TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

■

Expropriations

N° RG 24/00032

N° Portalis 352J-W-B7I-C6P57

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 18]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Céline LHERMINIER , SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0498

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Z] [X] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Henri DE LAGARDE , DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0006

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [W] [F]

Copies exécutoires et certifiées conformes à

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement

Délivrées le :

Décision du 18 Septembre 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00032 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P57

OPÉRATION :Parcelles AB n°[Cadastre 3] et AB n°[Cadastre 4]

[Adresse 27]

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats, et de Francine MEDINA, Greffière, lors de la mise à disposition, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 juin 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 05 décembre 2024, la SOCIETE DES GRANDS PROJETS a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X], au titre de l’expropriation pour cause d’utilité publique d’une emprise de 212 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] et d’une emprise de 207 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée [Cadastre 9], toutes deux situées [Adresse 26] à TREMBLAY-EN-FRANCE, à 23.774 euros tous préjudices confondus, dans le cadre de la réalisation de la ligne 17 Nord du réseau de transport du Grand Paris, déclarée d’utilité publique par décret n°2017-186 du 14 février 2017

« déclarant d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique du réseau de transport public du [Localité 17] [Localité 22] reliant les gares [Localité 14] [Localité 13] RER et du [Localité 21], [Localité 19] RER non incluse (tronçon inclus dans la ligne dite « rouge » et correspondant à la ligne 17 nord), dans les départements de la Seine-[Localité 29], du Val-d’Oise et de Seine-et-Marne et emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de [Localité 15], du [Localité 11], de [Localité 12], [Localité 16], [Localité 10], [Localité 32], [Localité 31] et du [Localité 21] ».

Par ordonnance du 02 avril 2025, le transport a été fixé le 30 avril 2025. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

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« Environnement: Proximité zone industrielle et zone pavillonnaire- Désservie par T’bus 1 et T’bus 2 et 2123 arrêt “Petit [Localité 30]”- Aéroport [23] à 13 mn en voiture et 23 minutes en transport; proximité dela D 88 et des autoroutes A1, A3, A104

Parcelle:

Entrée en face de la concession Renault . On accède à 1 jardin délimité par 1 clôture à droite et 1 palissade en bois à gauche et 1 mur en pierre. Derrière la clôture présence d’une maison (déjà expropriée dans le cadre d’un autre procédure) . Nombreuses végétations, présence d’une pile de terre, 1 potager , 1 préau en bois, cuves d’eau. »

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 17 juin 2025.

A l’audience, la Société des Grands Projets a soutenu son mémoire visé par le greffe le 16 juin 2025 et demande au juge de l’expropriation de :

« FIXER à la somme globale de 23.774 € tous chefs de préjudices confondus, pour l’expropriation du tréfonds situé sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et AB n°[Cadastre 4] d’une surface d’emprise de 419 m² à [Localité 31], au bénéfice des consorts [T]. »

Par conclusions récapitulatives du visées par le greffe le 09 mai 2025, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 33.894 euros.

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] ont soutenu leur mémoire visé par le greffe le 10 juin 2025 et demandent au juge de l’expropriation de :

«- DIRE les expropriés recevables et bien fondés en leurs écritures ;

— FIXER les indemnités d’expropriation revenant à Monsieur [Y] [T] et à Madame [Z] [X], épouse [T], à la somme totale de 165 848 euros ; décomposée comme suit :

— FIXER l’indemnité de dépossession foncière revenant aux expropriés à la somme de 107 605 €

— FIXER l’indemnité de remploi revenant aux expropriés à la somme de 11 760 €

— FIXER l’indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 46 483€

— CONDAMNER la Société Des Grands Projets à payer la somme de 5 000 euros à Monsieur [Y] [T] et à Madame [Z] [X], épouse [T], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. »

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025 conformément aux écritures susvisées.

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MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26?août?1789 dispose que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article R.232-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique applicable aux procédures d’urgence dispose qu’à l’issue du transport sur les lieux, le juge tient une audience au cours de laquelle les parties peuvent, par dérogation aux dispositions de l’article

R. 311-20, développer tous moyens et conclusions.

Si le juge s’estime suffisamment éclairé, il peut fixer le montant des indemnités définitives dans la limite de ces moyens et conclusions.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

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L’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 17] [Localité 22], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L.322-6 du code de l’expropriation prévoit que lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article

L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence

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prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En

cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)?; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il est constant que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique (n°16-25.138).

En l’espèce, la SGP soutient sans être contredite que la date de référence à retenir est le 26 juin 2024, date de la dernière modification du PLU applicable sur le territoire de la commune de [Localité 31]. Cette date sera retenue.

Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, calculée de la façon suivante:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke

V = valeur du tréfonds exproprié

Vu = valeur unitaire au m²

S = surface du tréfonds

Tr= coefficient de profondeur

K = coefficient numérique égal à 90

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H = profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la

profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 m du fait que, jusqu’à cette profondeur, le

propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

Ks = coefficient de sols (neutralisé à 1)

Kp = Coefficient d’exploitabilité (neutralisé à 1).

a. La surface et les coefficients de profondeur et de sols

Les parties s’entendent sur une surface totale des emprises en tréfonds (S) de 419 m².

La SGP fait état que des coefficients suivants :

— coefficient de profondeur (Tr) = 21,95121951219512 soit 21,95% de la valeur du sol

— coefficient de sols (Ks) = 1

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] ne contestent pas ces coefficients, de sorte que ceux-ci seront retenus.

b. Le coefficient d’exploitabilité du sous-sol

La SGP soutient que ce coefficient doit être fixé à 1. Elle souligne l’absence de construction ancienne ou de construction faisant état de signe d’instabilité, susceptible d’entraîner des reprises en sous-sol plus ou moins délicates et coûteuse.

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] font valoir que le sous-sol de ces parcelles, qui constituent un rectangle parfait, est particulièrement aisé à exploiter, outre l’absence de bâti, et revendiquent un coefficient d’exploitation du sous-sol de 1,5.

Le Commissaire du gouvernement soutient que dans le cadre du projet [Localité 17] [Localité 22], le coefficient de 1,5 est réservé à des situations très particulières, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur supérieure à 15 mètres,. Il retient un coefficient neutre de 1, appliqué selon lui par principe.

SUR CE,

Il est acquis que ce coefficient, fixé par la jurisprudence entre 0,8 et 1,5, indique les possibilités d’exploitation du sous-sol appréciées notamment en fonction de la configuration de la parcelle supportant l’emprise telle que sa superficie ou sa desserte. Par défaut, ce coefficient doit être fixé à 1.

Force est de constater que Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] ne démontrent aucune facilité d’exploitation particulière du sous-sol justifiant de fixer ce coefficient à 1,5, la seule absence de construction n’étant pas de nature à y faire droit.

Le coefficient d’exploitabilité du sous-sol sera fixé à 1.

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c. Le coefficient de nappe

La Société des Grans Projets produit une note explicative sur le niveau de la nappe phréatique ayant pour objet de préciser les conditions hydrogéologiques pour la commune de [Localité 31] et plus précisément aux droits des parcelles AB n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], selon laquelle le niveau le plus haut du tunnel se trouve compris entre 65,4 NGF et 69,3 NGF alors que le niveau d’étiage se trouve à 70,4 NGF. Elle en conclut que le coefficient Ke doit être fixé à 0,5 car le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage.

Le Commissaire s’associe aux développements de la SGP et retient un coefficient Ke de 0,5.

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] contestent le caractère probant de la note technique produite, soulignant qu’elle n’est pas signée et qu’elle émane de la Société des Grands Projets elle-même. Ils estiment que ni la Société des Grands Projets, ni le CDG ne justifient d’un niveau d’étiage à 70,4. Ils sollicitent que le coefficient de nappe phréatique Ke soit fixé à 1.

SUR CE,

Il est acquis que le coefficient de nappe doit prendre les valeurs suivantes :

— « 0,5 » si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage ;

— « 1 » si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage.

Il est par ailleurs de principe que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise dressé de manière non contradictoire : s’il entend s’appuyer sur un tel élément de preuve, il doit veiller à ce que celui-ci soit corroboré par d’autres éléments versés aux débats.

La Société des Grands Projets produit une note technique intitulée « Note explicative sur le niveau de la nappe phréatique » établie par un cheffe de projet foncier, un chef de projet secteur, et un référent technique à la demande de la Société des Grands Projets, dont les conclusions sont les suivantes : « Les sondages réalisés sur la commune de [Localité 31] au droit du tracé de la ligne 17 NORD permettent de conclure à la présence des nappes de l’Eocène (Bartonien et Lutétien) en tréfonds de ces parcelles. A titre conservatoire et de référence, la SGP a retenu dans les fiches de calcul de la DNID pour permettre la fixation du prix de la valeur des tréfonds sur la commune de [Localité 31] où niveau d’eau de la nappe (à l’étiage) a été établi à 70,4 NGF. En conclusion, les volumes d’acquisition des tunnels sont constamment en dessous des côtes correspondant du niveau d’étiage sur ce secteur de la commune de [Localité 31] et donc en permanence sous le niveau de la nappe. »

Toutefois, cette note technique, qui s’analyse en un rapport d’expertise amiable non contradictoire, n’est corroborée par aucun autre élément de preuve et ne peut être retenue.

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La charge de la preuve de la situation de l’emprise par rapport au niveau d’étiage incombant à l’autorité expropriante, le coefficient de nappe Ke sera fixé à 1.

d. Sur la valeur unitaire du terrain

Les parties s’accordent sur la méthode par comparaison.

La SGP a proposé une valeur unitaire de 450 euros m² sur la base des termes de comparaison suivants :

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Elle soutient que malgré leur ancienneté, ces références sont situées à proximité des parcelles litigieuses, soumises aux mêmes possibilités légales et effectives de constructions, aux mêmes servitudes sur l’utilisation du sol et d’utilité publique, aux mêmes restrictions administratives au droit à construire que les biens expropriés, et aux mêmes nuisances.

Elle produit en outre des accords amiables conclus récemment avec d’autres expropriés et indique qu’il doit en être tenu compte en application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation.

Les expropriés critiquent les ventes invoquées par la Société des Gransd Projets en raison de leur ancienneté, celles-ci datant de 2014 à 2017, et contestent les accords amiables versés aux débats en ce qu’il ne s’agirait pas d’actes de vente.

* * * *

Le commissaire du gouvernement a proposé une valeur unitaire de 650 euros/m² sur la base des termes de comparaison suivants :

Il aboutit à un prix moyen de vente de 607 euros/m² et conclut que compte tenu de la situation géographique de la parcelle et de son zonage (zone UA), une valeur unitaire de 650 euros /m² peut être admise en mai 2025 comme base de valorisation du tréfonds.

La SGP conteste ces termes de comparaison en ce qu’ils s’insèrent dans un secteur très densifié et en ce qu’elles présentent un zonage différent. Il ajoute que les parcelles des expropriés sont sujets à des nuisances plus nombreuses et à une urbanisation plus éparpillée.

Les expropriés critiquent ces termes de comparaison en ce qu’ils portent sur des parcelles situées en zone UP et non en zone UA, alors que les possibilités de construction sont plus importantes en zone UA.

Décision du 18 Septembre 2025

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Les expropriés, qui ne produisent pas de termes de comparaison, proposent de retenir une valeur de 780 euros/m² en appliquant une surcote de 20% par rapport à la valeur retenue par le Commissaire du gouvernement en tenant compte de la situation des parcelles en zone UA.

La Société des Grands Projets critique ce raisonnement en ce que :

— les parcelles expropriées (AB268 et AB269) sont en zone C au plan d’exposition au bruit aérodrome de [Localité 22] CDG et dans le périmètre de voisinage d’infrastructure de transport terrestre (secteur affecté par le bruit) ;

— les références du commissaire du gouvernement ne sont pas classées au plan d’exposition au bruit, ni dans le périmètre de voisinage d’infrastructure précité.

SUR CE,

L’article L.322-28 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

En l’espèce, il est d’abord relevé que les termes de comparaison proposés par la Société des Grands Projets portent sur des superficies proches de celle de l’emprise en tréfonds et qu’elles concernent toutes le même zonage UA. Trois ventes portent sur des terrains situés à proximité directe :

-1 [Adresse 28] : 1,4 km ;

-2 [Adresse 25] : 1,4 km ;

-5 [Adresse 24] : 450 mètres.

Toutefois, ces termes de comparaison portent sur des ventes intervenues entre les années 2014 et 2017. Cette ancienneté atténue considérablement la pertinence des termes proposés en ce que l’environnement de la parcelle concernée a connu entre-temps une urbanisation accrue et un développement de l’offre de transports environnante, corroborée par les énonciations du procès-verbal de transport.

Cette évolution est confirmée par les termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement, qui portent sur des ventes conclues entre les années 2022 et 2025 et qui montrent une moyenne sensiblement plus élevée de 607 euros le m², contre 450 euros/m² pour les termes plus anciens évoqués par la Société des Grands Projets.

Décision du 18 Septembre 2025

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Néanmoins, les termes de comparaison produits par le Commissaire de gouvernement sont plus éloignés que ceux produits par la SGP : elles se situent toutes à plus de 3 kilomètres de celles-ci. Leur zonage exact n’est pas précisé par le Commissaire du gouvernement, mais tant la Société des Grands Projets que Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] affirment qu’elles ne sont pas classées en zone UA, et ces derniers ne sont pas contredits lorsqu’ils soutiennent qu’elles se situent en zone UP et qu’elles sont soumises à un régime de construction plus strict que les parcelles classées en zone UA.

Par ailleurs, les parcelles des expropriés sont classées en zone C pour l’exposition au bruit, soit une exposition modérée, ce qui n’est pas le cas des termes de référence du Commissaire du gouvernement.

Enfin, les accords amiables produits par la Société des Grands Projets, consignés dans les jugements produits par celle-ci, doivent être pris en compte en application de l’article L.322-28 précité et sont particulièrement pertinents en ce qu’ils portent sur des parcelles à proximité immédiate et faisant l’objet d’une zonage identique.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la valeur unitaire du terrain au m² sera fixée à la somme de 500 euros.

e. Calcul de l’indemnité principale

Compte tenu des éléments qui précèdent, l’indemnité principale sera calculée ainsi :

500 euros x 419m² x 0,2195 x 1 x 1 x 1 = 45.985,25 euros.

En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est fixée à la somme de 45.985,25 euros.

Sur l’indemnité de remploi

La Société des Grands Projets propose de fixer l’indemnité de remploi selon le mode de calcul suivant, issu d’une jurisprudence constante, non contestée par Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X]:

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 €

—  15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 €

—  10 % pour le surplus.

Soit :

—  20% jusqu’à 5.000 euros = 1.000 euros

—  15 % de 10.000 euros = 1.500 euros

= 10 % de (45.985,25 euros-15.000 euros)=30.985,25 euros= 3.098,52 euros ;

Total : 5.598,52 euros.

En conséquence, l’indemnité de remploi est fixée à la somme de 5.598,52 euros.

Décision du 18 Septembre 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00032 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P57

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] exposent que l’emprise de l’expropriation porte sur 419 m², alors que la superficie totale de la parcelle est de 600m². Ils font valoir que l’emprise de l’expropriation est au milieu de la parcelle et isole deux reliquats de petite taille, ce qui annihile toute leur valeur.

La SGP et le Commissaire du gouvernement n’y répondent pas.

SUR CE,

Il est acquis que l’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante, mais cette indemnité n’est due que s’il y a déprécation du surplus.

En l’espèce, Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] ne font état d’aucun projet de construction en sous-sol et n’expliquent pas en quoi la perte de valorisation des reliquats de petites tailles leur cause un préjudice direct, matériel et certain.

En conséquence, la demande sera rejetée.

En conclusion, l’indemnité totale due à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] s’élève à 51.583,77 euros.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Selon l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la Société des Grands Projets sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] ensemble, et non à chacun d’eux.

Décision du 18 Septembre 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00032 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P57

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

FIXE à la somme de 51.583,77 euros l’indemnité totale due à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] au titre de l’expropriation d’une emprise de 212 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] et d’une emprise de 207 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée [Cadastre 9], toutes deux situées [Adresse 26] à [Localité 31] ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] au titre de la dépréciation du surplus ;

CONDAMNE la SOCIETE DES GRANDS PROJETS aux dépens ;

CONDAMNE la SOCIETE DES GRANDS PROJETS à payer à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de PARIS le dix huit septembre deux mil vingt cinq.

La Greffière Le Juge de l’expropriation

Francine MEDINA [Localité 20] DELSOL