COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00751 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FE4E

jugement du 27 SEPTEMBRE 2019 TGI DE LA ROCHE SUR YON RG N° 17/00921

arrêt du 18 MAI 2021 COUR D’APPEL DE POITIERS RG N° 19/3537

arrêt du 16 MARS 2023 COUR DE CASSATION DE PARIS N° E21-19.707

ARRET DU 03 DÉCEMBRE 2024

APPELANTE ET DEMANDERESSE AU RENVOI :

S.C.I. JOINER

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2307949 et par M^e Maud CENSIER, avocat plaidant au barreau de NANTES substituée par M^e Matthieu DABOUIS

INTIMÉE ET DÉFENDERESSE AU RENVOI :

S.A.S. VARIANCE TECHNOLOGIE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux audit siège,

désigant comme mandataire judiciaire la SELARL SLEMJ & ASSOCIES, représentée par Me [L] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 236078 et par la Société DGCD AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON

ASSIGNÉES EN INTERVENTION FORCÉE :

S.E.L.A.R.L. AJIRE prise en la personne de Me [E] [C]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, en qualité de Commissaire à l’exécution du plan de la société VARIANCE TECHNOLOGIES

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 236078 et par la Société DGCD AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON

SELARL SLEMJ & ASSOCIES,

représentée par Me [L] [M], en qualité de Mandataire Judiciaire de la société VARIANCE TECHNOLOGIES

[Adresse 7]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Octobre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport et devant M.'CHAPPERT, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 03 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 1991, la société Serta, aux droits de laquelle vient désormais la société (SCI) Joiner suivant acte notarié du 26 décembre 1991, a consenti un bail commercial à la société Sipa injection, aux droits de laquelle se trouve désormais la société (SAS) Variance technologies, sur un local d’une superficie de 4514,63 m², situé [Adresse 10], à L[Localité 9] (85), moyennant un loyer annuel initial indexé de 420 000 francs (soit 64 028,59 euros), pour une durée de neuf ans à effet au 1er janvier 1992.

Le bail commercial a été renouvelé par tacite reconduction.

Par acte d’huissier du 4 juin 2013, la SCI Joiner a fait délivrer à la SAS Variance technologies un congé à effet au 1er janvier 2014, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 202 500 euros HT et hors charges. L’acte précisait que le loyer actuel que la bailleresse entendait voir déplafonner était de 107 534 euros HT.

Par lettre du 27 décembre 2013 de son notaire, la SAS Variance technologies a fait savoir au notaire de la SCI Joiner que sa propre cliente accepterait le renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions, notamment de loyer, que le bail expiré, soit 105 660,08 euros HT au regard du dernier indice publié par l’INSEE (2T 2013) et lui a demandé de le tenir informé de la position de la bailleresse sur la signature d’un nouveau bail aux conditions ci-dessus.

Par lettre recommandée du 10 avril 2014, la SAS Variance technologies a rappelé à la SCI Joiner que conformément à la lettre précitée du 27 décembre 2013, elle était d’accord sur un renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions, notamment de loyer, que le bail expiré, pour contester les dernières factures de la SCI Joiner, non conformes au dernier loyer du bail expiré.

Par lettre officielle du 16 juin 2014, le conseil de la SCI Joiner a répondu à la SAS Variance technologies que 'nous prenons acte de votre accord pour le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que celui expiré. Ce renouvellement pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er janvier 2014 est donc acquis. Reste désormais à nos clientes de se mettre d’accord sur le montant du loyer.'

Par acte d’huissier du 30 juin 2015, la SAS Variance technologies a fait délivrer un congé à la SCI Joiner pour le 31 décembre 2015, précisant dans le corps de l’acte 'ne pas consentir au principe du renouvellement sollicité et ainsi refuser à voir renouveler le bail susvisé.', après avoir rappelé qu’elle n’avait pas accepté l’offre de renouvellement du bail avec déplafonnement et qu’elle avait poursuivi le paiement des loyers sur la base du bail expiré.

Par lettre recommandée du 1er octobre 2015, le conseil de la SCI’Joiner s’est étonné auprès de la SAS Variance technologies du congé délivré pour la date du 31 décembre 2015 en considérant que le bail s’est trouvé renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2014 puisque la SAS Variance technologies avait manifesté son accord sur le principe du renouvellement, de sorte que la première période triennale du bail renouvelé au 1er janvier 2014 devait expirer non pas le 31 décembre 2015 mais le 31 décembre 2016, pour conclure que 'Dans ce contexte, le congé signifié à votre requête le 30 juin 2015 nous semble entaché de nullité et ne peut donc produire effet, ce’dont nous tenions à vous informer. Il vous appartiendra le cas échéant de renouveler votre congé pour la date du 31 décembre 2016.'

Par lettre recommandée du 30 décembre 2015, la SCI Joiner a notifié à la SAS Variance technologies un mémoire aux termes duquel elle sollicitait la fixation du loyer annuel HT et hors charges à la somme de 202 500 euros à compter du 1er janvier 2014.

Puis, le 2 mars 2016, elle a fait assigner la SAS Variance Technologies devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon, notamment en fixation du montant annuel du loyer HT et hors charges à compter du 1er juillet 2014, à la somme de 202 500 euros.

Par acte d’huissier du 21 juin 2016, la SAS Variance technologies a fait délivrer un congé pour le 31 décembre 2016, par 'pure précaution', 'dans’l'hypothèse où par extraordinaire le bail serait considéré renouvelé au 1er janvier 2014.'

Selon procès-verbal du 31 octobre 2016 d’huissier de justice, la’SAS’Variance technologies a quitté les lieux loués, les locaux étant vides de tout mobilier et de toute occupation, et le président de la SAS Variance technologies a remis le même jour les clés à l’huissier de justice.

La SAS Variance technologies a, lors de son départ, emporté par erreur deux ponts-roulants qui équipaient le bâtiments.

Elle s’est acquittée d’une somme équivalente à l’ancien loyer du 1er janvier 2014 au 18 novembre 2016. En cause d’appel devant la cour de Poitiers, la SCI Joiner a admis que la SAS Variance technologies lui avait payé une somme de 345 518,08 euros au titre de son occupation des lieux entre le 1er janvier 2014 et le 31 octobre 2016 incluant les taxes foncières.

Par jugement du 30 novembre 2016, devenu irrévocable, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a débouté la SCI Joiner de ses demandes en retenant que le bail litigieux, non renouvelé à cette date, était résilié à compter du 1er janvier 2014. Il a considéré que 'l’accord de la société preneuse pour le renouvellement était conditionnel et expressément subordonné au maintien du loyer initial. L''absence d’accord du bailleur pour le maintien du loyer initial a donc fait obstacle au renouvellement du bail'.

Des dégradations ont été commises dans les lieux après le 31'octobre 2016, avant que la SCI Joiner ne récupère les clés, le 13 mars 2017.

La SCI Joiner a mandaté M. [X], expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, pour rechercher la valeur locative des locaux au 1er janvier 2014 ainsi que déterminer l’indemnité d’occupation pouvant être demandée après cette date. M [X] a établi un rapport non contradictoire, le 8 avril 2017. Il’a'retenu une valeur locative de 233 000 euros et une valeur d’indemnité d’occupation de 250 000 euros au 1er janvier 2014 correspondant à la réparation du préjudice subi par le propriétaire du fait de l’occupation fautive de son local.

Le 2 juin 2017, la SCI Joiner a fait assigner la SAS Variance technologies devant le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon, en’paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017, sauf à déduire les sommes d’ores et déjà versées au titre de son occupation depuis le 1er janvier 2014, en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer l’immeuble du fait des dégradations commises et en restitution des ponts- roulants ; subsidiairement, elle a sollicité avant dire droit sur la valeur locative, une expertise judiciaire.

En défense, la SAS Variance technologies a, notamment, soulevé la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation, demandé la condamnation de la demanderesse à venir retirer elle-même les ponts-roulants et à lui payer une indemnité mensuelle à titre de compensation pour l’entreposage des ponts- roulants d’avril 2017 à la date effective d’enlèvement.

En cours de procédure de première instance, fin 2017, les bâtiments litigieux ont été entièrement démolis.

Par jugement du 27 septembre 2019, le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon a :

— rejeté les exceptions de nullité de l’assignation soulevées par la SAS Variance technologies,

— débouté la SAS Variance technologies de la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— débouté la SCI Joiner de ses demandes de paiement d’une indemnité d’occupation et à titre subsidiaire de la mise en oeuvre d’une expertise,

— débouté la SCI Joiner de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer les locaux,

— dit que la SAS Variance technologies devra restituer les deux ponts-roulants emportés par erreur par dépôt sur l’ancien site des locaux précédemment occupés, sauf meilleur accord entre les parties, dans les six mois suivant la signification du jugement passé en force de chose jugée,

— débouté la SAS Variance technologies de ses demandes indemnitaires pour l’entreposage des ponts-roulants,

— condamné la SCI Joiner à payer à la SAS Variance technologies la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Joiner aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

La SCI Joiner a mandaté M. [D], expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, qui au terme de son rapport non contradictoire du 14 octobre 2020, considérant une surface couverte totale de 4 515 m², a proposé une valeur locative du bien de 223 492,50 euros au 1er janvier 2014.

Par arrêt du 18 mai 2021, sur l’appel interjeté le 30 octobre 2019 par la SCI Joiner, la cour d’appel de Poitiers a confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Variance technologies et a débouté la SCI Joiner de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance de relouer l’immeuble ; l’a infirmé pour le surplus, et statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, a condamné la SAS Variance technologies à payer à la SCI’Joiner la somme de 374 215,92 euros au titre de l’indemnisation complémentaire de l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble entre le 1er janvier 2014 et le 13 mars 2017, a déclaré irrecevable la demande de la SAS Variance technologies en remboursement de la somme de 67 513,68 euros au titre des impôts fonciers, a condamné la SAS Variance technologies à payer à la SCI’Joiner la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt du 16 mars 2023, sur le pourvoi formé par la SAS’Variances technologies et sur le pourvoi incident de la SCI Joiner formé contre cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, sauf en ce qu’il rejette la demande de la SCI Joiner en indemnisation d’une perte de chance de relouer l’immeuble, l’arrêt rendu le 18 mai 2021, entre’les parties, par la cour d’appel de Poitiers ; a remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyées devant la cour d’appel d’Angers.

La Cour de cassation a rappelé que selon l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer, et que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Elle a énoncé que l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L.145-57 du code de commerce, de sorte que l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L.145-60 de ce code aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Elle a dit que le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date.

Elle a ajouté que lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable pour la période postérieure à l’exercice de ce droit, d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Ainsi, la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait violé les articles L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce en retenant, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et condamner la locataire à payer une somme complémentaire pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017, que la preneuse, qui avait, elle-même, donné congé, ne pouvait se prévaloir du fait que son maintien dans les lieux entre dans le champ de la législation relative aux baux commerciaux, de’sorte que son occupation, qui ne relevait d’aucun droit ni d’aucun titre, était’irrégulière et échappait au statut des baux commerciaux, et en déduisant que, la’prescription abrégée prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce n’étant pas applicable, le délai de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, qui avait commencé à courir le 1er janvier 2016, lendemain de la date de cessation des relations contractuelles, avait été valablement interrompu par l’assignation délivrée le 2 juin 2017.

Par déclaration du 4 mai 2023, en suite du renvoi opéré par la Cour de cassation, la SCI Joiner a saisi la cour d’appel d’Angers.

Par jugement du 31 mai 2023, le tribunal de commerce de Laval a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SASU Variance technologies, désignant la SELARL SLEMJ & associés, prise en la personne de M. [M], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJIRE, prise en la personne de M. [C], en qualité d’administrateur judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la SCI Joiner a fait signifier à la SAS Variance technologies sa déclaration de saisine ainsi que ses conclusions de demanderesse au renvoi.

Par lettre recommandée du 27 juillet 2023 avec avis de réception, la SCI Joiner a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire, au’passif du redressement judiciaire de la SAS Variance technologies.

Par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal de commerce de Laval a arrêté un plan de redressement de la SAS Variance technologies, commettant la SELARL AJIRE, prise en la personne de M. [C], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 16 avril 2024, portant dénonce de sa déclaration de saisine et de ses conclusions de demanderesse au renvoi, la SCI Joiner a fait assigner la SELARL SLEMJ & associés, représentée par M. [M], en qualité de mandataire judiciaire de la SAS Variance technologies et la SELARL AJIRE, représentée par Maître [E] [C], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, en intervention forcée devant la cour d’appel d’Angers.

La SELARL SLEMJ & associés ès qualités, assignée par acte remis à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

La SELARL AJIRE ès qualités, assignée en intervention forcée, a’constitué le même avocat que la SASU Variance technologies et a pris des conclusions de concert avec la défenderesse au renvoi.

Une ordonnance du 16 septembre 2024 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SCI Joiner demande à la cour de :

vu les articles 68, 555 et 1037-1 du code de procédure civile,

vu les articles 1382 et 1383 (devenus 1240 et 1241) du code civil,

vu l’article 2224 du code civil,

vu l’article L. 145-57 du code de commerce,

vu les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile,

vu les articles 625 et 631 du code de procédure civile,

— la dire et juger recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée à l’encontre de la SELARL SLEMJ & associés et la SELARL AJIRE,

— la déclarer bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement rendu le 27 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon en ce qu’il a :

* débouté la SCI Joiner de ses demandes de paiement d’indemnité d’occupation et à titre subsidiaire de la mise en oeuvre d’une expertise,

* dit que la société Variance technologies devra restituer les deux ponts roulants emportés par erreur par dépôt sur l’ancien site des locaux précédemment occupés, sauf meilleur accord des parties, dans les 6 mois suivant la signification du jugement passé en force de chose jugée,

* condamné la SCI Joiner à payer à la société Variance technologies la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI Joiner aux dépens ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner la SAS Variance technologies à lui payer une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017 d’un montant de 481 555,68 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— ordonner la fixation de sa créance d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017 au passif du redressement judiciaire de la SAS Variance technologies à hauteur de 481 555,68 euros, outre’intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2017 jusqu’au 31 mai 2023, et’capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

subsidiairement,

— ordonner avant dire droit une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* rencontrer toutes parties intéressées ou leur représentant,

* convoquer les parties à assister si bon leur semble aux opérations d’expertise, aux lieu, jour et heure que l’expert aura fixés,

* procéder à toutes les investigations utiles, entendre toutes personnes informées, se faire remettre tous documents et réunir tous les éléments techniques et de fait,

* donner son avis sur le rapport de M. [X] du 8 avril 2017 et sur celui de M. [D] du 14 octobre 2020,

* donner son avis sur l’indemnité d’occupation due par la SAS’Variance technologies postérieurement au 1er janvier 2014,

* donner à la cour son avis sur ses préjudices et de façon générale, rechercher tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction d’apprécier et d’évaluer les préjudices qu’elle a subis,

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et du tout dresser rapport,

* dire que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées, entendre tous sachants et qu’il pourra s’adjoindre tous spécialistes de son choix,

* dire qu’avant de déposer son rapport, l’expert en communiquera le projet aux parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans le délai qu’il fixera,

* dire que l’expert devra répondre aux dires des parties,

* dire qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise sur simple requête ou d’office,

* dire que les frais d’expertise seront avancés par elle pour le compte de qui il appartiendra,

en tout état de cause,

— dire ne plus y avoir lieu à restitution des deux ponts roulants,

— débouter la SAS Variance technologies de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer la SAS Variance technologies irrecevable en ses demandes reconventionnelles car nouvelles en cause d’appel d’une part ; non’présentées dans le cadre de ses premières conclusions d’intimée de deuxième part ; et prescrites de troisième part ; et l’en débouter,

— déclarer en tout état de cause la SAS Variance technologies mal fondée en ses demandes reconventionnelles et l’en débouter,

— condamner in solidum la SAS Variance technologies, la SELARL SLEMJ & associés, représentée par Maître [M], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJIRE, représentée par Maître [C], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, à lui payer la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance et d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SAS Variance technologies, la SELARL SLEMJ & associés, représentée par Maître [M], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJIRE, représentée par Maître [C], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, aux entiers dépens d’instance et d’appel et réserver à Maître Agnès Emeriau, membre de la SELAS Oratio avocats, avocats au barreau d’Angers, l’entier bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code.

La SAS Variance technologies et la SELARL AJIRE, agissant en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Variance technologies, demandent à la cour de :

— décerner acte à la SELARL AJIRE – [E] [C] – César Hubben, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Variance technologies de ce qu’elle confirme l’appel incident et les écritures prises au nom de la SAS’Variance technologies,

— débouter la SCI Joiner de tous ses moyens et demandes d’appel,

réformant partiellement le jugement en toutes ses dispositions restant en cause ensuite de la cassation intervenue portant grief à la concluante et particulièrement en ce qu’il a :

* débouté la société Variance technologies de la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

* dit que la société Variance technologies devra restituer les deux ponts-roulants emportés par erreur par dépôt sur l’ancien site des locaux précédemment occupés, sauf meilleur accord entre les parties, dans les 6 mois suivant la signification du jugement passé en force de chose jugée,

* déboute la société Variance technologies de ses demandes indemnitaires pour l’entreposage des ponts roulants ;

et statuant à nouveau sur les seuls chefs critiqués,

— dire que l’action de la SCI Joiner est prescrite et par suite irrecevable,

— subsidiairement au fond, rejeter les demandes de la SCI Joiner,

— confirmer le jugement du 27 novembre 2019 en toutes ses autres dispositions non contraires,

— subsidiairement, reconventionnellement en cas de fixation d’un reliquat d’indemnité d’occupation après déduction des loyers payés, prononcer les compensations complémentaires suivantes :

* au titre de la faute de la victime, l’intégralité du reliquat éventuel d’indemnité d’occupation ……………………………………… mémoire,

* au titre de remboursement des taxes foncières …………………………………………………………………………. 59 481,14 euros,

* au titre de l’indemnité d’encombrement des ponts roulants …………………………………………………………………………. 16 200 euros,

en tout état de cause,

et rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— condamner la SCI Joiner à leur payer :

* sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme complémentaire de 7 500 euros,

* les frais de constats d’huissiers nécessaires, à intégrer aux dépens soit 641,66 euros,

* l’intégralité des dépens de la procédure d’instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 14 juin 2024 pour la SCI Joiner,

— le 5 juin 2024 pour la SAS Variance technologies et la SELARL AJIRE, en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Variance technologies.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action en paiement des indemnités d’occupation

Les parties sont d’accord pour dire qu’il n’y a plus de bail depuis le 31 décembre2013, de sorte que pour son occupation des lieux après cette date, la société Variance technologies doit une indemnité d’occupation mais elles sont en désaccord sur la nature exacte de cette indemnité d’occupation, statutaire ou de droit commun, l’enjeu étant pour elles la prescription applicable, à savoir, la’prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, pour la première, de droit commun et donc quinquennale pour la seconde.

Pour la bailleresse, en désaccord sur ce point avec l’arrêt de la Cour de cassation, il s’agit d’une indemnité de droit commun du fait qu’il n’y a jamais eu de bail renouvelé, de sorte qu’un droit d’option n’a pu être exercé puisqu’un tel droit suppose que le bail a été effectivement renouvelé et qu’il ne reste que le loyer à fixer, amiablement ou judiciairement. Elle s’appuie sur la position de la preneuse sortante qui a toujours prétendu qu’il n’y a jamais eu renouvellement du bail parce qu’elle avait conditionné son accord au maintien du montant du loyer, condition qui n’a pas été acceptée, thèse adoptée par le juge des loyers par une décision devenue irrévocable. Elle ajoute que la SAS Variance technologies n’occupait pas les lieux en vertu d’une prérogative légale lui donnant le droit à s’y maintenir. Subsidiairement, elle fait valoir que s’il fallait suivre la motivation de la Cour de cassation et requalifier le congé délivré le 30 juin 2015 en l’exercice du droit d’option par la preneuse, cela n’aurait aucune incidence sur la prescription de l’action qui, de toute façon, ne serait pas acquise dès lors que le point de départ de son délai serait alors situé au 30 juin 2015.

La preneuse sortante prétend, en effet, que son refus du renouvellement du bail est acquis au 27 décembre 2013 puisqu’elle n’a déclaré accepter le renouvellement du bail qu’aux conditions antérieures, ce qui a été refusé par la bailleresse qui entendait obtenir un loyer d’un montant supérieur. Elle’en déduit qu’il n’y a pas, dans le cas présent, à faire la dissociation classique entre la période antérieure à l’exercice d’un droit d’option et celle qui y est postérieure puisqu’il n’y a jamais eu d’accord de sa part sur le renouvellement proposé. Néanmoins, elle soutient que la bailleresse doit se soumettre aux règles du statut puisqu’elle a toujours voulu la maintenir dans le cadre de ce statut tant par son comportement que par son action judiciaire en fixation du loyer du bail renouvelé, de sorte que son action en paiement de l’indemnité d’occupation doit être soumise au délai biennal de l’article L. 145-60 dont le point de départ est 'l’option de refus de renouvellement’ notifié par lettres du 27 décembre 2013 et 10 avril 2014, ou à tout le moins, la date où le bail a été considéré 'échu', soit le 1er janvier 2014.

Mais la nature de l’indemnité ne dépend pas de la position des parties sur le point de savoir s’il y a eu renouvellement du bail mais bien de savoir s’il y a eu un accord des parties sur le principe du renouvellement du bail, indépendamment d’un accord sur le prix.

Il est utile de rappeler qu’en vertu des articles L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Ainsi, le renouvellement du bail, dans le mécanisme du statut des baux commerciaux, est constitué, à’défaut de convention contraire, d’une part, de l’accord sur le 'principe’ du renouvellement du contrat, et d’autre part, de l’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé ou, à défaut d’un tel accord, de la fixation judiciaire du loyer. De ce fait, l’acceptation du principe du renouvellement du bail, qui résulte de l’acceptation par le preneur de l’offre de renouvellement du bailleur n’implique pas que les parties se soient, à ce stade, entendues sur le prix du bail renouvelé, étant’rappelé que le nouveau bail commence à courir à compter de la date d’effet du congé, bien que le loyer n’en ait pas encore été fixé.

Dans le cas présent, la bailleresse a formulé une offre de renouvellement du bail aux clauses et conditions du précédent bail à l’exception du loyer et il ressort de la lettre de la preneuse du 10 avril 2014 que cette dernière a exprimé son accord sur un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures. Il en résulte un accord de principe sur le renouvellement du bail.

Toutefois, cet accord de principe sur le principe du renouvellement du bail conserve un caractère provisoire tant que les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord sur ses conditions et notamment sur le prix et, dans le cas d’une fixation judiciaire, jusqu''à l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive. Ce caractère provisoire résulte du statut des baux commerciaux qui, à l’article L. 145-57 du code de commerce, autorise l’une des parties à exercer son droit d’option.

Dès lors, contrairement à la thèse soutenue par la preneuse sortante et retenue par les premiers juges, l’acceptation de l’offre de renouvellement du bail sur son principe ne doit pas s’analyser comme n’ayant jamais eu lieu du fait qu’elle était conditionnée au maintien du loyer. Elle était seulement provisoire puisque pouvant être rétractée dans les conditions de l’article L. 145-57. Le’jugement définitif du juge des loyers qui déboute la bailleresse de sa demande de fixation du loyer, dont seul le dispositif a autorité de la chose jugée, ne fait pas obstacle à cette analyse.

Il en résulte que, dans le cas présent, du fait de l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail et de ce que le montant du loyer restait à déterminer, ce n’est qu’en exerçant son droit d’option que la preneuse a refusé le renouvellement.

De ce fait la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code.

Le point de départ du délai de prescription de l’indemnité d’occupation statuaire ne peut pas être antérieure à la date d’exercice du droit d’option par le preneur puisque jusque-là, le bailleur ignorait que le bail n’allait pas être renouvelé et ne pouvait donc pas agir en paiement de l’indemnité.

A cet égard, devant la cour de céans, même si les parties pour des raisons opposées appuient leur thèse sur des considérations qui font abstraction de l’exercice du droit d’option, elles ne contestent pas, pour autant, que l’acte qualifié de congé, signifié par la preneuse le 30 juin 2015, puisse s’analyser comme l’exercice du droit d’option. Tel est en effet le cas puisque la preneuse y indique expressément sa volonté de ne pas consentir au renouvellement du bail.

Toutefois, la preneuse sortante veut voir dans sa lettre du 10 avril 2014 l’exercice de 'l’option de refus de renouvellement'.

Si l’exercice du droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme particulière, il doit exprimer la volonté de la partie qui l’exerce de se rétracter.

Or, dans cette lettre du 10 avril 2014, la SAS Variance technologies indiquait qu’elle était d’accord sur un renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions, ce qui ne constitue pas à une rétractation de son accord sur le principe du renouvellement, bien au contraire.

Il s’ensuit que le droit d’option a été exercé par la preneuse à travers l’acte du 30 juin 2015, ce qui constitue le point de départ du délai de prescription, de sorte que l’action ayant été engagée le 27 décembre 2013, la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation statutaire n’est pas acquise.

Par ailleurs, lorsque le preneur se maintient dans les lieux après avoir exercé son droit d’option, une indemnité de droit commun succède à une indemnité statutaire.

La prescription quinquennale de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation de droit commun, qui a le même point de départ, à savoir le jour où a été exercé le droit d’option à partir duquel l’occupation des locaux devient sans droit ni titre, n’est pas davantage acquise.

Il s’ensuit que l’action est recevable.

Sur le montant des indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation statutaire due pour la période allant du 1er janvier 2014 au 30 juin 2015 est fixée selon la valeur locative quand l’indemnité d’occupation de droit commun due à compter du 1er juillet 2015 est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Les parties ne font pas vraiment de distinction entre ces deux indemnités.

La preneuse sortante fait valoir que la bailleresse n’a subi aucun préjudice en raison de son maintien dans les lieux dès lors qu’elle a reçu en contrepartie une contribution financière équivalente au loyer outre le remboursement de la taxe foncière pendant les trois années d’occupation du bien. Elle s’oppose au paiement d’une indemnité plus importante en invoquant l’absence de faute de sa part, reprochant au contraire à la bailleresse de l’avoir contrainte à rester dans les locaux, d’abord, en soutenant que le bail était renouvelé, ensuite, en reportant la restitution des clés. Elle a été suivie par le tribunal, qui a retenu que l’indemnité d’occupation (de droit commun) devait être fixée au montant des anciens loyers.

Mais il résulte des développements qui précèdent qu’il ne peut être reproché à la bailleresse d’avoir considéré que le bail était renouvelé tant que la preneuse n’avait pas exercé son droit d’option. D’ailleurs, la notion de faute est étrangère à l’indemnité d’occupation due en vertu du statut que le bailleur est en droit d’obtenir jusqu’à ce que le preneur exerce son droit d’option. Elle ne pourrait donc entrer en compte que pour la fixation de l’indemnité d’occupation de droit commun et non pour l’indemnité d’occupation statutaire. En tout état de cause, ainsi qu’il sera vu plus loin, il appartenait à la preneuse d’exercer plus tôt son droit d’option si elle ne voulait plus obtenir le renouvellement du bail et remettre alors les clés au bailleur.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire

L’indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code.

Aux termes de cet article L. 145-33 du code de commerce, la’valeur locative est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-3 et suivants précisent la consistance de ces divers éléments.

Les parties sont en désaccord sur le montant de la valeur locative.

La bailleresse se fonde sur une première estimation de la valeur locative de renouvellement par un agent immobilier, le cabinet CBEO, à'45'euros/m² appuyée par deux références, sur un rapport d’expertise non contradictoire établi par M. [X], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, qui retient une valeur locative du bien au 1er janvier 2014 de 233'000 euros hors ponts-roulants lesquels porteraient la valeur locative à 250'000 euros, et une valeur d’indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2014 de 250 000 euros du fait de l’utilisation possible des lieux par une enseigne commerciale, ainsi que sur un second rapport d’expertise non contradictoire établi par M. [D], également expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, sur pièces parce que les locaux avaient entre-temps été détruits, qui retient une valeur locative de l’ordre de 45 euros/m² soit 203'175 euros, hors majoration au titre des ponts- roulants, laquelle porterait la valeur locative à 223 492 euros. Elle demande de fixer la valeur locative à 236 746 euros par an, correspondant à la moyenne des valeurs retenues par chacun des deux experts.

La preneuse sortante estime que la bailleresse échoue à rapporter la preuve que la valeur locative est supérieure au montant de l’ancien loyer dès lors qu’elle ne produit que deux rapports d’expertises non-contradictoires, le’second reposant sur le premier. Elle conteste ces rapports pour ne pas avoir pris en compte la vétusté des locaux voués à une destruction, laquelle est intervenue au dernier trimestre 2017, un défaut d’isolation des plafonds ni que les améliorations n’étaient pas acquises à la bailleresse. Elle ajoute que les bâtiments étant détruits, cet état de fait ne peut que conduire à écarter une expertise judiciaire, même faite sur pièces.

Néanmoins, la cour peut s’appuyer sur des expertises non contradictoires dès lors qu’elles est étayées par d’autres éléments, ce qui est le cas en l’espèce puisque la première expertise non contradictoire est corroborée par la seconde ainsi que par une estimation d’un agent immobilier.

Le bien loué est composé de trois halls à usage industriel et/ou de stockage d’une surface de 4 035 m² et d’un volume de bureaux sur deux niveaux de 480 m² édifié sur un terrain de 5 733 m².

M. [X] a décrit les caractéristiques techniques des bâtiments. Il a, certes, indiqué que sa mission ne prévoyait pas qu’il se prononce sur d’éventuels problèmes d’ordre purement technique, touchant aux biens étudiés tels que la pollution, la solidité, la présence d’amiante ou de plomb, la mise aux normes, la présence d’insectes xylophages…). Pour autant, il n’est nullement démontré que les bâtiments constitués d’un bâtiment de stockage et d’un bâtiment de bureau donnés à bail n’auraient pas été aux normes, ce dont n’aurait pas manqué de se plaindre la preneuse au cours du bail si tel avait été le cas.

M. [D] a décrit l’ensemble immobilier comme étant de construction ancienne, antérieure à 1992.

S’agissant du défaut d’isolation des plafonds, aucun élément ne vient conforter l’affirmation de la société Variance technologies sur la prétendue inexécution partielle par la bailleresse de son obligation sur ce point.

La critique qui est faite aux deux expertises non judiciaires d’avoir retenu qu’il y avait lieu de considérer que les locaux étaient en état d’usage et ayant fait l’objet d’un entretien normal, sera écartée à défaut d’élément contraire.

Enfin, étant stipulé au bail que les améliorations apportées par le preneur étant acquises au bailleur en fin de relation contractuelle, ce qui est le cas, il n’y a pas à en faire abstraction pour établir les caractéristique des locaux.

M. [X] a mis en avant l’excellent emplacement du bien loué, jouissant d’une attractivité visuelle remarquable depuis la rocade et situé dans une zone d’activité où se trouvent plusieurs enseignes. Il s’est référé aux prix couramment pratiqués dans le voisinage à travers cinq locaux ainsi qu’à travers les publications des valeurs données par les professionnels de l’immobilier et les prix pratiqués par trois professionnels de l’immobilier tertiaire. Ces valeurs de référence ne sont pas critiquées et la société Variance technologies n’en produit pas d’autres. Les deux experts ont retraité les valeurs de référence pour prendre en compte la différence de surface et la charge de la taxe foncière, de manière à pouvoir opérer une véritable comparaison. M. [D] a légèrement minoré la valeur retenue par M. [X] pour mieux tenir compte de ce que les bâtiments en cause avaient une surface plus grande que ceux qui ont été retenus à titre de référence de prix.

Au vu des éléments produits, la valeur locative doit être fixée à 45'euros /m² avec une majoration du fait de l’équipement des locaux avec deux ponts-roulants, et sera donc fixée à 223 492 euros, conformément à l’évaluation faite par M. [D], soit 18 624 euros HT par mois.

Il s’agit de la valeur locative intrinsèque évaluée en considérant que la taxe foncière pèse sur le bailleur.

La preneuse a continué à payer la taxe foncière jusqu’à sa libération des lieux. Elle forme une demande de restitution des taxes foncières payées jusqu’à cette date, d’un montant de 59 481,14 euros, qu’elle considère comme ayant été indûment payées en l’absence de bail. Cette demande, si elle ne se heurte pas aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande reconventionnelle, est néanmoins irrecevable devant la cour d’appel de renvoi, comme le soulève la partie adverse, dès lors que cette prétention n’a pas été portée dans le dispositif de ses conclusions d’appel remises devant la cour d’appel de Poitiers dans le délai de l’article 910-4 du code de procédure civile.

En effet, Il résulte des articles 910-4 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Il résulte de l’article 1037-1 du même code que, lorsque la connaissance d’une affaire est renvoyée à une cour d’appel par la Cour de cassation, ce renvoi n’introduit pas une nouvelle instance, la cour d’appel de renvoi étant investie, dans les limites de la cassation intervenue, de l’entier litige, tel que dévolu à la juridiction dont la décision a été cassée, l’instruction étant reprise en l’état de la procédure non atteinte par la cassation. Ainsi, la cassation de l’arrêt n’anéantit pas les actes et formalités de la procédure antérieure et la cour d’appel demeure saisie des conclusions remises à la cour d’appel initialement saisie. Il s’ensuit que le principe de concentration des prétentions résultant de l’article 910-4 s’applique devant la cour d’appel de renvoi, non pas au regard des premières conclusions remises devant elle par l’appelant, mais en considération des premières conclusions de celui-ci devant la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé.

Par suite, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation entre la prétendue créance de restitution de la preneuse et la créance d’indemnité d’occupation de la bailleresse.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation de droit commun

L’indemnité d’occupation de droit commun, à la fois indemnitaire et compensatoire, doit réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien fautif dans les lieux de l’ancien preneur.

En l’espèce, la SCI Joiner demande de la fixer à la valeur locative alors que la société sortante demande qu’elle soit fixée au montant du prix du bail expiré en considération à la fois de ce qu’il n’est pas démontré que la valeur locative y soit supérieure et que son maintien dans les lieux est dû à la faute exclusive de la bailleresse, de sorte que celle-ci ne pourrait prétendre à une indemnisation au-delà de ce qu’elle a reçu.

Il convient, d’abord, de déterminer jusqu’à quelle date cette indemnité d’occupation est due dans la mesure où la preneuse a quitté les lieux le 31 octobre 2016 mais que la bailleresse n’a récupéré les clés que le 13 mars 2017.

Il y a lieu de rappeler que lorsque le contrat de bail cesse, le''preneur doit restituer les lieux au bailleur, ce qui se traduit par la remise des clefs au bailleur lui-même étant précisé qu’il n’appartient pas au bailleur de faire des diligences pour obtenir les clés. Cette remise doit être effective, sauf’à constater que le bailleur a refusé de recevoir les clés, auquel cas le preneur sortant est libéré de son obligation. Tant que les clefs ne sont pas restituées et/ou que du mobilier appartenant au preneur reste dans les lieux, le locataire, qui est considéré comme se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, est’redevable d’une indemnité d’occupation

La SCI Joiner prétend que la restitution des lieux n’est survenue que le 13 mars 2017, date à laquelle son représentant légal a pris possession des clés en allant les chercher en l’étude de l’huissier mandaté par la preneuse, après avoir constaté que les locaux avaient été vandalisés.

La SAS Variance technologies, qui fait valoir qu’elle a fait convoquer la bailleresse pour l’état des lieux, le 18 novembre 2016, puis le 9'décembre 2016, sans que celle-ci ne se soit présentée, estime que la date de la restitution des lieux doit être fixée au 18 novembre 2016, comme l’a retenu le premier juge. Elle affirme que la bailleresse a manoeuvré pour l’empêcher de partir et qu’au vu de ces agissements et de la position adoptée par la bailleresse sur le renouvellement du bail, elle ne peut se voir reprocher de ne pas avoir deviné qu’elle était en situation d’occupation illicite et fautive.

Par lettre du 2 novembre 2016, M. [V], huissier de justice, mandaté par la SAS Variance technologies, a convoqué la SCI Joiner pour le 18 novembre 2016 afin de procéder à l’état des lieux de sortie du bâtiment, en’indiquant que la SAS Variance technologies avait déposé entre ses mains les clés du local le 31 octobre 2016. Cette lettre, adressée à l’ancien siège social de la SCI Joigner, n’a pas été remise à cette dernière.

La preneuse estime que la bailleresse ne peut se prévaloir de ce qu’elle n’a pas reçu cette convocation dès lors qu’elle a continué à faire figurer son ancien siège dans des actes postérieurs, quand la bailleresse fait observer que son nouveau siège social, publié au BODACC, figurait sur les factures au sujet desquelles la preneuse lui avait envoyé la lettre de protestation, du 10 avril 2014, établissant qu’elle les avaient bien reçues.

Au regard des règles rappelées ci-dessus sur la remise des clés, faisant porter sur le preneur sortant la mise en oeuvre de moyens propres à la remise effective des clés, il ne peut être tiré de l’absence de la bailleresse à un état des lieux dont elle ignorait l’existence, que cela serait par sa faute que les clés ne lui auraient pas été remises à cette occasion. Il appartenait à la SAS’Variance technologies d’organiser une nouvelle remise des clés, ce qu’elle a fait par l’intermédiaire de l’huissier qu’elle a mandaté à cette fin, en la faisant convoquer à un nouvel état des lieux de sortie devant se dérouler le 9'décembre 2016, par lettre du 23 novembre envoyée à la bonne adresse, dont la SCI Joigner a signé l’avis de réception, le 25 novembre. Si dans cette lettre, l’huissier informe la bailleresse qu’il détient les clés depuis le 31 octobre 2016, une telle invitation implicite à reprendre les clés est sans effet puisque c’est au preneur de remettre les clés et non au bailleur d’aller les chercher. Mais dès lors que la bailleresse ne s’est délibérément pas rendue à la convocation qui lui a été donnée, il y a lieu de considérer qu’elle a placé la preneuse dans l’impossibilité de lui remettre les clés, ce qui conduit à limiter son indemnisation pour l’occupation illicite du bien au 9 décembre 2016. La raison qu’elle invoque dans sa lettre du 5 décembre 2016 pour refuser de se rendre à la convocation, à savoir que le bail ne peut avoir pris fin qu’au 31 décembre 2016, date d’effet du congé donné 'par précaution', ne peut être retenue pour les motifs qui précèdent. Elle ne peut davantage venir utilement prétendre qu’elle était en droit d’attendre que soit rendu le jugement du juge des loyers, prévu le 30'novembre 2016, ni qu’il devienne définitif pour expliquer que se rendre à la convocation aurait été constitutif d’un acte d’acquiescement de ce jugement, de nature à la priver du double degré de juridiction.

Mais si le comportement de la bailleresse conduit à limiter l’indemnité d’occupation au 9 décembre 2016, tel n’est pas le cas pour la période antérieure à cette date. En effet, ce n’est pas parce que la bailleresse entendait voir fixer le loyer en considérant, d’une part, que c’était le seul point sur lequel les parties étaient en désaccord dès lors qu’il y avait un accord sur le principe du renouvellement du bail et, d’autre part, que la preneuse avait donné congé pour le 31 décembre 2016, hors échéance de la période triennale, que pourrait lui être reproché, une fois le bail anéanti par le droit d’option, de ne pas avoir su tirer les conséquences de cette nouvelle situation tenant aux effets du droit d’option dont la preneuse ne s’était alors pas elle-même prévalue. La’règle de l’estoppel, devenue le principe d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, invoquée par la SAS Variance technologies, ne trouve donc pas à s’appliquer ici.

Pour la même raison, la preneuse ne saurait valablement reprocher à la bailleresse de l’avoir contrainte à rester dans les locaux y compris pour la période postérieure à l’exercice par elle de son droit d’option jusqu’au jugement du 30 novembre 2016 qui a écarté les prétentions de la bailleresse à la voir maintenue dans les liens du bail voire même jusqu’à la restitution des biens fixée au 9 décembre 2016. En effet, si la SCI Joiner n’a pas vu dans le congé délivré le 30 juin 2015 l’exercice par la preneuse de son droit d’option, celle-ci ne s’en est jamais non plus prévalu et encore devant la cour de céans, elle ne l’invoque qu’à titre subsidiaire en persistant à faire abstraction des mécanismes des baux commerciaux sur le renouvellement du bail, en s’en tenant à l’absence d’accord sur le prix du loyer. Or, il lui appartenait d’exercer plus tôt son droit d’option si elle ne voulait plus obtenir le renouvellement du bail et remettre alors les clés au bailleur. Dans ces conditions, elle ne peut faire reporter sur la bailleresse les conséquences du choix qu’elle a fait de se maintenir dans les lieux.

Par ailleurs, la bailleresse a bien subi un préjudice du fait du maintien de la société Variance technologies dans les lieux sans droit ni titre, en ce qu’elle a été empêchée de relouer son bien et de percevoir un loyer d’un montant correspondant à la valeur locative, qu’elle était en droit d’attendre, la’circonstance qu’elle a par la suite fait détruire les locaux étant indifférente. La bailleresse ne demande pas de fixer cette indemnité d’occupation autrement que comme étant égale à la valeur locative à laquelle le loyer auquel elle pouvait prétendre, y compris d’ailleurs si la SAS Variance technologies avait accepté le principe du renouvellement dès lors que le bail expiré étant d’une durée supérieure à douze ans, le loyer aurait été déplafonné de droit. L’indemnité d’occupation de droit commun sera donc fixée au même montant que celui de l’indemnité statutaire, soit à 223 492 euros par an.

A cela, la SCI Joiner demande d’y ajouter les taxes foncières non payées par la SAS Variance technologies jusqu’à son départ des lieux, soit’entre le 1er novembre 2016 et le 9 décembre 2016. Si cette demande ne se heurte pas à l’irrecevabilité soulevée par la preneuse sortante à raison du caractère définitif du rejet de la demande d’indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir pu relouer le bien du fait des dégradations, laquelle ne portait que sur la période postérieure à la restitution des biens, elle n’est pas fondée.

En effet, le transfert de cette charge ne peut plus avoir lieu en l’absence de bail et la bailleresse indemnisée sur la base de la valeur locative du bien telle qu’estimée dans le cas où le bailleur conserve à sa charge la taxe foncière, ne subit pas de préjudice de ce fait.

Il résulte de ce qui précède que le total des sommes dues au titre des indemnités d’occupation s’élève, au titre de l’indemnité d’occupation statutaire, pour la période comprise entre le 1er janvier 2014 et le 30 juin 2015 et, au titre de l’indemnité d’occupation de droit commun, pour la période comprise entre le 1er juillet 2016 et le 9 décembre 2016, d’un total de 35 mois et 9 jours, à la somme de 657 247euros HT, de laquelle il faut déduire les sommes versées par la preneuse à compter du 1er juillet 2014 d’un montant de 286 036,94 euros HT au titre de son occupation des lieux à travers la poursuite du paiement des anciens loyers (345 518,08 – 59 481,14 euros correspondant aux taxes foncières payées par la SAS Variance technologies), de sorte que le solde restant dû s’élève à 371 210,06 euros HT, sans qu’il ne soit tenu compte des taxes foncières qui ont été payées par la preneuse (jusqu’au mois d’octobre 2016) ni de celles qui sont réclamées (pour la période suivante).

Selon l’article L. 622-28 du code de commerce, le jugement d’ouverture du 31 mai 2023 emporte définitivement arrêt du cours des intérêts légaux des créances nées antérieurement à ce jugement qui, comme en l’espèce, n’entrent pas dans le cas d’exclusion prévu à ce texte. Le présent arrêt doit donc se borner à fixer la créance de la SCI Joiner au passif de la SAS Variance technologies avec les intérêts au taux légal échus à compter du 2 juin 2017, conformément à la demande, jusqu’au 31 mai 2023, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil sur cette période.

Sur les demandes concernant des ponts- roulants :

Il convient de constater que la bailleresse renonce à sa demande de restitution de ces deux ponts roulants.

La SAS Variance technologies déclarant avoir proposé la remise en place de ces deux ponts roulants et s’être retrouvée confrontée aux exigences de la SCI Joiner pour leur restitution, notamment la présence d’un organisme spécialisé habilité à garantir le fonctionnement et la correcte mise en service de ces équipements, a formé une demande en indemnisation pour encombrement causé par deux ponts-roulants qu’elle n’aurait pas pu restituer à la bailleresse par la faute de celle-ci et ce à compter du 3 avril 2017.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont rejeté cette demande, tenant à ce qu’étant à l’origine du déplacement de ces équipements, la SAS Variance technologies n’est pas fondée à obtenir réparation de leur entreposage par elle, étant ajouté que la condition imposée par la bailleresse à leur réinstallation de soumettre cette opération au contrôle d’une entreprise spécialisée, n’apparaît pas fautive.

Sur les frais et dépens

La SAS Variance technologies qui succombe en grande partie, devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande d’allouer à la SCI Joiner une somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Variance technologies sera déboutée de sa demande au même titre.

Les créances de frais irrépétibles et de dépens, qui naissent avec la décision qui les prononce, c’est-à-dire avec le présent arrêt, sont postérieures au jugement d’ouverture. N’étant pas nées pour les besoins du déroulement de la procédure, il y a lieu de les fixer au passif de la société Variance technologies.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la SAS Variance technologies de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation et sauf en ce qu’elle a débouté la SAS’Variance technologies de ses demandes indemnitaires pour l’entreposage des ponts roulants.

Statuant à nouveau des autres chefs et y ajoutant,

Dit que la SAS Variance technologies est redevable à la SCI’Joiner d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er janvier 2014 et le 30 juin 2015.

Dit que la SAS Variance technologies est redevable à la SCI’Joiner d’une indemnité d’occupation de droit commun pour la période comprise entre le 1er juillet 2015 et le 9 décembre 2016.

En conséquence, fixe la créance de la SCI Joiner au passif de la SAS Variance technologies à la somme de 371 210,06 euros HT avec les intérêts au taux légal échus à compter du 2 juin 2017 jusqu’au 31 mai 2023 et capitalisés sur cette période.

Constate le désistement de la SCI Joiner de sa demande tendant à la restitution des deux ponts-roulants.

Déclare irrecevable la demande de la SAS Variance technologies de restitution des taxes foncières payées jusqu’à sa libération des lieux.

Déclare recevable la demande en paiement des taxes foncières pour la période comprise entre le 1er novembre 2016 et le 9 décembre 2016.

Rejette cette demande.

Fixe la créance de la SCI Joiner au passif de la SAS Variance technologies à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette la demande de la SAS Variance technologies au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

S. TAILLEBOIS C. CORBEL