Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 25 OCTOBRE 2024

N° RG 22/02776 – N° Portalis DB22-W-B7G-QTP3

DEMANDERESSE :

La société SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER, [Adresse 1] RCS Versailles 491 437 372 SARL, Prise en la personne de son gérant domicilié au dit siège,

représentée par M^e Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Paul COUDERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [O], [G], [B] [H] épouse [I], retraitée, domiciliée [Adresse 3], de nationalité française, née le 1er septembre 1947 à [Localité 5] (95),

représentée par M^e Clément GOY, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

Monsieur [D] [F], né le 02 avril 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 17 Mai 2022 reçu au greffe le 21 Mai 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Juin 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Septembre 2024, prorogé au 25 Octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 23 octobre 2018, Madame [O] [H] épouse [I] a signé avec la société à responsabilité limitée SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER (ci-après dénommée « la société SAINT-OURS ») un mandat de vente pour un garage sis [Adresse 4] à [Localité 5] (Val d’Oise), au prix de 280.000 €.

Ce mandat était signé pour une durée de 3 mois reconductible pour une période de 12 mois, sauf dénonciation.

Toutefois, il précisait qu’au-delà de cette date, la société SAINT-OURS bénéficiait d’une période de protection de 12 mois pendant laquelle le mandant s’interdisait de traiter avec tout acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

Le 2 juillet 2020, la société SAINT OURS a fait visiter le bien à Monsieur [D] [F], qui a fait une offre d’achat au prix de 265.000,00 € le 2 juillet 2020.

Par lettre recommandé en date du 12 août 2020, Madame [I] a mis fin au mandat de vente de la société SAINT OURS.

Le 16 avril 2021, Madame [I] a vendu le garage à la société RL Associés représentée par son gérant, Monsieur [F].

La société SAINT OURS, s’estimant lésée de ses droits de mandataire, a assigné, devant la présente juridiction, les 11 et 17 mai 2022 respectivement Monsieur [D] [F], gérant de la société RL ASSOCIES et Madame [O] [H] épouse [I], en paiement de sa commission.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 8 septembre 2023, la société SAINT OURS demande au tribunal de :

Vu l’article 1137 (ancien article 1134) du Code civil ;

Vu l’article 1231-1 du Code civil ;

— Constater que SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER disposait d’un mandat de vente qui protégeait son action jusqu’au 21 janvier 2021

— Juger que SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER a fait visiter les locaux et a reçu une offre ferme d’achat de la part de Monsieur [F] le 2 juillet 2020,

— Juger que Madame [O] [I] et Monsieur [D] [F] ont signé la promesse de vente le 23 novembre 2020

— Juger que Madame [O] [I] et Monsieur [D] [F] ont procédé à des manœuvres pour évincer l’agence immobilière à l’origine de la transaction ;

— Juger que les honoraires étaient effectivement dus à SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER,

— Condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [D] [F] à payer à SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER la somme de 26 500 euros à titre à titre de dommages et intérêts correspondants aux honoraires non payés,

— Condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [D] à payer à SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner les défendeurs aux dépens dont la distraction au profit de Maître Typhanie Bourdot, avocat au Barreau de Versailles pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 7 novembre 2023, Madame [O] [I] sollicite de voir :

Vu les articles L 111-1 et suivants, L 221-1 et suivants, R 111-1 et suivants ainsi que R 221-1 et suivants du Code de la consommation, 1130 et suivants et 1190 du Code civil, 4 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ainsi que 9 aliénas 1°' et dernier du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de ladite loi,

Dire nul et de nul effet le mandat de vente approuvé le 23 octobre 2018 par Madame [O] [H] épouse [I] et la SARL SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER.

Au surplus, déclarer inopposable à la venderesse la clause pénale.

Rejeter comme étant mal fondées l’intégralité des demandes de la SARL SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER à l’encontre de Madame [I].

Débouter par conséquent l’agence immobilière de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la venderesse.

Condamner la SARL SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER à verser à Madame [I] une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner l’agence immobilière aux entiers dépens et en accorder le droit de recouvrement direct à Clément GOY, avocat au Barreau du Val d’Oise.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses écritures notifiées par voir électronique le 10 juillet 2023, Monsieur [F] sollicite de voir :

Vu les articles 32 et 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles L.111-1, L.221-1, R.111-1 et R.221-1 et suivants du Code de la consommation,

A titre principal,

— JUGER irrecevables les demandes de la société SAINT OURS & SAINT OURS IMMOBILIER en raison du défaut de qualité à agir du défendeur ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que le mandat était expiré lors de la rencontre de Madame [I] et Monsieur [F] ;

— CONSTATER la mauvaise exécution du mandat de vente pas la société SAINT OURS & SAINT OURS IMMOBILIER ;

A titre infiniment subsidiaire,

— JUGER que le mandat de vente du 23 octobre 2018 conclu entre Madame [I] et la SARL SAINT OURS & SAINT OURS IMMOBILIER est nul et de nul effet ;

En tout état de cause :

— JUGER qu’il n’existe aucune obligation de rémunération de la société SAINT OURS & SAINT OURS IMMOBILIER ;

— DEBOUTER la SARL SAINT OURS & SAINT OURS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SARL SAINT OURS & SAINT OURS IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juin 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, prorogé au 25 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Par ailleurs, le présent litige sera résolu par application des dispositions antérieures à la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance du 10 février 2016 et la loi du 20 avril 2018, le contrat liant les parties ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de ces textes.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du défendeur :

Monsieur [F] fait valoir qu’en n’assignant ni la société RL Associés prise en la personne de son gérant ni lui-même en sa qualité de gérant mais bien lui-même à titre personnel, la société SAINT OURS s’est soustraite aux obligations de l’article 32 du Code de procédure civile, alors que l’absence de qualité à agir est une fin de non-recevoir sanctionnée par l’irrecevabilité de l’acte.

En réplique, la demanderesse fait valoir que c’est bien Monsieur [F] qui a signé l’offre d’achat et qui doit donc en assumer la responsabilité.

Elle précise que le fait qu’il en ait fait bénéficier sa société par une faculté de substitution n’a pas d’incidence sur sa responsabilité.

***

En application de l’article 789 du Code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au 1er janvier 2020, applicable à la cause, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Il résulte de l’article 791 du même code que le juge de la mise en état n’est saisi que par des conclusions lui étant spécifiquement adressées. Il ne saurait être saisi par des demandes relevant de sa compétence dans des conclusions comportant, en outre, des prétentions et moyens relevant du fond de l’affaire.

En l’espèce, Monsieur [F], qui avait toute faculté de saisir le juge de la mise en état aux fins de statuer sur la fin de non-recevoir qu’il soulève dans ses conclusions au fond, n’a pas provoqué d’incident en notifiant des conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état.

Au demeurant, il résulte de la lecture de l’acte authentique de vente que la société RL Associés a bénéficié de la faculté de substitution insérée à la promesse de vente.

Par conséquent, sa fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Sur l’absence de mandat de la société SAINT OURS lors de la visite de Monsieur [F] :

Monsieur [F] rappelle que le mandat de vente a été signé le 23 octobre 2018 entre Madame [I] et l’agence SAINT-OURS, pour une période de 3 mois, renouvelable 12 mois, en l’absence de dénonciation, soit une période maximale de 15 mois ; que le mandat de vente stipule expressément dans ses conditions générales que « Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale de 3 mois, il sera prorogé pour une durée MAXIMALE de 12 mois supplémentaire AU TERME DE LAQUELLE IL PRENDRA AUTOMATIQUEMENT FIN », de telle sorte que le mandat a donc expiré automatiquement le 23 janvier 2020 conformément à l’accord des parties.

Il souligne que si une période de protection de 12 mois s’est ouverte, elle concernait l’ensemble des contacts que la société SAINT OURS avait pu mettre en relation avec Madame [I] durant la période du mandat de vente, c’est à dire du 23 octobre 2018 au 23 janvier 2020.

Il précise qu’il a visité les locaux au mois de juillet 2020, soit six mois après l’expiration du mandat, dans le cadre d’aucun mandat, la société SAINT OURS n’ayant plus aucune relation contractuelle avec Madame [I] depuis le mois de janvier 2020.

Il fait valoir qu’en achetant le bien de Madame [I] plusieurs mois plus tard, ni elle ni lui ne devaient de rémunération au mandataire au titre de la commission prévue dans le contrat de mandat ; que la société SAINT OURS ne peut réclamer le versement d’une commission prévue dans le cadre d’un mandat inexistant au moment de la rencontre des parties.

En réponse, la société SAINT OURS affirme que contrairement à ce que soutient Monsieur [F], il a signé une offre ce qui établit immédiatement une relatio contractuelle puisque l’agent devient son mandataire pour présenter l’offre au vendeur.

Elle soutient, encore, qu’il est précisé dans le mandat de vente que le vendeur et le potentiel acquéreur ne doivent pas traiter directement pendant la période de protection puisque ce dernier a été présenté et que l’agent immobilier lui a fait visiter les lieux.

Elle précise, enfin, que cette période de protection se terminait le 21 janvier 2021 alors que l’offre d’achat de Monsieur [F] est du 2 juillet 2020.

***

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1104 du même code dispose que Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 6 alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans sa version applicable au litige, « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. ».

Toutefois, il est constant que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue.

Il résulte, encore, des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

***

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un mandat de vente litigieux a été signé le 13 octobre 2018 entre la société SAINT-OURS et Monsieur et Madame [I], sous cette précison qu’il est constant que l’objet de la vente constitue un bien propre de Madame [I] mariée sous le régime de la communauté d’acquêts, qui la reçu dans le cadre des opérations de partage suite à la succession de sa mère.

Ce mandat de vente stipulait expressément au paragraphe « DURÉE DU MANDAT »- que « Le présent mandat est consenti et accepté SANS EXCLUSIVITÉ pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour.

Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au TERME DE LAQUELLE IL PRENDRA AUTOMATIQUEMENT FIN. CHACUNE DES PARTIES POURRA, MOYENNANT UN PREAVIS DE QUINZE JOURS, PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC AVIS DE RECEPTION, Y METTRE FIN AU TERME DE LA PERIODE INITIALE OU À TOUT MOMENT PENDANT SA PROROGATION »

Par ailleurs, ce contrat prévoyait au titre des obligations du mandant une clause pénale selon laquelle « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le MANDATAIRE n’aurait pas accepté la présente mission, le MANDANT :

(…)

c- S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le MANDATAIRE ou ayant visité les locaux avec lui.

EN CAS DE NON-RESPECT DES OBLIGATIONS ÉNONCÉES CI-AVANT AUX PARAGRAPHES a-, b- OU c-, IL S’ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DE L’ARTICLE 1231-5 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE AU RECTO. »

Enfin, au paragraphe « FIXATION DE LA DURÉE DU PARAGRAPHE DE LA CLAUSE PENALE STIPULÉE AU VERSO » les parties ont convenu que « DE CONVENTION EXPRESSE ET A TITRE DE CONDITION ESSENTIELLE SANS LAQUELLE LE MANDATAIRE N’AURAIT PAS ACCEPTÉ LA PRÉSENTE MISSION, LE MANDANT S’INTERDIT PENDANT LA DURÉE DU MANDAT ET PENDANT UNE PERIODE DE 12 MOIS SUIVANT SON EXPIRATION, DE TRAITER DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT AVEC UN ACQUÉREUR AYANT ETE PRÉSENTÉ PAR LE MANDATAIRE OU AYANT VISITÉ LES LOCAUX AVEC LUI ».

*

Aux termes de ces stipulations contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties, le mandat de vente signé le 23 octobre 2018 était consenti pour une durée irrévocable de 3 mois, soit jusqu’au 23 janvier 2019.

Puis, n’ayant fait l’objet d’aucune dénonciation, sa durée de validité a été prorogée pour une durée supplémentaire de 12 mois, soit jusqu’au 23 janvier 2020, date à laquelle il a automatiquement pris fin.

S’il apparaît que Monsieur [F] a visité les lieux le 2 juillet 2020, force est de constater qu’à cette date le mandat de vente signé le 23 octobre 2018 était expiré depuis plus de 6 mois, de telle sorte que la société SAINT OURS a réalisé cette visite sans être titulaire d’un quelconque mandat de vente.

Dès lors, la clause selon laquelle « le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois suivant son expiration, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ne saurait recevoir application.

En conséquence, la société SAINT-OURS qui n’avait plus mandat est mal fondée à solliciter, à l’encontre de Madame [I], le paiement de sa rémunération.

S’agissant de la relation contractuelle qui existerait entre la société SAINT-OURS et Monsieur [F], il convient de noter que la seule pièce produite par la demanderesse consiste en un document intitulé « LETTRE – PROPOSITION D’ACHAT » aux termes de laquelle ce dernier a visité l’immeuble dont s’agit et a adressé une proposition d’achat au prix de 265.000 € le 2 juillet 2020.

Pour autant, si sur cette offre d’achat figure le tampon de la société SAINT-OURS, force est de constater que la seule mention que « le prix proposé comprend, le cas échéant, la rémunération de l’agent, dont l’intégralité du montant sera payée le jour de la signature de l’acte authentique », ne permet pas d’en déduire que cette rémunération est à la charge de l’acquéreur.

De même, il n’est pas davantage fait état de l’interdiction de traiter directement ou indirectement sans l’intervention de l’agent immobilier.

Au demeurant, aucun élément au dossier n’établit que la société SAINT OURS a effectivement présenté cette offre à Madame [I], de telle sorte qu’aucune obligation contractuelle ne saurait résulter de cette proposition d’achat.

Il en résulte que la société SAINT-OURS n’est pas davantage fondée à réclamer le paiement de sa rémunération à Monsieur [F].

En conséquence, la société SAINT-OURS doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par les parties et spécialement, les moyens présentés par Madame [F].

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner la société SAINT-OURS, qui succombe, aux dépens dont distraction ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SAINT-OURS, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [I] et à Monsieur [F], la somme de 2 000 € chacun.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société à responsabilité limitée SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER aux dépens et dit que Maître GOY pourra directement recouvrer ceux des dépens dont il a fait l’avance sans provision ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER à payer à Madame [O] [H] épouse [I] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SAINT-OURS & SAINT-OURS IMMOBILIER à payer à Monsieur [D] [F], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 25 OCTOBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT