COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 19/00331 – N° Portalis DBVP-V-B7D-EOV4

Jugement du 07 Janvier 2019

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 14/01061

ARRET DU 20 JUIN 2023

APPELANTE :

SCI BELLIARD

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 314070

INTIMEES :

SAS BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 19049, et M^e Noemi RELIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

SA VERCHALY OPTIQUE prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry BOISNARD substitué par M^e Sophie BEUCHER de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 12700063

ASSIGNES EN APPEL PROVOQUE

SELAS ATELIER ROLLAND ET ASSOCIES

[Adresse 6]

[Adresse 6]

SOCIÉTÉ MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par M^e Sébastien HAMON substitué par M^e LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat au barreau d’ANGERS

S.A.S.U. SOCIETE D’ETANCHEITE DE L’OUEST – SEO -

[Adresse 7]

[Adresse 7]

COMPAGNIE D’ASSURANCES SMABTP en qualité d’assureur de la SOCIETE D’ETANCHEITE DE L’OUEST

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentées par M^e Inès RUBINEL, avocat au barreau d’ANGERS, en qualité d’administratrice provisoire de M^e Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d’ANGERS

SOCIÉTÉ ALTER CITES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, substitué par M^e SIKIC, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 200144, et M^e Aurélie BLIN, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

SELARL [D] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan et de mandataire judiciaire de la SOCIETE VERCHALY OPTIQUE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Assignée, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 04 Avril 2023 à 14 H 00, M^me CORBEL, présidente de chambre ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M^me ROBVEILLE, conseillère

M. BENMIMOUNE, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 juin 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

Par délibération du 2 avril 1999, le conseil municipal de [Localité 17], qui avait décidé de revitaliser son centre ville, a décidé de confier à la société (SA d’économie mixte) d’équipement du Maine-et-Loire (dite société Sodemel), aux droits de laquelle vient la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités, la mission d’aménager un terrain situé entre la [Adresse 14], la [Adresse 15], la [Adresse 13] et la [Adresse 16] à [Localité 18], en zone d’aménagement concerté, dans le cadre d’une convention de concession transformée, suivant délibération du conseil municipal du 24 juin 2002, en convention publique d’aménagement.

Il était prévu la construction d’une résidence dénommée '[Adresse 12]', composée de 5 bâtiments comprenant 49 appartements, 75 parkings en sous-sol et 75 caves, des cellules commerciales au rez-de-chaussée ainsi qu’un centre commercial de l’enseigne Super U.

Le programme a fait l’objet d’un arrêté de permis de construire délivré le 19 décembre 2003 par la mairie de [Localité 17].

La SA Sodemel s’est vue confier la maîtrise d’ouvrage du programme, appelé aussi 'opération Coeur de ville'.

Suivant contrats de promotion immobilière du 8 avril 2004 et avenant du 1er juillet 2004, la SA Sodemel a confié à la société (SAS) Bouygues Immobilier, promoteur, le soin de réaliser une partie des travaux de ce programme, soit un ensemble immobilier consistant en 5 immeubles à usage d’habitation (dénommés A, B, C, D et E) de 4 étages sur rez-de-chaussée et un niveau de sous-sol, des commerces en rez-de-chaussée, 8 maisons de ville, un supermarché (Super U) et 2 immeubles de bureaux (dénommés 1 et B), pour un total d’environ 11.632 m² de surface hors oeuvre nette (SHON), sur le terrain précité.

En qualité de promoteur, la SAS Bouygues Immobilier a confié la réalisation des travaux à divers locateurs d’ouvrage dont et selon 'contrat d’architecte’ du 7 décembre 2004, la société (SELAS) Frédéric Rolland & Associés (nouvellement dénommée société (SELAS) Atelier Rolland & Associés), assurée après de la société Mutuelle des Architectes Français (MAF) qui a été investie d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution, soit ainsi de 'conception de l’ouvrage et examen des documents pour l’exécution des ouvrages, vérification de la conformité architecturale de l’ouvrage réalisé, assistance au maître de l’ouvrage pour la conclusion des marchés d’entreprise, direction de l’exécution des marchés de travaux et suivi contrôle permanent de la qualité des ouvrages réalisés, assistance au maître de l’ouvrage pour qu’il reçoive les ouvrages (réceptions, levées des réserves) et assure la garantie de parfait achèvement.'

Le contrat d’architecte prévoyait que la SELAS Frédéric Rolland & Associés, 'pendant toute la période de parfait achèvement d’un an (…) fait procéder par les entreprises aux réfections demandées par le maître de l’ouvrage et dues dans le cadre des marchés, et s’assure de l’exécution de ces travaux… Après la période de parfait achèvment, l’architecte est tenu d’assurer les obligations de sa mission découlant de sa responsabilité biennale et décennale. Il continue de devoir assister le maître de l’ouvrage tant vis à vis des entreprises, que des acquéreurs.'

Divers marchés de travaux ont été conclus avec des entreprises, notamment et pour le lot n°4 étanchéité flocage, avec la société (SAS) SEO du Maine (aux droits de laquelle vient la société (SASU) d’Etanchéité de l’Ouest), assurée auprès de la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) selon marché du 9 juillet 2004 signé par cette entreprise et la SAS Bouygues Immobilier.

Suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), reçu le 6 décembre 2004, la SA Sodemel a vendu à la société Belliard des droits et biens dans l’ensemble immobilier susvisé, consistant en un supermarché avec cour de service ainsi que des locaux commerciaux et professionnels.

La livraison des cellules commerciales est intervenue en vertu de différents procès-verbaux. La livraison des biens par la SA Sodemel à la SCI Belliard est intervenue le 3 juillet 2006 selon procès-verbal de livraison comprenant en annexe, les réserves suivantes : 'cour de service – RDC – Sogea – peinture soubassement sous enduit’ et 'cour de service – R+1 – Sogea – ravalement au dessus des réserves (peinture)'.

Dans le délai d’un an à compter de la livraison du 3 juillet 2006, la SCI Belliard a dénoncé à la SA Sodemel des réserves complémentaires.

La réception des travaux des entreprises est intervenue selon divers procès-verbaux de réception, rédigés par la SELAS Frédéric Rolland & Associés, maître d’oeuvre, et signés par la SAS Bouygues Immobilier et les entreprises.

Ainsi, suivant procès-verbal de réception du 3 juillet 2006, le maître de l’ouvrage, le promoteur et l’architecte ont prononcé la réception des cellules commerciales situées au rez-de-chaussée des bâtiments C, D et E de l’opération 'Coeur de ville’ à [Localité 18], avec des réserves jointes en annexe.

S’agissant du lot n°4 'étanchéité/bardage', il a été notamment précisé selon procès-verbal de réception du même jour, relativement à la tranche 2 : bâtiments avec cellules commerciales/entreprise SEO du Maine (étanchéité)/ réceptionnés le 03 juillet 2006 avec les réserves suivantes : 'cour de service finir le calfeutrement d’about de relevé d’étanchéité à gauche du porche côté cour’ et 'envoyer PV essais étanchéité des terrasses hautes.'

Parallèlement, suivant acte sous seings privés du 4 juillet 2006, la SCI Belliard a consenti à la société (SA) Verchaly Optique, exploitant un fonds de commerce d’optique, un bail commercial portant sur un des locaux acquis. Aux termes de ce bail, le loyer a été fixé à la somme annuelle de 17.526 euros payable trimestriellement. Les travaux d’aménagement du local ont été mis à la charge du preneur.

La réception des locaux est intervenue le 4 juillet 2006 aux termes d’un procès-verbal signé par la SA Verchaly Optique sans qu’aucune réserve ne soit émise.

Au cours des travaux d’aménagement du local, la SA Verchaly Optique s’est plainte auprès de son bailleur de subir des défauts d’étanchéité, non apparents au jour de la délivrance des lieux, se manifestant par des dégâts des eaux réguliers dans le local pris à bail. Elle a exposé que certaines plaques de placoplâtre qu’elle avait posées ont été imbibées d’humidité et ont dû être remplacées, et a fait état de défauts d’étanchéité des cloisons, des vitres posées et d’une aération insuffisante des locaux.

Le 29 août 2006, la SA Verchaly Optique a fait dresser un constat d’huissier.

Le 31 août 2006, la SA Sodemel a informé la SAS Bouygues Immobilier d’infiltrations dans le magasin Verchaly.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er décembre 2006, la SAS Bouygues Immobilier a demandé à la SELAS Frédéric Rolland & Associés de faire les mises en demeure nécessaires aux entreprises défaillantes afin de résoudre rapidement et efficacement les points évoqués.

La SA Verchaly Optique a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer les causes des désordres, les travaux nécessaires pour y remédier et les préjudices subis.

Par ordonnance du 22 février 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers a confié à M. [Y] [O] une mesure d’expertise.

En cours d’expertise judiciaire, le 16 août 2007, la SCI Belliard a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Allianz IARD, assureur dommages-ouvrage. Une expertise dommages-ouvrage a été diligentée et est demeurée sans suite après rapport Eurisk du 17 octobre 2007 aux termes duquel il a été indiqué que la pénétration d’eau alléguée n’avait pu être constatée et que la matérialité du dommage n’a pu être clairement établie.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 février 2013.

Aucune solution amiable n’a pu être trouvée entre les différentes parties sur l’indemnisation de la SA Verchaly Optique.

Par acte d’huissier du 6 mars 2014, la SA Verchaly Optique a fait assigner la SCI Belliard devant le tribunal de grande instance d’Angers.

Par actes d’huissier des 6 mars 2014 et 5 août 2014, la SCI Belliard a fait assigner en garantie la SA Sodemel et la SAS Bouygues Immobilier devant le même tribunal.

Par actes d’huissier des 12 et 23 septembre 2014, et 22 octobre 2014, la SAS Bouygues Immobilier a fait assigner en garantie la société Etanchéité de l’Ouest venant aux droits de la société SEO du Maine, son assureur la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland & Associés et son assureur la MAF devant le même tribunal.

Ces instances ont été jointes.

Par jugement du 6 septembre 2017, la SA Verchaly Optique a été placée redressement judiciaire par le tribunal de commerce d’Angers, la société (SELARL) [D] [B] prise en la personne de Maître [D] [B] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 5 septembre 2018 du tribunal de commerce d’Angers, la SA Verchaly Optique a fait l’objet d’un plan de redressement, la SELARL [D] [B] prise en la personne de Maître [D] [B] étant désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La SELARL [D] [B] prise en la personne de Maître [D] [B] ès qualités est intervenue volontairement à la procédure.

En l’état de ses ultimes écritures devant le tribunal, la SA Verchaly Optique, en présence de Maître [B] ès qualités, a demandé au tribunal, au vu du bail commercial et du rapport d’expertise judiciaire, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner la SCI Belliard à lui payer, à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble des préjudices subis, une somme globale de 250.747,29 euros HT se décomposant comme suit :

* 3.000 euros HT au titre de la reprise des dégâts matériels subis du fait des désordres et de travaux de réparation au niveau des ouvrages de cloison, de doublage du fond du magasin, suivant devis du 25 avril 2012,

* 235.200 euros HT au titre d’un préjudice d’exploitation, selon chiffrage d’expert-comptable, subi depuis l’origine et pendant 6 ans 'dans des conditions totalement inadaptées pour un loyer annuel de 17.526 euros HT',

* 12.547,29 euros au titre d’un surcoût lié aux multiples trajets effectués entre le magasin et son siège social afin de renouveler son stock qu’elle ne pouvait entreposer dans les locaux en raison de l’état de la réserve, tel qu’évalué par expert-comptable,

— condamner la SCI Belliard à lui payer une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De son côté, la SCI Belliard a demandé au tribunal de déclarer irrecevables la SA Verchaly Optique et son mandataire judiciaire en leurs demandes et, subsidiairement, sur le fondement des articles 1604, 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, de condamner la société Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel et la SAS Bouygues Immobilier à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

La SELAS Atelier Roland & Associés et la compagnie d’assurances MAF ont sollicité du tribunal, à titre principal, qu’il réduise dans une très large mesure les prétentions de la SA Verchaly Optique et déboute les sociétés SEO du Maine et SMABTP de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre ; à titre subsidiaire, si elles étaient condamnées, qu’il condamne les sociétés SEO du Maine et SMABTP à les garantir intégralement, tant en principal, intérêts, frais et dépens.

La SAS Bouygues Immobilier a demandé au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1315 du code civil, 9 du code de procédure civile et L. 124-3 du code des assurances, de dire que les désordres litigieux présentent un caractère décennal, de dire que la nature et le quantum des demandes de la SA Verchaly Optique et de son mandataire judiciaire ne sont pas justifiées, notamment en l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués par la SA Verchaly Optique et son mandataire judiciaire et les désordres, de constater l’absence d’imputabilité des préjudices allégués par la SA Verchaly Optique et son mandataire judiciaire aux constructeurs et de les débouter ; de prononcer directement la condamnation de la société d’Etanchéité de l’Ouest et de son assureur la SMABTP, de la SELAS Frédéric Rolland & Associés et son assureur la MAF et de prononcer sa mise hors de cause, de dire que le cas échéant, elle sera intégralement garantie de toutes condamnations par la société d’Etanchéité de l’Ouest, la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland & Associés et la MAF. A titre subsidiaire, elle a sollicité, au titre de l’action récursoire, la condamnation in solidum de la société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland & Associés et son assureur la MAF à la relever et garantir de toutes condamnations.

Par jugement du 7 janvier 2019, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— condamné la SCI Belliard à verser à la SA Verchaly Optique la somme de 3.000 euros HT au titre des réparations,

— condamné la SCI Belliard à verser à la SA Verchaly Optique la somme de 58.800 euros HT au titre de son préjudice d’exploitation correspondant à la moitié de la somme demandée soit 117.600 euros répartie à raison de 50% chacun entre le bailleur et la société locataire,

— rejeté les autres demandes,

— condamné solidairement la société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP avec solidairement la SELAS Frédéric Rolland & Associés et son assureur la MAF à garantir la SCI Belliard de toutes condamnations,

— condamné solidairement la société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP avec solidairement la SELAS Frédéric Rolland & Associés et son assureur la MAF à payer à la SA Verchaly Optique la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcé la mise hors de cause des autres parties au titre de la garantie du bailleur,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus,

— condamné solidairement la société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP avec solidairement la SELAS Frédéric Rolland & Associés et son assureur la MAF aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon requête en réparation d’une omission de statuer, présentée le 5 mars 2019, la SCI Belliard a notamment sollicité du tribunal de grande instance d’Angers, au vu des articles 5 et 463 du code de procédure civile, qu’il complète sa décision du 7 janvier 2019, en statuant sur la demande tendant à obtenir la condamnation de la société Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel à garantir la SCI Belliard de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Selon requête en omission de statuer déposée le 1er avril 2019, la société Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel a notamment demandé au tribunal, au vu de l’article 463 du code de procédure civile, de constater qu’il n’a pas été statué sur la demande de garantie qu’elle a présentée à l’encontre de la SAS Bouygues Immobilier, de statuer sur sa demande tendant à obtenir la condamnation de la SAS Bouygues Immobilier à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Par jugement du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— prononcé la jonction des requêtes en omission de statuer,

— dit qu’il y a lieu de rectifier le jugement du 7 janvier 2019 dans son dispositif comme suit et y ajoutant,

— condamné la SA d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’Equipement du Maine-et-Loire dite Sodemel, à garantir l’acquéreur bailleur la SCI Belliard des condamnations prononcées contre elle au titre des réparations dues au preneur à raison du préjudice généré par les désordres tels qu’ils ont été arrêtés par le jugement du 7 janvier 2019,

— condamné la société Bouygues Immobilier à relever et à garantir indemne la SA d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’Equipement du Maine-et-Loire dite Sodemel des condamnations prononcées contre elle,

— condamné la SAS SEO à garantir à hauteur de 50% les condamnations prononcées contre la SA d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’Equipement du Maine-et-Loire dite Sodemel,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute du jugement en date du 7 janvier 2019 et sera notifiée comme lui,

— laissé les dépens de la rectification au Trésor public.

Par déclaration du 21 février 2019 (instance d’appel enrôlée sous le n°RG 19/00331), la SCI Belliard a interjeté appel du jugement du 7 janvier 2019 en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Verchaly Optique la somme de 3.000 euros HT au titre des réparations, l’a condamnée à verser à la société Verchaly Optique la somme de 58.800 euros HT au titre de son préjudice d’exploitation correspondant à la moitié de la somme demandée soit 117.600 euros répartie à raison de 50% chacun entre le bailleur et la société locataire ; a rejeté les autres demandes ; a prononcé la mise hors de cause des autres parties au titre de la garantie du bailleur ; a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus ; intimant la SAS Bouygues Immobilier et la SA Verchaly Optique.

La SAS Bouygues Immobilier a formé appel incident, comme la SA Verchaly Optique.

Par actes d’huissier des 24, 29, 30 juillet 2019 et 1er août 2019, la SAS Bouygues Immobilier a fait assigner en appels provoqués la SELARL [D] [B] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan et de mandataire judiciaire de la SA Verchaly Optique, la SELAS Frédéric Rolland & Associés, la SASU Société d’Etanchéité de l’Ouest, la SMABTP et la Mutuelle des Architectes Français (MAF).

La SELAS Frédéric Rolland & Associés et la MAF ont formé appel incident.

La SASU Société d’Etanchéité de l’Ouest et la SMABTP ont régularisé un appel incident.

Par déclaration du 27 janvier 2020 (instance d’appel enrôlée sous le n°RG 20/00128), la SAS Bouygues Immobilier a interjeté appel du jugement du 15 octobre 2019, en ce qu’il dit qu’il y a lieu de rectifier le jugement du 7 janvier 2019 dans son dispositif comme suit et y ajoutant, condamné la SA d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’Equipement du Maine-et-Loire dite Sodemel, à garantir l’acquéreur bailleur la SCI Belliard des condamnations prononcées contre elle au titre des réparations dues au preneur à raison du préjudice généré par les désordres tels qu’ils ont été arrêtés par le jugement du 7 janvier 2019, condamné la société Bouygues Immobilier à relever et à garantir indemne la SA d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’Equipement du Maine-et-Loire dite Sodemel des condamnations prononcées contre elle, condamné la SAS SEO à garantir à hauteur de 50% les condamnations prononcées contre la SA d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’Equipement du Maine-et-Loire dite Sodemel, rejeté le surplus des demandes, dit que le présent jugement du 15 octobre 2019 sera mentionné sur la minute du jugement en date du 7 janvier 2019 et sera notifié comme lui ; intimant la SCI Belliard, la SA Verchaly Optique, la société MAF, la SELAS Frédéric Rolland & Associés, la SASU Société d’Etanchéité de l’Ouest venant aux droits de la société SEO du Maine, la SMABTP,et la SA Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel.

Par déclaration du 11 mars 2020 (instance d’appel enrôlée sous le n°RG 20/00459), la SELAS Atelier Rolland et Associés et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) ont interjeté appel du jugement du 15 octobre 2019 en ce qu’il a condamné la SAS SEO à garantir à hauteur de 50% les condamnations prononcées contre la SA économie mixte Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Société d’équipement du Maine-et-Loire dit Sodemel, a rejeté le surplus des demandes ; intimant la société Alter Cités, la SAS Bouygues Immobilier, la SA Verchaly Optique, la compagnie d’assurances SMABTP, la SASU Société d’Etanchéité de l’Ouest.

La société Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel a formé appel incident.

Par ordonnances du 2 juillet 2020, les affaires RG n°20/128 et 20/459 ont été jointes au dossier RG n°19/331.

Toutes les parties ont constitué avocat et ont conclu, toutes après la jonction, hormis la SCI Belliard et la SA Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel qui n’ont pas reconclu.

Une ordonnance du 28 mars 2022 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Belliard demande à la cour

dans la procédure n° 19/ 331 avant jonction, de :

vu les dispositions des articles 1694, 1646-1, 1792 et suivants et 1831-1 et suivants du code civil,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers en ce qu’il a :

* condamné la SCI Belliard à verser à la société Verchaly Optique la somme de 3.000 euros HT, au titre des réparations,

* condamné la SCI Belliard à verser à la société Verchaly Optique la somme de 58.800 euros, au titre de son préjudice d’exploitation,

* rejeté les autres demandes,

* prononcé la mise hors de cause des parties au titre de la garantie du bailleur,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus ;

statuant à nouveau,

— condamner la société Bouygues Immobilier à garantir la SCI Belliard de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— déclarer la société Verchaly Optique irrecevable et en tous les cas mal fondée en son appel incident, la débouter de ses demandes,

— condamner la société Bouygues Immobilier à payer à la SCI Belliard une indemnité de 10 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Bouygues Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Et dans la procédure n° 20/459 avant jonction, de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 15 octobre 2019 en toutes ses dispositions.

— déclarer la société Bouygues immobilier et la société Alter cités irrecevables et en tous les cas mal fondée en leur appel principal ou incident.

— les en débouter.

— condamner in solidum la société Bouygues immobilier et la société Alter cités à lui payer une indemnité de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Bouygues Immobilier entend voir la cour :

vu les articles 1792 et suivants du code civil,

vu l’article 1353 du code civil,

vu l’article 9 du code de procédure civile,

vu l’article L.124-3 du code des assurances,

— infirmer le jugement du 7 janvier 2019 en ce qu’il a fait droit aux demandes de la société Verchaly,

— confirmer le jugement du 7 janvier 2019 pour le surplus,

— infirmer le jugement rectificatif du 15 octobre 2019,

statuant à nouveau,

liminairement :

vu l’article 56 du code de procédure civile,

— dire et juger que l’assignation aux fins d’appel provoqué délivrée à la société SELAS Atelier Rolland et Associés et la société Mutuelle des Architectes Français à la requête de la société Bouygues Immobilier n’est pas entachée de nullité,

— rejeter le moyen de nullité soulevé par la société SELAS Atelier Rolland et Associés et la MAF et les débouter de leur demande d’indemnité de procédure,

A) fondement juridique et nature décennale des désordres :

vu les articles 1792 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement du 7 Janvier 2019 et dire et juger que les désordres litigieux présentent un caractère décennal,

B) le quantum des demandes de la société Verchaly Optique :

vu l’article 1353 du code civil,

vu l’article 9 du code de procédure civile,

— dire et juger que la nature et le quantum des demandes de la société Verchaly Optique et son mandataire judiciaire la SELARL [D] [B] ne sont pas justifiés,

— constater l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués par la société Verchaly Optique et son mandataire judiciaire la SELARL [D] [B] et les désordres,

— constater l’absence d’imputabilité des préjudices allégués par la société Verchaly Optique et son mandataire judiciaire la SELARL [D] [B] aux constructeurs,

— infirmer le jugement du 7 janvier 2019 et débouter purement et simplement la société Verchaly Optique et son mandataire judiciaire la SELARL [D] [B], la société Alter Cités venant aux droits de Sodemel, la SCI Belliard SELARL ainsi que tout autre appelant en garantie de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier,

C) la mise hors de cause de la société Bouygues Immobilier :

— entrer directement voie de condamnation à l’encontre de la société Société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland et Associés et son assureur la MAF,

— confirmer le jugement du 7 janvier 2019 et mettre la société Bouygues Immobilier hors de cause,

— dire et juger qu’elle sera le cas échéant intégralement garantie des condamnations en principal, accessoires, frais irrépétibles et dépens qui pourraient être prononcées à son encontre par la société Société d’Etanchéité de l’Ouest, la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland et Associés et la MAF,

D) à titre subsidiaire : action récursoire de la société Bouygues Immobilier sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil :

— condamner in solidum la société Société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland et Associés et son assureur la MAF à relever et garantir la société Bouygues Immobilier de toutes condamnations en principal, accessoires, frais irrépétibles et dépens,

E) en tout état de cause :

— condamner in solidum la société Société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland et Associés et son assureur la MAF ainsi que tous succombants à payer à la société Bouygues Immobilier une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP, la SELAS Frédéric Rolland et Associés et son assureur la MAF au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La SELAS Atelier Rolland et Associés et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) demandent à la cour de :

A) sur l’appel contre le jugement du 7 janvier 2019 :

à titre principal :

vu les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile,

— déclarer nulle l’assignation qui leur a été délivrée les 24 juillet et 1er août 2019,

— condamner la société Bouygues Immobilier à leur payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens et dire qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire :

— débouter la société Bouygues Immobilier de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— dire et juger qu’en cas de condamnation des concluantes, elles seront intégralement garanties par SEO et la SMABTP, tant en principal, intérêts, frais et dépens,

— condamner in solidum la société Bouygues Immobilier, la société SEO et la SMABTP au paiement d’une indemnité d’un montant de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et dire que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

B) sur l’appel contre le jugement rectificatif du 15 octobre 2019,

vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

— infirmer le jugement entrepris,

— condamner in solidum l’entreprise SEO et son assureur SMABTP à relever indemnes la SELAS Rolland et Associés et la MAF de toutes condamnations prononcées contre elles,

— condamner in solidum SEO et la SMABTP au paiement d’une indemnité d’un montant de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et dire que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA Verchaly Optique et Maître [D] [B] agissant en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SA Verchaly Optique demandent à la cour de :

vu les articles 1719 et suivants du code civil,

à titre principal,

— réformer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 7 janvier 2019 en ce qu’il a :

* condamné la SCI Belliard à verser à la société Verchaly Optique la somme de 58.800 euros HT au titre de son préjudice d’exploitation correspondant à la moitié de la somme demandée,

* débouté la société Verchaly Optique de sa demande visant à faire condamner la SCI Belliard à lui payer la somme de 12.547,29 euros au titre du préjudice lié au stockage,

en conséquence,

— condamner la SCI Belliard à verser à la société Verchaly Optique la somme de 235.200 euros HT au titre de son préjudice d’exploitation,

— condamner la SCI Belliard à verser à la société Verchaly Optique la somme de 12.547,20 euros au titre du préjudice lié aux difficultés de stockage,

— le confirmer pour le surplus,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 7 janvier 2019 en l’intégralité de ses dispositions,

en tout état de cause,

— condamner la SCI Belliard à payer à la société Verchaly Optique une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Belliard aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Lexcap représentée par Maître Thierry Boisnard en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SASU Société d’Etanchéité de l’Ouest (SEO) et la SMABTP prient la cour de :

vu les articles 1792 et suivants du code civil,

vu l’article 1242 du code civil,

in limine litis,

— dire que les concluantes s’en rapportent à justice quant à la demande de nullité de l’assignation en appel provoqué du 30 juillet 2019, formulée par les sociétés SELAS Rolland et MAF dans leurs conclusions du 17 octobre 2019,

— dire que si l’assignation était entachée de nullité à l’égard des intéressées elle le serait alors également à l’égard des concluantes ;

sur le fond,

— déclarer tous appels principaux ou incidents non fondés en tant que dirigés à leur égard, les rejeter,

— infirmer le jugement du 15 octobre 2019 en ce qu’il a condamné la SAS SEO à garantir à hauteur de 50% les condamnations prononcées contre la SA d’économie mixte Alter Cités, venant aux droits de la société d’économie mixte du Maine et Loire dite Sodemel ;

— déclarer la société Bouygues Immobilier irrecevable et en tout cas non fondée en l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre des sociétés SEO et SMABTP, l’en débouter ;

— débouter la SELAS Rolland et MAF de leur demande tendant à voir être relevées et garanties intégralement par la société SEO et la SMABTP ;

— dire et juger en toute hypothèse que la responsabilité de la Société SEO est partielle et ne saurait excéder une part de 50 % en ses rapports avec l’architecte ;

— condamner en conséquence les sociétés SELAS Rolland et MAF in solidum à relever et garantir les concluantes à hauteur de 50 % au moins de toutes condamnations et ce tant en principal qu’intérêts, frais et dépens ;

— dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice d’exploitation par la société Verchaly ;

à titre subsidiaire ;

— réduire à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice d’exploitation tel que demandé par la société Verchaly ;

en toute hypothèse,

— dire et juger n’y avoir lieu d’intégrer dans la garantie à leur charge en tant que constructeur et assureur la part de préjudices immatériels imputée à faute de la SCI Belliard,

— débouter en conséquence les sociétés Belliard et Bouygues Immobilier, la SA d’économie mixte Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte du Maine et Loire dite Sodemel, de toutes demandes en garantie à ce titre,

— dire et juger que la SMABTP ne peut être tenue que dans les strictes limites de sa police incluant plafond et franchise opposable tant à l’assuré qu’aux tiers lésés s’agissant de garanties facultatives ;

— condamner in solidum les sociétés Bouygues Immobilier, SELAS Rolland et MAF et toutes autres parties succombantes au paiement aux sociétés concluantes d’une indemnité de procédure de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

La SA Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel prie la cour de :

à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de rectification d’erreur matérielle présentée par la SCI Belliard à l’encontre de la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Sodemel et a, par conséquence, condamné la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Sodemel à garantir la SCI Belliard de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle ;

— en conséquence, mettre hors de cause la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Sodemel ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société Bouygues Immobilier de son appel et de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de rectification d’erreur matérielle de garantie présentée par la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Sodemel à l’encontre de la société Bouygues Immobilier,

— en conséquence, condamner la société Bouygues Immobilier à relever et garantir indemne la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Sodemel de toute condamnation qui viendrait à intervenir à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à verser à la la société anonyme d’économie mixte locale Alter Cités venant aux droits de la société d’économie mixte Sodemel une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 23 septembre 2019 et le 23 juin 2020 pour la SCI Belliard qui n’a pas reconclu après la jonction,

— le 4 novembre 2020 pour la SAS Bouygues Immobilier,

— le 21 septembre 2020 pour la SELAS Atelier Rolland et Associés et la Mutuelle des Architectes Français (MAF),

— le 21 octobre 2021 pour la SA Verchaly Optique et Maître [D] [B] ès qualités ,

— le 16 juillet 2020 pour la SASU Société d’Etanchéité de l’Ouest et la SMABTP,

— le 10 juin 2020 pour la SA Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel.

MOTIFS DE LA DECISION

Les chefs du jugement du 7 janvier 2019 qui ont condamné la Société d’étanchéité de l’Ouest et la SMABTP, ainsi que la SELAS Frédéric Rolland & Associés et la MAF à garantir la SCI Belliard des condamnations prononcées contre elle, les a solidairement condamnés à payer à la société Verchaly Optique la somme de 6 000 euros ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise, n’ont fait l’objet d’aucun appel.

Sur la demande d’indemnisation formée par la société Verchaly Optique

Aux termes de son rapport, l’expert a constaté les désordres suivants, affectant 'le fond du magasin Verchaly (paroi en béton banché)' : 'des marques importantes de moisissures noirâtres sur + ou moins 20 cm à plus ou moins 50 cm de hauteur affectant les contre-cloisons de doublage (fond du magasin, toilettes et retour contre le refend de l’entrée de l’immeuble) ainsi que les cloisons de distribution (toilettes et réserve) ; flocage humide en plafond des toilettes ; une fois la contre-cloison du fond du magasin démontée sur une largeur de plaque et toute sa hauteur : plaques totalement désagrégées et sans aucune résistance (forte humidité), marques rougeâtres sur le pare-vapeur (papier type Kraft) de l’isolant en laine de verre – hauteur de plus ou moins 40 cm, traces rougeâtres marquant des coulures depuis la cueillie du plafond, paroi du béton banché humide.' Il a conclu que 'les désordres présentent un caractère décennal'.

S’agissant des conséquences pour le magasin Verchaly, l’expert judiciaire a conclu que : 'les désordres sont apparus une fois les aménagements intérieurs du magasin achevés pour persister jusqu’en date de janvier 2012. Les ouvrages de cloison de doublage du fond du magasin ont dû être déposés et compte tenu de leur état de délabrement ils ne pouvaient être définitivement reconstruits avant que l’origine et la cause du désordre soient déterminées. A ce jour, des traces noirâtres de moisissures persistent et les plaques de plâtres se sont désagrégées : elles demandent à être remplacées sur une hauteur (de plus ou moins) 1,00 mètre'. Il a évalué le coût du remplacement des plaques de plâtre à la somme de 3 600 euros TTC (valeur janvier 2013).

L’expert judiciaire n’a pas évalué le poste 'préjudice commercial’ mais a souligné que l’exploitation commerciale du magasin 'n’a jamais été interdite, ni même limitée ; le magasin n’a jamais été fermé pour cause des désordres et du sinistre'. Il a relevé que si le magasin donne l’impression d’être en permanence en travaux, ce n’est pas du seul fait du sinistre mais également en raison de l’inachèvement des aménagements intérieures à la charge du locataire, sans rapport avec le sinistre, notamment l’imposte non réalisée au-dessus de la portée d’entrée à la réserve, la mise en peinture de la retombée et l’habillage côté vitrine ainsi que les faux plafonds. Il a observé qu’en raison des infiltrations, les embellissements déjà réalisés avaient été affectés mais que cette cloison avait été habillée de panneaux décoratifs et publicitaires, estimant que cela ne donnait pas à l’ensemble un caractère repoussant limitant la fréquentation du magasin.

En réponse à l’invocation par la SA Verchaly Optique d’un surcoût 'lié à la gestion des stocks dans une ambiance humide imposant une gestion plus régulière pour cause de mauvaise conservation des lunettes', l’expert a remarqué 'que le désordre qui nous occupe n’affecte en rien le local des réserves, mais seulement les sanitaires situés en face, derrière la caisse : ce local a effectivement été affecté, mais par un autre sinistre qui a été réglé (…).'

La SA Verchaly Optique fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation de mise en 'uvre des grosses réparations nécessaires à la jouissance paisible des locaux donnés à bail. Elle souligne que les désordres ont persisté pendant six années et qu’elle a ainsi subi les dégâts des eaux à compter de la réception en 2006 et jusqu’en 2012.

Il n’est pas contesté qu’au vu de la nature des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination, la SCI Belliard qui a donné à bail commercial ce local est tenue, en vertu de son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil, d’exécuter les travaux de remise en état du local et de réparer les préjudices subis par la preneuse que lui ont causé les infiltrations d’eau dans le local.

La discussion entre les deux parties au bail ne porte que sur l’indemnisation des pertes d’exploitation et du préjudice lié aux conditions de stockage réclamée par la preneuse, l’indemnisation du préjudice matériel allouée par les premiers juges à hauteur de 3 000 euros HT correspondant aux cloisons de doublage du fond du magasin n’étant l’objet d’aucune critique motivée.

La preneuse conteste l’appréciation faite par les premiers juges de l’ampleur de son préjudice lié à une perte d’exploitation qu’ils ont indemnisé à hauteur de 58 800 euros HT en retenant que la faible évolution du chiffre d’affaires du magasin pouvait en partie être imputée au fait qu’elle n’avait pas terminé les travaux d’aménagement des locaux à sa charge ainsi qu’à l’emplacement des locaux, mal orientés, peu visibles et isolés du centre commercial, au lieu de la somme de 235 200 HT qu’elle réclame, arrêtée par son expert-comptable.

Elle fait valoir que l’état d’humidité et l’apparence du fond du magasin, qui était une zone particulièrement sinistrée, n’a pu que repousser sa clientèle en développement en précisant que l’installation dans ces nouveaux locaux résultait non pas d’une création mais du transfert d’un magasin qui existait depuis de nombreuses années sous une autre enseigne commerciale, raison pour laquelle aucun prévisionnel n’avait été établi. Elle prétend que ce transfert aurait dû lui permettre de faire progresser son chiffre d’affaires par son emplacement beaucoup plus propice que l’ancienne localisation à l’entrée de la commune et compte tenu de la fréquentation importante de la zone commerciale dans laquelle elle s’est implantée.

Elle affirme que le faible niveau de chiffre d’affaires et sa trop lente progression témoignent du préjudice d’exploitation subi en raison des désordres persistants, lequel a été, selon elle, consacré par l’arrivée d’un opticien concurrent à compter de 2010. Etant jusqu’alors le seul opticien installé à [Localité 17], elle estime qu’elle n’a pas pu développer et fidéliser rapidement la clientèle comme elle aurait pu le faire si son magasin n’avait pas eu un aspect aussi repoussant et qu’à l’ouverture du concurrent, la clientèle s’est immédiatement tournée vers ce nouveau professionnel installé à proximité dans des locaux parfaitement accueillants.

Elle ajoute que le fait qu’elle ait tant bien que mal tenté de dissimuler les désordres avec les moyens à sa disposition dans l’attente de la fin des opérations d’expertise, n’a pas été de nature à créer une ambiance et une apparence propices au développement d’une clientèle exigeante. Elle prétend que l’ampleur des désordres l’a contrainte à suspendre les travaux de finition d’aménagement de son magasin, de sorte que l’imposte au dessus de la porte d’accès à la réserve, la mise en peinture de la retombée et l’habillage côté vitrine ainsi que les faux-plafonds n’ont pas pu être réalisés, conférant un aspect de chantier permanent au local.

A la bailleresse, qui relève que le chiffre d’affaires du magasin a néanmoins été en hausse sur la période pendant laquelle les désordres ont été constatés, elle réplique qu’il est loin d’avoir atteint les chiffres d’affaires de magasins situés dans des zones à la commercialité comparable, à savoir Saint Sylvain d’Anjou ou [Localité 10], en comparaison desquels son expert-comptable a retenu une perte de chiffre d’affaire de 70 000 euros par an, parvenant, sur la base d’un taux de marge commercial moyen de 64 %, à une perte de marge de 235 200 euros HT en six ans.

La bailleresse soutient que la société Verchaly Optique ne démontre pas que le résultat escompté aurait été atteint si les désordres n’avaient pas existé et que les pièces comptables produites ne permettent pas d’établir le préjudice d’exploitation qu’elle invoque mais, au contraire, montrent une hausse du chiffre d’affaires du magasin de [Localité 18]. Elle estime que la comparaison avec les résultats d’autres magasins situés à [Localité 19] et [Localité 10] n’est pas pertinente puisque ces magasins étaient déjà implantés depuis plusieurs années tandis que le magasin de [Localité 18] était une création. Elle ajoute que l’emplacement du magasin de [Localité 18] n’était pas idéal, à défaut d’être situé au sein du centre commercial et de donner sur le parking, réduisant ainsi considérablement sa visibilité. Elle critique les premiers juges qui, au vu de ces éléments et en retenant que les finitions du magasin n’avaient pas été faites, ce qui était imputable à la locataire, lui ont néanmoins alloué une indemnité considérable de 58 800 euros, sans que la réalité du préjudice n’ait été démontrée et sans que son montant n’ait été justifié, en soulignant que l’expert a constaté que l’exploitation commerciale du magasin n’avait jamais été interdite, ni même limitée, que l’ambiance humide, qui n’avait jamais été ressentie à l’occasion de ses différentes visites, n’a pu avoir de conséquence sur le matériel à la vente et les locaux.

Cette position sur l’absence de démonstration d’un lien direct entre les désordres et les pertes d’exploitation alléguées est partagée par toutes les parties appelées en garantie.

Il est démontré par le rapport d’expertise et le procès-verbal de constat dressé le 29 août 2006 par huissier de justice à la demande de la société Verchaly Optique que les locaux loués ont été l’objet d’infiltrations d’eau récurrentes entraînant des marques de moisissures noirâtres et des écoulements d’eau le long des parois. Toutefois, ces désordres se sont limités aux toilettes et aux parois du fond du magasin dont les cloisons de doublage ont dû être déposées. L’expert a observé que ces désordres étaient en grande partie cachés des clients par un habillage de panneaux décoratifs et publicitaires, en notant que l’apparence du désordre disparaissait pour s’apparenter aux autres présentoirs et parois. Il n’a pas constaté d’humidité générale dans le magasin et a relevé que l’impression que donnait le magasin d’être toujours en travaux provenait aussi du fait que la locataire n’avait pas achevé tous les travaux qui lui incombaient et qui étaient sans rapport avec le sinistre.

Le chiffre d’affaires du magasin a progressé, faiblement, jusqu’en 2009 passant de 143 000 euros en 2007 à 163 000 euros en 2009 pour revenir ensuite aux environs de 160 000 euros en 2010 et 2011. Les chiffres d’affaires du précédent magasin implanté dans la même commune ne sont pas communiqués de sorte qu’il n’est pas possible de voir si, en dépit du sinistre, il y a eu progression de l’activité grâce au changement d’emplacement. Il n’est pas possible de tirer des enseignements de la comparaison faite avec deux autres magasins situés dans deux communes différentes en l’absence de données sur la surface des locaux, leur commercialité, la zone de chalandise. L’absence de mise en contexte de ces chiffres ne permet d’ailleurs pas de comprendre pourquoi ceux du magasin de [Localité 19] passent de 444 390 euros en 2009 à 157 274 euros en 2011 ni ne permettent de comprendre l’écart entre ces magasins, qui peut avoir d’autres causes que la simple différence de taille d’agglomération. Ces données brutes ne sont donc pas exploitables.

Ainsi, non seulement une perte du chiffre d’affaires de 70 000 euros HT par année pendant six ans, soit un total de 367 500 euros HT, n’est pas démontrée en l’absence d’élément venant dûment établir que le chiffre d’affaires aurait dû atteindre plus de 220 000 euros HT par an mais, de plus, l’incidence du sinistre sur l’absence de progression prétendument attendue du chiffre d’affaires n’est pas démontrée au regard du peu d’impact visuel que les désordres ont pu avoir sur la clientèle comme le montrent les photographies produites par la bailleresse.

De même l’installation d’un concurrent en novembre 2009 a pu contribuer à ce que la société Verchaly Optique n’a pu alors atteindre le chiffre d’affaires qu’elle attendait et expliquer que la progression constatée depuis son ouverture a pris fin en 2010. L’évolution positive du chiffre d’affaires du concurrent passant de 107 000 euros en 2010 à 148 000 euros en 2012 ne suffit pas à démontrer que la société Verchaly Optique n’aurait pas pu attirer plus de nouveaux clients à cause de l’aspect du fond de son magasin pourtant largement masqué ou n’aurait pas pu les fidéliser pour cette raison.

Ainsi, l’incidence des désordres sur le résultat de l’exploitation des six années concernées n’est pas démontrée. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Belliard au paiement de la somme de 58 800 HT euros et la demande de la société Verchaly Optique sera rejetée à ce titre.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont écarté la demande d’indemnisation au titre du surcoût lié à la gestion des stocks.

Sur les demandes de garantie formées par la SCI Belliard

* contre la Alter Cités venant aux droits de la SA Sodemel

La SCI Belliard tout en concluant à l’infirmation du jugement du 7 janvier 2019 en ce qu’il avait déclaré hors de cause 'les autres parties’ n’a pas formé la prétention de voir condamner la société Sodemel à la garantir par infirmation de ce jugement, ce qu’elle n’a fait qu’à travers la demande de confirmation du jugement du 15 octobre 2019 qui a accueilli son recours en garantie contre la société Sodemel.

Or il ne suffit pas de conclure à l’infirmation du jugement pour que la cour puisse à nouveau statuer. Il faut que la partie qui demande l’infirmation d’un chef du jugement énonce, dans le dispositif de ses conclusions, la prétention qu’elle forme en suite de l’infirmation du jugement. Tel n’est pas le cas s’agissant de l’appel formé contre le jugement du 7 janvier 2019, la SCI Belliard n’ayant formulé aucune prétention contre la société Alter Cités dans le dispositif de ses conclusions prises dans l’instance n° 19/ 331 relative à l’appel qu’elle a formé contre le jugement du 7 janvier 2019. Le chef du jugement ayant mis hors de cause la société Sodemel ne peut donc qu’être confirmé.

La SCI Belliard n’a pas répondu au moyen de la société Alter Cités selon lequel le jugement du 7 janvier 2019 n’était affecté d’aucune omission de statuer sur le recours formé par la SCI Belliard contre elle, de sorte que le tribunal ne pouvait pas statuer à nouveau de ce chef dans son jugement du 15 octobre 2019.

En effet, la société Alter Cités fait justement observer que le jugement du 7 janvier 2019 a tant dans ses motifs que dans son dispositif mis hors de cause les 'autres parties au titre de la garantie du bailleur', après avoir retenu la responsabilité de la société d’Etanchéité de l’Ouest ainsi que celle de la société Frédéric Rolland & Associés, de sorte que la mise hors de cause concerne non seulement la société Bouygues immobilier, ce qui a été spécialement motivé, mais également la société Sodemel, même en l’absence de motifs spécifiques la concernant, dès lors qu’une demande de garantie avait bien été formée contre elle.

C’est donc à juste titre que la société Alter Cités fait valoir que ce jugement du 7 janvier 2019 avait statué sur la responsabilité de la société Sodemel en l’écartant puisqu’elle a été mise hors de cause, de sorte que le tribunal ne pouvait pas dans sa décision du 15 octobre 2019, sous couvert d’une omission de statuer, à nouveau statuer au motif que la mise hors de cause prononcée dans son précédent jugement 'en ce qu’elle est générale ne pouvait viser les chefs de conclusions de la SCI Belliard', quand, bien que générale, la mise hors de cause s’appliquait à la société Sodemel, ainsi qu’il a été vu plus haut, et venir ainsi modifier les droits et obligations reconnus aux parties par le jugement rectifié, ce que l’article 462 du code de procédure civile interdit.

Le jugement du 15 octobre 2019 sera infirmé de ce chef et la demande tendant à la rectification pour omission de statuer sur la demande de la SCI Belliard de condamnation en garantie de la société Sodemel sera rejetée.

Par suite, il devient sans objet de statuer sur l’appel du chef du jugement du 15 octobre 2019 qui a limité la condamnation de la SAS SEO à garantir les condamnations prononcées contre la société Alter Cités à hauteur de 50%.

*contre la société Bouygues Immobilier

La SCI Belliard est bien fondée à demander la garantie de la société Bouygues immobilier en sa qualité de promoteur immobilier en application de l’article 1831-1 du code civil aux termes duquel 'le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite« promoteur immobilier »s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code', duquel il résulte que pèse sur le promoteur immobilier, assimilé à un constructeur, la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil.

Le caractère décennal des désordres constatés dans les locaux donnés à bail par la SCI Belliard est affirmé par l’expert qui n’est pas contredit sur ce point.

Il s’ensuit que la société Bouygues immobilier sera condamnée à garantir la SCI Belliard de la condamnation prononcée contre elle au paiement de la somme de 3 000 euros HT.

Le jugement du 7 janvier 2019 qui a rejeté cette demande en mettant hors de cause la société Bouygues immobilier 'au titre de la garantie du bailleur’ sera infirmé.

* contre la Société d’étanchéité de l’Ouest, et son assureur, et contre la SELAS Frédéric Rolland & Associés et la MAF

Aucun appel n’a été formé contre le chef du jugement du 7 janvier 2019 qui a accueilli ces demandes.

Sur les demandes de garantie formées par la société Bouygues Immobilier

* sur l’exception de nullité opposée par la Société d’étanchéité de l’Ouest, la SMABTP, la société Atelier Rolland et Associés et la MAF

Ces parties soulèvent la nullité de l’assignation aux fins d’appel provoqué qui leur a été signifiée à la demande de la société Bouygues immobilier pour défaut d’exposé des moyens en fait et en droit en violation des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, prévues à peine de nullité.

La société Bouygues conteste le bien fondé de ce moyen.

Mais quoi qu’il en soit, la nullité des assignations n’est pas encourue à défaut pour les parties qui la soulèvent d’invoquer le grief que les irrégularités dénoncées leur auraient causé, conformément aux prescriptions de l’article 114 du code de procédure civile.

* Sur l’action récursoire

La société Bouygues immobilier peut, dans le cadre de son action récursoire, obtenir des locateurs d’ouvrage et leurs assureurs à être garantie par eux des condamnations à réparation prononcées contre elle en raison des désordres, si ces constructeurs ont contribué à réaliser l’entier dommage.

Il y a donc lieu de rechercher la cause des désordres pour établir les responsabilités encourues.

— sur l’origine des désordres

L’expert, s’agissant de l’origine ou cause des désordres, a retenu qu 'après épuisement de plusieurs hypothèses, celle retenue sera celle d’un défaut d’exécution de l’étanchéité au recouvrement des lès à l’angle rentrant (point singulier constituant la cueillie) formé entre la partie horizontal et le relevé vertical. Défaut ayant pu s’aggraver dans le temps par la déformation (dilatation) du complexe formant l’étanchéité de la terrasse-jardin de la réserve du magasin à l’enseigne commerciale Super U. Hypothèse pourrait être également que cette déformation est la conséquence de l’exposition prolongée de l’étanchéité sans sa protection (isolation thermique et terre végétale) puisqu’il s’est écoulé un certain temps entre la pose de l’étanchéité et la réalisation de la terrasse végétalisée, l’entreprise initialement sollicitée ayant disparu entre temps.' Il a ajouté sur ce point qu’un 'doute subsiste sur le délai écoulé pendant lequel l’étanchéité est restée mal protégée des ouvrages de terrasse-jardin définitifs, situation pouvant engendrer des dilatations excessives'.

Il a observé que 'les premiers désordres d’infiltrations se sont déclarés après la réception des ouvrages, mais avant échéance de la période de parfait achèvement, puisque le 5 septembre 2006, la société Polytec demandait à l’entreprise SEO du Maine d’intervenir pour finaliser les travaux à dater du 12 septembre en signalant : 'Entreprise SEO du Maine : – fuites dans le magasin d’optique (tranche 2)'.'

Il a relevé que les désordres affectaient aussi la paroi de la cave n°4 (maçonnerie de parpaing) située au-dessus, également affectée d’infiltrations traversant les blocs, notamment aux joints de montage.

S’agissant des responsabilités, l’expert judiciaire a considéré que 'la responsabilité de l’entreprise SEO du Maine est seule engagée dans l’origine du désordre (faute d’exécution)' parmi les entrepreneurs.

S’agissant de la responsabilité de l’architecte, il a indiqué 'la question se posera de savoir s’il appartenait bien au maître d’oeuvre Rolland d’identifier l’origine du sinistre. L’expert pense que oui.' Il a ajouté '- ce défaut (d’exécution de recouvrement) n’a très probablement pas engendré de désordre immédiat, auquel cas il aurait été découvert en cours de chantier, voire aurait été l’objet d’une réserve en date de la réception des travaux, puis de celle de la livraison de l’ouvrage’ ; – 'ce défaut aurait peut-être pu être relevé si la demande de mise en eau avait été suivie’ ; 'néanmoins, il est possible de penser que le recouvrement des lès s’est réellement avéré être déficient dans le temps, sa seule observation visuelle, pendant le cours des travaux, pouvant ne laisser apparaître aucun défaut apparent, d’autant que les ouvrages ont été réalisés en conformité avec les règles de la construction en vigueur à l’époque des travaux'.

La responsabilité de la Société d’étanchéité de l’Ouest est clairement établie à la lecture du rapport d’expertise qui met en évidence une faute d’exécution des travaux d’étanchéité au recouvrement des lès à l’angle rentrant.

En revanche, aucune faute n’est démontrée contre l’architecte. Il ressort des constatations de l’expert que le désordre résulte exclusivement d’un défaut d’exécution de la part de l’entreprise chargée de l’étanchéité, qui n’était pas décelable par l’architecte. La circonstance que le retard dans le recouvrement de l’étanchéité laissé sans sa protection ait pu contribuer au défaut d’étanchéité n’est qu’une hypothèse qui n’a pas été confirmée. Aucune faute ne peut être retenue contre l’architecte dans l’accompagnement du maître de l’ouvrage après l’apparition des désordres dès lors que leur cause n’a pu être identifiée qu’à l’issue de l’expertise. Aucun manquement à un devoir de conseil n’est caractérisé.

En conséquence, seule l’action récursoire contre la Société d’étanchéité de l’Ouest et la SMABTP peut prospérer.

Il est rappelé que le jugement du 7 janvier 2019 en ce qu’il a condamné la Société d’étanchéité de l’Ouest avec son assureur à garantir la SCI Belliard de la condamnation prononcée contre elle n’est pas attaqué.

La demande de garantie formée par le promoteur immobilier contre la société Atelier Rolland et Associés et la MAF sera rejetée comme la demande de partage de responsabilité présentée par la société d’étanchéité de l’Ouest et son assureur.

La Société d’étanchéité de l’Ouest doit être condamnée, avec son assureur, à garantir la société Bouygues immobilier de la totalité de la condamnation prononcée contre elle.

Sur la demande de la société Atelier Rolland et Associés et de la MAF tendant, en cas de condamnation, à être intégralement garanties par SEO et la SMABTP, tant en principal, intérêts, frais et dépens

Il résulte de ce qui précède que seule la Société d’étanchéité de l’Ouest doit être tenue responsable du dommage et qu’en l’absence de faute de sa part, l’architecte qui a été condamné par le jugement du 7 janvier 2019 solidairement avec la société d’Etanchéité de l’Ouest et son assureur la SMABTP à garantir la SCI Belliard de toutes condamnations, à payer à la SA Verchaly Optique la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, est bien fondée à obtenir la garantie totale de la société d’Etanchéité de l’Ouest et de la SMABTP.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dispositions du jugement du 7 janvier 2019 relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas remises en cause par la société d’Etanchéité de l’Ouest, la SMABTP, la société Atelier Rolland et Associés et de la MAF.

Ce même jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Belliard formée au titre de l’article 700 contre la société Bouygues immobilier.

La société Verchaly Optique sera condamnée aux dépens d’appel, y compris ceux des appels provoqués.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,

Rejette les exceptions de nullité des assignations aux fins d’appel provoqué ;

Statuant dans la limite des appels qui ne remettent pas en cause les chefs du jugement du 7 janvier 2019 ayant condamné la Société d’étanchéité de l’Ouest et la SMABTP, ainsi que la SELAS Frédéric Rolland & Associés et la MAF, à garantir la SCI Belliard des condamnations prononcées contre elle, les a solidairement condamnés à payer à la société Verchaly Optique la somme de 6 000 euros ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise,

Infirme le jugement rendu le 7 janvier 2019 sauf en ce qu’il a mis hors de cause la société Sodemel et a rejeté la demande de la SCI Belliard formée au titre de l’article 700 contre la société Bouygues immobilier.

Statuant à nouveau des autres chefs,

Condamne la SCI Belliard à payer à la société Verchaly Optique la somme de 3 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Rejette le surplus des demandes de la société Verchaly Optique.

Condamne la société Bouygues immobilier à garantir la SCI Belliard de la condamnation prononcée contre elle au paiement de la somme de 3 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Infirme le jugement du 15 octobre 2019 en ce qu’il dit qu’il y a lieu à rectifier le jugement du 7 janvier 2019 qui a mis hors de cause la société Sodemel,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Rejette la demande tendant à la rectification du jugement du 7 janvier 2019 pour omission de statuer sur la demande de la SCI Belliard de condamnation en garantie de la société Sodemel.

Condamne la Société d’étanchéité de l’Ouest, avec son assureur, la SMABTP, à relever et garantir la société Bouygues immobilier de la totalité de la condamnation prononcée contre elle.

Déboute la société Bouygues immobilier ainsi que la Société d’étanchéité de l’Ouest et la SMABTP de leurs demandes contre la société Atelier Rolland et Associés et la MAF.

Condamne la société d’Etanchéité de l’Ouest et la SMABTP à relever et garantir la société Atelier Rolland et Associés et la MAF de toutes les condamnations prononcées contre elles.

Dit que la SMABTP ne peut être tenue que dans les limites de sa police incluant plafond et franchise.

Ajoutant aux deux jugements,

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Condamne la société Verchaly Optique aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S. TAILLEBOIS C. CORBEL