (ex. : Civ. 3ème, 10 octobre 1981, n° 80-10.595).

La carence du débiteur de la partie exerçant l’action oblique se trouve établie lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence.

Inversement, la justification de diligences prive de fondement le recours à l’action oblique.

Si la résolution judiciaire du bail commercial peut être prononcée sur le fondement de l’action oblique prévue par l’article 1341-1 du Code civil, seuls des manquements graves et répétés aux obligations du locataire commercial peuvent justifier qu’il soit porté atteinte à la pérennité de principe du bail commercial (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 4 – Chambre 2, 16 octobre 2013, n° RG 11/17372).

Afin de se prévaloir de cette action dite oblique, le créancier doit démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. Il doit ensuite démontrer que son débiteur est le titulaire du droit qu’il entend mettre en œuvre par ce biais et qu’il s’abstient de l’exercer. La charge de la preuve de l’inaction du débiteur incombe au créancier (ex. : Cour d’appel de [Localité 17], Chambre 1 A, 20 décembre 2021, n° RG 19/02331 ; Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 2 – Chambre 5, 22 janvier 2019, n° RG 17/20427 ; Cour d’appel de [Localité 22], 1ère chambre – 1ère section, 17 novembre 2017, n° RG 15/07525).

Ainsi, la mise en œuvre de l’action oblique suppose la démonstration d’une triple condition :

* une inaction du copropriétaire bailleur à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété, cette carence devant être de nature à compromettre les droits du créancier (ex. : Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-20. 680),

* une infraction suffisamment grave et répétée aux clauses de ce bail (ex. : Civ. 3ème, 22 mai 2013, n° 12-16.217, premier moyen ; 17 janvier 2012, n° 10-28.595 ; 4 juillet 2012, n° 11-14.383 ; 25 novembre 2009, n° 08-19.382),

* une violation du contrat de bail qui soit en même temps constitutive d’une violation du règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 22 juin 2005, n° 04-12.540 ; 2 juillet 2013, n° 11-26.363 ; 19 novembre 2015, n° 14-18.752, etc.)

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/02670 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

En l’espèce, il a été précédemment retenu que l’activité exploitée dans le local commercial, appartenant aux consorts [V], par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] n’est contraire ni aux dispositions du bail commercial ni aux stipulations du règlement de copropriété. De plus, si la société preneuse a réalisé des travaux sans autorisation, elle a également procédé à la remise en état des lieux notamment au cours des opérations d’expertise, sauf s’agissant de la VMC posée donnant sur la cour. Par ailleurs, la surconsommation d’eau donne lieu à une indemnisation dans le cadre de la présente procédure.

En outre, comme précédemment souligné, les demandeurs n’ont pas rapporté la preuve de l’existence des nuisances olfactives alléguées.

L’ensemble de ces éléments ne caractérisent ni une infraction suffisamment grave et répétée aux clauses de ce bail ni une violation du contrat du bail et une violation du règlement de copropriété, justifiant la résiliation judiciaire d’un bail commercial.

Le syndicat des copropriétaires reproche également à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] :

— son comportement violent et insultant en produisant une série d’attestations pour justifier des reproches allégués. Cependant, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] produit également des attestations soutenant l’inverse. Les mains courantes produites, outre le fait qu’elles émanent de Monsieur [N] [O], partie intervenante à la présente procédure, n’ont pas de force probante puisqu’elles ne sont que la transcription des déclarations de celui-ci.

— ou encore d’entrer par effraction chez plusieurs copropriétaires : il est produit au soutien de cette affirmation deux déclarations de copropriétaires (mail et attestation) ainsi que deux plaintes dont une portée contre X datant de 2016 et 2018. Aucun élément n’est produit justifiant des suites données à ces dépôts de plainte.

— de créer des nuisances sonores : il est fait état d’une soirée privée organisée au sein de la fromagerie qui a généré des nuisances sonores pour les occupants de l’immeuble qui en attestent. Il convient de relever que ce seul évènement n’est pas suffisant à lui seul à établir la preuve de nuisances sonores récurrentes qui pourraient constituer des manquements graves et répétés justifiant une résiliation judiciaire du bail. Par ailleurs, il sera souligné que les 13 signalements faits auprès de la ville de [Localité 19] sur la plateforme « dansmarue » émanent tous de Monsieur [N] [O], partie intervenante à la présente procédure. En outre, ces signalements ne contiennent aucune étude sonore permettant d’établir la réalité des nuisances sonores alléguées.

— d’enfreindre son autorisation de terrasse : il convient de souligner qu’il n’est pas démontré en quoi le non-respect de l’autorisation d’installer une terrasse par la société LA CREMERIE DU [Localité 11], à le supposer établi, constitue une violation du règlement de copropriété et une violation du bail commercial justifiant la résiliation judiciaire de ce dernier.

— ou encore de mal gérer ses déchets : il est reproché à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de ne pas avoir demandé aux services de la Mairie des containers à poubelle plus grands car ceux utilisés apparaissent trop petits et débordent au vu des photographies produites. Il ne s’agit d’un manquement ni au contrat de bail ni au règlement de copropriété. Par ailleurs, il est reproché à la société défenderesse de sortir les poubelles en pleine nuit et de faire du bruit. Sur ce point, il est produit par le syndicat des copropriétaires lui-même un message de la gérante de la fromagerie indiquant que les poubelles seront sorties le matin à 7 h 00. Aucun élément postérieur n’est produit démontrant que les poubelles sont encore à ce jour sorties à minuit.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les conditions de la résiliation du bail commercial par la voie de l’action oblique sont réunies et il sera donc débouté de ce chef de demande.

En outre, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 20 000 € pour « trouble généré dans la gestion normal du syndicat des copropriétaires par un preneur si notoirement malveillant (travaux dangereux, activité installée prohibée, effractions, le tout en toute connaissance de cause) ayant joui de la complicité regrettable de son bailleur copropriétaire ».

Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ses allégations, comme précédemment retenu, il convient de souligner que cette demande n’est pas fondée en droit ni en fait au sein des dernières écritures des demandeurs et n’apparaît, sans autre précision ou motivation, que dans le dispositif desdites écritures.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

VI – Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte formée par les consorts [V] contre le syndicat des copropriétaires

Les consorts [V] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre toute disposition utile et à en justifier pour rétablir la ventilation naturelle des caves dont l’expert relève au terme de son rapport (page 34) que « l’air stagnant ressenti dans le couloir des caves et l’humidité élevée (74 à 78 %) indique l’absence de ventilation conforme pour la totalité du sous-sol.

Cette ventilation doit être croisée, de façade à façade, par les soupiraux et la pose des grilles de ventilations dans les portes pleines et transversales, entre les caves situés du même côté, par la création de trous supplémentaires dans les parois en parpaings.

Cette action doit être entreprise par la copropriété ».

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— la demande est aberrante et l’expert n’a fait que remarquer que l’aération des caves pourrait être améliorée ; pour ce faire, il faudra se rapprocher des différents copropriétaires de l’immeuble, leur demander de faire évoluer leur système de clôture des lieux (portes, murs périphériques) outre le fait de bien faire dégager l’encombrement de certains soupiraux,

— le syndicat des copropriétaires se charge de cette mission avec le conseil syndical auprès des personnes concernées mais il ne va pas faire de travaux concernant des parties privatives (murs périphériques séparant différentes caves privatives et portes de caves) sur lesquelles il n’a pas de pouvoir direct,

— de plus, les copropriétaires concernés ne sont pas dans la cause et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires se charge de cette question de manière amiable.

***

En l’espèce, les consorts [V] semblent fonder leur demande sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de son rapport, l’expert a relevé au titre des désordres affectant les caves de l’immeuble l’existence d’une perturbation de la ventilation naturelle de celles-ci. Il indique dans les conclusions de son rapport que « l’existence de l’ancien système avec appareil de production de froid pour les vitrines, de type pompe à chaleur, produisant de l’air chaud dans les caves, a perturbé la ventilation des caves, jusqu’au changement du système au printemps 2018.

Toutefois, l’amélioration des deux soupiraux des caves n° 5, 6 et 7 n’est pas suffisante.

L’air stagnant ressenti dans le couloir des caves et l’humidité élevée (74 à 78 %), indique l’absence d’une ventilation conforme pour la totalité du sous-sol ».

Il en conclut ensuite que « cette ventilation doit être croisée, de façade à façade, par les soupiraux et la pose des grilles de ventilations dans les portes pleines et transversales, entre les caves situés du même côté, par la création de trous supplémentaires dans les parois en parpaings.

Cette action doit être entreprise par la copropriété » (rapport d’expertise, page 34).

Cependant, aux termes de son rapport, l’expert a aussi souligné sur cette question que « nous n’avons pas demandé à la copropriété une étude sur la ventilation des caves en intégralité […] car en général la ventilation est médiocre » (rapport d’expert, page 29).

Dès lors, en l’absence d’éléments techniques plus précis, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier l’opportunité ni même la nature des travaux à envisager dans son ensemble pour remédier au problème de ventilation dans les caves. Par ailleurs, il sera relevé que les consorts [V] ne justifient pas avoir demandé à ce que ce point soit inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires pour faire voter la réalisation de ces travaux par les copropriétaires, et ce alors que le rapport d’expertise a été déposé en octobre 2019.

Les consorts [V] seront déboutés de ce chef de demande.

VII – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par les consorts [V] et par la société LA CREMERIE DU [Localité 11]

Les consorts [V] sollicitent à l’encontre du syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts pour procédure abusive et ils indiquent que :

— la persistance du syndicat des copropriétaires à maintenir des prétentions qui n’ont plus d’objet justifie cette demande ; la procédure n’a pour seul but qu’un acharnement inexplicable du syndicat des copropriétaires et des consorts [X] à obtenir par tous moyens la fermeture d’un commerce qui a pour seul tort de faire le commerce du fromage,

— les moyens procéduraux engagés à cet effet apparaissent en définitive totalement disproportionnés (deux procédures de référés engagées et au terme desquels le syndicat a été débouté, une procédure au fond, une expertise dont les conclusions loin de révéler que l’exploitation de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] aurait été source d’un danger pour l’immeuble ou ses occupants attestent au contraire que celle-ci a su et pu ajuster les moyens de son exploitation afin de remédier aux quelques désordres mineurs que les travaux et aménagements qu’elle avait réalisés avaient pu ponctuellement occasionner).

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] sollicite à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de Mme [Z] [P] et M. [N] [O] la condamnation in solidum ou solidaire des demandeurs à lui verser la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi en raison du caractère abusif de la procédure sur le fondement de l’article 1240 du code civil et elle s’associe aux moyens soulevés par les consorts [V].

Les demandeurs ne répondent pas sur cette demande reconventionnelle.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Par ailleurs, celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

En l’espèce, si les demandeurs sont déboutés partiellement de leurs demandes, les consorts [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ne démontrent par aucune pièce l’abus du droit d’agir de ces derniers de même que le préjudice qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par les demandeurs en introduisant la présente instance, de sorte que les consorts [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] seront déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

VIII – Sur la demande indemnitaire formée par la société LA CREMERIER DU [Localité 11] à l’encontre de Mme [P] et M. [O]

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] sollicite la condamnation in solidum de Mme [Z] [P] et M. [N] [O] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts.

Elle expose que les époux [X] ont fait preuve d’un comportement fautif sur le fondement de l’article 1240 du code civil à son égard :

— ils ont accusé les propriétaires et le personnel de la fromagerie de faits de violence mais également de destruction de biens sans apporter la moindre preuve ;

— ils ont photographié sans cesse le personnel et les clients de la fromagerie sans demander la moindre autorisation et dans le but de lui porter préjudice ;

— ils ont fait des allégations mensongères à leur encontre.

Ces faits démontrent un véritable harcèlement qui a été particulièrement éprouvant pour Madame [T], la gérante de la société LA CREMERIE DU [Localité 11], qui a été contrainte de déposer à plusieurs reprises des mains courantes, ce qui justifie l’indemnisation du préjudice moral subi.

Mme [Z] [P] et M. [N] [O] ne répondent pas sur cette demande.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ne démontre par aucune pièce le comportement fautif allégué à l’encontre de Madame [Z] [P] et de Monsieur [N] [O]. Les seuls éléments produits au débat reposent sur des attestations de clients se plaignant d’être photographiés, ce qui porte préjudice à ceux-ci. Il n’est pas établi l’existence d’un préjudice pour la fromagerie à ce titre.

Par ailleurs, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ne rapporte aucun élément de preuve concernant le préjudice moral qui découlerait de ce prétendu comportement fautif, qui n’est dès lors justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

De plus, il est constant que le préjudice moral d’une personne morale correspond précisément à une atteinte à son image (ex. Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 15/16712), sa réputation, sa crédibilité (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 2ème chambre, 24 juin 2021, n° RG 19/00176) ou son objet statutaire, laquelle n’est pas démontrée en l’espèce, aucune pièce n’étant versée aux débats de nature à justifier l’existence d’un quelconque préjudice moral pour discrédit, qui aurait été subi par la société LA CREMERIE DU 17ème.

En conséquence, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] sera intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle indemnitaire.

IX – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les demandeurs, qui succombent majoritairement en leurs prétentions, sont condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] et Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] seront condamnés in solidum, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 5.000 € aux consorts [V].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 20] sera condamné à payer à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] seront chacun condamnés, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 1.000 € à la société LA CREMERIE DU [Localité 11].

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens.

Les consorts [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Reçoit Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] en leur intervention volontaire,

Reçoit Messieurs [J] et [H] [V], venant aux droits de leur père, Monsieur [E], [I] [V], en leur intervention volontaire,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] et Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] de leur demande, sous astreinte, de cessation sous astreinte de « toute activité de débits de boissons » par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] dans le local appartenant à Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] « (ce qui signifie une interdiction totale de vente de toutes boissons, alcoolisées ou non, à emporter ou sur place, et de recevoir du public sur place pour consommer des plats cuisinés sachant que cela n’est possible que si des boissons sont servies en même temps, ce qui n’est pas possible aux termes du règlement de copropriété) »,

Condamne Madame [D] [U], veuve [V], et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à déposer la grille posée sans autorisation sur la façade cour de l’immeuble (en haut et en bas de la porte) ainsi que le rebouchage des percements réalisés pour l’installation de VMC, sous le contrôle de l’architecte désigné par le syndicat des copropriétaires à cette fin et à leurs frais, en ce compris le coût des honoraires de l’architecte mandaté par l’immeuble aux fins de contrôle, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] et Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] de leur demande, sous astreinte, de remise en état des lieux portant sur le rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves du sous-sol, le retrait de tous les réseaux installés en caves, le débouchage de tous les soupiraux de l’immeuble au niveau de la devanture de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ainsi que le retrait du bandeau INOX situé en devanture de la boutique de la société LA CREMERIE DU [Localité 11],

Déclare Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] responsables sur le fondement de troubles anormaux du voisinage au titre de la surconsommation d’eau sur les années 2017 et 2018,

Condamne in solidum Messieurs [J] et [H] [V], Madame [D] [U], veuve [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3.532.76 € au titre de la surconsommation d’eau sur les années 2017 et 2018,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de sa demande indemnitaire relative à la surconsommation d’eau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral « généralisé à tous les copropriétaires », sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] de sa demande, sous astreinte, de faire cesser, par la société LA CREMERIE DU [Localité 11], toutes odeurs nauséabondes de fromage dans les parties privatives et communes de l’immeuble,

Déboute Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] de leurs demandes respectives d’indemnisation de leurs préjudices au titre des troubles générés par des nuisances olfactives dans leurs parties privatives,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] et Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] de leur demande de résiliation du bail commercial par l’action oblique, et de leur demande subséquente, sous astreinte, d’expulsion,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation du « trouble généré dans la gestion normale du syndicat des copropriétaires par un preneur si notoirement malveillant (travaux dangereux, activité installée prohibée, effractions, le tout en toute connaissance de cause) ayant joui de la complicité regrettable de son bailleur copropriétaire »,

Déboute Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] de leur demande reconventionnelle, sous astreinte, de réalisation de travaux relatifs au rétablissement de la ventilation naturelle des caves,

Déboute Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O],

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ainsi que Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] à payer à Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [P] à payer à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [O] à payer à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] et la société LA CREMERIE DU [Localité 11] du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20], Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 19] le 27 Novembre 2025

La Greffière Le Président