MINUTE N° : 25/934

JUGEMENT

DU 06 Octobre 2025

N° RC 23/04723

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

SCI DU GROUPE MAM – SCI GMAM, inscrite au RCS de Tours sous le numéro 332 346 048

ET :

[G] [U]

Débats à l’audience du 03 Juillet 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Maître LOCHON

Monsieur le Prefet d'[Localité 10] et [Localité 15]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 8] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SCI DU GROUPE MAM – SCI GMAM, inscrite au RCS de Tours sous le numéro 332 346 048, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [G] [U]

né le 24 Janvier 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marine LOCHON, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître DUGENET, avocat au barreau de TOURS

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Le 5 février 2021, un constat d’accord était signé sous l’égide de la conciliatrice de justice du canton de Joué Les Tours aux termes duquel la Société Civile Immobilière du Groupe MAM, SCI G MAM et M. [L] [U] décidait de mettre fin au litige les opposant sur l’absence de bail pour le logement appartenant à ladite SCI, [Adresse 5] à Joué les Tours , occupé depuis janvier 2018 par M. [U].

M. [U], entré dans le logement appartenant à la SCI G MAM en tant que colocataire ayant manifesté le désir d’y rester moyennant le paiement d’un loyer plus charge de 402,58 euros. Il s’engageait à :

— fournir les documents nécessaires à l’établissement du bail au plus tard le 22 février 2021. Le bail sera établi par la SCI au plus tard le 1er mars pour signature.

— à faire connaitre les créneaux journaliers et horaires où le bailleur pourra faire visiter les locaux proposés à la colocation.

— à régler l’arriéré des loyers et charges de 2020 à février 2021.

La demande de dédommagement de M. [U] qui indiquait avoir été privé d’eau potable de septembre à octobre 2020 était réservée à l’accord des parties.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SCI G MAM a fait délivrer à M. [L] [U], le 20 mars 2023 un commandement de payer les loyers et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été notifiée à la CCAPEX le 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 5 septembre 2023, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater l’existence d’un bail d’habitation verbal entre la SCI GROUPE MAM et Monsieur [L] [U] portant sur un bien situé [Adresse 7] à JOUE-LES-TOURS (37300),

— Prononcer la résiliation judiciaire dudit bail d’habitation pour non-respect des obligations du locataire,

— Constater que Monsieur [L] [U] devient occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7] à [Localité 14],

— Ordonner à Monsieur [L] [U], de libérer le logement situé [Adresse 7] à [Localité 14], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [L] [U] à verser à la SCI GROUPE MAM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 402,58 euros (loyer + charges) à compter de la résiliation judiciaire du bail, soit à compter de la date de la décision à intervenir, et jusqu’à la libération des lieux nonobstant appel,

— la somme de 8 400 euros au titre des arriérés de loyers dus depuis août 2021 et jusqu’à juillet 2023 inclus (somme à parfaire), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, conformément aux articles 1153-1 et 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [L] [U] à régler à la SCI GROUPE MAM les charges et taxes inhérentes à l’occupation du bien et ce jusqu’à la libération des lieux nonobstant appel,

— la somme de 10 000 euros au titre du préjudice financier la somme de

2 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris l’intégralité des actes délivrés pour les besoins de la présente procédure ;

— Débouter Monsieur [L] [U] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 décembre 2023 et a été renvoyée à la demande des parties aux audiences des 30 mai 2024, 28 novembre 2024 et 3 juillet 2025.

A cette audience, un renvoi a été demandé par le conseil de M. [U] en raison du décès de la mère de ce dernier. La SCI GMAM s’y est opposé aux motifs qu’un renvoi avait déjà été demandé au nom de ce dernier le 28 novembre 2024.

Si aux termes de l’article 2 du code de procédure civile, les parties conduisent l’instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d’accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis, le juge veille, en application de l’article 3 du même code, au bon déroulement de l’instance; il a le pouvoir d’impartir les délais et d’ordonner les mesures nécessaires.

Le décès de la mère de M. [U] est survenu le 21 avril 2025.

La demande de renvoi a été rejetée compte tenu des délais écoulés depuis l’assignation délivrée en septembre 2023 et depuis la dernière audience du 28 novembre 2024,

La SCI G MAM, représentée par son conseil a soutenu les termes de ses conclusions responsives et demandé à la juridiction de :

— Juger que Monsieur [L] [U] a manqué à ses obligations légales et contractuelles à l’égard de la société GMAM en ne payant pas ses loyers, et en ne justifiant pas d’avoir souscrit une assurance habitation multirisques pour le logement sis [Adresse 7] à [Localité 14] et en n’y habitant pas à titre de résidence principale ;

— Prononcer la résiliation du bail verbal aux torts exclusifs de Monsieur [L] [U].

— Constater que Monsieur [L] [U] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7] à [Localité 14], à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin et toutes conséquences de droit ;

— Condamner Monsieur [L] [U] à régler à la société G MAM la somme de 17 394,54 € (à parfaire au jour des plaidoiries), avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société G MAM ;

— Le condamner à régler à la société G MAM la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, et de la dénonciation à la CCAPEX ;

— Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution

A l’appui de ses prétentions la demanderesse fait valoir que :

— le loyer est demeuré impayé depuis février 2021 sauf un versement fait en décembre 2023,

— malgré les demandes, M. [U] n’a pas justifié d’une assurance à jour des lieux loués.

— Enfin, ce dernier ne réside pas dans les lieux loués.

Elle demande le rejet des prétentions reconventionnelles de son locataire en invoquant une carence probatoire.

M. [U], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses écritures tendant à voir :

— à titre principal, constater que la demanderese n’apporte pas la preuve de la dette locative et la débouter de sa demande

— à titre subsidiaire, condamner la SCI G MAM à lui payer la somme de 2 083,14 euros au titre de la surconsommation d’ électricité et 5 000 euros au titre de son préjudice moral avec compensation des créances,

— en tout état de cause, condamner la SCI G MAM à installer des compteurs individuels d’eau et d’électricité, de constater l’impossibilité de M. [U] de payer son loyer du fait du refus de la société bailleresse et de condamnner la SCI G MAM à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier est revenu non rempli au greffe faute pour M. [U] d’avoir répondu aux sollicitations du service.

Les débats ont été clos à l’issue de l’audience et l’affaire mise en délibéré.

Le 7 juillet, M. [U], représenté par son conseil, a remis au greffe des conclusions 2 et visant des pièces numérotées 15 à 19. La SCI GMAM, représentée par son conseil, a demandé le rejet des débats de ses secondes conclusions et pièces dont elle indique n’avoir pas eu connaissance, ce qui n’est pas contesté.

MOTIVATION

In limine litis : sur la demande de rejet des pièces et conclusions communiquées après la cloture des débats

D’une part selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

D’autre part, l’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Excipant de la violation du principe du contradictoire, la SCI GMAM sollicite le rejet des pièces et écritures qui lui ont été remises postérieurement à la clôture des débats.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conclusions 2 de M. [U] et les pièces 15 à 19 ont été produites postérieurement à la cloture des débats, sans avoir été communiquées au demandeur.

La production de ces écritures et pièces d’une part n’a pas été autorisée et d’autre part viole le principe du contradictoire . Elles seront donc écartées des débats et il n’en sera pas tenu compte au titre de la présente décision.

1 ) Sur la demande principale de résiliation du bail et ses conséquences

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande

En l’espèce, la SCI GMAM justifie avisé la CCAPEX de la situation d’impayés qui n’a pas cessé depuis et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

— Sur le fond

— Sur la résiliation

La société demanderesse invoque à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire :

— l’existence d’un bail verbal,

— le défaut de paiement des loyers. Le dernier paiement reçu de 318,98 euros en décembre 2023 est inférieur au loyer sur lequel les parties s’étaient mises d’accord dans le procès verbal de conciliation du 5 février 2021. M. [U] y envisageait en effet un loyer, charges comprises, de 402,58 euros.

— le défaut de souscription d’une assurance locative, estimant que les attestations d’assurance produites ne concernent pas les lieux loués.

— le défaut d’occupation à titre de logment principal des lieux, les actes de commissaires de justice attestant d’une autre adresse de même que les attestations d’assurance.

— Sur l’existence du bail

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Il résulte des articles 3 de la Loi du 6 juillet 1989 et 1714 du code civil qu’en matière de baux d’ habitation , le bail verbal est valide, l’exigence d’un écrit n’étant pas prescrite à peine de nullité.

En l’espèce, si les parties sont en désaccord quant à la raison de l’absence d’un bail écrit, elles s’accordent pour reconnaitre l’existence d’un bail verbal portant sur le logement occupé par M. [U], [Adresse 7] à [Localité 11].

Le commencement d’exécution de ce bail est en outre matérialisé par les factures produites par M [U] pour la période du 26 janvier 2018 au 26 juillet 2020 ainsi qu’un certain nombre de reçu et le constat d’accord signé par les parties sous l’égide de la conciliatrice de justice le 5 février 2021.

— Sur les manquements invoqués par le bailleur

Selon les articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat, qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Selon l’article 6 du code de procédure civile « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et l’article 9 impose « à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

— Sur le défaut de paiement des loyers

Selon les articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Ainsi, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le bailleur a fait délivrer à son locataire, le 20 mars 2023, un commandement de payer la somme de 7 000 euros arguant du défaut de paiement des loyers dus d’août 2021 à mars 2023 .

Ce commandement bien qu’il vise une clause résolutoiren ne peut mettre en jeu une telle clause absente du bail verbal.

— Sur le montant du loyer et des charges

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer et sur son paiement.

Le bailleur revendique un loyer, charges comprises, de 402,58 euros. M. [U] estime que loyer, charges comprises, initialement dû est de 318,98 euros.

L’examen des factures produites par M. [U] établit que le loyer facturé, avances sur charges comprises, est de 318,96 depuis le début du bail en 2018 auquel s’ajoute, à compter de septembre 2019, 85,60 euros de taxe d’ordure ménagère pour parvenir à un loyer total de 404,58 euros montant revendiqué par M. [U] dans le constat d’accord.

Il peut donc dès lors être considéré que les parties se sont accordées sur une échéance mensuelle de 404,58 euros comprenant le loyer pour 265,80 euros, 53,18 euros d’avance sur charges et 85 euros au titre de l’avance sur la taxe d’ordures ménagères.

— sur la dette locative

Il appartient dès lors à M. [U] de rapporter la preuve qui lui incombe des faits le libérant de son obligation de paiement des loyers et charges.

Il admet implicitiment ne pas avoir réglé une partie des loyers, mais affirme avoir été dans l’impossibilité de le faire, compte tenu du refus du bailleur d’émettre un reçu pour les paiements dont il aurait exigé qu’ils soient fait en espèce.

Il soutient que cette impossibibilité d’exécution l’a libéré de son obligation en application de l’article 1351 du code civil ainsi rédigé « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. »

Or, selon l’article 1218 du code civil « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

En l’espèce, les factures produites par M. [U], sur la période de janvier 2018 à juillet 2020, font état d’une demande de réglement par chèque et les reçus parcellaires produit font état de réglements tant en espèce que par chèque sur la période du janvier 2018 à Juillet 2020.

Ainsi, M. [U] échoue à démontrer la pertinence de ses affirmations. Les faits invoqués n’auraient en tout état de cause nullement constitué une force majeure dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.

Le bailleur qui s’abstient de présenter un décompte de créance, fixe dans ses dernières écritures au mois de février 2021, correspondant au constat d’accord, le point de départ de la défaillance du locataire, affirmant qu’elle a duré 44 mois comprenant un paiement partiel de 318,98 euros versés au titre du mois de décembre 2023.

La période de défaillance de M. [U] s’étend donc selon le SCI G MAM de février 2021 à Septembre 2024.

Cependant, M. [U] justifie du paiement partiel des loyers de décembre 2023 à mai 2024 en produisant la copie des chèques envoyés par son conseil et débités de son compte à raison de 318,98 euros pour chacun des mois précités. .

Il ne justifie d’aucun paiement pour la période de février 2021 à novembre 2023 ou postérieurement à mai 2024.

L’absence de paiement régulier des loyers sur une période aussi longue constitue manifestement un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

— sur le défaut d’assurance

En application de l’article 7g) de la loi précitée le locataire à également l’ l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre au titre des dégats des eaux, de l’explosion et de l’incendie de l’immeuble.

En l’espèce, M. [U] justifie de l’assurance des lieux loués, [Adresse 7] à [Localité 17] pour les périodes du 26 septembre 2018 au 31 aout 2018, du 26 septembre 2020 au 31 aout 2021, du 26 septembre 2022 au 31 aout 2023. Il ne justifie par de son assurance pour la période postérieure.

Ainsi, il ne justifie pas avoir respecté son obligation d’assurance, caractérisant un manquement grave à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire

— sur l’absence de respect de la destination des lieux faute d’occupation personnelle des lieux

L’article 1728 du même code énonce que le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Le bailleur appuie sa demande sur le fait que le bail verbal est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et que dès lors un tel bail porte nécessairement sur un logement constituant la résidence principale du locataire.

Cependant le fait qu’un bail soit verbal ne le soumet pas forcément à la loi du 6 juillet 1989, c’est le fait qu’il soit la résidence principale du locataire qui le soumet à la loi du 6 juillet 1989.

L’article 2 de la loi précitée précise que « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint »

Les lieux loués sont situés [Adresse 7] à [Localité 12].

Les commandement et assignation ont été délivrés [Adresse 2] à [Localité 16], où réside une personne décrite comme la concubine de M. [U].

L’adresse, [Adresse 4] à [Localité 12], figurant sur les chèques émis par M. [U] est différente de cette première adresse.

Cependant, la consommation électrique du logement situé [Adresse 6] à [Localité 12] atteste d’une occupation régulière des lieux loués.

Le bailleur ne rapporte ainsi pas la preuve que M. [U] ne réside pas moins de 8 mois de l’année au [Adresse 7].

Ce motif invoqué ne pourra être retenu comme justifiant la résiliation du bail.

— Sur la conséquence des manquements

Le bailleur justifie de manquements graves et réitérés de M. [U] à ses obligations.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal liant la SCI G MAM et M. [U], à compter du jugement.

M. [U] sera à compter du jugement à intervenir occupant sans droit ni titre des lieux loués. Son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire du logement sis à [Adresse 13] .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation destinée à compenser la perte de jouissance du bien causé par l’occupation sans droit ni titre après résiliation du bail.

Cette indemnité est de nature indemenitaire et non contractuelle. Au regard des éléments communiqués et des caractéristiques du bien donné à bail, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer soit 265,80 euros, augmenté des charges justifiées qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI G MAM produit à l’appui de sa demande le constat d’accord du 5 février 2021 retenant la somme, précédemment appliquée, de 402,58 au titre des loyers et provisions sur charges et taxe d’ordures ménagères.

Il revendique dans ses dernières écritures, maintenues à l’audience, une créance de 17 394 54 €, soit 402,58 € x 44 mois (moins les 318,98 euros versés au titre du mois de décembre 2023).

Bien que le bailleur se soit réservé la possibilité de parfaire cette créance à l’audience, la créance n’a pas été actualisée.

Le bailleur à l’appui de cette demande affirme que M. [U] n’ a procédé à aucun réglement pendant 44 mois depuis février 2021 à part le loyer de décembre 2023 ce que démentent les pièces versées aux débats par M. [U], qui justifie à minima du réglement des loyers de décembre 2024 à mai 2025, comme relevé ci-dessus.

Le bailleur s’abstient de présenter un décompte de créance qu’il n’appartien pas au juge d’établir. En conséquence, M. [U] sera condamné à payer à la SCI G MAM le somme de 17 394,54 euros en deniers ou quittance, la somme portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à la demande

2) Sur la demande en tout état de cause de M. [U] tendant à voir condamner la SCI G MAM à installer des compteurs individuels d’eau et d’électricté.

Au regard de la résolution du contrat de bail, déliant le bailleur des obligations nées du contrat, il n’y a plus lieu à statuer sur ces demandes.

3) sur la demande renconventionnelle subsidiaire en dommages et intérêts de M. [U]

L’indemnisation d’un préjudice suppose la démonstration de la faute de celui contre qui est dirigé la demande et d’un lien de causalité entre le préjudice et cette faute.

— Sur la demande au titre du préjudice matériel

M. [U] sollicite la somme de 2.083,14 euros en réparation de son préjudice matériel, affirmant d’une part avoir été contraint, après fermeture par le bailleur du compteur électrique commun à l’immeuble, de prendre un compteur à son nom et avoir subi une « surconsommation électrique » au regard de la consommation électrique moyenne par personne en France et de l’estimation initiale du fournisseur d’énergie.

Il fournit ses factures d’électricité à partir de 2022 et une étude statistique sur la consommation électrique par personne en France en 2020.

Il ne démontre cependant aucune faute du bailleur en lien de causalité avec ce qu’il qualifie de « surconsommation »de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

— Sur la demande au titre du préjudice moral

M. [U] sollicite la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, affirmant n’avoir jamais été destinataire du bail alors qu’il avait envoyé tous les documents nécessaires, avoir subi une coupure d’eau volontaire, avoir été privé de certain de ses courriers et avoir subi des injures parfois racistes.

Toutefois, il ne produit aucun élément probatoire de nature à fonder le préjudice moral qu’il invoque de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

4) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [L] [U] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE les manquements répétés de M. [U] à ses obligation de paiement des loyers et d’assurance, et DIT qu’ils justifient la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur le bien sis [Adresse 7] conclu, entre la SCI G MAM et M. [L] [U].

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que M. [L] [U] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du dit logement.

ORDONNE en conséquence M. [L] [U] à de quitter les lieux loués situé à [Adresse 7] à [Localité 12] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI G MAM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [L] [U] à verser àla SCI G MAM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer soit 265,60 euros qui sera augmenté des charges justifiées, à compter de la date du jugement prononçant la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [L] [U] à payer en deniers ou quittance à la SCI G MAM la somme de dix sept mille trois cent quatre vingt quatorze euros et cinaqunte quatre centimes ( 17 394,54 euros), laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la décision.

DEBOUTE M. [U] de ses demandes au titre des préjudices matériel et moral

CONDAMNE M. [L] [U] aux entiers dépens de la présente instance.

CONDAMNE M. [L] [U] à verser àla SCI G MAM la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 10] et [Localité 15] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,