TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à M^e TRONCQUEE, M^e BIJAOUI-CATTAN, M^e BILSKI CERVIER, M^e COYOLA et M^e DUPUY

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e CHAMARD-SABLIER et M^e BRACQUEMONT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 17/14255 -

N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Septembre 2017

JUGEMENT

rendu le 12 Mai 2026

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet GELIS, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0351

Madame [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0613

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

S.A.R.L. [E], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – liquidée amiablement

[Adresse 5]

[Localité 5]

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP), société d’assurances mutuelles, en qualités d’assureur de la S.A.R.L. [E], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0087

Madame [X] [U]

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par Maître Claire COYOLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0832

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet [Q] [T], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [D], en qualité d’asureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Les immeubles en copropriété du [Adresse 11] et du [Adresse 12] sont mitoyens.

Mme [Z] [K], propriétaire d’un appartement au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 13] s’est plainte de dégâts des eaux depuis 2013 dans le couloir longeant sa cuisine et son salon, mitoyen avec l’immeuble du [Adresse 7].

En dépit de la réparation de la descente d’eaux pluviales de l’immeuble du 13 effectuée par la société [E] le 6 novembre 2013, Mme [K] a constaté une humidité persistante.

Le 14 janvier 2015, Mme [H], l’architecte de l’immeuble du [Adresse 14], a constaté une humidité importante sur le mur séparatif entre les deux immeubles.

M. [C], architecte mandaté par l’immeuble du 13, a relevé au cours de sa visite le 15 avril 2015 plusieurs non conformités à l’origine de fuites.

Mme [N] [U] est propriétaire d’un appartement au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 7]. Son appartement a fait l’objet de travaux de recherche de fuite et de réparations par la société CBS en mai 2015.

En dépit des réparations effectuées, les désordres ont persisté de sorte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2015, M. [R] [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport définitif le 20 avril 2017.

Par acte du 1er septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en ouverture de rapport.

Par actes des 28 novembre 2017 et 15 décembre 2017, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ainsi que la SA [D] Assurances, assureur de celui-ci, en ouverture de rapport.

Par exploits séparés des 15, 21 et 26 décembre 2017 et du 5 janvier 2018 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a fait assigner en intervention forcée les sociétés [E] et [D] ainsi que Mme [U] devant la juridiction de céans aux fins d’engager leurs responsabilités et voir prononcer la jonction de l’affaire avec celle initiée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13].

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

La jonction des affaires a été prononcée sous la seule procédure n°RG 17/14255.

En dépit des travaux de remplacement de la culotte de la descente EP/[Localité 10] entre le 5ème et le 6ème étage du [Adresse 7], Mme [K] s’est plainte de la persistance de l’humidité. Le juge de la mise en état, saisi par Mme [K], a ordonné aux termes d’une ordonnance du 3 décembre 2019, un complément d’expertise, nommant de nouveau M.[G] aux fins de compléter ses investigations de manière à permettre l’identification de l’ensemble des causes des désordres d’infiltrations chez cette dernière.

Par acte du 12 octobre 2020, Mme [K] a fait assigner M. [P] devant la juridiction de céans. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°20/10311. Par ordonnance du 6 avril 2021, le juge de la mise en état, se fondant sur le compte rendu du 23 juin 2020 établi par l’expert judiciaire, a rejeté la demande de jonction avec l’instance principale en indiquant que les nouveaux désordres apparus en 2017 sont distincts de ceux objet de la première expertise.

L’expert judiciaire a déposé son second rapport le 11 février 2022.

Par message RPVA du 30 juillet 2021, le conseil de la société [E] a informé les parties de la liquidation de la société en produisant un extrait K-bis lequel expose une dissolution à compter du 31 août 2020 et la désignation d’un liquidateur amiable en la personne de M. [V] [O].

Par acte d’huissier du 21 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a fait assigner en intervention forcée la société SMABTP et M. [V] [O] respectivement assureur et liquidateur amiable de la société [E]. L’affaire a été jointe à l’instance principale.

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] demande au tribunal au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Recevoir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 11] en ses conclusions,

En conséquence,

Le déclarer bien fondé,

Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 12],

Débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires exposant,

Débouter l’ensemble des défendeurs de toutes demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13],

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 11] et la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [D], compagnie d’assurance, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 11] la somme de 6 015,16 euros au titre du préjudice matériel retenu par l’expert,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 11] et la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [D], compagnie d’assurance, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 11] la somme de 7 104 euros au titre des frais d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires exposant dans le cadre de l’instance en référé et de la procédure d’expertise,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 11] et la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [D], compagnie d’assurance, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 11] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC pour les frais exposés dans le cadre de la présente instance,

Subsidiairement, si le Tribunal n’entendait pas intégrer les frais d’avocat exposés dans le cadre de la procédure d’expertise,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 11] et la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [D], compagnie d’assurance, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 11] la somme de 17 104 euros au titre des frais irrépétibles engagés par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du CPC,

En tout état de cause,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [D], compagnie d’assurance, aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise avancés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à hauteur de 6.530,60 euros, ainsi que les dépens de la procédure de référé d’expertise ayant préparé la présente instance dont le Tribunal est saisi, qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC par Maître Catherine Troncquee, de la SCP Gasnier-Troncquee,

Débouter l’ensemble des défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires exposant.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ».

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives notifiées par RPVA le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] sollicite du tribunal, au visa des articles 544, 1240 et 1242 du code civil et des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de :

« Débouter Madame [Z] [K], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 13], la Société [D], la Société [E], Madame [N] [U], la Société SMABTP, Monsieur [V] [O] de leurs demandes, fins et prétentions,

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Juger que le rôle causal de la société [E], ainsi que Madame [X] [U], dans la réalisation du dommage, est avéré,

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses appels en garantie à l’encontre de la société SMABTP et de Monsieur [V] [O], respectivement assureur et liquidateur amiable de la société [E], ainsi que la société [D], assureur de l’immeuble du [Adresse 7],

Condamner in solidum la société [E], la société [D], Madame [U], la société SMABTP et Monsieur [V] [O] à relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

Condamner Madame [Z] [K], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 13], Madame [Z] [K], la société [D], Société [E], Madame [N] [U], la société SMABTP et Monsieur [V] [O] au paiement respectif de la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [Z] [K], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 13], Madame [Z] [K], la société [D], Société [E], Madame [N] [U], la société SMABTP et Monsieur [V] [O] aux entiers dépens. »

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, Mme [K] demande au tribunal de :

« Vu l’article 766 du Code de procédure civile,

Vu les articles 9, 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil,

Vu l’article 544 du Code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Vu l’article 124-3 du Code des assurances,

Vu l’article L237 du Code de Commerce,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [G],

Il est demandé à la juridiction de céans de recevoir Madame [K] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et y faisant droit de :

A titre principal :

— Juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T] est responsable des désordres dont est victime Madame [K] ;

— Juger la société [D] Assurance tenue à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T] ;

— Juger qu’à ce jour, les travaux visant à supprimer les désordres chez Madame [K] n’ont pas été réalisés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son Syndic le Cabinet [T].

En conséquence,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic le Cabinet [T], sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux suivants : – Ravalement du mur de la courette du [Adresse 17] avec l’immeuble du [Adresse 13],

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T], et son assureur [D] Assurance, à verser à Madame [K] la somme 4.365,21 euros au titre de son préjudice matériel ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T] et son assureur [D] Assurance, à verser à Madame [K] la somme de 8.921,64 euros, sauf à parfaire, au titre de son préjudice de jouissance;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T] et son assureur [D] Assurance, à verser à Madame [K] la somme de 1.500,00 euros au titre du temps passé à effectuer les démarches en lien avec les désordres ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T] et son assureur [D] Assurance, à verser à Madame [K] la somme de 6.000,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T] et son assureur [D] Assurance, aux entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise judiciaire ; au profit de la SELARL KBC Avocat représentée par Maître Bijaoui-Cattan conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, la juridiction de céans venait à considérer la société [E] et Madame [U] comme responsables des dommages causés à Madame [K], il est demandé à la juridiction de céans de :

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T], son assureur [D] Assurance, la société [E], Monsieur [O] es qualité de liquidateur amiable de la société [E] et Madame [U], la SMABTP et Monsieur [V] [O], es qualité de liquidateur amiable de la société [E] à verser à Madame [K] la somme 4.365,21 euros au titre de son préjudice matériel ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T], son assureur [D] Assurance, la société [E], Monsieur [O] es qualité de liquidateur amiable de la société [E] et Madame [U], la SMABTP et Monsieur [V] [O], es qualité de liquidateur amiable de la société [E] à verser à Madame [K] la somme de 8.921,64 euros, sauf à parfaire, au titre de son préjudice de jouissance;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T], son assureur [D] Assurance, la société [E], Monsieur [O] es qualité de liquidateur amiable de la société [E] et Madame [U], la SMABTP et Monsieur [V] [O], es qualité de liquidateur amiable de la société [E] à verser à Madame [K] la somme de 1.500,00 euros au titre du temps passé à effectuer les démarches en lien avec les désordres ;

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

En toutes hypothèses :

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T], son assureur [D] Assurance, la société [E] et Madame [U], la SMABTP et Monsieur [V] [O], es qualité de liquidateur amiable de la société [E] à verser à Madame [K] la somme de 8.000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son Syndic le Cabinet [T], son assureur [D] Assurance, la société [E] et Madame [U], la SMABTP et Monsieur [V] [O], es qualité de liquidateur amiable de la société [E] aux entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise judiciaire ; au profit de la SELARL KBC Avocat représentée par Maître Bijaoui-Cattan conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] représenté par son Syndic le Cabinet [T], son assureur [D] Assurance, la société [E] et Madame [U], la SMABTP et Monsieur [V] [O], es qualité de liquidateur amiable de la société [E] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de Madame [K] ;

— JUGER que Madame [K] ne saurait supporter les frais de la présente procédure, qui pourraient être réclamés aux copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] tant au titre de la présente instance, qu’au titre de la procédure de référé et des mesures d’expertise;

— Ordonner l’exécution provisoire. »

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2019, Mme [U] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1242 alinéa 1 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées au débat, y compris les pièces adverses,

Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [U] ;

Débouter la société [E] de sa demande de garantie par Madame [U] de tout condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Débouter la société [D] de sa demande de garantie par Madame [U] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes dirigée à l’encontre de Madame [U] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], in solidum avec les sociétés [D] et [E] et tout autre succombant à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner les mêmes aux entiers dépens ».

Par conclusions récapitulatives n°3 notifies par RPVA le 10 janvier 2025, la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1134 et 1315 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L112-6 du code des assurances,

Vu le contrat d’assurance,

Dire et Juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’est pas engagée,

Dire et Juger que Madame [U] et [E] ont engagé leur responsabilité,

Dire et Juger que la garantie de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] ne pourrait être recherchée que dans la limite de la part de responsabilité qui serait mise à la charge du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

Dire et juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] ne sont pas réunies,

Dire et juger que les dommages sont exclus de la garantie,

Débouter Madame [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], Monsieur [O], ainsi que tous autres concluants, de leurs demandes formulées à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D],

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, Monsieur [O] es qualité de liquidateur amiable de la société [E], la SMABTP et Madame [U] à garantir la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

Débouter tout concluant du surplus de ses demandes,

Condamner tout succombant à verser à la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par la Selarl LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Par conclusions en défense n°4 notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la société SMABTP, assureur de la société [E], demande au tribunal de :

« Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de bien vouloir :

Dire et juger que l’Expert judiciaire ne retient aucune part de responsabilité à l’encontre de la société [E] dans la survenance des désordres ;

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Dire et juger que les désordres étaient préexistants à l’intervention de la société [E] ;

Dire et juger que la société [E] n’a commis aucun manquement contractuel ou délictuel ;

Dire et juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le manquement allégué et les désordres constatés ;

Dire et juger que les garanties de la compagnie SMABTP n’ont pas vocation à être mobilisées, en l’absence de manquement commis par son assuré la société [E] ;

En conséquence :

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de l’ensemble de ses demandes de condamnation dirigées contre la compagnie SMABTP, es qualité d’assureur de la société [E] ;

Débouter Madame [K] de ses demandes de condamnation dirigées contre la compagnie SMABTP, es qualité d’assureur de la société [E] ;

Rejeter plus généralement l’ensemble des demandes de condamnation formées à l’encontre de la SMABTP, es qualité d’assureur de la société [E] ;

Prononcer la mise hors de cause de la compagnie SMABTP, es qualité d’assureur de la société [E] ;

Entériner purement et simplement les termes des rapports d’expertise judiciaire des 20 avril 2017 et 11 février 2022 ayant retenu la responsabilité pleine et entière du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]) dans la survenance des désordres ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]) et son assureur la compagnie [D] Assurance à garantir la compagnie SMABTP, es qualité d’assureur de la société [E], de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des désordres dont se plaint le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et Madame [K] ;

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13] à payer la somme de 10.000 Euros à la compagnie SMABTP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Vincent Chamard-Sablier. »

Par conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 22 novembre 2018, la société [E] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

« DIRE ET JUGER que l’Expert judiciaire ne retient aucune part de responsabilité à l’encontre de la société [E] dans la survenance des désordres ;

DIRE ET JUGER que les désordres étaient préexistants à l’intervention de la société [E] ;

DIRE ET JUGER que la société [E] n’a commis aucun manquement contractuel ;

DIRE ET JUGER qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le manquement contractuel allégué et les désordres constatés ;

En conséquence :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]) de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société [E] ;

PRONONCER la mise hors de cause de la société [E] ;

ENTERINER purement et simplement les termes du rapport d’expertise judiciaire ayant retenu la responsabilité pleine et entière du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]) dans la survenance des désordres ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], et subsidiairement Madame [N] [U], à garantir la société [E] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13] ou tout succombant à payer la somme de 5.000 Euros à la société [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13], ou tout autre succombant, aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Vincent Chamard-Sablier. »

Par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, M. [V] [O], demande au tribunal de :

« Juger l’absence de manquement imputable à la société [E]

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes

Débouter la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [O] es qualité de liquidateur amiable de la société [E]

Débouter Madame [K] de ses demandes formées à l’encontre de la Monsieur [O] es qualité de liquidateur de la société [E]

A titre subsidiaire, sur les demandes de Madame [K] :

Limiter les condamnations mises à la charge de Monsieur [O] es qualité de liquidateur de la société [E] à la somme de 3.815,47 € au titre du préjudice matériel

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Limiter le préjudice de jouissance imputable à Monsieur [O] es qualité de liquidateur de la société [E] à la période d’octobre 2013 au 20 avril 2017, date du rapport d’expertise judiciaire

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] et la SMABTP à relever et garantir Monsieur [O] es qualité de liquidateur amiable de la société [E] des condamnations mises à sa charge

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [D] à payer à Monsieur [V] [O] es qualité de liquidateur de la société [E] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 mars 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 prorogé au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les demandes de la société [E]

L’article 1844-8 du code civil prévoit que la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication. La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, « A compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par […] le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice. »

Sur ce,

En l’espèce, il ressort de l’extrait K-bis transmis par RPVA le 30 juillet 2021 par son conseil, que la société [E] a fait l’objet d’une liquidation amiable le 31 août 2020 publiée aux Echos le 1er décembre 2020 interrompant l’instance. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a fait assigner en intervention forcée M. [V] [O] afin d’obtenir sa garantie à titre personnel et à hauteur de l’actif de la société des condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Par conséquent, les demandes formées par la société [E] deviennent sans objet, cette dernière ayant perdu sa personnalité morale et partant sa capacité d’ester en justice. En outre, toutes les demandes formées à son encontre seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes indemnitaires des parties

A – Sur les désordres et leurs causes

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et Mme [K] forment des demandes en raison de désordres survenus dans l’immeuble et en se fondant sur les constatations de Mme [H], de M. [C] et de l’expert judiciaire.

Mme [H], architecte de l’immeuble du [Adresse 13], a fait état dans son rapport du 14 janvier 2015 d’une humidité très importante de 100% sur le mur séparatif de l’immeuble du 13 provoquant des désordres dans quatre appartements du bâtiment C de l’immeuble, du 1er au 4ème étage ainsi que dans le couloir commun du 5ème étage. Elle a ainsi constaté des cloques sur les murs, des peintures et enduits décollés. Elle a indiqué qu’en dépit des réparations fin 2013 de la descente d’eaux pluviales/eaux usées (EP/[Localité 10]), le problème a persisté et que Mme [K] a entendu des bruits d’écoulements d’eau dans le mur supportant ladite descente de la courette de l’immeuble du [Adresse 7]. Elle conclut que cette descente est probablement fuyarde au niveau du raccordement au 5ème étage mais que le semi-encastrement de ladite descente ne permet aucun contrôle visuel.

Le rapport de M. [C], architecte, du 16 avril 2015, suite à la visite de l’immeuble du [Adresse 7] fait notamment état d’une fuite du plancher bas du 4ème étage au niveau du raccordement de la culotte d’évacuation de la fonte de la courette du bâtiment B. Il relève plus particulièrement dans l’appartement de Mme [U], au 5ème étage, une humidité au sol de la salle de bains adossée au mur mitoyen ainsi qu’un affaissement du plancher. En outre, dans la cuisine il a pu constater sous l’évier une humidité importante au sol au niveau de l’évacuation révélant que ledit branchement n’était pas étanche et causant la dégradation du mur de la cuisine de l’appartement en dessous, au 4ème étage. Il conclut que l’entreprise qui est venue changer la fonte n’a pas remplacé les traversées de murs et a plâtré la fonte par rapport au mur empêchant sa visibilité.

Suite à sa visite, M. [C] a fait diligenter par l’entreprise CBS des travaux de recherche de fuite et de réparation dans l’appartement de Mme [U]. Cette entreprise a indiqué dans sa facture du 12 mai 2015 « La démolition partielle met en évidence la complexité du système d’évacuation composé de 2 culottes en fonte et plastique de diamètre 100 juxtaposés sans jonctions ni assemblages correctement réalisés, expliquant les infiltrations en murs et plancher ». Elle a procédé au piochage pour dégager les raccordements dans l’épaisseur du mur, à la dépose des culottes et au raccordement pour réfection de l’ensemble, scellements et jonctions simplifiés et assainis.

Un procès-verbal de constat d’huissier du 24 juin 2015 expose dans l’appartement de Mme [K], au 4ème étage du [Adresse 13], un dégât des eaux très important sur tout le mur mitoyen au [Adresse 7] dans la cuisine se prolongeant dans le couloir. Au 5ème étage, l’huissier constate des dégradations sur le mur du couloir au-dessus du couloir de Mme [K], en partie basse à hauteur de l’endroit de la colonne.

Décision du 12 Mai 2026

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Le rapport d’expertise judiciaire rendu le 20 avril 2017 a constaté dans l’immeuble du [Adresse 13] les désordres suivants :

— dans le couloir commun au 5ème étage : les dégradations sur le mur pignon en partie basse ;

— dans l’appartement de Mme [K] au 4ème étage : dans la cuisine et dans le couloir, des dégradations importantes du plafond et des murs ;

— dans les appartements au rez-de-chaussée, 1er, 2ème et 3ème étage : des traces d’humidité et une dégradation des murs dans les couloirs, les cuisines et les séjours adossés au mur mitoyen avec l’immeuble du 13.

L’expert judiciaire identifie l’origine des désordres comme étant l’immeuble du [Adresse 21]. Il conclut que leurs causes résident dans les infiltrations par la descente EP/[Localité 10] de la courette et le mauvais état du ravalement de la courette mitoyenne avec l’immeuble du [Adresse 22].

Il indique que la descente EP/[Localité 10] a été remplacée par la société [E] en novembre 2013 entre le 1er et le 4ème étage et que la partie restante au niveau du 5ème au 6ème étage a été laissée en mauvais état bien que non fuyarde. En outre, la société CBS est intervenue en mai 2015 pour reprendre l’évacuation des sanitaires de l’appartement de Mme [U] au 5ème étage.

Il constate que la descente est en mauvais état et ne présente aucune étanchéité au niveau du 5ème étage d’autant que la culotte de distribution n’a pas été remplacée. Il précise que les tests effectués n’ont pas mis en évidence d’infiltrations tant dans la cuisine de l’appartement de Mme [U] au 5ème étage qu’au droit de la canalisation extérieure.

Le second rapport d’expertise judiciaire déposé le 11 février 2022 fait état de nouveaux désordres dans le couloir de l’appartement de Mme [K]. L’expert relève que ces derniers se sont déplacés sur le côté gauche attestant que leurs origines et leurs causes sont distinctes de ceux objet du premier rapport.

Il précise que la descente EP/[Localité 10] a été reprise du 4ème au 6ème étage par la société Cabestan de manière efficace puisque les taux d’humidité étaient négatifs.

Il considère que les désordres ont été causés par des infiltrations provenant de la cuisine de l’appartement de M. [P] au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 7] en particulier en raison du défaut d’étanchéité du joint de l’évier, de la condensation sur le mur par les canalisations encastrées et non fourreautées de l’évier et de la fuite au niveau de la chaudière murale.

Répondant au dire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] du 3 septembre 2020, l’expert a précisé « Les travaux réalisés par [E] ont mis un terme aux infiltrations dans les appartements par le fait que la descente EP/[Localité 10] de la courette de l’immeuble [Adresse 7], était cassée ou fuyarde sur toute la hauteur ». Il a rappelé que la partie de la canalisation non changée par la société [E] a été remplacée par la société Cabestan le 14 mars 2018 et que les taux d’humidité au droit de la colonne étaient désormais négatifs. Il a ajouté que les anciens désordres provenaient pour 50% de la descente EP/[Localité 10] et pour 50% du mauvais état du ravalement de la courette.

*

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Il ressort ainsi des éléments précédents que les dégradations relevées dans l’immeuble du [Adresse 13] au niveau du mur mitoyen du rez de chaussée au 5ème étage ont été causées par des infiltrations provenant de l’immeuble du [Adresse 7] résultant du mauvais état du ravalement de la courette et de la descente EP/[Localité 10] notamment de la culotte de distribution au 5ème étage fuyarde.

En outre, les désordres de Mme [K] dans sa cuisine et son couloir résultent de ces mêmes infiltrations.

Enfin, son couloir a été dégradé de nouveau par les installations défectueuses de M. [P] au 4ème étage du [Adresse 7] faisant l’objet d’une seconde expertise.

B- Sur les responsabilités

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 1242 du code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.»

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

*

L’expert considère que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] est engagée. Il relève que si la société [E] a laissé la partie de la descente entre le 5ème et le 6ème étage en mauvais état, celle-ci n’était pas fuyarde bien qu’elle se trouvait en mauvais état et nécessitait d’être remplacée. Par ailleurs, s’agissant de Mme [U], il affirme que les infiltrations relèvent de la descente verticale commune et non des installations privatives de celle-ci.

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Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que:

— les rapports de Mme [H], de M. [C] et de l’expert judiciaire ont identifié les mêmes causes aux désordres de son immeuble ;

— les travaux de changement d’une jonction de la descente EP/[Localité 10] entre le 5ème et le 6ème étage n’ont été réalisés que le 14 mars 2018 soit près d’un an après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— par sa carence dans l’entretien et la conservation des parties communes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a engagé sa responsabilité à son égard sans qu’il ne soit besoin d’établir l’existence d’une faute ;

— au vu de la persistance des désordres en dépit des réparations effectuées par la société [E] en 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’a pas entrepris des travaux suffisants;

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne peut s’exonérer de sa responsabilité à son égard en se prévalant de la faute de la société [E] ;

— la vérification du ravalement du mur de la courette n’a pas été justifiée;

— ce ne sera qu’en février 2020 que l’expert judiciaire a constaté la reprise de la descente EP/[Localité 10] ;

— le rapport [A] du 26 mars 2018 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], concerne d’autres désordres sans lien avec le litige impliquant d’autres parties.

A titre subsidiaire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil, anciennement article 1384 en tant que gardien de la chose, en l’espèce d’une partie commune.

Pour sa part, Mme [K] recherche à titre principal, la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en se fondant sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et l’article 544 du code civil et sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle affirme que :

— il ressort des rapports de Mme [H], de M. [C] et de l’expert judiciaire que les désordres de son appartement trouvent leurs causes dans l’immeuble du [Adresse 7] ;

— les désordres constatés dans le rapport [A] concerne un nouveau sinistre intervenu en 2017 localisé au 2ème et 3ème étage et sans lien avec le litige et son appartement ;

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a manqué à son obligation d’entretien des parties communes en s’abstenant de procéder au ravalement du mur de la courette et en remplaçant partiellement la colonne que jusqu’au 5ème étage à l’exclusion du 6ème étage et de la jonction.

Pour engager sa responsabilité, elle se prévaut également de l’article 1242 du code civil en sa qualité de gardien de la chose et sur l’article 1240 en prétendant que ce dernier a commis une faute en s’abstenant de procéder à l’entretien de ses installations.

Par ailleurs, à titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité de Mme [U] sur le fondement du trouble anormal du voisinage et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en arguant que M. [C] a constaté dans l’appartement de celle-ci de l’humidité au sol au niveau de l’évacuation révélant le défaut d’étanchéité de son branchement et que l’intervention de la société CBS n’a pas permis d’arrêter les infiltrations au vu de l’humidité persistante.

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Enfin, elle met en cause, également à titre subsidiaire, la responsabilité de la société [E] qui n’a remplacé que partiellement la descente. En sa qualité de professionnel, la société aurait dû constater son mauvais état général et procéder à son remplacement intégral. En outre, elle recherche la responsabilité personnelle de M. [V] [O] en sa qualité de liquidateur amiable de la société [E] mise en cause depuis 2015 et lui reproche d’avoir procédé à la liquidation de la société sans avoir pris en compte l’instance en cours tel que prévu par les articles L.237-1 et suivants du code de commerce.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] conteste sa responsabilité en soutenant que :

— sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sa responsabilité ne peut être engagée que du fait d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction ;

— le rapport d’expertise ne démontre pas l’existence d’un fait générateur du préjudice alors qu’il a respecté son obligation d’entretien de la colonne ;

— dès qu’il a été informé de la fuite en octobre 2013, il a fait toute diligence pour remédier aux infiltrations de la colonne alors que la société [E] et Mme [U] ont commis des fautes ayant causé les dommages ;

— le lien de causalité n’a pas été mis en évidence entre la descente et les désordres puisque le test de mise en eau coloré réalisé contradictoirement au cours de l’expertise le 15 mars 2017 n’a pas fait apparaitre d’infiltration tant dans l’appartement de Mme [U] qu’au droit de la canalisation extérieure ;

— la source des désordres demeure discutée ; le rapport [A] montre de l’humidité dans des appartements du [Adresse 13] pouvant être la cause de l’humidité persistante du mur de Mme [K] en dépit des travaux de réfection de la colonne ;

— les infiltrations constatées chez Mme [U] sont nécessairement à l’origine des dégradations de l’appartement de Mme [K] puisque de l’humidité a été relevée sur la partie basse du mur du couloir commun du 5ème étage et sur le plafond de l’appartement de Mme [K] au 4ème étage, mitoyen à l’appartement de Mme [U] ;

— le taux d’humidité dans le couloir commun du 5ème étage a diminué après les réparations des installations de Mme [U] par la société CBS en 2015 ;

— le rapport d’expertise judiciaire de 2022 a démontré l’existence des désordres chez Mme [K] d’origine privative contredisant celui de 2017 ; l’expert judiciaire a évoqué un déplacement des désordres se situant en mitoyenneté avec les appartements du 4ème et 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 7] appartenant à Mme [U] et M. [M] qui ne peuvent être considérés comme un sinistre indépendant ;

— l’expert n’a pas pris en compte le mauvais état du mur de la courette coté [Adresse 13] susceptible de causer des infiltrations.

La [D], assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], conteste également la responsabilité exclusive de son assuré en se fondant sur le rapport [A] du 26 mars 2018 lequel a constaté la localisation d’une zone humide dans deux logements du [Adresse 13]. En tout état de cause, elle soutient que la responsabilité de Mme [U] devra nécessairement être retenue, l’humidité ayant diminué suite à l’intervention de la société CBS dans son appartement. Enfin, elle rappelle que la responsabilité de la société [E] a été mise en exergue par l’expert judiciaire en ce qu’elle n’a pas remplacé la culotte de distribution défectueuse au 5ème étage manquant ainsi à son devoir de conseil. Le test effectué le 15 mars 2017 ne permet pas d’exclure la responsabilité de la société [E] puisque la descente n’a pas pu être mise en charge par la société CBS en raison d’un risque de refoulement dans les autres appartements.

Mme [U] conteste toute responsabilité dans les sinistres survenus en se fondant sur les conclusions de l’expert et en faisant valoir que :

— l’expert n’a retenu que la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et a exclu toute infiltration en provenance de ses parties privatives ;

— la facture de la société CBS de 2015 fait état d’une complexité du système d’évacuation composée de deux culottes juxtaposées sans jonction ni assemblages correctement réalisés expliquant les infiltrations ;

— le rapport de M. [C] a fait état de nombreuses non conformités et a préconisé le remplacement de la culotte d’évacuation de la fonte au niveau du plancher bas du 4ème étage, suintant au niveau de la courette du mur ; suite à la visite de M. [C], la société CBS, sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], est intervenu dans son appartement; en dépit de ces travaux, les désordres ont persisté démontrant ainsi que les fuites ne provenaient pas de ses installations.

M. [V] [O] conteste la responsabilité de la société [E] en se prévalant des conclusions de l’expert judiciaire lequel a relevé que la partie de la descente non remplacée au niveau du 6ème étage n’était pas fuyarde et que les travaux réalisés étaient satisfaisants et conformes aux règles de l’art. Il souligne que rien ne permet d’établir que cette partie de la descente était en mauvais état au moment de son intervention. Il considère qu’en conséquence aucun manquement à son obligation de conseil ne saurait lui être reproché. En outre, d’autres causes des désordres étrangères à son champ d’intervention ont été identifiées par l’expert judiciaire telles que le mauvais état du ravalement de la courette mitoyenne, les installations fuyardes de Mme [U] et celles de M.[M].

La SMABTP demande sa mise hors de cause en faisant valoir que l’expert judiciaire n’a pas retenu la responsabilité de la société [E] après le test de la mise en eau du 15 mars 2017 qui a démontré que la descente EP/[Localité 10] n’était plus fuyarde après les travaux de la société [E] tant dans sa partie remplacée que dans la partie du 5ème au 6ème étage.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que la courette et sa descente EP/[Localité 10] de la courette constituent des parties communes de l’immeuble du [Adresse 7].

En premier lieu, il convient de relever que la version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au litige est celle modifiée par la loi du 31 décembre 1985 en vigueur du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] qui recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] doit sur ce fondement justifier que les dommages qui lui ont été causés résultent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

Or, si l’expert judiciaire a identifié au titre des causes des désordres le mauvais état de la descente et du ravalement du mur de la courette, il n’évoque à aucun moment un défaut d’entretien ni un vice de construction. Il sera au contraire souligné que dès les premières plaintes en 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a fait intervenir la société [E] et qu’elle a par la suite mandaté deux architectes Mme [H] et M. [C] pour tenter de mettre fin aux désordres.

La circonstance que la descente et le ravalement soient en mauvais état n’est pas suffisante à elle seule à caractériser un défaut d’entretien.

Décision du 12 Mai 2026

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En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne saurait être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le moyen subsidiaire tiré de l’article 1242 du code civil, il sera rappelé que la responsabilité du fait des choses est engagée indépendamment de toute faute commise par le gardien de la chose. Ce dernier ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en démontrant la force majeure, la faute de la victime ou le fait d’un tiers.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] doit établir l’existence d’un dommage causé par une chose placée sous la garde du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].

En l’espèce, il ressort des éléments susvisés que les instruments des dommages causés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sont des parties communes de l’immeuble du [Adresse 7] placées sous la garde de son syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] qui impute les désordres aux installations privatives de Mme [U] et à l’intervention de la société [E] doit justifier d’un lien de causalité entre ces derniers et le sinistre subi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et par Mme [K].

S’agissant des installations de Mme [U], il n’est pas contesté que la salle de bain de cette dernière présentait, en mai 2015, de l’humidité au sol avec un affaissement de plancher. La société CBS qui a procédé à des travaux de recherche de fuite et de réparation sur demande de M.[C], a mis en exergue « la complexité du système d’évacuation composé de 2 culottes en fonte et plastique de diamètre 100 juxtaposés sans jonctions ni assemblages correctement réalisés, expliquant les infiltrations en murs et plancher ». Il n’est pas contesté que l’humidité aurait diminué suite à l’intervention de la société CBS.

Cependant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] qui impute une partie des désordres à Mme [U] et à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que les éléments fuyards constitueraient des parties privatives et non des parties communes.

En tout état de cause, l’expert judiciaire a conclu que « les infiltrations relèvent de la descente verticale commune et non des installations privatives de Mme [U] ».

S’agissant de l’intervention de la société [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] reproche à cette dernière d’avoir commis un manquement à son devoir de conseil en s’abstenant de l’alerter sur le mauvais état de la partie de la colonne située du 5ème au 6ème étage incluant la culotte de distribution au 5ème étage fuyarde et de ne pas avoir procédé à son remplacement.

Or, s’il est incontestable que la colonne était fuyarde antérieurement à l’intervention de la société [E] et comme le souligne M. [O], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’apporte pas la preuve qu’en novembre 2013, cette partie de la colonne du 5ème au 6ème étage était déjà en mauvais état et que la culotte du 5ème étage était déjà fuyarde. Enfin, s’il est exact que le sinistre a perduré après l’intervention de la société [E], il sera rappelé que l’expert imputé la moitié des désordres au mauvais état du ravalement de la courette lequel n’a jamais été vérifié.

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Bien que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] conteste le lien de causalité entre la descente et les désordres en se fondant sur le test coloré du 15 mars 2017 lequel n’a pas mis en évidence de fuite de la colonne, il ressort des dires de Mme [K] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] que la valeur probante de ce test est contestée dans la mesure où la descente n’a pas été mis en charge et que la société CBS aurait seulement versé deux seaux d’eau colorée.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] se fonde sur sa pièce 12 « rapport de M. [B] » pour mettre en évidence une faute de la société [E] laquelle aurait réalisé le raccordement des vidanges privatives sur la chute sans pénétrer dans les appartements expliquant les zones humides dans l’immeuble voisin. Or, la valeur probante de cette pièce est nécessairement discutable en ce que l’expert judiciaire attribue ce document, lequel n’est pas daté, à la société [E] en 2013 (annexe du rapport d’expertise du 20 avril 2017, page 49).

Alors que le syndicat des copropriétaires se prévaut du rapport du cabinet d’architecte [A] du 26 mars 2018 pour opposer d’autres causes et origines des désordres, il sera relevé que ce rapport qui fait état d’une zone d’humidité entre deux appartements au 3ème étage du [Adresse 13] pouvant être imputée à des fuites dans le lot 57 de l’immeuble du [Adresse 7], apparaît étranger aux désordres objet de la 1ère expertise judiciaire en particulier ceux situés dans l’appartement de Mme [K] au 4ème étage et dans le couloir commun du 5ème étage.

De même, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne peut imputer l’ensemble des dégâts subis par Mme [K] aux installations privatives de M. [P] alors qu’il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire qu’il s’agit d’un nouveau sinistre indépendant du premier au vu du déplacement des désordres.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne justifie pas de la vérification du ravalement de la courette.

Enfin, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne démontre aucunement l’existence de possibles causes d’infiltrations du côté de l’immeuble du [Adresse 13].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] échouant s’exonérer de sa responsabilité en démontrant une cause de force majeur, le fait d’un tiers ou la faute de la victime, engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1242 du code civil à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13].

Enfin, au vu de ces derniers développements et alors que les désordres subis par Mme [K] résultent des mêmes causes, ces derniers par leur ampleur et leur ancienneté caractérisent un trouble anormal de voisinage et engagent la responsabilité de ce même syndicat des copropriétaires à l’égard de Mme [K].

C – Sur la garantie de la [D] et de la SMABTP

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] se fonde sur l’article L.124-3 du code des assurances pour solliciter la condamnation in solidum de la [D], assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en faisant valoir que :

— le contrat d’assurance prévoit une garantie dégâts des eaux au chapitre IV des conventions spéciales ;

— le sinistre a été causé par un dégât des eaux dans la colonne EP/[Localité 10] et est accidentel.

Mme [K] se fonde sur les mêmes dispositions pour solliciter la garantie de la [D] et de la SMABTP.

En défense, la SMABTP dénie sa garantie en se prévalant de l’absence de tout manquement contractuel de son assuré. Il relève en outre l’absence de lien de causalité lié à l’antériorité des désordres aux travaux de son assuré. En effet, les infiltrations étaient préexistantes à son intervention, le 6 novembre 2013.

Pour sa part, la [D] considère qu’aucune des parties qui la sollicite ne rapporte la preuve qui leur incombe, que les conditions de sa garantie seraient réunies. Elle se fonde sur les conditions générales de sa police d’assurance pour opposer que le sinistre ne relève pas des dommages et évènements garantis et qu’il n’est pas accidentel mais résulte d’un défaut d’entretien lequel fait l’objet d’une exclusion de garantie. Elle rappelle que les conditions générales du contrat prévoit la possibilité d’une extension de garantie pour les infiltrations accidentelles au travers des murs extérieurs. Elle rétorque enfin que le retard pris dans la réfection de la colonne réalisée près d’un an après le dépôt du rapport d’expertise ne peut être considéré comme accidentel de sorte que le préjudice qui en résulte ne peut être couvert par la garantie.

Sur ce,

La responsabilité de la société [E] n’ayant pas été engagée, la demande de Mme [K] à l’encontre de la SMABTP sera rejetée.

S’agissant de la mobilisation de la garantie de la [D], il ressort des dispositions particulières du contrat d’assurances que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a souscrit le 24 mars 2003, une police d’assurance multirisques immeuble n°1H0024370 avec la souscription de l’option D.

Ce contrat prévoit à son chapitre IV de ses conventions spéciales une garantie dégâts des eaux couvrant notamment « les ruptures et engorgements accidentels des chéneaux, gouttières et descentes d’eau pluviale ».

En outre, en souscrivant à l’option D, la garantie est étendue aux infiltrations accidentelles d’eau à travers les murs extérieurs.

Enfin, la police d’assurance stipule au titre des exclusions de garantie « les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages ».

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Si la [D] dénie sa garantie en opposant le caractère non accidentel des infiltrations, force est de constater qu’elle n’établit nullement le défaut d’entretien de la descente litigieuse et du ravalement de la courette. En effet, comme développé précédemment et alors que l’expert judiciaire n’a pas imputé de défaut d’entretien au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], le mauvais état de ces éléments ne suffit pas à caractériser un tel défaut étant relevé au contraire qu’informé des désordres, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a consulté deux architectes et diligenté des travaux de recherche de fuite et de reprise auprès des sociétés [E] puis CBS.

Enfin, alors que la [D] conteste sa garantie au titre des frais générés par le retard accusé dans la réparation de la descente EP/[Localité 10] intervenue en mars 2018 soit 11 mois après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en se fondant sur le caractère non-accidentel du retard, elle n’établit pas que le contrat d’assurance limite d’une quelconque façon le délai de mise en œuvre des travaux réparatoires. Il sera au surplus relevé qu’elle ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires un tel retard alors qu’elle ne justifie pas avoir pris des mesures pour prendre en charge ces travaux qui relèvent de sa garantie.

Dès lors, la [D] échouant à démontrer d’une part que le sinistre résulterait d’un défaut d’entretien et d’autre part, qu’il ne présenterait pas un caractère accidentel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et Mme [K] sont bien-fondés à exercer à son encontre une action directe, en sa qualité d’assureur du responsable, sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances.

D – Sur les appels en garantie à l’encontre de M. [V] [O], la SMABTP et de Mme [U]

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sollicite la garantie de M. [V] [O], de la SMABTP, son assureur, de la [D] et de Mme [U] en affirmant que :

— la société [E], informée des infiltrations, a préconisé le remplacement de la colonne sur la partie du 1er au 4ème étage et n’a pas jugé utile de remplacer celle située entre le 5ème et le 6ème étage ;

— les infiltrations ont perduré en dépit des réparations ;

— l’expert judiciaire, M [C], architecte et l’entreprise [B] ont émis des critiques sur l’efficacité des travaux réalisés en ce que les traversées de murs n’ont pas été remplacées, que le raccordement des vidanges privatives a été fait sans pénétrer dans les appartements compromettant l’étanchéité, que la culotte de distribution fuyarde du 5ème étage n’a pas été remplacée et la partie non remplacée de la descente était en mauvais état ;

— l’expert judiciaire a considéré que la société [E] était pleinement responsable en raison du défaut de professionnalisme, de conseil et de résultat ;

— la société [E] en sa qualité de professionnel aurait dû l’alerter sur le mauvais état de la partie non remplacée conformément à son devoir de conseil et procéder à son remplacement ;

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

— la société [E] ne peut se dédouaner de sa responsabilité en invoquant des désordres antérieurs à son intervention alors qu’elle a accepté d’intervenir sur la colonne et était donc tenue de remédier aux désordres existants ;

— la responsabilité contractuelle de la société [E] est engagée sur le fondement de 1231-1 du code civil pour avoir manqué à son obligation de conseil et d’information en s’abstenant de préconiser le remplacement de la descente entre le 5ème et le 6ème étage et de la culotte de distribution du 5ème étage ;

— la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société [E] doit la relever et la garantir de toute éventuelle condamnation ;

— la responsabilité personnelle de M. [V] [O] sera engagée en application des articles L. 237-1 et suivants du code de commerce pour avoir procédé à la liquidation hâtive de la société [E] sans prendre en compte l’instance en cours depuis 2015 et ce à hauteur de l’actif de la société ;

— le sinistre de nature accidentelle est nécessairement couvert par son assureur, la [D] ;

— compte tenu du rôle causal des installations sanitaires de Mme [U] dans la survenance du sinistre, celle-ci doit le garantir et le relever de toute condamnation.

Mme [U] sollicite le rejet de tous les appels en garantie à son encontre en faisant valoir que ses installations privatives n’ont pas causé les désordres dans l’appartement de Mme [K] ni dans l’immeuble du [Adresse 13].

La [D] sollicite la condamnation in solidum de M. [O] en sa qualité de liquidateur amiable de la société [E], de la SMABTP et de Mme [U] à la relever et la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre. Elle demande le rejet des demandes de M.[O].

M. [O] demande le débouté de la demande en garantie formée par la [D] en l’absence de toute responsabilité dans le sinistre. Il demande en revanche la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], de la [D] et de la SMABTP à le relever et le garantir de toute condamnation.

Enfin, la SMABTP sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et de la [D] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires qui sollicite la garantie de Mme [U] et de M. [O] doit établir l’existence d’une faute de ces derniers.

Or, comme évoqué précédemment, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne justifie pas que les fuites du 5ème étage émaneraient des installations privatives de Mme [U]. Il ne démontre pas davantage que la culotte de distribution du 5ème étage était fuyarde lors de l’intervention de la société [E] ni que le tronçon de la colonne du 5ème au 6ème étage était alors déjà en mauvais état.

En conséquence, il sera débouté de sa demande en garantie à l’encontre de Mme [U], de M. [V] [O] et de l’assureur de la société [E], la SMABTP.

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

En revanche, conformément à sa demande et au vu des développements précédents relatifs à la mobilisation de la garantie de la [D], il sera garanti par son assureur de toutes condamnations prononcées à son encontre dans les limites des franchises et plafonds contractuels.

La [D], assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], sera nécessairement déboutée de la même demande dirigée contre M.[O], la SMABTP et Mme [U].

Enfin, au vu du sens de la décision, la demande de garantie de la SMABTP formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et de la [D] et celle de M. [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], de la [D] et de la SMABTP deviennent sans objet et seront rejetées.

E- Sur les préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

*

Aux termes de son premier rapport, l’expert judiciaire a identifié au titre des travaux restant à effectuer par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] :

— la vérification du ravalement du mur de la courette côté mitoyenneté;

— le remplacement de la partie de la descente EP/[Localité 10] non traitée par la société [E].

Il évalue le préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à 6.626,32 euros comprenant les honoraires d’architecte et de syndic, des frais d’huissier ainsi que la reprise du couloir commun du 5ème étage.

S’agissant de Mme [K], il évalue son préjudice total à 6.572,68 euros comprenant les travaux d’embellissement et son trouble de jouissance ainsi le coût d’un télérupteur.

Il a indiqué s’en remettre au tribunal quant au préjudice de temps passé dans les démarches.

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sollicite l’indemnisation de ses préjudices au titre :

— du préjudice matériel d’un montant de 6.015,16 euros, validé par l’expert judiciaire, constitué des frais de remise en état du couloir commun du dernier niveau de la cage C, des honoraires de Mme [H], et du syndic avant et pendant les opérations d’expertise et les frais de constat d’huissier;

— des frais d’avocat d’un montant de 7.104 euros engagés dans le cadre du référé et de la procédure d’expertise.

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

Mme [K] sollicite la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à réaliser les travaux de ravalement de la courette susceptibles de causer de nouveaux désordres comme le démontrent les rapports de Mme [H] du 5 avril 2018 et du 5 avril 2019 faisant état d’une humidité persistante.

En outre, elle allègue d’un préjudice matériel de 4.365,21 euros correspondant aux travaux validés par l’expert faisant l’objet d’un devis actualisé.

Elle revendique, de plus, un préjudice de jouissance de 8.921,64 euros à parfaire en soutenant que son préjudice est établi d’octobre 2013 au mars 2018 (date de travaux sur la colonne) soit de 53 mois à parfaire pour la cuisine et sur la période d’octobre 2013 à octobre 2021 pour le couloir. Elle se fonde sur une valeur locative de 29,03 euros/m² en prenant en compte les deux pièces dégradées, le couloir de 3,25m² en son entier et 10% de la cuisine de 11,7m².

Enfin, elle sollicite l’indemnisation au titre du temps passé en lien avec le sinistre qui perdure depuis 2013 à hauteur de 1.500 euros.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande le débouté du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et de Mme [K] tenant à la période de février 2020 à octobre 2021 puisque la responsabilité de M. [P] dans les désordres a été établie aux termes du second rapport d’expertise judiciaire dès la première réunion tenue en février 2020.

En outre, s’agissant des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], il fait valoir que celles-ci comprennent des frais irrépétibles et des frais non imputables aux dommages.

S’agissant de la demande indemnitaire de Mme [K], cette dernière ne justifie pas de son préjudice résultant du temps passé tant son principe que dans son quantum.

Il sollicite le rejet de la demande de travaux de ravalement en soutenant que les désordres se sont déplacés du côté de l’appartement de M.[P] et, en tout état de cause, ont été traités.

Enfin, la [D] conteste les préjudices de Mme [K] en faisant valoir que :

— l’expert judiciaire a limité son préjudice matériel à 3.815,47 euros ;

— le dépôt du rapport ayant eu lieu en avril 2017, elle ne saurait être tenue d’indemniser le préjudice de jouissance au-delà de cette date, le retard étant du fait du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sans aucun caractère accidentel ;

— l’expert judiciaire a considéré que la demande de Mme [K] était trop élevée et a suggéré de la réduire de moitié ;

— son préjudice de jouissance doit être limité à mars 2018, date de travaux sur la descente, les nouveaux désordres ayant été causés par les installations de M. [P] ;

— le préjudice lié au temps passé à réaliser des démarches en lien avec les désordres doit être étudié au titre des frais irrépétibles.

S’agissant des préjudices du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], elle oppose que :

— l’expert judiciaire a évalué son préjudice matériel à 6.626,32 euros ;

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

— les honoraires de syndic et d’architecte pour des prestations antérieures aux opérations d’expertise ne peuvent être pris en compte que s’ils sont exclusivement imputables au sinistre ; ces frais exposés durant l’expertise relèvent des frais irrépétibles ;

— les dommages et intérêts de 7.104 euros correspondant à des honoraires d’avocat exposés dans le cadre du référé et de l’expertise relèvent également des frais irrépétibles.

Sur ce

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13]

Il apparait qu’aux termes de son rapport, l’expert a comptabilisé au titre du préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] des frais en doublon :

— Constat d’huissier du 25 juillet 2015 : 611,16 euros

— frais de syndic du 13 octobre 2015 : 336 euros

— frais de syndic du 4 février 2016: 192 euros

Dès lors, il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] que ce dernier justifie des frais suivants d’un montant total de 5.487,16 euros:

-1.010,16 euros de frais d’huissier ;

-1.959 euros d’honoraires d’architecte ;

-912 euros d’honoraires de syndic ;

—  1.606 euros de travaux de reprise du couloir commun du 5ème étage suivant devis du 18 mars 2016 de l’entreprise Sevdalis.

Si le syndicat des copropriétaires justifie du montant des honoraires d’avocat exposés dans le cadre de la présente procédure et de celle en référé à savoir 7.104 euros, cette demande sera examinée au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la [D] à indemniser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] d’un montant de 5.487,16 euros au titre de son préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sera débouté du surplus de ses demandes au titre des dommages et intérêts.

Sur le préjudice de Mme [K]

— Sur la demande de travaux

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’a pas procédé à la vérification du ravalement de la courette tel que préconisé par l’expert judiciaire. S’il est exact qu’aux termes du 2ème rapport d’expertise, les taux d’humidité ont diminué sur les zones sinistrées, l’expert a néanmoins rapPele les causes de ces désordres lesquelles reposent pour moitié sur le mauvais état du ravalement de la courette. En conséquence, au regard de l’ancienneté des désordres de leur ampleur et de leur récurrence, cette demande apparaît justifiée et ce d’autant que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’avance aucun motif suffisant pour expliquer sa carence.

Il sera en conséquence condamné à faire vérifier l’état du ravalement du mur de sa courette mitoyenne avec l’immeuble du [Adresse 13] dans un délai de 4 mois et passé ce délai, sous astreinte dont les modalités seront détaillées au dispositif du présent jugement.

— Sur son préjudice matériel

Mme [K] justifie son préjudice matériel par un devis actualisé de la société LC2M du 21 décembre 2017 d’un montant de 4.327,71 euros TTC au titre des travaux réparatoires et d’une facture d’achat d’un télérupteur de 37,50 euros soit 4.365,21 euros au total.

— Sur son préjudice de jouissance

Mme [K] sollicite un préjudice de jouissance de 8.921,64 euros en se référant à une valeur locative de 29,3 euros le mètre carré, au titre :

— du couloir à hauteur de 10% sur la période d’octobre 2013 à octobre 2021, sur la base d’une superficie de 3,25m² ;

— de la cuisine à hauteur de 10% sur la période d’octobre 2013 à mars 2018, sur la base d’une superficie de 11,7 m² ;

Or, il ressort du 1er rapport de l’expert que ce dernier a considéré que les prétentions de Mme [K] devaient être réduites de moitié soit 2.719,71 euros s’agissant d’un couloir de circulation et d’une cuisine et non pas de pièce à vivre.

En outre, il s’évince du rapport de Mme [H] du 5 avril 2018 que si la réfection de la cuisine avait pu être réalisée, le mur du couloir présentait quant à lui une humidité encore importante et ce en dépit de la réfection de la descente EP/[Localité 10] le 14 mars 2018. Il peut donc être déduit que cette humidité persistante trouve sa cause dans les parties privatives de M.[M] et constitue un sinistre indépendant.

En conséquence, le préjudice de jouissance de Mme [K] sera retenu pour la période d’octobre 2013, date de la déclaration du sinistre, à mars 2018, date des travaux sur la colonne EP/[Localité 10] soit 53 mois.

En outre, Mme [K] se fonde sur la fourchette haute de la valeur locative de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne sans établir en quoi son appartement le justifierait. La valeur locative sera donc réduite à la valeur moyenne à savoir 26 euros le mètre carré.

Bien que Mme [K] ne justifie ni de la superficie de son appartement ni de celle des pièces sinistrées, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] ne le conteste pas expressément.

Ainsi, compte tenu des observations de l’expert judiciaire et des nuisances causées par les désordres dans l’utilisation de ces pièces qui n’ont pas été privées de leur fonction première, il conviendra de fixer le préjudice à hauteur de 10% de la valeur locative pour la cuisine et 50% pour le couloir.

En conséquence, le préjudice de jouissance de Mme [K] sera établi à 3.851,51 euros ((3,25 x 50%) + (11,7 x 10%) x 26 x 53).

— Sur son préjudice du temps passé en lien à effectuer des démarches en lien avec les désordres

Compte tenu de l’ancienneté des désordres remontant à 2013 et du retard pris dans la reprise de la descente EP/[Localité 10] en mars 2018 soit près d’un an après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, Mme [K] a dû supporter divers tracas et pertes de temps liés au sinistre puis aux opérations d’expertise qui sera réparé par le paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts lesquels ne peuvent relever des dépens comme le soutient la [D].

Décision du 12 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 17/14255 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQNJ

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et son assureur la [D] seront condamnés in solidum à payer à Mme [K] les sommes de :

-4.365,21 au titre de son préjudice matériel ;

-3.851,51 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

-1.000 euros au titre de son préjudice du temps passé en lien à effectuer des démarches en lien avec les désordres.

Mme [K] sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et son assureur la [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du premier rapport d’expertise judiciaire, et les dépens de la procédure de référé avec distraction au profit de Maître Catherine Troncquée, de la SCP Gasnier-Troncquée, de la SELARL KBC Avocat représentée par Maître Bijaoui-Cattan, de Maître Vincent Charmard-Sablier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et son assureur la [D] seront condamnés in solidum à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  8.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] ;

-5.000 euros à Mme [K] ;

-3.000 euros à Mme [U] ;

-3.000 euros à M. [O].

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], de la [D] et de la SMABTP au titre des dépens et des frais irrépétibles seront rejetées.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE sans objet les demandes formées par la société [E];

DECLARE irrecevables l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société [E] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice et la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la somme de 5.487,16 euros au titre de son préjudice matériel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice à procéder à la vérification du ravalement du mur de la courette du [Adresse 17] avec l’immeuble du [Adresse 12] dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard au profit de Mme [Z] [K] ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant 3 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice et la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] à payer à Mme [Z] [K] les sommes de :

-4.365,21 au titre de son préjudice matériel ;

-3.851,51 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

-1.000 euros au titre de son préjudice du temps passé en lien à effectuer des démarches en lien avec les désordres ;

DEBOUTE Mme [Z] [K] du surplus de ses demandes indemnitaires;

DEBOUTE la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] de son appel en garantie dirigée à l’encontre de M. [V] [O] en sa qualité de liquidateur amiable de la société [E], de la SMABTP et de Mme [N] [U];

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice de son appel en garantie dirigée à l’encontre de M. [V] [O] en sa qualité de liquidateur amiable de la société [E], de la SMABTP et de Mme [N] [U];

CONDAMNE la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice de toutes condamnations prononcées à son encontre dans les limites des franchises et plafonds contractuellement prévus ;

DEBOUTE la SMABTP de sa demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice et de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D];

DEBOUTE M. [V] [O] de sa demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice et de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] et de la SMABTP;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice et la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] aux entiers dépens incluant les frais de la première expertise judiciaire confiée à M.[R] [G], les frais de la procédure de référé et de la présente procédure;

AUTORISE Maître Catherine Troncquée de la SCP Gasnier-Troncquée, la SELARL KBC Avocat représentée par Maître Bijaoui-Cattan et Maître Vincent Charmard-Sablier à recouvrer les dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice et son assureur et la Société Anonyme de Défense et d’Assurance-[D] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de:

—  8.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice;

-5.000 euros à Mme [Z] [K] ;

-3.000 euros à Mme [N] [U] ;

-3.000 euros à M. [V] [O].

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mai 2026.

La Greffière La Présidente