TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

RÔLE N° RG 25/00288 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BD4J

NATAF : 5BA Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n°

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, [Localité 1], immatriculée au RCS sous le n° 271 927 212 (2008 B 116), établissement public industriel et commercial, dont le siège social est situé, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Noël COULAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

La Société, [Localité 1] LIVRES UNIVERS, société à responsabilité limitée exerçant sous l’enseigne “LIBRAIRIE TRARIEUX”, inscrite au RCS de BRIVE sous le numéro B825307028, dont le siège social est situé, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant léfal

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Madame Séverine ALLAIN, Juge du tribunal judiciaire désigné comme juge unique (Article L 311-10 du code de l’organisation judiciaire et 801 et suivants du code de procédure civile).

GREFFIER : Monsieur Nicolas DASTIS, Cadre greffier

DÉBATS : A l’audience publique du 12 janvier 2026, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 13 mars 2026, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : Réputé contradictoire, en premier ressort

Mise à disposition du jugement au greffe le 13 mars 2026

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat prenant effet au 22 août 2017, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat a donné à bail commercial un local dépendant d’un immeuble collectif sis, [Adresse 3] à, [Localité 2], à la SARL, [Localité 1] LIVRES, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 7 200 euros.

Des loyers demeurant impayés, un courrier en date du 23 juin 2022 rappelant les obligations locatives a été adressée à la SARL, [Localité 1] LIVRES et un procès-verbal de constat d’accord de conciliation a, notamment, eu lieu le 12 décembre 2022.

Une mise en demeure a été adressée à la SARL, [Localité 1] LIVRES par courrier en date du 11 janvier 2024 relative à des impayés locatifs, ainsi que plusieurs relances.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9555.31 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance, dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze-Corrèze Habitat a ensuite fait assigner la SARL, [Localité 1] LIVRES devant le tribunal judiciaire de Tulle.

La SARL, [Localité 1] LIVRES régulièrement assignée n’a pas constitué avocat.

Aux termes de son assignation valant conclusions, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens et des motifs en application de l’article 455 du code de procédure civile l’Office Public de l’Habitat Corrèze-Corrèze Habitat demande au tribunal, de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 22 août 2017 est acquise depuis le 28 juillet 2024, de constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date, et en toute hypothèse prononcer la résiliation du bail pour manquements graves du preneur, ordonner avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SARL, [Localité 1] LIVRES et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, condamner la SARL, [Localité 1] LIVRES à lui verser la somme de 12 542.52 euros (à la date du 13 février 2025), à parfaire selon décompte au jour de l’audience, l’autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux après le départ volontaire ou forcé de l’occupants dans tel garde meubles ou réserve qu’il plaira, et ce aux risques et frais du locataire, condamner la SARL, [Localité 1] LIVRES à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 janvier 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience devant le juge unique du 12 janvier 2026, pour y être entendue.

Le délibéré a été fixé au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nouvelle demande en paiement de la dette locative

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 775 du code de procédure civile, la procédure est écrite.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 janvier 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience devant le juge unique du 12 janvier 2026, pour y être entendue.

Or, aucune conclusion n’a été signifiée par voie de RPVA jusqu’à l’ouverture des débats. Aucune demande de révocation de l’ordonnance de clôture n’a par ailleurs été sollicitée.

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande présentée à l’audience, de manière orale, de paiement de la dette locative d’un montant de 4924.05 euros, correspondant aux loyers de juin 2025 à décembre 2025.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses suites

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail prenant effet le 22 avril 2017 entre l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] et la SARL, [Localité 1] LIVRES comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Il résulte du décompte en date du 7 janvier 2026 produit par le demandeur que la SARL, [Localité 1] LIVRES ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 28 juillet 2024.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 12 542.52 euros au titre de l’arriéré locatif, il y a lieu de constater qu’elle est devenue sans objet du fait de l’apurement de la dette locative, intervenue en mai 2025, selon dernier décompte produit par le bailleur.

Il résulte des éléments versés aux débats que la locataire a apuré intégralement sa dette avant l’audience. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver à la locataire un sort moins favorable que s’il subsistait une dette locative, puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article L145-41 alinéa 2 du code du commerce.

En conséquence, en raison du fait que la dette locative initiale a été intégralement soldée et de l’irrecevabilité de la demande en paiement de la dette locative nouvelle, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 28 juillet 2024, date du constat de son acquisition jusqu’en mai 2025, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1728 du code civil : Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 1217 du code civil : La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du code civil dispose que : "La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1227 du code civil : La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil dispose que : Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire.

En l’espèce, le bailleur soulève la multiplicité et la gravité des manquements de la locataire, notamment quant au règlement des loyers.

Le contrat de bail en litige stipule à l’article 4 que le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges est d’un montant de 7200 euros, à l’article 5 que ce loyer sera révisé annuellement, à l’article 7 que la provision sur charges est de 26.16 euros et à l’article 11 que le preneur a l’obligation de s’assurer contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux et s’il y a lieu contre les risques locatifs spécifiques à son activité

Au vu des éléments versés aux débats, les impayés locatifs ont débuté en novembre 2018 alors que le bail a pris effet le 22 août 2017, que si, à plusieurs reprises, la locataire a apuré sa dette locative, il n’en demeure pas moins que les impayés ont repris aussitôt ou peu de temps après.

Bien que les parties aient signés un constat d’accord en présence du conciliateur de justice le 12 décembre 2022, dans lequel la locataire s’engageait à régler la dette locative, à payer chaque mois son loyer et à fournir l’attestation d’assurance, il convient de constater que ces engagements n’ont pas été intégralement respectés.

L’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat a ainsi adressé des courriers, notamment, en date du 23 juin 2022 et du 11 janvier 2024 pour solliciter les sommes dues, ainsi que plusieurs mails, sans succès.

Un commandement de payer et de justifier d’une assurance a été signifié à la locataire le 27 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9555.31 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

Ainsi, du 30 juin 2023 jusqu’à la délivrance du commandement de payer, seuls trois versements ont eu lieu, puis de ce commandement à la délivrance de l’assignation le 8 avril 2025, seuls 5 versements ont eu lieu ne permettant pas, par ailleurs, de réduire la dette locative, au contraire celle-ci s’élevant à la somme de 15 318.12 euros à la date du 30 avril 2025.

En outre, si la locataire a procédé en mai 2025 à l’apurement intégral de sa dette, elle n’a, par la suite, réglé que partiellement le loyer, générant une nouvelle dette locative.

Par ses manquements répétés et persistants depuis 2018 dans le paiement des sommes dues au titre du bail et ce en dépit des échéanciers accordés, la SARL, [Localité 1] LIVRES a manqué gravement et durablement à une obligation essentielle du bail commercial, à savoir de payer le loyer.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la SARL, [Localité 1] LIVRES a commis de nombreux manquements, tant dans la non production de l’attestation d’assurance (rappelé lors du constat d’accord en date du 12 décembre 2022 que lors du commandement en date du 27 juin 2024) que dans le non règlement des loyers pendant plusieurs années, et ce, même si certains ont été régularisés avant l’audience.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la SARL, [Localité 1] LIVRES, à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion

Conformément aux articles 1737 et 1738 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme convenu, et le maintien du preneur dans les lieux sans opposition du bailleur est seul susceptible d’entraîner une tacite reconduction. A contrario, lorsque le bail est résilié judiciairement, le preneur ne bénéficie d’aucun droit de maintien dans les locaux et devient occupant sans droit ni titre.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la résiliation judiciaire du bail commercial met fin au droit d’occupation du preneur et entraîne son obligation de restituer les lieux, en cas de maintien dans les locaux, le juge peut légalement ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par le bailleur.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL, [Localité 1] LIVRES des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL, [Localité 1] LIVRES, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, déduction à faire de la somme de 136.67 euros, que la locataire a déjà réglé.

De même, la SARL, [Localité 1] LIVRES ayant déjà procédé au règlement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, cette demande est devenue est sans objet. Il n’y a, donc, pas lieu de statuer.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte tenu de la nature et des spécificités du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande présentée oralement à l’audience en paiement de la dette locative, correspondant aux loyers de juin 2025 à décembre 2025,

REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties avec effet au 28 juillet 2024,

CONSTATE que la demande en paiement de la somme de 12 542.52 euros au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet, comme étant soldée,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter de la présente décision, du contrat de bail commercial conclu entre l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat et la SARL, [Localité 1] LIVRES, ayant pris effet au 22 août 2017, aux torts exclusifs de la SARL, [Localité 1] LIVRES, pour manquements graves de ses obligations,

ORDONNE à la SARL, [Localité 1] LIVRES de libérer les lieux et de restituer à l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat les clés des locaux situés, [Adresse 3],, [Localité 3], et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux avec remise des clés dans le délai susvisé, l’expulsion de la SARL, [Localité 1] LIVRES ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail commercial, sis, [Adresse 3],, [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail commercial situés, [Adresse 3],, [Localité 3] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1],-[Localité 1] Habitat de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE la SARL, [Localité 1] LIVRES aux dépens de l’instance, déduction à faire de la somme de 136.67 euros, que la locataire a déjà réglé.

DIT que la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile est devenue sans objet, comme ayant été déjà réglée,

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

LE GREFFIER, LA JUGE,