TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/10392

N° Portalis 352J-W-B7H-C2BT3

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

09 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDERESSE

Société LOT CENT

(société par actions simplifiée)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandra LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1025

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

Décision du 17 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/10392 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BT3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Diane FARIN, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 17 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2012, M. [V] [N] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Lot Cent (désignée ci-après la société « Lot Cent ») des locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans du 1er septembre 2012 au 30 août 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21 000 euros hors taxes et charges indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE, et pour l’activité exclusive d’administration de biens, métiers de l’immobilier et formation.

Par trois lettres recommandées avec avis de réception en date des 16 mai, 29 mai et 31 mai 2017, M. [V] [N], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société Lot Cent de lui régler la somme de 3 160,20 euros au titre de la régularisation des charges des années 2012 à 2016, sous huit jours à compter de la présente.

Par acte d’huissier de justice signifié le 9 juin 2017, M. [V] [N] a fait délivrer à la société Lot Cent un commandement de payer la somme de 3160,20 euros au titre de la régularisation des charges des années 2012 à 2016, outre la somme de 164,76 euros au titre du coût de l’acte, visant la clause résolutoire.

A compter du 31 août 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 10 février 2022, M. [N] a notifié à son locataire l’indexation de loyer en application de l’ILAT, rétroactivement à compter du 1er septembre 2016 compte tenu de la prescription, représentant un rattrapage de 4.720,64 euros. M. [N] rappelait, en outre, des sommes qu’il estimait impayées au titre des charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 février 2022, la société Lot Cent a mis en demeure M. [N] de lui rembourser la somme de 8 000 euros au titre des provisions sur charges des cinq dernières années, compte tenu de l’absence de régularisation des charges locatives et de l’absence de justificatifs des charges appelées durant cette période.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 mars 2023, la société Lot Cent a sollicité le renouvellement du contrat de bail à effet au 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2023, M. [N] a accepté le renouvellement du contrat de bail à effet au 1er avril 2023, et a proposé un nouveau loyer annuel de 32 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 mai 2023, M. [N] a fait délivrer à la société Lot Cent un commandement de payer la somme de 10 342,75 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 18 avril 2023, outre la somme de 174,47 euros au titre du coût de l’acte, visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que la société Lot Cent a assigné M. [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice signifié le 9 juin 2023, aux fins principales de voir juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2023, et de voir condamner M. [N] à lui rembourser les provisions sur charges perçues depuis le 1er janvier 2017, et, à titre subsidiaire de lui accorder 12 mois de délai de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2023, la société Lot Cent a notifié à M. [N] l’exercice de son droit d’option, au visa de l’article L.145-57 du code de commerce, renonçant à son droit au renouvellement du bail. Par ce même acte, elle l’a sommé de se trouver le 15 décembre 2023 à 16h dans les locaux loués aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 décembre 2023, M. [N] a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la société Lot Cent pour la somme principale de 4925,02 euros, laquelle a été acquiescée.

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, M. [N] et la société Lot Cent ont fait réaliser un état des lieux de sortie des locaux, lesquels ont été restitués à cette date.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, la société Lot cent demande au tribunal de :

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— juger nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire en date du 10 mai 2023 ;

— condamner M. [N] à lui rembourser les provisions sur charges perçues sur l’année 2017, soit la somme de 1 600 euros ;

— lui donner acte qu’elle reconnait devoir à M. [N] la somme de 2.626,17 euros au titre du rappel sur l’indexation du loyer sur la période courant du 10 mai 2018 au 10 mai 2023 ainsi que de la régularisation des charges locatives sur la période 2018 à 2022, déduction faite de la provision sur charges de 1.600 euros de l’année 2017;

— condamner M. [N] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 5250 euros ainsi que la somme de 1022,07 euros au titre du remboursement du loyer payé prorata temporis entre le 15 et 31 décembre 2023, soit un total de 6272,02 euros ;

— ordonner la compensation entre sa dette d’un montant de 2626,17 euros avec sa créance à l’encontre de M. [N] d’un montant de 6272,02 euros ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 3645,90 euros, après compensation, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— juger que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée à la requête de M. [N] à hauteur de4925,02 euros sur son compte ouvert dans les livres de la banque Delubac et Cie le 8 décembre 2023 ;

— rejeter la demande de M. [N] de la voir condamner à lui verser la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— rejeter la demande de M. [N] de la voir condamner à lui verser la somme de 13 337,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeter la demande de M. [N] de la voir condamner à lui verser la somme de 2642 euros au titre des frais de remise en état comprenant la déduction du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire au 9 juin 2023 ;

— lui accorder un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour s’acquitter du solde de toute créance locative qu’elle devrait à M. [N] ;

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, M. [N] demande au tribunal de :

— condamner la société Lot Cent au paiement de la somme de 9523,23 euros, assortie des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, se décomposant comme suit :

*Loyer en principal arrêté au 1er trimestre 2023 : 2000,16 euros

*Régularisation de charges de 2018 à 2023 : 3134,58 euros

*Indexation de loyers : 4388,49 euros

— condamner la société Lot Cent au paiement de la somme de 2642 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, et ce, assortie des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société Lot Cent au paiement d’une somme de 13 337,50 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive ;

— condamner la société Lot Cent au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter la société Lot Cent de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Lot Cent au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société Lot Cent aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cauxe, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 17 novembre 2025 et mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « déclarer », « juger », « prendre acte », et « donner acte » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1134 ancien du code civil, la société Lot Cent expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 mai 2023 est nul et de nul effet aux motifs d’une part qu’il a été délivré de mauvaise foi par M. [N], ce dernier n’ayant pas régularisé les charges locatives depuis 2017 et ce malgré ses différentes demandes sur ce point. Elle précise qu’il ne les a régularisées que tardivement, en cours de procédure, et que jusqu’à la délivrance du commandement, elle était en droit de solliciter le remboursement de l’ensemble des provisions sur charges versées. De ce fait, elle considère que compte tenu de ce remboursement de droit, elle n’était redevable d’aucune somme au moment de la délivrance du commandement de payer. D’autre part, elle considère le commandement litigieux nul et de nul effet aux motifs que le quantum figurant au décompte annexé audit commandement est inexact ; qu’il comprend la régularisation tardive des indexations de loyers de 2016 à 2021 et alors même que M. [N] était prescrit en sa demande de régularisation des indexations de loyers du 1er septembre 2016 au 10 mai 2018, de sorte qu’elle n’est redevable que de la somme de 4388,49 euros pour la période du 10 mai 2018 au 10 mai 2023. Enfin, elle fait valoir qu’elle s’est acquittée de sa dette effectivement due dans le délai d’un mois du commandement.

M. [N] considère être de bonne foi dès lors qu’il est en droit de réclamer le paiement des loyers et charges dus conformément aux stipulations du bail. Il ajoute que le décompte annexé au commandement litigieux ne prend en compte que les loyers et charges dus pour la période non prescrite à compter du 1er janvier 2018. En outre, il expose que si la société Lot Cent a bien réglé une partie des causes du commandement le 8 juin 2023 (4.456,80 euros), elle ne peut sérieusement prétendre avoir réglé l’intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois. Enfin, il fait valoir que si les effets du commandement litigieux sont limités compte tenu de la libération des locaux par la preneuse le 15 décembre 2023, les sommes visées au commandement sont justifiées.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de l’ancien article 1134 du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 de ce même code à compter du 1er octobre 2016, que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi. Partant, un commandement délivré par un bailleur qui reproche à son preneur un manquement contractuel doit, pour être valide, répondre à cette exigence de bonne foi. La preuve de l’absence de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Enfin, il est admis de façon constante qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel qui est dû est valable pour la partie non contestée.

*Sur le moyen tiré de la mauvaise foi de M. [V] [N]

En l’espèce, il ressort des échanges entre les parties à compter du 23 juin 2017 jusqu’au 21 février 2022 que la société Lot Cent a contesté de façon régulière auprès de M. [N] le montant des provisions sur charges appelées et lui a demandé à plusieurs reprises de régulariser les charges pour les années 2017 et suivantes.

Il est établi et non contesté que M. [N] a procédé à la régularisation des charges des années 2018 à 2023 au cours de la présente procédure et donc postérieurement à la délivrance du commandement de payer litigieux.

Toutefois, aucune clause du contrat de bail n’impose au bailleur de régulariser les charges dans un certain délai de sorte que l’absence de régularisation des charges des années 2017 à 2022 lors de la délivrance du commandement de payer ne saurait révéler une mauvaise foi de M. [N].

Par ailleurs, si la société Lot Cent était effectivement en droit de solliciter le remboursement des provisions sur charges versées en l’absence de régularisation au moment de la délivrance du commandement de payer, cette circonstance est insuffisante pour établir la mauvaise foi de M. [N] dès lors que le commandement visait des sommes dues au titre des charges mais également au titre des loyers et de l’indexation.

La société Lot Cent échoue donc à démontrer la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 mai 2023 par M. [N].

*Sur le moyen tiré de l’inexactitude du décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire

En l’espèce, la clause « Charges – Impôts » du contrat de bail prévoit notamment que la société Lot Cent devra verser à M. [N], aux mêmes échéances que le loyer, une provision annuelle de 1200 euros, soit 300 euros par trimestre.

Il ressort de l’analyse du décompte annexé au commandement de payer en date du 10 mai 2023 que ce dernier vise des arriérés de loyers ou de provisions sur charges du 4e trimestre 2018, du 4e trimestre 2020 jusqu’au 2e trimestre 2023, ainsi que la régularisation des loyers indexés à compter du 1er septembre 2016 et l’indexation du loyer du 4e trimestre 2022.

Il apparait que pendant la période considérée, le solde débiteur de la société Lot Cent oscillait entre 200 et 800 euros maximum, ces impayés se comprenant à la lumière des contestations relatives au montant des provisions sur charges réclamées et aux réclamations relatives au défaut de régularisation. L’essentiel de la dette de 10.342,75 euros au 10 mai 2023 correspond en réalité au rattrapage depuis 2016 de l’indexation régularisée au 2ème trimestre 2022 (4.285,79 euros) et à l’échéance de loyers et charges du 2ème trimestre 2023 qui n’avait pas encore été réglée (5.885,70 euros).

Toutefois, le contrat de bail ne comporte aucune stipulation permettant à M. [N] d’ajuster unilatéralement la provision sur charges appelée trimestriellement, et il n’est nullement justifié d’un quelconque accord intervenu entre les parties quant au réajustement de ladite provision qui est passée de 1.200 à 1.600 euros par an, soit 400 euros par trimestre au lieu de 300 euros. Dès lors, la somme visée au commandement de payer litigieux est inexacte sur ce point.

Par ailleurs, la clause « Indexation du loyer » stipule que « Le loyer ci-dessus sera révisé automatiquement et sans aucune formalité de plein droit chaque année à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail, suivant les variations de l’indice ILAT ».

Il n’est pas contesté par la société Lot Cent qu’elle est redevable de la régularisation de loyers résultant de l’indexation tardive des loyers par M. [N], à tout le moins entre le 10 mai 2018 et le 10 mai 2023, période reconnue non prescrite par les parties.

Il n’est pas davantage contesté qu’à la date du commandement, l’échéance de loyer du 2ème trimestre 2023, ainsi que la régularisation de l’indexation du loyer au titre de 2022, n’avaient pas été réglés.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société Lot Cent échoue à démontrer la mauvaise foi de M. [N] dans la délivrance du commandement de payer litigieux et que l’inexactitude du quantum visé au commandement ne saurait entrainer sa nullité, ce dernier demeurant valable pour la partie non contestée de la dette.

En conséquence, la société Lot Cent sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 mai 2023.

Sur l’arriéré locatif

La société Lot Cent expose tout d’abord que les causes du commandement du 10 mai 2023 sont inexactes. Elle fait valoir qu’en l’absence de régularisation des charges de l’année 2017 par M. [N], les provisions sur charges versées pendant cette période ne sont pas dues et doivent lui être restituées. Elle précise que sa demande de restitution des provisions sur charges ne peut être prescrite, dès lors que le point de départ du délai de prescription est fixé à la date de régularisation des charges. Enfin, concernant les charges dues, elle soutient qu’aucune clause claire et précise du contrat de bail ne met expressément à sa charge l’impôt foncier de l’immeuble et des locaux loués, les primes d’assurance de l’immeuble et des locaux loués, les honoraires et frais à l’exception de ceux du syndic de copropriété, les frais de gestion d’archives, les frais postaux, les frais de formation professionnelle, les droits de voirie et les frais bancaires. De ce fait, elle considère que l’ensemble de ces charges imputées par M. [N] ne sont pas dues et qu’après déduction des provisions sur charges versées sur les charges effectivement dues, M. [N] est débiteur de la somme de 162,32 euros. Sa dette locative s’élève donc à la somme de 2626,17 euros.

M. [N] soutient qu’il a régularisé et justifié les charges de l’année 2017 de sorte que les provisions sur charges versées par la société Lot Cent pour cette période ne peuvent lui être restituées. Il expose que le contrat de bail met à la charge de la société Lot Cent l’ensemble des charges des années 2018 à 2023 qu’elle conteste, étant précisé que ces charges contestées sont également justifiées. Il réclame le paiement au titre de l’arriéré locatif des sommes suivantes: 2.000,16 euros au titre du loyer en principal arrêté au 1er trimestre 2023, 3.134,58 euros au titre des régularisations de charges 2018-2023, 4.388,49 euros au titre de l’indexation de loyers, soit 9.523,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat de bail litigieux a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, lesquels ne lui sont pas applicables.

Il résulte de l’ancien article 1315 devenu l’article 1353 du code civil à compter du 1er octobre 2016, qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Il y a lieu de rappeler que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle.

S’agissant des charges communes de l’immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur.

Enfin, il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges imputées sur le preneur.

*Sur les provisions sur charges au titre de l’année 2017

En l’espèce, s’agissant des provisions sur charges contestées par la société Lot Cent pour la seule l’année 2017, il appartient à M. [N] de justifier des charges qu’il a supportées et qui incombent à la société Lot Cent conformément au contrat de bail.

La régularisation tardive des charges par M. [N] n’est pas sanctionnée par les stipulations du contrat de bail de sorte que les charges justifiées, même tardivement, sont dues par la société Lot Cent.

M. [N] a versé au cours de la présente procédure la régularisation des charges des années 2018 à 2023, ainsi que les justificatifs afférents aux années 2018 à 2022, ce qui n’est pas contesté par la société Lot Cent.

Concernant l’année 2017 contestée, M. [N] a régularisé les charges afférentes à cette période et verse aux débats les justificatifs. Il en ressort que la société Lot Cent est débitrice de la somme de 518,85 euros, après déduction des provisions sur charges versées.

En l’absence de contestation précise de la société Lot Cent sur la régularisation des charges 2017 et sur les justificatifs produits dans le cadre de la présente procédure, la demande de remboursement des provisions sur charges versées au titre de l’année 2017 n’est pas fondée et sera rejetée.

*Sur les régularisations de charges des années 2018 à 2023

En l’espèce, la clause intitulée « Charges – Impôts » du contrat de bail stipule que « Le preneur remboursera au bailleur ou à son mandataire, sa quote-part de toutes les charges, prestations, taxes, travaux d’embellissement, réparations, rénovations et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble, y compris les frais et salaires de la concierge, les frais et honoraires du syndic, la taxe de balayage, la taxe des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout ainsi que toutes nouvelles contributions et taxes, lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété.

Seules les charges relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, ainsi que le gros œuvre sur la façade (ex : balcons…) resteront à la charge du bailleur.

[…] Il devra également rembourser au bailleur les impôts, taxes, frais, taxes foncières et autres grevant les locaux loués et la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage et plus généralement toute nouvelle contribution incombant notamment au bailleur de telle manière que le loyer soit perçu par ce dernier net de tous impôts et taxes autres que ceux sur le revenu. ».

Il ressort de ces stipulations que le contrat ne met pas expressément à la charge de la société Lot Cent l’impôt foncier de l’immeuble en sus de la taxe foncière du local, les primes d’assurance de l’immeuble, les frais postaux, les droits de voirie, les frais bancaires de l’immeuble, les honoraires et frais autres que ceux du syndic de copropriété, les rémunérations de tiers intervenant, et les frais de gestion d’archives du syndicat.

Pourtant, il ressort de l’analyse des régularisations des charges des années 2018 à 2023 ainsi que des justificatifs afférents des charges de copropriété de l’immeuble, versés aux débats, que M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent l’ensemble de ces frais non expressément prévus au contrat. Toutefois, il n’apparait nullement de l’analyse de ces pièces que M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent des frais de formation professionnelle de la gardienne.

Il est établi et non contesté que la quote-part des charges de l’immeuble afférente à la société Lot Cent est de 63/1010 tantièmes.

Au titre de la régularisation de l’année 2018, M. [N] a indûment mis à la charge de la société Lot Cent les sommes suivantes :

6273,35 euros au titre des primes d’assurance de l’immeuble ;346,42 euros de frais postaux ;74,74 euros de frais de gestion d’archives du syndicat ;144 euros de frais bancaires ;94,20 euros d’honoraires divers autres que ceux du syndic de copropriété ;168 euros de taxe foncière de l’immeuble ;Soit au total : 442,91 euros de charges non dues par la société Lot Cent pour l’année 2018 après application de sa quote-part (=7100,71 x 63/1010).

Après déduction des charges non dues et des provisions sur charges appelées de 1600 euros, le solde de charges au titre de l’année 2018 dû par la société Lot Cent est de 252,4 euros (=2295,31 – 442,91 – 1600).

Au titre de la régularisation de l’année 2019, M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent les sommes suivantes :

6000,78 euros au titre des primes d’assurance de l’immeuble ;260,53 euros de frais postaux ;76,37 euros de frais de gestion d’archives du syndicat ;144 euros de frais bancaires ;94,20 euros d’honoraires divers autres que ceux du syndic de copropriété ;480,21 euros de droits de voirie ;171 euros de taxe foncière de l’immeuble ;Soit au total : 450,79 euros de charges non dues par la société Lot Cent pour l’année 2019 après application de sa quote-part (=7227,09 x 63/1010).

Après déduction des charges non dues et des provisions sur charges appelées de 1600 euros, le solde de charges au titre de l’année 2019 dû par la société Lot Cent est de 385,66 euros (=2436,45 – 450,79 – 1600).

Au titre de la régularisation de l’année 2020, M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent les sommes suivantes :

6184,31 euros au titre des primes d’assurance de l’immeuble ;413,98 euros de frais postaux ;144 euros de frais bancaires ;94,20 euros d’honoraires divers autres que ceux du syndic de copropriété ;78,12 euros au titre de la rémunération de tiers intervenant ;311,63 euros de droits de voirie ;173 euros de taxe foncière de l’immeuble ;Soit au total : 461,53 euros de charges non dues par la société Lot Cent pour l’année 2020 (=7399,24 x 63/1010).

Après déduction des charges non dues et des provisions sur charges appelées de 1600 euros, le solde de charges au titre de l’année 2020 est de 228,60 euros au crédit de la société Lot Cent (=1832,89 – 461,53 – 1600).

Au titre de la régularisation de l’année 2021, M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent les sommes suivantes :

6285,20 euros au titre des primes d’assurance de l’immeuble ;703,77 euros de frais postaux ;78,36 euros au titre de la rémunération de tiers intervenant ;144 euros de frais bancaires ;94,20 euros d’honoraires divers autres que ceux du syndic de copropriété ;38 euros de taxe foncière de l’immeuble ; Soit au total : 458,06 euros de charges non dues par la société Lot Cent pour l’année 2021 (=7343,53 x 63/1010).

Après déduction des charges non dues et des provisions sur charges appelées de 1600 euros, le solde de charges au titre de l’année 2021 est de 118,57 euros au crédit de la société Lot Cent (=1939,49 – 458,06 – 1600).

Au titre de la régularisation de l’année 2022, M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent les sommes suivantes :

7307,51 euros au titre des primes d’assurance de l’immeuble ;364,63 euros de frais postaux ; 144 euros de frais bancaires ;94,20 euros d’honoraires divers autres que ceux du syndic de copropriété ;80,17 euros au titre de la rémunération de tiers intervenant ;39 euros de taxe foncière de l’immeuble ; Soit au total : 500,85 euros de charges non dues par la société Lot Cent pour l’année 2022 (=8029,51 x 63/1010).

Après déduction des charges non dues et des provisions sur charges appelées de 1600 euros, le solde de charges au titre de l’année 2022 dû par la société Lot Cent est de 141,08 euros (=2241,93 – 500,85 – 1600).

Au titre de la régularisation de l’année 2023, M. [N] a mis à la charge de la société Lot Cent les sommes suivantes :

6820,86 euros au titre des primes d’assurance de l’immeuble ;390,78 euros de frais postaux ; 189 euros de frais bancaires ;94,20 euros d’honoraires divers autres que ceux du syndic de copropriété ;84,71 euros au titre de la rémunération de tiers intervenant ;62 euros de taxe foncière de l’immeuble ; Soit au total : 476,65 euros de charges non dues par la société Lot Cent pour l’année 2023 (=7641,55 x 63/1010).

Après déduction des charges non dues et des provisions sur charges appelées de 1600 euros, le solde de charges au titre de l’année 2023 est de 88,14 euros au crédit de la société Lot Cent (=1988,51 – 476,65 – 1600).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’après déduction des charges non dues et des provisions sur charges facturées à la société Lot Cent d’un montant annuel de 1600 euros, la société Lot Cent demeure débitrice à l’égard de M. [N] de la somme de 343,83 euros au titre des régularisations de charges des années 2018 à 2023 (= 252,4 + 385,66 – 228,60 – 118,57 +141,08 – 88,14).

M. [N] sera, en conséquence, débouté de sa demande en paiement de la somme de 3.134,58 euros au titre des régularisations de charges.

*Sur l’arriéré de loyers et charges à la fin du bail

Au visa de l’article 1728 du code civil, M. [N] soutient que la société Lot Cent est débitrice à son égard de loyers et de charges, arrêtés au 4e trimestre 2023 inclus, ainsi que de loyers indexés et des régularisations de charges des années 2018 à 2023.

La société Lot Cent reconnait être redevable de la somme de 4388,49 euros au titre de la régularisation des loyers indexés du 10 mai 2018 au 10 mai 2023. Elle indique toutefois que M. [N] doit lui restituer la somme de 1022,77 euros au titre du loyer prorata temporis du 4e trimestre 2023, considérant qu’elle a restitué les locaux le 15 décembre 2023, par l’effet de l’exercice de son droit d’option, et qu’il n’est nullement justifié qu’elle paye l’intégralité du loyer pour ce trimestre.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du décompte versé aux débats et arrêté au 30 octobre 2023 inclus que la société Lot Cent est redevable de la somme 2000,16 euros correspondant à un arriéré de paiement de loyers et provisions sur charges sur la base de provisions appelées de 400 euros par trimestre, soit 1600 euros par an.

Concernant le loyer du 4e trimestre 2023, il est établi et non contesté que les locaux ont été restitués le 15 décembre 2023 par la société Lot Cent à l’issue de l’exercice du droit d’option, et que le loyer du 4e trimestre 2023 a été appelé et payé à la somme de 6268,75 euros.

Or, compte tenu de la restitution des locaux par la société Lot Cent à la date du 15 décembre 2023, par l’effet de l’exercice de son droit d’option, il n’est pas justifié qu’elle paye l’intégralité du loyer pour le 4e trimestre 2023. La somme de 1022,07 euros sera, en conséquence, déduite du décompte d’arriérés de loyers et de charges, correspondant au prorata temporis du loyer du 4e trimestre 2023 (=6268,75 x 15 / 92 jours du 4e trimestre 2023).

La société Lot Cent reconnait être débitrice de la somme de 4388,49 euros au titre du différentiel entre les loyers facturés et les loyers indexés des années 2018 à 2022.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société Lot Cent reste redevable à l’égard de M. [N] des sommes suivantes:

— au titre du loyer des charges arrêtés en fin de bail: 2000,16 – 1022,07 = 978,09 euros,

— au titre des régularisations de charges de 2018 à 2023: 343,83 euros,

— au titre de l’indexation des loyers: 4388,49 euros,

Soit la somme totale de 5710,41 euros (= 978,09 +343,83 + 4388,49) au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêté au 15 décembre 2023.

En conséquence, la société Lot Cent sera condamnée à payer à M. [N] la somme de 5710,41euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2023, laquelle sera assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement du bailleur au titre des réparations locatives

M. [N] soutient que la société Lot Cent a manqué à son obligation contractuelle de réaliser l’ensemble des réparations locatives dans les locaux, étant précisé que l’état des lieux d’entrée ne faisait état d’aucun désordre dans les locaux. De ce fait, il considère que les réparations locatives, qu’il a fait deviser pour un montant de 7392 euros TTC, incombent à la société Lot Cent et qu’elle doit les lui rembourser.

La société Lot Cent expose que le contrat de bail ne met nullement à sa charge une obligation de remplacement et de réfection des équipements, et/ou de restitution en bon état ou en parfait des locaux. Elle précise en outre que les locaux ont été restitués propres et en bon état et que M. [N] ne justifie pas de son préjudice en l’absence de facture de réparation et compte tenu de la vente du local dans lequel l’acquéreur a entrepris des travaux de démolition.

*Sur les obligations respectives des parties

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige et antérieure au 1er octobre 2016, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la clause intitulée « Entretien des lieux » du contrat de bail stipule que « Le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu’en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures.

Le preneur devra entretenir et remplacer, au besoin, sous son entière responsabilité, toutes les installations à son usage personnel telles que robinet d’eau, fermetures et fenêtres, portes, volets, stores, glaces, vitres, parquets, revêtements de sols et de murs, y compris les vitrages des verrières qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués, et n’exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d’infiltration provenant desdits vitrages ; cette énonciation étant énonciative et nullement limitative.

Il déclare connaître le fonctionnement de tous les services et appareils dépendant des lieux et de l’immeuble.

Il reconnaît les prendre en bon état de fonctionnement et s’engage à les entretenir et les rendre tels, en fin de jouissance.

[…]

Le preneur sera également responsable des dégradations dues à un usage anormal ou non conforme à la destination des lieux, ainsi que des pertes survenant dans les lieux loués ».

Au regard de son obligation d’entretien et de réparations de toutes les installations à son usage personnel, et de sa responsabilité en cas de dégradation des locaux due à un usage anormal ou non conforme à la destination des lieux, la commune intention des parties est de faire peser sur la société Lot Cent une obligation de restituer les locaux en bon état de réparations et d’entretien et de restituer les services et appareils dépendant des lieux en bon état de fonctionnement. Cette obligation pesant sur la société Lot Cent implique également qu’elle restitue les locaux vides de ses effets personnels.

Ainsi, il convient d’apprécier l’état de restitution des locaux.

*Sur l’état des locaux lors de leur restitution

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 31 août 2012 que le sol, les murs et les plafonds des locaux étaient en état d’usage et qu’aucun désordre n’a été constaté sur la porte d’entrée, le rideau métallique et les trois fenêtres des locaux dont 2 portes fenêtres.

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé le 15 décembre 2023 en présence des deux parties, que les locaux étaient globalement en bon état général lors de leur restitution et avaient fait l’objet d’entretien régulier. Ils présentaient notamment lors de leur restitution :

des sols en bon état à l’exception de la présence de quelques traces à la suite de dépose de meubles entre 1 et 2m2 de surface environ ; au niveau de l’extérieur : deux carreaux de carrelage avec une fêlure au niveau de la vitrine, la présence de l’enseigne de la société Lot Cent ainsi que la présence d’un film opaque mentionnant l’activité de cette dernière ;au niveau de l’entrée au rez-de-chaussée : un carreau de carrelage descellé et une fêlure courant sur trois carreaux de carrelage récents recouvrant le seuil de la porte d’entrée ;dans le premier bureau donnant sur cour : une des portes fenêtres a un jeu de poignées manquant côté extérieur mais il est relevé que les portes fenêtres fonctionnent correctement ; et certaines des prises électriques ne sont pas correctement fixées dans la goulotte les accueillant ;dans le second bureau donnant sur cour : des plinthes avec goulottes intégrant des prises électriques et informatiques dont deux non correctement fixées et un cache goulotte manquant sur une longueur de 50cm environ, et un convecteur électrique sur deux ne fonctionnant pas ; dans les toilettes : un cache d’une goulotte devant être repositionné.Pour le reste des locaux, il n’a été constaté par le commissaire de justice aucun désordre.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les locaux ont été restitués en grande partie en bon état général par la société Lot Cent et que la présence de traces sur les sols à la suite de dépose de meubles, et l’apparition de fêlures sur les carreaux se justifient par la vétusté eu égard à la durée d’occupation pendant près de onze ans.

Toutefois, force est de constater que la société Lot Cent n’a pas intégralement restitué en bon état de réparations et d’entretien les locaux, au regard de l’absence d’un jeu de poignées côté extérieur d’une des portes fenêtres, de l’absence de fonctionnement de l’un des convecteurs électriques, de l’absence de fixation correcte de certaines prises électriques et de l’absence de dépose de l’enseigne sur la vitrine des locaux.

Ainsi, la société Lot Cent a commis une faute contractuelle à l’égard de M. [N] en ce qu’elle a manqué à son obligation de restitution des locaux en bon état de réparations et d’entretien dans leur intégralité, et elle est donc tenue de réparer l’éventuel préjudice subi par M. [N].

*Sur le préjudice du bailleur

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur

En l’espèce, il appartient à M. [N] d’établir l’existence et le quantum de son préjudice résultant directement du manquement de la société Lot Cent à son obligation de restitution des locaux en bon état de réparations et d’entretien.

A ce titre, M. [N] verse aux débats un devis établi par la société MTC le 6 février 2024 pour des travaux dans les locaux, et aux termes duquel il est fait mention de la fourniture et de la pose de 3 radiateurs pour la somme totale de 2100 euros HT, soit 400 euros par radiateur, de la dépose des publicités existantes et du nettoyage des vitrages pour un montant de 1350 euros HT, de la réparation de la serrure de la porte fenêtre donnant sur cour d’un montant de 420 euros HT et de la reprise de l’électricité (réparation de la goulotte, vérification alimentations, fixation de 15 prises non conformes) pour un montant de 1350 euros HT.

Pour autant, M. [N] ne justifie pas de la réalisation de ces travaux de remise en état et la société Lot Cent verse aux débats un courrier électronique du bailleur en date du 4 juillet 2022 demandant à faire visiter les locaux à deux personnes, une photographie du local à la suite de son départ des locaux avec une affiche “A vendre” sous l’enseigne de la société Lot Cent, la publication d’une annonce pour la vente des locaux litigieux avec la mention “A Rafraîchir”, puis une photographie des locaux qu’elle date de décembre 2024, soit un an après son départ, en pleins travaux de démolition.

Bien que la date de la photographie des locaux en cours de travaux, produite par la demanderesse, ne puisse être vérifiée, il ressort des pièces produites, et il n’est pas contesté par le bailleur, que les locaux ont été mis en vente après le départ de la locataire, la mention “A rafraichir” sur l’annonce indiquant qu’il n’a pas été procédé par le bailleur à des travaux de remise en état avant la mise en vente.

Au regard de ces éléments, le préjudice invoqué par M. [N] au titre des réparations locatives n’est pas justifié et il sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la compensation

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315, devenu l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier.

En l’espèce, la clause « Dépôt de garantie » du contrat de bail prévoit que le montant du dépôt de garantie versé à la date de signature du bail est de 5250 euros, lequel correspond à trois mois de loyer en principal, et qu’il ne sera remboursé à la société Lot Cent qu’après complet déménagement et remise des clefs, déduction faite de toute somme due au bailleur notamment à titre de dégât ou qui pourra lui être réclamée ou dont elle pourrait être tenue pour responsable.

Il résulte de ce qui précède que la société Lot Cent reste devoir à M. [N] la somme de 5710,41euros au titre d’un arriéré locatif.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Lot Cent, ce montant restant acquis au bailleur et venant en compensation des sommes qui lui restent dues (5710,41 – 5250 = 460,41 euros).

Sur la demande subsidiaire de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

La société Lot Cent sollicite des délais de paiement de 12 mois dans l’hypothèse où elle serait considérée débitrice d’une quelconque somme à l’égard de M. [N], ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, en l’absence de demande de M. [N] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, le bail ayant pris fin et les locaux ayant été restitués en cours de procédure, la demande de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire est sans objet.

Par ailleurs, au regard du montant de la dette locative en l’absence de tout justificatif de sa situation financière, la société Lot Cent sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [V] [N]

M. [N] soutient que la société Lot Cent a rompu de façon abusive le contrat de bail en exerçant son droit d’option après avoir formé une demande de renouvellement et en organisant son départ dans un délai de 3 semaines en lieu et place d’un délai raisonnable de six mois. Il considère que la société Lot Cent, seul maître de son départ et de sa date de libération des lieux, lui a causé un préjudice en ne respectant pas un délai raisonnable de prévenance et en le privant de tout revenu en seulement quelques jours. Selon lui, son préjudice s’évalue à hauteur de 2 trimestres de loyers et charges impayés, correspondant à un délai de prévenance raisonnable de six mois, soit une somme de 13 337,50 euros. Enfin, il fait valoir que la société Lot Cent a fait preuve de résistance abusive dans le paiement des sommes dont elle était redevable au titre du contrat de bail.

Au visa de l’article L.145-57 du code de commerce, la société Lot Cent expose que l’exercice du droit d’un option est un droit, lequel n’est soumis à aucun délai de préavis minimum tant par la loi que par les usages. Elle indique que le délai de prévenance de 3 semaines réalisé lors de l’exercice son droit d’option est conforme à la loi et la jurisprudence de sorte qu’elle n’a commis aucune faute à ce titre. En outre, elle considère que M. [N] échoue à démontrer une quelconque résistance abusive de sa part et qu’elle a refusé de payer partiellement à juste titre les provisions sur charges appelées qui ont été augmentées unilatéralement par le bailleur, et qu’aucune régularisation des charges des années 2017 à 2023 n’était intervenue avant décembre 2023.

*Sur les dommages et intérêts pour non respect d’un délai de préavis raisonnable

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il résulte des termes de cet article que le preneur bénéfice d’un droit d’option, lequel consiste à renoncer au renouvellement qui lui a été accordé par le bailleur par congé avec offre de renouvellement du bail.

Il est constant que l’exercice du droit d’option par le preneur n’est soumis à aucune condition de forme et peut survenir à tout moment, sauf dans la limite du délai d’un mois visé par l’article L.145-57 du code commerce.

L’interdiction de l’abus de droit par l’article 1382 devenu 1240 du code civil impose néanmoins au preneur d’observer un délai raisonnable de préavis entre la signification au bailleur de sa renonciation au renouvellement et la libération des locaux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2023, la société Lot Cent a notifié à M. [N] son intention d’exercer son droit d’option, au visa de l’article L.145-57 du code de commerce, et a renoncé à son droit au renouvellement du bail. Par ce même acte, elle lui a sommé de se trouver le 15 décembre 2023 à 16h dans les locaux loués aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés.

Il est établi et non contesté que le juge des loyers des commerciaux n’a pas été saisi en fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2023 de sorte que l’exercice du droit d’option par la société Lot Cent n’est soumis à aucun délai d’exercice.

Toutefois, il apparait que la société Lot Cent a prévenu M. [N] trois semaines avant la date de restitution des locaux. Un tel délai ne saurait être considéré comme raisonnable, au regard de la durée de la relation contractuelle de plus de onze ans. En outre, en imposant ce délai de prévenance, la société Lot Cent n’a pas laissé un temps suffisant au bailleur pour anticiper les conséquences de son départ effectif, lequel a été privé brutalement des revenus locatifs à l’approche des fêtes de fin d’année.

Un délai de deux mois, outre les trois semaines de préavis, apparait suffisant pour organiser la suite de l’exploitation du local, mise en vente ou relocation. S’agissant d’un préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatif, son préjudice s’évalue à 50% de la valeur de deux mois de loyer, soit la somme de 2089,58 euros (= 6268,75 / 3).

Par conséquent, la société Lot Cent sera condamnée à verser à M. [N] la somme de 2089,58 euros à titre de dommages et intérêts à la suite du départ rapide des locaux.

*Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le cocontractant qui résiste abusivement et de mauvaise foi à une demande engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son partenaire contractuel, en application de l’article 1147 dans sa version applicable au présent litige.

En l’espèce, il ne résulte pas de la présente décision une résistance abusive de la société Lot Cent à régler notamment les sommes relatives aux provisions sur charges, compte tenu de ses contestations au regard du réajustement unilatéral des provisions sur charges appliquées par M. [N] et de l’absence de régularisation pendant plusieurs années, et ce, malgré les sollicitations de la preneuse en ce sens. Une telle résistance ne saurait être considérée comme abusive ni fautive.

En conséquence, M. [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande d’ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire

La société Lot Cent soutient que, étant créancière de M. [N], le tribunal devra ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée sur son compte auprès de la banque Delubac et Cie le 8 décembre 2023.

Si en application de l’article R 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de mainlevée de la saisie conservatoire prise sans autorisation préalable du juge, comme en matière d’arriérés de loyers de baux écrits d’immeuble, est portée devant le juge de l’exécution, ceci n’interdit pas au juge saisi de l’instance au fond d’ordonner la mainlevée de la saisie à tous les stades de la procédure.

Compte tenu de la créance de M. [N] à l’encontre de la société Lot Cent au titre du bail expiré à hauteur de 460,41 euros après compensation avec le dépôt de garantie, et compte tenu de la saisie conservatoire diligentée par M. [N] le 8 décembre 2023 sur le compte de la société Lot Cent ouvert dans les livres de la banque Delubac et Cie, pour une somme de 4.925,02 euros, il sera autorisé à se voir attribuer les fonds saisis à due concurrence de la créance en principal (hors les dommages et intérêts qui ne fondent pas la saisie) de 460,41 euros, outre les frais, et il sera ordonné la main levée des mesures d’exécution pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société Lot Cent, partie perdante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à M. [V] [N] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3 000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la S.A.R.L. Lot Cent de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 mai 2023 ;

Déboute la S.A.R.L. Lot Cent de sa demande de restitution des provisions sur charges versées pour l’année 2017 à hauteur de 1.600 euros ;

Condamne la S.A.R.L. Lot Cent à payer à M. [V] [N] la somme de 5710,41euros euros au titre d’un arriéré de loyers, charges et indexation arrêtés à la fin du bail, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute M. [V] [N] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives;

Déboute la S.A.R.L. Lot Cent de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à M. [V] [N] en compensation des sommes qui restent dues au titre du bail;

Constate que la demande subsidiaire de la S.A.R.L. Lot Cent en suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet ;

Déboute la S.A.R.L. Lot Cent de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la S.A.R.L. Lot Cent à payer à M. [V] [N] la somme de 2089,58 euros à titre de dommages et intérêts pour le départ précipité des locaux ;

Déboute M. [V] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Autorise M. [V] [N] à se voir attribuer les fonds saisis le 8 décembre 2023 dans les livres de la banque Delubac et Cie à due concurrence de sa créance en principal contre la S.A.R.L. Lot Cent de 460,41 euros, outre les frais, et ordonne la mainlevée de la saisie-conservatoire pour le surplus ;

Déboute la S.A.R.L. Lot Cent du surplus de ses demandes ;

Condamne la S.A.R.L. Lot Cent à verser à M. [V] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. Lot Cent de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. Lot Cent aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME