COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 392

Rôle N° RG 21/06482 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHL3M

Société [Adresse 23]

C/

[Z] [E]

[S] [E]

[N] [X] épouse [D]

[Y] [D]

[W] [C] [G] [A] [D]

[T] [D] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Carole GHIBAUDO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 04 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01279.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 23] sis [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le CABINET TRIO, SARL elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié en cette qualité au siège social sis CABINET TRIO – [Adresse 16] – [Localité 1]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Gérard BENTATA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

Madame [S] [E]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

Monsieur [Y] [D], décédé et demeurant de son vivant [Adresse 5] – [Localité 1]

Madame [N] [X] épouse [D], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de donataire de feu [Y] [D]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [D] [W], agissant en sa qualité d’héritier de M. [Y] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004688 du 17/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 28 Novembre 1952 à [Localité 18], demeurant [Adresse 17] – [Localité 18], FRANCE

représenté par M^e Carole GHIBAUDO, avocat au barreau de GRASSE

Madame [T] [D] épouse [P] agissant en sa qualité d’héritière de M. [Y] [D]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

Assignation en intervention forcée portant signification de la déclaration d’appel remise le le 29.05.2025 à personne

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique reçu le 19 mars 1958, par Maître [H], notaire à [Localité 1], la SCI [Adresse 27] a vendu à M [YP] [EB] une parcelle de terrain sise à [Localité 1], [Adresse 5], d’une superficie d’environ 4580 m² figurant à l’époque au cadastre de la ville de [Localité 1] section D n°s [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Cette parcelle a été détachée d’une plus grande propriété dénommée [Adresse 27] ( connu auparavant sous le nom de [Adresse 26] et encore auparavant [Adresse 28]). Cette parcelle confrontait': au Nord, le [Adresse 21]'; au Sud la [Adresse 25]'; à l’Est la [Adresse 25] et le surplus de la propriété de la SCI [Adresse 27]'; à l’Ouest , l'[Adresse 20] et le transformateur d’ Électricité de France.

L’acte précise que la présente vente constitue une opération de remembrement de la propriété dénommée [Adresse 21] acquise par M. [EB] suivant acte reçu par Me [H] le 27 novembre 1957.

Au chapitre des «'conditions particulières de la vente'», il est indiqué que':

«' la société civile immobilière de la [Adresse 27], à la suite de la présente vente , reste propriétaire du surplus de la propriété par elle acquise au terme de l’acte sus-analysé du vingt huit juin mil neuf cent quarante six,

Que cette partie restant appartenir à la société civile immobilière de la [Adresse 27] consiste en':

Une propriété dénommée [Adresse 27] ( autrefois [Adresse 26] et [Adresse 28]) sise à [Localité 1] [Adresse 24], ayant son entrée sur l'[Adresse 20], par l’ allée d’ accès dont il sera ci-après question et portant sur ladite avenue le n°14, comprenant': Maison genre villa, ', autre bâtiment à usage d’écurie remise, terrain y attenant, le tout d’une superficie d’environ deux mille cinq cent dix mètres carrés ( trois mille neuf cent vingt mètres d’après titres ) cadastré section D n° [Cadastre 11], [Cadastre 12], et (illisible).

Confrontant':

Du Nord': le [Adresse 21],

Du Sud': la [Adresse 25],

De l’Ouest': la parcelle présentement vendue,

Et de l’Est la [Adresse 25].

Ceci exposé, il est convenu ce qui suit, à titre de servitudes perpétuelles grevant le terrain présentement vendu au profit de l’ immeuble ci-dessus désigné, restant appartenir à la société civile immobilière de la [Adresse 27].

Cette société aura pour accéder à l’ [Adresse 20], pour ses ayants droit et ayants cause , un droit de passage sur l’allée de quatre mètres de largeur donnant accès de l'[Adresse 20] au bâtiment principal restant lui appartenir.

Toutefois, Monsieur [EB] pourra déplacer à ses frais l’assiette et le tracé de ce passage, qui devra avoir une largeur de quatre mètres . Monsieur [EB] pourra assurer ce droit de passage sur le chemin d’accès au [Adresse 21].

L’entretien de l’allée incombera à la société civile immobilière de la [Adresse 27], seule, tant que Monsieur [EB] n’aura pas revendu le terrain présentement vendu ou procédé à un lotissement de ce terrain.

En cas de vente ou de lotissement, l’entretien de l’allée ou du chemin incombera à la société civile immobilière de la [Adresse 27] et à Monsieur [EB] ou ses ayants droit proportionnellement aux surfaces des immeubles desservis par cette allée ou ce chemin.

Monsieur [EB] supportera le passage, sur le terrain présentement vendu, des canalisations existantes , pour l’eau, le gaz , l’électricité, le téléphone et les égouts. Il pourra cependant déplacer ces canalisations à ses frais.'»

Par acte du 3 avril 1963, M. [EB] a vendu à Mme [F] [O] veuve [J] la propriété sise à [Localité 1] , [Adresse 19] et [Adresse 5], dénommée [Adresse 21], comprenant maison d’habitation , maison de jardinier, pavillons , dépendances et terrain y attenant, le tout d’ une superficie de vingt quatre mille huit cent quatre vingt dix mètres carrés'; cadastrée section D numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] .

L’acte précise les confronts et indique notamment que la propriété confronte du Sud , la [Adresse 25] et la [Adresse 27].

L’ acte rappelle les origines de propriété en distinguant «' Le [Adresse 21] proprement dit'» et la parcelle de terrain d’une superficie d’environ quatre mille cinq cent quatre vingt mètres carrés, détachée de la [Adresse 27] , autrefois [Adresse 26] , acquise par M. [EB] de la société civile particulière de la [Adresse 27].

Le chapitre des conditions particulières rappelle l’existence des servitudes perpétuelles précédemment décrites.

Par acte du 13 avril 1964, reçu par Me [L] [B], notaire à [Localité 18], Mme [F] [O] , veuve [J] a établi le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de son bien en copropriété horizontale composée de trois lots':

Le lot numéro un comprenant le droit de jouissance privative exclusive, perpétuelle et librement cessible de la partie de terrain d’ une superficie de dix sept mille cinq cent soixante huit mètres carrés environ , sur laquelle se trouve édifié l’ immeuble dénommé «' [Adresse 21]'» et les 7095/10000 èmes des parties communes de l’entier immeuble.

Le lot numéro deux comprenant le droit de jouissance privative, exclusive, perpétuelle et librement cessible de la partie de terrain d’ une superficie de deux mille six cent cinquante deux mètres carrés environ et les 1065/10000 èmes des parties communes de l’ensemble de l’ immeuble.

Le lot numéro trois comprenant le droit de jouissance privative, exclusive, perpétuelle et librement cessible de la partie de terrain d’ une superficie de quatre mille cinq cent quatre vingt mètres carrés environ ( 4580 m²) et les 1840 / 10000 èmes des parties communes de l’ ensemble de l’immeuble.

Le lot numéro trois correspond ainsi à la parcelle de terrain vendu par la SCI de la [Adresse 27] à M. [EB], par acte du 19 mars 1958.

L’acte établissant la copropriété précise que «'la parcelle formant le lot numéro TROIS sera grevée d’une servitude de passage au profit de la [Adresse 27]', telle qu’elle est déterminée au plan annexé aux présentes et résultant des conventions antérieures de l’acte de vente reçu par Me [H], le dix neuf mars mil neuf cent cinquante huit.

En conséquence et par suite du nouveau tracé dudit passage, l’entretien de l’allée, tel qu’ il incombait à la société civile immobilière de la [Adresse 27], ne sera supporté par cette dernière que pour la moitié de la quote-part qui lui incombait aux termes de l’acte du dix neuf mars mil neuf cent cinquante huit, sus énoncé.'»

Le lot numéro trois est devenu la copropriété [Adresse 23] après avoir été cédé par acte du 8 juillet 1964 reçu par Me [U] , notaire à [Localité 1], à la Société en Nom Collectif Olivier Saez et Compagnie qui y a édifié un ensemble immobilier composé de quatre corps de bâtiment. Cet acte rappelle les servitudes précédemment constituées.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 23], situé a [Localité 1] (06) [Adresse 4] est donc voisin de la propriété appartenant autrefois à la SCI [Adresse 27] et dont Monsieur et. Madame [Y] et [R] [D] ont acquis l’ usufruit, moitié chacun, par acte du 25 juin 1984 reçu par Me [K] Notaire à [Localité 22].

En 1984, la SCI [Adresse 27] a divisé son terrain conservant la parcelle cadastrée CW [Cadastre 7] et, par acte du 19 juin 1985, a vendu à M [Z] [E] la parcelle cadastrée CW[Cadastre 6], d’une superficie de 7 ares 62 centiares et la parcelle CW n° [Cadastre 8], pour 1 are 12 centiares ( au total 8 ares 74 centiares). Dans le même temps, les époux [Y] et [R] [D] ont cédé l’usufruit qu’ils détenaient sur lesdites parcelles.

Par acte du 19 décembre 1985 reçu par Me [K] , notaire à [Localité 22], M. [Y] [D] a fait donation à son épouse Mme [R] [X] de la moitié de l’usufruit de la [Adresse 27].

Par acte du 30 juin 1999, reçu par Me [K], la société dénommée Fradany Investissements SA venant aux droits de la SCI [Adresse 27] a vendu à Mme [R] [X] épouse [D] la nue propriété du bien situé [Adresse 4], dénommé «'[Adresse 27]'», et le terrain attenant en nature de jardin d’ agrément avec piscine, cadastré section CW n° [Cadastre 7], d’une contenance de 16 ares 28 centiares, de sorte que depuis cette date , Mme [R] [D] est seule propriétaire du bien dénommé [Adresse 27].

La parcelle supportant la [Adresse 27] et celle supportant la villa de M [E] bénéficient donc d’ une servitude conventionnelle de passage instituée par l’ acte notarié du 19 mars 1958, modifiée par acte du 13 avril 1964 instituant une copropriété horizontale sur la propriété anciennement dénommée «'[Adresse 21]'»' telle qu’ acquise par Mme veuve [J] de M. [EB], outre de servitudes de canalisations et réseaux en tréfonds.

Un litige s’est élevé entre la copropriété de [Adresse 23] et les consorts [D]-[E] relativement à la prise en charge financière des frais d’entretien de la canalisation d’eaux usées circulant sous l’assiette de la servitude de passage, et de la chaussée de cette dernière.

Après l’échec d’une tentative de règlement amiable, par actes d’huissier de justice des 27 février et 1er mars 2018, le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] a fait assigner Monsieur [Y] [D], Madame [N] [D], la société [Adresse 27], Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [E] son épouse , sollicitant du tribunal au visa des articles 1134 ancien, 1146 ancien et 1147 ancien du code civil,

Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de voir':

CONDAMNER solidairement les époux [D], la SCI [Adresse 27] ainsi que les époux [E] à payer au syndicat concluant la somme de 5658,15 euros an titre du remplacement de leur canalisation d’ évacuation des eaux usées et des investigations menées en tréfonds.

CONDAMNER solidairement les époux [D], la SCI [Adresse 27] ainsi que les époux [E] à payer au titre de la réfection du revêtement du chemin d’ accès objet de la servitude, au syndicat concluant, la somme de 12.559,45 euros TTC, valeur novembre 2016, à revalorise à la date du jugement selon la variation de l’indice BT 01 du BTP.

CONDAMNER solidairement les époux [D], la SCI [Adresse 27] ainsi que les époux [E] à s’acquitter des sommes auxquelles ils auront été condamnés sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard qui commencera à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir et ce jusqu ' à l 'exécution complète et parfaite du jugement.

Condamner solidairement les époux [D], la SCI [Adresse 27] ainsi que les époux [E] à payer au syndicat concluant la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leur défaillance et de leur résistance abusive et injustifiée, avec exécution provisoire du jugement.

Le syndicat de la copropriété [Adresse 23] a fait valoir les moyens suivants':

— La servitude conventionnelle implique que les défendeurs doivent supporter 50% du coût d’ entretien de l’allée.

— Les défendeurs ont manqué à leur obligation d’entretien de leur canalisation d’évacuation des eaux usées passant sous l’allée, assiette de la servitude de passage, sur la partie à leur usage exclusif.

— Cette absence d’entretien de leur canalisation a provoqué une dégradation avancée de la partie située au droit de la façade Nord-Est du bâtiment.

— Les infiltrations ainsi provoquées ont entraîné l’effondrement partiel de la chaussée.

— La canalisation d’évacuation des eaux usées est à usage exclusif des défendeurs.

— La copropriété a été contrainte d’engager de nombreux frais alors qu’ils auraient dû être assumés par les défendeurs.

— Les stipulations de la servitude out été reprises dans les titres de propriété des défendeurs ; ils en ont donc une exacte connaissance.

— Les défendeurs devront être condamnés à prendre en charge la moitié du coût de la réfection de l’enrobé de la chaussée.

— Les manquements répétés des défendeurs à leurs obligations contractuelles causent à la copropriété un préjudice certain.

— Le fonds des défendeurs a dû se doter d’une nouvelle canalisation des eaux usées lors de l’ édifcation de la copropriété.

— Il est faux de prétendre que la servitude de passage s’est aggravée du fait de la construction de l’immeuble édifié une vingtaine d’années avant leur arrivée.

— La construction de la copropriété datant de 1964, toute demande fondée sur l’aggravation de la servitude est prescrite.

En défense et par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2019, les époux [D], la SCI [Adresse 27] et les époux [E] ont demandé au tribunal au visa des anciennes dispositions des articles 1134, 146, 1147 du code civil «'à tort visées par le syndicat [Adresse 23]'» (SIC),

Ainsi que celles des articles 9, 515, 700, 1347 du code civil ; articles 1, 2, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et L 131-I et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de:

A TITRE PRINCIPAL

REJETER ET DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de l’ensemble de ses demandes au visa de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1, 2, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

A T1TRE SUBSIDIAJRE

RECONNAÎTRE une somme due de 5.276, 83 euros au demeurant et au surplus réglée par compensation.

EN TO UTE HYPOTHESE AU PRINCIPAL COMME AU SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER nulle la répartition illégale 50-50 que le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] entend appliquer à Monsieur et Madame [D] ainsi qu’ à Monsieur et Madame [E] au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

DIRE ET JUGER qu’il appartient au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de collaborer pour parvenir à un accès direct à la [Adresse 27] de l'[Adresse 20] : plus commode aussi bien au syndicat précité qu’aux deux propriétaires de la [Adresse 27] ( Monsieur [E] et Monsieur [D] ).

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] à payer à Monsieur et Madame [D] d’une part, ainsi qu’a Monsieur et Madame [E] d’autre part la somme de 5.000 euros pour résistance abusive et harcèlement poursuivant son action sur une assise disproportionnée et nulle.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] à payer à Monsieur et Madame [D] d’une part, ainsi qu’ à Monsieur et Madame [E] d’autre part la somme de 2. 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les défendeurs ont fait valoir les moyens et arguments suivants:

— Ils ne font pas partie du syndicat [Adresse 23];

— Le promoteur du syndicat [Adresse 23] a fait les plans et de lui-même a modifié et aggravé la servitude au préjudice de la [Adresse 27] et sans son accord.

— Ils n’ont pas à se retrouver débiteurs du propriétaire d’une parcelle passée d’un occupant occasionnel à plus de cinquante utilisateurs quotidiens.

— Le syndicat des copropriétaires n’a pas fait intervenir de géomètre-expert.

— Les conduites d’eaux usées ont été dérivées et déviées lors de la construction de la copropriété.

— C’est à l’occasion de travaux commandés par la copropriété qu’ un camion a créé un affaissement de chaussée et une rupture consécutive des tuyaux.

— Les végétaux situés a proximité des canalisations appartiennent à la copropriété.

— Compte-tenu des 623 millièmes qui leur sont attribués, ils ne doivent tout au plus que 491,18 euros au titre du remplacement de la canalisation d’eaux usées.

— Pour la réfection de la chaussée, il y a lieu d’appliquer strictement les tantièmes, ce qui aboutit à une participation de 4.785,65 euros.

— Procéder autrement consisterait en une répartition illégale de charges.

La société [Adresse 27] n’a pas constitué avocat avant la clôture.

Par jugement du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a’statué en ces termes:

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 23 janvier 2020.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de ses demandes formées contre la société [Adresse 27].

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de ses demandes relatives aux frais engagés pour la canalisation d’eaux usées et fondées sur les dispositions des articles 1134 et 1146 anciens du code civil et 637 et suivants du même code.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [D] et son épouse Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] la somme de l.720,69 euros au titre de leur participation à la réfection de l’enrobé de l’assiette de la servitude de passage desservant leur propriété

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [E] et son épouse Madame [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] la somme de 672,14 euros au titre de leur participation à la réfection de l’enrobé de l’assiette de la servitude de passage desservant leur propriété.

JUGE que ces sommes seront revalorisées en fonction de l’ évolution de l’indice BT O1 depuis le mois de novembre 2016 jusqu’à la date du jugement.

REJETTE la demande de fixation d’une astreinte.

Juge n’y avoir lieu à compensation

REJETTE la demande d’annulation de répartition des charges fondées sur les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit dit et jugé que 1e syndicat des copropriétaires [Adresse 23] devra collaborer pour parvenir à un accès direct à la [Adresse 27].

REJETTE les demandes d’allocation de dommages et intérêts.

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [D] et son épouse Madame [N] [D], et Monsieur [Z] [E] et son épouse Madame [S] [E] aux dépens de l’ instance, sous distraction de Maître Gérard BENTATA, avocat au barreau de GRASSE.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu les motifs suivants':

— L’acte de constitution de servitude du 19 mars 1958 a prévu que «'l’entretien de l’allée incombera à la société civile immobilière de la [Adresse 27], seule, tant que Monsieur [EB] ( alors acquéreur de l’emprise foncière de la future copropriété) n’aura pas revendu le terrain présentement vendu, ou procédé à un lotissement de ce terrain. En cas de vente ou de lotissement, l’entretien de l’allée ou du chemin incombera à la société civile immobilière de la [Adresse 27] et à Monsieur [EB] ou ses ayants droit, proportionnellement aux surfaces des immeubles desservis par cette allée ou ce chemin. Monsieur [EB] supportera le passage sur le terrain présentement vendu des canalisations existantes pour l’eau, le gaz , l’électricité, le téléphone et les égouts. Il pourra cependant déplacer les canalisations à ses frais'»

— Selon l’acte du 8 juillet 1964, il a été stipulé que «' par suite du nouveau tracé dudit passage, l 'entretien de l’ allée, tel qu’ il incombait à la société civile immobilière [Adresse 27] ne sera supporté par cette dernière que pour la moitié de la quote-part qui lui incombait aux termes de l’acte du dix neuf mars mil neuf cent cinquante huit'».

— Il ressort de la combinaison de ces deux actes que la société [Adresse 27] , dont il n’est pas contesté que les consorts [D]-[E] viennent aux droits, ne doit supporter l’ entretien de l’ assiette de la servitude de passage ( allée) qu’ à hauteur de la moitié de la proportion des surfaces des immeubles desservis.

— Ainsi le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à soutenir que les frais d’entretien devraient être partagés à hauteur de moitié entre lui et les défendeurs.

— En l’absence de justification par le demandeur de sa qualité à agir à l’encontre de la société [Adresse 27], il sera débouté de ses demandes à son encontre.

— L’annexe 1-1 de la pièce numéro 21 du demandeur ( plan de géomètre) indique que l’ immeuble en copropriété a une surface de 2647 m² habitables .

— Le projet de protocole d’accord non signé ( pièce du défendeur n° 2) mentionne que le prorata des surfaces habitables ressort à 2647/3270 pour [Adresse 23]'; 448/3270 pour [D]'; 175/3270 pour [E].

— Il convient donc de retenir cette clef de répartition pour le calcul de la participation de chacun dans le coût de l’entretien de la voie .

— L’ acte du 8 juillet 1964 prévoit encore que la société [Adresse 27] ne supportera que la moitié de la quote-part résultant de la proportion entre les surfaces des bâtiments.

— Les défendeurs ne contestent ni le montant des travaux de réfection de l’enrobé, soit 25118,90 euros, ni la clef de 623 tantièmes (448+ 175).

— Contrairement à ce qu’ils soutiennent, il ne s’agit pas de charges de copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965, la demande d’annulation de la répartition des charges fondée sur les articles 10 et 43 de cette loi est donc sans objet et sera rejetée.

— La part des époux [D] a été calculée selon la formule suivante': 25.118,90 euros /3270 x448 /2.

— Et selon la formule 25118,90 euros / 3270x175/2 pour les époux [E].

— Les défendeurs soutiennent qu’ils ont déjà réglé leur participation'; cependant, il s’avère qu’ils ont réglé des sommes mais au titre de la réfection de la canalisation d’eaux usées. Il n’ y a dès lors pas lieu d’appliquer une compensation.

— Les deux actes de 1958 et 1964 ne prévoient pas de modalités de répartition de l’entretien des canalisations que le fonds dominant ( aujourd’ hui [D] [E]) est autorisé à faire passer par le fonds servant ( aujourd’ hui la copropriété [Adresse 23]).

— S’agissant des frais engagés par la copropriété pour les investigations et la réparation de la canalisation des eaux usées passant par son terrain mais desservant uniquement les fonds dominants, elle n’est pas fondée à en réclamer le remboursement sur le fondement des articles 1134 et 1146 du code civil, pas plus que sur les dispositions des articles 637 et suivants et 686 et suivants du code civil, en l’absence de stipulations des actes visés.

Par déclaration du 29 avril 2021, le SDC [Adresse 23] a relevé appel de ce jugement limité aux chefs suivants, en ce qu’ il a:

* Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de ses demandes relatives aux frais engagés pour la canalisation d’eaux usées et fondées sur les dispositions des articles 1134 et 1146 anciens du Code Civil et 637 et suivants du même Code et ce aux motifs que :

Les deux actes de 1958 et 1964 ne prévoient pas de modalités de répartition de l’entretien des canalisations que le fonds dominant (aujourd’hui [D]-[E]) est autorisé à faire passer par le fonds servant (aujourd’hui copropriété [Adresse 23]), Dès lors, s’agissant des frais engagés par la copropriété pour les investigations et la réparation de la canalisation des eaux usées passant par son terrain mais desservant uniquement les fonds dominants, elle n’est pas fondée à en réclamer le remboursement sur le fondement des articles 1134 et 1146 anciens du Code Civil, pas plus que sur les dispositions des articles 637 et suivants et 686 et suivants du Code Civil, en l’absence de stipulation des actes visés,

* Débouté le SDC [Adresse 23] de sa demande d’allocation de dommages et intérêts.

* Rejeté la demande formulée par le SDC [Adresse 23], fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[Y] [D] est décédé le 13 janvier 2023.

Par acte du 9 mai 2025, Mme [T] [D] fille et héritière de Monsieur [Y] [D] a été assignée en intervention forcée, par acte d’huissier remis à sa personne. Elle n’a pas constitué avocat.

Par acte du même jour remis en l’étude de l’huissier, M [W] [D], fils et héritier du défunt a été appelé en intervention forcée et a constitué avocat.

Mme [N] [X], veuve [D], a été assignée par acte d’huissier remis en l’étude le 7 mai 2025, en qualité de conjoint survivant et de légataire aux termes d’un acte testamentaire du 28 février 2020.

Mme [T] [D] ayant été assignée à sa personne, l’arrêt sera réputé contradictoire, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 16 septembre 2025 par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 23] tendant à':

Vu les articles 1134 ancien , 1146 ancien et 1147 ancien du code civil,

Vu les articles 637, 638 et 686 alinéa 2 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTER Mme [R] [X] épouse [D], M. [W] [D], Mme [T] [P] née [D], ainsi que les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes , fins et conclusions,

FAISANT DROIT à l’appel limité formulé par le SDC [Adresse 23],

REFORMER parte in qua la décision dont appel et

CONDAMNER solidairement Mme [R] [X] épouse [D] ainsi que les époux [E] à payer au syndicat concluant la somme de 5658,15 euros au titre du remplacement de leur canalisation d’évacuation des eaux usées et des investigations menées.

RÉFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le SDC [Adresse 23] de sa demande d’allocation de la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, CONDAMNER solidairement l’ensemble des intimés à payer au SDC concluant la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en réparation du préjudice subi du fait de leur défaillance.

CONFIRMER pour le surplus le jugement dont appel

Condamner solidairement Madame [R] [X] épouse [D] ainsi que les époux [E] a payer au Syndicat concluant la somme de 5000,00 euros d’ indemnité par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens distraits au profit Maître Sébastien Badie de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston.

Il fait valoir que':

— La réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées a été assumée en partie par le SDC L’O, alors que l’ensemble des investigations menées révèlent que cette canalisation est à l’usage exclusif des deux villas des époux [D], de la SCI [Adresse 27] et des époux [E].

— Au vu de la résistance dont font preuve les intimés, le syndicat concluant a été contraint d’exposer de nombreux frais, notamment d’investigations, alors que l’ensemble de ces frais auraient dû être assumés par les intimés.

— La situation juridique réelle à appliquer au présent cas d’espèce est la suivante :

II s’agit d’une servitude attachée à un fond (article 637 du code Civil) qui dérive de conventions entre les propriétaires (article 639 du code Civil).

L’usage et l’étendue des servitudes établies par convention se règlent par le titre qui les constitue (article 686 alinéa 2 code Civil).

En l’espèce, nous sommes en présence d’une servitude continue (passage) et d’une servitude discontinue non apparente (canalisation enterrée EU), attachées d’une part au fonds de [Adresse 23] (fonds servant) et d’autre part à ceux des époux [D], SCI [Adresse 27] et époux [E] (fonds dominants) dont les usages et étendues sont stipulés par les actes des 19 mars 1958 et 13 avril 1964.

— La jurisprudence retient de longue date que les canalisations constituent des éléments d’équipement inséparables de la propriété du fonds dominant dont l’unique objet est d’assurer l’usage et la conservation d’une servitude légale.

— Dès lors, l’entretien et la réparation de ces équipements incombent au propriétaire du

fonds dominant et bénéficiaire de la servitude. C’est ce que retient un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 11 mai 1995 (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 mai 1995, 92-21.366),

— Il n’ y a pas eu aggravation de la servitude. L’immeuble construit est conforme à son permis de construire délivré.

— L’effondrement évoqué par les intimés s’est produit sur une excavation pré-existante, étant elle-même le résultat des infiltrations massives causées par la conduite fuyarde des eaux usées des villas des époux intimés.

— Cet état délabré a été mis à jour par une inspection télévisée dès 2009 et porté à la connaissance des époux [D] et des époux [E] le 10 mars 2010.

— L’ancien tracé de l’évacuation des eaux usées de la [Adresse 27] rejoignait le collecteur qui descend sous le chemin d’accès au Château jusqu’ à la grille d’accès à l’angle des [Adresse 19] et [Adresse 20].

— Ce collecteur étant dédié depuis les années 1960 aux eaux pluviales, il a donc fallu à la [Adresse 27] se doter d’une nouvelle canalisation d’eaux usées, sous le chemin de la copropriété et lors de la construction de celle-ci, à la suite d’un arrangement entre le promoteur et la [Adresse 27]. La conduite n’a donc pas été déplacée pour réaliser une tranche d’appartements supplémentaires comme le soutiennent les intimés.

— Les intimés prétendent , sans aucune preuve, que le syndic de la copropriété aurait tenté': «' d’imposer les travaux… imposer des entreprises… imposer des prix… et d’ imposer la signature d’un protocole d’accord'».

— Les travaux évoqués par les intimés ont été envisagés suite au saccage, par Mme [D] et à la pioche, du revêtement du tronçon du chemin menant au portail de sa villa.

— Ces travaux ont été discutés avec les époux [E] et [D] à partir de septembre 2016, étant précisé que ceux-ci avaient exprimé leur accord sur le choix de l’entreprise et le devis global.

— Toutefois , ils n’ ont pas voulu reconnaître devoir assumer en totalité la charge de la portion saccagée par eux.

— Les intimés n’ont pas payé la réfection de l’enrobé jusqu’ à l’entrée de leur propriété. En réalité, suite au jugement, le syndicat des copropriétaires a reçu deux courriers identiques de la part de Mme [D] et de M. et Mme [E], accompagnés de leurs paiements respectifs': 2331,84 euros pour Mme [D] et 910,87 euros pour le couple [E], soit au total 3242,71 euros , calculés sur la base de la règle de répartition fixée par le tribunal.

— La demande initiale portait sur deux tronçons distincts': le tronçon 1 du portail de la copropriété jusqu’ aux jardinières, pour un montant de 2872,39 euro'; le tronçon 2 des jardinières jusqu’ aux piliers marquant la limite de la copropriété avec celle des intimés, pour un montant de 2907,71 euros.

— Suite à la décision de ne pas procéder aux travaux sur le tronçon numéro 2, la somme de 369,32 euros leur a été restituée. Ainsi , ils ont bien réglé l’intégralité de leur part pour le tronçon 1.

Vu les conclusions notifiées le 29 septembre 2025 par Madame [N] [X] épouse [Y] [D], en son nom personnel et reprenant l’action au nom de son époux décédé, Monsieur [Z] [E], et Mme [S] [E].

Vu les anciennes dispositions des articles 1134, 1146, 1147 du code civil «'à tort visées par le syndicat [Adresse 23]'» (SIC),

Ainsi que celles des articles 9, 515, 700, 1347 du code civil ; articles 1, 2, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et L 131-I et suivants du code des procédures civiles d’exécution

REJETER toutes demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 23];

I. IRRECEVABILITÉ DES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 23] A L’ENCONTRE DE LA SCI [Adresse 27] ET DE MADAME [E] :

Vu que l’appelant dirigea ( à ses conclusions d’appelant n°1) ses demandes à l’ encontre de la SCI [Adresse 27] qu’il n’a pas intimée'; SCI [Adresse 27] qui n’existe d’ailleurs plus depuis des décennies.

Vu que l’ appelant dirige son appel à l’encontre de Mme [E] (toujours aux dernières conclusions du syndicat signifiées devant la cour d’appel de céans) alors qu’ elle n’est pas propriétaire ni copropriétaire «'ni d’aucun droit réel sur les biens immobiliers en objet'» (SIC).

Vu que M. [D] est décédé mais que cela ne change rien en ce que Mme [D] est seulepropriétaire du bien en objet, et ce, depuis 1999, ainsi quelle en justifie.

En conséquence, JUGER l’appel du syndicat des copropriétaires «' [Adresse 23]'» irrecevable vis-à-vis de la SCI [Adresse 27]'; irrecevable vis-à-vis de M. [D]'; irrecevable également à l’encontre de Mme [E].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires «' [Adresse 23]'» à payer à [S] [E] la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

II SUR LE FOND :

1)REJETER toutes demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » ; qui se perd en conjecture depuis maintenant plusieurs années de procédure (depuis 2018)' le syndicat [Adresse 23] s’imaginant pouvoir réclamer des travaux déjà pris en charge par les concluants.

— si l’on compare la répartition des charges, en lecture des actes notariés, confirmée judiciairement qui s’impose entre les parties à savoir « à hauteur de la moitié de la proportion des surfaces des immeubles desservis » (sic.). (non pas donc du 50% pour les [D]-[E] d’une part et 50% pour le syndicat « [Adresse 23] » d’autre part) ; le calcul qui s’en évince « à hauteur de la moitié de la proportion des surfaces des immeubles desservis » (sic.). (déjà appliqué pour la reprise des enrobés par le Tribunal) ; uniquement respecté par les concluants intimés (les consorts [E]- [D]) ;

— par rapport à la clé de répartition parfaitement erronée à tort encore utilisée aujourd’hui en 2025 par le syndic représentant le syndicat « [Adresse 23] » appelant’ à savoir 50-50 (50% pour les [D]-[E] d’une part et 50% pour le syndicat « [Adresse 23] » d’autre part) ' alors que le Tribunal a justement remarqué que la répartition à appliquer était « à hauteur de la moitié de la proportion des surfaces des immeubles desservis » (sic.).

2 ) AU PRINCIPAL, vu sa logique, sa mesure et son caractère objectif sur le plan juridique et vu les sommes déjà versées par les concluants,

CONFIRMER la décision entreprise purement et simplement en toutes ses dispositions.

Vu, en toute hypothèse, l’absence de répartition spéciale autre que celle analysée par le Tribunal à savoir comme précité « 50% pour les [D]-[E] d’une part et 50% pour le syndicat « [Adresse 23] » d’autre part »,

JUGER que les concluants ne sauraient à tout le moins et en toute hypothèse être invités à payer des travaux à 100% à plus forte raison que : 1- le syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » au vu du champ de son appel admet la légitimité de l’analyse des actes notariés par le Tribunal ; 2- et que ce même syndicat ne daigne pas même exécuter les travaux déjà payés par les [D]-[E] comme démontré.

III. EN TOUTE HYPOTHESE, Y AJOUTANT devant la Cour :

Vu les communications de pièces de Mme [N] [D] et de M. [E] au plus tard par RPVA les 9 septembre 2024 et 17 février 2025 et vu, malgré ce, 'que conclusions du syndicat des copropriétaires encore les 5 mai 2025 et 16 septembre 2025 maintenant avec la même illégitimité ses prétentions financières comme indemnitaires’ (SIC) ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » au titre de ses prétentions financières comme celles indemnitaires ; celles-ci étant totalement illégitimes en leur principe autant que disproportionnées.

Vu que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » dès le 17 février 2025 au plus tard était parfaitement informé que Mme [N] [D] était seule propriétaire de la [Adresse 27] au [Adresse 4] de sorte qu’il n’y avait pas lieu à assigner en intervention forcée M. [W] [D] ni qui que ce soit d’autre,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [W] [D] à l’endroit de Mme [R] [D]'; au titre de ses prétentions financières comme celles indemnitaires ; celles-ci étant totalement illégitimes en leur principe autant que disproportionnées.

Condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » qui persiste dans l’erreur à payer spécifiquement à Mme [S] [E] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC au titre de l’irrecevabilité démontrée de toute prétention à son encontre.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » à payer à Madame [N] [X] épouse [D] et Monsieur [Z] [E] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre du caractère mal fondé des prétentions maintenues par le syndicat « [Adresse 23] » en appel à leur encontre ; motif pris aussi déjà effectif du règlement des charges par Mme [X] épouse [D] et M. [E] en respect du jugement de première instance.

CONDAMNER également le syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan , membre de la SELARL LX AIX-EN-PROVENCE, avocats associés aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions , les intimés font valoir les moyens et arguments suivants':

La SCI [Adresse 27] n’est pas propriétaire de la [Adresse 27], M. [D] non plus, la villa appartenant à Mme [D] , seule, en pleine propriété depuis 1999.

De même, Madame [E], elle-aussi, n’est propriétaire d’aucun bien ni de droit immobilier en lien avec ce litige.

La SCI [Adresse 27] n’a pas été intimée.

Sur le fond,

Il est logique et de bon sens que les concluants, occupants individuels de deux villas, n’ont pas à se retrouver débiteurs du propriétaire d’une parcelle passée dans le temps du nombre de un utilisateur occasionnel à plus de 50 utilisateurs quotidiens.

Le 27 mars 2017, le syndicat «' [Adresse 23] , lors d’une assemblée à laquelle les concluants n’ont pas été associés a unilatéralement décidé d’imposer des travaux, des entreprises et des prix.

Le promoteur du syndicat '[Adresse 23] a fait les plans et, de lui-même, a modifié et aggravé la servitude au préjudice de la [Adresse 27], sans son accord.

La construction du bâtiment de la copropriété en plein milieu de l’assiette de l’allée principale cause au surplus une baisse significative de la valeur de la propriété [Adresse 27] , classée au patrimoine de la ville de [Localité 1].

Le tribunal a parfaitement analysé les actes notariés pour déterminer la participation des consorts [D]-[E] aux frais d’entretien de la servitude.

Lorsque les canalisations d’ égout ont présenté des signes de vétusté ( constaté par un professionnel) il a été demandé à Mme [D] et à M. [E] d’ y remédier comme seuls utilisateurs de ce réseau. Ce réseau a alors été refait entièrement et, déjà, largement payé par les concluants.

Les concluants ont payé au syndicat de [Adresse 23] les charges arrêtées par le tribunal au titre de la totalité de la reprise de l’enrobé et non seulement pour un tronçon comme essaie de l’avancer le syndicat, sans pièce. Malgré ce paiement, le syndicat, sciemment, n’a pas fait exécuter les travaux de reprise d’ enrobé de la portion ( terminale) conduisant à la propriété des concluants.

A l’origine, les conduites d’eaux usées partaient directement de la [Adresse 27] sur l’ [Adresse 20]'; celles-ci ont manifestement été dérivées et déviées par le promoteur de l’ immeuble [Adresse 23] souhaitant faire une tranche d’appartements supplémentaires du côté de la limite séparative avec le [Adresse 21]';

Un camion intervenant pour le ravalement de la copropriété [Adresse 23], par son stationnement et ses réguliers passages, a créé un affaissement de chaussée et une rupture consécutive des tuyaux. C’est à cette occasion que la modification du tracé des évacuations par le promoteur de l’ immeuble s’est révélée aux concluants.

Les actes notariés et plans annexés indiquaient autre chose.

Les concluants estiment ne pas devoir la somme de 5658,15 euros réclamée au titre de la réfection de la canalisation. Cette somme regroupe 6 sommes. Les 5 premières ont été imposées par le syndicat sans concertation. Les concluants n’ ont jamais été, jusqu’ à très récemment, informés de l’intervention des entreprises Lassauge et Kab. La somme de 3080 fait doublon avec la facture de réfection du chemin d’accès ( enrobé). Tout au plus, si on applique la clef de répartition retenue par le tribunal selon la quote-part des surfaces habitables détenue par les concluants , il serait dû une somme de 491,18 euros qui est largement couverte par les sommes indûment payées par les consorts [D]-[E] au syndicat.

Enfin, la demande de dommages et intérêts de [W] [D], assigné en intervention forcée par le syndicat, est mal dirigée.

Vu les conclusions notifiées le 1er août 2025, par M [W] [D] qui demande à la cour de':

Vu les articles 613 et 1240 du Code Civil,

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

Mettre hors de cause Monsieur [W] [D] comme ayant été attrait à tort en qualité d’héritier d’un bien 'dont la servitude objet du litige n’appartenait plus au défunt et dont l’usufruit s’est éteint par le décès’ (SIC),

Condamner Madame [X] au paiement de la somme de 7.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [D],

Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Aux motifs notamment qu’ attrait en appel plus de deux ans après le décès de son père, il apparaît à la lecture de l’assignation et des prétentions du syndicat que Mme [X] a attendu deux ans pour communiquer l’acte de notoriété, mais sauf erreur, n’a jamais communiqué le justificatif de propriété exclusive sur le bien, contrairement à la demande de la cour.

MOTIVATION':

A titre liminaire, il convient d’observer que dans les écritures des parties le prénom de Mme [X] épouse [D] est orthographié «'[N]'», alors que dans les actes notariés établis par Me [K] les 19 décembre 1985 et 30 juin 1999, il est orthographié «'[R]'». En revanche , l’acte de dévolution successorale du 6 septembre 2023, plus récent, établi par Me [I], notaire, fait figurer l’ orthographe «'[N]'».

Le prénom de Mme [X], veuve [D], sera en conséquence orthographié [N] dans les motifs et le dispositif du présent arrêt.

Sur la saisine de la cour':

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a débouté l’appelant de ses demandes de condamnation des intimés à lui payer':

la somme de 5658,15 euros au titre du remplacement de leur canalisation d’ évacuation des eaux usées et des investigations menées sur cette conduite,

la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en réparation du préjudice subi du fait de leur défaillance'.

En revanche, la confirmation du jugement, pour le surplus, est demandée par le syndicat. En l’absence d’appel incident des intimés qui demandent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, le jugement est en conséquence définitif en ce qu’il a':

Condamné solidairement Monsieur [Y] [D] et son épouse Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] la somme de l.720,69 euros au titre de leur participation à la réfection de l’enrobé de l’assiette de la servitude de passage desservant leur propriété

Condamné solidairement Monsieur [Z] [E] et son épouse Madame [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] la somme de 672,14 euros au titre de leur participation à la réfection de l’enrobé de l’assiette de la servitude de passage desservant leur propriété.

Jugé que ces sommes seront revalorisées en fonction de l’ évolution de l’indice BT O1 depuis le mois de novembre 2016 jusqu’à la date du jugement.

Rejeté la demande de fixation d’une astreinte.

Jugé n’y avoir lieu à compensation

Rejeté la demande d’annulation de la répartition des charges fondée sur les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Rejeté la demande tendant à ce qu’il soit dit et jugé que le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] devra collaborer pour parvenir à un accès direct à la [Adresse 27].

Rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile (pour les frais non compris dans les dépens exposés en première instance).

Condamné solidairement Monsieur [Y] [D] et son épouse Madame [N] [D], et Monsieur [Z] [E] et son épouse Madame [S] [E] aux dépens de l’ instance, sous distraction de Maître Gérard Bentata, avocat au barreau de Grasse.

En outre, le syndicat des copropriétaires n’a pas intimé la SCI [Adresse 27] contre laquelle il ne forme aucune demande, de sorte que la cour n’a pas à examiner la fin de non-recevoir soulevée par les intimés, de l’appel dirigé contre la SCI [Adresse 27] ou des demandes formées contre cette dernière dans le premier jeu de conclusions de l’appelant, mais abandonnées par la suite, qui est dès lors sans objet.

Sur l’ irrecevabilité de l’appel et/ou l’irrecevabilité des demandes dirigées contre’M. [D] et Mme [E]:

Le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de Mme [E], pour défaut de la qualité de propriétaire de l’ un des fonds dominants, figure bien dans les dernières conclusions des intimés et est mentionné au «'I'» du dispositif de ces conclusions , même si les concluants, après avoir indiqué en quoi les demandes du syndicat sont irrecevables à l’encontre de la SCI [Adresse 27], non intimée «'et qui n’existe plus'», à l’encontre de M [D] et de Mme [E], pour défaut de la qualité de propriétaire, demandent à la cour de juger l’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] irrecevable à l’ encontre de la SCI [Adresse 27], de M. [D] et de Mme [E].

Or, la recevabilité de l’appel n’est pas subordonnée à celle des demandes de l’appelant ( Cass. Civ. 2e, 11 janvier 2018, n° 16-27.945, Bull. Civ.). En effet, en application de l’article 547 du code civil, tous ceux qui ont été parties en première instance peuvent être intimés, la recevabilité de leurs demandes n’étant pas un préalable à l’exercice de cette voie de recours.

Dans ces conditions, il convient de débouter les intimés de leurs demandes tendant à faire juger irrecevables les appels dirigés contre M. [D] et Mme [E].

Les demandes dirigées contre Mme [E] à hauteur d’appel seront en revanche déclarées irrecevables. Il ressort en effet de l’attestation notariée établie le 30 août 2024 par Me [M], notaire, que M [E] a acquis, seul, par acte du 19 juin 1985 les parcelles cadastrées CW n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8] détachées de la propriété [Adresse 27]. Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 23] n’établit pas que, depuis cet acte, Mme [E] serait devenue propriétaire indivis ou propriétaire commune en biens de ces parcelles, ou même qu’elle en aurait acquis l’usufruit.

Sur les frais engagés par la copropriété pour la réparation de la canalisation d’eaux usées passant par son terrain mais desservant les fonds dominants.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] forme à l’encontre de Mme [N] [X] et de M [Z] [E] une demande de condamnation au paiement de la somme de 5658,15 euros se décomposant comme suit':

— Le montant de la facture établie par la société Combes du 9 mars 2009 soit la somme de 876,60 Euros, (Pièce n°4-2)

— Le montant de la facture établie par Maître [V] du 17 avril 2012 soit la somme de 36,38 Euros, (Pièce n°6-2)

— Le montant de la facture établie par la société Combes du 27 février 2013 soit la somme de 1 048,17 Euros, (Pièce n°7)

— Le montant de la facture établie par la société Kab du 8 janvier 2013 soit la somme de 430 Euros, (Pièce n°8-1)

— Le montant de la facture établie par la société Kab du 20 février 2014 soit la somme de 187 Euros, (Pièce n°8-2)

— Le reliquat du devis accepté et avancé par le SDC [Adresse 23], établi par la société Lassauge du 28 novembre 2014 (Pièce n° 9-1), soit la somme de 11308 Euros – 8 228 Euros (montant déjà versé par les intimés) = 3 080 Euros ;

Soit 876,60 Euros + 36,38 Euros + 1048,17 Euros + 430 Euros + 187 Euros + 3 080 Euros = la somme de 5 658,15 Euros.

Le tribunal a écarté cette prétention aux motifs que les deux actes de 1958 et 1964, constitutif et récognitif de servitude, ne prévoient pas de modalités de répartition de l’entretien des canalisations que le fonds dominant ( aujourd’hui [D] [E]) est autorisé à faire passer par le fonds servant ( aujourd’ hui la copropriété [Adresse 23])'; que s’ agissant des frais engagés par la copropriété pour les investigations et la réparation de la canalisation des eaux usées passant par son terrain mais desservant uniquement les fonds dominants, le syndicat [Adresse 23] n’est pas fondé à en réclamer le remboursement en application des articles 1134 et 1146 du code civil, pas plus que sur les dispositions des articles 637 et suivants et 686 et suivants du code civil, en l’absence de stipulations des actes visés.

Cependant, l’article 686 alinéa 2 du code civil dispose que «'l’étendue et l’usage des servitudes se règlent par le titre qui les constituent et, à défaut de titre, par les règles ci-après.'»

Selon l’article 697 du code civil, «' celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.'»

L’article 698 ajoute que «'ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’ établissement de la servitude ne dise le contraire.'»

Il résulte de ces dispositions, qu’en l’absence de convention sur la charge du coût des travaux d’entretien ou de réparation d’une servitude de tréfonds à l’ usage exclusif des propriétaires du fonds dominant, comme au cas d’espèce, la charge de ces travaux incombe à ces derniers.

Le SDC [Adresse 23] est donc bien fondé à réclamer le remboursement du coût des travaux dont il a fait l’avance pour entretenir ou réparer la canalisation d’évacuation des eaux usées à l’usage exclusif des propriétés [X] et [E], traversant son fonds et objet d’ une servitude de tréfonds. Il convient de rappeler que ces travaux ont été engagés par la copropriété en raison de fuites à l’origine d’infiltrations d’eaux usées en sous-sol de son bâtiment et d’un affaissement du terrain d’assiette de la servitude à l’emplacement d’une fuite importante.

A cet égard, il convient d’ajouter que les intimés n’établissent nullement que l’ affaissement de l’assiette du passage aurait comme cause première le stationnement ou la circulation d’un camion.

Il convient d’examiner si les factures produites se rattachent à l’entretien ou à la réparation de la canalisation litigieuse.

La facture du 23 mars 2009 ( pièce 4-2) concerne une inspection télévisuelle de la canalisation d’eaux usées à l’usage exclusif des consorts [D]-[E] mais également de la canalisation de la copropriété, pour un montant global de 876,60 euros. Le linéaire de canalisation inspecté par l’entreprise Combes, selon le rapport de visite établi par cette entreprise, est d’environ 16 mètres pour la copropriété et de 95 mètres pour les consorts [D]-[E]. Il s’ensuit que sur cette somme, 750 euros doivent être imputés aux consorts [D]-[E] ( 876,60 x 95/111).

La facture du 17 avril 2012, de la chambre des notaire, d’un montant de 36,38 euros concerne une demande de copie d’acte ou de plan ( pièce 6-2). Il ne s’agit pas de frais d’ entretien ou de conservation de la servitude de canalisation. Cette somme ne peut en conséquence être répercutée sur les intimés.

La facture du 27 février 2013 de l’entreprise Combes, d’un montant de 1048,17 euros concerne la vérification de l’évacuation située dans le regard d’eaux pluviales (Coté Nord Ouest), avec curage de l’évacuation après siphon afin de permettre une inspection télévisée. Sur cette facture figurent les mentions’ «'siphon bouché avec grande quantité de racines…'Attention , réseau municipal très sale'!!!'». Cette facture ne permet pas de rattacher cette intervention à l’ inspection de la conduite d’évacuation des eaux usées objet de la servitude . Cette somme restera en conséquence à la charge de la copropriété.

La facture Kab Agencement du 8 janvier 2014 ( pièce 8-1) comporte un poste «'amélioration de la sécurité concernant le trou formé dans le chemin devant l’entrée II':

— enlèvement des plaques métalliques

— mise en place de bordures autour du trou avec signalisation , en laissant un passage entre ces bordures et le muret, l’ ensemble 430,00 euros'». Ce descriptif ne permet pas de rattacher cette intervention à la conduite d’évacuation des eaux usées litigieuse. Cette somme sera en conséquence écartée.

La facture du 20 février 2014 de l’entreprise Kab Agencement ( pièce 8-2), d’un montant de 187 euros, concerne l’intervention pour dépose des bordures et pose de plaques en acier, et débouchage du trou d’ évacuation des eaux pluviales. Là encore , rien n’indique que cette intervention concernait la conduite d’évacuation des eaux usées de Mme [D] et de M. [E].

Le reliquat du devis accepté et avancé par le SDC [Adresse 23], établi par la société Lassauge, daté du 28 novembre 2014 (Pièce n° 9-1), fait état d’un montant TTC de 12424, 50 euros. Sur cette somme, la copropriété a accepté de prendre en charge la somme de 1015 euros HT correspondant à la création d’un regard avec clapet ( 450 euros), des fournitures PVC ( 165 euros), et à la reprise d’ un mur existant en deux zones (400 euros), soit la somme de 1116,50 euros TTC, de sorte que la somme réclamée aux consorts [D]-[E] s’élevait à 11308 Euros. Sur cette somme, les intimés ont versé une somme de 8 228 euros, de sorte que le solde s’établit 3 080 Euros.

Cependant, cette facture comporte un poste enrobé de 2700,00 euros HT et 2970 euros TTC pour 60 m² et 58 mètres linéaires de tranchée, poste qui fait double emploi avec les devis de réfection de l’enrobé de la servitude de passage établis par l’entreprise Makadam, travaux pour lesquels la participation des intimés a été fixée définitivement par le tribunal.

Il convient dans ces conditions d’écarter la somme de 2970 euros du montant réclamé, le solde à la charge des consorts [D] [E] s’établissant alors à 110 euros.

C’est donc une somme totale de 750 + 110 euros, soit 860,00 euros qu’ il convient de mettre à la charge des consorts [D]-[E], au titre du solde des travaux de réfection de la conduite d’ évacuation des eaux usées affectée à l’usage exclusif de leurs fonds. [N] [D] née [X] et [Z] [E] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] pour résistance abusive.

Compte tenu de l’issue du litige le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, fondée sur la responsabilité contractuelle, s’agissant de l’entretien de la servitude de passage et fondée sur les dispositions des articles 686 alinéa 2, 697 et 698 du code civil, s’agissant de la servitude de canalisation en tréfonds, dont le titre ne prévoyait pas les modalités d’entretien et de conservation.

En effet, compte tenu de la position soutenue par le syndicat d’ une contribution des propriétaires des fonds dominants aux frais d’entretien et de réparation du passage à hauteur de 50 %, en méconnaissance des modalités de participation résultant de la lecture combinée des titres de 1958 et 1964, la contestation par les consorts [D]-[E] de la quote-part qui leur était réclamée par le syndicat ne peut être qualifiée d’abusive.

S’agissant des travaux de réparation de la canalisation et alors que le solde sur facture qui peut être imputé aux intimés est de 860 euros, les autres sommes réclamées ayant été écartées, à défaut de pouvoir être rattachées aux travaux sur la canalisation litigieuse , il n’est pas établi que les consorts [D] -[E] aient fait montre d’une résistance abusive.

Sur les demandes de M. [W] [D]':

[W] [D], contre lequel aucune demande n’est formulée doit être mis hors de cause,

Celui-ci réclame la condamnation de Mme [X] veuve [D] à une somme de 7.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi résultant de l’assignation en intervention forcée, au motif que Mme [D] aurait attendu deux ans pour communiquer l’acte de notoriété.

Mais il ressort du bordereau de communication de pièces du 17 février 2025 que Mme [D] a communiqué l’acte du 19 décembre 1985 portant donation de l’usufruit à son bénéfice, l’acte d’acquisition par elle de la nue propriété de la [Adresse 27], en date du 30 juin 1999, l’attestation de notoriété de M [Y] [D], et l’état hypothécaire commenté par le notaire Me [I] d’ où il ressort qu’elle est seule propriétaire depuis 1999 de la [Adresse 27] . Elle ne saurait en conséquence être tenue pour responsable de l’ appel en intervention forcée de M [W] [D] intervenu le 9 mai 2025.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaire [Adresse 23], qui succombe sur l’ essentiel de ses prétentions, supportera seul la charge des dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence de ceux des dépens dont elle a fait l’avance.

L’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , s’agissant des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire en dernier ressort,

Déboute M. [Z] [E], Mme [S] [E] et Mme [N] [D] de leur demande tendant à faire déclarer irrecevable l’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] contre M. [Y] [D] et Mme [S] [E],

Déclare sans objet les demandes tendant à voir déclarer irrecevables l’ appel et les demandes dirigées contre la SCI [Adresse 27],

Déclare irrecevable les prétentions formulées à hauteur d’appel par le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] contre Mme [S] [E],

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de ses demandes de condamnation des intimés à lui payer’la somme de 5658,15 euros au titre du remplacement de leur canalisation d’ évacuation des eaux usées et des investigations menées sur cette conduite,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum Mme [N] [D] née [X] et M. [Z] [E], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] la somme de 860,00 euros au titre du coût des travaux de remplacement de leur canalisation d’ évacuation des eaux usées et des investigations menées sur cette conduite,

Y ajoutant,

Met hors de cause M. [W] [D],

Le déboute de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne le syndicat des copropriétaire [Adresse 23], aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de Maître Françoise Boulan, avocat, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, de ceux des dépens dont elle a fait l’avance,

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT