COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2021

lv

N° 2021/ 57

Rôle N° RG 18/03003 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB7NO

O Y

X, K L épouse Y

C/

M C

T-U E

Z, A, N D

SAS ALBA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe VINOLO

l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

l’ASSOCIATION COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 05 Février 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/04665.

APPELANTS

Monsieur O Y

demeurant […]

représenté par M^e Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame X, K L épouse Y

demeurant […]

représentée par M^e Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Monsieur M C

demeurant […]

représenté par M^e Olivier SINELLE de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Maître T-U E

demeurant […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, plaidant

Monsieur Z, A, N D Agissant en sa qualité d’héritier de M^me B-P D née Q née le […] à […]

[…]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Corinne BONVINO-ORDIONI de l’ASSOCIATION C.BONVINO ORDIONI V.ORDIONI, avocat au barreau de TOULON, plaidant

SAS ALBA, à l’enseigne 'AGENCE DES OLIVIERS'dont le siège social est […]

représentée par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame B-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021,

Signé par Madame B-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. M C a acquis une propriété, sur la commune de Cuers (Var), lieudit les Trémouredes, cadastrée section E n° 682 d’une superficie de 1 ha 4 a […]

M^me B-P D était, antérieurement à l’acquisition faite par M. C, propriétaire de parcelles de terre mitoyennes à celle de M. C cadastrées section E n° 995 et 997.

M. C, souhaitant procéder à la cession d’une partie de son bien, a confié à la société ALBA, Agence des Oliviers, un mandat à l’effet de rechercher un acquéreur.

Le 17 janvier 2008, M. O Y et M^me X L épouse Y ont régularisé un compromis de vente avec M. C sur un terrain à bâtir devant être détaché d’une parcelle lui appartenant pour une superficie de 6.000 m² et moyennant le prix de 280.000€.

Ledit compromis était conclu sous différentes conditions suspensives dont l’obtention par les époux Y-L d’un permis de construire pour une maison et prévoyait également la création d’une servitude de passage sur la propriété de M^me D afin de désenclaver le terrain ainsi acquis.

Le 08 septembre 2008, devant M^e H, notaire, M. C et M^me D ont signé un acte de constitution de servitude avec dation en paiement, aux termes duquel il est mentionné que pour permettre ' l’accès à la parcelle cadastrée section […] depuis l’ancien chemin rural de Cuers à Hyères, M^me D concède à titre de servitude réelle et perpétuelle, sur les parcelles sises sur la commune de Cuers ( Var), lieudit les Trémouredes, cadastrées section E n° 995 et 997 au profit de la parcelle cadastrée section […] appartenant à M. C et ses propriétaires successifs, un droit de passage en tous temps et heures avec tous véhicules. Ce droit de passage est constitué pour desservir une habitation et profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants- droits et préposés pour leurs besoins personnels'.

M^e H a transmis le 10 septembre 2008 à M^e E, notaire chargé de la vente entre M. C et les époux Y la copie de l’acte du 08 septembre 2008.

Par acte authentique du 17 septembre 2008, dressé par M^e E, M. et M^me Y ont acquis de M. C un terrain à bâtir cadastré section […] d’une superficie de 6.000m² provenant du détachement de la parcelle E n° 682.

Cet acte mentionnait notamment que ' Aux termes d’un acte de constitution de servitude et de dation en paiement reçu par M^e ABBADE , le 08 septembre 2008, dont une copie sera publiée un instant avant les présentes au deuxième bureau des hypothèques de Toulon, il a été établi la servitude ci-après littéralement reportée (…) '

Toutefois contrairement aux mentions contenues dans cet acte, la servitude relatée par M^e E ne correspond pas à une reprise littérale de l’acte de constitution de servitude de servitude du 08 septembre 2008.

En effet, l’acte susvisé précisait que ' Ce droit de passage est constitué pour desservir une habitation et profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants- droits et préposés pour leurs besoins personnels.' alors que la transcription faite dans l’acte du 17 septembre 2008 indiquait que 'Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants- droits et préposés pour leurs besoins personnels.'

Au cours de l’année 2010, les époux Y ont envisagé de morceler leur parcelle et de diviser leur terrain pour procéder à des ventes de terrains constructibles. M^me D, informée de cette situation, leur a exposé que le contenu exact de la servitude de passage ne permettait de desservir qu’une seule habitation.

Par acte d’huissier en date du 11 septembre 2012, M. et M^me Y ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Toulon, M^me D, M. C, la société ALBA et M^e T-U E, notaire, aux fins de dire et juger, à titre principal, non opposable la servitude, de désenclaver la parcelle faisant l’objet de la division et subsidiairement, d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts en raison des fraudes et manoeuvres frauduleuses ayant accompagné la signature de l’acte du 08 septembre 2008 portant constitution de servitude.

Par jugement contradictoire en date du 05 février 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a:

— dit que la servitude de passage issue de l’acte authentique constitutif du 08 septembre 2008 est opposable aux époux Y ainsi qu’aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droits et préposés,

— débouté M. O Y et M^me X L épouse Y de leur demande de désenclavement à l’égard de la parcelle créée sur le terrain figurant au cadastre section […] sur le fondement de l’article 682 du code civil,

— dit que M. Z D, en sa qualité d’héritier de M^me B-P Q épouse D n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

— débouté les époux Y de leurs demandes indemnitaires formulées à son encontre,

— dit que M. C a commis une faute en sa qualité de vendeur professionnel,

— dit que la société ALBA, Agence des Oliviers, a commis une faute en sa qualité de mandataire de M. C,

— dit que M^e E a commis une faute en sa qualité de notaire,

— dit que les fautes commises ne présentent pas de lien de causalité direct et certain avec les demandes indemnitaires formulées par les époux Y,

— débouté, en conséquence, les époux Y de leurs demandes indemnitaires formulées à l’encontre de M^e E, M. C et la société ALBA,

— débouté M. Z D, en sa qualité d’héritier de M^me B-P Q épouse D, de ses demandes indemnitaires formulées à titre de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire,

— condamné M. O Y et M^me X L épouse Y à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

* à M. C, 5.000 €,

* à M. Z D, en sa qualité d’héritier de M^me B-P Q épouse D, 5.000 €,

* à M^e E, 4.000 €

* à la SAS ALBA, 2.500 €,

— débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. O Y et M^me X L épouse Y aux entiers dépens,

— autorisé leur distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a, pour l’essentiel, retenu que:

— la servitude litigieuse du 08 septembre 2008 a été publiée et est donc opposable aux consorts Y qui ne peuvent se prévaloir de la méconnaissance de son contenu exact, d’autant qu’il ne saurait être imposé aux auteurs du fonds servant, une servitude qui excéderait les obligations portées à l’acte régulièrement publié,

— la prétendue enclave dont il est fait état par les époux Y trouve son origine dans la division même de la parcelle de 6.000 m² puisqu’avant le dépôt du permis de construire valant division, il n’ y avait pas d’enclave en l’état de la servitude consentie par acte du 08 septembre 2008, que l’article 684 du code civil a vocation à s’appliquer, étant souligné que leur demande de désenclavement est en contradiction avec les dispositions de l’acte de vente qui imposent l’accord du propriétaire de l’autre terrain issue de la division pour procéder à une quelconque division,

— M. C , vendeur professionnel, a commis une faute, en n’attirant pas l’attention des époux Y sur le caractère limitatif de la servitude consentie, constitutive d’un manquement à son obligation d’information,

— M^me D ne peut se voir reprocher des manoeuvres dolosives comme n’étant pas partie à l’acte de vente et n’a commis aucune faute délictuelle,

— la société ALBA, agence immobilière et professionnel de la vente, a commis une faute en l’informant pas les acquéreurs du contenu exact de la servitude querellée,

— M^e E, notaire, a commis une faute en retranscrivant de manière incomplète la servitude

mais aucun manquement à l’obligation ne peut lui être imputée, puisqu’au moment de la signature de l’acte de vente, il n’a jamais été question de diviser la parcelle acquise et de construire deux habitations, voir un lotissement,

— les demandes indemnitaires des époux Y ( 95.000 € correspondant au prix d’acquisition s’ils avaient eu connaissance de la servitude, 70.408,38 € au titre de l’impossibilité de vente l’un des deux lots de leur terrain et 57.539,83 € au titre des frais qu’ils n’auraient pas engagés outre les remboursement de frais d’agence ) sont sans lien de causalité avec les fautes retenues.

Par déclaration en date du 20 février 2018, M. et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 1^er novembre 2020, M. O Y et M^me X L épouse Y demandent à la cour de:

Vu les articles 682, 683, 700, 1602, 1603, 1625, 1626, 1638 et 1992 Code civil,

— accueillir M. et M^me O Y en leurs écritures et les dire bien fondés en leurs prétentions ;

— déclarer par voie de conséquence, irrecevables et mal fondés M. D, M. C, la société ALBA et M^e E en toutes leurs demandes et les en débouter ;

— réformer partiellement le jugement rendu le 05.02.2018 par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu’il a :

* dit que la servitude de passage issue de l’acte authentique constitutif du 08 septembre 2008 est opposable aux époux Y ainsi qu’aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille et ayants droit et préposés,

* débouté M. O Y et Mme. X L épouse Y de leur demande de désenclavement à l’égard de la parcelle créée sur le terrain figurant au cadastre Section […] sur le fondement de l’article 682 du Code civil,

* dit que M. Z D en sa qualité d’héritier de M^me B P Q épouse D n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

* débouté en conséquence les époux Y de leurs demandes indemnitaires formulées à son encontre,

* dit que les fautes commises ne présentent pas de lien de causalité direct et certain avec les demandes indemnitaires formulées par les époux Y,

* débouté en conséquence les époux Y de leurs demandes indemnitaires formulées à l’encontre de M^e T-U E, M. C et de la société ALBA,

* condamné M. O Y et Mme. X L épouse Y à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

À M. C, 5.000 €

À M. Z D en sa qualité d’héritier de M^me B P Q épouse D, 5.000 €

A M^e T-U E, 4.000 €

A la SAS ALBA, .2500 €

* condamné M. O Y et Mme. X L épouse Y aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre, liminaire, sur la divisibilité de la parcelle sise A Cuers, cadastrée […],

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a énoncé que les règles de l’urbanisme s’opposaient à la division de la parcelle sise à CUERS, cadastrée […]) ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a énoncé que les règles de l’urbanisme s’opposaient à la division de la parcelle sise à CUERS, cadastrée […]) ;

— dire et juger que la parcelle sise à CUERS, cadastrée […]) peut faire l’objet d’une division parcellaire qui est intervenue de manière effective en donnant naissance aux parcelles Section E n° 1942 d’une superficie de 1.200 m² et n° 1943 d’une superficie de 4.800 m²,

A titre principal sur l’objet et les effets des clauses de l’acte de constitution de servitude,

— dire et juger que l’intention initiale des parties portait sur une servitude de passage sans restriction particulière ,

— dire que la clause contenue dans l’acte de constitution de servitudes en date du 08.09.2008 n’a pas pour objet ni pour effet de restreindre la servitude concédée, en accordant uniquement un droit passage aux propriétaires d’une seule et unique construction sur la parcelle […],

A défaut :

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 05.02.2018, en ce qu’il retient que la publication de l’acte de servitude a bien eu lieu et que la servitude litigieuse est opposable aux époux Y ;

— dire et juger que seule une servitude de passage non restrictive à une seule habitation est opposable aux époux Y,

A défaut :

— la limitation de la servitude à une seule habitation constituerait une violation manifeste du droit de propriété des époux Y,

— dire et juger que la servitude bénéficiant aux époux Y était une servitude non altius tollendi et non une servitude non aedificandi ;

— dire et juger, que si la cour retenait l’impossibilité d’une seconde construction d’habitation sur le terrain des époux Y cela caractériserait l’acceptation d’une servitude non aedificandi qui violerait manifestement leur droit de propriété ;

— dire et juger que la servitude de passage limitée à une seule habitation porte gravement atteinte au droit de propriété des époux Y ;

— dire et juger les projets initiaux des époux Y au jour de l’acquisition du terrain ne saurait venir restreindre leur possibilité d’édification aujourd’hui ;

— dire et juger que cette clause de l’acte constitutif de servitude limitée à une seule habitation sera réputée non écrite et donc non opposable aux époux Y ;

L’application des dispositions de l’article 700 du code civil.

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 05.02.2018, en ce qu’il ne fait pas application des dispositions de l’article 700 du code civil ;

— dire et juger qu’en application de l’article 700 du code civil et en raison de la division de la parcelle […], les fonds résultant de ladite division bénéficieront de la servitude de passage concédé le 08 septembre 2008 au profit de la parcelle […], sans restriction à une seule habitation et sans que cette servitude ne soit aggravée,

L’absence d’aggravation de la servitude de passage:

— dire et juger que le fonds dominant, visé dans l’acte de réitération du terrain, est le même qu’il soit divisé ou pas ;

— dire et juger que la servitude attenante au fonds dominant peut donc desservir ce fonds divisé en deux parcelles distinctes (n° 1942 et 1943) sans restriction à une seule habitation ;

— dire et juger que cette division n’aggrave aucunement la servitude.

En tout état de cause : L’absence d’aggravation empêche toute indemnisation de M. D

— dire et juger que l’absence d’aggravation de la servitude du fonds servant ne peut donner lieu à indemnisation ;

— rejeter la demande d’indemnisation de M. D ayant droit de feue M^me D fondée sur l’article 682 du code civil,

A titre subsidiaire, sur la demande de désenclavement :

— dire et juger que la division parcellaire du terrain des époux Y est acquise et qu’elle a généré 2 unités foncières distinctes : les parcelles Section E n° 1942 et 1943 issues de la division de la parcelle Section […] ;

— dire et juger que la servitude de passage concédée par M^me D desservira sans restriction à une seule habitation, les parcelles Section E n° 1942 et 1943 issues de la division de la parcelle Section […] ;

— dire et juger que deux permis de construire distincts (PC 083049 12 C0248 du 15 mai 2018 + PC 083049 16C0023 du 28.06.2016) ont été accordés : l’un pour le lot A et l’autre pour le lot B (parcelles Section E n° 1942 et 1943 issues de la division de la parcelle Section […]) ;

— dire et juger que si le lot B (parcelle Section E n° 1943) concédait un passage au lot A (parcelle Section E n° 1942) cela ne permettrait pas le désenclavement et que la concession d’une servitude de passage par M. D sans restriction à une seule habitation est nécessaire,

— dire et juger que le lot A (parcelle Section E n° 1942 issue de la division de la parcelle sise à […]) est enclavé,

— dire et juger, les époux Y sont fondés à réclamer sur les fonds de M^me D un passage suffisant pour assurer la desserte complète et sans restriction à une seule habitation de leur

parcelle Section […] divisait en parcelles Section E n° 1942 et 1943 ;

— dire et juger, que l’article 684 du Code civil est applicable à la situation des époux Y, seulement en ce qu’il permet la desserte complète et sans restriction à une seule habitation sur le fond leur appartenant séparé en 2 lots distincts ;

En conséquence :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu’il a dit que les époux Y ne peuvent demander le désenclavement sur le fondement de l’article 682 du Code civil,

— dire et juger qu’en application de l’article 682 du code civil, le lot A (parcelle Section E n° 1942 issue de la division de la parcelle sise à […]) doit bénéficier d’un passage suffisant pour être desservi,

— dire et juger que cette servitude de passage s’effectuera sur les parcelles sises sur la commune de CUERS (VAR), lieudit « les Trémourèdes », cadastrées section E numéros 995 et 997, et Section E n° 1641 objet de la dation, selon les mêmes conditions que la servitude de passage concédée au profit de la parcelle cadastrée […] le 08 septembre 2008, et ce, sans restriction à une seule habitation,

Sur les fautes des intervenants:

— confirmer partiellement le jugement rendu le 05.02.2018 par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu’il a reconnu et retenu :

* La faute contractuelle commise par M. C en ce qu’il a manqué à son obligation de renseignement ;

' La faute contractuelle commise par la société ALBA sur le fondement de l’article 1992 du code civil en sa qualité de mandataire ;

' La faute contractuelle commise par M^e E sur la retranscription incomplète de la servitude de passage dans l’acte d’acquisition des époux Y,

Et réformer pour le reste et en tout état de cause:

Sur les fautes de M. C,

— dire et juger que M. C a commis une réticence dolosive à l’encontre des époux Y.

— dire et juger que M. C a manqué à son obligation d’information.

— dire et juger que M. C a manqué à son obligation de délivrance conforme à une jouissance paisible et entière.

— condamner M. C à indemniser les époux Y sur le fondement de la garantie d’éviction.

Sur les fautes de la société ALBA,

— dire et juger que la société ALBA commis une réticence dolosive à l’égard des époux Y,

— dire et juger que la société ALBA a manqué à son obligation d’information à l’égard des époux

Y,

Sur les fautes de M^e E ,

— dire et jugr que M^e E a commis une erreur lors de la rédaction de l’acte.

— dire et juger que M^e E a manqué à son devoir de conseil, d’information, et de mise en garde.

Sur les fautes de M D,

— dire et juger que M^me D est intervenue dans la cadre de la transaction immobilière en sa qualité d’agent immobilier et en sa qualité de tiers propriétaire ayant accordé la servitude litigieuse au détriment des époux Y ;

— dire et juger que M^me D a commis des fautes délictuelles intentionnelles en sa double qualité en trompant volontairement les époux Y ;

Sur les demandes de réparations formulées par les époux Y ,

A titre principal : si la cour conclut à l’existence d’une servitude de passage non restrictive à une seule habitation

Sur les intérêts des emprunts et des cotisations d’assurance BPCA qui ont continué à courir:

— condamner in solidum, M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 87.898,47 € de dommages et intérêts correspondants aux intérêts et cotisations d’assurance courus au mois de septembre 2020.

Sur les frais occasionnés par la limitation de la servitude de passage :

— condamner in solidum, M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 5.093,67 € (4.784 + 309,67) de dommages et intérêts correspondants aux frais engagés par ces derniers en raison de la limitation de la servitude de passage,

A titre subsidiaire : si la cour conclut à l’existence d’une servitude de passage restrictive à une seule habitation:

Sur les intérêts des emprunts et des cotisations d’assurance BPCA qui ont continué à courir :

— condamner in solidum, M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 87.898,47 € de dommages et intérêts correspondants aux intérêts et cotisations d’assurance courus au mois de septembre 2020.

Sur les frais occasionnés par la limitation de la servitude de passage:

— condamner in solidum, M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 5.093,67 € (4.784 + 309,67) de dommages et intérêts correspondants aux frais engagés par ces derniers en raison de la limitation de la servitude de passage,

Sur la perte de valeur du terrain:

— condamner in solidum, M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 200.000 € de dommages et intérêts correspondants à la perte de valeur du terrain.,

En tout état de cause, l’action en réduction du prix à l’encontre de M. C fondée sur le dol:

— accueillir, l’action en réduction de prix des époux Y tendant à obtenir la réduction du prix payé proportionnellement à ce qu’ils auraient accepté de payer s’ils avaient eu connaissance de la restriction de la servitude ;

— dire et juger que les époux Y sont recevables à obtenir une réduction du prix de cession proportionnément au prix qu’ils auraient payés s’ils avaient su que la servitude de passage était restrictive à une seule habitation ;

— condamner in solidum, M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 95.000,00 € de dommages et intérêts correspondants à la différence de prix que ces derniers n’auraient pas accepté de payer s’ils avaient eu connaissance de la restriction de servitude ;

— condamner, la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 15.000,00 € de dommages et intérêts au titre du remboursement de la commission d’agence que ces derniers n’auraient pas payé s’ils avaient eu connaissance de la restriction de servitude ;

— condamner M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 5.335,96 € de dommages et intérêts correspondant aux droits d’enregistrements que ces derniers n’auraient pas payés s’ils avaient connaissance de la restriction de servitude ;

— condamner M. C, M. D, M^e E et la société ALBA à payer aux époux Y la somme de 57.539,83 € de dommages et intérêts correspondant aux frais divers engagés par ces derniers afin de mettre le terrain en état d’accueillir des constructions ;

Sur les liens de causalité

— dire et juger, que les fautes commises par M. C, Mme. D, M^e E et la société ALBA ont bien un lien de causalité direct et certain avec les préjudices subis par les époux Y,

— dire et juger qu’il existe un lien de causalité entre l’impossibilité de vendre de son Lot A (parcelle Section E n° 1942) et les fautes commises par les appelants.

En toutes hypothèses,

— condamner M. C, M. D, M^e E et la société ALBA in solidum à payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance,;

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modification du décret du 12 septembre 1996 n° 96.1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Se prévalant d’un jugement du tribunal administratif de Toulon du 19 novembre 2015 et d’un arrêt de

la cour administrative d’appel de Marseille du 28 décembre 2017, ils font valoir que contrairement à ce qu’ a retenu le tribunal, la parcelle acquise par eux pouvait parfaitement faire l’objet d’une division au regard des règles d’urbanisme alors en vigueur, qu’ils justifient d’ailleurs que le terrain initial section […] bénéficie de deux permis de construire distincts autorisant la construction de deux habitations distinctes sur deux lots de terrains séparés, permis qui sont devenus définitifs, étant relevé que la division parcellaire est aujourd’hui effective et a donné naissance aux parcelles cadastrées section E n° 1942 d’une superficie de 1.200 m² et n° 1943 d’une superficie de 4.800m².

Ils concluent à la non restriction de la servitude qui leur a été concédée à une seule habitation:

— le compromis de vente et la réitération de l’acte de vente en la forme authentique prévoient une servitude de passage sans restriction particulière, tandis que l’acte de constitution de servitude prévoit une servitude de passage limitée à une seule habitation,

— la mention ' une habitation’ n’a pas pour objet de limiter la servitude à une seule habitation mais seulement d’exclure les activités agricoles, industrielles et commerciales,

— l’intention des parties portait sur la concession d’une servitude de passage sans restriction particulière à l’égard du fonds dominant, les pièces du dossier venant corroborer la thèse d’une erreur concernant l’acte de constitution de servitude entre M^me D et M. C, acte isolé qui ne doit pas être regardé comme reflétant l’intention des parties,

— leur action n’a pas vocation à modifier la servitude concédée mais seulement à obtenir son application conformément à ce qui avait été convenu dès le départ, à savoir sans restriction à une habitation,

— l’acte de constitution de la servitude leur est inopposable dès lors qu’il est établi qu’au moment de la signature de l’acte de cession définitif n’avait pas été publié, qu’ils ne savaient donc pas et ne pouvaient pas savoir, à cette date, quelle était la servitude qui leur avait été concédée,

— seule la servitude de passage sans restriction figurant dans l’acte d’acquisition du terrain leur est opposable, à savoir une servitude de passage sans restriction,

— la limitation de la servitude à une seule habitation constituerait une violation manifeste de leur droit de propriété avec des projets figés à date d’achat, ce qui aurait pour conséquence de restreindre leur droit de jouissance de leur propre propriété, la possibilité de changer de projet de construction étant parfaitement admise par la jurisprudence,

— l’absence de restriction particulière à la servitude concédée rend applicables les dispositions de l’article 700 du code civil, d’autant qu’il ne peut être soutenu que la servitude énoncée dans l’acte de réitération du terrain peut être aggravée par la division parcellaire du terrain, puisqu’elle ne modifie en rien le fonds dominant, cette absence d’aggravation empêchant toute indemnisation de M. D.

A titre subsidiaire, si la cour considérait que la servitude de passage restrictive à une habitation leur est opposable, ils estiment que le désenclavement ne sera possible que par la concession d’une servitude de passage non restrictive aux motifs que:

— la division parcellaire est acquise et a généré deux unités foncières distinctes, de sorte que le désenclavement et la desserte des deux lots rendent nécessaire une servitude de passage sans restriction,

— l’article 682 du code civil est parfaitement applicable, qu’en l’absence de tolérance de passage, le lot A ( devenu parcelle cadastrée section E n° 1942) est enclavé et ils demeurant, compte tenu de

l’opposition de M. D, dans l’impossibilité d’édifier et de céder une partie de leur terrain,

— l’article 684 du code civil n’est pas applicable sauf à ouvrir la possibilité d’une servitude de passage pour deux habitations,

— si le lot B ( parcelle cadastrée section E n° 1943) concédait une servitude de passage au lot A, cela ne permettrait pas le désenclavement, qui suppose la concession sans restriction d’une servitude de passage par M. D.

Sur les fautes commises par les intimés, ils font valoir que:

1. sur les fautes contractuelles de M. C en qualité de vendeur du terrain:

— la réticence dolosive:

* dans un premier temps et d’un commun accord avec M^me D, il a décidé de modifier la servitude à leur détriment et n’étant pas informés de la date de la signature de l’acte de constitution de servitude, ils n’ont pas pu être présents ce jour là alors qu’ils étaient directement concernés par cet acte,

* il s’est abstenu de les informer de la modification qui s’était opérée lors de la signature de l’acte de constitution de la servitude,

— la violation du compromis de vente qui comportait pourtant l’engagement du vendeur pour la constitution d’une servitude de passage sans restriction, d’autant que l’acte de vente a été rédigé de façon à les induire en erreur, en les maintenant dans l’ignorance complète de la restriction de ladite servitude, alors M. C est contractuellement tenu, aux termes de leur acte de vente et donc leur garantir l’obtention d’une servitude conforme à leur volonté initiale,

— le manquement à l’obligation de renseignement:

* M. C en sa qualité de vendeur professionnel a manqué à son obligation d’information,

* il n’a pas attiré leur attention des acquéreurs sur la clause qu’il a contractée dans l’acte constitutif de servitude et non reprise dans l’acte de vente,

— le manquement à son obligation de délivrance conforme et à la jouissance paisible et entière:

* il n’a jamais été question de limiter les possibilités du fonds à la construction d’une seule et unique habitation,

* en permettant à M^me D d’ajouter la clause restrictive, ils ne peuvent plus faire ce qui était prévu initialement,

* cela ne correspond ni au compromis de vente, ni à l’acte de cession définitif, de sorte le vendeur a failli à son obligation de délivrance conforme,

— la garantie d’éviction du vendeur, en ce que le vendeur est tenu de conférer à l’acquéreur une jouissance paisible, ce qui n’est manifestement pas le cas,

2. Sur les fautes contractuelles commises par la société ALBA en sa qualité de mandataire des acquéreurs:

— M^me D était à la fois propriétaire du fonds servant et épouse du gérant de la société ALBA

et a abusé de cette position pour les tromper,

— la société ALBA, représentée par M^me D, était présente le jour de la signature du compromis et avait donc connaissance de leur volonté,

— cela ne l’a pas empêché de rajouter en catimini la mention litigieuse,

— elle a également commis des manoeuvres dolosives, étant précisé qu’ils ont bien un lien contractuel avec elle puisqu’ils étaient liés par un contrat de mandat,

— ni M^me D, ni la société ALBA n’ont remis au notaire rédacteur de l’acte de cession définitif, l’acte de constitution de la servitude qui avait été signée,

— la société ALBA était présente lors de la signature de l’acte de vente et leur a caché volontairement, en se taisant, la modification apportée par l’acte constitutif de la servitude par rapport au projet initial,

— elle a donc manqué à son obligation d’information,

3. Les fautes quasi-délictuelles commises par M^e E, notaire rédacteur de l’acte de vente:

— la faute du notaire dans son travail de rédaction:

* l’acte authentique de constitution de servitude a été adressé par télécopie par M^e H à M^e E le 10 septembre 2008,

— M^e E a établi son projet d’acte authentique de cession qui allait être signé le 17 septembre 2008 à partir du projet d’acte de constitution de servitude ,

* il n’a donc pas été diligent dans sa rédaction dans la mesure où il n’a pas vérifié et rectifié la formulation des paragraphes relatifs à la servitude de passage,

— le manquement au devoir d’information, de conseil et de mise en garde:

* le notaire est responsable de l’efficacité de l’acte qu’il rédige,

* il ne lui était pas demandé d’effectuer des investigations poussées mais seulement de vérifier l’acte qui lui avait été transmis,

4. Les fautes délictuelles commises par M^me D, propriétaire du fonds servant:

— elle a usé et abusé de sa position d’agent immobilier chargé de la transaction et de sa qualité de propriétaire des parcelles voisines permettant de désenclaver le bien,

— en cours de négociation, M^me D a tenté de leur imposer une servitude restrictive, ce à quoi ils se sont opposés et elle a profité de leur absence le jour de la signature de l’acte constitutif afin d’ajouter la clause litigieuse.

Sur leurs préjudices, ils soutiennent que:

1. Sur les dommages et intérêts réclamés, si la cour considère que la servitude n’est pas limitée à une seule habitation:

— sur les intérêts qui continuent à courir sur les deux emprunts BPCA qui leur ont été octroyés:

* la procédure en cours et la position de M. D bloquent nécessairement la vente d’une des parcelles issues de la division du terrain d’origine faisant courir des intérêts et des cotisations d’assurance sur les emprunts,

* ils sollicitent la condamnation in solidum des intimés au paiement de la somme de 87.898,47€ en réparation de ce chef de préjudice,

— les frais engages compte tenu du problème de limitation de la servitude de passage, à savoir une somme de 5.093,67 € dont ils réclament le remboursement à tous les intimés,

2. Sur les dommages et intérêts réclamés si la cour considère que la servitude est limitée à une seule habitation, outre les préjudices susvisés, ils déplorent une perte valeur du terrain:

— à défaut de pouvoir vendre séparément les deux parcelles issues de la division, ils subissent une perte de valeur de leur terrain désormais composé de deux lots,

— ce préjudice correspond au prix de cession offert pour l’acquisition de la parcelle E 1942, à savoir 200.000 €,

Ils sollicitent également au titre du préjudice financier résultant du dol:

— la condamnation in solidum des intimés à lui payer une somme de 95.000 € au titre de leur action en réduction du prix à l’encontre du vendeur,

— la condamnation de la société ALBA à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du remboursement de la commission d’agence qu’ils n’auraient pas payée s’il avaient eu connaissance de la restriction de servitude,

— la condamnation in solidum des intimés à leur verser les sommes de:

* 5.335,96 € au titre des droits d’enregistrement qu’ils n’auraient pas payés s’ils avaient eu connaissance de la restriction de servitude,

* 57.539,83 € au titre des frais divers engagés afin de mettre le terrain en état d’accueillir des constructions,

Ils considèrent enfin qu’il existe un lien de causalité entre les fautes commises par les différents intervenants et les préjudices qu’ils invoquent, le tribunal ayant retenu à tort que la division parcellaire n’était pas possible, non pas en raison de la servitude restrictive en litige mais au regard des règles d’urbanisme et d’une clause du contrat de vente alors il est démontré qu’une telle appréciation est parfaitement erronée et que c’est uniquement en raison de la servitude restrictive de passage qu’ils ne peuvent vendre un des lots, à l’origine d’importantes pertes financières pour eux.

M. M C, suivant ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 09 novembre 2020, demande à la cour de:

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit et jugé que M. M C a commis une faute en sa qualité de vendeur professionnel,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs demandes à

l’encontre de M. M C, comme ne présentant pas de lien direct et certain avec les fautes qu’ils lui reprochent,

En tout état de cause,

— dire et juger M. O Y et M^me X L épouse Y irrecevables et pour le moins infondés en leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. M C,

— condamner in solidum M. O Y et M^me X L épouse Y à payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à M. M C la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner in solidum M. O Y et M^me X L épouse Y à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il rappelle que c’est à celui qui estime un événement constitutif d’un élément essentiel de son consentement d’en contractualiser les contours et, d’en faire une condition de son engagement. Il considère que pour interpréter la commune intention des parties, les appelants se livrent à une analyse partielle du compromis du 18 janvier 2008:

— s’agissant de la servitude:

* ledit compromis prévoit la constitution d’une servitude de passage consentie par M^me D permettant un accès d’une largeur de 4 m minimum à la parcelle vendue, ce qui est exactement le cas,

* aucun autre élément essentiel concernant la définition de cet accès n’a été convenu,

* comme le rappelle le compromis, les époux Y envisageaient de faire construire une maison d’habitation d’une SHON de 300m²,

— sur les autres éléments du contrat:

* M^me D a consenti la servitude querellée dans un contexte précis, à savoir desservir une habitation et profiter aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, leurs ayants-droits et préposés, pour leurs besoins personnels,

* dans le contexte d’un autre projet des époux Y, M^me D n’aurait probablement pas consenti la servitude et l’opération réalisée n’aurait jamais vu le jour,

* les appelants tentent en réalité de remettre en cause unilatéralement l’économie générale de l’opération, ce qui se heurte à la commune intention des parties, dont la leur, qui était à l’époque, de construire une seule maison d’habitation pour l’occuper,

* la rédaction de l’acte constitutif de servitude et notamment la clause querellée, était non seulement conforme aux usages mais aussi à la volonté des parties.

S’agissant de la prétendue inopposabilité de la servitude alléguée par les consorts Y, il souligne que celle-ci est opposable aux tiers par l’effet de sa publication, laquelle est intervenue avant la publicité de leur propre de titre de propriété, qu’elle a été portée à leur connaissance le 17 septembre 2008 par renvoi à l’acte constitutif de celle-ci et ils leur appartenaient d’un demander copie ou de la faire annexer à leur acte d’acquisition.

Concernant le désenclavement de la parcelle acquise, il précise que si un tel désenclavement devait intervenir ensuite de la division alléguée, c’est la parcelle divisée qui nécessiterait d’être désenclavée, laquelle ne pourrait l’être qu’en application de l’article 684 du code civil, ce qui suppose la démonstration que l’enclave n’est pas volontaire et que le désenclavement est aujourd’hui justifié, ce qui n’est pas le cas.

Il estime que les appelants ne rapportent aucunement la preuve d’un quelconque dol, que le fait qu’il soit lui-même marchand de biens et que M^me D travaille dans une agence immobilière ne permet nullement d’établir l’existence de manoeuvres dolosives, d’autant qu’ils ont été informés de l’acte constitutif de la servitude en date du 08 septembre 2008 et avaient tout loisir de le consulter avant de réitérer leur consentement, ce qu’ils ont choisi de ne pas faire. Il conteste également le fait qu’il aurait eu à sa charge de faire établir une servitude de passage en des termes particuliers, étant relevé qu’il ressort des pièces produites que leur projet initial était la réalisation d’une maison d’habitation familiale, ce que l’analyse de leur dossier de demande de permis de construire confirme, de sorte qu’il lui appartenait uniquement de leur obtenir une servitude de passage leur permettant de mener à bien leur projet, ce qui a été le cas.

Il fait valoir que le bien vendu est conforme, que le vendeur n’a aucune obligation de les garantir contre une nouvelle destination dudit bien qu’ils ont souhaité postérieurement à la vente, d’autant que leur titre de propriété rappelle qu’ils ne peuvent eux-mêmes diviser leur fonds issu de la division pendant 10 ans.

Il expose avoir parfaitement respecté son obligation de renseignement, en soulignant que les appelants se plaignent de ce que la servitude est conforme à la situation à laquelle toutes les parties dont eux-mêmes ont alors consenti et qu’il leur appartenait, s’ils avaient à l’époque d’autres projets que celui visé dans le compromis d’en faire non seulement état mais aussi une condition de leur engagement, ce qui n’a pas été le cas.

Il ajoute que les préjudices allégués ne sont aucunement constitués, que plus particulièrement la demande de 15.000 € au titre de la commission de l’agence ALBA ne saurait prospérer puisqu’elle a été supportée par lui-même. Il précise qu’en réalité le seul préjudice auquel ils pourraient prétendre, s’ils avaient dès l’origine exposé le projet dont ils font désormais état de réalisation d’un lotissement de deux lots, serait la perte d’une chance, pour eux, de mener ce projet à terme, préjudice qui reste purement hypothétique, d’autant qu’ils ont consenti à l’acquisition d’un bien dont il était mentionné dans l’acte qu’il ne pouvait faire l’objet d’une division.

M. Z D, agissant en sa qualité d’héritier de M^me B-P D née Q, dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 09 novembre 2020, demande à la cour de:

— confirmer le cas échéant par substitution de motif la décision rendue,

— débouter les époux Y-L de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— en tout état de cause, prononcer l’irrecevabilité des demandes et débouter les époux Y-L,

— condamner les époux Y-L à la somme de 10.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— condamner M^e E à relever et garantir M. D, venant aux droits de M^me D, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Sur les moyens d’appel développés par les époux Y, il observe que:

— la reconnaissance par le tribunal administratif de Toulon, la cour administrative d’appel de Marseille du respect par eux des dispositions du POS est sans intérêt dans le débat, qu’il est acquis qu’au moment de leur achat et de la constitution de la servitude, il avait été sollicité et obtenu un permis de construire pour une maison, que le règlement d’urbanisme ne permettait pas alors la division, ni la construction d’une autre habitation, de sorte que la volonté des parties était, au moment de la constitution de la servitude, conforme à la réglementation, la modification du POS étant intervenue postérieurement,

— les actions exercées par M. D ne sont pas contraires au principe de l’estoppel, le fait d’avoir renoncé devant le tribunal administratif de Toulon à discuter la légalité des permis de construire déposés par les appelants ne saurait s’analyser comme une renonciation de sa part à la discussion portant sur l’étendue de la servitude de passage,

— s’agissant de la servitude concédée:

* la cour n’a pas à interpréter un acte clair, à savoir la constitution d’un droit de passage pour servir une habitation, une telle limitation se concevant parfaitement puisque le compromis et l’acte de vente visaient l’édification d’une seule maison,

* les époux Y ne sont pas parties à l’acte constitutif de servitude et ne peuvent prétendre qu’il devrait être recherché la volonté des parties autres que celles à l’acte, M. C et M^me D n’ayant pour leur part jamais contesté le sens de la limitation de la servitude dont les termes clairs sont l’expression de leur volonté et ne peuvent être ni interprétés, ni dénaturés,

— la stipulation litigieuse n’est pas contraire au protocole additionnel de la CEEDH et à la déclaration des droits de l’homme:

* les appelants confondent deux notions distinctes que sont la propriété et la constructibilité,

* la servitude concédée ne constitue pas une atteintes aux libertés individuelles puisqu’au visa du principe d’impossibilité d’atteinte au droit de propriété, les propriétaires sont libres de consentir des servitudes conventionnelles et limitées dans leur exercice,

* en revanche, la modification de la servitude telle qu’entendent la voir retenir les époux Y constituerait par contre une atteinte a son propre droit de propriété,

— sur l’opposabilité de l’acte de constitution de servitude de passage aux époux Y:

* conformément à l’article 686 du code civil, l’usage et l’étendue des servitudes établies se règlent par le titre qui les constitue,

* les appelants ne peuvent, au motif qu’il ne serait pas rapporté la preuve d’une publication de l’acte constitutif de servitude antérieurement à l’acte de cession, soutenir qu’ils n’en ont pas eu connaissance et qu’elle leur serait donc inopposable, alors qu’au regard de l’article susvisé, un tel moyen ne peut entraîner une inopposabilité aux bénéficiaires de la servitude de ses seuls termes restrictifs,

* la cour ne peut pas dire qu’un tel acte serait opposable mais seulement pour une partie,

* l’absence de connaissance de l’étendue de la servitude constituée ne résulte pas d’une absence de publication mais d’une absence de reprise dans l’acte par le notaire,

* en tout état de cause, l’acte constitutif de la servitude a été publié et les appelants en ont accepté la mention portée dans l’acte, à savoir qu’elle leur serait opposable,

* ils ne peuvent revendiquer une autre servitude que celle qui a été constituée, sous peine de nier le caractère volontaire de la servitude établi par le fait de l’homme,

* l’étendue de la servitude ne peut être déterminée par un acte auquel les parties qui la constituent ne seraient pas intervenues,

— sur le désenclavement:

* le fonds dont les époux Y sont propriétaires bénéficient d’une servitude de passage,

* leur demande fondée sur l’article 682 du code civil se heurte aux dispositions de l’article 702 du code civil, qui prévoit que celui qui a un droit à servitude, ne peut en user que suivant son titre,

* le titre ne permet le passage que pour une habitation et l’extension de la servitude à de nouveaux fonds est en soi une aggravation, au sens de l’article susvisé,

* il ne s’agit donc pas d’une demande de désenclavement mais d’une demande tendant à voir modifier la servitude conventionnelle alors même que celle-ci a les caractères de fixité et d’immutabilité,

* il n’est pas non plus démontré que le désenclavement devrait s’opérer par le passage sur la servitude litigieuse, l’extrait cadastral établissant que pourrait être concerné M. F, qui a acquis de M. G, ni que l’ancienne parcelle 1640 divisée ne bénéficie pas d’une sortie hors la servitude conventionnelle,

* la propriété de M^me D n’est pas issue de la division du fonds ayant appartenu à M. C, que les dispositions de l’article 684 ont pour conséquence que doit être recherché le passage sur le fonds divisé de M. C et dans la mesure où le passage ne pourrait pas s’opérer sur le fonds divisé, alors seraient applicables les dispositions de l’article 682, mais ne sont pas parties à la procédure ni la parcelle vendue par M. C cadastrée 1639, ni les autres riverains, de sorte que la demande est irrecevable,

* l’application de l’article 700 du code civil est sans intérêt comme ne pouvant contrevenir au titre et le fait que le terrain soit divisé ne modifie pas la servitude concédée qui reste ne pouvoir bénéficier qu’à une habitation,

* les propriétaires successifs mentionnés dans l’acte du 08 septembre 2008 s’entendent comme ceux qui se succèdent dans le temps et non du fait d’une division.

Concernant les fautes reprochées à M^me D, il rappelle que celle-ci n’est pas partie à l’acte de cession, que dès l’origine n’était prévue que la construction d’une seule habitation, qu’elle n’a donc jamais modifié en catimini une servitude qui est au demeurant conforme à la situation juridique et d’urbanisme, qu’elle n’est pas responsable du manque d’information du notaire qui avait l’acte en sa possession, ni du manque de diligence des acquéreurs et qu’en tout état elle n’avait à s’engager que vis-à-vis de M. C et en aucun cas à l’égard des appelants. Il relève que M^me D était libre de concéder la servitude qu’elle souhaitait, que si elle avait entendu ' tromper’ les consorts Y, elle n’aurait pas fait transmettre l’acte constitutif de la servitude au notaire chargé de la vente, qu’il ne peut lui être reproché de s’être tue quant aux mentions litigieuses puisqu’elle n’était pas présente lors de la vente, de sorte qu’il est établi qu’elle n’a commis aucune faute, la servitude étant au demeurant parfaitement conforme au compromis.

La SAS ALBA, à l’enseigne AGENCE DES OLIVIERS, par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 novembre 2020, demande à la cour de:

— déclarer l’appel des consorts Y-L autant irrecevable qu’infondé,

En conséquence,

— débouter les consorts Y-L de toutes leurs fins, demandes et moyens et conclusions,

En tant que de besoin,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 05 février 2018 en ses dispositions hormis celles ayant dit que la société ALBA aurait commis une faute en sa qualité de mandataire de M. C,

— juger que la société ALBA, n’a commis aucune faute ni aucun dol, ni aucun manquement à ses obligations,

— juger que les consorts Y-L ne subissent aucun préjudice du fait de la soi-disant impossibilité pour eux de diviser leur terrain et de vendre des parcelles constructibles,

— débouter les consorts Y-L de leurs demandes d’indemnisation de préjudices hypothétiques et indirects,

— juger inexistant le préjudice de diminution de la valeur du bien,

— juger que le seul préjudice qu’auraient pu invoquer les consorts Y-L porte sur la perte de chance de ne pas acquérir le bien et qu’ils n’en demandent pas l’indemnisation,

— juger que les consorts Y-L ne peuvent demander le remboursement de la commission d’agence qu’ils n’ont pas réglée,

En toute hypothèse,

— juger que M^e E a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société ALBA,

— condamner M^e E à relever et garantir la société ALBA de toute condamnation qui pourra être prononcée à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires, rajoutant aux condamnations de première instance au titre de l’article 700,

— condamner tout succombant devant la cour à payer à la société ALBA la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a retenu que la servitude du 08 septembre 2008 était parfaitement opposable aux époux Y, reprenant pour l’essentiel les observations présentées par les autres intimés.

Elle soutient que les appelants ne peuvent prétendre qu’une soi-disant impossibilité de diviser leur terrain en parcelles constructibles serait à l’origine d’une situation d’enclave puisqu’ainsi que le rappelle leur titre de propriété, ils ne peuvent diviser leur fonds pendant dix ans à l’effet d’édifier un bâtiment sans l’accord des propriétaires de l’autre terrain issu de la division et ce en application des dispositions du code de l’urbanisme, de sorte qu’il n’existait aucune possibilité pour eux de réaliser plus d’une construction sur leur terrain et ce, jusqu’au 17 septembre 2018.

S’agissant de l’action en responsabilité exercée par les consorts Y à son encontre, elle fait observer que:

— M^me D n’est pas agent immobilier et intervenait uniquement en qualité de directrice commerciale salariée pour l’agence,

— M^me D a été contactée en sa qualité de propriétaire du terrain contigu au terrain de M. C et à cette époque, les éventuels acquéreurs étaient inconnus,

— les époux Y lui reprochent un dol alors qu’ils n’ont passé aucun contrat avec l’agence immobilière et qu’à aucun moment n’a été rajoutée 'en catimini’ une restriction à la servitude de passage, les termes ayant toujours été ceux qui ont été prévus à l’origine par M^me D, étant rappelé l’acte du 08 septembre 2008 a bien été transmis au notaire chargé de la vente pour qu’il l’intègre dans son acte,

— la reproduction incomplète dans l’acte de vente de la servitude est exclusivement imputable à une erreur du notaire et ne résulte pas d’une restriction rajoutée à la dernière minute, aucun reproche ne pouvant être imputable à l’agence immobilière,

— quant au devoir d’information au moment de l’acte authentique, il pesait sur le notaire en charge de la vente.

Elle ajoute que les préjudices allégués sont dépourvus de tout lien avec les fautes invoquées par les appelants, que la facture de l’agence pour 15.000 € a été émise au nom de M. C et réglée par lui, que le préjudice résultant de l’impossibilité pour eux de diviser le terrain suppose pour eux d’établir qu’ils avaient de la condition de pouvoir diviser le terrain une condition essentielle de leur consentement, ce qui n’est manifestement pas le cas puisque lors de la signature du compromis, ils n’avaient prévu la construction que d’une seule maison et n’avaient pas donc le souhait ou la volonté de procéder à une division.

Elle souligne qu’en tout état de cause la faute commise par le notaire dans la rédaction de l’acte authentique ne saurait générer qu’une perte de chance ne pas acquérir le bien par les appelants, que force est de constater que ces derniers ne formulent aucune demande à ce titre dans leurs écritures et qu’enfin les préjudices liés aux divers frais, intérêts d’emprunt sont des préjudices indirects sans lien avec les fautes dénoncées.

M^e T-U E, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 mars 2020, demande à la cour:

— réformer le jugement en ce qu’il a retenu à l’encontre de M^e E une faute de vérification et de rédaction de la servitude de passage dans l’acte de vente du 17 septembre 2008,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que M^e E n’a pas commis de faute ni de rédaction de l’acte de vente du 17 septembre 2008, ni d’information ou de conseil lors de cette vente vis à vis des époux Y concernant la servitude de passage précédemment constituée par un acte de M^e H, non publié à la date de la vente, dont il n’avait eu que le projet d’acte pour retranscrire la servitude, et en l’absence de toute alerte donnée par ce dernier ou par le vendeur sur la modification apportée au projet sur le libellé de la servitude,

— confirmer que M^e E n’a commis aucun manquement de conseil vis à vis des époux

Y sur les termes d’une servitude de passage dont il n’avait pas connaissance, et au regard

d’un projet de division et de constructions de deux habitations qui n’avait pas été exprimé par eux lors de la vente et n’était pas entré dans le champ contractuel,

— dire et juger, en toutes hypothèses, que les manquements de rédaction et d’information reprochés à M^e E concernant la servitude de passage sont sans lien de causalité direct avec le dommage invoqué par les époux Y, dès lors qu’une meilleure information de la part du notaire sur la limitation de la servitude de passage à une habitation n’aurait strictement rien changé à leur décision d’acquérir le terrain dans la mesure où leur projet à l’époque, tel qu’il peut être constaté au permis de construire déposé par eux et tel qu’ils l’ont eux-mêmes indiqué, était bien de construire une seule habitation pour eux-mêmes, tel que les règles du POS de l’époque le leur permettaient, et qu’en conséquence la restriction litigieuse de la servitude n’avait aucune incidence sur leur proje,.

— dire et juger au surplus que le défaut d’information reproché à M^e E n’est pas causal de la limitation opposée aux époux Y de n’édifier qu’une habitation, ce qui ne résulte que des termes de la servitude elle-même sur laquelle le notaire n’avait aucune action, ainsi que de la nécessité de se conformer aux règles d’urbanisme de la zone, et d’obtenir l’accord sur la subdivision de la part des propriétaires des autres parcelles issues de la division initiale,

— constater surabondamment que les époux Y L ne rapportent pas la preuve d’un

quelconque préjudice indemnisable résultant de la servitude en cause, dès lors leur projet tardif,

imaginé deux ans après l’achat et suite à une modification du POS, de diviser leur parcelle en deux terrains à bâtir est irréalisable non pas seulement du fait de ladite servitude limitée à une habitation, mais du fait de l’absence d’autorisation des propriétaires des parcelles issues de la division d’origine, dont leur titre rappelait la nécessité en cas de division, et encore du fait des règles subsistantes du POS, et notamment de la superficie minimale pour qu’un terrain soit constructible,

— débouter en conséquence les époux Y de leur action et de leurs demandes indemnitaires, fins et conclusions à l’encontre de M^e E comme radicalement infondées,

— débouter la SAS ALBA, ou tout autre intimé, de sa demande subsidiaire de garantie contre Me

E,

— à titre infiniment subsidiaire, dire n’y avoir lieu à solidarité entre le notaire et les autres parties,

— condamner les époux Y ou tout succombant au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

S’agissant de la demande des époux Y concernant la servitude de passage litigieuse, il précise qu’il ne lui appartient pas de prendre position ni sur son opposabilité, ni sur le bien fondé de la demande subsidiaire en désenclavement mais souligne néanmoins que:

— une servitude est un droit réel qui s’applique à des fonds et non pas un droit personnel et que le jugement en ce qu’il a déclaré ladite servitude opposable aux appelants par l’effet de la publication et telle que libellée dans l’acte constitutif de servitude paraît difficilement contestable,

— les appelants n’apparaissent pas recevables à invoquer un état d’enclave d’une parcelle qui n’existe pas, la seule existante à ce jour étant la parcelle cadastrée section […] qui n’est nullement enclavée puisque bénéficiant de la servitude de passage en cause, de sorte que leur intérêt à agir sur ce point est contestable.

Concernant le prétendu défaut de délivrance, éviction ou erreur sur les qualités substantielles, il

relève que les époux Y n’ont jamais exprimé l’intention au moment de la vente de faire subdiviser la parcelle acquise par eux en deux terrains à bâtir en vue de les revendre ou d’en revendre un, de sorte que ni le vendeur, ni le notaire ne leur ont garanti la faisabilité d’une telle opération d’autant que ce n’était pas possible, en l’état des documents d’urbanisme contemporains à la vente, dont ils ont reconnu avoir pris connaissance. Il précise que:

— M. C leur a vendu une unité foncière de 6.000 m² constructible, avec un accès publique et le bénéfice d’un permis de construire pour une villa, ce qui correspond exactement à ce qui leur a été délivré,

— ce n’est que deux ans après leur achat, quand la restriction de l’article NB1 du POS a été partiellement annulée par décision du conseil municipal de Cuers que les appelants ont imaginé pouvoir obtenir sur leur terrain un permis de construire pour deux maisons, valant autorisation de division parcellaire, mais ce qui ne correspond nullement à leur projet exprimé au moment de leur acquisition, le permis de construire ayant été déposé pour une seule habitation,

— le projet de division parcellaire n’est pas entré dans le champ contractuel au moment de leur acquisition,

— la question du libellé de la servitude passage n’est donc pas en cause concernant la réalisation de ce dernier projet mais résulte des règles imposées par le POS à l’époque imposant notamment l’accord des propriétaires des autres parcelles issues de la division initiale, règles qui leur a été rappelées dans leur acte d’achat.

Il conteste avoir commis un quelconque manquement en faisant valoir que:

— l’omission dans la retranscription lors de l’établissement de l’acte de vente ne constitue pas une faute de vérification et de rédaction de sa part, dès lors que la seule vérification qu’il pouvait effectuer au moment de la vente était la consultation du fichier immobilier et dans la mesure où au moment de la vente, la servitude n’avait pas été publiée, il ne pouvait connaître la teneur exacte de l’acte définitif de servitude reçu par M^e H et la retranscrire, d’autant que l’avant projet était différent,

— en tout état de cause, le tribunal a retenu à juste titre que la rédaction incomplète de la servitude n’avait aucun lien causal avec la situation invoquée par les appelants, à savoir ne pas pouvoir réaliser leur projet de division de parcelle et de construction de deux habitations,

— aucun manquement à son obligation de conseil ne peut lui être reproché, dès lors qu’il n’avait pas connaissance au moment de la vente aux époux Y du texte exact de la servitude, qu’il ne peut être fait grief au notaire de ne pas s’être livré à des recherches concernant une situation qui apparaissait claire et dépourvue d’équivoque, qu’en l’espèce, le but de l’opération, tel qu’ils l’avaient contractuellement défini et porté à la connaissance du notaire depuis le début qui était bien la construction d’une seule habitation, ainsi qu’il en ressort du permis obtenu et des termes du compromis de vente,

— son devoir de conseil a donc été fourni aux appelants en fonction des projets qu’ils avaient exposés et qui étaient inclus dans le champ contractuel,

— la restriction à la servitude de passage à son insu et à celui des acquéreurs était sans incidence aucune au regard des projets révélés par ces derniers qui avaient toujours émis l’intention de construire une habitation, ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas,.

Il conteste également tout lien de causalité et préjudice indemnisable:

— il n’est pas responsable des conséquences dommageables liées à l’existence de ladite servitude ou de la restriction de ses conditions d’exercice,

— les appelants ne démontrent aucunement qu’ils auraient agi différemment s’ils avaient été mieux informés de la phrase de la servitude ' pour desservir une habitation’ et notamment que leur situation aurait été meilleure que celle dans laquelle ils se trouvent,

— ils n’établissement pas que dûment informés de ce que le passage n’aurait été consenti que pour permettre l’accès à une habitation, ils n’auraient pas acheté le terrain, qu’en effet, ils auraient obligatoirement agi en fonction des projets qu’ils avaient à l’époque et ils ont reconnus eux-mêmes qu’ils n’avaient pas à l’esprit, lorsqu’ils ont acquis, le projet de division et de construction de deux habitations, projet au demeurant impossible à cette époque,

— les époux Y ne peuvent donc invoquer strictement aucun préjudice résultant de la restriction à une habitation de la servitude de passage dont il s’agit.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 novembre 2020.

MOTIFS

Il convient au préalable de rappeler que:

1. Selon compromis en date du 17 janvier 2008, M. et M^me Y se sont portés acquéreurs auprès de M. C d’un terrain à bâtir situé sur la commune de CUERS ( 83390) lieudit ' Les Tremouredes’ d’une superficie de 6.000 m² à prendre et à détacher d’une parcelle d’une plus grande contenance, pour un prix de 280.000 €, ledit compromis énonçant que:

— ' L’accès au terrain vendu se fera au moyen d’une servitude de passage préalablement consentie à la réitération par acte authentique des présentes par M^me B-P Q, épouse de M. Z D (….) , propriétaire des parcelles sises à CUERS,lieudit ' Les Tremouredes', cadastrées n° 995 et 997 au profit de M. M C, vendeur aux présentes. Le chemin d’accès devra avoir une largeur minimum de quatre mètres à partir de l’ancien chemin rural de CUERS à HYERES jusqu’à la parcelle, objet des présentes. Les frais de création du chemin resteront à la charge du vendeur, de même que les frais de délimitation dudit chemin par le géomètre-expert.'

— s’agissant des conditions suspensives:

' Les présentes sont soumises à la condition suspensive de la constitution d’une servitude de passage consentie par M^me B-P Q épouse de M. R D(….)

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire pour la réalisation sur le bien, objet de la présente convention, de l’opération suivante:

- construction d’une maison à usage d’habitation d’une SHON de 300m² (….)'

2. Le 08 septembre 2008 signé en l’étude de M^e H, notaire, entre M^me D et M. C un acte de constitution de servitude et de dation en paiement énonçant que:

' Pour permettre l’accès à la parcelle cadastrée section […] depuis l’ancien chemin rural de CUERS à HYERES, M^me D concède à titre de servitude réelle et perpétuelle sur les parcelles sises sur la commune de CUERS, lieudit ' Les Tremouredes’ cadastrées section E n° 995 et 997, au profit de la parcelle cadastrée section […], appartenant à M. C, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage est constitué pour desservir une habitation et profitera aux propriétaires successifs du fond dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels. Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur minimum de 4,50 mètres, telle que l’emprise du passage est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties sous une teinte hachuré orange (…)'.

3. Par acte authentique en date du 17 septembre 2008, par devant M^e E, notaire à Grasse, M. et M^me Y ont acquis de M. C, sur la commune CUERS, lieudit ' Les Tremouredes', un terrain à bâtir cadastré section […], l’acte de vente précisant que:

— ' Le rédacteur avertit les parties avertit les parties que si, dans les dix ans, l’une ou l’autre entendait diviser le terrain lui appartenant à l’effet d’édifier un bâtiment, elle ne pourra le faire sans l’accord du propriétaire de l’autre terrain issu de la division, et ce en application des articles R 442-21, L 442-10 et 442-11 du code de l’urbanisme' ( page13),

- ' Le permis de construire d’une villa sur le terrain, objet de la vente a été accordé par M. le maire de CUERS le 07 mai 2008 sous le n° (…)' (page 13)

— ' Aux termes d’un acte de constitution de servitude et de dation en paiement reçu par M^e ABBADE , le 08 septembre 2008, dont une copie sera publiée un instant avant les présentes au deuxième bureau des hypothèques de Toulon, il a été établi la servitude ci-après littéralement reportée (…) Pour permettre l’accès à la parcelle cadastrée section […] depuis l’ancien chemin rural de CUERS à HYERES, M^me D concède à titre de servitude réelle et perpétuelle sur les parcelles sises sur la commune de CUERS, lieudit ' Les Tremouredes’ cadastrées section E n° 995 et 997, au profit de la parcelle cadastrée section […], appartenant à M. C, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fond dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels. Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur minimum de 4,50 mètres, telle que l’emprise du passage est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties sous une teinte hachuré orange (….).', de sorte que la servitude relatée par M^e E est incomplète et ne correspond pas à une reprise littérale de l’acte de constitution de servitude du 08 septembre 2008, en ce sens qu’elle ne comporte pas de restriction à une seule habitation.

Sur la servitude concédée et son opposabilité aux époux Y

En vertu de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leur propriétés, telles servitude que bon leur semble. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établis se règlent par le titre qui les constituent.

S’agissant d’une servitude établie par le fait de l’homme, le juge ne peut, sans méconnaître, le principe de l’autonomie des parties, porter atteinte au lien contractuel résultant de l’accord commun de celles-ci, en autorisant des modifications des servitudes, auxquelles les propriétaires intéressés n’ont pas consenti.

Les époux Y prétendent en premier lieu que la cour devrait interpréter la convention de servitude comme pouvant bénéficier à plusieurs habitations, le terme ' une habitation’ devant être opposé à une utilisation à des fins agricoles, industrielles ou commerciales et que la volonté commune des parties auraient été de concéder une servitude de passage sans restriction particulière, l’acte du 08 septembre 2008 étant entaché d’une erreur.

Or, la cour observe que:

— elle n’a pas à interpréter un acte clair et précis, ce qui est le cas en l’espèce, s’agissant de la mention ' Ce droit de passage est constitué pour desservir une habitation', étant relevé que si la volonté des parties avait été d’exclure non pas d’autres habitations mais d’autres activités, le libellé aurait été ' ne pourra desservir que des constructions à usage d’habitation',

— la volonté commune des parties ne peut s’entendre que des parties à l’acte, ce qui n’est pas le cas des époux Y, qui ne peuvent utilement prétendre que l’acte aurait été signé sans qu’ils n’en soient informés puisqu’ils n’ont pas été convoqués alors que le compromis de vente énonce la servitude de passage doit être constituée entre M^me D et le vendeur, M. C,

— les parties à l’acte, M. C et M^me D( aujourd’hui M. D) n’ont jamais contesté le sens de la limitation de la servitude dont les termes clairs sont l’expression de leur volonté.

Les termes précis de cette servitude ne peuvent donc être interprétés et encore moins modifiés, ce qui aurait pour conséquence d’imposer aux auteurs du fonds servant une servitude qui excéderait les obligations portées à l’acte et donc de limiter son droit de propriété sans son accord.

Il convient en effet de souligner que M^me D n’est pas partie à l’acte de vente du 17 septembre 2008, que cet acte lui est totalement inopposable et les mentions contenues dans cet acte en ce qu’elles ne reproduisent pas littéralement le contenu de la servitude de passage consentie le 08 septembre 2008 n’ont aucune valeur juridique, ni effet contraignant pour M^me D.

Si les servitudes établies du fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles ont fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, il apparaît que:

— comme le rappelle l’acte de vente du 17 septembre 2008, l’acte de constitution de servitude a été publié ' un instant avant les présentes' à la conservation des hypothèques,

— l’acte de servitude du 08 septembre 2008 a été publié le 21 octobre 2008 alors que l’acte de vente a, pour sa part, été publié le 27 octobre 2008,

— avant même que l’acte d’achat des appelants soit publié et opposable aux tiers, l’acte de constitution de servitude du 08 septembre 2008 avait été publié et donc rendu opposable aux consorts Y.

La servitude litigieuse du 08 septembre 2008 consentie par M^me D, régulièrement publiée, est donc opposable à M. et M^me Y, qui ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de son contenu exact et plus particulièrement de son caractère limitatif.

Prétendre l’inverse implique que l’étendue d’une servitude puisse être déterminée par un acte auquel les parties qui la constituent ne seraient pas intervenues, de sorte qu’elles seraient obligées sans avoir consenties, au mépris des dispositions de l’article 686 du code civil.

Au demeurant comme l’a relevé à juste titre le premier juge et comme le souligne M^me D, les appelants ne peuvent à la fois soutenir que la servitude leur est inopposable en ce qu’elle est limitée à l’usage d’une seule habitation et en même temps revendiquer son opposabilité en ce qu’elle permet l’accès à la voir publique de leur parcelle.

Enfin c’est vainement qu’ils se prévalent:

— d’une atteinte à leur droit de propriété résultant de la limitation de la servitude de passage à une habitation, ces derniers opérant une confusion entre propriété et constructibilité, la servitude concédée n’empêchant nullement de construire et la modification telle qu’ils demandant à la cour de retenir constituant par contre une atteinte manifeste au droit de propriété de M^me D.

— des dispositions de l’article 700 du code civil, qui permet certes de revendiquer l’exercice d’une servitude au regard de la division du fonds en bénéficiant mais pour autant l’exercice de cette servitude est fixée par le titre constitutif, lequel s’applique indifféremment, qu’il s’agisse d’une modification du fonds servant ou du fonds dominant, et la division du terrain n’est pas susceptible de modifier la servitude concédée qui reste pouvoir bénéficier qu’à une habitation.

En conséquence, le contenu de la servitude tel que figurant dans l’acte du 08 septembre 2008 s’impose aux appelants qui ne peuvent revendiquer au-delà de ce qui est concédé par le fonds servant.

Le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la servitude de passage issue de l’acte authentique constitutif du 08 septembre 2008 est opposable aux époux Y ainsi qu’aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droits et préposés, sera confirmé.

Sur la demande subsidiaire de désenclavement

En application de l’article 682 du code civil, les propriétaires dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins, un passage suffisant pour la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 684 dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Il ressort des pièces produites que le terrain initial acquis par les époux Y, à savoir la parcelle cadastrée section […] bénéficie désormais de deux permis de construire distincts autorisant la construction de deux habitations sur deux lots de terrains séparés et que la division parcellaire est donc effective et a donné naissance aux deux parcelles cadastrées section E n° 1942 et section E n° 1943.

M. et M^me Y revendiquent le bénéfice des dispositions de l’article 682 du code civil en indiquant qu’en l’absence de tolérance de passage, le lot A ( parcelle n° 1942) est enclavé et que le désenclavement passe nécessairement par la concession sans restriction d’une servitude par M. D.

Il est cependant acquis que l’enclave dont il est fait état trouve son origine dans la division même de la parcelle de 6.000 m² acquise par les appelants puisqu’avant l’obtention des permis de construire valant division, leur terrain n’était enclavé en l’état de la servitude conventionnelle consentie par M^me D le 08 septembre 2008.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que les dispositions de l’article 684 du code civil sont applicables avec pour conséquence que doit être recherché au préalable le passage sur le fonds divisé et ce n’est que dans la mesure où le passage ne pourrait s’opérer sur le fonds divisé dont est issue la parcelle prétendument enclavé, que l’article 682 du code civil peut alors être invoqué.

Or, il ressort des pièces produites que:

— la propriété de M^me D, sur laquelle a été concédée la servitude conventionnelle, n’est pas issue de la division du fonds ayant appartenu à M. C,

— M. C a divisé son bien anciennement cadastré E 682 et trois parcelles ont ainsi été

constituées respectivement numérotées 1640, 1641 et 1639,

— la nouvelle division opérée par les appelants de la parcelle 1640 a pour conséquence qu’il convient d’abord de rechercher dans le cas d’une enclave, un passage sur l’unité foncière initiale, à savoir la parcelle appartenant à l’origine à M. C.

Force est de constater que les époux Y échouent à une telle démonstration et n’ont pas appelé en la cause aucun des propriétaires des parcelles issues de la division du fonds d’origine ( E 682) notamment M^me I qui a acquis de M. C la parcelle 1639, ni même d’ailleurs ceux des fonds riverains susceptibles d’être concernés par un passage, se contenant d’affirmer de manière péremptoire que le désenclavement de la parcelle issue de la division de leur terrain doit nécessairement s’opérer par le passage correspondant à la servitude conventionnelle issue de l’acte du 08 septembre 2008.

Le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande de désenclavement sera confirmé.

Sur les fautes commises par les intimés

M. et M^me Y recherchent la responsabilité de chacun des intimés, invoquant pour un certain nombre de manquements qu’il ya lieu d’examiner successivement.

1. Sur les fautes commises par le vendeur

Les appelants invoquent les fautes contractuelles suivantes:

— une réticence dolosive,

— une violation du compromis de vente,

— un manquement à l’obligation de renseignement,

— l’absence de délivrance conforme,

— la garantie d’éviction due par le vendeur.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume mais doit être prouvé.

Il appartient donc aux époux J de rapporter la preuve qu’une erreur sur la chose portant sur une qualité substantielle de celle-ci a vicié leur consentement et que cette erreur résulte d’un comportement intentionnel.

Ces derniers lui font grief d’avoir commis une réticence dolosive en s’abstenant de le leur faire part que l’acte constitutif de la servitude contenait une clause restrictive, alors qu’il savait qu’une telle information était déterminante de leur consentement.

Or, l’acte querellé en date du 08 septembre 2008 a été adressé à M^e E dès le 10 septembre, avec pour mission de le retranscrire dans l’acte de vente.

Ils étaient en conséquence informés de cet acte, d’autant qu’il est établi que M. Y était employé au sein de l’étude de M^e E et pouvaient parfaitement le consulter, le vendeur n’ayant pas commis de manoeuvres pour cacher le contenu de la servitude qui a été adressée plusieurs jours avant la réitération par acte authentique et ne peut être taxé de comportement dolosif

alors que le notaire chargé de la vente avait précisément pour mission de retranscrire les termes de ladite servitude.

De surcroît, les appelants n’établissent aucunement que leur consentement a pu être vicié par cette erreur, dès lors que les pièces du dossier mettent en exergue qu’il a toujours été question pour ces derniers d’acquérir la parcelle litigieuse en vue d’y édifier une maison à usage d’habitation, ainsi qu’il en ressort très clairement des termes du compromis de vente et de leur dossier de demande de permis de construire.

Au demeurant, la lecture de leur assignation introductive d’instance confirme qu’ils ont envisagé la division de leur terrain pour le vendre de manière séparé, lorsqu’ils ont rencontré des problèmes personnels.

La volonté des acquéreurs, au moment de la vente, de diviser leur parcelle ne ressort donc d’aucun élément, étant souligné que les règles d’urbanisme à cette époque ne le permettaient pas puisque l’autorisation de division et de construction d’une autre habitation découlent de la modification apportée au POS le 06 mai 2010.

Le dol sera ainsi écarté.

Concernant la violation alléguée du compromis de vente, il incombait au vendeur de leur obtenir une servitude leur permettant de mener à bien leur projet, ce qui a exactement été le cas et ce n’est qu’en raison de la survenance d’éléments postérieurs à la vente qu’ils ont envisagé de diviser leur terrain.

Dans ces conditions, les appelants ne peuvent davantage reprocher à M. C une absence de délivrance conforme, dès lors que la chose qui a été remise à l’acquéreur correspond en tout point à ce qu’ils souhaitaient au moment de la conclusion du contrat.

Il est acquis que les intéressés ont obtenu le bénéfice d’une servitude de passage leur permettant l’exploitation de leur parcelle sans aucune restriction dès lors qu’elle concerne une maison à usage d’habitation, conformément au permis de construire qu’ils avaient alors déposé et obtenu.

Quant à la garantie d’éviction, l’acte authentique de vente du 17 septembre 2008 informe les acquéreurs de la servitude créée et renvoie à l’acte constitutif du 08 septembre 2008, sans quoi la condition suspensive n’aurait pas été réalisée.

De surcroît, l’acte énonce que ' L’acquéreur (….) souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur , à l’exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes, sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi.'

En vertu de cette clause, les acquéreurs n’ont pas de recours contre leur vendeur au titre de la garantie d’éviction, étant souligné qu’en tout état de cause M. C ne saurait être tenu à les garantir contre une nouvelle destination du bien vendu qu’ils ont souhaité postérieurement à la vente.

Sur l’obligation de renseignement, en vertu de l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement à quoi il s’engage.

Il ressort des développements qui précèdent que M. C n’a pas caché le contenu de la servitude puisque l’acte du 08 septembre 2008 a été adressé plusieurs jours avant la signature de la vente à l’étude de M^e E et que les appelants ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir attiré leur attention sur le caractère restrictif de la servitude de passage alors que ladite servitude est

conforme à la situation à laquelle les parties ont consenti, à savoir l’édification d’une seule maison à usage d’habitation et aux règles d’urbanisme de l’époque, leur attention ayant au contraire été expressément attirée dans l’acte notarié, sur l’impossibilité de diviser la parcelle acquise.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché un manquement de M. C à son obligation de renseignement.

Les époux Y échouant à rapporter la preuve d’une faute commise par le vendeur, ils ne peuvent qu’être déboutés de le leurs demandes indemnitaires formulées à son encontre.

2. Sur les fautes commises par la société ALBA

M. et M^me Y considèrent que la société ALBA a commis divers manquements à ses obligations contractuelles en qualité d’agent immobilier.

Or, aucun contrat n’a été passé entre les appelants et l’agence immobilière, puisqu’elle a été mandatée par le vendeur et rémunérée exclusivement par lui.

En conséquence, il ne peut lui être reproché des manoeuvres dolosives ou d’être complice du dol commis par le vendeur, puisque ce vice du contentement n’a pas été retenu à l’encontre de M. C.

Il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir averti les époux Y du contenu exact de la servitude et plus particulièrement de son caractère restrictif, dès lors que:

— elle n’était pas présente lors de la signature de l’acte constitutif de servitude du 08 septembre 2008 et est donc totalement étrangère à son contenu,

— la clause limitative n’a pas été rajoutée ' en catimini’ mais résulte de la volonté des parties à cet acte, plus particulièrement M^me D, d’autant que M^e H a transmis l’acte plusieurs jours avant au notaire chargé de la vente, de sorte qu’il n’a jamais été question de la cacher,

— l’agence immobilière ne peut être tenue responsable du fait que la servitude de passage n’a pas été retranscrite de manière littérale par le notaire chargé de la vente.

Aucune faute ne peut dans ces conditions être retenue à l’encontre de la société ALBA en sa qualité d’agent immobilier.

3. Sur les fautes commises par M. D ayant droit de feue M^me D

M. et M^me Y fondent leurs demandes sur l’article 1382 du code civil reprochant à M^me D d’être intervenue dans le cadre de la transaction immobilière en sa qualité d’agent immobilier et en sa qualité de tiers propriétaire ayant accordé la servitude litigieuse à leur détriment.

Le fait que M^me D ait pu être salariée de la société ALBA est sans emport dès lors que ladite société, personne morale, est partie à la procédure et qu’il ne peut être donc utilement allégué que M^me D serait intervenue dans le cadre de la transaction immobilière, ce qui n’est évidemment pas le cas, les appelants opérant une confusion entre des parties différentes.

En sa qualité de tiers propriétaire ayant accordé la servitude litigieuse, elle était en tout état de cause parfaitement libre de concéder la servitude qu’elle souhaitait, qu’il ne peut lui être reproché d’avoir voulu la consentir pour une seule habitation, ce qui correspondait d’ailleurs au projet des appelants et aux dispositions urbanistiques régissant le terrain querellé à l’époque.

Elle n’a nullement cherché à les 'tromper ' puisqu’il est acquis qu’elle a fait transmettre par son notaire, M^me H, l’acte constitutif de servitude à M^e E chargé de recevoir la vente.

Enfin, il ne peut davantage lui être reproché de s’être tue lors de la vente sur le contenu de la servitude, dès lors qu’elle n’était pas partie à ce acte et n’était pas présente le jour de la réitération par acte authentique.

M^me D n’a donc commis aucune faute délictuelle, la servitude concédée étant conforme au compromis signé qui prévoyait bien une seule habitation et M^e E, rédacteur de l’acte de cession, ayant bien eu en sa possession l’acte de constitution de la servitude.

4. Sur les fautes commises par M^e E

Le notaire, professionnel du droit et officier ministériel, est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

Il doit donc, au préalable, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires afin de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit.

En l’occurrence, les premiers juges ont exactement retenu que les éléments du dossier établissent l’existence d’une faute objective commise par M^e E en ce qu’il n’a pas retranscrit dans l’acte de vente les termes mêmes de la constitution de servitude par devant M^e H en date du 08 septembre 2008.

M^e E ne peut utilement invoquer son absence de participation à la rédaction de la servitude litigieuse, ni le fait que le contenu ait été in fine modifié par rapport à l’avant projet qui lui avait été transmis dès lors qu’il est établi que M^e H a transmis par télécopie l’acte constitutif de la servitude dès le 10 septembre 2008, de sorte que M^e E l’avait en sa possession huit jours avant la signature de l’acte de cession.

Il lui appartenait ainsi, en sa qualité de professionnel, d’opérer toutes les vérifications nécessaires notamment en veillant à retranscrire de manière fidèle le contenu de l’acte du 08 septembre 2008, ce qui incontestablement n’a pas été le cas.

Les époux Y imputent en outre à M^e E un manquement à son devoir de conseil soutenant que ce dernier aurait dû attirer leur attention sur le contenu exact de la servitude et plus particulièrement sur la clause contestée.

Le devoir de conseil consiste à fournir aux parties les informations nécessaires pour qu’elles soient aptes à prendre en toute connaissance de cause la décision la plus appropriée en fonction du but de l’opération tel qu’elles l’ont contractuellement défini.

En d’autres termes, le devoir de conseil du conseil ne peut être étendu à des intentions ou des projets que les parties ne lui ont pas fait connaître.

Or, le but poursuivi par les époux Y au travers cette opération tel qu’ils l’avaient porté à la connaissance du notaire était la construction d’une seule maison d’habitation ainsi qu’il en ressort du compromis mais aussi du permis de construire lui leur a été octroyé. En effet, ils se sont portés acquéreurs d’un terrain à bâtir de 6.000 m² issue de la parcelle E 682 devant être détachée par le vendeur, en vue d’y édifier une villa et ses annexes et sous les conditions suspensives d’obtention d’une servitude d’accès à la voie publique d’une largeur de 4 mètres et de l’obtention d’un permis de construire pour une maison.

Ainsi le notaire n’a pas à vérifier la possibilité de réaliser un projet de construction dont il n’avait pas

connaissance. En l’espèce, au moment de la signature de l’acte de vente, les époux Y n’ont jamais révélé leur intention de diviser la parcelle acquise, que les pièces du dossier démontrent qu’au contraire, un tel projet est apparu plus tard, d’autant que M^e E n’avait aucune raison objective d’effectuer des investigations plus avancées, en l’état de l’impossibilité à l’époque de diviser la parcelle au regard des règles urbanistiques en cours qui n’ont été modifiées qu’ultérieurement.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que M^e E ne peut être tenu responsable que de la seule faute matériellement établie concernant la retranscription incomplète de la servitude de passage consentie du fonds acquis par les appelants.

Sur les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de M^e E

Compte tenu des développements qui précèdent, les demandes indemnitaires présentées par les appelants ne peuvent concerner que M^e E, étant rappelé que la responsabilité du notaire suppose la démonstration d’un lien de causalité entre la faute commise et les dommages en résultant.

M. et M^me Y invoquent une perte de chance d’avoir renoncé à l’achat du terrain. Ils prétendent ainsi que l’absence de retranscription de la servitude dans ses termes exacts ne leur a pas permis de se déterminer en toute connaissance de cause et que s’ils avaient été effectivement informés du caractère limitatif de la servitude, ils n’auraient pas contracté, déplorant un certain nombre de préjudices:

— acquisition de la parcelle à un prix moindre,

— une perte de valeur de leur terrain compte tenu de l’impossibilité de vendre séparément les deux parcelles issues de la division,

— l’engagement en pure perte de frais afin de mettre leur terrain en état d’accueillir deux constructions,

— l’impossibilité de vendre l’un des deux lots alors qu’ils doivent en parallèle continuer d’honorer le remboursement des emprunts bancaires qui leur ont été accordés.

Force est de constater que les appelants sont dans l’impossibilité de démontrer qu’ils auraient agi différemment s’ils avaient eu connaissance de la clause ' pour desservir une habitation’ , qu’en effet ils auraient nécessairement agi en fonction des projets qu’ils avaient à l’ époque et il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’ils avaient à l’esprit, lorsqu’ils ont contracté, le projet de division de leur terrain afin d’y construire deux habitations.

En d’autres termes, la perte de chance qu’ils invoquent de ne pas acquérir en connaissance de la limitation de la servitude à une habitation est inexistante puisque la restriction qu’ils déplorent n’affectait aucunement leur projet qui était d’acquérir un terrain en vue d’y édifier une seule maison à usage d’habitation. Au demeurant, nourrir le projet qu’ils invoquent aujourd’hui, était au moment de la signature de l’acte de vente le 17 septembre 2008 impossible en l’état des règles urbanistiques en vigueur, l’autorisation de division et de construction d’une autre habitation résultant d’une modification apportée au POS le 06 mai 2010.

De surcroît, l’acte de vente rappelait expressément qu’ils avaient l’interdiction de diviser leur propriété en terrains à bâtir sans l’accord des propriétaires des autres terrains issus de la division et ce, pendant une durée de dix ans.

Les appelants sont donc défaillants à rapporter la preuve qu’ils n’auraient pas acquis le terrain si la servitude de passage avait été correctement reproduite dans l’acte de vente et ne peuvent donc invoquer à l’encontre du notaire, aucun dommage résultant de la seule faute retenue à l’encontre de

M^e E, consistant en une erreur de retranscription.

C’est également à juste titre que le tribunal a débouté M. Z D et M. C de leurs demandes respectives de condamnation des consorts Y au paiement de dommages et intérêts, les intimés ne justifiant pas de la part des appelants d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire.

En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que:

— dit que M. C a commis une faute en sa qualité de vendeur professionnel,

— dit que la société ALBA, Agence des Oliviers, a commis une faute en sa qualité de mandataire de M. C.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a:

— dit que M. C a commis une faute en sa qualité de vendeur professionnel,

— dit que la société ALBA, Agence des Oliviers, a commis une faute en sa qualité de mandataire de M. C,

Et statuant à nouveau,

Dit que M. M C et la société ALBA, Agence des Oliviers, n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité,

Y ajoutant

Condamne M. S Y et M^me X L épouse Y à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de:

—  3.500 € à M. M C,

—  3.500 € à M. Z D,

—  3.500 € à la SAS ALBA,

—  3.500 € à M^e T-U E,

Condamne M. S Y et M^me X L épouse Y aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président