TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/00647

N° Portalis 352J-W-B7E-CRPTR

N° MINUTE : 1

Assignation du :

15 Janvier 2020

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.A.S COMÉDIE DES [Localité 2] ELYSÉES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Myrtille MELLET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1936

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 19 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2009, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES des locaux composés de deux théâtres dénommés respectivement « [Adresse 3] » et « Studio des [Localité 2]-Élysées » situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AO numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2009 afin qu’y soit exercée une activité de représentation de pièces et d’œuvres, à l’exclusion de tout spectacle à caractère pornographique, de location pour la présentation de spectacles et éventuellement de séances d’enregistrement, et s’agissant du deuxième théâtre de projection de films cinématographiques, d’enregistrements et montages sonores ainsi que de réalisation de tous travaux techniques notamment pour la radio, le cinéma et la télévision, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 142.392,12 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [P] [S] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 28 février 2018 estimant la valeur du loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 217.500 euros hors taxes et hors charges, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES a, par acte d’huissier en date du 18 septembre 2018, fait signifier à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES un congé pour le 31 mars 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2019, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 217.500 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 21 octobre 2019 réceptionnée le 24 octobre 2019, notifié à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 211.670 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 15 janvier 2020, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 11 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 ; fixé le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [M] [F] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2019 ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 18 mai 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 7 juillet 2023, et a déposé son rapport définitif le 19 avril 2024 estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 176.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 19 mai 2025 réceptionnée le 22 mai 2025 et remis au greffe par RPVA le 19 novembre 2025, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article R. 145-10 du code de commerce, et de l’article 1343-2 du code civil, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er avril 2019 à la somme annuelle de 206.425 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES à lui payer les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du présent mémoire et sur chaque somme exigible, avec capitalisation des intérêts correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;débouter la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de l’ensemble de ses demandes ;dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES aux dépens;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES fait valoir que s’agissant de locaux monovalents à destination de théâtre, le prix du bail renouvelé doit être fixé, selon les usages, à la moyenne arithmétique de l’évaluation suivant la méthode dite de la jauge et de celle suivant la méthode dite au fauteuil.

Elle affirme que la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » : ont une capacité respective de 597 places après déduction des 4 places qui lui sont réservées, et de 230 places après déduction des 2 places qui lui sont réservées, sans qu’il y ait lieu de déduire de quelconques places supplémentaires prétendument réservées au médecin ou à visibilité nulle ou réduite ; abritent des spectacles au prix respectif moyen de 41 euros H.T. et de 28,43 euros H.T. par place, et non de 39 euros H.T. et de 22,75 euros H.T. comme retenu à tort par l’expert judiciaire ; et offrent respectivement 1 et 1,42 représentations par jour. Elle ajoute qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient multiplicateur de 6 pour la première salle et de 5,5 pour la seconde salle, et non de 5,5 et de 6 comme retenu par Monsieur [M] [F]. Elle en déduit que la valeur locative brute de renouvellement de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » s’élève à la somme respective de 155.880 euros et de 37.950 euros, soit à la somme totale de 193.830 euros hors taxes et hors charges selon la méthode de la jauge.

La bailleresse soutient que la valeur locative unitaire s’élève à la somme de 250 euros par place s’agissant de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées », et non de 225 euros comme retenu à tort par l’expert judiciaire, et à la somme de 200 euros par place s’agissant de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées », ce qui aboutit à une valeur locative brute de renouvellement respectivement de 149.250 euros et de 46.000 euros, soit une valeur locative brute totale de 195.250 euros hors taxes et hors charges selon la méthode au fauteuil.

Elle fait observer qu’il y a lieu de déduire la prime d’assurance de l’immeuble refacturée à la locataire d’un montant de 7.569,63 euros H.T., mais d’appliquer un coefficient de majoration de 10% tenant compte de la faculté de libre sous-location offerte à la preneuse. Elle s’oppose à l’application d’un quelconque abattement supplémentaire, en l’absence de clause exorbitante du droit commun stipulée au contrat de bail commercial.

La propriétaire en conclut que la valeur locative nette de renouvellement des locaux s’élève à la somme totale de 205.643,37 euros hors taxes et hors charges selon la méthode de la jauge, et de 207.205,37 euros hors taxes et hors charges selon la méthode au fauteuil, de sorte qu’en calculant la moyenne arithmétique de ces deux sommes, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 206.425 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 et remis au greffe par RPVA le 19 novembre 2025, la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, et de l’article 1231-7 du code civil, de :

débouter la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de l’ensemble de ses demandes ;

ordonner la fixation du montant du loyer de renouvellement à compter du 1er avril 2019 à la somme annuelle de 127.803,75 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES admet, en produisant un avis de valeur établi par Monsieur [C] [I] en date du 22 mars 2019, que le prix du bail renouvelé doit être fixé, selon les usages, à la moyenne arithmétique de l’évaluation suivant la méthode dite de la jauge et de celle suivant la méthode dite au fauteuil.

Elle avance que la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » : ont une capacité respective de 572 places après déduction des 4 places réservées à la bailleresse, des 2 places réservées au médecin, des 12 places à visibilité nulle et des 11 places à visibilité très réduite, et de 230 places après déduction des 2 places réservées à la bailleresse ; et permettent de réaliser une recette théorique maximale journalière respectivement de 25.644 euros et de 6.670 euros. Elle ajoute qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient multiplicateur de 5 pour la première salle et de 5,5 pour la seconde salle. Elle en déduit que la valeur locative brute de renouvellement de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » s’élève à la somme respective de 128.220 euros et de 36.685 euros, soit à la somme totale de 164.905 euros hors taxes et hors charges selon la méthode de la jauge.

La locataire indique que la valeur locative unitaire s’élève à la somme de 207 euros par place s’agissant de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et à la somme de 250 euros par place s’agissant de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées », ce qui aboutit à une valeur locative brute de renouvellement respectivement de 118.404 euros et de 57.500 euros, soit une valeur locative brute totale de 175.904 euros hors taxes et hors charges selon la méthode au fauteuil.

Elle fait remarquer qu’il y a lieu d’appliquer : un premier abattement de 10% tenant compte des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat de bail commercial ; un deuxième abattement de 10% prenant en considération le montant des charges locatives anormalement élevé qui lui est refacturé depuis l’année 2017, ce dernier représentant entre 83,42 % et 155,77% du montant du loyer en cours contre 3% et 26% pour les autres salles de spectacles comparables, la détermination et l’évaluation de ces charges locatives faisant d’ailleurs l’objet d’une instance distincte enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 19/09436 actuellement pendante devant la 18ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris ; et un dernier abattement de 5% prenant en compte, d’une part l’état relativement dégradé des locaux, dès lors que des travaux de réfection de l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, de changement des cintres et des accroches pour la lumière, des fauteuils, du monte-charges ainsi que des deux ascenseurs se révèlent nécessaires, lesquels incombent à la propriétaire qui refuse pourtant d’y procéder, et d’autre part la configuration des locaux, dans la mesure où les salles d’entreposage et de réparation des décors sont de dimension très réduite et d’accès difficile, ce qui l’empêche de construire et de stocker ses propres décors sur place, la contraignant à avoir recours à des prestataires extérieurs.

La preneuse en conclut que la valeur locative brute de renouvellement des locaux s’élève à la somme totale de 170.405 euros hors taxes et hors charges représentant la moyenne arithmétique des évaluations selon la méthode de la jauge et selon la méthode au fauteuil, si bien qu’après application des trois abattements susvisés, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 127.803,75 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative nette de renouvellement.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026, puis prorogée successivement au 27 février, au 13 mars et au 20 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il y a lieu de rappeler que présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520).

En l’espèce, il est établi que l’utilisation des locaux litigieux est homogène, et que ces derniers ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative estimée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, ce qui n’est pas contesté.

De plus, les parties reconnaissent expressément que s’agissant de locaux à usage de théâtre, il est d’usage de déterminer la valeur locative soit selon la méthode dite de la jauge, soit selon la méthode dite au fauteuil, étant observé qu’en l’occurrence, la bailleresse et la locataire s’accordent pour que la valeur locative corresponde à la moyenne arithmétique des évaluations issues de ces deux méthodes, dès lors que d’une part la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES mentionne explicitement qu’ « il convient de retenir, comme c’est l’usage en pareil cas, la moyenne de celles-ci » (page 37 de son dernier mémoire), et que d’autre part la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES se fonde pour sa part sur un avis de valeur établi par Monsieur [C] [I] en date du 22 mars 2019, lequel a estimé la « valeur locative à partir de la jauge » et la « valeur locative à partir de la méthode au fauteuil », puis a effectué une « synthèse des différentes approches » en calculant la moyenne arithmétique de ces dernières, soit « Valorisation à la jauge : 164.905 € ; Valorisation au fauteuil : 175.904 € ; Valeur locative retenue avant correction : 170.405 € » (pièce n°2 en défense), ce dernier montant correspondant effectivement à la somme résultant de l’opération suivante : (164.905 + 175.904) ÷ 2 = 170.404,50.

En conséquence, il convient de constater l’accord des parties pour fixer le montant du loyer de renouvellement des locaux litigieux à la moyenne arithmétique des deux estimations de la valeur locative issues respectivement de la méthode dite de la jauge et de la méthode dite au fauteuil.

Sur la détermination de la valeur locative selon la méthode de la jauge

Sur la définition de la méthode de la jauge

Aux termes de son rapport définitif en date du 19 avril 2024, l’expert judiciaire rappelle que « la méthode « à la jauge » est fondée sur la tarification de spectacles, la capacité et la recette potentielle journalière », et explique que « la jauge représente la recette théorique suite à une représentation moyenne journalière, en salle comble, à « guichets fermés ». Cette approche expertale consiste à appliquer à cette recette « théorique » un coefficient multiplicateur adapté qui est déterminé à l’issue d’une analyse comparative. Dans le cadre d’un renouvellement de bail, à [Localité 1], ce coefficient varie selon les théâtres et salles de spectacles entre 4,50 et 6,00. Le choix du multiple résulte des critères d’appréciation suivants : – La situation géographique (animation et vie nocturne du quartier / parkings et facilités d’accès) ; – La qualité de confort de la salle et la notoriété de l’établissement (prestige immobilier / architecture) ; – Les qualités sonores et la visibilité de la scène ; – La distribution et répartition des salles permettant de proposer un panel élargi des spectacles ; – La configuration de la scène limitant la gamme des spectacles possibles. Selon cette méthode, la valeur locative est calculée de la façon suivante : (nombre de places commercialisables x prix moyen « praticable » x nombre de séances journalières) x coefficient multiplicateur » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, page 52).

Sur la capacité des salles

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du dernier contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES et la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2009 stipule : en sa clause intitulée « Article 1 – Désignation des lieux loués », que « les lieux comprennent les locaux constituant l’ensemble connu sous le nom de "Comédie et Studio des [Localité 2]-Élysées" […], soit : 1.1 [Adresse 3] (601 places) […] 1.2 Studio des [Localité 2]-Élysées (232 places) » ; et en sa clause intitulée « Article 25 – Servitudes », que « le Preneur s’engage à : – mettre à la disposition du Bailleur pour chaque représentation les fauteuils d’orchestre n°78, 80, 82, 84 […] à la Comédie des [Localité 2]-Élysées, exonérés de tous droits ; – mettre à la disposition du Bailleur pour chaque représentation 2 fauteuils d’orchestre au Studio des [Localité 2]-Élysées, exonérés de tous droits » (pièce n°1 en demande et en défense).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » présentent une capacité respective théorique de : 601 – 4 = 597 spectateurs et de 232 – 2 = 230 spectateurs.

La locataire allègue qu’il faudrait retirer 2 places non vendables en raison des contraintes réglementaires car réservées au médecin, 12 places à visibilité nulle, et 11 places à visibilité très réduite s’agissant de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées ».

Il est effectivement d’usage, à [Localité 1], de réserver des places aux médecins, afin que ces derniers puissent intervenir en cas de malaise d’un comédien ou d’un spectateur, comme en atteste l’existence notamment de l’ASSOCIATION DES MÉDECINS DES [Localité 6] DE SPECTACLES DE [Localité 1] ET DE LA RÉGION PARISIENNE, identifiée sous le numéro de SIREN 789.069.093.

De même, les 12 places à visibilité nulle ne peuvent être vendues, étant observé que les médecins peuvent dès lors parfaitement occuper 2 de ces places ; en revanche, tel n’est pas le cas des 11 places à visibilité réduite, qui peuvent être commercialisées, fût-ce à un prix réduit.

Le nombre de places commercialisables s’élève dès lors à : 597 – 12 = 585 places.

C’est d’ailleurs ce que relève l’expert judiciaire, en soulignant que : « sur les 27 places litigieuses, 4 d’entre elles ne sont pas « vendables » (places réservées au bailleur), 12 places ont une visibilité nulle (conformément au plan de la salle : croix rouges sur le plan pièce 1 – dire n°3 de Maître [T]) et 11 fauteuils disposent d’une visibilité réduite (croix orange sur le même plan). Attention, sur les 12 places concernées par cette difficulté, 2 d’entre elles sont affectées aux médecins dans cette seconde approche. À notre avis, la question demeure à propos des places disposant d’une visibilité dite « réduite » (11 fauteuils répertoriés). Elles restent « vendables » potentiellement en 4ème catégorie à 18 €. Certes, elles sont inconfortables pour le spectateur, mais il n’est pas interdit pour l’exploitant de les vendre à « vil prix » à des étudiants peu fortunés lorsqu’un spectacle se joue à « guichet fermé ». Dans ces conditions, le nombre de places « vraiment vendables » serait ramené à : (601 places – 16 fauteuils) = 585 places « vendables » dans la salle COMÉDIE » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, page 51).

Cette analyse est, au surplus, confortée par le document intitulé « JAUGES PAR ANNÉE EN RAISON DES PLACES INVALIDÉES COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES » communiqué par la preneuse, dont il ressort qu’ « avant imputation places bailleur et médecin », les spectacles intitulés « [H] [Z] » et « [Localité 7] [E] » étaient accessibles à 589 spectateurs (pièce n°7 en défense), de sorte qu’après déduction des 4 places contractuellement réservées à la bailleresse, mais sans tenir compte des places réservées au médecin déjà imputées sur les places à visibilité nulle, le nombre de places commercialisables s’élève à : 589 – 4 = 585 places.

Enfin, cette conclusion est corroborée par le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [P] [S] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 28 février 2018 que la propriétaire produit elle-même aux débats, lequel fait état d’une : « Capacité des lieux loués : – la Comédie : 601 places d’après le bail, 585 places d’après la fiche technique Internet (réparties de la manière suivante : 276 places pour l’orchestre, 163 places pour la corbeille et 146 places pour le balcon) » (pièce n°9 en demande, page 28).

En conséquence, il convient de retenir que la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » présentent une capacité respective réelle de 585 spectateurs et de 230 spectateurs.

Sur la tarification et la recette théorique journalière

Dans son rapport, l’expert judiciaire retient un prix moyen de 39,40 euros H.T. par place avec 1 représentation journalière s’agissant de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées », et un prix moyen de 22,75 euros H.T. par place avec 1,42 représentation journalière s’agissant de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, pages 55 et 56).

Contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’éventuelle augmentation des prix pratiqués au cours des années 2024 et 2025 (pièces n°12 à n°17 en demande), dès lors que la valeur locative doit être déterminée à la date d’effet du renouvellement, soit au 1er avril 2019.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

La recette théorique maximale journalière s’élève donc à la somme de : 585 x 39,40 = 23.049 euros hors taxes s’agissant de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » ; et à la somme de : 230 x 22,75 x 1,42 = 7.430,15 euros hors taxes s’agissant de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées ».

En conséquence, il convient de retenir une recette théorique maximale journalière de 23.049 euros hors taxes pour la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de 7.430,15 euros hors taxes pour la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées ».

Sur le coefficient multiplicateur

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire retient un coefficient multiplicateur de 5,5 s’agissant de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de 6 s’agissant de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, pages 55 et 56).

Si la bailleresse entend voir porter le coefficient multiplicateur à 6 s’agissant de la première salle, force est toutefois de constater que le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [P] [S] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 28 février 2018 retient un coefficient de 6 tandis que Monsieur [C] [I] retient un coefficient de 5 dans son avis de valeur en date du 22 mars 2019 (pièces n°9 en demande page 29, et n°2 en défense), ce qui aboutit à une moyenne de : (6 + 5) ÷ 2 = 5,5, conforme aux conclusions de l’expert judiciaire, lesquelles emportent dès lors la conviction de la présente juridiction.

En ce qui concerne la seconde salle, la propriétaire consent que le coefficient multiplicateur à appliquer est en réalité de 5,5, ce qui est corroboré tant par le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [P] [S] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 28 février 2018 que par l’avis de valeur de Monsieur [C] [I] en date du 22 mars 2019 (pièces n°9 en demande page 29, et n°2 en défense).

En conséquence, il convient de retenir un coefficient multiplicateur de 5,5 pour la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de 5,5 pour la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées ».

Conclusion sur la valeur locative déterminée selon la méthode de la jauge

En définitive, eu égard à la capacité des salles, à la recette théorique maximale journalière et au coefficient multiplicateur retenus pour chacune de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées », la valeur locative s’élève à la somme totale de : (23.049 x 5,5) + (7.430,15 x 5,5) = 167.635,33 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient d’estimer la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme de 167.635,33 euros hors taxes et hors charges selon la méthode de la jauge.

Sur la détermination de la valeur locative selon la méthode au fauteuil

Sur la définition de la méthode au fauteuil

Aux termes de son rapport définitif en date du 19 avril 2024, l’expert judiciaire rappelle que « cette méthode « à la place » ou « au fauteuil » est fondée sur la capacité d’accueil, les caractéristiques et la situation de la salle de spectacle. Elle ne prend pas en considération les prix pratiqués et permet un rapprochement comparatif avec les loyers d’autres théâtres » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, page 57).

Sur la capacité des salles

Comme précédemment indiqué, il est établi que la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » présentent une capacité réelle respective de 585 spectateurs et de 230 spectateurs.

En conséquence, il convient de retenir que la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » présentent une capacité respective réelle de 585 spectateurs et de 230 spectateurs.

Sur le prix unitaire au fauteuil

Eu égard à l’étude des diverses données et des vingt et une références récentes issues de son observation du marché au prix unitaire compris entre 123 euros et 600 euros, l’expert judiciaire retient un prix unitaire au fauteuil de 225 euros pour la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de 200 euros pour la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, pages 43 et 57).

Si la bailleresse entend voir porter le prix au fauteuil à 250 euros s’agissant de la première salle, en se fondant notamment sur le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [P] [S] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 28 février 2018 retenant un prix unitaire de 270 euros (pièce n°9 en demande, page 32), force est toutefois de constater que ce dernier n’est corroboré par aucun autre élément, si bien que les conclusions de l’expert judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

S’agissant de la seconde salle, la propriétaire admet que le prix au fauteuil peut être estimé au montant de 200 euros, cette évaluation étant d’ailleurs confortée par le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [P] [S] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 28 février 2018 retenant ce même prix (pièce n°9 en demande, page 32).

En conséquence, il convient de retenir un prix au fauteuil de 225 euros hors taxes pour la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de 200 euros hors taxes pour la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées ».

Conclusion sur la valeur locative déterminée selon la méthode au fauteuil

En définitive, eu égard à la capacité des salles et au prix au fauteuil retenus pour chacune de la salle de la « Comédie des [Localité 2]-Élysées » et de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées », la valeur locative s’élève à la somme totale de : (585 x 225) + (230 x 200) = 177.625 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient d’estimer la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme de 177.625 euros hors taxes et hors charges selon la méthode au fauteuil.

Sur les facteurs de majoration ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d’examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

Sur la faculté de sous-location

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En l’espèce, la clause intitulée « Article 17 – Cession, sous location » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « Le Preneur […] aura la faculté de consentir des sous-locations à des sous-locataires exerçant une activité relevant du spectacle, dans la limite du bail consenti, à charge pour lui de se conformer aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 (article 21). Il ne devra résulter de la sous-location aucune infraction aux clauses du présent bail et le preneur restera solidairement responsable du paiement des loyers et charges » (pièce n°1 en demande et en défense).

Force est de constater que cette clause présente un avantage au profit de la locataire, ce qui justifie l’application d’une majoration de 5%.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 5% prenant en considération la clause de libre sous-location stipulée au contrat.

Sur les clauses exorbitantes du droit commun

Il y a lieu de rappeler que la clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d’assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583).

En l’espèce, la clause intitulée « Article 24 – Assurances » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le Bailleur refacturera au preneur sa part (tableau A du règlement de jouissance et d’usage) d’assurance-incendie et dégâts des eaux souscrite et acquittée par lui pour l’intégralité de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 5]" » (pièce n°1 en demande et en défense).

Force est de constater que cette clause constitue un transfert de charge sur la preneuse devant être pris en considération dans la détermination de la valeur locative.

Il ressort du relevé individuel par répartition en date du 31 décembre 2018 que la prime d’assurance refacturée à la locataire s’est élevée à la somme de 7.569,63 euros H.T. au titre de l’année 2018 (pièce n°4 en demande).

Dès lors, il y a lieu de déduire de la valeur locative la somme de 7.569,63 euros.

En revanche, contrairement à ce qu’indique Monsieur [C] [I] dans son avis de valeur en date du 22 mars 2019, il n’existe aucune clause exorbitante du droit commun s’agissant de la taxe foncière (pièce n°2 en défense), dès lors que la clause intitulée « Article 23 – Impôts et taxes » insérée au bail énonce expressément que « le Preneur contribuera pour sa part (tableau A du règlement de jouissance et d’usage) à tous les impôts, contributions et taxes de toute nature imposés par l’État, la Ville de [Localité 1] ou autres, qui seront ou pourront être dus à raison de l’immeuble dont dépendent les lieux loués ou relatifs à son commerce, à l’exception de l’impôt foncier » (pièce n°1 en demande et en défense).

En conséquence, il convient de déduire de la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail la prime d’assurance de l’immeuble d’un montant de 7.569,63 euros.

Sur la disproportion du montant des charges locatives par rapport au montant du loyer

La locataire allègue que « le niveau de charges auquel est soumis la Société COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES ne peut être considéré comme normal : le taux de charges des salles comparables étant situé entre 3% et 26% de leur loyer, tandis que celui de la Société COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES est compris entre 83% et 156%. La Société COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES est donc soumise à un niveau de charges exorbitant et il convient nécessairement de pondérer le loyer de renouvellement au regard du niveau de charges appliqué » (page 14 de son dernier mémoire).

Cependant, s’il est établi que la clause intitulée « Article 21 – Charges » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que «Le Preneur remboursera au Bailleur : – les charges locatives telles qu’elles résultent des tableaux A et B du règlement de jouissance et d’usage annexé au présent bail» (pièce n°1 en demande et en défense), force est toutefois de constater que d’une part, aucune des parties ne verse aux débats cette annexe, ne mettant pas en mesure la présente juridiction de vérifier les catégories de charges locatives refacturées à la défenderesse, ni de savoir si la « gestion de l’immeuble [est] à la charge de la preneuse » comme mentionné dans l’avis de valeur en date du 22 mars 2019 rédigé par Monsieur [C] [I] (pièce n°2 en défense), et qu’en tout état de cause, le litige relatif au montant de ces charges locatives a vocation à être réglé dans l’instance distincte enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 19/09436 actuellement pendante devant la 18ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, de sorte qu’il ne saurait en être tenu compte dans le cadre de la détermination du montant du loyer de renouvellement.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de sa demande d’abattement au titre du montant prétendument disproportionné des charges locatives par rapport au montant du loyer.

Sur l’état des locaux

En application des dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative doit tenir compte de l’éventuel état altéré des locaux (Civ. 3, 17 septembre 2008 : pourvoi n°07-17362).

En l’espèce, l’expert judiciaire relève : s’agissant de la salle du « Studio des [Localité 2]-Élysées », que « cette salle présente des aménagements et des revêtements vétustes. Elle nécessiterait une rénovation de son second œuvre. Les tapisseries sont usagées, voire décolorées. La moquette est partiellement arrachée. Cette salle n’aurait pas été rénovée depuis les années 80 » ; et s’agissant des deux salles, que « dans l’ensemble, toutes les parties non accessibles à la clientèle sont en état très moyen, médiocre ou vétuste (second œuvre à rénover) » (pièces n°11 en demande et n°6a en défense, pages 18 et 19).

Or, force est de constater qu’aucune des deux clauses intitulées « Article 5 – Réparations locatives » et « Article 6 – Réparations et travaux dans l’immeuble » insérées au contrat de bail commercial litigieux ne met à la charge de la locataire les travaux liés à la vétusté (pièce n°1 en demande et en défense), de sorte qu’il y a lieu de tenir compte de cette vétusté, laquelle incombe à la bailleresse, dans la détermination de la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement de 5%.

En revanche, si la preneuse affirme que « la situation des locaux techniques entraîne de lourdes contraintes pour la Société COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES […]. En effet, les locaux techniques sont situés au sous-sol et notamment les locaux d’entreposage et de réparation des décors. Or, lors de la visite des lieux, il a été noté que ces pièces étaient de dimension très réduites et d’un accès difficile. Ceci interdit à la Société COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de construire et de stocker ses propres décors sur place et entraîne la nécessité de recourir à des prestataires extérieurs » (page 19 de son dernier mémoire), il y a toutefois lieu de souligner que d’une part, cette allégation n’est étayée par aucun élément, aucune facture d’un quelconque prestataire externe n’étant produite aux débats, et qu’en tout état de cause, la clause intitulée « Article 2 – État des lieux » insérée au contrat de bail prévoit que « le Preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance » (pièce n°1 en demande et en défense), de sorte que la preneuse est réputée avoir accepté les éventuelles dimensions restreintes des locaux techniques.

En conséquence, il convient de pratiquer un abattement de 5% tenant compte de l’état de vétusté des locaux donnés à bail.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la valeur locative d’un montant de 167.635,33 euros hors taxes et hors charges selon la méthode de la jauge et d’un montant de 177.625 euros hors taxes et hors charges selon la méthode au fauteuil, ainsi qu’à l’accord des parties pour prendre en compte la moyenne arithmétique de ces dernières, et compte tenu de la majoration de 5% prenant en considération la clause de libre sous-location, de l’abattement de 5% lié à l’état de vétusté des locaux, et de la déduction de la prime d’assurance de l’immeuble d’un montant de 7.569,63 euros, le loyer de renouvellement des locaux peut justement et souverainement être estimé à la somme annuelle de : [(167.635,33 + 177.625) ÷ 2] + 5% – 5% – 7.569,63 = 165.060,54 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 165.060,54 euros.

Sur les intérêts moratoires

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Aux termes des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En application des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En vertu des dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu’enfin, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au bailleur d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer les intérêts au taux légal dus sur les rappels de loyers (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er avril 2019 et pendant une partie de la présente instance, tout d’abord un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, la facture n°0021673-19000086 en date du 26 août 2019 produite aux débats démontrant que loyer en vigueur s’élevait au mois d’octobre 2019 à la somme mensuelle de 12.987,93 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 155.855,16 euros hors taxes et hors charges (soit : 12.987,93 x 12 : pièce n°2 en demande), puis ensuite un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, la facture n°131520240053 en date du 11 juin 2024 faisant état d’un loyer révisé mensuel d’un montant de 16.844,59 euros hors taxes et hors charges au mois de juillet 2024, correspondant à la somme annuelle de 202.135,08 euros hors taxes et hors charges (soit : 16.844,59 x 12 : pièce n°2-1 en demande), la bailleresse serait fondée à voir fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, pour une partie des loyers seulement, à compter du 15 janvier 2020, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

Cependant, dès lors que la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES sollicite, tant dans le corps que dans le dispositif de son dernier mémoire, « le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du présent mémoire et sur chaque somme exigible » (page 38 de son dernier mémoire), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita d’après les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, pour une partie des loyers seulement, sera fixé à compter du 19 mai 2025, date de notification de son dernier mémoire, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er avril 2019 d’autre part, à compter du 19 mai 2025 jusqu’à complet paiement, et de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant, d’une part à la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de recouvrer les rappels de loyers et le montant de ces intérêts, et d’autre part à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de recouvrer les trop-perçus de loyers versés.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765).

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés entre elles par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes respectives présentées par la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES et par la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’accord de la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES et de la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES pour fixer le montant du loyer de renouvellement des locaux donnés à bail commercial composés des deux théâtres dénommés « [Adresse 3] » et « [Adresse 6] » situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AO numéro [Cadastre 1] à la moyenne arithmétique des deux estimations de la valeur locative issues respectivement de la méthode dite de la jauge et de la méthode dite au fauteuil,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 165.060,54 euros (CENT SOIXANTE-CINQ MILLE SOIXANTE euros et CINQUANTE-QUATRE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES, et portant sur les locaux composés des deux théâtres dénommés « [Adresse 3] » et « [Adresse 6] » situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AO numéro [Cadastre 1], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er avril 2019 d’autre part, à compter du 19 mai 2025 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant, d’une part à la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de recouvrer le montant des rappels de loyers et des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES, et d’autre part à la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES,

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES et la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l’instance par moitié entre la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU THÉÂTRE DES [Localité 2] ÉLYSÉES et la S.A.S. COMÉDIE DES [Localité 2] ÉLYSÉES, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 20 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM