TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 MAI 2026

N° RG 23/01580 – N° Portalis DB22-W-B7H-RF6V

Code NAC : 71A

LCD

DEMANDERESSE :

La société SCI [I], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 428 744 569 dont le siège social est situé [Adresse 1] et représentée par sa Gérante, Madame [M] [U], domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP JEAN-MARIE MOYSE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 2] et repésentée par son Président, Monsieur [V] [F], domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL LOCTIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ La société SCI REINE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 349 202 705 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de sa Gérante, Madame [A] [D] épouse [H], domiciliée en cette qualité audit siège,

2/ La société SCI SYVAX, société civile immobilière de construction-vente immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 348 735 549 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Gérant, Monsieur [O] [G], domicilié en cette qualité audit siège,

3/ La société SCI [K], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

348 776 436 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Gérant, Monsieur [O] [G], domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 14 Mars 2023 reçu au greffe le 16 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Mars 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en

délibéré au 21 Mai 2026.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété. Il s’agit d’un ancien hôtel particulier, constitué d’un rez-de-chaussée, élevé sur caves, de deux étages, ainsi que d’un jardin situé à l’arrière. Il est composé de cinq lots principaux, à savoir le lot n°1 appartenant à la SCI REINE, les lots n°2 à 4 qui sont la propriété des sociétés SYVAX et [K] et le lot n° 5 détenu par la SCI [I] qui est aussi titulaire du lot n°12 correspondant à une cave.

La SCI [I] a acquis ses lots par acte authentique en date du 30 décembre 1999.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du 2 décembre 1988 a fait l’objet d’une modification en date du 30 décembre 1999 puis par décision d’assemblée générale du 29 janvier 2021 annulée par jugement du 21 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, la SCI [I] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Versailles (78) et l’AGENCE SAINT SIMON, son syndic, afin de voir déclarer nulles et non écrites certaines dispositions du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 3].

Une nouvelle modification a été décidée lors de l’assemblée générale du

12 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, la SCI [I] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Versailles (78) afin principalement de voir réputer non écrites les dispositions modificatives du 12 juillet 2023.

Par ordonnance en date du 12 février 2025, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE SAINT SIMON, la SCI REINE, la SCI SYVAX et la SCI [K] ;

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par l’AGENCE SAINT-SIMON ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris la demande de jonction ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par ordonnance en date du 27 juin 2025, le juge de la mise en état a :

— ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le n°RG 23/05003 et de celle enregistrée sous le n°RG 23/01580 et dit que l’instance se poursuivra sous ce dernier numéro ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer et de ses fins de non recevoir ;

— réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 septembre 2025, la SCI [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 6-2 et 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 43 de la même loi,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles en date du 27 juin 2025 ordonnant la jonction des procédures,

— juger que l’unanimité est nécessaire lorsqu’une décision d’assemblée générale ou une modification du règlement de copropriété porte atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives ;

— réputer non écrites les dispositions du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 octobre 1999 modifiant le règlement de copropriété de l’immeuble afin de supprimer l’accès du lot n°5 à la véranda et au jardin ;

— réputer non écrites les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du 30 décembre 1999 modifiant le règlement de copropriété de l’immeuble ;

— réputer non écrites les dispositions du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 29 janvier 2021 modifiant le règlement de copropriété de l’immeuble afin de rendre privatif la véranda et le jardin au titre de parties communes spéciales au lot n°1 ;

— réputer non écrites les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 3] décidées lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 résolutions n°20, 21 et 22 en ce qu’elles ont disposé :

• Modification de l’article 2 du règlement de copropriété intitulé « Désignation de l’immeuble » à savoir l’article 2 est supprimé et remplacé par :

Une propriété consistant en un hôtel particulier d’époque 1880, élevé sur caves d’un rez-de-chaussée et de deux étages, sis à [Localité 2] (Yvelines), [Adresse 3], comprenant :

au rez-de-chaussée, un ensemble de quatre bureaux et WC, accès indépendant sur le Boulevard, et une pièce en véranda aménagée face à l’entrée principale de l’immeuble mais à usage privatif du rez-de-chaussée et du premier étage.

au 1er étage, un ensemble de sept pièces et WC articulé autour d’un palier central,

au 2ème étage, un ensemble de quatre bureaux, salle d’attente, cuisine et les combles accessibles par une trappe, terrain derrière, le tout y compris l’emplacement des bâtiments d’une contenance de 395 m2 d’après les titres. »

• « Modification de l’article 9 du règlement de copropriété intitulé « état descriptif de division » savoir :

La désignation des lots 1 à 5 sera désormais la suivante :

LOT NUMERO 1 : au rez-de-chaussée, un ensemble de quatre bureaux et WC, accès indépendant sur le boulevard et une pièce en véranda aménagée face à l’entrée principale de l’immeuble mais à usage privatif du rez-de-chaussée et du premier étage.

LOT NUMERO 2 : au premier étage, trois bureaux.

LOT NUMERO 3 : au premier étage, deux bureaux et WC.

LOT NUMERO 4 : au premier étage, deux bureaux.

LOT NUMERO 5 : au deuxième étage, un ensemble de 4 bureaux, salle d’attente, cuisine, et les combles accessibles par une trappe.

• Création d’une partie commune à usage privatif :

Création d’une partie commune à usage privatif

Affectation du jardin actuellement à usage de partie commune générale en partie commune à usage privatif affectée au lot 1.

La SCI REINE entend solliciter la jouissance privative du jardin, partie commune, de par l’implantation des lieux, ayant seule accès à ce jardin.

Il est sollicité que ce droit soit bien relié à son lot de copropriété.

L’entretien complet du jardin sera confié au copropriétaire qui en a la jouissance.

Cette partie commune à usage privatif constituera une annexe aux parties privatives du lot 1.

De facto, ne saurait-il y avoir lieu à modification des millièmes. »

— ordonner aux frais de la copropriété le rétablissement du libre accès à la véranda et au jardin de l’immeuble ainsi que la publication du jugement à intervenir au bureau des hypothèques compétent étant précisé aux fins de publication que le règlement de copropriété d’origine a fait l’objet d’un acte reçu par Maître [T], Notaire à [Localité 3] (Yvelines) le 23 février 1989, Volume 89 P n°1250 précédé d’un acte reçu le 2 décembre 1988 par le même Notaire publié au 1er bureau des hypothèques de [Localité 2] (Yvelines) les 2 et 23 février 1989 Volume 89 P n°701 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 46.800 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par la SCI [I] pour l’impossibilité de jouir d’une partie commune dont elle a acquitté les charges d’entretien et de réparation ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI [I] la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI [I] étant dispensée de participer à cette condamnation, de même qu’aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pour sa défense ;

— le condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELARL STEPHANIE TERIITEHAU agissant par Maître Stéphanie TERIITEHAU, Avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du

[Adresse 3] à Versailles (78) ainsi que la SCI REINE, la SCI SYVAX et la SCI [K], intervenant à titre volontaire, demandent au tribunal de :

Vu les articles 6-2 et suivants, et 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 2258 du code civil,

— débouter purement et simplement la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes.

— Concernant la véranda,

o A titre principal, juger que la véranda est une partie privative,

o A titre subsidiaire, juger que la véranda a fait l’objet d’une acquisition par usucapion en faveur du propriétaire du lot n°1,

o A titre infiniment subsidiaire, juger que les articles 6-2 et suivants et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas à la véranda,

— Concernant le jardin,

o A titre principal, juger que le jardin est une partie commune à jouissance privative,

o A titre subsidiaire, juger que les articles 6-2 et suivants et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas au jardin,

En conséquence,

— réputer régulières les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du 30 Décembre 1999 en ce que celui-ci dispose que :

« 3 – Modification de l’article 9 du règlement de copropriété intitulé état descriptif de division, savoir :

La désignation des lots 1 à 5 sera désormais la suivante :

Lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un ensemble de quatre bureaux et WC, accès indépendant sur le Boulevard et une pièce en véranda aménagée face à l’entrée principale de l’immeuble, mais à usage privatif du rez-de-chaussée et du premier étage.

Lot n° 2 : au premier étage, trois bureaux.

Lot n° 3 : au premier étage, deux bureaux et WC.

Lot n° 4 : au premier étage, deux bureaux.

Lot n° 5 : au deuxième étage, un ensemble de quatre bureaux, salle d’attente, cuisine et les combles accessibles par une trappe ».

4 – Création d’une partie commune à usage privatif :

Affectation du jardin actuellement à usage de partie commune générale en partie commune spéciale affectée aux lots 1, 2, 3 & 4. ».

— réputer régulières les résolutions n°20, 21, 22 de l’assemblée générale du 12 juillet 2023,

— ordonner la publication du modificatif au règlement de copropriété voté lors de l’Assemblée Générale du 12 Juillet 2023 aux résolutions n° 20 et 21 et 22, 31

Concernant la demande de la SCI [I] en condamnation in solidum du syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] et la SAS AGENCE SAINT SIMON à payer à la SCI [I] la somme de 36.000 euros à titre de de dommage et intérêt,

— A titre principal,

o Juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas engagé sa responsabilité à l’égard de la SCI [I]

o En conséquence, débouter la SCI [I] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] et la SAS AGENCE SAINT SIMON à lui payer la somme de 36.000 euros à titre de dommage et intérêt,

— A titre subsidiaire,

o Juger que le préjudice invoqué par la SCI [I] n’est pas établi,

o En conséquence, débouter la SCI [I] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] et la SAS AGENCE SAINT SIMON à lui payer la somme de 36.000 euros à titre de de dommage et intérêt,

— A titre infiniment subsidiaire,

o Juger que la demande d’indemnisation formulée par SCI [I] est prescrite,

o En conséquence, débouter la SCI [I] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] et la SAS AGENCE SAINT SIMON à l’indemniser au titre d’un quelconque préjudice résultant du règlement de travaux sur la véranda effectués en 2017,

o En conséquence, débouter la SCI [I] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] et la SAS AGENCE SAINT SIMON à l’indemniser au titre d’un quelconque préjudice résultant d’une indisponibilité des fonds et d’une impossibilité de jouir des parties communes,

o En conséquence, limiter la demande d’indemnisation formulée par la SCI [I] au titre de sommes prétendument versées pour l’entretien de la véranda et du jardin à la somme maximum de 5.000 euros ,

— En cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, des SCI REINE, SYVAX et [K] uniquement,

o suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI [I] en versement d’un montant de 25.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 octobre 2025, la société AGENCE SAINT SIMON demande au

tribunal :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces communiquées,

— débouter la SCI [I] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndic, l’AGENCE SAINT SIMON ;

— condamner la SCI [I] aux dépens et au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 janvier 2026.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI [I] tendant à voir “juger que l’unanimité est nécessaire lorsqu’une décision d’assemblée générale ou une modification du règlement de copropriété porte atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives” qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais un moyen au soutien de ses prétentions.

Il sera également relevé que, dans ses dernières conclusions, la SCI [I] ne formule aucune demande à l’encontre de l’AGENCE SAINT SIMON.

Sur les demandes tendant à voir réputer non écrites les dispositions modifiant le règlement de copropriété

Sur la majorité nécessaire

La SCI [I] soutient qu’en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les modificatifs du règlement de copropriété requièrent l’unanimité des copropriétaires, ces modificatifs portant atteinte à ses droits de jouissance privatifs en privant le lot n°5 d’un accès à la véranda et au jardin du fait de la création de parties communes spéciales affectées à l’usage exclusif du lot n°1.

Le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] font valoir que seule la majorité des deux tiers des copropriétaires est nécessaire pour la transformation d’une partie commune en partie commune à jouissance privative, en application de l’article 26, b) de la loi du 10 juillet 1965, la destination de l’immeuble restant échangée et la SCI [I] ne pouvant alléguer d’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives.

Il résulte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

[…]

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…]

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. ».

Comme le soutiennent le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K], la véranda et le jardin ne sauraient être considérés comme des parties communes “dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble”, cette destination ne se trouvant aucunement affectée par les décisions prises relativement à ces parties communes.

Il ne saurait pas davantage être retenu que les modifications du règlement de copropriété relatives à ces parties communes ont imposé à la SCI [I] une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Dans ces conditions, l’assemblée générale n’était pas tenue de prendre les décisions de modification du règlement de copropriété à l’unanimité et le moyen de ce chef sera rejeté.

Sur la qualification de la véranda

La SCI [I] fait valoir que la véranda, laquelle ne figurait pas dans le règlement de copropriété de 1988 car elle a été édifiée postérieurement, est une partie commune.

Elle soutient à cet égard que :

— la promesse de vente consentie le 4 novembre 1999 par la SCI LA REINE au profit de Mme [D] comportait une désignation du lot n°1 sans mention de la véranda ;

— il en va de même du relevé de surfaces figurant dans les actes de la copropriété annexés au règlement de copropriété de l’immeuble et du plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété de l’immeuble, qui délimite la surface occupée par la véranda comme zone d’attente suivant une zone de dégagement prolongeant le hall d’entrée ;

— les charges de copropriété réclamées aux copropriétaires ne tiennent pas compte de la jouissance privative du lot n°1 ;

— la SCI REINE ne s’est jamais prévalue avant la procédure d’un droit de propriété sur la véranda qu’elle a toujours considérée comme une partie commune dont la jouissance privative devait lui être attribuée, ce qui résulte d’un courrier adressé par le propre Conseil de la SCI REINE, SYVAX et [E], à son Confrère, conseil de la SCI [I], où il reconnait le caractère de partie commune de la véranda ainsi que celui du jardin en proposant de modifier le règlement de copropriété afin que les charges de l’entretien de ces deux parties communes devenant à jouissance privative, soient supportées par le propriétaire du lot n°1.

Le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] font pour leur part valoir que la véranda est une partie privative. Elles indiquent qu’en effet :

— à aucun moment, le règlement de copropriété du 30 décembre 1999 ne considère la véranda comme une partie commune (spéciale ou non) ;

— le terme n’existe pas et n’apparaît pas dans le règlement de copropriété car il s’agit d’une partie privative, partie intégrante du lot n°1, comme l’indique le modificatif de règlement de copropriété du 30 décembre 1999 et l’acte authentique d’achat de la SCI [I] ;

— il est normal que la promesse unilatérale de vente, signée antérieurement à l’établissement du modificatif du règlement de copropriété, ne fasse pas état de la véranda dans la désignation du lot n°1, le modificatif du règlement de copropriété n’ayant alors pas encore été établi par acte notarié ;

— la véranda est bien une partie privative puisque le modificatif du règlement de copropriété inclut cette dernière dans la désignation d’un lot, ne la qualifie aucunement de partie commune, et l’affecte au contraire explicitement à un usage privatif ;

— cette modification du règlement de copropriété a au demeurant été votée à l’unanimité des copropriétaires ;

— la SCI [I] verse en pièce n°16 une lettre de son Conseil en date du 11 mars 2021, partageant expressément les termes d’un courrier confidentiel de l’ancien Conseil des SCI REINE, SYVAX et [K] ; or les échanges entre avocats sont par nature confidentiels de sorte que ce courrier ne pourra qu’être écarté des débats.

A titre liminaire, il convient de relever que, comme le soutiennent le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K], le courrier produit par la SCI [I] en pièce n°16, qui émane de son avocate mais reprend in extenso les termes d’une lettre confidentielle reçue du conseil des SCI REINE, SYVAX et [K], viole le secret professionnel prévu par l’article 66-5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 que : «Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.»

L’article 3 de la même loi dispose que «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties

communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes.»

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi [Localité 4]), a ajouté à la loi

n°65-557 du 10 juillet 1965 un nouvel article 6-2, rédigé comme suit : «Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.»

La loi [Localité 4] a également créé l’article 6-3 rédigé comme suit : «Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.»

Un troisième alinéa a été ajouté par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, lequel dispose que : «Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.»

La loi [Localité 4] a en outre créé l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dont il résulte que : «l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.»

Par ailleurs, il résulte de l’article 209, II de la loi [Localité 4] que «Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.»

Enfin, l’article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022, dite 3DS, dispose

que : « II.-L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions, d’une part qu’il convient de distinguer les parties communes spéciales des parties communes à jouissance privative, seules la création des premières devant impérativement faire l’objet de l’établissement de charges spéciales, d’autre part que, s’agissant d’un immeuble mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, l’absence de mention des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de celles-ci.

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] soutiennent qu’on ne peut qualifier de spéciale qu’une partie expressément désignée comme telle par le règlement de copropriété.

En l’espèce, il est constant que la véranda a été construite postérieurement à l’établissement du règlement de copropriété du 2 décembre 1988, raison pour laquelle elle n’y est pas mentionnée. Ledit règlement définit le lot n°1 comme

suit : “Au rez-de-chaussée, un appartement comprenant une entrée, hall, un séjour, un salon, une pièce, un bureau, dégagement, water-closet, débarras, cuisine. Et 320/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble”.

Le règlement de copropriété prévoit par ailleurs à son article 10 – Définition des parties communes que : « Les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire sont “parties communes”, ainsi que les choses ou parties réputées telles par la Loi et les usages », et à son article 11 qu’elles comprennent notamment « les accès communs ».

L’article 12 – Définition des parties privatives dispose pour sa part que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire désigné ».

Enfin, l’article 15 – Jouissance des parties communes dispose que « Les parties communes sont indivises entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ».

Comme le soutiennent le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K], le fait que la promesse de vente consentie le 4 novembre 1999 par la SCI DE LA REINE au profit de Mme [D] ait comporté une désignation du lot n°1 ne mentionnant pas la véranda peut s’expliquer par le fait que le modificatif du règlement de copropriété n’avait pas encore été établi par acte notarié.

Ce modificatif a été établi le 30 décembre 1999 et dispose notamment que :

« la désignation des lots 1 à 5 sera désormais la suivante :

LOT NUMERO 1 : au rez de chaussée, un ensemble de quatre bureaux et WC accès indépendant sur le boulevard et une pièce en véranda aménagée face à l’entrée principale de l’immeuble mais à usage privatif du rez de chaussée et du premier étage.

Et les 320/1.000èmes des parties communes générales.

LOT NUMERO 2 : au premier étage, trois bureaux.

LOT NUMERO 3 : au premier étage, deux bureaux et WC.

LOT NUMERO 4 : au premier étage, deux bureaux.

LOT NUMERO 5 : au deuxième étage, un ensemble de 4 bureaux, salle d’attente, cuisine, et les conmbles accessibles par une trappe ».

L’acte de vente conclu le même jour entre la SCI DE LA REINE et la SCI REINE représentée par Mme [D] mentionne également que le lot n°1 est : « au rez de chaussée, un ensemble de quatre bureaux et WC accès indépendant sur le boulevard et une pièce en véranda aménagée face à l’entrée principale de l’immeuble mais à usage privatif du rez de chaussée et du premier étage.

Et les 320/1.000èmes des parties communes générales ».

En dépit d’une qualité rédactionnelle relative, il convient de déduire de ces mentions que, l’usage de la véranda étant privatif au rez de chaussée et au premier étage, soit aux lots 1, 2, 3 et 4, et non au seul lot 1, la véranda ne peut s’analyser comme une partie privative au sens de l’article 12 du règlement de copropriété susvisé et de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour autant, s’agissant d’une partie commune affectée à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires, et non de l’ensemble d’entre eux, elle doit nécessairement s’analyser comme une partie commune spéciale, ce nonobstant l’absence de mention expresse de ce terme dans le règlement de copropriété.

Les résolutions n°20 et 21 de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 ayant repris la même formulation s’agissant de la véranda, la qualification de partie commune spéciale demeure.

Sur la prescription acquisitive trentenaire

Le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] demandent à titre reconventionnel de voir juger que la véranda a fait l’objet d’une acquisition par usucapion en faveur du propriétaire du lot n°1. Elles soutiennent à cet égard que la véranda a été immédiatement intégrée dans le lot n°1 après sa construction, ainsi que le prouvent tant le modificatif de règlement de copropriété que l’acte authentique d’achat par la SCI REINE ; que cette véranda constitue une pièce à part entière dudit lot depuis plus de 34 ans au vu et au su de chacun ; que les factures d’électricité ont été payées par le lot n°1 et que la propriété de la véranda n’a jamais été remise en cause, de sorte qu’il y a bien jouissance paisible, continue et non équivoque.

La demanderesse s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’il est faux de soutenir que le propriétaire du lot n°1 aurait eu seul la jouissance de la véranda depuis sa construction alors qu’elle constitue, aux termes du règlement de copropriété, une partie commune à l’usage de tous les copropriétaires et que toutes les charges liées à l’entretien et à la conservation de cette partie commune ont été acquittées par le syndicat des copropriétaires et réparties en charges générales, les impôts ayant été acquittés, pour cette partie commune, par la totalité des copropriétaires.

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du code civil prévoit que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur.

Enfin, l’article 2272, alinéa 1er, du code civil précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

La possession, pour exister, suppose ainsi la réunion de deux éléments, le corpus, qui se caractérise par l’accomplissement d’actes concrets d’exercice du droit, et l’animus, défini comme l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire.

L’animus doit être dépourvu d’équivoque, ce qui exclut notamment que la prescription acquisitive puisse se fonder sur la simple tolérance. L’article 2262 rappelle ainsi que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Il revient donc au demandeur qui l’invoque de caractériser l’existence d’actes matériels de possession pour pouvoir utilement se prévaloir d’un usucapion. Ces actes de jouissance matériels invoqués doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue.

En l’espèce, comme relevé ci-dessus, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K], il ne résulte pas du règlement de copropriété et de l’acte de vente de la SCI REINE que la véranda constitue une partie privative, mais au contraire que son usage est partagé entre les lots du rez-de-chaussée et du premier étage, soit les lots 1, 2, 3 et 4.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] qui font valoir que les factures d’électricité sont payées par le lot n°1 ne démontrent pas la réalité de cette allégation, aucune facture n’étant produite aux débats.

La demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires et des SCI REINE, SYVAX et [K] tenant à la prescription acquisitive de la véranda sera donc rejetée.

Sur la qualification du jardin

La demanderesse soutient que le jardin est une partie commune qui ne pouvait être constituée en partie commune spéciale sans modification de la grille de répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] font valoir que, s’il est effectivement fait mention de “partie commune spéciale” dans le modificatif du règlement de copropriété de 1999, il y est également fait mention de “partie commune à usage privatif”, la terminologie de “partie commune spéciale” étant impropre s’agissant d’un jardin accessible uniquement par le lot n°1. Elles ajoutent que l’existence de ce jardin, partie commune générale avec jouissance privative, n’implique aucune grille de répartition spécifique.

Il résulte de l’article 11 du règlement de copropriété de 1988 que les parties communes comprennent notamment « les espaces verts ».

Le modificatif de règlement de copropriété du 30 décembre 1999 prévoit : « 4°) Création d’une partie commune à usage privatif

Affectation du jardin actuellement à usage de partie commune générale en partie commune spéciale affectée aux lots 1, 2, 3 et 4. »

Si l’article 11 du règlement de copropriété mentionne expressément que les espaces verts sont une partie commune, il doit être retenu que le modificatif du 30 décembre 1999 a entendu en faire une partie commune spéciale des lots 1, 2, 3 et 4, comme le mentionne expressément le corps du paragraphe.

La résolution n°22 de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 intitulée “à la demande de la SCI REINE et des Sociétés SYVAX et [K], Création d’une partie commune à usage privatif” est libellée comme suit :

« A la demande de la SCI REINE et des Sociétés SYVAX et [K] :

Création d’une partie commune à usage privatif

Affectation du jardin actuellement à usage de parties communes générales en parties communes à usage privatif affecté au lot 1.

La SCI REINE entend solliciter la jouissance privative du jardin, partie commune, de par l’implantation des lieux, ayant seule accès à ce jardin.

Il est sollicité que ce droit soit bien relié à son lot de copropriété.

L’entretien complet du jardin sera confié au Copropriétaire qui en a la jouissance.

Cette partie commune à usage privatif constituera une annexe aux parties privatives du lot 1.

De facto, ne saurait-il y avoir lieu à modification des millièmes. »

Elle a été adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix, la SCI [I] ayant voté contre.

Cette résolution, pour l’adoption de laquelle l’unanimité n’était pas requise comme tranché ci-dessus, modifie expressément la qualification du jardin. Il sera donc retenu que le jardin est désormais une partie commune à jouissance privative.

Sur la conséquence de la qualification de parties communes spéciales

La SCI [I] sollicite que soient réputées non écrites les dispositions du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 octobre 1999 modifiant le règlement de copropriété de l’immeuble, les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du 30 décembre 1999 modifiant le règlement de copropriété de l’immeuble, les dispositions du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 29 janvier 2021 modifiant le règlement de copropriété de l’immeuble afin de rendre privatifs la véranda et le jardin au titre de parties communes spéciales au lot n°1, et les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 3] décidées lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2023, résolutions n°20, 21 et 22.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que :

— la véranda et le jardin ne pouvaient être constitués en parties communes spéciales sans modifications de la grille de répartition des charges pour tenir compte des charges incombant à ceux des copropriétaires qui jouissent de ces parties communes à l’exclusion des autres ;

— faute d’avoir adopté une clé de répartition des charges spéciales liées à ces parties communes et en l’absence de modification de la répartition des charges générales dues par tous les copropriétaires, les dispositions de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 tendant à la modification du règlement de copropriété sont contraires aux dispositions des articles 6-2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] soutiennent pour leur part que :

— les charges concernant la véranda n’ont jamais été attribuées en charges communes générales et ont toujours été réglées par leur propriétaire personnellement ;

— si le tribunal devait considérer que la véranda était une partie commune spéciale, elle ne pourrait cependant que juger que l’absence de grille de répartition des charges ne rendait pas les articles 3 et 4 du modificatif du règlement de copropriété nuls, l’exigence d’une grille de répartition des charges de copropriété ne datant que de la loi ELAN, et l’article 6-4de la loi du 10 juillet 1965 n’étant applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 ;

— s’agissant du jardin, en tant que partie commune générale avec jouissance privative, aucune grille de répartition spécifique n’est exigée ;

— aucune sanction n’est prévue pour les règlements de copropriété préexistants à la loi [Localité 4] ne créant pas de grille de répartition des charges de copropriété.

S’agissant des dispositions du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 29 janvier 2021, il convient de relever que la résolution n°4 de cette assemblée visant à modifier le règlement de copropriété de l’immeuble a été annulée par jugement de la troisième chambre du tribunal de céans en date du 21 juin 2022, de sorte que cette demande est sans objet.

S’agissant du modificatif du 30 décembre 1999 et de l’assemblée générale en date du 12 juillet 2023, il convient de relever qu’il résulte des articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, créés par la loi [Localité 4], laquelle a de ce fait entériné la jurisprudence ayant consacré la notion de parties communes à jouissance privative et de parties communes spéciales et les régimes y attachés, que les parties communes spéciales doivent impérativement faire l’objet de l’établissement de charges spéciales.

En l’espèce, il est constant que ni le modificatif du règlement de copropriété de 1999 ni les résolutions n°20 et 21 de l’assemblée générale en date du 12 juillet 2023 n’ont prévu de charges spéciales s’agissant de la véranda, laquelle est pourtant, comme tranché ci-dessus, une partie commune spéciale aux lots 1, 2, 3 et 4.

S’agissant du jardin, si l’établissement de charges spéciales n’est pas exigé pour une partie commune à jouissance privative, qualification retenue par l’assemblée générale du 12 juillet 2023, il est constant que le modificatif du règlement de copropriété de 1999 n’avait pas prévu de charges spéciales y afférentes, alors qu’il s’agissait d’une partie commune spéciale.

Il résulte de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. […] ».

Toutefois, en l’espèce, le simple fait que les dispositions modifiant le règlement de copropriété s’agissant de la véranda et du jardin, n’aient pas institué de charges spéciales, ne saurait aboutir à considérer ces clauses comme contraires aux dispositions visées par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, eu égard aux articles 209, II de la loi [Localité 4] et 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022, dite 3DS susvisés.

La SCI [I] prétend que ces dispositions ayant modifié le règlement de copropriété sont contraires à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 mais sollicite que soient réputées non écrites, non pas la clause de répartition des charges, mais les clauses instaurant des parties communes spéciales.

Cette demande, dénuée de fondement juridique, sera rejetée.

Partant, la SCI [I] sera également déboutée de sa demande tendant à voir ordonner aux frais de la copropriété le rétablissement du libre accès à la véranda et au jardin de l’immeuble ainsi que la publication du présent jugement.

Sur la demande d’indemnisation de la SCI [I]

La SCI [I] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 46.800 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par elle pour l’impossibilité de jouir d’une partie commune dont elle a acquitté les charges d’entretien et de réparation

Elle fait valoir au soutien de cette demande que le syndicat des copropriétaires de même que son syndic ont, de manière fautive, appelé auprès d’elle des charges de copropriété pour l’entretien du jardin et de la véranda auxquels elle n’a pas accès.

Le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] s’opposent à cette demande et soutiennent que le tribunal ne saurait reconnaître ni la notion de faute du syndicat des copropriétaires, ni, a fortiori, l’existence d’un préjudice subi par la SCI [I], laquelle était parfaitement informée dès l’origine des discussions entre la SCI REINE et le vendeur, les mêmes discussions ayant été entamées par elle-même avec son vendeur. Ils indiquent qu’en effet, le grenier, partie commune à l’origine ainsi que le prévoit le règlement de copropriété initial, d’une surface de 23,72 m², a finalement été affecté à la SCI [I] dans le cadre du modificatif. Ils ajoutent que les préjudices allégués par la SCI [I] ne sont absolument pas certains.

Le tribunal ayant retenu que la véranda et le jardin sont des parties communes spéciales et, depuis le 12 juillet 2023 une partie commune à jouissance exclusive s’agissant du jardin, la SCI [I], dont le lot n’avait, en vertu du règlement de copropriété, pas accès à ces parties communes spéciales, ne justifie pas de l’existence d’un préjudice tiré de l’impossibilité de jouir de

celles-ci.

En tout état de cause, il résulte de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que

« […] Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue

définitive. »

En l’espèce, la SCI [I], qui soutient s’être acquittée des charges d’entretien et de réparation de parties communes auxquelles elle n’avait pas accès, ne sollicite pas que la clause relative à la répartition des charges soit réputée non écrite étant relevé qu’en toute hypothèse, une telle décision ne saurait avoir d’effet rétroactif.

La SCI [I] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner la publication du modificatif au règlement de copropriété

L’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires et les SCI REINE, SYVAX et [K] d’avoir invoqué dans la discussion les moyens au soutien de leurs demandes reconventionnelles tendant à voir réputer régulières les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du 30 décembre 1999 et les résolutions n°20, 21, 22 de l’assemblée générale du 12 juillet 2023, et ordonner la publication du modificatif au règlement de copropriété voté lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 aux résolutions n°20, 21 et 22, ils seront déboutés de ces demandes.

Sur les autres demandes

La SCI [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens des incidents.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs, en ce compris l’AGENCE SAINT SIMON, les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI [I] sera condamnée à payer la somme de

5.000 euros au syndicat des copropriétaires et aux SCI REINE, SYVAX et [K], outre 2.000 euros à l’AGENCE SAINT SIMON, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande à ce titre.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la SCI [I] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et les SCI REINE, SYVAX et [K] de leurs demandes reconventionnelles ;

Condamne la SCI [I] aux dépens, en ce compris les dépens des incidents ;

Condamne la SCI [I] à payer au syndicat des copropriétaires du

[Adresse 4], pris en la personne de son

syndic en exercice, et aux SCI REINE, SYVAX et [K] la somme

de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [I] à payer à l’AGENCE SAINT SIMON la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples et contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT