Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 27 mai 2021, n° 18/18195

TGI Grasse 25 octobre 2018

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 27 mai 2021

Arguments

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Rejeté
Non-application de la prescription quinquennale
La cour a estimé que la créance de restitution du trop-perçu de loyers est soumise à la prescription quinquennale, limitant ainsi le montant remboursable.
Rejeté
Calcul du trop-perçu sur la base du loyer initial
La cour a jugé que le calcul du trop-perçu doit être effectué sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, ce qui a réduit le montant réclamé.
Accepté
Différence entre le montant du dépôt de garantie et le montant dû
La cour a confirmé que la SCI CHOUMALI devait restituer la différence entre le montant du dépôt de garantie dû et le montant effectivement détenu.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 27 mai 2021, n° 18/18195
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/18195
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 25 octobre 2018, N° 16/05241
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe COULANGE, président
Avocat(s) :	Martial VIRYGilles HITTINGER ROUXPhilippe BESSY
Cabinet(s) :	BESSY GARCIA DEMUNSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOT
Parties :	SA DISTRIBUTION CASINO FRANCE c/ SCI CHOUMALI

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2021

N° 2021/ 276

N° RG 18/18195

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDLM2

La société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

SCI CHOUMALI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e X Y

M^e Philippe BESSY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 25 Octobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05241.

APPELANTE

La société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e X Y de la SCP PLANTARD ROCHAS Y, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SCI CHOUMALI

dont le siège social est sis […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Philippe BESSY de l’ASSOCIATION BESSY – GARCIA – DEMUN, avocat au barreau de GRASSE

ayant pour avocat plaidant Maître Gilles HITTINGER-ROUX, membre de la SCP H.B. & Associés,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 4 juillet 2006 la SCI CHOUMALI a donné à bail à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE (DCF) des locaux commerciaux situés […], VALBONNE SOPHIA-ANTIPOLIS, 06560, consistant en plusieurs lots composant un magasin au rez-de-chaussée avec mezzanine et six parkings en sous-sol.

Une clause d’indexation est stipulée au bail, rédigée dans les termes suivants :

'Les parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante des présentes que le loyer ci-dessus fixé sera révisable à l’expiration de chaque période annuelle. Le loyer pourra augmenter si l’indice ci-dessous fixé présent une différence avec l’indice de référence.

Dans ce cas, le loyer de l’année sera augmenté automatiquement sans formalité aucune, dans la proportion égale à celle de la variation de l’indice. L’indice de référence est celui de l’indice coût de la construction du troisième trimestre 2005.'

En application de cette clause les parties ont procédé annuellement à l’indexation du loyer qui s’élevait à la somme annuelle de 26.133 € HT/HC en 2016.

La société DCF prétendant que la clause d’indexation contenue dans le bail devait être réputée non écrite sur le fondement des articles L.145-39 du code de commerce et de l’article L.112-1 du code monétaire et financier formait par courrier une demande de remboursement du trop-perçu pour la période allant du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2013 de 6281,65 euros HT puis assignait la SCI CHOUMALI devant le tribunal de grande instance de Grasse aux mêmes fins en sollicitant le remboursement d’une somme de 151.107 € TTC.

Par jugement du 25 octobre 2018 le tribunal de grande instance de Grasse a :

Dit que la clause d’indexation conventionnelle stipulée au bail du 4 juillet 2006 entre la SCI CHOUMALI et la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE est réputée non écrite ;

Condamné la SCI CHOUMALI à rembourser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE le trop-perçu de loyers à compter du 12 octobre 2011, soit 22.514,18 euros TTC selon décompte arrêté au 1^er juillet 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2016, date de mise en demeure, sur la somme de 8.428,91 € et à compter du 20 juillet 2018 pour le surplus.

Dit qu’à compter du présent jugement le loyer annuel est de 73.644 € HT et HC ;

Condamné la SCI CHOUMALI à restituer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 414,80 euros HT correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie dû aux termes du bail et le montant effectivement détenu par le bailleur, somme portant intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2016, date de l’assignation ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

Condamné la SCI CHOUMALI à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé à la SCI CHOUMALI la charge des entiers dépens.

Par déclaration reçue le 19 novembre 2018 la SCI CHOUMALI a interjeté appel de cette décision.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SCI CHOUMALI demande de :

Vu l’article 1161 anciens du Code civil,

Vu l’article 1101 du Code civil,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu l’article L 145-57 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

Réformer et mettre à néant le jugement du tribunal de grande instance de grasse en date du 25 octobre 2018 en ce qu’il a :

Condamné la SCI CHOUMALI à rembourser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE le trop-perçu de loyers à compter du 12 octobre 2011, soit 22'514,18 euros TTC selon décompte arrêté au 1^er juillet 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2016, date de mise en demeure,

sur la somme de 8428,91 € et à compter du 20 juillet 2018 pour le surplus ;

Condamné la SCI CHOUMALI à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Dire et juger que l’action en restitution du trop-perçu des loyers se prescrit par cinq ans ;

Dire et juger que la créance de restitution de trop versé de loyer par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ne peut être calculée sur la base du loyer initial, mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, soit à la date octobre 2011,1 loyer mensuel de 6137 € HT ;

Par conséquent,

Dire et juger que la créance de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE au titre du trop versé de loyers pour la période de non couverte par la prescription expirant le 31 décembre 2018 s’élève à la somme de 16'393,45 € TTC ;

Confirmer le jugement du 25 octobre 2018 en ce qu’il a dit qu’à compter de son prononcé le loyer annuel dû hors révision est de 73.644 € HT et HC ;

Confirmer le jugement du 25 octobre 2018 en ce qu’il a condamné la SCI CHOUMALI à restituer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 414,80 € HT correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie dû aux termes du bail et le montant effectivement détenu par le bailleur, somme portante intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2016, date de l’assignation ;

Débouter la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ;

Condamner la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE au paiement de la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, DCF, demande de :

Vu les articles 1134, 1235, 1289, 1315, 1376 du Code civil (actuels articles 1104, 1302, 1347, 1353, 1302-1, 1343-2 du Code civil ),

Vu les dispositions de l’article L. 112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier,

Vu les articles L.145-39 et L.145-40 du code de commerce,

Vu l’article 771, 1° du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétention de la SCI CHOUMALI qui ne seraient pas

compatible avec les siennes ;

Plus précisément :

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 25 octobre 2018 uniquement en ce qu’il a limité la condamnation de la SCI CHOUMALI au remboursement du trop-perçu de loyers facturés au titre de l’indexation illégale à la somme de 22'514,18 €, qu’il a fixé le loyer à venir à compter de son délibéré à la somme de 73.644 € HT/HC/AN et qu’il a limité la condamnation de la SCI CHOUMALI au remboursement du trop-perçu du dépôt de garantie facturé au titre de l’indexation illégale à la somme de 414,80 euros ;

Sur ces trois points, le réformant et statuant à nouveau,

Condamner la SCI CHOUMALI à rembourser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

le trop-perçu de loyers correspondant à la période 2013 – 2018, arrêté à un montant en principal de 121.485 € TTC (se composant d’un montant de 80.461 € TTC au titre des années 2013 à 2016 et d’un montant de 41.024 € TTC au titre des années 2017 et 2018), selon décompte arrêté au 31 décembre 2018, sauf à parfaire ;

Dire et juger que, conformément à l’article 1231 ' 6 du Code civil la somme de 80.461 € TTC produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de restituer du 18 avril 2016, avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Dire et juger que, conformément à l’article 1231 – 6 du Code civil, la somme de 41.024 € TTC produira intérêts au taux légal à compter de la déclaration d’appel 19 novembre 2018, avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Dire et juger que le loyer annuel est ramené au montant du loyer initial, c’est-à-dire à 59.040 € HT/HC/AN à effet le jour du prononcé du jugement de première instance, soit le 25 octobre 2018;

Condamner la SCI CHOUMALI à restituer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme en principal de 2.848,80 € HT correspondant à la différence entre le montant effectivement détenu par le bailleur et le montant du dépôt de garantie dû aux termes du bail ;

Dire et juger que conformément à l’article 1231-6 du Code civil, la somme de 2.848,80 euros HT produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en première instance soit le 12 octobre 2016, avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 25 octobre 2018 pour le surplus;

En tout état de cause,

Condamner la SCI CHOUMALI à payer à la SOCIÉTÉ DISTRIBUTION CASINO FRANCE

la somme de 5000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens d’instance dans le recouvrement sera poursuivi par Maître X Y, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction intervenait le 15 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’état ses dernières écritures des parties il convient de constater qu’elles ne contestent pas la

disposition du jugement déféré disant que la clause d’indexation conventionnelle stipulée au bail du 4 juillet 2006 entre la SCI CHOUMALI et la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE est réputée non écrite.

En conséquence seules les conséquences pécuniaires qui ont été tirées de cette disposition sont contestées par les parties.

La SCI CHOUMALI soutient à juste titre qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour de Cassation et des juridictions du fond, rendue au visa de l’article 2224 du Code civil, que le locataire en matière commerciale ne peut contester le jeu de l’indexation plus de cinq ans avant sa demande et que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

La SCI CHOUMALI conteste en conséquence à juste titre le mode de calcul de l’indu présenté par l’appelante et le loyer à prendre en compte dans le cadre du trop-perçu par cette société doit être fixé à la somme de 6.137 € hors taxes et hors charges, loyer qui était acquitté par la société DCF au 1^er octobre 2011, date la plus proche du point de départ de la prescription de l’action.

Le calcul du trop-perçu au 31 décembre 2018 révèle que celui-ci s’élève à 16.393,45 euros TTC pour la période expirant le 31 décembre 2018 et la décision déférée sera en conséquence réformée sur ce point.

S’agissant du montant du dépôt de garantie versé à la SCI CHOUMALI pour un montant de 12.688,80 euros, en application du raisonnement qui précède, celle-ci est redevable à ce titre d’un montant de 414, 80 euros et la décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Il convient enfin de constater que la fixation définitive du prix du loyer à compter du 28 juillet 2016 relève de la compétence du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse et qu’il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement du 25 octobre 2018 en ce qu’il a dit qu’à compter de son prononcé le loyer annuel dû , hors révision, est de 73.644 € HT et HC.

La société DISTRIBUTION CASINO FRANCE succombant dans ses prétentions il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés et elle supportera les entiers dépens.

Il convient en revanche, tout en la réduisant de plus justes proportions, de faire droit à la demande de la SCI CHOUMALI fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a :

Condamné la SCI CHOUMALI à rembourser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE le trop-perçu de loyers à compter du 12 octobre 2011, soit 22.514,18 euros TTC selon décompte arrêté au 1^er juillet 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2016, date de mise en demeure, sur la somme de 8.428,91 € et à compter du 20 juillet 2018 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI CHOUMALI à rembourser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE le trop-perçu de loyers à compter du 12 octobre 2011, soit 13.393,45 euros TTC selon décompte arrêté au 1^er juillet 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2016, date de mise en demeure,

sur la somme de 8.428,91 € et à compter du 20 juillet 2018 pour le surplus, avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Confirme la décision déférée en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que la condamnation de la SCI CHOUMALI à restituer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 414,80 euros HT correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie dû aux termes du bail et le montant effectivement détenu par le bailleur, somme portant intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2016, date de l’assignation, sera assortie de l’anatocisme en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Déboute la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de toutes ses autres demandes ;

Condamne la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à payer à la SCI CHOUMALI la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT