ARRET

N°

E

Q

C/

Z

M

A AW

G

Société CREDIT AGRICOLE BRIE X

SA I

SA PRO BTP

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE JUILLET DEUX MILLE SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 14/05370

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A COMPETENCE COMMERCIALE D’AMIENS DU NEUF JUILLET DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur AR E

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame S Q

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e FRANCOIS substituant M^e Anne-Laure PILLON, avocats au barreau D’AMIENS

APPELANTS

ET

Monsieur W Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame U M

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Grégoire FRISON, avocat au barreau D’AMIENS

Madame L A AW

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Franck DELAHOUSSE, avocat au barreau D’AMIENS

Monsieur R G

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e SMYTH substituant M^e Marcel DOYEN, avocats au barreau D’AMIENS

Société CREDIT AGRICOLE BRIE X

XXX

XXX

Représentée par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat au barreau D’AMIENS

SA I

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe BRIOT, avocat au barreau D’AMIENS

SA PRO BTP Immatriculée au RCS PARIS

XXX

XXX

Représentée par M^e Marc DECRAMER, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 15 mars 2016 devant la cour composée de M^me AJ AK, Président de chambre, M^me AX AY et M^me AF AG, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

Sur le rapport de M^me AJ AK et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 juin 2016, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 21 juin 2016 puis au 15 juillet 2016 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe.

Le 15 juillet 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me AJ AK, Président de chambre, et M^me Malika RABHI, greffier.

*

* *

DECISION :

Par jugement du 9 juillet 2014, assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance d’Amiens :

Déclare recevable la demande formée par W Z et U M en annulation d ela vente d’immeuble conclue le XXX avec mes époux F-Q et leur demande subsidiaire en résolution de vente

Déclare recevable la demande formée par les époux F-Q en résolution de la vente du même immeuble conclue le 27 mai 2005 avec M. R C et M^me L A,

Déboute M. W Z et M^me U M de leur demande en annulation de la vente,

Prononce la résolution de la vente conclue le XXX entre les époux F-Q d’une part, et M. W Z et M^me U M d’autre part portant sur l’immeuble situé à XXX, XXX

Ordonne à M. W Z et à M^me U M de restituer l’immeuble aux époux F AO de leurs meubles,

Condamne les époux F à restituer à M. W Z et à M^me U M le prix de la vente, soit 148 000€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Déboute M. W Z et M^me U M de leurs demandes de dommages intérêts,

Déclare irrecevable la demande de dommages intérêts de M. W Z et de M^me U M fondée sur l’article 1792 du code civil dirigée contre les époux F, M. R C et M^me L A,

Prononce la résolution des contrats de prêt conclus entre M. W Z et M^me U M et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie X,

Condamne solidairement M. W Z et M^me U M à rembourser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie X le capital de 119 423€ et le capital de 16 125€ diminués de tous les paiements faits par eux

Prononce la résolution du contrat de prêt d’un montant de 15 000€ concluentre M. W Z et M^me U M et la SA PRO BTP,

Condamne solidairement M. W Z et M^me U M à rembourser à la SA PRO BTP le capital de 15 000€ diminué de tous les paiements effectués

Prononce la résolution des contrats de prêt de ll 200€ conclus entre M. W Z et M^me U M et l’association I,

Condamne solidairement M. W Z et M^me U M à rembourser à l’association I la somme de 95 16,85€ , soit le capital diminué des paiements faits par eux à la date d’avril 2012,

Rejette les demandes de M. W Z et de M^me U M dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de X, l’association I et la SA PRO BTP,

Déboute les époux F-Q de leur demande de résolution de la vente du 25 mai 2005 conclue avec M. R C et M^me L A,

Dit que M. R C et M^me L A sont entièrement responsables des dommages subis par les époux F-Q,

Condamne in solidum M. R C et M^me L A à payer aux époux F la somme de 53 231 ,93 € à titre de dommages intérêts,

Déboute les époux F de leurs autres demandes de dommages intérêts,

Rejette toutes les demandes formées par M. R C et M^me L A,

Déboute la Caisse Régionale de-Crédit Agricole Mutuel Brie X, l’association I et la SA BTP de leurs demandes indemnitaires dirigées contre les époux F, M. R C et M^me L A,

Fait masse des dépens, en ce compris ceux exposés dans les instances de référé, le coût de l’expertise et le coût du constat d’huissier, et dit qu’ils seront supportés par moitié entre d’une part, les époux F-Q, et d’autre part M. R C et M^me L A tenus in solidum entre eux,

Condamne in solidum les époux F à payer àM. W Z et M^me U M la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de X, de la SA Pro BTP et de Passociation I,

Condamne in solidum M. R C et M^me L A à payer aux époux F la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux F ont relevé appel de ce jugement le 28 novembre 2014 et ont transmis le 3 juillet 2015 des conclusions au terme desquelles ils demandent à la cour de:

Sur le dol:

Constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce que Monsieur E et Madame Q auraient connu, et d’autant plus caché, la présence de spores rouges, et encore mois de mérule, au moment de la vente.

Constater que Monsieur E et Madame Q n’ont pas constaté la présence d’humidité lors de la dépose de la cuisine et de la pose d’un isolant, suite à la fuite intervenue en janvier 2009.

Constater que Monsieur E et Madame Q n’ont pas pu cacher à leurs acquéreurs une prétendue humidité dans l’immeuble jusqu’au moment de la vente, intervenue en 2010.

En conséquence, confirmer la décision entreprise et débouter Monsieur Z et Madame M de leur demande d’annulation de la vente et de toutes demandes de dommages et intérêts sur le fondement du dol.

Sur l’erreur :

Vu l’article 1110 du Code Civil,

Confirmer la décision entreprise et débouter Monsieur Z et Madame M de leur demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur.

Sur la garantie des vices cachés :

Vu les articles 1641, 1643, 1644, 1646, 1645 du Code Civil

Vu la clause de l’acte de vente exclusive de la garantie des vices cachés

A titre principal

Constater que figure à l’acte une clause de non garantie des vices cachés, par application des dispositions de l’article 1643 du Code Civil, à l’exception, le cas échéant, de ce qui est dit sous le titre « environnement-santé publique.

Constater que rien n’est dit sous le titre « environnement-santé publique » quand à une garantie des vices cachés concernant la mérule, mais seulement que « Le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble objet des présentes n’est pas contaminé par des champignons de type mérule ou autres. »

En conséquence, réformer la décision entreprise et débouter Monsieur Z et Madame M de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés et en conséquence, les débouter de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur et Madame E.

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire la Cour venait à considérer que Monsieur E et à Madame Q sont tenus à la garantie des vices cachés.

Prononcer la résolution de la vente intervenue le XXX.

Confirmer la décision entreprise et condamner Monsieur et Madame E au paiement de la somme de 148 000 euros représentant la restitution du prix de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement de première instance, soit à compter du neuf juillet 2014.

Confirmer la décision entreprise et débouter Monsieur Z et Madame M de leur demande de condamnation au paiement des intérêts dus depuis le paiement du prix.

Débouter Monsieur Z et Madame M de leur demande de condamnation au paiement d’une somme supplémentaire de 16562,40 euros (travaux)

Confirmer la décision entreprise et dire et juger que Monsieur Z et Madame M devront restituer l’immeuble vide, à leurs frais.

Constater que Monsieur Z et Madame M ne rapportent pas la preuve de la prétendue mauvaise foi de Monsieur O et Madame Q, soit la prétendue connaissance de l’infestation de l’immeuble par la mérule lors de la vente.

En conséquence, confirmer la décision entreprise et débouter Monsieur Z et Madame M de leur demandes de dommages et intérêt suite à la résolution de la vente, Monsieur E et Madame Q n’étant tenus qu’à la restitution du prix de vente.

Confirmer la décision entreprise et les débouter de leurs demandes de dommages et intérêts formulées au titre de leurs préjudices matériels, de jouissance et moral, évalués à 156.000 €.

Sur la garantie décennale et sur la responsabilité au titre des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code Civil

Vu l’article 1792 du Code Civil

Dire et juger que Monsieur E et Madame Q ne sauraient être considérés comme constructeurs au sens de l’article 1792 du Code Civil.

Constater que Monsieur Z et Madame M ne recherchent plus en cause d’appel la responsabilité des époux E sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code Civil

En conséquence, confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Monsieur Z et Madame M de leurs demandes au titre de la garantie décennale, notamment de leurs demandes de dommages et intérêts formulées au titre de leurs préjudices matériels, de jouissance et moral.

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Madame A de ses demandes de partage de responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil.

Vu les articles 1382 et 1383 du Code Civil,

Constater qu’aucune négligence n’est établie quant à l’absence d’évacuation des eaux usées et des eaux de pluie,

Constater que la cause de l’apparition de la mérule telle que le précise l’expert est exclusivement les travaux réalisés par Monsieur G et Madame A,

En conséquence, débouter Monsieur Z et Madame M de leurs demandes à ce titre.

A TITRE RECONVENTIONNEL, si la garantie des vices cachés venait à être retenue à l’encontre de Monsieur et Madame D l’article 1792 du Code Civil,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Constater l’importance des travaux réalisés par Monsieur G et Madame A, et en conséquence leur qualité de constructeurs.

Constater que les travaux ont rendu l’immeuble impropre à sa destination.

En conséquence, confirmer la décision entreprise et dire et juger que Monsieur G et Madame A sont tenus solidairement de la garantie décennale envers Monsieur E et Madame Q.

Réformer la décision entreprise et dire et juger que la clause exclusive de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente G ' A / E 'Q, que la demande soit fondée au titre de la garantie des vices cachés ou au titre de la garantie décennale, n’est pas opposable à Monsieur et Madame E.

Constater que la possibilité de mettre en 'uvre les garanties légales des articles 1792 et suivants du Code Civil ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la résolution de la vente ni à une action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641.

En conséquence, à titre principal et par application des dispositions des article 1641 et suivants du Code Civil

Réformer la décision entreprise et prononcer la résolution de la vente par Monsieur R G et Madame L A à Monsieur AR E et Madame S Q, épouse E, de la maison individuelle à usage d’habitation située à XXX, ledit immeuble figurant au cadastre section XXX pour une contenance de 03 a 55 ca et section XXX pour une contenance de 04 a 90 ca, soit au total 08 a 45, suivant acte reçu par Maître Jean-Louis DUPUIS, notaire à Conty (80) en date du 27 juin 2005, publiée et enregistrée au 1^er bureau des hypothèques d’Amiens le 27 juin 2005, référencée 2005D N°7490, volume 2005P numéro 4505, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En conséquence, réformer la décision entreprise et condamner Monsieur G et Madame A à restituer le prix payé par Monsieur et Madame E, pour un montant de 148 000 euros entre les mains de Monsieur et Madame E.

Ordonner la restitution de l’immeuble à Monsieur G et à Madame A.

A titre subsidiaire et par application des dispositions des article 1792 et suivants du Code Civil

Dire et juger que les réparations doivent couvrir toutes les conséquences directes des malfaçons relevées, y compris les dommages résultant de la résolution de la vente de l’immeuble.

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Monsieur G et Madame A au paiement de la somme de 53.231,93 euros en réparation de ce préjudice.

Infirmer la décision entreprise et condamner Monsieur G et Madame A au paiement de la somme de 35767,70 euros représentant la différence du prix à restituer à Monsieur Z et à Madame M et le prix payé auprès de Monsieur G et Madame A lors de l’acquisition en 2005.

Les condamner à payer la différence entre le prix auquel sera revendu l’immeuble à un tiers et le prix auquel Monsieur Z et Madame M l’ont acquis.

D’une manière générale, dire et juger que Monsieur G et Madame A devront couvrir, à titre de dommages et intérêts, toutes les conséquences directes des malfaçons relevées, y compris les dommages résultant de la résolution de la vente de l’immeuble de FREMONTIERS.

SUR LES DEMANDES DE PARTAGE DE RESPONSABILITE FORMULEES PAR MADAME A

Confirmer la décision entreprise et débouter Madame A de ses demandes de partage de responsabilité au titre des dispositions des articles 1792, 1382, 1383 et 1645 du Code Civil.

SUR LES DEMANDES DU CREDIT AGRICOLE

Confirmer la décision entreprise et débouter le Crédit Agricole Brie X de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur E et de Madame Q.

A titre subsidiaire, dire et juger que Monsieur G et Madame A devront garantir Monsieur et Madame E de toutes condamnations prononcées au profit du Crédit Agricole.

SUR LES DEMANDES DE I

Confirmer la décision entreprise et débouter l’association I de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur E et de Madame Q.

SUR LES DEMANDES DE LA SA PRO BTP

Confirmer la décision entreprise et débouter la SA PRO BTP de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur E et de Madame Q.

Débouter Monsieur Z et Madame M de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des époux E au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure, et les condamner au paiement de la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre les dépens engagés devant le juge des référés.

A titre subsidiaire, dire et juger que Monsieur G et Madame A devront garantir Monsieur E et Madame Q de toutes sommes qui seraient mises à leur charge tant au titre des dispositions de l’article 700 du CPC qu’au titre des dépens.

Condamner Monsieur G et Madame A au paiement de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux dépens d’appel et de première instance, y compris ceux relatifs à la procédure de référé engagée à leur encontre dans le cadre de l’expertise.

Au terme de conclusions transmises le 3 février 2016, les époux Z demandent à la cour :

Vu les dispositions des articles 1110 et 1116 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions des articles I792 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil

Vu le rapport d’expertise de Monsieur J,

— D’infirmer le jugement et, statuant à nouveau :

— A titre principal, Annuler l’acte de vente pour dol et à titre subsidiaire en raison de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue

— A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution de la vente en application de l’action rédhibitoire.

— En cas d 'annulation ou de résolution du contrat de vente:

Condamner Monsieur AR E et Madame S Q à rembourser la somme de 175.722 € correspondant au coût de la vente à Monsieur Z et Madame H augmenté des intérêts au taux légal à compter de la vente du XXX ;

Condamner solidairement Monsieur G et Madame A, en leur qualité de constructeur, à garantir les époux F des conséquences de l’annulation /résolution de la vente ;

Annuler les contrats de prêts souscrits par les requérants auprès du Crédit agricole, de la société I et de la société PRO BTP pour le financement de l’acquisition de l’immeuble,

Ordonner la restitution des sommes prêtées par le Crédit agricole, la société I et la société PRO BTP après compensation avec les sommes déjà prélevées sur le compte de Monsieur Z et Madame M,

Condamner in solidum Monsieur G, Madame A et les époux F à relever et garantir Monsieur Z et Madame B au titre du remboursement des établissements bancaires (principal, intérêts et frais d’emprunt),

Infiniment subsidiairement, à défaut d’annulation ou de résolution de la vente:

Condamner in solidum les époux F, Monsieur G et Madame A au paiement des travaux de traitement de la mérule et de remise en état de l’immeuble dans un état tel que décrit dans l’acte de vente de M. Z et Madame B en 2010 et après mise à jour des devis au regard de la progression des désordres et du changement de TVA.

Condamner in solidum les époux F, Monsieur G et Madame A au paiement des loyers et charges supportés par Monsieur Z et Madame M dans l’attente de la remise en état de l’immeuble, entre la date de reprise des prélèvements bancaires liés aux prêts immobiliers souscrits et la fin des travaux de remise en état de l’immeuble

— En tout état de cause:

Condamner in solidum les époux F, Monsieur G et Madame A à leur payer la somme de 156.000 euros à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus augmenté des intérêts légaux à compter du 1^er novembre 2011 date à laquelle ils ont dû quitter l’immeuble ;

Condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre la procédure de première instance ;

Condamner in solidum des défendeurs aux entiers dépens qui comprendront

les dépens de référé, les frais d’expertise, les frais d’huissiers (y compris les

frais de signification du jugement et de procès~verbal de remise de clés), les

dépens de première instance, ceux de l’incident devant le premier président de la Cour d’appel, et ceux d’appel

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SCP FRISON & Associés pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Suivant conclusions transmises le 7 avril 2015, le Crédit Agricole Brie X demande à la cour de:

Statuer ce que de droit quant à l’appel interjeté par les époux F à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS le 9 juillet 2014,

Recevoir, le CREDIT AGRICOLE BRIE X en son appel incident et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

Vu les articles 1184 et 1382 du Code Civil :

Donner acte au CREDIT AGRICOLE BRIE X de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la demande de résolution judiciaire du contrat de vente conclu entre Monsieur Z et Madame M d’une part et les époux F d’autre part le 24 novembre 2010, et des contrats de prêts accessoires consentis par le CREDIT AGRICOLE BRIE X n° 72183664467 et 72183664477.

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur Z et Madame M d’une part et Monsieur E et Madame Q d’autre part à rembourser au CREDIT AGRICOLE BRIE X la somme de 135.548 €.

Ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur Z et Madame M au titre du remboursement des sommes prêtées avec celles dues par le CREDIT AGRICOLE au titre du remboursement des échéances prélevées.

Condamner solidairement Monsieur E, Madame Q, Monsieur G et Madame A, ou qui le mieux d’entre eux, à garantir et relever indemne le CREDIT AGRICOLE BRIE X du montant des restitutions qu’elle devra opérer en cas d’annulation des contrats de prêt au profit de Monsieur Z et de Madame M.

Condamner solidairement Monsieur E, Madame Q, Monsieur G et Madame A, ou qui le mieux d’entre eux à payer AU CREDIT AGRICOLE BRIE X, à titre de dommages et intérêts par application des dispositions de l’article 1382 du Code Civil, la somme de 2.214,85 €.

Condamner tout succombant à l’instance à payer au CREDIT AGRICOLE BRIE X la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Débouter Monsieur Z et Madame M de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du CPC à l’égard du CREDIT AGRICOLE BRIE X.

Condamner tout succombant à l’instance aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, Avocat aux offres de droit.

Par conclusions transmises le 15 juillet 2015, la société I demande à la cour :

A titre principal de:

1/Relever que I s’en rapporte à justice s’agissant de l’annulation ou de la résolution de la vente du XXX intervenue entre les consorts W Z et U M et les consorts E -Q ainsi que sur les responsabilités respectives des vendeurs successifs : les consorts AR E, S Q, R G et L A AW.

2/Si la Cour prononce la résolution de la vente de 2010, aux torts exclusifs d’un et/ou des vendeurs successifs, recevoir I en son appel incident et infirmer partiellement le jugement déféré :

.Prononcer judiciairement la résiliation ou la caducité du contrat de prêt de I, en conséquence de la résolution ou de l’annulation de la vente du XXX aux consorts Z et M,

Puis, statuant à nouveau sur le montant de la créance de I: condamner solidairement les consorts Z et M à rembourser à I la somme principale de 10.024,06 Euros , au titre du contrat de prêt accession, en deniers ou quittances, soit le solde restant dû à I, après avoir ordonné la compensation judiciaire avec la somme de 1.683,15 euros correspondant aux échéances mensuelles remboursées à ce jour,

3/ Si la nullité ou la résolution de la vente devait être prononcée aux torts exclusifs d’un et/ou des vendeurs successifs, juger que I doit être restituée indemne et garantie de sa créance dans son intégralité, en principal, intérêts, 'ais et accessoires, pour un montant de 10.024,06 Euros , par les consorts AR E, S Q, R G

et L A AW, sur le fondement de leurs responsabilités délictuelles respectives.

4/ A TITRE SUBSIDIAIRE: si la nullité ou la résolution de la vente de la maison du XXX n’était pas prononcée :

.Juger à titre reconventionnel que le contrat de prêt accession conclu entre Monsieur W Z et Madame U M et I est résilié de plein droit, en application de l’article 10 dudit contrat, en raison de la cessation d’occupation de manière continue par les consorts W Z et U M emprunteurs et leur famille depuis le 1°novembre 2011.

.Condamner solidairement en conséquence Monsieur W Z et Madame U M à payer à I la somme principale de 10.024,06 Euros restant due.

5/EN TOUT ETAT DE CAUSE :

.Débouter les consorts AR E, S Q, R G et L A de leurs demandes, fins et conclusions à Pégard de I,

.Débouter les consorts Monsieur W Z et Madame U M de leurs demandes, fins et conclusions à Pégard de I,

.Condamner solidairement les consorts AR E, S Q, R G et L A à la somme de 4.200,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ou à défaut, condamner les consorts W Z et Madame U M à cette somme.

Suivant conclusions transmises le 8 septembre 2015, la société Pro BTP Prévoyance demande à la cour de:

Vu les dispositions de l’article L 312-2 et suivant du Code de la Consommation et les articles 1134, 1184, 1382 et 1383 du Code Civil.

Donner acte à la SA PRO BTP de son rapport à justice concernant l’annulation et la résolution de la vente du XXX.

Confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur Z et Madame M à rembourser à la société PRO BTP, les échéances impayées du prêt. Fixer cette condamnation à la somme de 14.359,05 €.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société PRO BTP de sa demande de garantie à l’égard des vendeurs successifs et, en conséquence dire et juger que PRO BTP devra être restituée indemne et garantie de sa créance dans son intégralité en principal et 'ntérêt, frais et accessoires à hauteur de 14.359,05 € par AR E, S Q, R G, et L A.

A titre subsidiaire, constater la résolution de plein droit en raison de la cessation d’occupation de manière continue de |'immeubIe par les consorts W Z et U M, depuis le 18' novembre 2011.

Condamner Monsieur Z et Madame M à payer à la société PRO BTP la somme de 14.359,05 € en principal.

Débouter les consorts E-Q, G-A et Z-BF de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PRO BTP.

Les condamner solidairement à payer à la Société PRO BTP la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître DECRAMER.

Suivant conclusions transmises le 1^er avril 2015, M^me A-AW demande à la cour de:

Dire Monsieur E et Madame Q irrecevables et mal fondés en leur appel du Jugement,

Dire Madame L A recevable et bien fondée en son appel incident,

Infirmer le Jugement en date du 9 Juillet 2014 en ce qu’il a fait application de l’Article 1792-1, 3° du Code Civil et a condamné Madame L A et Monsieur R G en leur qualité de Constructeur, à payer aux époux E ' Q les dommages et intérêts de leurs travaux, et par conséquent, les a condamnés à payer le coût des travaux de traitement de la mérule pour un montant de 53.231,93 €.

S’agissant des demandes formées sur le fondement de l’article 1792 du code civil :

Mettre hors de cause M^me L A laquelle n’a pas participé aux travaux de construction et n’a pas la qualité de constructeur vendeur après achèvement.

Constater que lors de la vente de mai 2005, l’immeuble était en cours de restauration et inachevé et par conséquent, dire l’Article 1792-1, 3° du code civil inapplicable.

Subsidiairement, dire M^me L A bien fondée à opposer la cause étrangère.

Débouter Monsieur W Z et Madame U M et Monsieur E et Madame Q de leurs demandes.

Subsidiairement, si par extraordinaire, le Tribunal retenait la responsabilité de Monsieur R G et de Madame L A en considérant qu’ils ont la qualité de vendeur constructeur au sens des dispositions précitées, il conviendrait de retenir la responsabilité des vendeurs intermédiaires et/ou celle des demandeurs qui, selon l’analyse faite par l’expert, ont pu soit activement soit passivement contribuer au phénomène de développement du mérule soit en le favorisant soit en l’aggravant.

Il conviendrait dans ce cas, de répartir la responsabilité entre Monsieur Z et Madame M, Monsieur E et de Madame Q et Mr G et Madame L A et donc, de les condamner in solidum à hauteur de leur part de responsabilité respective.

' S’agissant des demandes formées sur la garantie des vices cachés par

Monsieur E et de Madame Q :

Dire la clause d’exonération des vices insérée dans l’acte de vente du 27 mai 2005 parfaitement valable et opposable aux acquéreurs Monsieur E et de Madame Q voir même à Monsieur W Z et Madame U M et ce en application de l’article 1643 du code civil.

Subsidiairement, constater que les conditions d’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et que Monsieur E et de Madame Q ne peuvent s’en prévaloir à l’égard de M^me L A.

Les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

' Subsidiairement, si par extraordinaire le Tribunal prononçait la résolution de la vente du bien en date du 25 mai 2005 :

En application de l’article 1646 du code civil, dire M^me L A, venderesse, ignorant le vice, ne sera tenue qu’à la seule restitution du prix de la vente du 25 mai 2005 et des frais occasionnés par la vente.

Dans l’hypothèse où le Tribunal annulerait la vente du 25 mai 2005, il y aurait lieu à restitution du prix par les acquéreurs.

Et, il y aurait lieu d’ordonner la restitution du bien par les Monsieur W Z et Madame U M.

Dire Monsieur E et Madame Q responsables sur le fondement de l’article 1382 du code civil et à défaut, sur celui de 1383 du code civil pour être à l’origine du développement de la mérule et ce, pour négligence fautive dans l’assainissement de la maison et la gestion de eaux pluviales et usées.

En tout état de cause, constater qu’ils n’ont pas agi « en bon père de famille » alors qu’ils étaient possesseurs de l’immeuble pendant 5 années.

Par conséquent, en cas de résolution ou annulation de la vente, condamner Monsieur E et Madame Q à prendre en charge tout ou partie des dommages et notamment, le montant des travaux de toute nature restant à mettre en 'uvre pour traiter la mérule dans la maison estimés, en l’état, à 53.231,93 euros et pour le remettre en état d’habitabilité, l’immeuble étant abandonné depuis près de 3 années et donc, non chauffé et non ventilé.

En tout état de cause, les condamner à réparer les dommages subis par Monsieur Z et Madame M et ce, dans une part prépondérante.

Les condamner à garantir M^me A des dommages qui seraient mis à sa charge au bénéfice des demandeurs principaux.

Condamner tout succombant au paiement d’une indemnité au bénéfice de M^me L A d’un montant de 5 000 € au titre de l’Article 700 du CPC

Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL DELAHOUSSE et ASSOCIES (Maître Franck DELAHOUSSE) Avocat aux Offres de Droit en application de l’article 699 du CPC.

Par conclusions transmises le 9 novembre 2015, M. G demande à la cour de:

Vu notamment les dispositions des articles 1101 et suivants, 1147, 1151, 1315, 1382 et suivants, 1641 et suivants, 1792 et suivants du Code Civil, 700 du CPC :

1) Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS le 9 juillet 2014 en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur R G.

2) Constater que la présence de mérules antérieurement à la vente du 27 mai 2005 n’est pas établie.

3) Dire que la clause exonératoire de responsabilité insérée à l’acte de vente du 27 mai 2005 doit produire son plein effet.

4) Dire irrecevables et en tout cas mal fondées les demandes formées à l’encontre de Monsieur G et le mettre hors de cause.

5) A titre infiniment subsidiaire : condamner solidairement Monsieur E et Madame Q à garantir Monsieur G de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais.

6) Condamner les succombants à payer à Monsieur G une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

7) Condamner les succombants aux dépens dont distraction est requise au profit de la SCP MONTIGNY& DOYEN par application des dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2016 et l’affaire fixée à plaider le 15 mars 2016.

Le 29 février 2016, les époux F ont transmis des conclusions tendant à voir dire irrecevables les conclusions et pièces déposées par les époux Z le 3 février 2016.

Les époux Z ont conclu le 3 mars 2016 au rejet de cette demande.

SUR CE

Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties au jugement entrepris duquel il résulte essentiellement que:

— le 27 mai 2005, les époux F AE des consorts C-A un immeuble d’habitation sis à XXX qu’ils revendent le XXX aux consorts Z-M lesquels financent leur acquisition au moyen de 4 prêts souscrits auprès des sociétés Crédit Agricole et PRO BTP et de l’association I,

— prétextant la découverte de mérule infestant l’immeuble et les ayant contraints à déménager, les consorts Z-M obtiennent suivant ordonnance du 16 décembre 2011 une mesure d’expertise judiciaire et, au vu du rapport déposé le 30 mai 2013 par M. J confirmant le développement et la propagation du champignon dès avant la vente de 2010, rendant l’immeuble insalubre, assignent devant le Tribunal leur vendeur, les propriétaires antérieurs (les consorts C-A ) ainsi que les organismes prêteurs pour entendre annuler, sinon résoudre, la vente de 2010, annuler les prêts d’acquisition et indemniser leurs préjudices.

C’est dans ces conditions qu’intervient le jugement entrepris qui, pour l’essentiel, rejette la demande d’annulation de vente formée par les consorts Z-M à l’encontre des époux F en tant que fondée sur le dol et l’erreur, accueille par contre l’action rédhibitoire des consorts Z-M à l’encontre de leur vendeur et prononce sur ce fondement la résolution de la vente de 2010, dit irrecevable la demande de garantie formée par les consorts Z-M à l’encontre des consorts C-A, prononce l’annulation des prêts immobiliers souscrits par les consorts Z-M, rejette l’action rédhibitoire des époux F à l’encontre de leurs vendeurs mais condamne ces derniers, au titre de la garantie décennale à indemniser les époux F du coût des travaux d’éradication de la mérule.

Sur l’incident de procédure

Les époux F demandent à la cour de dire irrecevables les pièces et conclusions transmises une heure avant la clôture par les consorts Z-M lorsque les conclusions des appelants dataient de juillet 2015, laissant aux intimés un large délai pour y répondre.

Les consorts Z-M objectent que ces conclusions et pièces ne portent pas atteinte aux droits des appelants en ce qu’elles portent pour l’essentiel sur la communication de jurisprudences, ne développent aucun moyen nouveau et que le délai entre la clôture et les débats permettait aux appelants d’y répondre.

La cour estime, au vu des ajouts apportés aux conclusions des consorts Z-M et des pièces communiquées que ceux-ci n’appelaient pas de réponse particulière des appelants.

Leur demande sera rejetée.

Sur le fond

La cour relève, à titre liminaire, qu’aucune des parties ne critique le rapport d’expertise judiciaire dont il ressort que:

— la mérule est présente à tous ses stades de développement : de l’état de spores (poussières rouges sous et dans les meubles de la cuisine), en passant par l’état végétatif de mycélium dans le vide sanitaire sous la cuisine, jusqu’au stade ultime de reproduction, celui de sporophore,

— elle est cantonnée dans le vide sanitaire sous la cuisine, dans la cuisine, au passage de la cuisine vers le salon et sur le mur de refend ouest entre cuisine et salon,

— compte-tenu de la dispersion de la mérule grâce aux spores véhiculées par l’air, sa présence rend l’immeuble impropre à sa destination: celui-ci est insalubre et à dû être quitté par ses occupants,

— il est certain que la mérule existait avant la vente de 2010, le rapport dressé le 6 juin 2012 par la société Agence Telefunko l’estimant présente au minimum depuis deux ans, ce que confirme l’expert judiciaire qui, compte-tenu de la migration observée sur toute la longueur de la cuisine, l’estime probablement plus ancienne (2003'),

— lors de la vente de 2010, sa présence n’était détectable, selon l’expert, que par la poudre brunâtre que les acquéreurs auraient observée dans la cuisine, l’expert précisant que le mycélium présent dans le vide-sanitaire (au demeurant non visité par les parties ) n’était probablement pas visible,

— les travaux d’éradication de la mérule et les travaux immobiliers complémentaires sont estimés à quelques 53 200€,

— l’apparition de la mérule est liée à la réalisation en 2003 par M. C d’une cuisine dans une ancienne grange attenante à la maison qui surplombait un vide-sanitaire dans lequel ont été laissés des bois et déchets de déconstruction de la grange que M. C a recouverts d’une bâche, ce qui a permis, grâce notamment à l’humidité ambiante liée aux infiltrations d’eaux pluviales sous le vide-sanitaire et à l’obscurité, le développement du champignon.

Sur le sort de la vente immobilière de 2010

Sur la nullité pour dol

Les consorts Z-M réitèrent leur demande d’annulation pour dol de la vente, reprochant aux époux F un silence dolosif pour avoir caché l’humidité anormalement élevée de l’immeuble (qu’ils connaissaient compte-tenu des travaux d’isolation qu’ils avaient réalisés et de la non conformité du système d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées qui se déversaient au droit des fondations) et pour avoir tû la présence de poussière orange qu’eux-même ont constatée une fois installés.

Ils ajoutent que l’expertise a révélé la présence de spores sur la grille de ventilation sur laquelle M. F était intervenu en 2009 pour effectuer des travaux sur le mur de cuisine (pose d’un isolant) de sorte que celui-ci avait nécessairement constaté la présence de mérule.

Ils estiment que la pose de l’isolant comme la présence d’une planche positionnée sur une poutre extérieure avérée 'pourrie’ sont autant d’indices d’une volonté de leurs vendeurs de cacher les traces d’humidité de l’immeuble.

Les époux F se défendent de toute réticence dolosive à l’égard de leurs acquéreurs, maintiennent qu’ils n’ont jamais constaté la présence de poussière orange ni d’humidité anormale dans leur maison, précisent qu’à la suite d’un dégât des eaux en janvier 2009, provoqué par une rupture d’une canalisation liée au gel, les meubles de cuisine ont été démontés et M. F en a profité pour poser à titre préventif un isolant thermique sur le mur et non pour cacher une humidité lors d’une éventuelle vente future.

Ils observent que l’humidité anormale constatée en 2011 procède d’investigations réalisées alors que l’immeuble était inoccupé depuis plusieurs mois et non chauffé.

Il importe tout d’abord de souligner que l’impropriété de l’immeuble à sa destination ne résulte pas de son humidité, qui n’a pas empêché les consorts C-A d’y habiter deux ans ( les intéressés motivant leur départ par leur séparation) et les époux F d’y vivre 5 ans dans des conditions que de nombreux témoins qualifient de très agréables, attestant que la maison était saine, bien chauffée, exempte de moisissures, traces et/ou odeurs d’humidité, ce que contestent les consorts Z-M qui n’opposent cependant aucune attestation en sens contraire alors qu’ils ont résidé une année dans cette maison, dont un hiver.

La cour observe, au demeurant, qu’ils fondent leur demande subsidiaire de résolution de vente exclusivement sur la présence de mérule et non sur l’humidité qu’aucun des experts intervenus n’estiment génératrice d’une impropriété de l’immeuble à sa destination.

L’humidité n’a été qu’un facteur parmi d’autres de la propagation de la mérule dont les spores sont présentes partout, véhiculées par l’air, et qui ont trouvé au cas présent dans le vide-sanitaire un environnement propice à leur développement du fait de la présence de bois déposés à même le sol par M. C, de l’obscurité, d’un défaut de ventilation et de l’humidité ambiante leur permettant de germer, la mérule ayant ainsi lentement migré dans le vide-sanitaire sur toute la longueur de la cuisine, traversé le plancher bois puis envahi le béton de la chape pour ressortir au niveau du seuil du séjour, cette progression s’étant opérée sur une période au minimum de deux années.

Pour établir le silence dolosif de leurs vendeurs, les consorts Z-M doivent donc démontrer que ceux-ci connaissaient la présence de mérule dans leur immeuble au moment de la vente en sorte que, fût-elle démontrée, la connaissance par les époux F d’une humidité anormale de l’immeuble qu’ils auraient cachée serait insuffisante pour asseoir leur demande de nullité.

Les consorts Z-M conviennent que la seule manifestation apparente de la mérule lors de leur entrée dans les lieux était de la poussière rouge qu’ils ont observée dans un meuble bas de la cuisine.

Ils n’ont pas compris la provenance:

ainsi, à M. Y, architecte désigné par le Tribunal Administratif à l’initiative de la commune pour expertiser l’immeuble, ils indiquaient en 2012 (rapport, page 3) qu’ils avaient été informés de la présence de mérule en octobre 2011, à la faveur d’une expertise consécutive à un dégât des eaux.

M. Z ajoute que sa qualification de maçon ne lui permettait absolument pas de s’en convaincre lui-même et l’expert judiciaire renchérit en affirmant qu’il ne suffit pas d’être un professionnel du bâtiment pour appréhender la problématique de la mérule ( Page 27).

A supposer donc que les époux F aient, contrairement à ce qu’ils affirment, eux-même constaté la présence de cette poussière lorsqu’ils occupaient l’immeuble, rien ne prouve qu’ils en ont connu l’origine, ceux-ci n’étant pas plus compétents que M. Z en la matière.

Les autres indices invoqués par les consorts Z-M pour l’établir ne sont pas plus pertinents:

— il a été vérifié que les époux F avaient subi un dégât des eaux du fait de la rupture d’une canalisation en janvier 2009 et l’affirmation de M. F selon laquelle il a profité de l’enlèvement des meubles de cuisine (nécessaire à la réalisation par un professionnel des réparations nécessaires) pour poser sur le mur un isolant thermique qu’il pensait protecteur est crédible et rien ne permet en tout cas d’affirmer qu’il s’agissait ainsi de cacher la présence de mérule dans la perspective d’une vente future,

— la découverte en 2012 de spores de mérule sur la grille d’aération à proximité de laquelle M. F a posé l’isolant ne permet pas, selon l’expert judiciaire, d’affirmer qu’elles s’y trouvaient déjà en 2009 et que les propriétaires ont alors su leur immeuble infesté,

— même à supposer que les époux F aient, comme le prétendent les consorts Z-M, posé une planche sur une poutre extérieure pour cacher son état de dégradation et obstrué le vide-sanitaire (ce que les intéressés contestent formellement), rien ne permet d’en déduire leur connaissance de l’infestation de l’immeuble par le champignon (il n’est d’ailleurs pas soutenu que la poutre est infestée par la mérule: il est seulement indiqué qu’elle est 'pourrie’ par l’humidité),

— la même constatation s’impose s’agissant de l’humidité de l’immeuble: quand bien même les époux F l’auraient cachée aux acquéreurs, on ne peut pour autant en déduire qu’ils savaient leur immeuble infesté par un champignon.

La cour estime donc, à l’instar du Tribunal que n’est pas rapportée que la preuve d’un silence dolosif des époux F sur l’existence de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité pour cause d’erreur

Les consorts Z-M réitèrent leur demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble dont ils attendaient qu’il soit habitable.

Dès lors toutefois que les intéressés se prévalent de désordres cachés, antérieurs à la vente et qui rendent l’immeuble inhabitable et donc impropre à sa destination, l’action rédhibitoire est l’unique fondement susceptible d’être invoqué au soutien de leur action qui ne peut donc prospérer sur le fondement de l’erreur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’action rédhibitoire

Le Tribunal a accueilli l’action rédhibitoire des consorts Z-M estimant inapplicable la clause de non garantie de l’acte de vente.

Les époux F contestent l’interprétation que fait le Tribunal d’une clause qu’ils estiment U et dont il ne résulte pas qu’elle excluait du champ de la clause de non garantie le cas de la mérule ou autres champignons.

Les consorts Z-M en font une interprétation différente, considérant que la clause de non garantie ne s’appliquait pas aux éléments relevant du volet 'environnement et santé publique', parmi lesquels la mérule et autre champignons .

La cour souligne tout d’abord qu’aucun élément n’accrédite la thèse des intimés d’une reconnaissance explicite par les époux F du mérite de leur argumentation quant à l’interprétation des clauses du contrat (que cette instance d’appel vient contredire).

La cour observe ensuite que les nombreux développements des consorts Z-M sur l’humidité de l’immeuble sont inopérants dès lors que leur action rédhibitoire se fonde exclusivement sur la présence de mérule, aucun des experts entendus n’ayant au demeurant conclu que l’humidité des lieux rendait l’immeuble impropre à sa destination.

La cour rappelle ensuite que la convention des parties comportait une clause de non garantie des vices cachés pouvant affecter 'le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit ci-dessus et le cas échéant, sous le titre Environnement-Santé publique'.

Cette clause U et précise excluait donc toute garantie du vendeur à raison des vices cachés pouvant affecter l’immeuble sous réserve des éventuelles exceptions et aménagements (ainsi se comprend la mention 'le cas échéant') qui seraient envisagés par les parties au § 'environnement-santé publique’ .

Sous le titre 'Environnement-Santé publique', l’acte énumérait la liste des diagnostics, constats et états qui composent le diagnostic technique visé à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation que doit communiquer le vendeur à l’acquéreur (dont ce même article sanctionne l’absence par une impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés) , détaillait pour chacun d’eux le contenu des investigations opérées, les anomalies éventuelles constatées et les dispositions arrêtées d’un commun accord par les parties sur leur prise en charge.

Sous l’intitulé 'Mérules et autres champignons’ (dont la cour rappelle que la réglementation n’exige aucun diagnostic) il était indiqué :

'le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble objet des présentes n’est pas contaminé par des champignons de type mérules ou autres'

Force est de constater que cette disposition ne stipule aucune exclusion ou aménagement conventionnel de la clause de non garantie précitée, seule la connaissance de l’existence d’un champignon par le vendeur pouvant, dans ces conditions, entraîner sa garantie, selon les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

A supposer, par ailleurs, comme le sous-tend l’analyse des consorts Z-M, qu’une déclaration d’un vendeur, assurant l’acquéreur de l’absence de tout champignon dans l’immeuble , puisse s’interpréter en un engagement formel, générateur d’une obligation de garantie en cas de non respect de cet engagement, la déclaration en l’espèce, empreinte d’incertitude, du vendeur indiquant 'qu’à sa connaissance’ l’immeuble n’est pas contaminé, sans faire référence à un quelconque diagnostic, ne peut s’analyser en un engagement formel, générateur d’une quelconque obligation à garantie.

La cour considère donc au contraire du Tribunal les époux F fondés à se prévaloir de la clause de non garantie prévue à l’acte.

Le jugement sera, par suite, réformé en ce qu’il prononce la résolution de la vente avec toutes conséquences de droit découlant du maintien des consorts Z-M en leur qualité de propriétaire de l’immeuble et des restitutions qui s’imposent au regard de l’exécution provisoire qui assortissait certaines dispositions du jugement.

Sur la responsabilité des époux F

Les consorts Z-M réclament, 'en tout état de cause’ aux époux F, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, l’indemnisation des frais de traitement de la mérule, de remise en état de l’immeuble et de tous leurs préjudices matériels, financiers et moraux, à raison d’un défaut d’entretien et de réparation de l’immeuble dont ils savaient par leurs vendeurs, les consorts C-A, les travaux de rénovation inachevés.

Les époux F se défendent de toute faute dès lors qu’il est avéré que leurs successeurs sont intervenus sur le système d’évacuation des eaux usées qu’avaient installé les consorts C-A et dont la non conformité a contribué à l’humidité de l’immeuble.

Outre que les liens contractuels liant les époux F aux consorts Z-M font obstacle à la recherche de leur responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle envers leurs acquéreurs, il convient d’objecter que les consorts Z-M ne peuvent, par ce biais, faire échec à la clause de non garantie insérée à l’acte de vente et obtenir réparation de désordres affectant l’immeuble, en lien avec un système rudimentaire d’évacuation des eaux pluviales (recueil des eaux pluviales à l’aide d’un bidon à défaut de gouttières) parfaitement visible au moment de la vente et que les acquéreurs ont filmé de concert avec leur vendeur, ou encore de la défaillance du réseau individuel d’évacuation des eaux usées lorsque la convention des parties (antérieure à l’entrée en vigueur des dispositions de l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique) prévoyait qu’il n’avait jamais fait l’objet d’un contrôle technique, que l’acquéreur déclarait en faire son affaire personnelle, renonçant à tout recours de ce chef et pour quelque cause que ce soit.

Les consorts Z-M seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur la responsabilité décennale des consorts C-A

Les consorts Z-M (qui n’invoquent plus en cause d’appel la responsabilité décennale de leurs vendeurs) se prévalent par contre de la responsabilité décennale des consorts C-A dès lors que les désordres de la mérule sont la conséquence de travaux qu’ils ont réalisés entre 2003 et 2005 et maintiennent que ces dispositions font échec à la clause de non garantie qu’opposent les consorts C-A, tirée de l’acte de vente consorts C-A – F qui leur est inopposable.

M^me A-AW conteste toute obligation au titre de la garantie décennale aux motifs que l’immeuble a été cédé aux époux F alors que les travaux de restauration étaient en cours, que ceux-ci ont été poursuivis par les époux F, que rien ne permet d’établir que le champignon était présent à l’état latent dans l’immeuble lors de la vente de 2005 et que la prolifération de la mérule postérieurement à la vente constitue une cause exonératoire de responsabilité.

M. C leur oppose, quant à lui, la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente passé avec les époux F, opposable quel que soit le fondement invoqué par les consorts Z-M (garantie des vices cachés ou garantie décennale).

Il fait valoir que la responsabilité décennale suppose que les travaux aient été achevés et réceptionnés ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les consorts C-A ont cédé, du fait de leur séparation, un immeuble en cours de rénovation que les époux F ont achevé.

Rappelant les dispositions de l’article 1792-5 du code civil selon lesquelles toute clause tendant à exclure ou diminuer la responsabilité prévue aux articles 1792 et suivants du code civil, les époux F font valoir que la clause de non garantie insérée à l’acte de vente C-A- F est inopposable, que les consorts C-A ont la qualité de constructeurs au sens de la jurisprudence des 'castors'.

Ils affirment avoir réalisé des travaux d’embellissement des étages, distincts de ceux entrepris par leurs prédécesseurs qui rénové les pièces du rez de chaussée: cuisine et séjour sur lesquels ils ne sont pas intervenus si ce n’est pour la pose ponctuelle d’isolant en 2009 à la faveur du dégât des eaux déjà évoqué, sans lien avec la prolifération de la mérule.

Selon l’article 1972-1 du code civil est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et l’article 1792-5 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui aurait pour objet d’exclure ou limiter la responsabilité découlant des articles 1792 et suivants du code civil.

La cour rappelle que les époux F ont acquis des consorts C-A une maison datant des années 1870, à l’origine constituée d’un corps principal constituant la maison d’habitation, flanquée d’une grange surplombant une cave.

De l’expertise judiciaire, il ressort que M. C a entrepris en 2003 de déconstruire la grange et de la transformer en cuisine et rénové de même le séjour et les toilettes du rez-de-chaussée.

Selon les explications fournies à l’expert judiciaire il aurait également remplacé un gros tuyau en zinc qui collectait eaux de pluie eaux de pluie et eaux usées de l’ancienne cuisine pour le remplacer par un tuyau plus petit tuyau qu’il n’aurait pas enterré, et installé des descentes de gouttières.

Il a indiqué à l’expert qu’il n’avait pas eu le temps de 'finir les travaux à l’extérieur sous le porche’ sans en préciser la nature (que ce soit devant l’expert ou devant la cour), sachant qu’il s’agit d’un porche d’accès au terrain, jouxtant la cuisine et mitoyen avec la propriété voisine.

La cour constate encore que la vente consentie en 2005 aux époux F désignait une maison avec cuisine, séjour, salle de bains autre pièces (etc..), aucune mention ne faisant état d’une cuisine en cours de réalisation ou inachevée.

A défaut pour les consorts C-A d’établir le contraire et de justifier du lien éventuel entre les travaux en cuisine et ceux du porche évoqués par M. C, il faut considérer que les époux F ont acquis en 2005 une maison dont les travaux de construction de la cuisine par leur vendeur étaient achevés, les consorts C-A ne pouvant tirer de la réalisation ultérieure par leurs successeurs de nouveaux travaux d’embellissement à l’étage, sans lien avec ceux du rez-de-chaussée et les désordres en cause, l’existence d’une rénovation toujours en cours en 2005, exclusive de l’application des articles 1792 et suivants, ou encore se prévaloir d’une absence de réception de travaux … qu’ils ont personnellement réalisés.

Il est acquis que les travaux réalisés entre 2003 et 2005 par M. C constituent le fait générateur du développement de la mérule dont l’expert judiciaire a rappelé qu’elle est présente dans notre environnement, véhiculée par l’air, peut rester des années durant à l’état de veille et germer à la faveur de la conjonction de plusieurs facteurs, le principal étant en l’espèce l’abandon par les consorts C-A de déchets de bois de déconstruction de la grange dans le vide-sanitaire sous la cuisine que M. C a recouverts d’une bâche en plastique propre à retenir l’humidité, qui, associés à l’humidité ambiante, à l’obscurité et au défaut de ventilation liés à l’obstruction de l’accès au vide-sanitaire (dont on ignore l’auteur) a permis au champignon de proliférer suivant les modalités déjà décrites.

Il sera ajouté, s’agissant de l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées sur laquelle les parties sont contraires en fait, que les éléments recueillis lors de l’expertise tendraient à établir que ni les consorts C-A ni les époux F ne sont intervenus pour installer un système efficace de recueil des eaux pluviales et des eaux usées qui ont continué à se déverser dans le sol, aucune modification par les époux F de nature à accroître les désordres n’étant en tout cas démontrée et, par suite, aucune cause exonératoire de responsabilité établie au profit des consorts C-A.

Il convient, par suite, de consacrer la responsabilité décennale des consorts C-A à l’égard du sous-acquéreur , les consorts Z-M, à raison des désordres imputables à la mérule qui rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Sur les préjudices subis

Les consorts Z-M sont fondés à obtenir réparation par les consorts C-A de leurs préjudices qui peuvent être évalués comme suit:

— coût des travaux d’éradication de la mérule évalués par l’expert judiciaire à

17 019€ HT en valeur au 13 mars 2013, qui doit être actualisée et augmentée de la TVA

— coût des travaux de déconstruction-reconstruction indispensables pour traiter la mérule pour 28 602,34€ HT à actualiser,

— Il est demandé réparation de la perte de mobilier meublant l’immeuble et des effets personnels des membres de la famille, évaluée sur la base d’un simple inventaire à 35 000€ et 2 830€ (jouets), alors que, d’une part, la société Telefunko a préconisé le traitement du mobilier, d’autre part dans leurs écritures les consorts Z-M évoquent des dépenses majorées de nettoyage pour nettoyer les vêtements et le petit matériel récupérable.

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 5 000€.

— les dépenses de relogement:

Dans la mesure où par l’effet de l’arrêt les consorts Z-M restent propriétaires de l’immeuble , ils ne peuvent obtenir réparation des améliorations réalisées (sauf à établir qu’elles seraient détruites dans le cadre de l’éradication de la mérule ce qui n’est pas prouvé) et les charges afférentes à cet immeuble (frais d’eau, électricité gaz, assurance, taxes foncières et d’habitation etc…)

Par contre, ils ont été contraints de quitter l’immeuble en novembre 2011, et ensuite d’un hébergement familial, ont obtenu un logement de l’Opac sur Amiens à compter de janvier 2012 pour un loyer mensuel de 533€ augmentée des charges pour 87€ , ce qui a généré certaines charges en double (assurance, taxe d’habitation, frais d’abonnement auprès des services du gaz, d’électricité, etc…), dans une proportion qu’ils ne détaillent pas dans leurs écritures mais qui peut être évaluée à 36 000€ (notamment compte-tenu du loyer supporté à tout le moins de janvier 2012 à juillet 2016).

— Le préjudice moral et de jouissance

Il existe un préjudice moral et de jouissance majeur du fait des désagréments provoqués par la prolifération de la mérule, les soucis de santé qui en sont résultés pour la famille, le déménagement dans un logement beaucoup plus petit, les multiples démarches administratives, judiciaires qu’ils ont dû entreprendre et le contentieux qui en est résulté avec les organismes prêteurs.

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 10 000€.

Récapitulatif des préjudices:

— travaux d’éradication de la mérule:17 019€ HT

— travaux de déconstruction-reconstruction: 28 602,34€ HT

— préjudice matériel: 36 000€ + 5000€

— préjudice de jouissance et moral: 10 000€

Sur la 'garantie’ des époux F

M. C sollicite, pour le cas où sa responsabilité serait consacrée envers les consorts Z-M, la garantie des époux F au motif que ceux-ci ont contribué par les travaux de réhabilitation qu’ils ont exécutés au développement de la mérule.

M^me A-AW conclut de même à une part de responsabilité des époux F dans les préjudices subis par les consorts Z-M dès lors qu’ils ont obstrué la porte d’accès au vide-sanitaire, favorisant ainsi le défaut de ventilation propice à la prolifération du champignon, maintenu pendant 5 ans un système d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées défaillant et modifié l’évacuation des eaux usées.

Les époux F, qui ont toujours contesté avoir posé la planche obstruant l’ accès au vide-sanitaire, qu’il a fallu casser pour inspecter ce dernier, dont une photographie contemporaine des travaux de M. C (cependant très floue) prouverait selon eux la présence à cette époque, et modifié le réseau d’écoulement des eaux usées, se défendent de toute part de responsabilité dans la survenance ou l’importance des désordres liés à la mérule, admettant tout au plus une absence de travaux sur l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées dont ils affirment n’avoir pas perçu la nécessité au regard du bon état général de l’immeuble qu’attestent tous les témoignages produits, soulignant par ailleurs que la constatation d’une forte humidité a été faite six mois après le délaissement, en hiver, de l’immeuble par les consorts Z-M dans des conditions de chauffage incertaines tandis que le constat opéré en novembre 2011 par la société Lepine, lorsque les consorts Z-M l’occupaient encore, relevait seulement une humidité en pied de mur et sur les murs extérieurs.

La cour relève, à la suite des premiers juges, que l’expertise judiciaire n’a pas permis d’établir l’imputabilité aux époux F de l’obstruction du vide-sanitaire et de la modification du réseau d’évacuation des eaux usées qui ont contribué au développement du champignon .

Cette expertise ne démontre pas plus que les travaux de rénovation entrepris par les époux F ont eu un quelconque impact sur l’évolution des désordres liés à la mérule comme le prétend M. C.

Il n’a pas été non plus été prouvé que ce dernier avait alerté ses acheteurs de la nécessité de parfaire le réseau d’assainissement et d’évacuation des eaux pluviales qu’il n’avait pas eu le temps de reprendre, l’acte de vente étant muet sur ce point, ni a fortiori informé les nouveaux occupants du délaissement dans la cave de bois humides de déconstruction recouverts d’une bâche (dont tout professionnel du bâtiment connaît les risques) ce qui aurait permis aux nouveaux propriétaires d’entreprendre un nettoyage utile.

Enfin, le fait que les époux F n’aient pas fait vérifier l’état de leur réseau d’assainissement et de recueil des eaux pluviales pendant leur cinq années d’occupation est insuffisant pour leur imputer une part des responsabilité dans le développement du champignon en l’absence de tout sinistre ou circonstance propre à les alerter sur les infiltrations qui en résultaient et leur impact.

Les consorts C-A seront déboutés de ce chef.

Sur le sort des prêts

L’infirmation du jugement quant à la résolution de la vente F – Z-M emporte sa réformation du chef de la résolution des prêts immobiliers souscrits par les consorts Z-M auprès du Crédit agricole, de l’association I et la société PRO BTP, ce qui rend inopérants les longs développements de celles-ci sur les restitutions qui en découlent et sans objet leurs demandes de garantie formulées dans l’hypothèse d’une résolution ou annulation.

Ne peuvent, pour les mêmes motifs, prospérer leurs demandes d’indemnisation des préjudices financiers subis du fait de l’annulation ou résolution des prêts, compte-tenu de la perte d’une chance de voir les prêts remboursés et de percevoir les intérêts attendus.

N’est pas plus fondée la demande subsidiaire (qui confine au cynisme) de la société PRO BTP et de l’association I tendant à voir constater la résolution de plein droit des prêts consentis aux consorts Z-M du fait du délaissement de l’immeuble lorsqu’on sait par ailleurs que ce délaissement a été imposé par l’insalubrité de l’immeuble et un arrêté du maire du 1^er février 2012 interdisant d’y pénétrer.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions accessoires.

Dans la mesure où les consorts Z-M prospèrent en leurs prétentions à l’encontre des consorts C-A, l’équité commande de condamner ces derniers à leur verser une indemnité de procédure globale de 6 000€ recouvrant les frais de première instance et d’appel.

L’équité commande de même de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux F à l’encontre desquels les consorts Z-M et les consorts C-A succombent en leurs demandes.

Le sens du présent arrêt commande le rejet des demandes accessoires des organismes de prêt ainsi que la condamnation des consorts C-A aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort.

Rejette la demande des époux F tendant au rejet des pièces et conclusions transmises le jour de l’ordonnance de clôture et avant celle-ci.

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il rejette la demande d’annulation de la vente immobilière F – Z-M du XXX

— dit que les désordres liés à la mérule sont de nature à engager la responsabilité décennale des consorts C-A et exclut toute cause exonératoire de responsabilité au profit de ces derniers.

Le réforme pour le surplus .

Statuant des chefs réformés et y ajoutant:

Déboute les consorts Z-M de leur demande de résolution de la vente immobilière du XXX et, par voie de conséquence, de leurs demandes accessoires d’annulation des prêts immobiliers consentis par les sociétés Crédit Agricole Brie X et PRO BTP et l’association I.

Dit que le rejet des demandes formées par les consorts Z-M à l’encontre des époux F rend sans objet l’action rédhibitoire exercée par ces derniers à l’encontre de leurs vendeurs, les consorts C-A .

Consacre la responsabilité décennale des consorts C-A envers les consorts Z-M.

Condamne, par suite, les consorts C-A solidairement à verser aux consorts Z-M les sommes suivantes:

-17 019€ HT et 28 602,34€ HT augmentées de la variation de l’indice BT 01 à compter du 30mai 2013 jusqu’à complet paiement et de la TVA à 10%

— les sommes de 5 000€ et 36 000€ en réparation de leurs préjudices matériels et financiers

— la somme de 10 000€ en réparations de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral

— une indemnité de procédure de 6 000€

Condamne les consorts Z-M d’une part, les consorts C-A d’autre part à verser chacun aux époux F une indemnité de procédure de 2 000€.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne les consorts C-A aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de référé, excepté ceux du référé expertise des consorts Z-M contre les époux F qui resteront à la charge des consorts Z-M, et d’expertise avec faculté de recouvrement au profit des avocats constitués conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT