N° RG 25/07043 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVL5

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/07043 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVL5

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Aline MOEHRMANN

Le

Le greffier

M^e Aline MOEHRMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. PINKMAN enregistrée au RCS de SAVERNE sous le n° SIRET 922 561 733 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 289

DEFENDERESSES :

SAS STRASBOURG PARE-BRISE enregistrée au RCS de STRASBOURG sous le n° SIRET 95344880000011 prise en la personne de son représentant légal Monsieur [C] [M] né le 28 mars 1999 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

Société MJ SYNERGIE Mandataires judiciaires, SELARL, prise en en la personne de Maître [W], liquidateur judiciaire, inscrite au RCS de LYON sous le numéro 538 422 056, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société STRASBOURG PARE-BRISE, SAS enregistrée au RCS de STRASBOURG sous le n° SIRET 95344880000011, ayant siège social au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante

SAS GLASS CORP AUTOMOTIVE enregistrée au RCS de Chalons-en-Champagne sous le n° SIRET 899 500 599 00019 prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous signature privée en date du 1er mai 2023, la SCI Pinkman a donné à bail commercial à la SAS Strasbourg pare-brise, pour une durée de neuf années, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de base de 17 400 € HT/HC, outre une provision sur charges annuelle de 1 200 € HT soit 300 € HT par trimestre.

Par acte sous signature privée du 10 mai 2023, la SAS Glass corp automotive, franchiseur de la SAS Strasbourg pare-brise, s’est portée caution solidaire de cette dernière.

Selon commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par commissaire de justice le 10 avril 2025, la SCI Pinkman a mis en demeure la SAS Strasbourg pare-brise de payer la somme de 3 894,26 € en principal au titre des loyers et charges impayés, pénalité de retard et indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2025 reçue le 22 mai 2025, la SCI Pinkman a mis en demeure la SAS Glass corp automotive, en sa qualité de caution solidaire, de lui payer sous huitaine la somme totale de 6 114,57 € TTC, frais de commissaire de justice inclus.

Le preneur a restitué les clefs du local au bailleur le 19 mai 2025.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 11 juin 2025, respectivement reçue le 17 juin 2025 et retournée à l’expéditeur avec la mention « Pli avisé et non réclamé », la SCI Pinkman, par l’intermédiaire de son Conseil, a mis en demeure la SAS Strasbourg pare-brise, ainsi que la SAS Glass corp automotive en sa qualité de caution solidaire de celle-ci, de lui payer sous huitaine la somme totale de 8 673,06 € TTC.

Par assignation délivrée respectivement les 24 et 16 juillet 2025, la SCI Pinkman a attrait la SAS Strasbourg pare-brise et la SAS Glass corp automotive devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— à titre principal, constater à la date du 10 mai 2025 l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété de la SAS Strasbourg pare-brise, à son obligation essentielle de payer les loyers ;

— en tout état de cause, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Strasbourg pare-brise et solidairement avec la SAS Glass corp automotive à hauteur du loyer contractuel du bail commercial, charges en sus, exigible jusqu’à libération des lieux ;

— condamner solidairement la SAS Strasbourg pare-brise, et la SAS Glass corp automotive en sa qualité de caution, à payer à la SCI Pinkman la somme totale de 11 165,44 €, soit les sommes suivantes :

* 6 396,46 € TTC au titre des loyers de février, mars et avril 2025, et mai 2025 au prorata pour la période du 1er au 10 mai 2025 ;

* 575,68 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 au 19 mai 2025 ;

* 329,21 € au titre des pénalités de retard pour les loyers impayés de février, mars, avril et mai 2025 (à parfaire) ;

* 160 € au titre des frais de recouvrement pour les loyers impayés de février, mars, avril et mai 2025 (à parfaire) ;

* 1 036,17 € au titre de la pénalité de non-libération des lieux pour la période du 11 au 19 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* 667,92 € au titre des frais d’enlèvement des pare-brises ;

* 2 000 € au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— autoriser la SCI Pinkman à conserver le dépôt de garantie ;

— condamner solidairement la SAS Strasbourg pare-brise et la SAS Glass corp automotive, en sa qualité de caution, à payer à la SCI Pinkman la somme de 1 033 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens et frais de la procédure, y compris les frais du commandement de payer de 157,07 € ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est droit.

Au soutien de ses prétentions, elle faisait valoir que depuis le mois de septembre 2024, la SAS Strasbourg pare-brise ne réglait plus les loyers et charges de manière régulière, malgré les relances adressées par le bailleur. Elle en concluait que tel justifiait de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41, alinéa 1er du code de commerce, ou à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial par application des articles 1728, 1217 et 1227 du code civil.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 août 2025, la SAS Strasbourg pare-brise a été placée en liquidation judiciaire.

La SCI Pinkman a déclaré au passif de la procédure collective une créance antérieure échue de 12 811,83 € à titre privilégié, ainsi qu’une créance postérieure de 116,05 € à titre privilégié.

Par assignation délivrée le 9 décembre 2025, la SCI Pinkman a attrait à l’instance la SELARL MJ synergie, prise en la personne de Me [W], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Strasbourg pare-brise, sollicitant la fixation des sommes ci-dessus réclamées au passif de la liquidation judiciaire de la société, réclamant en outre 497,33 € au titre de la majoration contractuelle de 10 % du loyer HT, et augmentant à 561,32 € le montant des pénalités de retard pour les loyers impayés de février, mars, avril et mai 2025, et jusqu’au 6 octobre 2025.

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier le 10 mars 2026.

Bien que régulièrement citées par procès-verbal de recherches infructueuses dressé en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SAS Strasbourg pare-brise et la SAS Glass corp automotive n’ont pas constitué avocat.

De même, bien que citée par remise de l’acte à personne morale, la SELARL MJ synergie, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Strasbourg pare-brise, n’a pas constitué avocat. Elle a toutefois adressé un courrier au tribunal reçu le 10 décembre 2025, indiquant ne pas être en mesure d’intervenir à la procédure, tout en indiquant ne pas s’opposer à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, et attestant que la SCI Pinkman avait déclaré sa créance entre ses mains.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 10 mars 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 24 intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » que :

« Conformément à la première hypothèse visée à l’article 1224 du Code civil, il est expressément convenu qu’en cas de manquement du Preneur tel que défini au paragraphe suivant et à l’issue d’un délai d’un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu’il soit besoin d’accomplir des formalités judiciaires.

Serait constitutive d’un manquement l’inexécution totale ou partielle par le Preneur d’une quelconque de ses obligations contractuelles de paiement, d’action ou d’abstention, si minimes soient-elles, naissant des clauses et conditions de la présente convention, d’un de ses avenants ou de tout autre accord connexe conclu entre les parties, dont notamment celles portant sur :

* le paiement des loyers, taxes, charges, accessoires, intérêts, pénalités, compléments de loyers, etc. […]

La sommation prendra la forme d’un commandement d’exécuter transmis par voie d’huissier, mentionnant la ou les obligations dont l’inexécution est constatée et rappelant que la présente clause trouvera à s’appliquer s’il n’y est pas mis un terme à l’issue d’un délai d’un mois. Le Bailleur pourra toutefois préalablement adresser un avertissement ou une mise en demeure d’exécuter au Preneur sous la forme et par le moyen de son choix sans que celui ne puisse valoir renonciation à se prévaloir de la présente clause.

En cas de non-paiement d’un seul terme à son échéance, le Bailleur sera en droit d’expulser le locataire par la même voie et sous les mêmes réserves mais, en ce cas, un mois seulement après un commandement de payer resté sans effet. […] »

En l’occurrence, par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice le 10 avril 2025, la SCI Pinkman a mis en demeure la SAS Strasbourg pare-brise de payer la somme de 3 894,26 € en principal au titre des loyers et charges impayés, pénalité de retard et indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement.

La charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au preneur, lequel en l’espèce n’a pas comparu ni, partant, justifié que le commandement de payer a été suivi d’effet, ni contesté la dette locative.

Par conséquent, le tribunal constatera la résiliation du contrat de bail, à la date du 11 mai 2025.

1.2 Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 19 du bail, intitulé « MODALITES DE REGLEMENT », stipule à cet égard que le preneur s’oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires en quatre termes de paiement égaux et d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le premier et le dernier loyers seront payables au prorata temporis, le cas échéant.

En l’occurrence, la SCI Pinkman réclame le paiement des loyers du 1er février au 10 mai 2025, date de résiliation du bail.

Le montant des loyers et charges susceptible d’être réclamé s’élève à 6 374,04 € [(1 918,94 € TTC et charges comprises x 3) + (1 918,94 € / 31 x 10)].

La SAS Strasbourg pare-brise, non comparante, ne démontre pas s’être acquittée de cette somme, alors que tel lui incombe en application des dispositions de l’article 1353, alinéa 2 du code civil.

Par conséquent, la SAS Strasbourg pare-brise est redevable envers le bailleur de la somme de 6 375,83 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période du 1er février au 10 mai 2025.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par la SCI Pinkman du fait de son occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 24 intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE », en son avant-dernier paragraphe, que « Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au Bailleur à la bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le Preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2 % (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmenté de tous droits à dommages-intérêts au profit du Bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité. »

En l’occurrence, la SCI Pinkman réclame le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 11 au 19 mai 2025, date de libération des lieux. Toutefois, elle réclame dans le même temps le paiement d’une pénalité de non-libération des lieux pour la même période.

Or, ces deux demandes sont identiques par leur objet, puisque la pénalité de non-libération des lieux constitue en réalité l’indemnité d’occupation, tel que d’ailleurs expressément qualifié dans les dispositions contractuelles ci-avant rappelées.

En l’occurrence, en application de ces stipulations, le montant de l’indemnité d’occupation due s’élève à 1 036,17 € (5 756,82 € de loyer trimestriel x 2 % x 9 jours).

Par conséquent, la SAS Strasbourg pare-brise est redevable envers le bailleur de la somme de 1 036,17 € au titre des arriérés d’indemnité d’occupation pour la période du 11 au 19 mai 2025.

Il n’y a pas lieu au surplus de faire droit à la demande de la SCI Pinkman tendant à fixer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, dès lors qu’elle indique elle-même dans son assignation que les lieux ont été libérés le 19 mai 2025, de sorte que depuis cette date le preneur n’est plus redevable d’aucune indemnité d’occupation.

1.4 Sur les pénalités et le taux d’intérêt

Aux termes de l’article L. 441-10, II. du code de commerce, les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l’année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l’année en question. Pour le second semestre de l’année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l’année en question. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu’un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification. Toutefois, le créancier ne peut invoquer le bénéfice de ces indemnités lorsque l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit le paiement à son échéance de la créance qui lui est due.

Il est constant que les pénalités de retard pour non-paiement d’une facture sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales des contrats, la créance naissant automatiquement à l’échéance légale soit le lendemain de la date à laquelle le paiement était prévu. En outre, les dispositions de l’article L. 441-10 étant des dispositions légales supplétives, les pénalités dues par application de ce texte ne constituent pas une clause pénale et ne peuvent donc être réduites en raison de leur caractère abusif. Enfin, ces pénalités de retard constituant un intérêt moratoire, il est possible de l’assortir de la capitalisation prévue par l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, l’article D. 441-5 du même code fixe à 40 € le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement.

En l’espèce, l’article 19 du bail, intitulé « MODALITES DE REGLEMENT », stipule que le preneur s’oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires en quatre termes de paiement égaux et d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le premier et le dernier loyers seront payables au prorata temporis, le cas échéant.

S’agissant des intérêts de retard, il y a lieu de tenir compte du taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, soit en l’occurrence le taux applicable au 1er janvier 2025 s’agissant de créances échues au cours du premier semestre de l’année concernée, lequel s’élevait alors à 3,15 %. Après majoration de 10 points de pourcentage, tel aboutit à un taux d’intérêt de 13,15 %.

Cependant, la SCI Pinkman limite à 12,40 % le montant du taux d’intérêt qu’elle entend voir appliquer.

En définitive, dès lors que la SAS Strasbourg pare-brise reste redevable des loyers pour les mois de février et mars 2025, lesquels étaient dus d’avance dès le 1er janvier 2025, ainsi que des loyers et indemnités d’occupation du mois d’avril 2025 et du 1er au 19 mai 2025 pour tenir compte du prorata d’occupation du preneur, les sommes dues au titre des intérêts de retard s’élèvent à :

—  233,38 € pour les mois de février et mars 2025 [(1 918,94 € x 2) x 12,40 % x 179 jours de retard du 2 janvier au 30 juin 2025 / 365) ;

—  93,58 € pour le mois d’avril et du 1er au 19 mai 2025 [[1 918,94 € + (1 918,94 € / 31 x 19)] x 12,40 % x 89 jours de retard du 2 avril au 30 juin 2025 / 365].

La SAS Strasbourg pare-brise est ainsi redevable envers le bailleur, à la date du 30 juin 2025, de la somme de 326,96 € au titre des pénalités de retard pour les loyers impayés.

Dans l’assignation délivrée au liquidateur, la SCI Pinkman augmente la somme réclamée initialement, après actualisation au 6 octobre 2025.

Cette actualisation aboutit aux résultats suivants :

—  361,16 € pour les mois de février et mars 2025 [(1 918,94 € x 2) x 12,40 % x 277 jours de retard du 2 janvier au 6 octobre 2025 / 365) ;

—  196,63 € pour le mois d’avril et du 1er au 19 mai 2025 [(1 918,94 € + 1 918,94 € / 31 x 19) x 12,40 % x 187 jours de retard du 2 avril au 6 octobre 2025 / 365].

En définitive, la SAS Strasbourg pare-brise est redevable envers le bailleur de la somme de 557,79 € au titre des pénalités de retard pour les loyers impayés.

Par ailleurs, faute pour la SAS Strasbourg pare-brise de démontrer s’être acquittée des termes du loyer pour les périodes trimestrielles de janvier à mars, et avril au 19 mai 2025, soit deux termes trimestriels, elle sera condamnée au paiement de la somme de 80 € (40 € x 2) à titre d’indemnités pour frais de recouvrement.

1.5 Sur les frais d’enlèvement des pare-brises

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (3e Civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, 22-21.272 et 22-10.298).

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un état des lieux de sortie établi le 19 mai 2025, dont il ressort que « Le locataire a laissé plusieurs objets et déchets au sol », que des déchets ont été « laissés sur l’évier et par terre » et que des « pare-brises usagés [sont] déposés au sol. Déchets et cartons abandonnés, nécessitant un enlèvement par une entreprise de recyclage. »

Cet état des lieux n’est pas signé par le preneur, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il a été établi au contradictoire de celui-ci.

Néanmoins, les photographies annexées à l’état des lieux de sortie, ainsi que le devis établi par la société Chimirec le 26 mai 2025, soit dans les jours ayant immédiatement suivi la remise des clefs au bailleur, portant sur la dépose de bacs de pare-brises, leur collecte et leur traitement, pour un montant total de 667,92 € TTC, corroborent les constatations consignées dans cet état des lieux.

Par conséquent, la SAS Strasbourg pare-brise est redevable de la somme de 667,92 € TTC à l’égard du bailleur au titre du coût de remise en état du local.

1.6 Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, que le débiteur est condamné s’il y a lieu, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, au paiement de dommages et intérêts :

— soit à raison de l’inexécution de l’obligation ;

— soit à raison du retard dans l’exécution ; les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En tout état de cause, selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, la SCI Pinkman indique que la fin de la première période triennale devait être acquise en juin 2026, de sorte que le fait que les locaux commerciaux soient vides depuis le 19 mai 2025 lui a fait perdre une chance d’obtenir des loyers commerciaux pour la période de juin 2025 à juin 2026, soit plus de 23 000 €.

À cet égard, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. À l’inverse, un risque, fût-il certain, ne suffit pas à caractériser la perte certaine d’une chance, le préjudice qui en résulte étant purement éventuel. En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être totale, devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la SCI Pinkman met en compte une somme de 2 000 € au titre de la perte de chance d’obtenir des loyers commerciaux pour la période de juin 2025 à juin 2026.

Toutefois, il sera observé que si, au titre de la perte de chance dont se prévaut la SCI Pinkman, celle-ci escomptait le versement de loyers par la SAS Strasbourg pare-brise elle-même, il n’est rapporté la preuve d’aucune perte de chance à ce titre dès lors qu’il est évident que les loyers n’auraient pas été payés par le preneur, puisque tel constitue précisément le fondement de la résiliation du bail constatée aux termes de la présente décision, sur demande du bailleur lui-même, lequel a par là entendu mettre fin prématurément au bail, étant par ailleurs souligné que la résiliation du bail aux torts du preneur entraîne l’application de diverses pénalités, ci-avant accordées, qui ont déjà pour objet, au moins pour partie, d’indemniser le bailleur de son préjudice.

Si, à l’inverse, cette perte de chance est fondée sur l’absence de perception de loyers dont aurait été redevable un nouveau preneur, force est de constater que la SCI Pinkman n’allègue ni a fortiori ne justifie qu’elle aurait été dans l’impossibilité de relouer son bien suite au départ de la SAS Strasbourg pare-brise, et partant de percevoir un nouveau loyer.

Par conséquent, faute pour la SCI Pinkman de rapporter la preuve de l’existence d’une perte de chance, et donc d’un préjudice, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

1.6 Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

En l’espèce, l’acte de cautionnement souscrit par la SAS Glass corp automotive est libellé ainsi :

« Class Corp Automotive, représentée par Messieurs [R] [U] et [E] [N], en leur qualité de Président et Directeur Général, dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 4]

se porte caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division de Monsieur [C] [M] pour la SAS Strasbourg Pare-Brise, au profit de SCI Pinkman.

Je m’engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire au bailleur pour le cas où il serait défaillant.

Le cautionnement porte sur le payement des loyers s’élevant à 1 450 HT et hors charges – mille quatre cents cinquante euros par an et de sa révision annuelle sur la base de ICC, étant précisé que l’indice de base est celui du 1er trimestre 2023 ainsi que sur les charges récupérables, accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clause pénale, indemnité d’occupation, impôt, réparations locatives mises à la charge du locataire, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire (frais, dépens dont coût des actes notamment), ces obligations résultant du bail dont j’ai reçu un exemplaire.

En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec [C] [M], né le 28 mars 1999 à [Localité 1], je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement [C] [M], né le 28 mars 1999 à [Localité 1].

Ces éléments me permettent d’avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement. »

Aux termes de cet acte, la SAS Glass corp automotive s’est engagée en qualité de caution solidaire de la SAS Strasbourg pare-brise, à payer les sommes dues par le preneur en vertu du contrat de bail, sans limite de montant.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SCI Piknman de la condamner solidairement avec le débiteur principal à lui payer les sommes précitées.

Néanmoins, s’agissant des pénalités de retard pour les loyers impayés, dès lors que l’assignation délivrée à la caution ne porte que sur la somme arrêtée au 30 juin 2025, puisque l’actualisation au 6 octobre 2025 figure uniquement dans l’assignation délivrée au liquidateur de la SAS Strasbourg pare-brise, il convient, dans le respect du principe du contradictoire, de limiter la condamnation de la caution de ce chef à la somme de 326,96 €, et non 557,79 €.

De la même façon, s’agissant de la demande de la SCI Pinkman relative à la majoration de retard du loyer, ci-après examinée, dès lors que cette demande ne figure pas dans l’assignation délivrée à la caution, cette dernière ne pourra être tenue à condamnation de ce chef.

1.7 Sur la majoration de retard du loyer

L’article 19 du bail intitulé « MODALITES DE REGLEMENT » stipule notamment qu’ « En cas de non-paiement, même partiel, à l’échéance du loyer, la quittance sera majorée de 10 % (dix pour cent) du loyer hors taxes, TVA en sus à la charge du Preneur. Ce dernier sera également tenu de tout frais de recouvrement amiable ou judiciaire occasionnés dans ces circonstances. »

En l’espèce, dans l’assignation délivrée au liquidateur de la SAS Strasbourg pare-brise, la SCI Pinkman réclame le paiement d’une majoration de 10 % au titre du loyer HT pour les mois de février à avril 2025, outre le mois de mai 2025 au prorata de l’occupation par le preneur.

En l’occurrence, les sommes auxquelles le bailleur est en droit de prétendre s’élèvent à 541,62 € [[(1 499,12 € HT x 10 %) x 3] + [(1 499,12 € HT / 31 x 19) x 10 %], dont est redevable la SAS Strasbourg pare-brise.

1.8 Sur la conservation du dépôt de garantie

En l’espèce, la SCI Pinkman sollicite d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie.

Toutefois, force est de constater qu’au soutien de cette prétention, elle ne développe aucun moyen dans son assignation justifiant qu’il y soit fait droit.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SAS Strasbourg pare-brise et la SAS Glass corp automotive, succombant à l’instance, seront solidairement tenues aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenues aux dépens, la SAS Strasbourg pare-brise et la SAS Glass corp automotive seront solidairement redevables à l’égard de la SCI Pinkman d’une somme qu’il est équitable de fixer à 1 033 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE la résiliation à la date du 11 mai 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 1er mai 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS Strasbourg pare-brise la créance de la SCI Pinkman aux sommes de :

—  6 375,83 € (six mille trois cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période du 1er février au 10 mai 2025 ;

—  1 036,17 € (mille trente-six euros et dix-sept centimes) au titre des arriérés d’indemnité d’occupation pour la période du 11 au 19 mai 2025 ;

—  80 € (quatre-vingts euros) à titre d’indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement ;

—  667,92 € (six cent soixante-sept euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre du coût de remise en état du local ;

—  1 033 € (mille trente-trois euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Glass corp automotive, en sa qualité de caution, au paiement de l’intégralité de ces sommes solidairement avec la SAS Strasbourg pare-brise ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS Strasbourg pare-brise la créance de la SCI Pinkman à la somme de 557,79 € (cinq cent cinquante-sept euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des pénalités de retard pour les loyers impayés ;

CONDAMNE la SAS Glass corp automotive, en sa qualité de caution, au paiement de cette somme dans la limite de 326,96 € (trois cent vingt-six euros et quatre-vingt-seize centimes) solidairement avec la SAS Strasbourg pare-brise ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS Strasbourg pare-brise la créance de la SCI Pinkman à la somme de 541,62 € (cinq cent quarante et un euros et soixante-deux centimes) au titre de la majoration de retard du loyer ;

DÉBOUTE la SCI Pinkman :

— de sa demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Strasbourg pare-brise solidairement avec la SAS Glass corp automotive jusqu’à libération des lieux ;

— de sa demande de dommages et intérêts ;

— de sa demande tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie ;

— du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge, solidairement, de la SAS Strasbourg pare-brise et de la SAS Glass corp automotive, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY