TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 23 Décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 23/00009 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IV63

N° MINUTE : 2025/93

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Damien GEVAUDAN de la SCP BLACHER – GEVAUDAN, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [R] [Z] [B] [U] [E]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e AUBARD substituant M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [S] [L]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e AUBARD substituant M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, élisant domicile en l’Etude de Me [A] NOTAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]

non comparante

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, élisant domicile en l’Etude de Me [A] NOTAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de C.LEBRUN, Greffier lors des débats et F. SONNET, Greffier lors du prononcé avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 8 juin 2025, délibéré prorogé à plusieurs reprise pour être rendu le 23 Décembre 2025.

Par jugement contradictoire en date du 14 mai 2024 auquel il faut se reporter pour l’exposé des faits, de la procédure et des demandes initiales, le Juge de l’exécution a, entre autres dispositions,

. débouté Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] de leur demande en nullité du commandement aux fins des saisie immobilière fondée sur l’article R 321-3, 3° du Code des procédures civiles d’exécution ;

. débouté Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] de leur demande en nullité du commandement aux fins des saisie immobilière fondée sur l’article 6 du Décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 et la demande subséquente fondée sur les dispositions de l’article en caducité du commandement aux fins des saisie immobilière ;

. dit que l’article 11 des conditions générales de l’offre de prêt stipulant qu’ “ à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées en principal, intérêts et accessoires deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants (…) défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances ou de toutes autres sommes avancées par le prêteur tant sur le présent prêt qu’au titre qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre” s’analyse en une clause abusive,

. déclaré non écrite cette clause insérée à l’offre de prêt annexée à l’acte authentique reçu le 22 décembre 2010 par Maître [H] [N], notaire à [Localité 5],

. déclaré irrecevable la demande de la société Crédit Foncier de France en résolution judiciaire des prêts n° n° 5683460 et n° 5683462 ,

. sursis sur la demande aux fins de vente forcée de la société Crédit Foncier de France,

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 juin 2024 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité la société Crédit Foncier de France à produire un décompte détaillé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues des prêts n° 5683460 et n° 5683462,

. invité les parties à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. sursis à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

. réservé les dépens.

Par conclusions transmises le 10 février 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] ont invité le Juge de l’exécution :

“Vu l’article 1152 du Code civil ancien,

Vu les articles L. 111-7 et L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1244-1 du Code civil ancien,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, (à) :

. réduire à néant les pénalités de retard s’analysant en clauses pénales que la Société Crédit Foncier de France (leur) impute (…) aux termes des décomptes produits,

. ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière comme étant abusive et excédant ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement des sommes dues,

. ordonner un report à deux ans (…),

. débouter la Société Crédit Foncier de France de l’ensemble de ses conclusions contraires,

. condamner la Société Crédit Foncier de France à (leur) verser (…) la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. condamner la Société Crédit Foncier de France aux entiers dépens d’instance”.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 20 février 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Crédit Foncier de France a demandé au Juge de l’exécution:

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles R.322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 1225 et suivants du Code Civil,

Vu les articles L 313-51 et suivants du Code de la consommation,

. statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2,articles R.322-15 et R.322-18 dudit Code, (de) :

. rejeter purement et simplement les demandes, fins et contestations adverses,

. dire et juger régulier et valable le commandement de payer valant saisie immobilière délivré aux consorts [L] -[E],

. mentionner la créance (…) à la somme de 41.889,69 € sauf mémoire (compte arrêté au 17 juin 2024), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires,

. conformément à l’article R.322-26 dudit Code, (…) fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl Acthuis, commissaires de justice à [Localité 5] (37), ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Monsieur ou Madame le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

. condamner M. [R] [E] et Mme [S] [L] au paiement de la somme de 3.000 €au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

. taxer les frais de poursuites conformément à la loi”.

Evoquée à plusieurs reprises, l’affaire a été examinée à l’audience du 25 février 2025 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Par jugement contradictoire en date du 25 mars 2025, le Juge de l’exécution a notamment :

. dit qu’en ce qu’il stipule une majoration d’intérêts de trois points, l’article 12 des conditions générales de l’offre de prêt s’analysait en une clause pénale et qu’elle présentait un caractère manifestement abusif et en conséquence, réduit la majoration d’intérêt à un demi point (0,50 %),

. prononcé un sursis à statuer sur la demande aux fins de vente forcée de la société Crédit Foncier de France et le surplus des demandes présentées par Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E],

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 22 avril 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité la société Crédit Foncier de France à recalculer sa créance et à produire un décompte détaillé des sommes dues par Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] accompagné d’une note comportant les formules de calcul des échéances distinguant la part en capital, intérêts, intérêts majorés et incluant les règlements perçus avec leur date d’imputation ,

. prononcé un sursis sur les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

. réservé les dépens.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 17 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Crédit Foncier de France demande au Juge de l’exécution :

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles R.322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 1225 et suivants du Code Civil,

Vu les articles L 313-51 et suivants du Code de la consommation,

. statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2, articles R.322-15 et R.322-18 dudit Code, (de) :

. rejeter purement et simplement les demandes, fins et contestations adverses,

. dire et juger régulier et valable le commandement de payer valant saisie immobilière délivré aux consorts [L] -[E],

. mentionner la créance (…) à la somme de 61.062,77 € sauf mémoire (compte arrêté au 15/04/ 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires,

. conformément à l’article R.322-26 dudit Code, (…) fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl Acthuis, commissaires de justice à [Localité 5] (37), ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Monsieur ou Madame le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

. condamner M. [R] [E] et Mme [S] [L] au paiement de la somme de 3.000 €au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

. taxer les frais de poursuites conformément à la loi”.

Après renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 juin 2025 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur le montant de la créance

Attendu qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Attendu que la formule “selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi” confère une portée générale à cet avis rendu en matière de saisie attribution ;

Attendu qu’aux termes de l’article R 322-18 “le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires” ; que selon l’article R 321-3, dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution “la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier” ;

Attendu qu’aucune des parties n’a justifié de la signification des deux précédentes décisions dont il n’est donc pas justifié du caractère définitif ; que quoiqu’il en soit, reprenant son décompte, la banque chiffre sa créance à la somme globale de 61.062,77 € et explique avoir pris en considération la réduction du taux d’intérêt majoré sur la base d’un calcul en pourcentage ;

Attendu que les débiteurs n’ont émis aucune critique sur cette méthode ni élevé la moindre contestation sur la date retenue par le créancier qui arrête les comptes au 25 avril 2025 de façon à y intégrer les mensualités échues à cette date alors qu’à la date du commandement la dette représentait 13 182,10 euros au titre du prêt n° 5683462 ; que dès lors la créance sera liquidée à la somme réclamée ;

Sur la proportionnalité de la saisie

Sur le caractère abusif ou disproportionné de la saisie

Attendu que par combinaison des articles L.111-7 et L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution, “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, mais l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation” et “le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive” ; qu’en droit (Cass. Civ 2, 15 mai 2014 n° 13-16 016) , “le créancier ayant le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, il appartient au débiteur, qui en poursuit la mainlevée, d’établir qu’elles excèdent ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation” ; que la disproportion s’apprécie non pas seulement par la comparaison du montant de la créance et de la valeur de l’immeuble saisi mais aussi en fonction des alternatives dont dispose le créancier pour recouvrer son dû par d’autres moyens ;

Attendu que pour solliciter la main levée de la saisie du commandement, les débiteurs qui se plaignent de ne pas avoir pu obtenir d’échéancier, reprochent à la banque d’avoir refusé de renégocier les emprunts ; que toutefois, ils sont liés par leur engagement initial qui aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’au demeurant, il appert qu’ils avaient déjà obtenu un report et n’ont pas entamé de nouvelles démarches à cet effet ; que même si la banque a prononcé à tort la déchéance du terme, au regard du montant de la dette, la saisie ne présente pas de caractère abusif ni disproportionné dès lors que les emprunteurs qui réclament un délai de grâce, admettent ne pas être en capacité de la désintéresser par d’autres moyens de sorte qu’il ne peut en être donné mainlevée ;

Sur les contestations et demandes incidentes

Attendu qu’à l’exception de celles réglées, aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de la procédure et qu’il n’a pas été présentée d’autre demande incidente que celle examinée ci après;

Sur la demande de délai de grâce

Vu l’article 1343-5 (1244-1 ancien) du Code civil,

Attendu que par application des articles R 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution et 510 alinéa 3 du Code de procédure civile, après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce sous réserve des exclusions énumérées à l’article 512 du même code dont l’alinéa 1 précise que “le délai de grâce ne peut être accordé au débiteur dont les biens sont saisis par d’autres créanciers ni à celui qui a, par son fait, diminué les garanties qu’il avait données par contrat à son créancier” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au Juge de l’exécution d’accorder aux débiteurs malheureux, un délai de grâce qui ne peut excéder deux ans ;

Attendu que sur la base des éléments connus qui n’ont pas été actualisés, en 2023, M. [R], [Z], [B] [U] [E] a déclaré un revenu net imposable s’élevant à 44 162 euros soit 3 618 euros mensuels et qu’en juillet 2024 Mme [S] [L] percevait des prestations sociales d’un montant global de 876,04 euros ; qu’ils indiquent avoir trois enfants à charge ; que sur ces bases, les ressources de cette famille de cinq personnes n’excèdent donc pas 4 556,04 euros par mois alors que le prêt n° 5683462 n’étant pas résilié, ses charges incluent désormais des mensualités de 1 114,79 euros, ceci sans préjudice du remboursement du prêt n° 5683461 ; que l’apurement de la dette dans le délai contraint de deux ans suppose de verser en outre 2 544 euros par mois ce qui est manifestement insupportable de sorte que la demande ne peut être accueillie, un tel apurement ne pouvant être envisagé que dans le cadre d’une procédure de surendettement si les conditions en sont réunies;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours aux débiteurs et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Attendu qu’en l’absence d’autres contestations ou demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de soixante et un mille soixante deux euros et soixante dix sept centimes (61.062,77 €) arrêtée au 25 avril 2025  ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens

Attendu que même si Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] succombent de sorte que leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ne peut qu’être rejetée, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à la S.A. Crédit Foncier de France la charge de ses frais irrépétibles ;

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le commandement délivré le 9 décembre 2022 et publié le 9 janvier 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 6] 1 sous la référence volume 2023 S n° 2,

— Vu le jugement en date du 14 mai 2024,

— Vu le jugement en date du 25 mars 2025,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Déboute Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] de leur demande fondée sur les articles L. 111-7 et L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Déboute Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] de leur demande en mainlevée de la mesure de saisie immobilière ;

— Dit que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée des droits ou bien immobiliers sis [Adresse 5]” à [Localité 4] (37) en l’occurrence une maison à usage d’habitation édifiée sur un terrain cadastré section ZR n°[Cadastre 1] pour une contenance de 00 ha 15 a 19 ca ;

— Dit que le montant retenu pour la créance de la S.A. Crédit Foncier de France à l’égard de Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de soixante et un mille soixante deux euros et soixante dix sept centimes (61.062,77 €) arrêtée au 25 avril 2025 ;

— Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Déboute Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] de leur demande fondée sur l’article 1244-1 ancien du Code civil ;

— Ordonne la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi;

— Fixe la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 24 mars 2026 à 14 heures 30 ;

— Rappelle que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente, à quatre vingt seize mille (96 000) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

— Désigne la Selarl Acthuis commissaire de Justice à [Localité 5] ([Localité 7] et [Localité 8]), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ;

— Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez ;

— Dit que la présente décision devra être signifiée aux occupants des lieux au moins trois jours avant les visites ;

— Dit que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ;

— Dit que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

— Déboute Mme [S] [L] et M. [R], [Z], [B] [U] [E] ainsi que la S.A. Crédit Foncier de France de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

Jugement prononcé le 23 Décembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET