TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/04672

N° Portalis 352J-W-B7G-CWOZV

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

08 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. IESTL

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0988

DÉFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

Décision du 08 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/04672 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWOZV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 1er Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2015, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (ci-après « la RIVP »), a consenti un bail commercial à la SAS I.E.S.T.L., portant sur des locaux sis [Adresse 5], à [Localité 10], d’une surface d’environ 119,20 m2, à destination de « Bureau d’accueil administratif pour l’information, l’orientation et l’enseignement secondaire et supérieur », la société I.E.S.T.L. ayant notamment pour activité celle de préparation des élèves au concours d’Etat d’infirmier.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer annuel de 20.000 euros hors charges et hors taxes.

Des travaux de réhabilitation de l’ensemble immobilier dans lequel les locaux sont situés ont été réalisés par la RIVP du 17 novembre 2015 au 30 mars 2019.

Le 5 décembre 2019, le conseil de la société I.E.S.T.L. a adressé à la RIVP une mise en demeure d’avoir à lui verser la somme de 70.000 euros, soit l’équivalent d’une exonération de loyers HT de 35 mois au titre du préjudice lié à la perte de son chiffre d’affaires en raison des inconvénients générés par les travaux de réhabilitation réalisés sur l’ensemble immobilier auquel appartiennent les locaux donnés à bail, ainsi qu’à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de préjudice moral lié à la présence d’amiante.

Par acte extrajudiciaire du 17 mars 2022, la RIVP a fait signifier à la société I.E.S.T.L. un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 20.083,75 euros.

Par actes extrajudiciaires en date 8 avril 2022, la société I.E.S.T.L. a fait assigner la RIVP devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de condamnation de la bailleresse à des dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait des travaux réalisés et de compensation avec une éventuelle dette locative.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 juin 2023, la société I.E.S.T.L. demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la société RIVP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à lui payer la somme de 70.000 euros de dommages-intérêts en raison du préjudice subi consécutivement aux troubles de jouissance des locaux donnés à bail et consistant en sa perte de chance d’obtenir un meilleur résultat commercial à compter de l’année 2015,

— la condamner à lui payer la somme de 130.972 euros de dommages-intérêts en raison du préjudice subi consécutivement aux troubles de jouissance des locaux donnés à bail ayant nécessité l’engagement de frais supplémentaires de communication pour pallier la baisse de son chiffre d’affaires,

— ordonner le cas échéant la compensation entre le solde de sa dette locative éventuelle avec l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi consécutivement aux troubles de jouissance,

— condamner la RIVP à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts en raison du préjudice moral lié à la présence d’amiante dans les locaux donnés à bail,

A titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu le 12 mars 2015,

— lui accorder un échéancier avec de plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette,

En tout état de cause,

— condamner la RIVP au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 juillet 2023, la RIVP demande au tribunal de :

— déclarer prescrite la société I.E.S.T.L. en ses demandes de condamnation de la RIVP à lui verser les sommes de 70.000 euros et 130.972 euros,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— à titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 17 avril 2022,

— à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties en date du 24 mars 2015,

En tout état de cause :

— condamner la société I.E.S.T.L. à lui verser la somme de 58.610,63 euros, représentant l’arriéré des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— la condamner à lui verser une indemnité correspondant à 10% de l’arriéré locatif, soit 5.861,06 euros, à parfaire,

— ordonner l’expulsion de la société I.E.S.T.L. ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société I.E.S.T.L., et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société I.E.S.T.L. à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours, majorée des charges et taxes qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux litigieux, en ce comprise la remise des clefs,

— ordonner la capitalisation de l’ensemble des intérêts sollicités, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1343-2 du code civil,

— rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société I.E.S.T.L. à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, Avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fond de la société I.E.S.T.L. au 10 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 1er avril 2025. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de dommages et intérêts de la société I.E.S.T.L.

Sur la prescription de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

La RIVP fait valoir que le préjudice de jouissance allégué par la société I.E.S.T.L. a eu lieu du 17 novembre 2015 au 30 mars 2019, de sorte que cette période doit être prise en compte pour l’appréciation de la prescription, et non pas le moment où la société I.E.S.T.L. a été en mesure de chiffrer une éventuelle baisse de chiffre d’affaires ; que l’assignation ayant été délivrée le 8 avril 2022, la locataire ne peut solliciter que l’indemnisation de préjudices subis à partir du 8 avril 2017 ; que le préjudice de jouissance s’est matérialisé à l’instant où il est survenu et non au moment où la locataire aurait découvert les effets sur son chiffre d’affaires ; qu’en tout état de cause elle disposait jusqu’au mois de juin 2021 pour solliciter la réparation des préjudices pour la période de janvier 2015 à juin 2021.

La société I.E.S.T.L. fait valoir que ce n’est qu’à partir de la découverte des chiffres de l’exercice de l’année 2015 qu’elle a constaté une baisse de son chiffre d’affaires ; qu’elle n’a pas pu avoir connaissance de la baisse de son chiffre d’affaires avant cette date, de sorte qu’elle est fondée à solliciter l’indemnisation de l’intégralité de son préjudice à minima à partir du mois de juin 2016.

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par la RIVP et tirée de la prescription des demandes indemnitaires de la société I.E.S.T.L. est irrecevable devant le tribunal, faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la RIVP et tirée de la prescription sera déclarée irrecevable.

Sur les préjudices consécutifs aux troubles jouissance de la société I.E.S.T.L.

La société I.E.S.T.L. fait valoir :

— qu’elle n’a pu jouir paisiblement des lieux loués pendant une durée de 40 mois en raison des travaux entrepris par la bailleresse, en contravention avec les dispositions de l’article 1719, 3° du code civil,

— que les attestations de salariés établissent que l’installation d’algécos devant le local commercial a rendu l’enseigne et le secrétariat de l’institut invisibles, entrainant une baisse du chiffre d’affaires et des résultats dès l’exercice 2015, des clients renonçant à s’inscrire à une formation notamment d’exaspération de ne pas trouver l’entrée des locaux,

— que l’évolution des résultats de la société établit une baisse du chiffre d’affaires et du résultat à compter de 2015, ayant pour conséquence la nécessité d’augmenter les investissements en communication,

— qu’elle évalue à au moins 70.000 euros sa perte de chance d’obtenir un meilleur résultat commercial à compter de l’année 2015 en raison de son trouble de jouissance,

— que les dépenses supplémentaires en communication qu’elle a engagées du fait des troubles de jouissance à compter de 2015 et jusqu’en 2018 représentent un total de 130.972 euros cumulés entre 2015 et 2018,

— que la RIVP n’a pas exécuté ses obligations contractuelles stipulées dans le contrat de bail en ce qu’elle a poursuivi les travaux bien au-delà de la période de 5 mois qui avait été fixée contractuellement ; que cette inexécution contractuelle a entraîné un préjudice financier et des frais pour promouvoir son activité,

— que le lien de causalité entre les préjudices et les travaux est établi par les documents comptables et par les attestations de ses salariés.

La société RIVP soutient :

— que le preneur a été informé par le bailleur des travaux de réhabilitation de l’immeuble à venir dès la conclusion du bail, et a accepté expressément et irrévocablement de ne pas solliciter un quelconque dédommagement en lien avec ces travaux,

— que l’installation des bases-vie de chantier devant le local commercial de la preneuse résulte des travaux de rénovation entrepris sur l’ensemble immobilier,

— que la demande d’indemnisation de la locataire intervient opportunément en réponse à la demande en paiement de la bailleresse, sans aucune demande préalable,

— que la clause de souffrance ne stipule pas que l’ensemble des travaux de réhabilitation devaient durer 5 mois mais qu’il s’agit seulement de la durée prévisionnelle des travaux de ravalement ; que l’installation des bases-vie de chantier a été rendue nécessaire pour la réalisation de l’intégralité des travaux de réhabilitation laquelle ne pouvait durer que 5 mois,

— qu’à titre subsidiaire, les préjudices allégués ne sont pas établis dans leur principe ni leur quantum ; que lors de la prise à bail, les locaux n’étaient déjà pas visibles depuis la rue puisqu’il existait un espace végétalisé en 2015 obstruant la visibilité des locaux ; que les travaux ont permis de supprimer cet espace et d’offrir une meilleure visibilité des locaux après les travaux,

— que les locaux ont été loués pour l’installation du secrétariat de la société locataire qui est un institut d’enseignement privé dans le domaine de la santé ; qu’aucune activité de formation n’y est proposée et l’accueil des clients se fait uniquement sur rendez-vous de sorte que ce n’est donc pas une clientèle de quartier ou de passage qui se rend dans les locaux mais une clientèle qui a préalablement pris rendez-vous ; que l’attractivité commerciale de la société locataire n’est pas basée sur sa visibilité depuis la rue,

— que les chiffre d’affaires des années 2016/2017 et 2017/2018 sont supérieurs aux années précédentes, alors que les bases-vie de chantier ont été installées de 2015 à mars 2019, le lien de causalité n’est pas établi entre la baisse du chiffre d’affaires de l’exercice 2015/2016 et la perte de visibilité du local,

— que l’augmentation des dépenses de communication a commencé en 2014, avant l’installation des bases-vie de chantier et que les dépenses sont identiques en 2015 et 2016 de sorte qu’il n’y a pas de lien ; que lors de la conclusion du bail, la locataire a été informée de la nécessité de retirer son enseigne pendant la durée des travaux et qu’elle n’a formulé aucune demande au cours de la négociation du bail.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il ressort du bail du 12 mars 2015 liant les parties que les locaux sont situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7] dans le [Localité 2], et qu’ils sont composés d’un local commercial de 43,4 m2 en rez-de-chaussée et d’une réserve au premier étage de 40,8 m2, outre des pièces annexes, pour une surface totale de 119,2 m2.

Les locaux sont loués à destination de « Bureau d’accueil administratif pour l’information, l’orientation et l’enseignement secondaire et supérieur ».

Les conditions particulières du bail stipulent à l’article 5.4 « Travaux du Bailleur » :

« La RIVP entreprend la réhabilitation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 9] objet des présentes.

Ce projet va conduire la RIVP à faire réaliser des travaux importants comprenant notamment le ravalement des façades avec pause d’échafaudage devant la devanture des commerces de l’immeuble et ce pour une durée prévisionnellement de cinq mois. La date sera communiquée aux locataires dès que l’entreprise aura été missionnée.

Le preneur déclare avoir été parfaitement informé par le bailleur des travaux qui seront réalisés et renonce expressément et irrévocablement à toute demande de dédommagement à l’encontre du bailleur. Pour permettre l’exécution de ces travaux et notamment de ravalement, le preneur devra déposer et reposer à ses frais exclusifs les stores et enseignes qu’il aurait pu installer ».

Il ressort de cette clause que les travaux envisagés à la date de conclusion du bail étaient des travaux de « réhabilitation de l’ensemble immobilier », qualifiés de « travaux importants » et comprenant notamment le ravalement de façade avec la pause d’échafaudages pour une durée prévisionnelle de 5 mois. Il ne ressort pas de cette clause que l’intégralité des travaux de réhabilitation envisagés par le bailleur sur tout l’ensemble immobilier était prévue pour une durée de 5 mois, cette durée étant envisagée uniquement pour le ravalement.

En l’absence de stipulation contractuelle prévoyant une durée totale de travaux de 5 mois, la durée de 40 mois des travaux dans leur totalité ne saurait caractériser un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En outre, il ressort de la destination contractuelle des locaux et des attestations versées aux débats par la société I.E.S.T.L. que les locaux donnés à bail accueillaient le secrétariat de la société, lequel recevait des clients notamment pour les inscriptions aux formations proposées par la société. Comme le relève le bailleur, la clientèle amenée à fréquenter les locaux n’est pas constituée d’une chalandise de passage dans le quartier, de sorte que l’atteinte portée à la visibilité des locaux du fait de l’installation des bases-vie du chantier ne caractérise pas en soi un manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible des locaux du preneur qui porterait préjudice à son activité commerciale.

Hormis la visibilité des locaux, la société I.E.S.T.L. ne caractérise aucune autre gêne consécutive aux travaux susceptible de porter atteinte à sa jouissance des locaux donnés à bail.

En l’absence de faute contractuelle caractérisée à l’encontre du bailleur, les demandes d’indemnisation en raison des troubles de jouissance allégués seront rejetées.

Sur le préjudice moral lié à la présence d’amiante

La société I.E.S.T.L. soutient :

— qu’elle a dû procéder à des travaux d’aménagement de ses locaux sans avoir connaissance de la présence d’amiante et sans pouvoir mesurer les conséquences sanitaires issues de la réalisation de ces travaux d’aménagement,

— que l’expertise préventive ordonnée le 10 janvier 2018, a établi que des prélèvements réalisés fin 2017 avaient constaté la présence d’amiante dans les locaux pris à bail, notamment au 1er étage,

— que l’expertise relative à la présence d’amiante est toujours en cours de sorte qu’aucune information précise sur la présence d’amiante n’a pu lui être donnée ; que plus le temps passe et plus elle s’inquiète de cette situation potentiellement préjudiciable aussi bien à l’égard de ses salariés qu’à l’égard de ses clients,

— que la présence d’amiante et l’absence totale de communication du bailleur sur ce point a eu pour conséquence un très grand dysfonctionnement au sein de son organisation et lui a causé un préjudice moral d’anxiété qu’elle évalue à 50.000 euros.

La RIVP expose :

— que le rapport de diagnostic amiante annexé au bail, dûment paraphé par la société I.E.S.T.L. relève la présence d’amiante dans un tuyau le long du mur du fond,

— qu’elle a fait réaliser dans le cadre de ses travaux de réhabilitation un nouveau diagnostic amiante préalablement à la réalisation des travaux de la descente d’eaux pluviales venant de la dalle située au-dessus du local de la locataire ; que le rapport en date du 28 décembre 2017 constate la présence d’amiante dans le plafond des sanitaires du 1er étage des locaux et que ce plafond est en bon état de conservation, de sorte qu’aucun risque n’est encouru en l’absence de travaux faisant de la poussière d’amiante,

— que la société preneuse ne justifie d’aucune plainte de ses salariés,

— qu’elle n’établit aucun préjudice moral personnel qui résulterait de la présence d’amiante dans ses locaux,

— qu’il n’y a ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité justifiant une indemnisation.

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société RIVP justifie que la présence d’amiante dans les locaux donnés à bail était connue de sa locataire, puisque le rapport de diagnostic annexé au contrat de bail signale « un tuyau en amiante-ciment le long du mur du fond » et recommande d'« éviter des actions abrasives sur ce tuyau ».

Par ailleurs, elle justifie avoir sollicité au cours de ses travaux de réhabilitation un rapport complémentaire de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante, daté du 28 décembre 2017, lequel a identifié des matériaux contenant de l’amiante dans le plafond des sanitaires du 1er étage du local de la société I.E.S.T.L., tout en relevant que cet élément est en bon état.

La société locataire qui a reçu information de ces deux rapports ne peut soutenir « qu’elle ignorait tout de cette situation ».

Elle soutient qu’elle a réalisé des travaux d’aménagements prévus au bail sans connaitre la présence d’amiante et qu’elle a été dans l’impossibilité de mesurer les conséquences sanitaires de ces travaux. Toutefois, la société I.E.S.T.L. ne produit aucun élément relatif à la nature et à l’ampleur des travaux d’aménagement qu’elle aurait réalisés, de sorte qu’il n’est pas établi que ces travaux ont porté sur des éléments dans lesquels la présente d’amiante a été décelée.

Comme le relève la demanderesse, l’expertise judiciaire relative à la présence d’amiante est toujours en cours de sorte qu’il n’existe aucune information précise et aucun manquement du bailleur établi à ce stade.

Dans ces conditions, au regard des informations qui ont été communiquées par la bailleresse à sa locataire, la société I.E.S.T.L. ne caractérise pas de faute pouvant être reprochée à la société RIVP.

Au surplus, pour justifier de son préjudice moral d’anxiété, la société I.E.S.T.L. se réfère à « plusieurs témoignages » de salariés. Il convient de relever que seules deux attestations de salariés sont versées aux débats parmi lesquelles une seule fait référence à des problèmes d’amiante évoqués par la direction. Cette attestation ne peut caractériser un préjudice moral de la société, seul un préjudice personnel du salarié pouvant ici être envisagé.

Au regard de ces éléments, la demande d’indemnisation d’un préjudice moral de la société I.E.S.T.L. sera rejetée en l’absence de faute et de préjudice personnel caractérisé.

En l’absence d’indemnisation attribuée à la société I.E.S.T.L., il n’y a pas lieu d’ordonner de compensation avec d’éventuelles sommes dues à la RIVP.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension de ses effets

La société RIVP expose que la société locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer délivré le 17 mars 2022 dans le délai d’un mois imparti et qu’elle n’a pas contesté ce commandement ; que l’exception d’inexécution ne peut être utilement invoquée puisque le préjudice de jouissance allégué aurait couru de novembre 2015 à mars 2019, alors que les impayés visés dans le commandement sont postérieurs au 1er avril 2020. Elle soutient que la demande de délais de paiement doit être rejetée au regard de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise de paiement des loyers courants.

La société I.E.S.T.L. fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de jouissance paisible des locaux en poursuivant des travaux lourds à l’issue de la durée de 5 mois contractuellement prévue ; qu’elle était donc fondée à refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers et charges en application de l’article 1219 du code civil. A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement au regard de sa bonne foi en ce qu’elle a tenté de payer ses charges malgré la baisse de chiffre d’affaires et qu’elle a même été à jour de ses paiements pour l’année 2021 et que, si son activité se porte mieux, elle ne sera pas en mesure de payer en un versement unique la somme demandée.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Il est de principe, repris à l’article 1219 du code civil, qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule en son article 8.3 « Clause résolutoire et sanctions » une clause qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement à son échéance notamment d’un terme ou fraction de terme de loyer ou charges, ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions ou obligations prévue au bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 17 mars 2022, la société RIVP a fait signifier à la société I.E.S.T.L. un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 20.083,75 euros au titre de loyers et charges impayés, arrêtée au 7 mars 2022.

La société I.E.S.T.L. ne conteste pas les impayés et ne soutient pas avoir procédé à un paiement soldant les sommes dues dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Comme indiqué précédemment, le manquement à l’obligation de jouissance paisible à la charge du bailleur n’est pas caractérisé de sorte que la société locataire ne peut invoquer d’exception d’inexécution pour justifier les impayés. Au surplus, les troubles allégués sont antérieurs aux impayés réclamés dans le commandement du 17 mars 2022.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 17 avril 2022 à vingt-quatre heures.

La demande principale de la société RIVP ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société I.E.S.T.L. qui a déjà bénéficié de larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, ne communique aucun élément sur sa situation financière actuelle de nature à confirmer sa capacité à payer ses loyers tout en apurant sa dette au regard de l’arriéré locatif qui s’établi au 21 juillet 2023 à 58.610,63 euros, soit presque trois ans de loyers. Il apparait dans le dernier décompte qu’aucun paiement n’a été réalisé en 2022 et 2023, de sorte que la demande de délai n’est pas justifiée.

La demande de délais de paiement pour le règlement des causes du commandement de payer du 17 mars 2022 sera rejetée, ainsi que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par la société RIVP dans les termes du présent dispositif, mais il n’y pas lieu de prononcer une astreinte laquelle n’est pas justifié en l’espèce. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la société I.E.S.T.L. occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 18 avril 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il est équitable de fixer à un montant égal au dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les demandes en paiement

La société RIVP demande le paiement des arriérés de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 21 juillet 2023, soit la somme de 58.610,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une somme égale à 10% de l’arriéré locatif à titre d’indemnité, en application des stipulations contractuelles.

La société I.E.S.T.L. ne conteste pas les sommes demandées par la société RIVP.

Selon l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Il résulte de l’article 1315 devenu 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la RIVP sollicite le paiement de la somme de 58.610,63 euros au titre d’arriérés de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 21 juillet 2023, et produit un décompte locatif au soutient de sa demande, lequel n’est pas contesté par la locataire.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner la société I.E.S.T.L. à payer la somme de 58.610,63 euros au titre des arriérés de loyers et charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal.

En application de l’article 1154 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l’ensemble de ces sommes seront capitalisés.

Selon l’article 8.3 des conditions générales du bail, « dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de 15 jours après leur échéant, le Preneur devra payer en sus des sommes dues au Bailleur et ce, à titre d’indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale à cinq pour cent (5%) du montant de cette mise en recouvrement si celle-ci a lieu avant tout exploit d’huissier et à dix pour cent (10%) des mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n’eut-il été délivré qu’un simple commandement. »

Cette clause qui s’analyse en une clause pénale dont les effets sont manifestement excessifs doit être réduite et la société I.E.S.T.L. sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à titre d’indemnisation de la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société I.E.S.T.L. qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de M^e Hennequin.

Condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer à la RIVP la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclare la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la SAS I.E.S.T.L.,

Déboute la SAS I.E.S.T.L. de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 70.000 euros et 130.972 euros au titre des troubles de jouissance allégués,

Déboute la SAS I.E.S.T.L. de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu à ordonner une compensation,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 6], à la date du 17 avril 2022 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 17 mars 2022 délivré par la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8],

Déboute la SAS I.E.S.T.L. de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que la SAS I.E.S.T.L. devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SAS I.E.S.T.L. de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS I.E.S.T.L. à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 18 avril 2022 et la condamne au paiement de ladite indemnité à compter du 18 avril 2022 et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne la SAS I.E.S.T.L. à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] la somme de 58.610,63 euros arrêtée au 21 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la SAS I.E.S.T.L. à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité contractuelle,

Condamne la SAS I.E.S.T.L. à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS I.E.S.T.L. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS I.E.S.T.L. aux dépens avec distraction au profit de la SELAS LGH & Associés en la personne de M^e Catherine Hennequin,

Fait et jugé à [Localité 8] le 08 Juillet 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME