TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/54093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SZO

N° : 5

Assignation du :

26 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La société COFINANCE,

prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocate au barreau de PARIS – #R0241

DEFENDERESSE

S.A.S. PUPETTA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS – #B0734

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Par acte du 10 janvier 2017, la SCI RIVOLI CAPITAL, aux droits desquels vient la société COFINANCE, a donné à bail commercial à la société PUPETTA des locaux situés [Adresse 2].

La société BPCE LEASE Immo est propriétaire du local et a consenti à la société COFINANCE un contrat de crédit-bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 22 août 2023, à la société PUPETTA, pour une somme de 14.842,25 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 août 2023.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 2 août 2024, à la société PUPETTA, pour une somme de 27.991,85 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er août 2024.

Par acte délivré le 26 avril 2024, la société COFINANCE a fait assigner la société PUPETTA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation par provision au paiement des loyers et charges.

Ladite assignation a été dénoncée au créancier inscrit par acte du 3 mai 2024.

A l’audience du 11 février 2025, la société COFINANCE a demandé le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles elle demande de :

— débouter la société PUPETTA de l’ensemble de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 23 septembre 2023,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société PUPETTA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société PUPETTA à lui payer les sommes provisionnelles suivantes au titre de l’arriéré locatif :

* la somme de 38.403,15 euros TTC, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de février 2025 inclus, avec intérêts de droit sur la somme de 14.842,25 euros TTC à compter du 22 août 2023, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience, y compris en l’absence de la défenderesse,

* une somme égale au montant du loyer courant indexable et des charges, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, et ce à compter de la résiliation du bail, à savoir le 23 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux termes contractuels,

— subsidiairement, condamner la société PUPETTA à la fraction non sérieusement contestable de la somme de 38.403,15 euros TTC,

— débouter la société PUPETTA de toute demande de délais de grâce ou de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la société PUPETTA ne remplissant pas le critère de bonne foi exigé,

— condamner la société PUPETTA au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience, la société COFINANCE a expressément indiqué que ses demandes se fondent sur les deux commandements de payer délivrés le 22 août 2023 et le 2 août 2024. Sur la communication tardive des conclusions et pièces, la société COFINANCE fait valoir que ses conclusions ne contiennent pas de nouveaux moyens mais uniquement des éléments de réponse aux contestations soulevées par la défenderesse et les pièces y afférant

En réponse, la société PUPETTA demande au Président du Tribunal, aux termes de ses conclusions, de :

— In limine litis, se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire et les parties devant le Président du Tribunal de commerce de Paris statuant en référé,

Subsidiairement,

— vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile, débouter la société COFINANCE de toutes ses demandes en tant que formées sur ces fondements,

Plus subsidiairement,

— constater que les causes du commandement du 2 août 2024 ont été totalement épuisées,

— constater l’existence de contestations sérieuses et débouter la société COFINANCE de toutes ses demandes en tant que formées sur ces fondements,

Encore plus subsidiairement,

— sur le commandement du 22 août 2023, accorder des délais de paiement, constater le règlement des causes du commandement, et en conséquence, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— sur le commandement du 2 août 2024, accorder des délais de paiement en 18 échéances mensuelles, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et dire que la clause résolutoire sera acquise faute de paiement des mensualités et des loyers et accessoires courants,

— condamner la société COFINANCE à payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience, la société PUPETTA a demandé d’écarter des débats les dernières conclusions de la société COFINANCE et les pièce n°19 à 26, communiquées tardivement. Elle soulève également l’irrecevabilité des demandes au motif de la non-dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits. Elle fait enfin valoir que la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

Sur la compétence du tribunal judiciaire

La société Pupetta relève à titre liminaire l’incompétence du tribunal judiciaire pour connaître du litige, les deux parties étant des sociétés commerciales et seul le tribunal de commerce étant compétent sur le fondement de l’article L.723-1 du code de commerce.

Selon les dispositions de l’article L.723-1 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent :

1°Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2°De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3°De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Ces règles de compétence exclusive des tribunaux de commerce étant édictées dans le cadre de l’organisation judicaire et pour une meilleure administration de la justice, elles revêtent un caractère d’ordre public (voir en ce sens Cass. com., 20 déc. 2023, n° 22-11.185).

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que le tribunal judiciaire est compétent pour les contestations relatives aux baux commerciaux autres que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et l’article R.211-3-26 11°du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, de baux professionnels et de conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

L’article R. 211-4 2° du code de l’organisation judiciaire, dans sa version issue du Décret n° 2019-912 du 30 août 2019, dispose que les tribunaux judiciaires spécialement désignés connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce.

Il résulte de la combinaison de ces textes que la compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de bail commercial ne s’entend que pour les seuls litiges fondés sur le statut des baux commerciaux et non pour ceux fondés sur le droit commun des obligations.

En l’espèce, les demandes formées par la société demanderesse, la société COFINANCE, visent certes la condamnation de la société PUPETTA au paiement de provisions au titre des loyers et charges non payés mais aussi et à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Il devra donc être fait application des articles L.145-41 et suivant du code de commerce relevant du statut des baux commerciaux.

Par conséquent, le tribunal judiciaire est seul compétent pour mettre en application le statut des baux commerciaux dans le présent litige. Il y a donc lieu de se déclarer compétent pour connaître du présent litige.

Sur le principe du contradictoire

La société PUPETTA demande que les conclusions adverses déposées à l’audience du 11 février 2025 et les pièces n°19 à 26 soient écartées des débats sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile au motif de leur envoi la veille de l’audience.

En réponse, la société COFINANCE fait valoir que ses conclusions et pièces ne comprennent que des réponses aux moyens de la société défenderesse et non de nouveaux moyens.

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté par la partie demanderesse que ses conclusions et les pièces 19 à 26 ont été communiquées la veille de l’audience, il ressort effectivement des débats que ces nouveaux éléments visent à répondre aux moyens de la société défenderesse. Par ailleurs, la procédure devant le juge des référés étant orale, les parties ont pu utilement et contradictoirement discuter ces nouveaux éléments à l’audience.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les dernières conclusions de la société COFINANCE ni ses pièces n°19 à 26. La demande de la société PUPETTA sur ce point est donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes

La société PUPETTA fait valoir que les demandes de la société COFINANCE sont irrecevables au motif que l’assignation n’aurait pas été dénoncée aux créanciers inscrits.

En application de l’article L.143-2, 1er alinéa du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Le tribunal relève cependant que la dénonciation aux créanciers inscrits a été effectuée par acte du 3 mai 2024, communiqué au tribunal lors du placement de l’assignation le 6 juin 2024.

Aucune difficulté ne résulte donc de la non-dénonciation aux créanciers inscrits et en tout état de cause, il ne s’agit pas d’un motif d’irrecevabilité des demandes mais de non opposabilité de la résiliation du bail au créancier inscrit. Les demandes de la société PUPETTA à ce titre seront donc rejetées.

Sur les demandes au fond

Sur le fondement des demandes de la société COFINANCE

La société PUPETTA fait valoir que la société COFINANCE a mal fondé ses demandes en visant les articles 808 et 809 du code de procédure civile, qui concernent la procédure gracieuse et qu’il convient donc de l’en débouter.

Il sera relevé que les articles 808 et 809 du code de procédure civile, dans leur rédaction antérieure au 1er janvier 2020 correspondent aux articles 834 et 835 dans leur rédaction postérieure au 1er janvier 2020, relatifs au pouvoir du juge des référés ; qu’il s’agit donc d’une simple erreur de plume de la partie demanderesse et qu’il convient de requalifier le fondement des demandes de la société COFINANCE sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans leur rédaction postérieure au 1er janvier 2020.

Cette erreur de plume ne justifie pas le rejet intégral des demandes, qui doivent être examinées.

Sur les contestations sérieuses

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La société PUPETTA soulève plusieurs motifs de contestation au sens de l’article 834 du code de procédure civile, qu’il convient d’examiner successivement.

L’exception d’inexécution

La société PUPETTA soulève à titre de contestation sérieuse une exception d’inexécution au paiement des loyers en raison d’infiltrations dans le local donné à bail, non contestées par la société bailleresse, ayant eu pour conséquence de rendre impropre à leur usage 2/3 des places assises du restaurant, occasionnant une diminution de son chiffre d’affaires de 132.000 euros et l’obligeant à financer certains travaux urgents face à la carence du bailleur pour un montant total de 10.200 euros au cours de l’automne 2024. Elle produit au soutien de ces moyens plusieurs courriers signalant le dégât des eaux au bailleur à compter de mars 2023 ainsi que des factures de réalisation par ses soins de travaux sur la verrière présentant des infiltrations, pour lui permettre de poursuivre l’exploitation du local.

Si la réalité du dégât des eaux n’est pas contestée par la bailleresse, cette dernière fait valoir que les contestations du preneur interviennent tardivement, plus de dix-huit mois après le début du dégât des eaux pour se soustraire à ses obligations pécuniaires ; qu’elle s’est montrée diligente dans la mise en œuvre des mesures nécessaires à limiter les effet du dégât des eaux survenu ; que les préjudices financiers allégués par la société preneuse ne sont pas suffisamment démontrés ; que la cause du dégât des eaux est un mauvais entretien par la copropriété de la verrière surplombant le local donné à bail ; que la société PUPETTA n’a jamais formé la moindre demande financière en lien avec ce sinistre avant la présente instance ; que la société preneuse a reconnu à plusieurs reprises le principe et le quantum de la créance dans des courriers ; que les difficultés de paiement des loyers avaient débuté en janvier 2023, soit antérieurement à la survenance du sinistre.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un local conforme à la destination contractuelle des lieux et permettant donc l’exploitation prévue par le contrat.

Alors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’autorise le locataire à s’abstenir de payer les loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’user des lieux loués, la société PUPETTA ne prouve ni ne prétend se trouver dans cette situation et ni avant ni après la délivrance des commandements de payer, la société PUPETTA n’a mis en demeure le bailleur de remplir son obligation de délivrance.

En conséquence, la tentative de légitimation du défaut de paiement de loyers par l’exception d’inexécution ne constitue pas une contestation sérieuse pouvant faire échec au constat de l’acquisition résolutoire ou à la demande en paiement d’une provision.

Les charges et la taxe foncière

La société PUPETTA soulève également à titre de contestation sérieuse, l’absence d’inventaire annexé au contrat de bail dressant la liste des charges locatives ainsi que leur répartition entre le bailleur et le preneur, conformément à l’article L.145-40-2 du code de commerce, mais aussi le défaut de qualité de la société COFINANCE pour demander le remboursement de la taxe foncière établie à l’égard de BPCE LEASE IMMO, propriétaire de l’immeuble et de la taxe ordures ménagères, ayant pour conséquence que les sommes demandées au titre des charges doivent être écartées.

En réponse, la société COFINANCE fait valoir que le bail la liant à la société PUPETTA avait été conclu initialement avec le précédent bailleur, la SCI RIVOLI CAPITAL, ayant un actionnariat commun avec la société PUPETTA, or ledit bail lui a été transmis sans les annexes ; que la société PUPETTA n’avait jamais antérieurement contesté la régularisation des charges, celle intervenue en juin 2023 ayant été intégralement réglée ; que la contestation ainsi soulevée est déloyale mais aussi infondée ; qu’en tout état de cause, les charges et taxes n’ont été appelées par ses soins qu’au mois de juillet 2024, comme relevé par la société PUPETTA elle-même ; que cette contestation sérieuse ne peut être opposée au commandement de payer délivrée le 22 août 2023, ne visant aucune somme au titre de la régularisation des charges ; qu’elle est bien recevable à recouvrer la taxe foncière par l’effet des clauses du crédit-bail la liant à la société BPCE LEASE IMMO mais aussi la taxe des ordures ménagères, comme stipulé à l’article 3 du bail.

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. […].

Il est rappelé que le texte ne prévoit aucune sanction en l’absence d’inventaire annexé au bail. Par conséquent, ce moyen soulevé en référé ne constitue pas une contestation sérieuse relative à l’exigibilité des charges considérées.

Par ailleurs, concernant la demande en paiement de la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères, l’article R.145-35, 3e du code de commerce prévoit expressément que la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble sont recouvrables par le bailleur, or la taxe sur les ordures ménagères est précisément une taxe liée à l’usage du local loué. Ainsi, dès lors que le bail liant les parties stipule également en son article 3 que le bailleur pourra recouvrer la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères, ces motifs ne constituent en rien des contestations sérieuses faisant obstacles à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la demande en provision.

La révision des loyers

La société PUPETTA soulève également comme motif de contestation la révision du loyer intervenue, seul le loyer initial pouvant être facturé soit 6.250 euros par mois, la demande n’ayant pas été formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception. Elle soutient également que les calculs de révision du loyer sont erronés.

En réponse, la société COFINANCE fait valoir que la révision du loyer est effective depuis janvier 2023 et n’a jamais été contestée préalablement par la société PUPETTA ; qu’elle a reconnu le montant de la créance à plusieurs reprises et qu’en cas de désaccord, il lui appartenait de saisir le juge des loyers en contestation dans un délai de deux ans au visa de l’application combinée des articles R.145-23 à R-145-33 et L.145-60 du code de commerce.

Selon l’article L 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’article L 145-60 du même code prévoit quant à lui que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il est constant qu’en matière de révision triennale du loyer, le délai de prescription de deux ans invoqué par la société COFINANCE court du jour où celui-ci expédie la lettre contenant la demande de révision en l’espèce le 23 décembre 2022. Par conséquent, la société PUPETTA qui a soulevé ce moyen par conclusions à l’audience du 11 février 2025, sans démontrer avoir saisi le juge des loyers commerciaux conformément à l’article R.145-20, alinéa 2 du code de commerce, est prescrite. Ce motif ne constitue donc pas une contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la demande en provision.

Les paiements

La société PUPETTA fait valoir que deux paiements sont intervenus en septembre 2024 pour un montant de 9.275,12 euros et en octobre 2024 pour un montant de 9.275,12 euros ; que déduction faite des charges et de la taxe foncière, soit une somme de 9.441,61 euros faisant l’objet d’une contestation sérieuse, il s’avère que les causes du commandement du 2 août 2024 ont été épuisées (27.991,81 – 9441,61-18.550,24 euros).

Il résulte du décompte actualisé au 7 février 2025 que les sommes évoquées par la société PUPETTA comme ayant été payées ont été régulièrement imputées sur le décompte le 3 septembre 2024 et le 1er octobre 2024. Ces dates seront donc retenues, la société PUPETTA n’apportant aucun élément de preuve quant à la date précise de ces paiements. En tout état de cause, le seul paiement de la somme de 9.275,12 euros le 3 septembre 2024 est intervenu à l’issue du délai d’un mois ayant couru à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 août 2024 et cette somme est insuffisante à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, car ne couvrant pas l’intégralité des sommes visées au commandement, soit la somme de 27.991,85 euros en principal.

Par conséquent, tous les motifs de contestation soulevés par la société PUPETTA au sens de l’article 834 du code de procédure civile ne présentent pas le caractère sérieux requis en référé et seront écartés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

A l’issue de l’audience du 11 février 2025, la société COFINANCE, demanderesse, fonde explicitement sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur les deux commandements de payer délivrés successivement, soit en premier lieu le commandement de payer du 22 août 2023 puis en second lieu le commandement de payer du 2 août 2024, qu’il convient d’examiner.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, la société COFINANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il convient d’examiner en premier lieu le premier commandement, délivré le 22 août 2023, qui détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14.842,25 euros due au 21 août 2023.

Les motifs de contestations sérieuses soulevées par la société PUPETTA à l’encontre dudit commandement ont été précédemment écartés.

Il résulte du décompte locatif produit par la société COFINANCE que la défenderesse a effectué deux versements de 9.200 euros le 8 septembre 2023 et de 8.220 euros le 9 octobre 2023, de sorte qu’au 9 octobre 2023, la somme de 14.842,25 euros sollicitée aux termes du commandement, avait été régularisée. Cette régularisation a eu lieu postérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance de commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société COFINANCE s’oppose au principe de l’octroi de délais de paiement en raison de la mauvaise foi de la société PUPETTA, qui se trouve en situation débitrice depuis plusieurs années, la dette locative s’élevant désormais à la somme de 38.000 euros, soit le double de la somme visée au 1er commandement. ; que des règlements partiels n’interviennent que sous l’effet de la présente instance ; que la société PUPETTA ne justifie pas de la capacité financière de régler ne serait-ce que le loyer courant ; que la société PUPETTA s’est déjà octroyée des délais de paiement de fait.

En l’espèce, compte tenu des efforts de paiement constatés à l’examen du décompte locatif, la créance de loyers initiale ayant été intégralement réglée le 28 juin 2024, il aurait pu être accordé des délais rétroactifs ayant pour conséquence que la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Cependant, en raison de l’apparition d’une nouvelle créance de loyers dès le mois de juillet 2024, qui n’a jamais été totalement apurée jusqu’au jour de l’audience, date à laquelle il est constaté un arriéré de loyers d’un montant de 38.403,15 euros arrêté au 7 février 2025, il n’y a pas lieu d’accorder lesdits délais rétroactifs.

Le rejet des demandes de délais formées par la société PUPETTA est également justifié par les explications et les pièces comptables produites aux débats, qui font apparaître une absence de toute perspective de retour à meilleure fortune prochaine, en raison des malversions financières d’un ancien gérant à hauteur de 180.000 euros et d’une baisse conséquente du chiffre d’affaires, sans que le lien avec le dégât des eaux dénoncé soit formellement démontré.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 22 septembre 2023 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’examiner le second commandement délivré le 2 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société PUPETTA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société PUPETTA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société COFINANCE, et les motifs de contestation sérieuse soulevés par la société PUPETTA ayant été précédemment écartés, l’obligation de la société COFINANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 38.403,15 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société PUPETTA.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 2 août 2024 à hauteur de la somme de 27.991,85 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. En effet, il n’y a pas lieu de retenir le premier commandement de payer du 22 août 2023 comme date de départ des intérêts dès lors que la dette visée par ce commandement a été intégralement apurée le 28 juin 2024 et que la dette objet de la présente instance est née postérieurement à compter de juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

La société PUPETTA, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandements délivrés le 22 août 2023 et le 2 août 2024 et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PUPETTA ne permet d’écarter la demande de la société COFINANCE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

NOUS DÉCLARONS compétent pour connaître du présent litige ;

REJETONS la demande tendant à voir écarter les dernières conclusions de la société COFINANCE et les pièce n°19 à 26 ;

DÉCLARONS recevables les demandes formées par la société COFINANCE ;

DÉBOUTONS la société PUPETTA de l’intégralité de ses demandes ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 septembre 2023 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PUPETTA et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société PUPETTA à payer à la société COFINANCE une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail le 22 septembre 2023 à minuit et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société PUPETTA à payer à la société COFINANCE la somme de 38.403,15 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 à hauteur de la somme de 27.991,85 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

CONDAMNONS la société PUPETTA aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements du 22 août 2023 et du 2 août 2024, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance;

CONDAMNONS la société PUPETTA à payer à la société COFINANCE la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 18 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN