COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/00398 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EIR6

Jugement du 16 Janvier 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 14/03304

ARRET DU 09 FEVRIER 2021

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e L J MESCHIN de la SELARL D.M. T, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 0300512

INTIMES :

Monsieur A Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame E F épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130125

S.A.R.L. LES 3 B

[…]

[…]

Représentée par M^e Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130007

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 10 Novembre 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BEUCHEE, Conseiller, Président de chambre suppléant, et Madame MULLER, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me BEUCHEE, Conseiller, Président de chambre suppléant

Madame MULLER, Conseiller,

M^me ELYAHYIOUI, Vice-président placée

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 février 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseiller, Président de chambre suppléant, en remplacement de Sabine BEUCHEE, Conseiller, Président de chambre suppléant, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé du litige

Selon acte sous seing privé en date du 19 janvier 2011 rédigé par la SARL Les 3 B exerçant sous l’enseigne L’Adresse – Agence Angevine, agent immobilier titulaire d’un mandat de vente sans exclusivité en date du 16 décembre 2010, et acte authentique reçu le 13 avril 2011, M. A Y, monteur plaquiste, et son épouse M^me E F ont vendu à M. B X et à M^me C D une maison d’habitation avec jardin située […], comprenant salon-séjour, cuisine meublée, deux chambres, salle de douche et WC au rez-de-chaussée, deux chambres et WC à l’étage et un garage et formant le lot n°26 du lotissement 'Les Acacias', ce au prix net vendeur de 175.000 euros.

Il est précisé dans l’acte authentique que 'L’ACQUEREUR prendra l’immeuble, sous réserves des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le VENDEUR, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés' et que 'Le VENDEUR déclare […] – Que l’immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans. – Qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai'.

Y ont été annexés le permis de construire accordé le 27 juin 1989 aux vendeurs pour la construction d’une maison en rez-de-chaussée et celui obtenu le 7 septembre 2000 pour l’aménagement des combles, ainsi que les certificats de conformité correspondants délivrés les 27 avril 1992 et 21 décembre 2000.

Les acquéreurs, qui ont dès leur prise de possession supprimé les cloisons séparant le salon du séjour et de la cuisine afin d’en faire une seule pièce, ont constaté un affaissement du plancher des combles et l’expert mandaté par leur assureur multirisque habitation auquel ils ont déclaré le sinistre le 1^er septembre 2011 a, dans son rapport déposé le 24 octobre 2011, évoqué un confortement insuffisant des ouvrages de charpente lors de l’aménagement des combles et conseillé de faire procéder à un étaiement du plancher.

Sur la base d’un constat d’huissier dressé le 10 avril 2012, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs en référé expertise et ont obtenu le 18 avril 2013 la désignation en qualité d’expert de M. J K dont les opérations ont été déclarées communes à l’agent immobilier le 9 décembre 2013.

Dans son rapport clos le 4 juillet 2014, l’expert judiciaire a fait état d’un affaissement généralisé du plafond de la partie salon/salle à manger, mesuré à ± 6 cm au point extrême (centre de la pièce) et correspondant à la flèche prise par les fermettes de la charpente, la tolérance admissible n’étant que de ± 2,86 cm, a estimé la date d’apparition des désordres à septembre 2011, soit après le démontage des cloisons séparatives salon/séjour/cuisine, a attribué la cause des désordres à la transformation des fermettes industrielles en W de la charpente lors de l’aménagement des combles en juillet/octobre 2000, l’élément déclenchant ayant été la démolition des cloisons de distribution en rez-de-chaussée qui servaient de support précaire, et leur origine à la déstructuration complète des fermettes de la partie aménagée et à la méconnaissance totale des règles élémentaires de la construction (suppression des dispositifs de triangulation et du contreventement notamment), a considéré que les désordres n’étaient probablement pas, ou peu visibles avant la suppression du cloisonnement, même si la non-conformité des modifications apportées aux fermettes pouvait être constatée par un professionnel après visite des combles non aménagés, et qu’ils sont de nature à rendre les locaux impropres à leur destination (équilibre précaire et peu sécurisant, voire dangereux), a pris acte de la réalisation des travaux de transformation, qui sont de pratique courante, par un professionnel (l’entreprise LBR de M. L-M Y, désormais liquidée) tenu de respecter les règles de l’art, a préconisé la réfection complète du plancher et de la charpente de la partie combles aménagés et des travaux de distribution, d’embellissement et de finition pour un coût de ± 41.700 euros HT, hors maîtrise d’oeuvre fortement conseillée pour la coordination des travaux prévus sur une durée de 2 mois, et a recommandé la mise en place sans délai d’un dispositif d’étaiement provisoire pour un coût de 500 euros HT.

Par actes d’huissier en date des 4 et 8 septembre 2014, les époux X D ont fait assigner les époux Y F et la SARL Les 3 B devant le tribunal de grande instance d’Angers en réparation des désordres et du trouble de jouissance durant les travaux de reprise.

Par jugement en date du 16 janvier 2018, le tribunal a rejeté leurs demandes au titre de la garantie

des vices cachés contre les époux Y F et au titre de la responsabilité pour faute contre la SARL Les 3 B et les a condamnés à verser à ceux-ci les sommes respectives de 1.500 euros et de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens conformément à l’article 699 du même code.

Suivant déclaration en date du 1^er mars 2018, les époux X D ont relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2019, le magistrat chargé de la mise en état a, au visa des articles 909, 910 et 911-1 du code de procédure civile, déclaré irrecevables les conclusions de la SARL Les 3 B en date du 17 septembre 2018 et a réservé les dépens.

Dans leurs dernières conclusions n°3 en date du 30 novembre 2018, M. B X et son épouse M^me C D demandent à la cour, infirmant le jugement dont appel, au visa des articles 1641 et suivants, 1382 et suivants du code civil, de rejeter les demandes des époux Y F et de la SARL Les 3 B et de condamner ceux-ci in solidum à leur payer :

— la somme principale de 53.542,80 euros TTC

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance durant la réalisation des travaux

— les intérêts légaux sur le montant de la créance principale depuis l’assignation, conformément à l’article 1153 alinéa 1^er du code civil, avec le bénéfice de l’anatocisme conformément à l’article 1154 du même code

— la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens qui comprendront, outre les frais de la présente instance, ceux de la procédure de référé, y compris les frais d’expertise, et ceux de toutes mesures conservatoires éventuellement régularisées au jour de la décision à intervenir, y compris le coût du droit proportionnel prévu par l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 qui pourrait être dû à l’huissier chargé du recouvrement, ces frais étant recouvrés par la SCP DMT, avocat au barreau d’Angers.

Au titre de l’action en garantie des vices cachés à l’encontre des époux Y F, ils soutiennent que, si ceux-ci ont fait intervenir le frère (sic) de M. A Y pour des travaux de charpente lors de l’aménagement des combles, M. A Y ne s’est pas contenté d’effectuer des travaux de faux-plafonds et de cloisons de distribution, mais est intervenu sur la charpente pour doubler de pièces de bois moisées clouées les éléments de la charpente laissés en place (entraits retroussé et inférieur, arbalétriers) et rajouter des jambes de forces verticales en bas de rampant selon ses propres déclarations devant l’expert judiciaire, alors que ces travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art et que les surcharges liées à la pose des faux-plafonds et cloisons ont diminué considérablement la capacité de résistance de l’ensemble.

Ils en déduisent que M. A Y avait nécessairement connaissance des vices affectant les combles, vices qui rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, et que la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente est dépourvue d’effet car le vendeur qui s’est comporté en maître d’ouvrage et constructeur est assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les défauts de la chose vendue et ne peut invoquer à son profit une telle clause.

Ils soulignent que, lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun et que la suppression par eux de cloisons légères de distribution n’ayant pas à assurer la stabilité du plancher n’est pas à l’origine des désordres dont elle n’a été que l’élément

déclenchant.

Au titre de l’action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre de la SARL Les 3 B, ils rappellent que l’agent immobilier chargé de négocier la vente d’un immeuble manque à l’obligation d’information et de conseil dont il est également débiteur envers l’acquéreur, tiers au contrat de mandat, s’il omet d’informer celui-ci de désordres apparents ou difficilement décelables pour des personnes non averties mais qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne pouvait ignorer.

Ils font grief à la SARL Les 3 B de n’avoir jamais pris le soin de visiter la partie du grenier conservée en l’état et donc non aménagée, qui n’est même pas mentionnée dans le compromis de vente, et d’avoir ainsi contribué à la réalisation de leur préjudice en ne cherchant pas à s’informer convenablement pour leur donner des informations exactes et complètes sur l’état de la charpente et ses transformations, alors que, de l’avis de l’expert judiciaire, une simple visite permettait à un professionnel comme elle, disposant d’une compétence supérieure à celle d’un acquéreur profane même si elle n’est pas un spécialiste du bâtiment, de déceler les non-conformités des transformations opérées sur les fermettes de la charpente au vu des défauts d’alignement et de liaison apparents dans la partie non aménagée.

Ils considèrent que le tribunal ne pouvait leur reprocher de n’avoir pas fait procéder à un diagnostic de la charpente puisque celle-ci n’était visible que dans la partie du grenier que n’a pas visité ni ne leur a fait visiter l’agent immobilier.

Subsidiairement, ils affirment que l’absence de visite de la partie non aménagée du grenier constitue une faute de la part de l’agent immobilier pour n’avoir pas exécuté l’intégralité de son mandat et que cette faute leur a fait perdre une chance sérieuse de solliciter, le cas échéant, l’avis d’un expert ou un diagnostic de la charpente.

Ils demandent à être indemnisés, d’une part, du coût des travaux réparatoires tel que chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 41.700 euros HT, soit 50.040 euros TTC, majoré de 7 % au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre, d’autre part, de la gêne certaine qu’engendrera la réalisation de ces travaux même s’ils ne seront pas contraints de déménager.

Dans leurs dernières conclusions n°2 en date du 14 décembre 2018, M. A Y et son épouse M^me E F demandent à la cour, au visa des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X D à leur encontre au titre de la garantie des vices cachés et, y ajoutant, de condamner ceux-ci à leur verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Ils font valoir que la clause de l’acte authentique de vente écartant la garantie des vices cachés doit trouver application dans la mesure où, comme l’a relevé le tribunal et contrairement à ce que prétendent les appelants, ils ne sont pas les concepteurs ni les maîtres d’oeuvre des travaux d’aménagement des combles qu’ils ont confiés à une société spécialisée gérée par la cousin de M. A Y, en se réservant tout au plus l’aménagement intérieur des combles qui n’est pas à l’origine des désordres et ne permet pas de les assimiler à un constructeur professionnel, et où, si M. A Y a indiqué à l’expert judiciaire avoir doublé des éléments de charpente, il n’a en aucun cas réalisé ni modifié la charpente.

Ils approuvent également le tribunal en ce qu’il a estimé non établi, au vu de la qualification de plâtrier de M. A Y, que celui-ci pouvait apprécier les éléments techniques afférents aux travaux de la charpente.

Ils indiquent qu’ils n’ont pas davantage été en mesure de constater les vices affectant la charpente au cours de la décennie qui a suivi ces travaux car seuls les travaux de dépose de la cloison séparative

salon/cuisine entrepris par les époux X D ont rendu visibles, par l’affaissement du plancher, les vices préexistants, de sorte qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée de ce fait.

Ils ajoutent que, comme précisé par l’expert judiciaire, les transformations opérées sur la charpente et les erreurs de réalisation accumulées ne peuvent constituer un vice caché dès lors qu’une visite attentive devait permettre aux acquéreurs de se renseigner sur l’état de l’immeuble et que ceux-ci ont refusé l’élaboration d’un diagnostic de structure et confirmé dans les actes accepter de prendre le bien vendu dans l’état où il se trouverait au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité.

En vue de l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2020, le conseil de la SARL Les 3 B a fait parvenir ses pièces et dernières conclusions de première instance, en exposant qu’il appartient à la cour, saisie par l’effet dévolutif de l’appel, de statuer sur les prétentions de première instance de l’intimé dont les conclusions ont été déclarées irrecevables en appel dès lors que ces prétentions ont été accueillies en première instance.

Interrogées sur la recevabilité de ces conclusions et pièces, les autres parties ont déclaré s’en rapporter.

Sur ce,

Sur la recevabilité des conclusions et pièces de la SARL Les 3 B

Dans la mesure où l’intimé dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est, à l’instar de la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, réputée s’en approprier les motifs selon l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile et où le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant à son encontre que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés conformément à l’article 472 alinéa 2 du même code, il appartient à la cour d’apprécier la pertinence des moyens de défense que la SARL Les 3 B a opposés à l’action en responsabilité exercée à son encontre par les époux X D et que le premier juge a retenus pour rejeter les demandes de ces derniers et lui allouer une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais non d’examiner ses éventuels autres moyens et prétentions dont elle n’est pas saisie.

En outre, au regard de l’article 906 dernier alinéa du code de procédure civile qui dispose que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables, les pièces 1 à 3 communiquées par la SARL Les 3 B au soutien de ses conclusions d’intimé déclarées irrecevables ne peuvent qu’être elles aussi déclarées irrecevables, quand bien même ces pièces sont identiques à celles déposées au soutien de ses conclusions de première instance puisque l’article 132 du même code l’obligeait à les communiquer à nouveau en appel, sauf à relever que ces pièces sont en tout état de cause régulièrement versées aux débats, soit par les appelants (pièce 1 correspondant au mandat de vente annexé à l’acte authentique de vente et pièce 2 correspondant au rapport d’expertise judiciaire), soit par les co-intimés (pièce 3 correspondant à la facture LBR).

Au fond, sur l’action en garantie des vices cachés

En droit, il résulte de la combinaison des articles 1641 et 1643 du code civil applicables à la vente d’immeuble qu’une clause de non-garantie des vices cachés n’est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s’il ne connaissait pas les vices affectant la chose vendue.

Le vendeur non professionnel n’est pas présumé avoir connaissance de ces vices, à l’inverse du vendeur professionnel ou assimilé à un professionnel pour avoir lui-même réalisé les travaux qui en

sont à l’origine.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, comme l’a constaté l’expert judiciaire, l’immeuble vendu présente un affaissement généralisé du plafond du salon/salle à manger (plancher des combles) et une déformation des fermettes de la charpente, très supérieurs à la tolérance admissible et imputables aux travaux de transformation des fermettes industrielles en W de la charpente lors de l’aménagement des combles en 2000, travaux qui ont été exécutés en méconnaissance totale des règles de l’art et ont déstructuré complètement les fermettes de la partie aménagée.

Il n’est pas davantage contesté que ces vices sont de nature à rendre les locaux impropres à leur destination compte tenu de l’équilibre précaire et peu sécurisant, voire dangereux, de l’ensemble.

Il est également établi qu’ils ne se sont révélés aux acquéreurs que lorsque le plancher des combles s’est affaissé peu après le démontage par ceux-ci des cloisons séparant le salon du séjour et de la cuisine au rez-de-chaussée, cloisons dont la suppression a libéré les contraintes appliquées depuis les entraits horizontaux constituant le solivage de ce plancher et été ainsi l’élément déclenchant des désordres sans en être la cause, de telles cloisons légères de distribution, visibles sur les photographies prises par les vendeurs avant leur démolition, n’étant en aucun cas chargées de soutenir le plancher supérieur.

Il ne ressort pas du rapport d’expertise que la non-conformité des modifications apportées aux fermettes pouvait être décelée par les acquéreurs profanes à l’issue d’une simple visite de la partie non aménagée des combles, sans l’assistance d’un professionnel du bâtiment auquel il ne peut être fait grief à ceux-ci de n’avoir pas fait appel en l’absence d’anomalie apparente.

Les vendeurs ne peuvent d’ailleurs, sans se contredire, soutenir à la fois que les vices affectant la charpente n’étaient pas cachés et qu’eux-mêmes n’ont pu les constater avant la dépose des cloisons de distribution qui les a rendu visibles par l’affaissement du plancher.

Ces vices constituent donc des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, pour lesquels la clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte de vente a vocation à s’appliquer au profit des époux Y F, sauf si ces derniers en connaissaient l’existence ou doivent être réputés tels.

Or l’expert judiciaire, qui a recueilli les déclarations de M. A Y, présent avec son épouse et leur avocat à la première réunion d’expertise du 3 octobre 2013, et de M. L-M Y, ancien gérant de la SARL Loire Bâtiment Rénovation (LBR), présent avec M^me E F épouse Y et l’avocat de celle-ci à la seconde réunion d’expertise du 13 février 2014, indique dans son rapport définitif :

• en page 9

'Monsieur A Y nous explique que les éléments de charpente laissés en place (entrait retroussé, entrait inférieur et arbalétriers) ont été doublés par ses soins de pièces de bois moisées clouées, et qu’ont été rajoutées des jambes de force verticales en bas de rampant.'

• en pages 12 et 13

'Les constats approfondis confirment les déclarations de monsieur A Y (ancien propriétaire) et celles de l’entrepreneur monsieur L M Y ayant opéré la transformation des fermettes, savoir que les pièces de bois qui ont été moisées par cloutage sont de section identique (110/35 mm) à celle de la charpente pré-existante, mais que par contre :

- celles équipant l’entrait inférieur n’ont pas été alignées en continuité sur sa longueur, puisque constituant deux pièces simplement clouées et aboutées sans dispositif de connecteur (du type métallique par exemple),

- de même aucun dispositif de liaison ne permet d’assembler et de solidariser lesdites pièces au point de leur articulation,

- aucun dispositif de triangulation ne permet le renvoi et les descentes de charge en pied des fermes,

- il est probable qu’a été supprimée une partie des dispositifs de reprise des efforts au vent sur les rampants de toiture (triangulation), notamment du fait de la création des châssis de toiture.'

• en pages 14 et 15

'Au jour de la seconde expertise tenue sur place, monsieur L M Y, gérant de la société LBA1 ayant réalisé les travaux nous a expliqué, de manière confuse «qu’était prévu», ou bien «qu’il y aurait du être réalisé» un dispositif d’étaiement ou de supportage des fermettes de charpente, l’ensemble étant destiné à reprendre en sous-oeuvre les descentes de charge nouvellement créées par l’aménagement des combles, sans préciser si ce travail avait été préconisé par lui, et devait être réalisé avant son intervention, ou bien après ; sans préciser d’ailleurs non plus le type d’intervention «préconisée», argumentant que ce travail n’était pas de sa responsabilité.

1 et cousin de monsieur A Y, ancien propriétaire

Toujours est-il que :

- les modifications des fermettes de charpente ont été engagées sans réalisation préalable de quelconques ouvrages d’étaiement,

- lesdits ouvrages n’ont pas été réalisés par la suite, monsieur A Y, ancien propriétaire ayant réalisé lui-même les travaux de pose des faux-plafonds et des cloisons de distribution à l’étage.

Pour information, il sera évoqué la facture de l’entreprise LOIRE Bâtiment Rénovation, éditée le 19 juillet 2000 faisant état descriptif des travaux réalisés : «modification et transformation d’une charpente W en combles habitable par renforcement des entraits et des triangulations avec planches 300/40 et 150/40, compris toutes sujétions de pose».

Cette facture n’évoque, ni ne décrit explicitement un quelconque ouvrage de soutènement.'

Les déclarations ainsi retranscrites de MM A et L-M Y et non démenties par les époux Y F, conjuguées à l’avis précis et motivé de l’expert judiciaire, font ressortir que M. A Y a personnellement participé aux travaux de renforcement par pièces moisées de part et d’autre des arbalétriers et des entraits horizontaux, travaux qui se sont avérés peu efficaces pour compenser les efforts nouvellement transmis à ces pièces de bois en raison de leur section insuffisante et de l’absence de liaison cohérente aux assemblages et n’ont surtout pas assuré une triangulation suffisante pour stabiliser les fermettes.

Il s’est donc comporté en professionnel, réputé connaître les vices cachés affectant la charpente modifiée des combles aménagés, quand bien même sa qualification professionnelle de plâtrier ne lui aurait pas permis d’appréhender parfaitement les risques inhérents aux travaux entrepris.

Par conséquent, les époux Y F ne sont pas en droit d’opposer aux époux X D la clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte de vente et le jugement dont appel sera infirmé sur ce point.

Comme le permet l’article 1645 du code civil, les acquéreurs limitent leurs demandes à la réparation

des conséquences dommageables des vices cachés comprenant, d’une part, le coût des travaux de réfection du plancher, de la charpente, des cloisons de distribution et des embellissements chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 41.700 euros HT, soit 50.040 euros TTC, qui n’est pas en elle-même contestée et doit uniquement être majorée du coût de la maîtrise d’oeuvre recommandée pour la réalisation de ces travaux, coût pouvant être estimé selon l’usage à 7 %, soit la somme globale de 53.542,80 euros TTC, d’autre part, le trouble de jouissance durant ces travaux d’une durée prévisible de 2 mois qui, comme l’explique l’expert judiciaire, rendront inhabitables le salon et les deux chambres des combles mais permettront, grâce à des protections efficaces, d’occuper le reste du rez-de-chaussée du pavillon, cette gêne justifiant l’octroi d’une indemnité de 1.000 euros.

Les époux Y F seront donc condamnés in solidum à payer aux époux X D les sommes de 53.542,80 euros TTC et de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts courant de plein droit au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif qui en fixe le montant conformément à l’article 1153-1 ancien (devenu 1231-7) alinéa 2 du code civil auquel il n’y a pas lieu de déroger et capitalisation annuelle de ces intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du même code.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

En droit, l’agent immobilier, tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information et de conseil, dite de moyens, relative à l’immeuble vendu par son entremise, engage sa responsabilité envers celui-ci sur le fondement de l’article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil si, ayant des raisons de soupçonner l’existence d’un risque, il ne procède à aucune vérification complémentaire ou si, en présence de désordres indécelables pour des personnes non averties mais visibles pour lui, il omet d’en informer l’acquéreur ou encore s’il n’attire pas l’attention de celui-ci sur des désordres apparents et ne l’incite pas à visiter les lieux en présence d’un professionnel du bâtiment.

En revanche, il n’a pas à se substituer à un tel professionnel et à s’assurer de l’absence de vice de construction lorsque les désordres sont inapparents au moment de la vente.

En l’espèce, la partie non aménagée des combles, dite combles perdus, n’en était pas moins accessible par une trappe, figurée sur le croquis de repérage du rapport de diagnostic amiante annexé à l’acte authentique de vente, et utilisée effectivement comme grenier, ainsi que le note l’expert judiciaire et que le confirme la mention manuscrite 'reste le grenier avec ancienne charpente' apposée à l’endroit de cette parties des combles sur le plan «projet étage» annexé à la demande de permis de construire déposée le 18 août 2000 par les époux Y F pour l’aménagement des combles.

La SARL Les 3 B, à laquelle il incombait de faire le tour complet de la propriété, se devait donc de visiter ce grenier et d’inviter les acquéreurs à le visiter.

Toutefois, quand bien même elle s’en serait abstenue, rien ne démontre qu’elle aurait été en mesure d’y déceler, ou même simplement d’y soupçonner, par une telle visite les non-conformités des transformations opérées sur les fermettes de la charpente.

En effet, les dommages provoqués par les vices de la charpente modifiée des combles aménagés ne se sont manifestés qu’après la vente.

En outre, l’avis de l’expert judiciaire selon lequel 'sans aucun doute, la non conformité des transformations opérées sur les fermettes de la charpente pouvait être constatée par un professionnel, après une visite des combles non aménagés, les modifications apportées ne pouvant être jugées satisfaisant' (voir page 24 du rapport) ne s’applique qu’à un professionnel de la construction, ce que n’est pas l’agent immobilier même s’il dispose, par l’expérience acquise en matière de vente d’immeubles, d’un regard plus avisé qu’un acquéreur profane, et, comme il le rappelle à la même page, 'ce type de transformation est pratique courante', de sorte que l’agent immobilier n’avait pas a priori à s’en inquiéter.

S’agissant de travaux exécutés depuis plus de dix ans à la date de signature du compromis de vente, il n’est, d’ailleurs, pas reproché à la SARL Les 3 B de n’avoir pas transmis aux acquéreurs la facture relative à la transformation de la charpente en W en combles habitables, même si la cour ne peut que s’interroger sur les raisons pour lesquelles les vendeurs, qui ont pris soin de faire annexer à l’acte authentique de vente le contrat de construction de maison individuelle du 29 mars 1989, n’ont pas fait de même pour la facture, pourtant plus récente, émise le 19 juillet 2000 par la SARL LBR, qui n’a été produite qu’en cours d’expertise.

Enfin, il n’est pas davantage démontré qu’en l’état des défauts d’alignement et de liaison des pièces de bois, apparents uniquement pour un professionnel dans la partie non aménagée des combles, l’absence de visite de cette partie ait fait perdre aux acquéreurs une chance sérieuse de solliciter l’avis d’un expert sur la conformité des transformations opérées sur les fermettes ou un diagnostic technique sur la stabilité de la charpente.

La SARL Les 3 B ne saurait engager sa responsabilité envers les époux X D, y compris au titre d’une perte de chance, et le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de ces derniers à son encontre.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, les époux Y F supporteront in solidum les dépens de référé, de première instance et d’appel comprenant de droit la rémunération de l’expert judiciaire en application de l’article 695 4° du code de procédure civile, à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause de la SARL Les 3 B qui resteront à la charge des époux X D et en dehors de toute référence à l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale, ce texte ayant été abrogé par le décret 26-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice et les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent désormais le tarif des huissiers de justice se suffisant à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

En outre, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, les époux Y F verseront dans les mêmes conditions aux époux X D une somme de 4.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par ceux-ci en première instance comme en appel en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte, le jugement étant uniquement confirmé sur l’indemnité de 1.000 euros allouée au même titre à la SARL Les 3 B.

Par ces motifs

La cour,

Déclare irrecevables les pièces 1 à 3 communiquées par la SARL Les 3 B au soutien de ses conclusions d’intimé déclarées irrecevables.

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X D au titre de la responsabilité pour faute contre la SARL Les 3 B et les a condamnés à verser à celle-ci la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirmant pour le surplus et y ajoutant,

Condamne les époux Y F in solidum à payer aux époux X D ensemble au titre de la garantie des vices cachés les sommes de :

—  53.542,80 euros (cinquante trois mille cinq cent quarante deux euros et quatre vingt cents) TTC au titre des travaux de reprise

—  1.000 (mille) euros en réparation du trouble de jouissance durant ces travaux,

l’une et l’autre avec intérêts au taux légal à compter de ce jour et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil.

Les condamne in solidum à payer aux époux X D ensemble la somme de 4.000 (quatre mille) euros en l’application de l’article 700 1° du code de procédure civile et les déboute de leur demande au même titre.

Les condamne in solidum aux dépens de référé, de première instance et d’appel, en ce compris la rémunération de l’expert judiciaire, à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause de la SARL Les 3 B qui sont laissés à la charge des époux X D.

Dit que les dépens seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même code et qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais et honoraires d’huissier dont le créancier doit faire l’avance pour l’exécution et le recouvrement des condamnations.

LE GREFFIER LE PRESIDENT SUPPLEANT

C. LEVEUF C. MULLER