N° RG 24/08336 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NA2R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/08336

N° Portalis DB2E-W-B7I-NA2R

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Caroline BENSMIHAN

— M^e Clément DUPUIS

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e Clément DUPUIS

M^e Laurent MEILLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Z]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Clément DUPUIS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 47 et M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat

DEFENDERESSE :

S.C.I. M3

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 443 084 579

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline BENSMIHAN, substituée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 347

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [B] [L], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2011, la SCI M3 a loué à Monsieur [R] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 720 euros outre 220 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la SCI M3 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9 020 euros au titre des loyers et charges échus au 4 juillet 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Monsieur [R] [Z] a fait assigner la SCI M3 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

déclarer la SCI M3 mal fondée en son commandement de payer délivré le 16 juillet 2024,déclarer que le loyer qu’il doit sera diminué de 30 % en réparation de son préjudice de jouissance depuis le 26 novembre 2022 jusqu’à la réalisation complète des travaux en réparation des dommages causés par le sinistre du 26 novembre 2022 au sein de l’appartement loué,condamner la SCI M3 à lui rembourser une somme de 1 980 euros sur les loyers réglés du 6 novembre 2022 au mois d’août 2023,l’autoriser à consigner les loyers dus, diminués de 30 %, de septembre 2023 jusqu’à la réalisation complète des travaux en réparation des dommages causés par le sinistre du 26 novembre 2022 au sein de l’appartement loué,condamner la SCI M3 à lui rembourser les provisions pour charges qu’il a réglées de septembre 2019 à décembre 2023, soit une somme totale de 11 440 euros,l’autoriser à consigner les provisions pour charges dues depuis le 1er janvier 2024 jusqu’à la réalisation complète des travaux en réparation des dommages causés par le sinistre du 26 novembre 2022 au sein de l’appartement loué,ordonner la compensation entre les sommes qu’il doit à la SCI M3 et celles que cette dernière lui doit,débouter la SCI M3 de ses entières demandes, fins et conclusions contraires,Subsidiairement :

ordonner la suspension de la clause résolutoire à compter du 16 septembre 2024,lui accorder les plus larges délais pour le règlement de toutes sommes éventuellement dues,En tout état de cause :

condamner la SCI à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SCI M3 a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

ordonner la jonction des procédures,débouter Monsieur [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’ordonner à compter du 16 juillet 2024,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à complète évacuation,condamner le locataire à payer la somme de 13 508,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 octobre 2024, augmentée de l’intégralité des loyers dus entre la date de l’assignation et celle du prononcé de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 940 euros, et ce à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à complète évacuation,condamner le locataire à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 juillet 2024.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 20 novembre 2024.

Selon les conclusions reçues le 20 janvier 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locative Monsieur [R] [Z] ne s’est pas rendu aux différents rendez-vous fixés par le service en vue de sa réalisation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 à laquelle les parties ont comparu par l’intermédiaire de leurs avocats respectifs.

Le tribunal a ordonné la jonction des deux procédures et renvoyé l’affaire à la demande des parties à l’audience du 13 mai 2025 puis du 9 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance du 13 septembre 2024.

Il conteste le commandement de payer visant la clause résolutoire aux motifs qu’il a toujours payé les provisions pour charges, ce qui ne figurerait pas sur le décompte annexé au commandement exceptés deux règlements de 660 euros du 28 novembre 2023 et du 26 février 2024 ; qu’il n’a pas reçu les régularisations annuelles de charges et que partant il doit être remboursé de la somme de 11 440 euros au titre des provisions pour charges qu’il a réglées de septembre 2019 à décembre 2023 ; qu’enfin un sinistre est intervenu le 26 novembre 2022 et lui causant depuis lors un trouble de jouissance lié à l’affaissement du plafond de sa cuisine.

Il soutient que malgré la survenue dudit sinistre le 26 novembre 2022, il a fallu près de deux années pour que le bailleur fasse intervenir son assureur afin qu’il en recherche la cause et confirme la prise en charge des dommages. Il explique que GROUPAMA GRAND EST, l’assureur de la SCI M3, lui adressait par courriel du 9 août 2024 le rapport de l’expert mettant en lumière que l’origine du sinistre avait été trouvé au niveau d’une conduite d’alimentation d’eau chaude cheminant sous la baignoire du logement d’une voisine et que la cause avait été réparée, que malgré tout, les travaux dans l’appartement qu’il occupait n’avaient pas été réalisés, subissant encore à ce jour un trouble de jouissance.

Il fait valoir qu’il est fondé à obtenir une réfaction du loyer de 30 % en compensation du préjudice qu’il subit et ce, jusqu’à la réalisation complète des travaux ; que dès lors, depuis le 26 novembre 2022 à août 2023, c’est une somme de 1 980 euros que la SCI M3 devrait lui rembourser sur les loyers réglés ; il sollicite qu’à compter du mois de septembre 2023, il soit autorisé à consigner les loyers dus diminués de 30 % dans l’attente de la réfection du plafond de l’appartement qu’il occupe.

La SCI M3, représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 13 mai 2025 aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 20 183,79 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus et à actualiser le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée à 957 euros.

Par ailleurs, elle demande désormais subsidiairement au tribunal d’allouer à Monsieur [R] [Z] une indemnité pour préjudice de jouissance de 737 euros qui viendra se déduire des sommes dues au titre des impayés.

Elle demande au tribunal qu’il constate que Monsieur [R] [Z] n’a pas payé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’en tout état de cause prononce la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, ordonne son expulsion et le condamne à une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [Z], elle fait valoir que contrairement à ce qu’indique ce dernier, il était bien en possession des décomptes des charges de 2020 et 2024 et qu’en tout état de cause précise qu’elle produit les justificatifs dans le cadre de la présente instance. Elle soutient dès lors que les provisions sur charges étaient justifiées et sollicite que le locataire soit débouté de sa demande de remboursement des provisions pour charges.

S’agissant de la demande de réfaction du loyer en raison des sinistres dégâts des eaux, elle précise qu’un premier sinistre est intervenu au mois de novembre 2022, qu’aussitôt le gestionnaire du bien a mandaté une société pour la recherche de fuite et un rapport a été rendu le 28 novembre 2022 localisant la fuite chez l’occupant du dessus, que la fuite a été réparée à la même date et une déclaration effectuée le 14 décembre 2022 à l’assurance de l’immeuble. Elle précise que deux expertises ont été organisées, que bien que convoqué aux opérations, Monsieur [R] [Z] ne s’est pas rendu disponible ni répondu aux relances pour savoir s’il avait déclaré le sinistre à son assurance et transmis le devis de rénovation du plafond de la société AMBOS mandaté à cette fin, que GROUPAMA confirmait que c’était l’assurance du locataire qui devait prendre en charge ledit devis. Il précise qu’un second sinistre est intervenu le 18 avril 2024 provenant à nouveau du logement du dessus occasionnant un endommagement du plafond de la salle de bain et des WC ainsi que des communs de l’immeuble, que le dégât était signalé à GROUPAMA le 14 mai 2024 et une nouvelle expertise était organisée à nouveau hors la présence de Monsieur [R] [Z]. La recherche de la fuite et la réparation étaient réalisées. Un ingénieur structure intervenait concernant le plafond, il excluait tout problème de structure dans son rapport du 28 septembre 2024, les travaux, étaient mis en attente de déshumidification et étaient finalement terminés depuis le 12 février 2025.

Elle soutient ainsi que Monsieur [R] [Z] est de mauvaise foi, qu’il se trouve dans cette situation du fait de sa propre inertie alors que lui n’a commis aucune faute et a entrepris toutes les démarches utiles pour faire face au dégât des eaux intervenu dans le logement occupé par Monsieur [R] [Z] et alors que la responsabilité de ce dégât incombe à un tiers ; qu’en tout état de cause, la situation n’empêchait nullement le locataire d’occuper les lieux et quand bien même il était titulaire d’une créance hypothétique en paiement de dommages-intérêts, il ne pouvait se soustraire à son obligation de payer les loyers et charges qui étaient dus.

Si par extraordinaire, le tribunal devait faire droit à la demande indemnitaire de Monsieur [R] [Z], elle estime qu’elle doit être limitée à 10 % du montant du loyer soit 73,70 euros par mois pour la période d’avril 2024 à février 2025 soit la somme de 737 euros, somme venant le cas échéant par déduction de la dette du locataire.

Les travaux étant terminés depuis le 12 février 2025, elle estime que la demande du locataire au titre de la consignation des loyers est devenue sans objet.

Elle précise s’opposer à la demande de suspension de la clause résolutoire et délais de paiement compte tenu du montant de la dette locative et de sa croissance importante et dans la mesure où elle estime que des délais ont déjà été accordés de facto au locataire.

L’affaire est mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande de la SCI M3

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI M3 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges. Il ressort des pièces fournies par la bailleresse qu’au 9 mai 2025, la dette locative de Monsieur [R] [Z] s’élève à la somme de 20 183,79 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [R] [Z] émet une contestation en affirmant qu’il a toujours payé les provisions pour charges. Alors que c’est à lui de démontrer qu’il y a eu des paiements qui n’auraient pas été pris en considération par la bailleresse, il ne verse aucun justificatif à l’appui de ses allégations. Il y a dès lors lieu de rejeter sa contestation à ce titre.

S’agissant de la demande de Monsieur [R] [Z] quant au remboursement des provisions sur charges versées de septembre 2019 à décembre 2023 au motif qu’il n’aurait pas eu les régularisations annuelles de charges, il y a lieu de constater que la SCI M3 verse aux débats les décomptes des charges récupérables ainsi que les détails des répartitions pour les exercices suivants : du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; ainsi que les factures d’énergie et d’entretien de la copropriété pour les exercices de 2021, 2022 et 2023.

La SCI M3 justifie ainsi des montants réclamés au titre des provisions pour charges pour 2021, 2022 et 2023 mais également des régularisations qui sont intervenues, prenant également en considération les régularisations pour augmenter en 2022 le montant des provisions pour charges de 160 euros à 220 euros. Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [R] [Z] de sa demande de remboursement des provisions pour charges pour lesdits exercices.

En revanche, il y a lieu de relever qu’excepté des décomptes des charges récupérables pour 2019 et 2020 aucune autre pièce justificative n’est fournie par la SCI M3 et notamment les factures afférentes à ces charges alors qu’elle les verse pour les exercices postérieurs. Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de remboursement des provisions pour charges de septembre à décembre 2019 soit la somme totale de 540 euros (135 euros X 5) et de janvier à décembre 2020 soit la somme totale de 2 311,40 euros (135 euros X 12 + la régularisation de 691,40 euros versés en mai 2020) ; soit une somme totale de 2 851,40 euros sur ladite période.

En conséquence et compte tenu des demandes de compensation des parties, il y a lieu de relever que la SCI M3 justifie sa créance pour un montant de 17 332,39 euros (20 183,79 euros – 2 851,40 euros) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juillet 2024 pour la somme de 9 020 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la SCI M3 verse aux débats un décompte et notamment celui du 9 mai 2025 mettant en lumière que Monsieur [R] [Z] ne paie pas intégralement les loyers et charges. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ; en effet, durant ce délai aucun versement de la part du locataire n’est intervenu.

Monsieur [R] [Z] conteste les sommes visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire en affirmant qu’il a toujours payé les provisions pour charges et qu’aucune régularisation annuelle de charges serait intervenue. Comme indiqué dans les développements précédents, ces contestations ont été rejetées à l’exception de sa demande de remboursement des charges versées de septembre 2019 à décembre 2020 pour un montant de 2 851,40 euros, remboursement qui n’a pas de conséquence sur les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire la somme réclamée dans le cadre dudit commandement étant de 9 020 euros en principal.

Par ailleurs, Monsieur [R] [Z] conteste également le commandement de payer visant la clause résolutoire au motif qu’il aurait subi un trouble de jouissance de la cuisine du fait des dégâts des eaux intervenus dans le logement qu’il occupe.

Aux termes de l’article 1719 du code civil ce n’est que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres l’usage d’habitation que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Monsieur [R] [Z] ne soutient ni ne démontre que le logement qu’il occupe serait impropre à l’usage d’habitation. Il devait ainsi verser les loyers et provisions pour charges et ne pouvait mettre en avant un trouble de jouissance pour échapper à ses obligations. Ce manquement dans le paiement des loyers et provisions pour charges s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il s’ensuit que le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2024, Monsieur [R] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 957 euros. Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ; étant précisé que les indemnités d’occupation dues depuis le 17 septembre 2024 jusqu’au mois de mai 2025 inclus ont déjà été prises en compte dans le cadre de la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire formulés à titre infiniment subsidiaire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] sollicite à titre subsidiaire l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il y a lieu de relever qu’il ressort des décomptes fournis par la bailleresse et notamment du 9 mai 2025 que Monsieur [R] [Z] n’a plus procédé à aucun paiement depuis le 26 février 2024. Il ne justifie ainsi ne pas avoir repris au jour de l’audience le paiement des loyers.

Par ailleurs, il ne fournit aucun élément d’information ni aucun justificatif quant à sa situation personnelle et familiale ni quant à sa situation financière. Il ne s’est pas rendu aux différents rendez-vous fixés par les travailleurs sociaux en vue de l’établissement du diagnostic social et financier. Il n’est ainsi pas possible de savoir s’il est en capacité de faire face à des délais de paiement face à une dette locative conséquente.

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [R] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les dispositions de l’article 1719 du code civil sont reprises dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 qui prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Aux termes de l’article 1725 du code civil le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce,les parties versent aux débats :

Le rapport d’expertise privée du 5 août 2024 effectuée par SARETEC (annexe 15 de Monsieur [R] [Z]) pour l’assureur de la SCI M3 de GROUPAMA GRAND EST met en lumière que la SCI M3 est le propriétaire bailleur de l’immeuble locatif situé au [Adresse 4] à [Localité 2], qu’un dégât des eaux est bien intervenu le 26 novembre 2022, que les dommages se localisent au niveau du logement de Madame [D] locataire du 1er étage alors que Monsieur [R] [Z] est locataire au rez-de-chaussée, que des écoulements d’eau ont été constatés dans l’appartement occupé par ce dernier. Une première recherche de fuite non destructive a été mandatée, une première réparation réalisée, les écoulements d’eau perdurant et des aggravations étant constatées dans l’appartement de Monsieur [Z], une recherche de fuite destructive a été réalisée chez Madame [D] et la cause du sinistre a été réparée. Il est indiqué que « les dommages se matérialisent par l’endommagement des parties immobilières privatives comme le sol parquet de logements de Mme [D] et M [Z] et embellissements d’origine (peintures et supports) ». Le rapport fait état des travaux au niveau de « l’immobilier » dans les appartements occupés par Madame [D] et Monsieur [R] [Z], pour ce dernier il s’agit de travaux concernant le parquet. Il est également fait état des travaux « d’embellissement » qui concernent pour l’appartement occupé par Monsieur [R] [Z] des travaux de réfection selon devis validé et conforme n°DE2407-3219 de Nuwa Resilians, il s’agit notamment de la réfection du plafond de la cuisine mais également de travaux dans la salle de bains et des WC.

Le devis n°DA015348 est réalisé par la SARL AMBOS et FILS du 29 juin 2023 (annexe 2 de Monsieur [R] [Z]), il porte notamment sur la démolition du plafond dégradé de la cuisine, son enlèvement et la pose d’un nouveau plafond en placo dans le logement de Monsieur [R] [Z].

Par courriel du 7 juillet 2023 (annexe 6 de Monsieur [R] [Z]), la société IMMIUM, gestionnaire de la SCI M3, indique qu’il transmet en pièce jointe le devis concernant la remise en état de son appartement suite au dégât des eaux, il lui est demandé de le transmettre à son assureur.

Par courriel du 13 décembre 2023 (annexe 3 de Monsieur [R] [Z]), la société IMMIUM indique à Monsieur [R] [Z] que l’entreprise Nuwa Resilians mandatée pour effectuer le prélèvement de champignons le contactera, il lui est demandé s’il a transmis le devis d’AMBOS à son assureur et s’il a un retour de leur part.

Par courrier du 15 janvier 2024 (annexe 5 de Monsieur [R] [Z]), la société IMMIUM indique à Monsieur [G] [Z], caution du locataire, qu’elle n’a aucun retour de la part de ce dernier quant à la réparation des dommages en évoquant un document transmis le 7 juillet 2023 ; elle lui rappelle le montant de la dette locative.

Par courrier du 18 mars 2024 (annexe 8 de Monsieur [R] [Z]), le conseil de Monsieur [R] [Z] indique à la société IMMIUM que ce n’est pas à l’assureur du locataire mais du bailleur de prendre en charge les travaux de démolition du plafond et de pose d’un nouveau plafond, que l’assureur du locataire ne prend en charge que des travaux d’embellissement ; il la met en demeure sous huitaine de confirmer la prise en charge du devis de la SARL AMBOS et FILS par le bailleur.

Par courriel du 28 mars 2024 (annexe 9 de Monsieur [R] [Z]), la société IMMIUM informe le conseil de Monsieur [R] [Z] que le courrier de mise en demeure est transmis au service juridique de GROUPAMA et rappelle la dette locative du locataire en le mettant en demeure de payer sous huitaine sous peine de transmission du dossier à un huissier.

Par courrier du 28 mars 2024 (annexe 10 de Monsieur [R] [Z]) le conseil de Monsieur [R] [Z] indique à la société IMMIUM qu’elle ne répond toujours pas à ses mises en demeure relative à l’origine de la fuite, à la prise en charge des travaux à effectuer et à la mise en sécurité du logement, et rappelle l’obligation du bailleur d’assurer une délivrance et jouissance paisible du logement et qu’il lui appartient dans ce cadre d’assurer les travaux de reprise du plafond pour limiter le préjudice subi et le risque d’effondrement du plafond.

Par courrier du 15 avril 2024 (annexe 11 de Monsieur [R] [Z]) le conseil de Monsieur [R] [Z] indique à GROUPAMA GRAND EST que l’assureur de l’occupant n’interviendra que si le dégât des eaux est terminé et la met en demeure d’avoir à entreprendre les travaux nécessaires sous huitaine pour envisager une réfection et limiter le préjudice de jouissance.

Par courrier du 20 juin 2024 et courriel du même jour (annexe 12 de Monsieur [R] [Z]), GROUPAMA indique au conseil de Monsieur [R] [Z] qu’il lui adresse en pièces jointes la facture de réparation de l’origine du sinitre du 26 novembre 2022 ; aucune partie ne verse ladite facture ; elle lui indique que suite au signalement d’une nouvelle fuite par Monsieur [Z] une recherche de fuite destructive est préconisée et qu’une nouvelle intervention du cabinet d’expertise SARETEC a été demandée.

Par courriel du 18 juillet 2024 (annexe 13 de Monsieur [R] [Z]), le conseil de Monsieur [R] [Z] indique à GROUPAMA qu’à ce jour, le cabinet SARETEC n’a toujours pas contacté son client pour la recherche de fuite évoquée par courrier du 20 juin 2024.

Par courriel du 9 août 2024 (annexe 14 de Monsieur [R] [Z]), GROUPAMA adresse au conseil de Monsieur [R] [Z] le rapport d’expertise et lui confirme l’intervention de GROUPAMA dans la prise en charge des dommages selon le chiffrage de l’expert.

Par courriel du 12 février 2025 (annexe n°7 de la SCI M3) adressé par la société Résilians à la société IMMIUM, la société Résilians indique joindre les PV de réception concernant la copropriété située [Adresse 4] et précise que les dernières réserves seront levées avant le 19 février 2025 ; par courriel du 25 février 2025 adressé par la société Résilians à la société IMMIUM, la société Résilians indique que les réserves dans le logement de Madame [D] sont levées et qu’il « reste celui de M. [Z] (prévu demain normalement) ».

Un procès-verbal de réception de travaux (annexe 8 de la SCI M3) de la société Résilians signé par l’entreprise Alsace Rénovation et la SCI M3 pour un chantier au [Adresse 4] à [Localité 2].

A titre liminaire, il convient d’indiquer que si comme le soutient la SCI M3, le bailleur peut se dégager de toute responsabilité dans son obligation d’entretien du bien donné en location pour des dommages causés par un tiers, il en va autrement lorsque les dommages sont causés par un autre locataire d’un bien qui lui appartient également. Or, il ressort du rapport d’expertise amiable versé aux débats par Monsieur [R] [Z] que la SCI M3 est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2]. Dans ces conditions, seul un cas de force majeure, pouvait l’exonérer ce qui n’est pas démontré ni même évoqué.

Monsieur [R] [Z] sollicite la réparation de son trouble de jouissance pour les dommages occasionnés au niveau du plafond de sa cuisine. Il soutient que ce dernier s’est affaissé et qu’il y a lieu de craindre un effondrement.

Il ressort de la lecture de l’ensemble des pièces versées aux débats que seul le rapport d’expertise privée versé aux débats par Monsieur [R] [Z] décrit les dommages subis au niveau de la cuisine du logement qu’il occupe. Les travaux préconisés dans le rapport au sujet de la cuisine sont évoqués comme des travaux d’embellissement. Monsieur [R] [Z] n’apporte aucun élément de preuve sur un affaissement du plafond ni sur un risque d’effondrement ; aucun cliché photographique n’est produit ni constat de commissaire de justice ni même d’attestation de tiers et qui permettrait de déterminer quel est le trouble de jouissance qu’il a subi et son ampleur.

Par ailleurs, il y a lieu de relever qu’il ne met pas en évidence une carence fautive de la part de la SCI M3 dans la mesure où à compter du 29 juin 2023 un premier devis était établi par une entreprise mandatée par ce dernier et que ce n’est que le 18 mars 2024, que Monsieur [R] [Z] réagit par l’intermédiaire de son conseil et après plusieurs relances pour se positionner sur le devis et indiquer que les travaux doivent être à la charge du bailleur.

Dans ces conditions il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de Monsieur [R] [Z] au titre du trouble de jouissance.

IV. Sur la demande de consignation des loyers et des provisions pour charges

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, aux termes de son acte introductif d’instance du 13 septembre 2024, Monsieur [R] [Z] indique que les travaux n’ont pas été réalisés dans son logement et sollicite l’autorisation de consigner les loyers et provisions pour charges jusqu’à la réalisation complète des travaux.

La SCI M3 lui répond que les travaux ont été réalisés. Elle verse aux débats un courriel du 12 février 2025 adressé par la société Résilians à la société IMMIUM, la société Résilians indique joindre les PV de réception concernant la copropriété située [Adresse 4] et précise que les dernières réserves seront levées avant le 19 février 2025 ; par courriel du 25 février 2025 adressé par la société Résilians à la société IMMIUM, la société Résilians indique que les réserves dans le logement de Madame [D] sont levées et qu’il « reste celui de M. [Z] (prévu demain normalement) ». Elle verse également aux débats un procès-verbal de réception de travaux de la société Résilians (annexe 8 de la SCI M3) signé par l’entreprise et la SCI M3 pour un chantier au [Adresse 4] à [Localité 2]. Il y a lieu de relever que la société Résilians est celle dont le devis accepté a été analysé dans le cadre du rapport d’expertise.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence de contestation de Monsieur [R] [Z] sur la réalisation et la fin des travaux dans son domicile à la suite des dégâts des eaux provenant de la voisine de l’appartement du 1er étage, il y a lieu de débouter Monsieur [R] [Z] de sa demande, les travaux ayant été réalisés.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI M3 et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [R] [Z] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI M3 recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2011 entre la SCI M3, d’une part, et Monsieur [R] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI M3 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à la SCI M3 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 957 euros à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI M3 de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à la SCI M3 la somme de 20 183,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 9 mai 2025, mois de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 9 020 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI M3 à payer à Monsieur [R] [Z] la somme de 2 851,40 euros en remboursement des charges et provisions pour charges injustifiées versées de septembre 2019 à décembre 2020 ;

ORDONNE la compensation des créances dues par Monsieur [R] [Z] et la SCI M3 au titre des condamnations du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à la SCI M3 une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS