COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

SR/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 18/00638 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EJCN

Jugement du 27 Mars 2018

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance : 17/00905

ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame X-I J épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Laurence LESAGE-STRELISKI, avocat au barrau d’ANGERS, substituant par M^e Meriem BABA, avocat au barreau de SAUMUR N° du dossier S17-0279

INTIME :

Monsieur K A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Baptiste LEFEVRE substituant M^e K PAPIN, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1710016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 28 Septembre 2021 à 14 H, Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre

Madame MULLER, Conseiller

Madame REUFLET, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 07 décembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Sylvie ROUSTEAU, Présidente de chambre, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCEDURE

Le 12 octobre 2016, M. H Y et M^me X-I J épouse Y ont donné mandat de vente à l’agence Square Habitat de Saumur, de leur maison d’habitation construite en 1973 située […].

Apres plusieurs visites, un compromis de vente a été signé le 19 novembre 2016 entre les époux Y et M. K A. Le 25 janvier 2017, par acte de vente reçu par Maître M N-Barre en qualité de notaire, la vente est devenue définitive au prix de 135 000 €.

M. A rapportant la présence de fissures et boursouflures, une expertise amiable a été effectuée par M. D expert.

Dans son rapport déposé le 8 septembre 2017, celui-ci concluait à :

— l’existence de déformations structurelles importantes de la maison. Il a pu être mesuré un désaffleurement horizontal de 8 millimètres sur un mur ainsi qu’une fissure de la même dimension dans le garage,

— la présence de nombreuses fissures sur les murs intérieurs et les plafonds de la maison, lesquels commencent à tomber, ce qui a nécessité la pose d’étais,

— l’impossibilité de fermer certaines menuiseries extérieures du fait des déformations constatées,

— que les fissures extérieures étaient déjà apparues par le passé mais qu’elles avaient été rebouchées peu de temps avant la vente de la maison par la société G,

— que les fissures intérieures ont été reprises avec une sorte d’enduit et qu’elles étaient cachées par la tapisserie et du lambris,

— que la maison était impropre à sa destination et qu’il n’était pas possible de procéder à des réparations de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2017 adressée aux époux Y, M. A a sollicité la résolution de la vente.

Le 24 octobre 2017 Monsieur Y a, en réponse à ce courrier, reconnu que des fissures étaient effectivement apparues sur la maison dans les années 1980 mais qu’elles n’avaient jamais évolué et qu’elles étaient en tout état de cause limitées dans leur ampleur. Il a affirmé que les travaux de reprise de la société G étaient visibles et qu’en cas de doute, il convenait à M. A de solliciter des diagnostiques complémentaires. Il estimait par ailleurs que les désordres seraient consécutifs à un phénomène de sécheresse survenu au cours de l’été 2017 tout en faisant par ailleurs mention d’un collectif mis en place en 2016 pour faire reconnaître un état de catastrophe naturelle.

Le 28 novembre 2017, M. B a assigné à jour fixe devant le TGI de Saumur les époux Y. Par jugement du 27 mars 2018, le Tribunal de Grande Instance de Saumur a :

— Prononcé la résolution de la vente de l’immeuble situé sur la commune de Verrie (49400), […], […], 417, 993, 1013 et 1014 conclue le 25 janvier 2017 entre les époux Y, vendeurs, et M. K A, acquéreur ;

— Rappelé que le présent jugement de résolution de la vente, dès lors qu’il sera devenu définitif, doit être publié au service chargé de la publicité foncière de Saumur ;

— Condamné solidairement les époux Y à payer à M. K A la somme de 155 410 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais d’agence ;

— Condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 576,60 € au titre du remboursement des impôts fonciers ;

— Condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 3722,88 € au titre des frais de déménagement ;

— Condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral ;

— Débouté M. A du surplus de ses demandes ;

— Condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum les époux Y aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de publicité éventuelle de la présente décision ;

— Dit n’y avoir lieur à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 4 avril 2018, les époux Y ont interjeté appel de ce jugement dans son intégralité

Un appel incident a été formé par M. B.

Le 8 avril 2020 une ordonnance a clôturé l’instruction de l’affaire laquelle a été révoquée le 1er septembre 2020. Le 16 décembre 2020 une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée.

Les époux Y et M. A ont régulièrement conclu.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 9 décembre 2020 pour les époux Y,

— du 10 décembre 2020 pour M. A.

Les époux Y demandent à la cour, au visa des articles 1641 et 1642 du Code civil, des articles 10, 16 et 566 du Code de procédure civile et de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 de :

— Les recevoir en leur appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de Saumur du 22 mars 2018 et le déclarer bien fondé ;

— Débouter M. A de son appel incident ;

— Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saumur du 22 mars 2018 en ce qu’il a :

. prononcé la résolution de la vente ;

. Condamné solidairement les époux Y à payer à M. K A la somme de 155 410 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais d’agence ;

. condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 576,60 € au titre du remboursement des impôts fonciers ;

. condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 3722,88€ au titre des frais de déménagement ;

. condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral ;

. condamné in solidum les époux Y à payer à M. A la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Débouter M. K A de l’ensemble de ses demandes ;

— Donner acte aux époux Y de ce que les désordres affectant l’immeuble sis […], […] n’étaient en aucun cas des vices cachés.

A titre subsidiaire, avant de dire droit

— Ordonner une expertise judiciaire

A titre infiniment subsidiaire

— Ordonner la remise des choses en leur état antérieur et à ce titre enjoindre à M. A de :

. réparer les désordres survenus en juillet et en août 2017 sur le bâti,

. nettoyer le sous-bois jouxtant la maison,

. désherber les allées,

. vidanger la fosse septique,

. réviser la chaudière.

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saumur le 27 mars 2018 en ce qu’il a condamné les époux Y à payer à M. A la somme de 3 722,88 € au titre de ses frais de déménagement.

En tout état de cause

— Condamner M. A à payer aux époux Y la somme de 12 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— Le condamner aux entiers dépens.

Les époux Y O, en s’appuyant sur une jurisprudence de la Cour d’appel de Dijon du 27 septembre 2016, que le rapport d’expertise leur est inopposable car il n’est pas contradictoire.

Ils O également que l’impartialité de l’expert choisi par M. A est sujette à questionnement car il avait été mandaté par son assureur afin d’éviter d’indemniser un préjudice. Quant aux constatations de l’huissier de justice, Maître C, ne sont énumérées que des fissures visibles au moment de son constat mais ne corroborent pas les allégations de M. D en évoquant les causes des fissures, ni la date d’apparition de ces dernières, ni leurs conséquences sur la 'solidarité’ de l’édifice.

Ils soutiennent également qu’il n’est pas démontré leur mauvaise foi et leur connaissance de la gravité des désordres. Effectivement, seules deux fissures étaient présentes depuis les années 1980 sur la façade nord et le pignon ouest des murs extérieurs, sans demeurer graves et de nature à nuire à l’occupation des lieux.

Ainsi, ils ne pouvaient connaître ni avoir conscience du caractère évolutif des deux fissures et du fait qu’elles auraient pu conduire à la ruine de l’immeuble alors que l’entreprise G n’est intervenue que pour reboucher deux fissures.

Ils estiment également que ces fissures sont les conséquences de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017, après la vente, survenus sur la Commune de Verrie et reconnus état de catastrophe naturelle le 10 juillet 2018 par arrêté du Ministre de l’intérieur.

Ainsi, il était annexé à l’acte de vente un document intitulé 'Déclaration de sinistre indemnisé’ dans lequel il était évoqué un arrêté pris pour la commune de Verrie en date du 26 mai 1998 relatif aux mouvements de terrain différentiels consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L’acheteur ne pouvait l’ignorer selon eux et avait connaissance du défaut de stabilité du terrain sur lequel a été édifié la maison.

Ils soutiennent que le vice n’était pas caché aux yeux des acquéreurs car ils étaient à même de prendre conscience de l’ampleur du phénomène de fissuration notamment par la garniture très visible des fissures ainsi que les aspects de 'boursouflure’ au bas des murs repris.

Enfin, les époux Y relèvent qu’ils avaient confié les clefs de la maison vide à M. A le 19 janvier 2017, avant la date de vente définitive du 25 janvier 2017, afin qu’il puisse entreposer des meubles. Il avait donc la possibilité de prendre connaissance des deux fissures extérieures et intérieures.

***

M. A demande au visa des articles 1641 et suivants du Code civil de :

A titre principal

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que la maison vendue par les époux Y à M. A était affectée d’un vice caché connu des vendeurs ;

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente nonobstant l’existence d’une clause de non garantie des vices cachés ;

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum les époux Y à verser à Monsieur B les sommes de :

* 155.410 € au titre du remboursement des frais d’acquisition de la maison et des frais d’agence,

* 4.273,20 € au titre des frais d’assurance liés au crédit immobilier,

* 576,60 € au titre du remboursement des impôts fonciers,

* 3.722,88 € au titre du remboursement des frais de déménagement à engager,

* 700 € au titre des frais d’expertise de Monsieur D,

* 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité à 3.000 € le montant des condamnations prononcées in solidum à l’encontre des époux Y au titre du préjudice moral subi par M. A et, statuant à nouveau, condamner in solidum les époux Y à verser 8.000 € à ce titre à l’intimé ;

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. A des demandes indemnitaires formulées à l’encontre des époux Y à hauteur de 7.839 € au titre du remboursement des droits de mutation, 135 € au titre de la contribution de sécurité immobilière et de 4.105,55 € au titre du remboursement des intérêts d’emprunt et, statuant à nouveau, condamner in solidum les époux Y à lui verser ces différentes indemnités ;

— Condamner in solidum les époux Y à rembourser les taxes foncières 2018, 2019 et 2020 ;

— Assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation en première instance, soit le 28 novembre 2017 ;

En tout état de cause

— Débouter les époux Y de leur demande d’expertise judiciaire s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel et celle-ci n’étant en tout état de cause pas justifiée ;

— Débouter les époux Y de leurs demandes relatives à la prise en charge par M. A des frais de remise en état de la maison et des travaux d’entretien sollicités s’agissant de demandes

nouvelles en cause d’appel et celles-ci n’étant pas fondées en droit ;

— Condamner in solidum les époux Y à verser 9.000 € à M. A conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d’appel ;

— Condamner in solidum les époux Y aux entiers dépens de l’instance ;

— Débouter les époux Y de l’ensemble de leurs prétentions, notamment celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. A conteste l’absence de contradictoire du rapport d’expertise de M. D en soulevant plusieurs jurisprudences énonçant que 's’il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable réalisée à la demande de l’une des parties, le juge ne peut refuser d’examiner un rapport d’expertise amiable régulièrement versé aux débats soumis à la discussion des parties'. Or, il estime que les appelants ont eu la possibilité d’en discuter librement le contenu, ce qu’ils ont fait dans leurs écritures. Aussi, M. D étant expert immobilier près de la cour d’appel d’Angers, il était légitime à faire l’expertise.

De plus, ce rapport est corroboré par un constat d’huissier de Maître C du 6 novembre 2017 ainsi que par le rapport du cabinet Sedwick, expert déssigné par son assureur de catastrophe naturelle. Il n’est donc pas l’unique élément justifiant de l’existence de vices cachés grevant le bien.

Il considère également que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, aucun élément ne justifie que les fissures soient apparues il y a une trentaine d’année, et n’auraient pas évolué depuis.

Selon lui, le bien est impropre à sa destination car la maison comporte dans chacune de ses pièces des étais pour éviter un effondrement du plafond en raison d’un défaut de structure. Elle l’est également par l’impossibilité de revendre le bien au prix du marché.

Par ailleurs, il soutient que le vice n’était pas apparent. En ce sens, les photographies présentées par les appelants seraient antérieures à la vente et dateraient de la première intervention de la société G. Il prend également appuie sur le fait que l’agence immobilière énonce qu’aucune fissure n’était visible lors des visites de M. A et qu’aucune mention de fissures rebouchées n’avait été indiquée dans le diagnostic préalable à la vente ainsi qu’aucune mention de l’ampleur exacte du sinistre antérieur n’avait été donnée, ce qui, selon la jurisprudence, est nécessaire.

De plus, même si M. A n’avait jamais été informé de l’existence de possibles mouvements de terrain suite à la survenue, avant la vente, d’un épisode de catastrophe naturelle, les désordres actuels de la maison, selon l’assureur de M. A, sont en lien avec des travaux de reprise en sous-'uvre inefficaces réalisés avant l’épisode en question, qui a seulement pu les aggraver.

Enfin, sur la demande d’expertise présentée par les époux Y, celle-ci constitue une demande nouvelle qui ne peut être sollicitée en appel si elle ne l’a pas été en première instance.

***

Motifs de la décision

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il appartient à celui qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut caché précis, déterminé, antérieur et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage à laquelle on la destine.

Par ailleurs, l’article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, même il ne le savait pas, sauf à ce qu’il ne soit stipulé l’absence de garantie.

M. A soutient que le rapport d’expertise effectué par M. F apporte la preuve de ce vice caché affectant la vente de la maison acquise auprès des époux Y. Ces derniers contestent la validité du rapport d’expertise.

Si ce rapport d’expertise n’est pas un rapport d’expertise judiciaire contradictoire, il convient de rappeler qu’il peut toutefois être un élément de preuve dès lors qu’il a été versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties et ce alors même qu’il n’a pas été contradictoirement établi comme l’a rappelé la cour de cassation dans son arrêt du 28 septembre 2012 (ch mixte 28/09/2012 n° 11-18.710) et désormais de jurisprudence constante.

Il importe de relever que ce rapport d’expertise est conforté par les interventions de M. G sur le site mais aussi un constat d’huissier de Maître C du 6 novembre 2017 ainsi que par le rapport du cabinet Sedgwick. Il n’est donc pas l’unique élément de preuve. Par ailleurs l’allégation de l’impartialité de M. F intervenant pour la compagnie d’assurance de M. A ne peut en soit être retenue sans autre élément.

Ainsi M. F dans son rapport (pièce n°4) estime qu’il est possible de solidifier le sol à base de résine ou encore de faire des fondations spéciales en sous oeuvre après avoir vérifié la composition du sol et précise que, concernant la maison, les désordres structurels sont importants et l’application de la nouvelle réglementation sismique (zone 2) oblige à reconstruire tout ou partie de la maison. Des réparations ne sont pas envisageables à ce stade de la dégradation.

Des travaux de rebouchage des fissures ont été réalisés à deux reprises en 2015 par l’entreprise G et une autre intervention (peinture étanche ) pour laquelle notre mandant n’a aucune information a eu lieu entre 2015 et 2017. Les fissures reprises en 2015 par l’entreprise G sont conséquentes. Elles étaient déjà traversantes à cette époque (en témoigne l’épaisseur des rebouchages) et elles remettaient en cause la solidité de l’ouvrage. Ces rebouchages successifs ont permis d’obtenir un aspect esthétique satisfaisant mais ne solutionnent en rien le désordre. Il considère dès lors que l’impropriété à destination est avérée en relevant :

— le passage de l’air au travers des murs,

— la structure de bâti altéré,

— des morceaux de plafond de la chambre 2 commencent à tomber,

— il est impossible de fermer la fenêtre de la chambre 2 à cause de la déformation de la fenêtre sous la contrainte d’affaissement du bâti,

— il est impossible de fermer une des baies de la façade sud à cause des contraintes de l’affaissement du bâti.

Les époux Y fournissent une attestation de M. G ayant effectué ces travaux. Celui-ci explique (pièce n°11) avoir effectué des travaux d’ouverture des fissures en V avec un lapidaire et enduit les bords des fissures avec une résine verte sensée permettre une meilleure accroche puis terminé avec un enduit tyrolien pour égaliser les couleurs. Il précise que M. Y lui ayant signalé que la résine employée provoquait des boursouflures vertes, 'j’ai repris le chantier après les mois d’hiver au début de mars 2016, j’ai meulé les lèvres des fissures, remis de l’enduit et refait une petite partie de l’enduit tyrolien '.

Le constat d’huissier de Maître C en date du 6 novembre 2017 fait état d’importantes fissures extérieures et note sur la façade nord du pignon ouest des 'traces de ciment de rebouchage', de 'joint de colmatage', de 'pate de colmatage'. Il est aussi fait état de diverses fissures, lézardes dans deux chambres, cagibi, bureau, séjour, cuisine, garage et véranda. Il y est précisé que certaines de ces fissures se trouvaient auparavant sous le papier peint dans la chambre 2 et dans le cagibi, voire sous du lambris dans le bureau.

Il ressort de ces éléments conjugués que l’existence de désordres rendant la maison impropre à sa destination est avérée puisque dorénavant des plafonds sont étayés, des fenêtres ne peuvent plus s’ouvrir et la solidité de l’ouvrage est mise en cause.

Les époux Y soutiennent que les fissures étaient visibles lors des visites et de l’acquisition et qu’il ne s’agit donc pas de vices cachés.

Toutefois, comme l’a relevé l’huissier dans son constat, une partie des fissures intérieures se trouvaient sous le papier peint ou sous le lambris.

Concernant les fissures extérieures, les époux Y fournissent des photos qu’ils disent avoir prises le lendemain de la signature du compromis. Si un informaticien atteste (pièce n°13 des appelants) que ces photos ont été prises au regard de l’exploitation de la tablette les 21 novembre et 26 novembre 2016, cette datation est contestée par M. A compte tenu de son absence de fiabilité et alors que l’état du mur compte tenu des photos transmises correspondrait plus à l’état des fissures avant l’intervention de M. G sur lesdites fissures. Il fournit en ce sens une attestation de l’agent immobilier (pièce n°13 de l’intimé) faisant état du fait qu’aucune fissure n’a été constatée à l’intérieur et l’extérieur lors des visites.

Il importe au regard de ces éléments contradictoires de constater que la datation des photos n’est pas en l’espèce suffisamment probante et que les photos ne peuvent être prises en compte comme un élément de preuve de l’existence des fissures visibles et d’une telle ampleur lors de la signature du compromis. Il convient par ailleurs de souligner que l’intervention de l’entreprise G avait pour but un aménagement esthétique et non de consolidation comme l’a rappelé l’expert.

Ainsi il importe de constater qu’un acquéreur profane ne pouvait connaître le caractère évolutif des fissures et leur ampleur et qu’il y a donc bien lieu de considérer qu’il s’agit de vices cachés rendant le bien impropre à sa destination.

Entre non professionnels, une clause de non garantie ne peut être écartée qu’en la présence d’un vendeur de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance du vice de la chose, à charge de celui qui l’invoque de la démontrer.

Il ressort du paragraphe 'objet du contrat’ de l’acte de vente, que 'l’acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards.' Il existe donc une clause de non garantie.

Il est par ailleurs précisé au paragraphe 'déclarations', 'le vendeur déclare sous sa responsabilité, concernant l’immeuble vendu (…) qu’il n’a réalisé depuis son acquisition ou au cours des dix années qui précèdent, aucun travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances relatives à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction' (page 14), que 'du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus (…), le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation.' (page 15) ; que ' le vendeur déclare qu’à sa connaissance, ledit immeuble n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles (art. L. 125-2 du code des assurances) ou technologiques (art. L. 128-2 du code des assurances)' (page 17).

Il était spécifié que l’immeuble est situé dans une commune soumise à risque sismique, classée en zone 2 : faible conformément aux dispositions de l’article R. 563-4 du code de l’environnement, dans une zone exposée aux retraits-gonflements des argiles avec un aléa faible selon la cartographie annexée.

Les époux Y font état de leur absence de mauvaise foi et déclarent que les fissures étaient présentes depuis 1980 sans qu’elles n’aient bougé depuis et qu’un architecte aurait estimé que cela était sans incidence sur la solidité de l’ouvrage mais sans qu’ils ne fournissent d’élément en ce sens.

Ils estiment également que ces fissures sont les conséquences de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017, après la vente, survenus sur la commune de Verrie et reconnus état de catastrophe naturelle le 10 juillet 2018 par arrêté du Ministre de l’intérieur.

Toutefois, le rapport Sedgwick(pièce n°18 de l’intimé) précise dans sa conclusion qu''au vu des éléments recueillis, bien que le déficit hydrique généré par l’épisode de sécheresse ait manifestement participé à la réactivation de désordres anciens, il peut être considéré que les facteurs environnementaux et les facteurs constructifs… ont eu un rôle déterminant dans la réalisation desdits désordres… à toutes fins utiles, il est rappelé qu’un arrêté ne reconnaissant pas l’état de catastrophe naturelle pour des mouvements différentiels consécutifs à la sécheresse a été pris en 2017 pour la période d’avril au 31 décembre 2016."

Il apparaît dès lors que si la cause de l’aggravation des fissures peut être liée à une sécheresse suivie d’importantes pluies, la cause initiale est liée à l’état de la construction.

En ne précisant pas l’existence de ces fissures cachées notamment par l’intervention de l’entreprise G, les époux Y n’ont pas été loyaux lors de la vente, ils ne pouvaient ignorer les risques encourus pour la construction compte tenu de sa fragilité et il convient en conséquence d’écarter la clause de non garantie.

L’article 1644 du code civil prévoit que dans le cas de l’article 1641, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article du même code dispose que : 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

M. A sollicite la résolution de la vente laquelle est fondée compte tenu des vices cachés et des désordres rendant l’objet de la vente impropre à sa destination.

En raison de cette résolution de la vente, la restitution du prix d’acquisition est de droit à savoir la somme de 155 410 € au titre du remboursement des frais d’acquisition et des frais d’agence. Il apparaît en effet que le prix principal était de 135 000 € outre la somme de 9 410 € au titre des frais d’agence et 11 000 € de frais d’actes notariés.

C’est donc à bon droit que le tribunal de grande instance de Saumur a condamné les époux Y à payer à M. A la somme de 155 410 €.

M. A demande par ailleurs la confirmation de la décision concernant la somme sollicitée de 4.273,20 € au titre des frais d’assurance liés au crédit immobilier bien qu’il en ait été débouté. Il est

par ailleurs sollicité la restitution des intérêts versés à ce titre. Il importe toutefois de souligner que M. A avait la possibilité de solliciter l’annulation de ce contrat de prêt ce qu’il n’a pas fait et il ne peut solliciter dès lors la condamnation du vendeur à ce titre. Il sera donc débouté de ces deux demandes.

Il est par ailleurs sollicité la somme de 576,60 € au titre du remboursement des impôts fonciers.

Cette somme est justifiée et correspond à la quote part remboursée le jour de la vente au vendeur, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Le remboursement des taxes foncières des années 2018, 2019 et 2020 est aussi demandé, toutefois cette demande n’est pas chiffrée et aucun élément n’est apporté justifiant du paiement de ces sommes et de leur montant. Il y lieu de le débouter de cette demande.

Comme l’a justement relevé le tribunal de grande instance de Saumur, les droits de mutation à hauteur de 7839 € et de la contribution de sécurité immobilière à hauteur de 135 € sont des sommes ne pouvant être réclamées en vertu de l’article 1961 du code général des impôts qu’auprès de l’administration fiscale.

Il ne peut être contesté que suite à la résolution de la vente, M. A devra déménager, ce qui l’expose à de nouveaux frais, lesquels sont justifies à hauteur de 3.722,88 €, suite au devis fourni. Il convient de

faire droit à cette demande dans la mesure où aucun élément ne permet de penser que M. A ait déjà déménagé et doive fournir une facture acquittée.

Il y a lieu de relever que les expertises, constats d’huissier et avis techniques relèvent des frais compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités à ce titre.

M. A demande par ailleurs la somme de 8000 € au titre de son préjudice moral. Il fait valoir devoir vivre dans un bien dangereux avec un risque d’intrusions puisque le clos n’est plus assuré.

Ce préjudice est certain compte tenu de l’état de la maison constaté mais qu’il importe de réduire la demande à de plus justes proportions et de lui allouer comme l’ont justement évalué les premiers juges à la somme de 3000 €.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise.

M. A sollicite la condamnation des sommes dues avec Intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2017, date de l’assignation. Il convient toutefois de ne faire droit à cette demande qu’à compter du jugement contesté et confirmé.

***

Partie succombante, les époux Y seront condamnés aux entiers dépens. M. B sollicite la somme de 9 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure. Il y a lieu de condamner les époux Y in solidum au paiement de la somme de 5 000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Saumur en date du 27 mars 2018 en

toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ,

— DIT que le remboursement des sommes dues sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2018 ;

— CONDAMNE in solidum M. H Y et M^me X-I J épouse Y à payer à M. A la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum M. H Y et M^me X-I P épouse Y aux entiers dépens ;

— DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

C. LEVEUF S. ROUSTEAU