COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

mm

N° 2024/ 418

Rôle N° RG 23/02690 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2IR

[P] [JZ] épouse [F]

[M], [S] [JZ]

[H] [JZ]

C/

S.C.E.A. LA BASTIDE NEUVE

[E] [JZ]

[J] [JZ] épouse [D]

[B] [JZ] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Adrienne CALLEJAS

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de DRAGUIGNAN en date du 18 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00112.

APPELANTES

Madame [P] [JZ] épouse [F]

demeurant [Adresse 46]

représentée par M^e Adrienne CALLEJAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [M], [S] [JZ]

demeurant chez SARL CARLOS DEPAN AUTO [Adresse 34]

représentée par M^e Adrienne CALLEJAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [H] [JZ]

demeurant [Adresse 47]

représentée par M^e Adrienne CALLEJAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.C.E.A. LA BASTIDE NEUVE, sise [Adresse 36], représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

PARTIES INTERVENANTES ET APPELANTES

Monsieur [E] [JZ]

Intervenant volontaire par conclusions du 12.09.2023

demeurant [Adresse 45]

représenté par M^e Adrienne CALLEJAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [J] [JZ] épouse [D]

Intervenante volontaire par conclusions du 12.09.2023

demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Adrienne CALLEJAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [B] [JZ] épouse [Z]

Intervenante volontaire par conclusions du 12.09.2023

demeurant [Adresse 35]

représentée par M^e Adrienne CALLEJAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [U] [JZ] et son épouse Madame [O] [R] ont eu 8 enfants : [HM] [JZ], [J] [JZ], [E] [JZ], [U] [JZ], [P] [JZ], [B] [JZ], [H] [JZ] et [M] [JZ] .

Monsieur [U] [JZ] et Madame [O] [R] épouse [JZ] ont vendu le 25 août 1995, selon acte reçu par Maître [N] [I], Notaire à [Localité 48], à un de leur enfants, [E] [JZ], et son épouse Madame [V] [JZ] née [L] les biens suivants:

— Sur la Commune du [Localité 37], [Adresse 39], la pleine propriété des parcelles cadastrées section H n°s [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] pour une contenance de 2 ha, 32 a, 47 ca.

— Sur la Commune du [Localité 37] [Adresse 39], la pleine propriété d’une maison de campagne avec les parcelles cadastrées: H [Cadastre 22],[Cadastre 23],[Cadastre 24],[Cadastre 25],[Cadastre 26],[Cadastre 28],[Cadastre 29],[Cadastre 30],[Cadastre 32],[Cadastre 33],[Cadastre 21],[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] pour une contenance totale de 8 ha, 65 a et 52 ca.

— Sur la Commune du [Localité 44], les droits indivis pouvant lui appartenir à l’encontre de Monsieur [E] [JZ], co-indivisaire de tout le surplus, [Adresse 38], parcelles cadastrées Section G [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour une contenance totale de 75 a et 99 ca.

— Sur la Commune du [Localité 44], la moitié indivise d’une propriété, [Adresse 42] cadastrée G [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour une contenance de 75 a 99 ca.

— Sur la Commune de [Localité 48], une parcelle de terre [Adresse 43], cadastrée I [Cadastre 11] pour une contenance de 1 ha 04 a 53 ca.

— L’ensemble des 622 parts sociales de la cave coopérative LA VIDAUBANAISE.

Monsieur [U] [JZ] est décédé le 10 juin 2012 et son épouse le 24 janvier 2015.

Selon acte d’huissier en date du 27 mars 2015, [HM] [JZ], [J] [JZ], [U] [JZ] (fils), [P] [JZ] , [B] [JZ], [H] [JZ] et [M] [JZ] ont fait assigner Monsieur [E] [JZ] et son épouse [V] [L] en résolution de la vente intervenue le 25 août 1995 et en réintégration des biens dans les successions de leurs parents, faute pour les acquéreurs Monsieur [E] [JZ] et son épouse d’en avoir payé le prix prévu à l’acte.

Par jugement en date du 12 avril 2017, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a notamment:

Prononcé la résolution de la vente du 25 août 1995 entre [U] [JZ], [O] [R] épouse [JZ], d’une part, et [E] [JZ], et [V] [L] épouse [JZ], d’autre part,

Ordonné la restitution des parcelles suivantes de la manière suivante:

' Réintégration dans l’actif successoral de [U] [JZ] de la moitié indivise en pleine propriété des parcelles situées commune [Localité 37], [Adresse 39] et cadastrées section H n° [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19].

' Réintégration dans l’ actif successoral d’ [O] [R] veuve [JZ] de :

>la pleine propriété des biens situés commune [Localité 37] [Adresse 39] et cadastrés section H n°s [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 32], [Cadastre 33] et [Cadastre 21].

>la pleine propriété des biens situés commune [Localité 37] [Adresse 41] et cadastrés section H n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3].

>la pleine propriété des biens situés commune [Localité 37] [Adresse 40] et cadastrés section H n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10],

>la pleine propriété des biens situés commune de [Localité 48], [Adresse 43] et cadastrés section I n° [Cadastre 11].

>la pleine propriété des 662 parts sociales détenues dans la coopérative LA VIDAUBANAISE,

>la moitie indivise des parcelles sises [Localité 37] [Adresse 39] et cadastrées section H n° [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19].

>la moitié indivise des parcelles situées au [Localité 44] [Adresse 42] et cadastrées section G N° [Cadastre 12] [Cadastre 13] et [Cadastre 14].

Exclu des restitutions les parcelles situées au [Localité 44] et cadastrées G n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ainsi que les 5 000 euros reçus en contre partie de leur vente .

Condamné Monsieur [E] [JZ] et Madame [V] [L] épouse [JZ] à verser à Madame [M] [JZ] la somme de 10671, 43 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2015.

Ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [HM] [X] [JZ] épouse [A], Madame [J] [JZ] épouse [D], Monsieur [E] [JZ] , Monsieur [U] [JZ], Madame [P] [JZ] épouse [F], Madame [B] [JZ] épouse [Z], Madame [H] [JZ] et Madame [M] [JZ] du fait du décès de leurs parents.

Désigné pour y procéder Maître [G] [C] Notaire à [Localité 48].

Désigné Madame Emmanuelle Scholl ou, à défaut, tout autre magistrat de la 1ère chambre pour surveiller les opérations de partage.

[…]

Ordonné l’exécution provisoire.

Une fois cette réintégration obtenue, une partie des consorts [JZ], désirant récupérer les terres de leurs parents, ont fait assigner, par exploit du 26 novembre 2019, Monsieur [E] [JZ] et son épouse Madame [V] [L] épouse [JZ] et la SCEA LA BASTIDE NEUVE, en résiliation du contrat de bail à ferme conclu avec cette dernière par [E] [JZ], le 17 novembre 2015, enregistré le 24 novembre 2015.

Ce bail, d’une durée de 9 ans, pour une redevance annuelle de 2698,01€ portait sur les parcelles cadastrées H n°s [Cadastre 9], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 32], soit sur une superficie totale de 8ha 2a98ca.

L’assignation délivrée le 26 novembre 2019 à la requête de Madame [P] [JZ], Monsieur [U] [JZ] et Madame [M] [JZ] à l’encontre de Monsieur [E] [JZ] et de son épouse, et de la SCEA LA BASTIDE NEUVE a également été délivrée à Madame [HM] [JZ] épouse [A], Madame [J] [JZ] épouse [D], Madame [B] [JZ] épouse [Z] et Madame [H] [JZ] .

Antérieurement, Monsieur [E] [JZ] avait consenti à la SAFER PACA une convention de mise à disposition sur ces parcelles ainsi que sur d’autres. La SAFER a alors attribué à la SCEA LA BASTIDE NEUVE deux baux SAFER portant sur les parcelles cadastrées :

section H n°s [Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 20],[Cadastre 21],[Cadastre 25],[Cadastre 26],[Cadastre 27],[Cadastre 28],[Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31],[Cadastre 32] et [Cadastre 12].

Par jugement du 26 octobre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan

a autorisé la SCEA LA BASTIDE NEUVE à procéder à l’arrachage et au renouvellement des plantations des parcelles cadastrées section H[Cadastre 9],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 15], a dit que les frais d’arrachage et de replantation seront assumés par Monsieur [E] [JZ] sauf pour les deux premières années. Par arrêt du 21 mars 2020, la Cour d’appel a confirmé le jugement sur l’autorisation de procéder aux arrachages et replantation aux frais du bailleur et a dit que Monsieur [E] [JZ] devait également assumer le coût d’entretien pour les deux premières années.

Par ordonnance en date du 2 décembre 2020, le Tribunal judiciaire de Draguignan s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal paritaire des baux ruraux pour connaître des demandes formées par [P] [JZ], [U] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ], intervenue volontairement à la procédure, Monsieur [E] [JZ] étant défaillant.

Une audience de conciliation s’est tenue le 17 mars 2021 et aucune conciliation n’ayant été possible, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

Entre temps, Monsieur [U] [JZ] fils est décédé le 4 décembre 2021 et l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux demandeurs de faire établir un acte de notoriété de nature à ce que ses héritiers reprennent la procédure à leur compte.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 novembre 2022.

A cette audience, les demanderesses étaient représentées par leur conseil qui a sollicité le bénéfice de ses écritures. La SCEA dénommée la BASTIDE NEUVE était elle aussi représentée par son conseil.

Étaient non comparants Monsieur [E] [JZ] et son épouse Madame [V] [L] épouse [JZ], Madame [HM] [JZ] épouse [A], Madame [J] [JZ] épouse [D] et Madame [B] [JZ] épouse [Z].

Aux termes de leurs conclusions et de leurs déclarations à l’audience,

Madame [P] [JZ] épouse [F], Madame [M] [S] [JZ] et Madame [H] [JZ] ont demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de :

' Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 17 novembre 2015 entre Monsieur [E] [JZ] et la SCEA BASTIDE NEUVE et portant sur les parcelles Section H [Cadastre 9], H [Cadastre 17], H [Cadastre 25], H [Cadastre 26], H [Cadastre 28], H [Cadastre 29], H [Cadastre 30] et H [Cadastre 32], pour une surface de 8 ha, 02 a 98 ca.

' Condamner Monsieur [E] [JZ] et Madame [V] [L] épouse [JZ] au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et la SCEA BASTIDE NEUVE au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé aux héritiers [JZ].

' Condamner la SCEA Bastide Neuve au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens.

' Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCEA dénommée la BASTIDE NEUVE a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux,

' à titre principal, de déclarer les consorts [JZ] irrecevables en leurs demandes ;

' à titre subsidiaire de les débouter de leur demande en résiliation de bail sur les parcelles cadastrées section H[Cadastre 9],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 25],[Cadastre 28],[Cadastre 29],[Cadastre 30] et [Cadastre 32] ;

' de dire et juger que le bail en date du 17 novembre 2015 se renouvellera pour une nouvelle durée de 9 ans, le 17 novembre 2024;

' de débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts

' de les condamner solidairement aux entiers dépens ainsi qu’ à une somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 18 janvier 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan a :

Déclaré irrecevables Madame [P] [JZ], Madame [M] [JZ] et Madame [H] [JZ] en leur demande de résiliation du contrat de bail rural passé le 17 novembre 2015 entre Monsieur [E] [JZ] et la SCEA LA BASTIDE NEUVE,

Condamné in solidum Madame [P] [JZ], Madame [M] [JZ] et Madame [H] [JZ] aux entiers dépens ;

Dit qu’aucune indemnité ne sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que le jugement est de droit exécutoire a titre provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu, au visa de l’article 815-3 du code civil que [P] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ] ne justifiaient pas être propriétaires de plus des 2/3 des parcelles objets du bail en cause.

Par déclaration du 16 février 2023 [P] [JZ] épouse [F], [M] [JZ] et [H] [JZ] ont relevé appel de cette décision. Sont intervenus à l’instance d’appel [E] [JZ], [J] [JZ] épouse [D], [B] [JZ] épouse [Z].

Un calendrier de procédure a été défini le 5 septembre 2023, l’affaire étant fixée au 9 janvier 2024 pour plaidoiries.

Par conclusions notifiées le 5 janvier 2024 développées oralement à l’audience les consorts [JZ] ont demandé

In limine litis, rejeter les conclusions de l’ intimée signifiées hors délai.

Vu les conclusions d’appelants et d’intervenants volontaires.

Vu les articles 1103, 1104, 1108 et 1227 du Code Civil.

Vu les articles 815.2, 815.3 du Code Civil.

Vu l’article 1217 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats.

Vu la jurisprudence,

Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail signé le 17 novembre 2015 entre Monsieur [E] [JZ] et la SCEA BASTIDE NEUVE et portant sur les parcelles Section H [Cadastre 9], H [Cadastre 17], H [Cadastre 25], H [Cadastre 26], H [Cadastre 28], H [Cadastre 29], H [Cadastre 30] et H [Cadastre 32], pour une surface de 8 ha, 02 a 98 ca.

A titre très subsidiaire et si par impossible la résolution judiciaire n’était pas prononcée.

Vu le non-paiement des loyers,

Vu l’état d’abandon et de non entretien des terres louées.

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à ferme en date du 17 novembre 2015.

En tout état de cause, prononcer l’expulsion de la SCEA BASTIDE NEUVE et de tous occupants de son chef.

Condamner la SCEA BASTIDE NEUVE au paiement d’une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien des terres et défaut de paiement des loyers et 6000€ au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 29 décembre 2023, développées oralement à l’audience, la SCEA LA BASTIDE NEUVE a demandé de :

Au visa des articles 564 et 14 du Code de Procédure civile.

Déclarer l’appel formé par Mesdames [P] [M] et [H] [JZ] irrégulier.

Déclarer irrecevables à agir Monsieur [E] [JZ], Madame [J] [JZ] épouse [D], Madame [B] [JZ].

Déclarer irrecevables Mesdames [P] [M] et [H] [JZ], au titre de l’article 815-3 du Code Civil, et faute d’avoir attrait à la cause Madame [V] [L] épouse [JZ].

Dès lors, les débouter de leur appel.

Confirmer le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Draguignan du 18/01/2023.

Sur le fond,

Rejeter la demande en résiliation du bail.

Juger que le bail du 17/11/2015 se renouvellera pour une nouvelle durée de 9 ans, le 17/11/2024.

Débouter les appelantes de leur demande en dommages et intérêts.

« Condamner aux entiers dépens »(SIC) ainsi qu’à la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par arrêt avant dire droit du 22 février 2024, la cour a :

Déclaré recevables les conclusions de la SCEA LA BASTIDE NEUVE notifiées le 29 décembre 2023,

Rouvert les débats ,

Renvoyé les parties à faire valoir leurs observations sur la recevabilité des interventions volontaires de [E], [J] et [B] [JZ], au regard des dispositions des articles 552, 553 et 554 du code de procédure civile,

Fixé un nouveau délai pour conclure aux consorts [JZ] avant le 30 avril 2024 et à la SCEA Les BASTIDES NEUVES avant le 22 juillet 2024,

Renvoyé l’affaire à l’audience du 15 octobre 2024 pour être plaidée,

Réservé l’examen du surplus des moyens et prétentions des parties et les dépens.

Pour statuer en ce sens, la cour a notamment retenu les motifs suivants :

Il existe bien une indivisibilité du litige entre les membres d’une indivision successorale, notamment au regard des dispositions de l’article 815-3 du code civil qui veut que l’action en résolution ou résiliation d’un bail soit exercée par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

En matière de litige indivisible à l’égard de plusieurs parties, il ressort de l’article 552 du code de procédure civile que l’appel formé par l’une conserve le droit d’appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l’instance. La cour peut ordonner d’office la mise en cause de tous les intéressés.

L 'article 553 du même code ajoute qu’en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres mêmes si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance.

Il a ainsi été jugé, en matière d’action en paiement d’arriérés d’ un bail à colonat, qu’ en application de l’article 553 précité, l’appel de certains indivisaires produit effet à l’ égard des autres, du fait de l’indivisibilité entre toutes les parties, de sorte que l’appel était recevable, quand bien même les indivisaires non appelants, convoqués mais n’ayant pas conclu, ne s’étaient pas joints à l’instance principale. Par contre, les appelants ne pouvant se prévaloir d’un pouvoir de représentation de tous les indivisaires ont été déboutés ( Cassation Civ. 3ème 19 juin 2002 pourvoi n° 00 21 869)

En revanche, l’appel formé contre l’une des parties à un litige indivisible n’est recevable que si toutes sont appelés avant que le juge statue. Et, en matière de procédure avec représentation obligatoire, il a été jugé que la régularisation doit intervenir par nouvelle déclaration d’appel conformément à l’article 900 du code de procédure civile, la signification de la déclaration d’appel initiale et des conclusions de l’appelant aux parties qu’il a omis d’intimer étant insusceptible de les appeler valablement à l’instance.

Ainsi, en vertu du principe du parallélisme des formes, se pose la question de savoir si les membres de l’indivision [JZ] non appelants pouvaient se joindre à l’instance par conclusions d’ intervention volontaire ou s’ils devaient le faire par voie de déclaration d’appel formée conformément aux dispositions des articles 932 et 933 du code de procédure civile, applicables à la procédure sans représentation obligatoire, avant que la cour ne statue.

D’autant qu’ aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les parties qui n’ont été ni parties , ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, ce qui n’est pas le cas de [E], [J] et [B] [JZ].

En conséquence, la recevabilité de l’intervention volontaire de [E] [J] et [B] [JZ] doit être examinée au regard des dispositions qui précèdent.

Ce moyen de pur droit étant soulevé d’ office par la cour, il convient de rouvrir les débats en invitant les parties à conclure sur ce point, la cour réservant l’examen du surplus des moyens et prétentions des parties.

Par déclaration du 1er octobre 2024, [E] [JZ] , [B] [JZ] et [J] [JZ] ont régularisé une déclaration d’appel du jugement du 18 janvier 2023. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG n° 24-11927 et fixée au 15 octobre 2024.

Les parties ont de nouveau conclu.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées par [P] [JZ] épouse [F], [M] [S] [JZ], [H] [JZ], [E] [JZ], [J] [JZ] épouse [D], [B] [JZ] épouse [Z], le 10 octobre 2024 tendant à voir :

Déclarer recevables les interventions volontaires de [J] , [B] et [E] [JZ]

Déclarer recevable l’appel de [P], [M] et [H] [JZ]

A titre subsidiaire,

Prononcer la jonction entre les procédures enregistrées sous le numéro 24/11927 et 23/02690,

Juger que la déclaration d’appel en date du 1er octobre 2024 a régularisé la procédure d’appel,

Déclarer recevables les appels de [P], [M], [H], [J] , [E] et [B] [JZ],

Sur le fond :

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevables Madame [P] [JZ], Madame [M] [JZ] et Madame [H] [JZ] en leur demande de résiliation du contrat de bail rural signé le 17 novembre 2015 entre M [E] [JZ] et la SCEA BASTIDE NEUVE, « ainsi qu’en leur demande de dommages et intérêts » (SIC) au visa de l’article 815-3 du code civil,

— « Condamné »(SIC) Madame [P] [JZ], Madame [M] [JZ] et Madame [H] [JZ] en leur demande de résiliation du contrat de bail rural signé le 17 novembre 2015 entre M [E] [JZ] et la SCEA BASTIDE NEUVE , ainsi qu’en leur demande de dommages et intérêts et ce au visa de l’article 815-3 du code civil,

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail signé le 17 novembre 2015 entre M. [E] [JZ] et la SCEA BASTIDE NEUVE et portant sur les parcelles section H n°s [Cadastre 9], [Cadastre 17], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 32] pour une surface de 8 ha 02 a 98 ca,

A titre subsidiaire et si par impossible la résolution judiciaire n’était pas prononcée,

Vu le non-paiement des loyers

Vu l’état d’abandon et de non entretien des terres louées

Vu le commandement de payer délivré le 9 janvier 2024

Vu l’ordonnance de référé en date du 1er août 2024

Prononcer la résiliation du bail à ferme en date du 17 novembre 2015,

En tout état de cause

Prononcer l’expulsion de la SCEA BASTIDE NEUVE et de tous occupants de son chef

Condamner la SCEA BASTIDE NEUVE au paiement d’une somme de 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien des terres et défaut de paiement des loyers et 6000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 11 octobre 2024 par la SCEA LA BASTIDE NEUVE tendant à voir:

Déclarer les interventions volontaires de [E], [J] et [B] [JZ] irrecevables,

Déclarer l’appel formé par Mesdames [P] , [M] et [H] [JZ] irrégulier,

Déclarer irrecevables à agir Monsieur [E] [JZ], Madame [J] [JZ] épouse [D] et Madame [B] [JZ],

Déclarer irrecevables Mesdames [P], [M] et [H] [JZ], au titre de l’article 815-3 du Code civil, et faute d’avoir attrait à la cause Madame [V] [L] épouse [JZ],

Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan du 18 janvier 2023,

Sur le fond, rejeter la demande en résiliation du bail,

Juger que le bail du 17 novembre 2015 se renouvellera pour une nouvelle durée de 9 ans, le 17 novembre 2024,

Juger que la SCEA LA BASTIDE NEUVE justifie de motifs sérieux et légitimes au sens de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime

Débouter les appelantes de leur demande en dommages et intérêts,

Condamner aux entiers dépens(SIC) ainsi qu’à la somme de 8000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la jonction des procédures RG n° 23-02690 et 24 -11927 :

La déclaration d’appel de [E], [B] et [J] [JZ] est intervenue à la suite de l’arrêt avant dire droit du 22 février 2024. Elle a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24-11927 mais se rattache à l’instance préexistante par un lien tel qu’il justifie de joindre ces deux procédures pour les juger ensemble, en application des dispositions des articles 367 et 368 du code de procédure civile. La procédure 24-11927 sera jointe à la procédure 23-02690.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation ou résolution du bail :

L’ intimée soutient que plusieurs motifs concourent à cette irrecevabilité :

' L’irrecevabilité des interventions volontaires au regard des dispositions de l’article 554 du code de procédure civile, [J] [E] et [B] [JZ] ne pouvant être considérés comme des tiers au sens de l’article 554 du code de procédure civile, puisqu’ils étaient parties en première instance.

' Le caractère tardif et donc irrecevable de l’appel de [J], [E] et [B] régularisé par déclaration du 1er octobre 2024, alors que la décision dont appel a été notifiée à l’ensemble des parties par le greffe puis signifiée par la concluante les 20 avril et 19 mai 2023

' L’irrégularité de la déclaration d’ appel de [P] [M] et [H] [JZ] faute d’avoir intimé les autres membres de l’indivision qu’elles avaient mis dans la cause en première instance ; cette erreur ou omission est particulièrement flagrante en ce qui concerne Madame [L] épouse [JZ], dans la mesure où cette dernière était propriétaire avec son époux, [E] [JZ], des parcelles louées et qu’il était demandé en première instance, à son contradictoire, la résiliation du bail.

'Les demandes de résolution ou de résiliation du bail présentées pour la première fois à hauteur d’appel par [E], [J] et [B] [JZ] sont irrecevables au visa de l’ article 564 du code de procédure civile.

'[J] [E] et [B] [JZ], défendeurs en première instance n’ont nullement succombé devant le premier juge . En effet, les demanderesses ont été déboutées de l’intégralité de leurs demandes et aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre de [J], [E] et [B] [JZ]. Ils ne justifient dès lors d’aucun intérêt à agir dans le cadre de l’instance d’appel , alors qu’aux termes de l’article546 du code de procédure civile, le droit d’appel appartient à toute personne qui y a intérêt. Le défaut d’intérêt rend l’appel irrecevable en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile. En l’absence de succombance , l’appel est irrecevable. M [JZ] ne peut se joindre aux appelantes n’ayant présenté aucune demande en première instance. Les appelantes ne font intervenir M [E] [JZ] à leurs côtés qu’afin de pouvoir justifier de la réunion de la majorité des 2/3 de l’article 815-3, alors que [E] [JZ] a obtenu gain de cause devant le premier juge.

' L’appel régularisé pour les besoins de la cause par [J], [B] et [E] [JZ] pour les besoins de la cause n’est donc en aucun cas de nature à pallier l’irrecevabilité de leur intervention volontaire.

' Le défaut de qualité à agir de M [E] [JZ], au motif que le bail consenti par un seul indivisaire n’est pas nul , mais inopposable aux autres . Le bail signé par [E] [JZ] lui est opposable et il ne peut donc poursuivre la nullité ou la résiliation du bail

' L’irrecevabilité des demandes sur le fondement de l’article 815-3 du code civil : en droit, dans le cadre d’une indivision, l’exercice d’une action en justice est en principe un acte d’administration qui nécessite à ce titre l’accord du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, et la demande de résiliation d’un bail doit être formée par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis. Le tribunal a écarté le moyen tiré de l’article 815-2 du code civil sur les mesures conservatoires que tout indivisaire peut prendre seul et, également, le moyen tiré d’un prétendu mandat tacite des indivisaires non comparants. L’ intervention volontaire de [E], [J] et [B] [JZ] étant irrecevable, [P], [M] et [H] [JZ] ne disposent pas de la majorité des deux tiers des droits indivis qui leur permettrait d’agir.

[P], [M], [H], [E], [J] et [B] [JZ] répliquent en substance que :

' Les interventions volontaires de [J] et [B] [JZ] sont recevables car elles n’ont jamais été parties devant le tribunal judiciaire puis devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Elles ne figuraient ni en tant que demandeurs , ni en tant que défendeurs en première instance puisque jamais assignées. Elles n’ étaient pas représentées par [P] , [M] et [H] [JZ].

[E] [JZ] a été assigné en tant que défendeur. Si son intervention volontaire en appel est irrecevable, elle ne remet pas en cause l’intervention volontaire de [J] et [B] [JZ].

' Il n’y a pas d’indivisibilité entre la SCEA BASTIDE NEUVE, d’une part, et Madame [L] et M [JZ] [E], d’autre part. L’appel formé uniquement à l’encontre de la SCEA BASTIDE NEUVE est donc recevable.

' En tout état de cause si la cour estimait que Mesdames [B], et [J] [JZ] ont été parties en première instance et qu’il y a bien une indivisibilité du litige entre d’une part la SCEA BASTIDE NEUVE et, d’autre part, M [JZ] et Mme [L] , l’appel a été régularisé par la déclaration d’appel enregistrée au greffe le 1er octobre 2024.

' En cas d’indivisibilité de l’appel à l’égard de plusieurs parties, la possibilité pour l’appelant de régulariser l’appel en formant une seconde déclaration d’appel lui est ouverte jusqu’à ce que le juge statue.

' En ce qui concerne l’action des indivisaires, la cour de cassation retient que l’appel formé par certains indivisaires produit effet à l’égard des autres du fait de l’indivisibilité entre toutes les parties.

' L’appel formé par Mesdames [P], [M] et [H] [JZ] a donc conservé le droit d’appel de [B], [E] et [J] [JZ].

' [E], [B] et [J] [JZ] se contentent de se joindre aux demandes de [P], [M] et [H] [JZ], de sorte que leurs prétentions tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et ne sont pas nouvelles.

' Le jugement sera réformé sur l’irrecevabilité de la demande, au regard des dispositions de l’article 815-3 du code civil. Sans tenir compte des droits de [E] [JZ] dont l’intervention volontaire est remise en cause, ni de ceux de [U] et [HM] [JZ] décédés, mais en additionnant les droits de [P], [M] et [H] [JZ] représentant 17/32 èmes des droits indivis, et ceux de [B] et [J] [JZ] représentant 6/32 èmes on obtient 23/32èmes, les 2/3 des droits indivis se situant à 22/32 èmes . L’action en résolution ou résiliation du bail est un acte d’administration qui nécessite de réunir la majorité des 2/3 des droits indivis.

' Sur l’irrecevabilité des interventions volontaires de [E], [J] et [B] [JZ] :

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les parties qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, ce qui n’est pas le cas de [E], [J] et [B] [JZ].

En effet, il ressort du jugement et des assignations et convocations délivrées que [E] , [J] et [B] [JZ], étaient bien parties en première instance bien que non comparants.

Leur intervention volontaire par conclusions du 12 septembre 2023 est par conséquent irrecevable.

' Sur l’irrégularité de la déclaration d’appel de [P] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ] :

La SCEA LA BASTIDE NEUVE relève l’indivisibilité du litige qui l’ oppose aux appelantes, Mesdames [P], [M] et [H] [JZ]. Elle conclut à l’irrégularité de la déclaration d’appel aux motifs qu’ il appartenait aux demanderesses et appelantes Mesdames [P] [JZ] épouse [F], [M] [JZ] et [H] [JZ] d’ intimer les autres membres de l’indivision qu’elles avaient elles-mêmes mis dans la cause en première instance ; que cette erreur ou omission est particulièrement flagrante en ce qui concerne Madame [L] épouse [JZ], dans la mesure où cette dernière était propriétaire avec son époux, Monsieur [E] [JZ], des parcelles louées et qu’il était demandé à son contradictoire, la résolution du bail, de sorte que la déclaration d’appel aurait dû également la viser.

La SCEA La BASTIDE NEUVE soutient que pour voir déclarer nul ou de nul effet un acte, celui qui doit agir doit mettre en cause l’auteur lui-même de l’acte soi-disant frauduleux. Mesdames [P], [M] et [H] [JZ] ne peuvent, selon elle, soutenir que le contentieux qui les oppose notamment à la SCEA LA BASTIDE NEUVE, serait divisible, a fortiori en l’absence de Madame [V] [L] épouse [JZ].

Les consorts [JZ] répliquent notamment qu’un appel ne peut être irrégulier pour ne pas avoir été dirigé contre l’épouse d’un indivisaire lorsque cet indivisaire est lui même intervenant volontaire et que l’action est dirigée contre le bénéficiaire du bail et non contre ceux qui l’ont consenti ; qu’au surplus, l’ action est ouverte par l’article 815-3 aux co-indivisaires, ce qui n’est pas le cas de Madame [V] [L] épouse [JZ] étrangère à la succession.

En l’espèce, Madame [L] n’est pas membre de l’indivision [JZ], n’est plus propriétaire, avec effet rétroactif, des parcelles données à bail à la SCEA LA BASTIDE NEUVE et n’est pas signataire du bail qui a été consenti par son époux, seul, de sorte qu’il n’existe aucune indivisibilité du litige entre elle, les membres de l’indivision [JZ] et l’intimée seuls concernés par l’action en résolution du bail des terres entrées dans l’indivision successorale par suite du décès de leurs parents et de la résolution de la vente consentie par ces derniers à [E] [JZ].

Dès lors, le fait de ne pas avoir intimé [V] [L] épouse [JZ] n’est pas de nature à affecter la recevabilité de la déclaration d’appel de [P] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ].

' Sur la recevabilité de l’appel de [P] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ] au regard des dispositions des articles 552 et 553 du code de procédure civile et la recevabilité de l’appel de [E] [JZ], [B] [JZ] et [J] [JZ] :

En cas de solidarité ou d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’article 552 du code de procédure civile dispose que l’appel formé par l’une conserve le droit d’appel des autres. Il suffit que l’une des parties ait interjeté appel dans le délai d’un mois pour que les autres parties puissent se joindre à l’instance d’appel, même très tardivement. Réciproquement, l’appel dirigé contre l’une des parties entre lesquelles existe la solidarité ou un lien d’indivisibilité réserve à l’appelant la faculté d’appeler les autres à l’instance. De nouveau, il suffit que l’appel ait été formé dans le délai contre l’une d’elles pour que les autres puissent être intimées ultérieurement. L’article 552, alinéa 3, ajoute que « la cour peut ordonner d’office la mise en cause de tous les co-intéressés ».

En cas d’indivisibilité, les règles qui viennent d’être énoncées sont renforcée par les dispositions de l’article 553 du Code de procédure civile. D’une part, si l’appel est formé par une des parties entre lesquelles existe l’indivisibilité, il produira effet à l’égard des autres, même si elles ne se joignent pas à l’instance d’appel, si bien que c’est l’arrêt de la cour qui leur sera appliqué. D’autre part, l’appel formé contre l’une des parties entre lesquelles existe l’indivisibilité sera irrecevable si, en cours d’instance, les autres ne sont pas intimées.

L’appel étant, en application de l’article 900 du même code, formé par déclaration unilatérale ou requête conjointe, les parties que l’appelant a omis d’intimer sont appelées ou se joignent à l’instance par voie de déclaration d’appel formée avant que le juge statue.

Il est constant qu’un litige est indivisible à l’égard des co-indivisaires. En application de l’article 553, l’appel de certains des indivisaires produit effet à l’égard des autres du fait de l’indivisibilité entre toutes les parties (Cassation Civ. 3ème, 19 juin 2002, pourvoi n° 00-21.869, Bulletin civil 2002, III, n° 1461 ; Cassation Civ. 1ère 11 mars 2003, pourvoi n° 00-16.654). Ainsi, l’appel de [P] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ] conservait le droit d’appel de [E] [JZ], [B] [JZ] et [J] [JZ] jusqu’ à ce que la cour statue, de sorte que la déclaration d’appel formalisée par ces derniers le 1er octobre 2024, pour se joindre à l’instance d’appel, en leur qualité d’indivisaires, est recevable, et ne peut être considérée comme tardive au sens des dispositions précitées.

Par ailleurs, s’il existe un lien d’indivisibilité du litige entre l’acquéreur évincé qui a consenti un bail sur le bien dont la vente a été résolue ou annulée, le preneur à bail et le propriétaire réintégrant qui agit en résolution du bail, il résulte des dispositions de l’article 553 du code de procédure civile que l’appel formé contre l’un n’est recevable que si tous sont appelés à l’instance, les parties omises étant appelées ou se joignant à l’instance en cours par déclaration d’appel avant que le juge statue. La déclaration d’ appel de [E] [JZ], acquéreur évincé et signataire du bail, pour se joindre à l’instance en cours, rend recevable l’appel de [P] [JZ], [M] [JZ] et [H] [JZ] dirigé contre la SCEA La Bastide Neuve.

' S’agissant de l’intérêt à agir de [E] [JZ], [B] [JZ] et [J] [JZ] :

Leur appel est recevable dans la mesure où ils ont bien un intérêt à agir et à se joindre aux co-indivisaires appelants originaires, afin de poursuivre l’action en résiliation du bail pour non paiement du fermage ou autres manquements.

La SCEA dénommée la Bastide Neuve soutient que [E] [JZ], auteur pour le compte de la communauté existant entre lui-même et son épouse Madame [L], du bail litigieux, ne peut solliciter sa résiliation ou sa résolution .

Elle ajoute que le bail consenti par un seul indivisaire n’est pas nul mais simplement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage (Civ 1 ère 27/10/1992 bulletin civil 1 ère partie n° 264 ; Civ 1 ère 30/06/2004 bulletin civil 1ère partie n° 193).

Le bail restant opposable à Monsieur [E] [JZ], il ne peut donc selon l’intimée en poursuivre la nullité ou la résolution, étant dépourvu de qualité à agir.

Cependant, [T] [JZ] agit aussi en résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur , en tant que propriétaire indivis des terres objets du bail. il a donc bien qualité à agir sur ce fondement. Si l’intérêt à agir de [E] [JZ] est limité à cette action et non à l’action en résolution du bail, en conséquence de la résolution judiciaire de la vente, puisque ce bail lui est opposable, tel n’est pas le cas de [B] [JZ] et [J] [JZ] qui sont également recevables à demander la résolution du bail par suite de la résolution du contrat de vente des parcelles louées.

' Sur la recevabilité de l’appel de [E] [JZ], [B] [JZ] et [J] [JZ], au regard des dispositions de l’article 546 du code de procédure civile :

Non comparants en première instance, n’ayant par conséquent porté aucune demande devant le tribunal, [E] [JZ], [B] [JZ] et [J] [JZ] ne peuvent être considérés comme dépourvus d’intérêt à relever appel, pour défaut de succombance au regard de l’article 546 du code de procédure civile.

' Sur la recevabilité des demandes de [E], [B] et [J] [JZ] au regard de la règle de la prohibition des demandes nouvelles :

La SCEA La Bastide Neuve fait valoir l’ irrecevabilité des demandes portées à hauteur d’appel par [E], [B] et [J] [JZ], aux motifs suivants :

'Ces derniers n’ont formulé aucune demande de quelque nature que ce soit en première instance.

'Le jugement dont appel les qualifie de non-comparants, ni représentés.

'Leurs demandes de résiliation ou de résolution sont irrecevables comme nouvelles en cause d’appel

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, «  A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers , ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

En première instance [E], [B] et [J] [JZ] étaient parties non comparantes et non représentées.

Or, en matière de prohibition des demandes nouvelles à hauteur d’appel, il est admis que ne sont pas nouvelles devant la cour les prétentions présentées par une partie qui n’avait pas comparu en première instance . Si non comparante en première instance, elle n’a pas présenté de demandes, les prétentions qu’elle présente pour la première fois en cause d’appel ne peuvent être considérées comme nouvelles, sauf à méconnaître le droit de cette partie à un recours effectif.

Cette fin de non recevoir est en conséquence rejetée.

' Sur la fin de non-recevoir tirée des dispositions de l’article 815-3 du code de procédure civile :

En droit, dans le cadre d’une indivision, l’exercice d’une action en justice est en principe un acte d’administration qui nécessite à ce titre l’accord du ou des indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis, conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil.

De même, la résiliation d’ un bail rural ne peut être poursuivie par un indivisaire seul, s’agissant d’un acte d’administration (1ère Civ 18 mai 2011 pourvoi n° 10-13.695) et, depuis la loi du 23 juin 2006 modifiant l’article 815-3 du code civil, cette demande peut être formée par un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, étant rappelé que les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation (Cassation Civ. 3ème 29 juin 2011 n° 09-70.894 et Cassation Civ. 3 ème 05/10/2017 n° 16-21.480 ).

La résiliation étant une forme particulière de résolution d’un bail, qui ne vaut que pour l’avenir, la même solution s’applique à l’action en résolution du bail conclu par l’acquéreur évincé , par suite de l’annulation de la vente du bien loué.

La Cour de cassation a admis, sous le régime antérieur à la loi du 23 juin 2006, que si les actes d’administration ou de disposition relatifs aux biens indivis requéraient le consentement de tous les indivisaires ou, à défaut, une autorisation de justice, que l’action en résiliation du bail à ferme engagée par un indivisaire seul pouvait être régularisée, par l’intervention en cause d’appel des autres ( cassation 3ème Civ. 30 juin 1999 pourvoi n 97-17.010 B n° 158).

Il a également été jugé que si, en vertu des articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile, l’exercice par un co-indivisaire d’une action excédant la limite des actes conservatoires sans être le mandataire de l’indivision ni être autorisé judiciairement pour agir en son nom constitue une irrégularité de fond tenant à un défaut de pouvoir, il résulte de l’article 121 du second de ces codes que la nullité n’est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Sous le nouveau régime de l’indivision issue de la loi de 2006, il a également été jugé que si « un des indivisaires a interjeté seul appel, un autre co-indivisaire s’est joint à cet appel par appel incident, de sorte que ces co-indivisaires détenant 2/3 des droits indivis, la procédure en résiliation de bail s’est trouvée régularisée » (Cassation 3ème Civ. 29 juin 2011 pourvoi n° 09-70.894 B n° 113).

En l’espèce et en excluant les droits indivis de [HM] et [U] [JZ]( fils), décédés, et ceux de [E] [JZ] qui ne peut agir en résolution du bail, mais uniquement en résiliation pour manquements du preneur, il ressort de l’acte de notoriété de Madame [R] veuve [JZ] ( pièce 4 des appelants) que [P], [M], [H], [B] et [J] [JZ] détiennent à elles-seules plus des deux tiers des droits indivis , soit la proportion de 23 /32 èmes. Elles sont donc recevables à agir en résolution ou résiliation du bail.

Cette fin de non-recevoir est elle-aussi écartée, le jugement étant en conséquence infirmé.

Sur la résolution du bail, par suite de la résolution de la vente des parcelles louées :

Le bail signé le 17 novembre 2015 entre [E] [JZ], alors propriétaire, et la SCEA La Bastide Neuve porte sur les parcelles cadastrées H n°s [Cadastre 9]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 28]-[Cadastre 29]-[Cadastre 30] et [Cadastre 32], pour une superficie de 8 ha 02a 98 ca.

Par jugement définitif du 12 avril 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan a prononcé la résolution de la vente de diverses parcelles, parmi lesquelles celles objets du bail, intervenue le 25 août 1995 entre M. [U] [JZ]( père) et Mme [O] [R] épouse [JZ], d’une part, et M. [E] [JZ] et Mme [V] [L] épouse [JZ] , d’autre part; ordonné la réintégration dans l’actif successoral de [U] [JZ]( père) et [O] [R] veuve [JZ], des parcelles objets de la vente; ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [U] [JZ]( père) et [K] [R] épouse [JZ].

Les consorts [P] [JZ], [M] [JZ], [H] [JZ], [B] [JZ] et [J] [JZ] soutiennent que la résolution d’un contrat a un effet rétroactif et replace les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant le contrat résolu, les cocontractants devant être remis dans la même situation que si le contrat n’avait jamais existé. Elles estiment que le contrat de bail à ferme consenti par [E] [JZ] à la SCEA La Bastide Neuve du 17 novembre 2015 doit être considéré comme n’ayant jamais existé. Par suite de l’ effet rétroactif de la résolution de la vente, [E] [JZ] était dépourvu de la capacité de contracter avec la SCEA La Bastide Neuve.

L’intimée réplique que le jugement du 12 avril 2017 ne porte nullement atteinte à l’ effectivité du bail consenti par Monsieur [JZ] du temps où il était propriétaire. Elle rappelle que depuis 2014, la concluante était en relation d’affaires avec le bailleur ; Monsieur [E] [JZ] ayant consenti à la SAFER PACA deux conventions de mise à disposition SAFER, laquelle a établi au profit de la SCEA LA BASTIDE NEUVE deux baux SAFER en application de l’article L 142-6 du code rural et de la pêche maritime : l’un en date du 13 février 2014 pour finir le 31 octobre 2014, portant sur les parcelles H [Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 27]-[Cadastre 28]-[Cadastre 29]-[Cadastre 30]-[Cadastre 31]-[Cadastre 32], l’autre du 9 septembre 2014 portant sur la parcelle section I [Cadastre 12] pour finir également le 30 septembre 2014. Quatre parcelles visées au premier bail SAFER ont été vendues par Monsieur [JZ] le 30 septembre 2016.

Elle ajoute que contrairement à ce qui est soutenu, si le jugement du 12 avril 2017 fait état d’une assignation délivrée le 27 mars 2015, la publication de cette assignation n’est intervenue que le 9 décembre 2016, de sorte qu’ à la date de conclusion du bail, la SCEA LA BASTIDE NEUVE ne pouvait être au courant de cette procédure. Elle ajoute que le jugement prononçant la résolution de la vente du 25 août 1995 ne peut avoir d’effet sur la validité du bail.

Elle fait valoir que la conclusion d’un bail est un acte d’administration courante et qu’il a été jugé que le bail commercial conclu pour une durée de 9 ans ne constitue pas en soi un acte de disposition et que le bail passé par l’ acquéreur d’un immeuble dont la vente a été résolue ne peut être maintenu que si le locataire l’a contracté de bonne foi.

Elle met en avant sa bonne foi, en expliquant qu’elle n’avait aucun moyen de savoir, lorsqu’elle a contracté, si son bailleur s’était acquitté du prix convenu pour la cession des parcelles en cause ; qu’ à la date de conclusion du bail, en novembre 2015, [E] [JZ] avait la capacité de contracter, étant toujours propriétaire des parcelles louées; que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul mais simplement inopposable au véritable propriétaire ; que la cour de cassation applique dans certains cas les dispositions de l’article 1673 du code civil dans l’hypothèse de l’annulation ou de la résolution du titre de propriété de l’acquéreur en retenant que le vendeur est alors tenu d’exécuter les baux conclus sans fraude par ce dernier.

Enfin, la SCEA LA BASTIDE NEUVE soutient que [E] [JZ] avait la qualité de propriétaire apparent, en raison des conventions de mise à disposition conclues par lui avec la SAFER et de la vente de quatre parcelles comprises dans les baux SAFER à la SCI Les Muraires représentée par M. [W] qui est également le gérant de la SCEA LA BASTIDE NEUVE. Elle fait valoir en outre que le bail conclu par un indivisaire, seul, n’est pas nul mais inopposable aux co-indivisaires et que son efficacité est subordonnée au résultat du partage . Si le bien loué se retrouve dans le lot de l’indivisaire bailleur, le bail est confirmé. A l’inverse il peut être rétroactivement annulé si l’attribution au moment du partage s’effectue au bénéfice d’un indivisaire non signataire du bail.

Sur ce :

En application de l’article 815-3 du code civil, l’affermage d’un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires. Un mandat général d’administration donné à l’un des co-indivisaires ou un mandat tacite ne permet pas de conclure un bail opposable aux autres. Le bail conclu par un seul indivisaire n’est pas nul mais inopposable aux autres membres de l’indivision.

Si l’indivisaire qui a pris l’initiative de consentir un bail est l’attributaire de la propriété agricole, le bail est définitivement consolidé. A l’inverse, il est sans effet si l’exploitation louée n’est pas mise dans son lot. Le preneur peut alors être évincé puisque le bail est inopposable à l’attributaire. Mais cette jurisprudence, qui rattache la sanction à l’effet déclaratif du partage ne fait pas obstacle à une action immédiate des autres indivisaires en déclaration d’inopposabilité totale du bail permettant d’obtenir l’expulsion du preneur.

A la suite du jugement prononçant l’annulation de la vente conclue en 1995, les parcelles objets de la vente et, parmi elles, celles objets du bail conclu en 2015, ont été réintégrées dans les actifs de la succession de [U] [JZ] et de son épouse

[O] [R] veuve [JZ] étaient tous deux décédés à la date du bail conclu avec la SCEA LA BASTIDE NEUVE. Il s’ensuit que rétroactivement et par suite de la résolution de cette vente, les parcelles en question, comprises dans les actifs de l’indivision successorale ne pouvaient faire l’objet d’un bail que du consentement de tous les indivisaires.

Cependant, si la résolution d’une vente immobilière entraîne la disparition de tous les droits réels accordés par l’acheteur à d’autres personnes, notamment les aliénations, les constitutions de servitudes et d’hypothèques, les droits d’usage et d’usufruit ou d’emphytéose, il est admis que les actes de simple administration doivent être maintenus, car ces actes, qui sont utiles à la gestion du bien, sont justifiées par la possession de la chose et ils ne pouvaient être passés que par l’acheteur et non par le vendeur dont le droit est suspendu. Il en est ainsi des baux ayant acquis date certaine avant la résolution.

Les juges du fond apprécient souverainement si un bail doit être regardé comme un acte d’administration ou un acte de disposition, le critère devant être recherché dans la durée du bail et dans l’affectation du bien au moment où le bail a été consenti : (3 e

Civ., 14 mai 1974, pourvoi n 72-12271, Bull n° 194). Ainsi , il a été jugé que ne peut être déclaré opposable au vendeur réintégré dans ses droits, sans rechercher s’il s’agissait d’un acte de disposition, le bail commercial consenti par l’acquéreur alors qu’au moment de sa conclusion, l’immeuble était inoccupé , qu’aucun commerce n’y était exercé et que le locataire avait la possibilité de se renseigner, par l’existence du privilège du vendeur, sur la précarité de la situation de son bailleur.

Par ailleurs, il a été jugé que le bail passé par l’acquéreur d’un immeuble dont la vente a été résolue ne peut être maintenu que si le locataire a contracté de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre [E] [JZ] et la SCEA LA BASTIDE NEUVE est un bail à ferme d’ une durée classique de 9 ans qui porte sur des terres en nature de vignes qui étaient exploitées antérieurement. Ce n’est pas un bail de longue durée. Il doit être considéré comme un acte d’administration. La bonne foi de la SCEA LA BASTIDE NEUVE, au moment de cet acte, n’est pas sérieusement contestée. En effet, à la date du bail, le 17 novembre 2015, [E] [JZ] était encore propriétaire des parcelles louées, il avait passé en 2014 des conventions de mise à disposition de la SAFER qui avaient donné lieu à des baux SAFER de courte durée, au bénéfice de l’intimée, et conclu une vente portant sur quatre des parcelles, avec la SCI Les Muraires . L’assignation aux fins de résolution de la vente conclue en 1995 n’avait pas été publiée au fichier de la publicité foncière. La SCEA LA BASTIDE NEUVE n’avait donc aucun moyen de savoir qu’ un litige opposait [E] [JZ] à certains de ses co-indivisaires de nature à remettre en cause le droit de propriété de celui-ci sur les parcelles prises à bail.

Ces éléments s’opposent ainsi à la résolution du bail, demandée sur le fondement de l’effet ricochet de la résolution de la vente immobilière.

L’action en résiliation du bail rural pour défaut de paiement du fermage par le preneur et défaut d’exploitation :

Les consorts [JZ] invoquent le non paiement des fermages depuis l’origine du bail. Alors que des procédures sont diligentées depuis 2015, la SCEA a continué de s’abstenir de payer le loyer.

Ils reprochent également au preneur d’avoir laissé les terres à l’abandon , comme l’établit le procès-verbal de constat du 5 janvier 2021.

Ils rappellent que le bail contenait une clause d’état des lieux, par laquelle le locataire prenait les biens dans l’état où ils se trouvaient , sans pouvoir exiger du propriétaire aucun travaux de remise en état, ni réparations quelconques, ni faire aucune réclamation en raison de l’état des terres.

Une autre clause du bail impose au preneur d’exploiter les immeubles « comme un agriculteur soigneux, cultiver, fumer etc ».

Enfin une troisième clause prévoit la résiliation du bail à défaut du paiement du prix de la location à son échéance, après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, non suivie d’effet dans le délai d’un mois, et en cas d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Ils ajoutent que la SCEA a diligenté une procédure contre [E] [JZ], par requête en date du 12 juin 2018, obtenant au final sa condamnation à supporter les frais d’arrachages et de replantation et à prendre en charge les deux premières années d’entretien , alors que [E] [JZ] n’était plus propriétaire des terres louées depuis 2017.

Plus récemment , elle a engagé une action en référé contre le seul [E] [JZ] pour obtenir l’autorisation de séquestrer les loyers dus depuis 2019 et a été déboutée de cette demande.

La SCEA LA BASTIDE NEUVE réplique qu’aucune mise en demeure visant le non paiement des loyers n’a été délivrée en application de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime de sorte que cette diligence étant obligatoire, la demande de résiliation ne saurait aboutir . Elle fait valoir que M [JZ] a bien adressé une sommation de payer , mais le 29 janvier 2024 après l’introduction de l’ instance, à la suite de laquelle, la concluante a saisi le juge des référés pour être autorisée à séquestrer les loyers. A la suite du refus de faire droit à cette demande , la concluante a adressé au notaire en charge de la succession le montant des fermages .

La SCEA ajoute qu’elle avait des raisons sérieuses et légitimes de nature à justifier les manquements qui lui sont reprochés. [E] [JZ] a en effet été condamné définitivement par la cour d’appel, en sa qualité de bailleur, à prendre en charge les frais d’arrachage et de replantation et le coût des deux premières années d’entretien , en application de l’article 1719-4 du code civil qui dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer la permanence et la qualité des plantations ». [E] [JZ] refuse d’appliquer cette décision de justice.

Elle expose que l’état des lieux établi par M [Y] en 2017 montre que le vignoble est dans un état catastrophique qui correspond à l’état des lieux qui avait été établi à la conclusion du bail. La quasi totalité des parcelles étaient données comme âgées et présentant de nombreux manquants. Compte tenu de l’instance en résolution du bail engagée par certains indivisaires, la SCEA LA BASTIDE NEUVE a refusé d’engager des frais d’arrachage et de replantation à la place du bailleur.

Sur ce, en application de l’article L 411-31 du Code rural:

« I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

« 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; ' »

En conséquence, et pour entraîner la résiliation d’un bail à ferme en vertu de l’article L 411- 31, pour non paiement du fermage, deux mises en demeure sont nécessaires, et doivent être conformes au formalisme prescrit à peine de nullité quant à l’information du preneur défaillant.

Il est admis qu’une mise en demeure visant deux défauts de paiement est également valable.

En l’espèce aucune mise en demeure informant le preneur du délai qui lui était imparti pour régulariser sa situation n’a été délivrée avant l’introduction de l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, de sorte que la résiliation sur ce motif ne saurait être prononcée. Au demeurant , en réponse à la sommation de payer du 29 janvier 2024, le preneur justifie avoir versé le loyer entre les mains du notaire. La résiliation du bail pour non paiement des loyers est en conséquence rejetée.

En application du 2° du même article, la résiliation du bail peut être prononcée également pour «  agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds »

Toutefois, l’article L 411-31 ajoute que les motifs «  mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ».

En l’occurrence , la SCEA La BASTIDE NEUVE justifie, en produisant les deux constats d’ état des lieux réalisés par M [Y], expert foncier et agricole, que de nombreuses parcelles sont plantées de vignes anciennes peu ou pas productives comportant de nombreux manquants, qui ont vocation à être renouvelées ou arrachées. Quatre plantations sur treize, dont une plantée de jeune vigne, sont normalement entretenues avec pas ou peu de manquants. Quatre parcelles sont des terres de cultures générales sans accès à l’ eau. L’expert, dans un second rapport, a chiffré la valeur locative et l’évolution du fermage dans le cadre du projet de renouvellement des vignes, pour lequel le preneur avait sollicité l’accord de son bailleur.

Il ressort de cette évaluation que les vignes, à quelques exceptions près, étaient en mauvais état et nécessitaient d’importants travaux d’arrachage et de replantation dont la charge incombait au bailleur en application de l’article 1719-4 du code civil, ce qui a justifié la condamnation de [E] [JZ] à prendre en charge le coût des travaux correspondants et le coût des travaux d’entretien sur les deux premières années suivant la replantation.

Cette décision n’ayant pas été exécutée et le bail étant contesté par certains des indivisaires, le preneur a donc poursuivi l’exploitation des parcelles louées, en privilégiant les parcelles encore productives et en renonçant provisoirement aux travaux d’arrachage et de replantation des vignes les plus anciennes en mauvais état.

Il apparaît ainsi que la SCEA La Bastide Neuve avait des raisons sérieuses et légitimes de ne pas, ou peu entretenir les parcelles dont la vigne avait vocation à être arrachée, compte tenu de leurs rendements faibles insignifiants, faute pour le bailleur de financer les travaux requis, en exécution de l’arrêt de la cour d’appel devenu définitif.

En conséquence, il ne peut être reproché à la SCEA LA BASTIDE NEUVE un défaut d’entretien de vignes qui avaient vocation à être arrachées en vue de la plantation de nouveaux rangs, en l’état de la position de Monsieur [E] [JZ], et de la contestation du bail par certains des co-indivisaires.

Les consorts [JZ] seront ainsi déboutés de leur demande de résiliation du bail pour manquements du preneur à ses obligations, et d’expulsion.

Sur la demande indemnitaire des consorts [JZ] :

Ces derniers sollicitent une somme de 15 000,00 euros en réparation du préjudice résultant du non paiement des loyers et du défaut d’entretien des parcelles, sans s’expliquer sur la nature de ce préjudice et alors que le non paiement du loyer répondait au mauvais état des plantations et au refus du bailleur d’assurer leur permanence et leur qualité, ce qui a contraint le preneur à engager une action en justice à son encontre.

Cette demande injustifiée sera rejetée.

Sur la demande du preneur tendant à faire juger que le bail se renouvellera pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 17 novembre 2024

La demande de résiliation du bail étant rejetée et à défaut de congé régulier comportant les motifs du refus de renouvellement, notifié dans les délais légaux, le bail s’est renouvelé à l’échéance pour une nouvelle durée de 9 ans. Il n’y a pas lieu cependant de statuer sur ce point, le renouvellement automatique du bail résultant de l’absence de congé régulier ayant produit ses effets.

Sur les demandes annexes:

Parties perdantes , les consorts [JZ] sont condamnés aux dépens de l’entière procédure et à payer à la SCEA LA BASTIDE NEUVE une somme de 5000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Ordonne la jonction des procédures d’appel ouvertes sous les numéros RG 24-11927 et RG 23-02690, sous ce dernier numéro,

Vu l’arrêt avant dire droit du 22 février 2024,

Déclare irrecevables les interventions volontaires de [E], [J] et [B] [JZ]

Vu la nature indivisible du litige,

Déclare recevable l’appel principal de [P], [M] et [H] [JZ] et l’appel régularisé le 1er octobre 2024 par [E] , [J] et [B] [JZ] pour se joindre à l’instance,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

Déclaré irrecevables Madame [P] [JZ], Madame [M] [JZ] et Madame [H] [JZ] en leur demande de résiliation du contrat de bail rural passé le 17 novembre 2015 entre Monsieur [E] [JZ] et la SCEA LA BASTIDE NEUVE,

Dit qu’aucune indemnité ne sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Reçoit [P], [M], [H] [J] et [B] [JZ] en leur demande en résolution du bail passé le 17 novembre 2015 entre [E] [JZ] et la SCEA LA BASTIDE NEUVE, par suite de la résolution de la vente des parcelles louées, conclue en 1995 entre [E] [JZ] et ses parents,

Déboute [P], [M], [H] [J] et [B] [JZ] de cette demande,

Reçoit [P], [M], [H], [J], [B] et [E] [JZ] en leur demande en résiliation du bail passé le 17 novembre 2015 entre [E] [JZ] et la SCEA LA BASTIDE NEUVE, pour manquement du preneur à ses obligations,

Les déboute de cette demande,

Déboute [P], [M], [H], [J], [B] et [E] [JZ] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne [P], [M], [H], [J], [B] et [E] [JZ] aux dépens,

Condamne [P], [M], [H], [J], [B] et [E] [JZ] à payer à la SCEA LA BASTIDE NEUVE une somme de 5000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT