TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/09902

N° Portalis 352J-W-B7I-C5SWO

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

09 Août 2024

Expertise :

M. [F] [Z]

[Adresse 1]

JUGEMENT

rendu le 04 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. PREMIUM FUNDING

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0009

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LISZT DISTRIBUTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0229

Décision du 04 Juin 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/09902 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SWO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 4 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 22 avril 2010, la société Foncière Massena, aux droits de laquelle vient désormais la SCI Premium Funding, a donné à bail à la SARL Liszt Distribution des locaux à usage commercial ayant pour destination l’activité de « SUPERMARCHÉ », dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à Paris 10ème arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 22 avril 2010 pour se terminer le 21 avril 2019, moyennant un loyer initial de 80.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 21 avril 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 décembre 2020, la société Liszt Distribution a sollicité le renouvellement du bail et appelé à des échanges entre les parties, estimant que le loyer renouvelé devait être établi à 80.000 euros, le loyer étant alors de 94.615,15 euros par l’effet de la clause d’indexation.

Par acte extrajudiciaire du 21 avril 2022, la société Liszt Distribution a signifié à la société Premium Funding une demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2022, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 juillet 2022, la société Premium Funding a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, proposant la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 133.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée du 13 octobre 2022, la société Liszt Distribution a refusé l’augmentation du loyer proposée.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée le 19 avril 2023, la société Premium Funding a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 133.000 euros en principal, à compter du 1er juillet 2022, estimant que le bail avait duré plus de douze ans et que le montant du loyer devait être fixé à la valeur locative, et, subsidiairement, la désignation d’un expert pour évaluer la valeur locative.

Par exploit du 1er août 2023, la société Premium Funding a fait assigner la société Liszt Distribution devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins que celles visées dans son mémoire préalable.

Aux termes de son mémoire en réponse n°1 notifié le 22 novembre 2023, la société Liszt Distribution a demandé au juge des loyers commerciaux notamment de juger que le bail a été renouvelé au 1er janvier 2021 et que sa durée n’excède pas douze ans, contestant ainsi la date d’effet du renouvellement invoquée par la bailleresse.

Par jugement en date du 25 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris statué comme suit :

« – Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de la demande de renouvellement de la société LISZT DISTRIBUTION datant du 14 décembre 2020 relative au bail la liant à la société PREMIUM FUNDING,

— Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

— Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

— Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » (RG 23/10175).

L’affaire a été transmise à la 18ème chambre section 1 du tribunal judiciaire de Paris, enregistrée sous le numéro RG n° 24/09902.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la société Premium Funding demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— Débouter la société LISZT DISTRIBUTION de toutes ses demandes, fin et conclusions;

— Juger nulle la demande de renouvellement faite par la société LISZT DISTRIBUTION le 14 décembre 2020 ;

— Juger que le renouvellement est intervenu au 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail échu, sauf dispositions d’ordre public de la loi Pinel ;

— Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 133 000 € hors taxes et hors charges par an, au 1er juillet 2022 ;

— Juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;

— Juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

En conséquence

— Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par l’article L.145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de Commerce ;

— Lui donner dans ce cas pour mission de fournir au Juge, pour chaque locataire de référence, les charges et travaux qui sont refacturées aux locataires en vertu de leurs baux ;

— Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la société LISZT DISTRIBUTION devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

— Fixer le montant du loyer de renouvellement au loyer plafonné, soit à la somme de 91 580 € hors taxes et hors charges par an, au 1er janvier 2021 ;

EN TOUTE HYPOTHESE

— Condamner la société LISZT DISTRIBUTION à payer à la société PREMIUM FUNDING une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, la société Liszt Distribution demande au tribunal de :

« À titre liminaire,

— JUGER que le bail a été renouvelé le 1er janvier 2021 et que sa durée n’excède donc pas douze ans ;

— JUGER qu’il n’y a pas lieu de fixer le loyer à la valeur locative ;

— JUGER que le loyer de nouvellement a été plafonné et fixé au loyer en cours à la date du 1er janvier 2021 ;

EN CONSEQUENCE :

— DEBOUTER la société SCI PREMIUM FUNDING de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— FIXER le loyer annuel à la somme de 89 934 euros hors taxes ;

À titre principal,

— JUGER, dans le cas où le loyer devrait être fixé à la valeur locative, que ce loyer devra correspondre au loyer en cours à la date de renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2021 et qu’il y a lieu d’appliquer des abattements sur cette valeur soit 15 % ;

— À défaut, JUGER la valeur locative en renouvellement à 475 euros/m² de surface pondérée, soit 107,302,50 euros, et qu’il y a lieu d’appliquer des abattements sur cette valeur soit 15 %, soit une valeur locative nette arrondie à 93.300 euros hors charges et hors taxes par an.

— EN CONSEQUENCE, JUGER que la règle du lissage du déplafonnement a vocation à s’appliquer ;

À titre subsidiaire,

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal, avec la mission d’usage et plus précisément concernant la mission d’appréciation du montant du loyer :

• Estimer la valeur locative ;

• Calculer la surface pondérée du local loué selon la Nouvelle Méthode Générale de Pondération ;

• Chiffrer le montant du loyer en application de la règle du plafonnement ou fixation à la valeur locative ;

• Ajuster le montant du loyer en fonction des facteurs de correction applicables le cas échéant, notamment la charge sur le Preneur du coût des impôts fonciers ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société SCI PREMIUM FUNDING au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 10 février 2026, mise en délibéré au 7 mai 2026 et prorogée à ce jour, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité de la demande en renouvellement du bail du 14 décembre 2020

La société Premium Funding expose :

— que par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 décembre 2020, la locataire a sollicité le renouvellement de son bail, sans indication de la date d’effet du renouvellement et sans les mentions prévues à l’article L. 145-10 du code de commerce ; que la demande de renouvellement n’était par conséquent pas valable, le bailleur ne pouvant savoir si cette demande constituant une demande de discussion ou une demande de renouvellement formelle faisant courir le délai de trois mois,

— que le 11 mars 2021, elle a indiqué à la locataire que sa lettre du 14 décembre 2020 ne respectait pas le formalisme de l’article L. 145-10 du code de commerce,

— que par exploit du 21 avril 2022, la société Liszt Distribution a fait délivrer une demande en renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2022, reconnaissant ainsi la nullité de la première demande,

— que la demande en renouvellement du 14 décembre 2020 doit être jugée nulle et le bail doit être considéré renouvelé au 1er juillet 2022.

La société Liszt Distribution soutient :

— qu’elle a expressément demandé le renouvellement du bail par lettre recommandée du 14 décembre 2020, à laquelle le bailleur n’a pas répondu dans le délai de 3 mois ; qu’en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le bail s’est trouvé renouvelé,

— que la bailleresse n’a nullement répondu en indiquant que la demande de renouvellement n’était pas valable ; qu’il n’est pas démontré que la bailleresse a refusé le renouvellement,

— que le bail n’a donc pas excédé 12 ans et ne peut fonder un déplafonnement du loyer,

— que la bailleresse n’apporte aucun fondement à sa demande de nullité de la demande du 14 décembre 2020 sauf à invoquer la seconde demande par exploit du 21 avril 2022, laquelle est intervenue après la formation du nouveau contrat de bail de sorte qu’elle est sans objet.

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

L’article L. 145-10 du même code dispose que « À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a été conclu le 22 avril 2010, pour une durée de 9 ans à compter de cette date. A son échéance, il s’est poursuivi par tacite prolongation.

Il est constant que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 décembre 2020, la société Liszt Distribution a adressé à la société Premium Funding une « Demande de renouvellement » du bail aux termes de laquelle « nous sollicitons le renouvellement du bail commercial ». Dans le même courrier, la locataire sollicitait une baisse du loyer invoquant différents motifs et concluant par l’indication qu’elle restait « à votre disposition pour discuter utilement du dossier ».

Il n’est pas contesté que ce courrier ne comporte pas les mentions prévues à peine de nullité de l’article L. 145-10 du code de commerce, à savoir « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. ».

La société Premium Funding produit un courrier daté du 11 mars 2021, qu’elle soutient avoir adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à la société Liszt Distribution en réponse à son courrier du 14 décembre 2020, aux termes duquel elle indique « Nous vous informons que ladite demande de renouvellement n’est pas valable car n’est pas reproduit dans votre courrier les termes du 4ème alinéa de l’article L. 145-10 du Code de commerce. La SCI PREMIUM FUNDING ne peut donc y donner suite ».

La société Liszt Distribution conteste avoir reçu cette réponse de la bailleresse et, force est de constater, que la société Premium Funding ne produit pas le justificatif du recommandé avec accusé de réception, seule la copie du courrier étant versée aux débats.

Pour autant, elle ne fournit aucune explication sur les motifs de sa seconde demande de renouvellement de bail signifiée par exploit du 21 avril 2022, se bornant à indiquer que cette demande est sans objet compte tenu de la précédente demande ayant conduit au renouvellement du bail.

Il convient cependant de relever que la demande de renouvellement signifiée le 21 avril 2022 mentionne que le bail du 22 avril 2010 s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 21 avril 2019 et que la locataire « entend solliciter le renouvellement de son bail pour une durée de NEUF ANNEES entières et consécutives à compter du PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX (01/07/2022) ». Cet acte, qui reproduit les mentions obligatoires de l’article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce, ne fait aucune référence à la précédente demande de renouvellement du 14 décembre 2020.

Il s’infère de la signification d’une nouvelle demande en renouvellement respectant le formalisme prévu à peine de nullité de l’article L. 145-10 que la société locataire n’avait pas considéré son courrier initial du 14 décembre 2020 comme une demande formelle de renouvellement de bail, ce premier courrier qui ne précisait aucune date de renouvellement pouvant s’analyser, comme le relève à juste titre la bailleresse, comme une entrée en négociation concernant le prix du loyer de renouvellement.

Il résulte de ces éléments qu’en l’absence des mentions obligatoires prévues à peine de nullité à l’article L. 145-10 du code de commerce, le courrier du 14 décembre 2020 ne constitue pas une demande de renouvellement valable. La demande de nullité de la société Premium Funding sera donc accueillie.

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-12 du code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, par exploit du 21 avril 2022, la société Liszt Distribution a sollicité le renouvellement du bail du 22 avril 2010 à compter du 1er juillet 2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2022, la société Premium Funding a fait part de son accord sur le principe du renouvellement du bail, et sollicité l’augmentation du prix du loyer à la somme de 133.000 euros.

Il résulte de ces éléments que les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4]. La date du renouvellement doit être fixée au 1er juillet 2022 en application de l’article L. 145-12 du code de commerce et conformément à la demande de renouvellement valable signifiée par la locataire.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La société Premium Funding expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail de plus de douze années ; que les développements de la locataire sur l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité et sur les règles de lissage sont sans objet en présence d’un bail de plus de douze ans dont le loyer est fixé à la valeur locative ; qu’au regard des références locatives retenues par l’expert amiable qu’elle a consulté, M. [E] [I], il convient de retenir une valeur locative unitaire de 550 euros/m2p qui constitue une valeur assez basse au regard des références retenues et de l’emplacement ; que cette valeur doit être appliquée à une surface pondérée de 235 m2p ; qu’il convient d’ajouter un coefficient de majoration de 3% au titre du droit d’étalage de 10,4 m2, soit un loyer de renouvellement de 133.000 euros HT et HC. Elle estime que les minorations demandées par la locataire au titre de la proximité de la Gare du [Etablissement 1], de la présence de sans-abris, des travaux de voirie, des charges de la locataire, de l’agencement des locaux ou du droit de terrasse ne sont pas justifiées. Concernant la taxe foncière, elle estime que l’expert qui sera désigné devra vérifier si les références qu’il relèvera ont également à leurs charges l’impôt foncier. Concernant la demande d’abattement au titre des travaux de l’article 606 du code civil, elle expose que le nouveau bail sera soumis aux dispositions de la loi dite « Pinel » et que les stipulations qui lui contreviennent ne peuvent plus être appliquées de sorte qu’il n’y a pas lieu à abattement ; que les travaux d’entretien ne sont pas exorbitant de droit commun et ne donnent pas lieu à abattement ; que les travaux de mise en conformité visaient uniquement la règlementation [Localité 5] et que ces travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans de sorte que la clause est sans objet et ne donne pas lieu à abattement. Elle fait valoir que si le tribunal retient le renouvellement au 1er juillet 2022 et qu’il ne s’estimait pas suffisamment informé, une expertise judiciaire devrait être ordonnée avec pour mission de l’expert de fournir au tribunal, pour chaque locataire de référence, les charges et travaux qui sont refacturées aux locataires en vertu de leurs baux.

La société Liszt Distribution soutient que le bail ayant duré moins de 12 ans, le loyer doit être plafonné en l’absence de démonstration d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Sur la valeur locative au 1er juillet 2022, elle estime que la valeur locative unitaire retenue par l’expert amiable de la société Premium Funding ne tient pas compte de la dégradation du quartier et des conditions de sécurité au cours des dernières années, que le droit à l’étalage invoqué par le bailleur n’existe pas et ne pourra pas être mis en œuvre de sorte qu’il ne peut faire l’objet d’une majoration, que la concurrence et la configuration des locaux sont préjudiciables, que la hausse de certains postes de charges a un impact négatif, l’ensemble de ces éléments ayant une incidence défavorable sur son activité. Si le loyer devait être fixé à la valeur locative, elle sollicite l’application de la règle du lissage du déplafonnement prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce. Elle estime que la valeur locative devra également faire l’objet d’un abattement au titre des charges exorbitantes telles que le transfert de la charge de la taxe foncière, des travaux d’entretien et de réparation, des travaux de mise en conformité et des grosses réparations. Elle estime qu’à défaut d’application du plafonnement, la valeur locative unitaire doit être fixée à 475 euros/m2P, avec application d’un abattement de 10% au titre des charges exorbitantes, 5% au titre de la clause d’accession en fin de jouissance, soit une valeur locative arrondie à 93.300 euros HC et HT par an. Elle ne s’oppose pas à une mission d’expertise.

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

L’article R. 145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 22 avril 2010, s’est poursuivi à l’arrivée du terme le 21 avril 2019, la demande de renouvellement ayant pris effet au 1er juillet 2022. Le bail a donc duré 12 ans, 2 mois et 1 semaine, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Premium Funding demanderesse à la présente instance et partie ayant intérêt à la nouvelle fixation.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

**

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare nulle la demande de renouvellement du bail du 22 avril 2010 formée par la SARL Liszt Distribution le 14 décembre 2020,

Constate le renouvellement du bail commercial liant la SCI Premium Funding à la SARL Liszt Distribution portant sur les locaux sis [Adresse 3] à Paris 10ème arrondissement, à compter du 1er juillet 2022,

Dit que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er juillet 2022,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [F] [Z]

[Adresse 5]

01.53.16.14.56

[Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2027,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI Premium Funding à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 6] à Paris 17ème arrondissement) avant le 15 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique du 22 octobre 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [S] [D]

[Adresse 7]

01 44 71 02 63 – 06 11 76 25 49

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu=au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu=elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu=il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Décision du 04 Juin 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/09902 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SWO

Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME