COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 09 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller)

F N° RG 18/02623 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KNL4

Monsieur F N X

Madame D E épouse X

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT […]

c/

SAS FRADIN

SA ALLIANZ

SA SMA SA

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 avril 2018 (R.G. 17/00772) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 03 mai 2018

APPELANTS :

F N X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT […] Pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE CONSEIL OXO (century 21) inscrite sous le numéro 410 223 531 et ayant son siège social […]

[…]

Représentés par M^e I B, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SAS FRADIN

Promoteur Immobilier, demeurant […]

Représentée par M^e Marine RAFFIER substituant M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assureur, demeurant […]

Représentée par M^e Eva Vieuville substituant M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SMA SA recherchée en qualité d’assureur de la SARL G12BAT, prise en

la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

Assureur, demeurant […]

Représentée par M^e Luc BOYREAU de la SCP LUC BOYREAU, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e F-Jacques BERTIN avocat au barreau de BORDEAUX

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[…]

Représentée par M^e Julien MAZILLE de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 juin 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame I Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

La SAS Fradin a entrepris des travaux de rénovation d’un immeuble situé […] sur la commune de Bordeaux en vue de sa vente par lots de copropriété.

Elle a vendu ces différents lots aux consorts X, Courtault, K et Notte, les actes de vente faisant état d’une liste limitée de travaux de rénovation des parties communes à la charge du vendeur, les surfaces vendues devant pour le reste être aménagées par les acquéreurs. C’est dans ces conditions que M. F X et M^me D E épouse ont acquis le lot […] de l’ensemble immobilier dénommé […], organisé en copropriété.

S’agissant de la couverture, les actes de vente prévoyaient à la charge du vendeur les prestations suivantes :

— remaniage de la couverture et changement des tuiles le nécessitant,

— réfection de la zinguerie.

Pour les travaux de rénovation des parties communes, la SAS Fradin a confié par contrat du 15 février 2012 une mission de maîtrise d''uvre complète à la société Atelier d’Architecture RD, aujourd’hui en liquidation judiciaire, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF), la SCP O-Bailly ayant été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Les travaux de démolition, couverture et plâtrerie ont été confiés à la société GA12 BAT, aujourd’hui en liquidation judiciaire, assurée auprès de la SA Sagena aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SMA S.A. selon marché de travaux en date du 26 mars 2012.

Les travaux ont été réceptionnés suivant procès-verbal du 7 juin 2012 avec des réserves sans lien avec le présent litige.

M. et M^me X ont fait réaliser les travaux d’aménagement de leur appartement par leurs propres entreprises. Ils ont notamment confié la réalisation des travaux de menuiseries extérieures à la société Structure Espace et l’installation en toitures des appareils de climatisation à l’entreprise C.

Différentes infiltrations se sont produites dans leur appartement aux mois de janvier 2013, juin 2013, octobre 2013, février 2014 et mars 2014.

Elles ont donné lieu à diverses interventions de la société GA 12 BAT mais les désordres ont cependant persisté.

M. et M^me X ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] ont sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SAS Fradin, de M. H C et la société Structure Espace laquelle a été ordonnée par ordonnance du 5 janvier 2015, M. F Z ayant été désigné en qualité d’expert.

Par une série d’exploits délivrés au mois de janvier 2015, la Société Fradin a régularisé un appel en garantie à l’encontre de la société Atelier d’Architecture RD, la Sarl GA 12 BAT et la SA SMA.

Par ordonnance du 23 février 2015, les opérations d’expertise leur ont été déclarées communes.

M. Z a déposé son rapport d’expertise définitif le 4 juillet 2016, lequel a fait ressortir l’existence de désordres liés à des infiltrations notamment dans l’appartement de M. et M^me X.

Par acte en date du 15 décembre 2016, le Syndicat des copropriétaires et M. et M^me X ont fait assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux la SAS Fradin et la S.A. SMA aux fins de voir, sur le fondement des articles 1147,1641 et suivants, 1382 et 1792 du code civil :

— condamner solidairement la Société Fradin et la société Sagena au paiement de la somme de 28 720,13 ' au titre de la réfection de la copropriété,

— condamner la SAS Fradin à verser à M. et M^me X la somme de 17 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner les défenderesses au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par acte en date du 17 février 2017, la SAS Fradin a fait assigner la MAF, la SCP O-P ès qualité de mandataire liquidateur de la Sarl GA12BAT et la compagnie Allianz venant aux droits de la compagnie GAN Eurocourtage ès qualité d’assureur RC Marchand de biens de la SAS Fradin afin de les voir condamner à la relever indemne.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement en date du 3 avril 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a statué comme suit :

— ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et déclare l’instruction close à la date du 10 janvier 2018,

— prend acte, de la jonction de l’instance n°17/2060 et n°17/00772 en date du 7 avril 2017,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensembles de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’entreprise Fradin, la SA SMA, la société Allianz et la MAF,

— déboute M. et M^me X de leur demandes fins et prétentions à l’encontre de la société Fradin,

— déboute les parties au surplus de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamne solidairement le Syndicat des copropriétaires et M. et M^me X à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes

—  1500 euros à l’entreprise Fradin,

—  500 euros à la SA SMA,

—  500 euros à la MAF,

—  800 euros à la société ALLIANZ,

— condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X aux dépens.

Par déclaration en date du 3 mai 2018, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 1, […] et M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement à l’encontre de la SAS Fradin, la SA Alllianz, la MAFet la SA SMA.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X demandent à la cour, sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,1641 et suivants du code civil, 1147 ancien et suivants du code civil de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions rendu par les juges de la 7°chambre civile du tribunal de grande instance de Bordeaux le 3 avril 2018 inscrit au rôle sous le numéro n°17/00772,

— dire et juger les demandes des concluants recevables,

— condamner la SAS Fradin à verser au syndicat des copropriétaires […] la somme de 28.720,13 euros au titre de réfection du toit de la copropriété rue de la Rousselle,

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions des intimés ,

— condamner la SAS Fradin à la somme de 17.000,00 euros qui seront versés à M. et M^me X en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner solidairement à ces mêmes sommes, la Sarl GA12BAT et la société SA Sagena,

— condamner les mêmes à 4.000,00 euros au titre de l’article 700 au profit du syndicat des copropriétaire et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2018, la SAS Fradin demande à la cour, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1141 et suivants du code civil et 1147 ancien du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance,

A titre subsidiaire, si la cour considère que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de l’autorisation du syndicat d’ester en justice,

— dire et juger irrecevable le recours du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Fradin sur la garantie des vices cachés comme se heurtant à la prescription de l’article 1648 du code civil et faire droit à la fin de non-recevoir soulevé par la société Fradin,

— dire et juger irrecevable M. et M^me X à se prévaloir de la garantie des vices cachés à l’encontre de la SAS Fradin,

— dire et juger que la SAS Fradin n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle,

— débouter le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société Fradin,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la garantie de la SAS Fradin serait retenue au titre des

vices cachés au titre de sa responsabilité contractuelle,

— dire et juger que les désordres proviennent de défaillance de la société GAT12BAT et de la Sarl Atelier d’Architecture RD,

— condamner en conséquence in solidum la SA SMA et la MAF à relever indemne la société Fradin de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

— condamner la compagnie GAN Eurocourtage aux droits de laquelle vient désormais la compagnie Allianz à garantir la société Fradin de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la prescription soulevée par la compagnie Allianz,

— dire et juger que la compagnie Allianz a commis une faute contractuelle pour comportement déloyal à l’encontre de la société Fradin,

— condamner la compagnie Allianz à payer à la société Fradin des dommages et intérêts équivalents montant des condamnations pouvant être mis à la charge de la société Fradin,

en tout état de cause,

— limiter le coût des travaux de reprise à la somme de 6130 euros HT,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes de préjudices complémentaires,

— condamner toute partie succombant à payer à la société Fradin une indemnité de procédure de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 31 mai 2021, la SA Allianz venant aux droits de la société GAN Eurocourtage demande à la cour sur le fondement de l’article 1134 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes, en raison de la prescription de son action ;

— déclarer M. et M^me X infondés en leurs prétentions ;

— confirmer par conséquent en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X de leurs entières demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si la décision dont appel était en tout ou partie réformée, et au vu des garanties souscrites par la SAS Fradin auprès de la SA Allianz Iard, inapplicables tant au titre des dommages matériels qu’au titre des dommages immatériels :

— débouter la SAS Fradin, et plus généralement l’ensemble des parties, des demandes dirigées

à l’encontre de la SA Allianz Iard ;

A titre infiniment subsidiaire et si par impossible la SA Allianz était condamnée au paiement d’une quelconque somme

— condamner in solidum la MAF et la SMA SA à relever la S.A Allianz IARD indemne des condamnations qui pourraient être ordonnées à son encontre ;

— faire application des franchises contractuelles telles que prévues dans les conditions particulières de la police souscrite par la SAS Fradin auprès de la SA Allianz Iard, à savoir:

— « Dommages matériels et immatériels consécutifs : 750 euros par sinistre ;

— Dommages immatériels non consécutifs : 1.500 euros par sinistre ;

— Conséquences de vice caché du bien (') : 750 euros par sinistre ».

— juger que la franchise est opposable aux tiers et la deduire par conséquent des sommes mises à la charge de la SA Allianz Iard ;

En toute hypothèse et y ajoutant,

— condamner M. et M^me X solidairement, ou à défaut toute partie succombante in solidum, à payer à la SA Allianz Iard une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et M^me X solidairement, ou à défaut toute partie succombante in solidum, aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL RACINE, Avocat, sur ses affirmations de droit.

Par ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2018, la MAF demande à la cour, sur le fondement des articles 1382 et 1380 trois anciens du Code civil, de :

À titre principal,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

À titre subsidaire,

— donner acte à la MAF de que le Syndicat des copropriétaires […] et M. et M^me X ne forment aucune demande à son encontre.

— ordonner la communication par la Société Fradin du bilan comptable de l’opération de rénovation de l’immeuble situé 63, rue de la Rousselle à Bordeaux, faisant apparaître le montant total des travaux réalisés sous la maîtrise d''uvre de la société Atelier d’Architecture RD,

— dire et juger que la MAF est fondée à se prévaloir de la réduction proportionnelle de garantie prévue à l’article l 113-9 du code des assurances, si le montant des travaux réalisés sous la maîtrise d''uvre de la société Atelier d’Architecture rd s’avère supérieur au montant qui lui a été déclaré.

Après application de cette éventuelle réduction proportionnelle de garantie, limiter le montant des sommes mises à la charge de la MAF à hauteur de la faute commise par la Sarl

Atelier d’Architecture RD et en tout état de cause, dans une proportion qui ne saurait excéder 20 %.

— condamner la SMA SA ès qualité d’assureur de la société GA12 BAT à garantir et relever la MAF dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80% de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal frais et dépens.

— réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires du Syndicat des copropriétaires et des époux X.

— débouter toute autre partie de ses demandes.

— déclarer opposable à toutes parties les limitations de garantie et la franchise contractuelle figurant dans la police d’assurance conclue entre la MAF et la société Atelier d’ArchitectureRD,

— condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction, en application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la SCP Latournerie-Milon-Czamanski-Mazille.

Par ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2018, la SA SMA demande à l’acte de :

A titre principal,

— confirmer purement et simplement le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 3 avril 2018 (RG 17/00772)

Au surplus,

— condamner le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X à verser à la SMA Sa la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel.

A titre subsidiaire,

— limiter le quantum des demandes à la seule réparation de la zinguerie soit 3.230 euros HT et 2.561,86 euros HT,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des travaux de plâtrerie et de peinture,

— débouter M. et M^me X de leur demande relative à leur prétendu préjudice de jouissance à hauteur de 17.000 euros,

En toute hypothèse,

— condamner la MAF à garantir et relever indemne la SA SMA de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires,

— condamner tous succombants à payer à la SA SMA une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l’argumentation développés par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a relevé qu’il n’existait aucune concordance entre le libellé de la délibération votée le 3 mars 2017 autorisant le Syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre la SAS Fradin aux fins d’obtenir réparation du litige lié au non-respect des engagements de remaniage de la toiture et les termes des assignations signifiées aux sociétés Fradin et SMA, fin 2016 et début 2017.

Il a également considéré que le procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2017 ne pouvait valoir autorisation d’introduire l’action au fond dans la mesure où cette délibération, postérieure à l’introduction de l’instance, se contentait de valider à l’euro près la demande du Syndicat sans que ne soit rapportée la preuve que le rapport d’expertise de M. Z ait bien été soumis à l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable ne contestant pas l’irrégularité de l’habilitation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires le 3 mars 2017 mais soutenant que l’assemblée générale du 21 décembre 2017 a régularisé ce défaut d’habilitation ainsi que le permet l’article 121 du code de procédure civile.

Les autres parties à l’instance demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir, la SAS Fradin faisant notamment valoir que le procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2017 reprend à l’identique en sa résolution numéro 22 le dispositif des demandes formalisées par voie d’assignation et conclusions de la part des appelants, sans aucune description des désordres et malfaçons constatées pour lesquels il a été demandé réparation dans le cadre de l’assignation. Elle soutient également que le rapport d’expertise judiciaire n’a pas été communiqué aux copropriétaires, le procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2018 communiqué en cause d’appel ne comportant pas davantage de précision quant aux informations apportées aux copropriétaires pour leur permettre de se prononcer en toute connaissance de cause sur la poursuite de la procédure judiciaire.

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable jusqu’au 29 juin 2019,

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.

Il résulte de ce texte qu’en dehors des exceptions y étant prévues, qui ne concernent pas les instances au fond, le syndic ne peut agir en justice sans une décision formelle de l’assemblée générale l’habilitant à cet effet, l’autorisation devant préciser l’objet de la demande du syndicat et l’étendue des pouvoirs conférés au syndic.

Aux termes de l’article 126 du code de procédure civile, alinéa 1, 'dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue'.

En l’espèce, il ne sera pas revenu sur l’habilitation donné au syndic pour agir par l’assemblée générale du 3 mars 2017 dont le syndicat des copropriétaires admet l’irrégularité. Par une assemblée générale en date du 21 décembre 2017, une résolution numéro 22 intitulée 'autorisation d’ester en justice’ a été votée aux termes de laquelle 'l’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par l’intermédiaire de Maître I B à l’encontre de Fradin SA pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : vices cachés sur toiture (article 1147 du code civil, article 1641 et suivants du code civil) et ce pour voir condamner la société SAS Fradin à la somme de 28'720,13 euros au titre de la réfection de la copropriété rue de la Rousselle.

Condamner solidairement à ces mêmes sommes la SARL G12 Bat et la société SA Sagena

condamner les mêmes à 4000 euros au titre de l’article 700 aux entiers dépens en ce compris.'

Le procès-verbal d’assemblée générale tenue le 11 janvier 2019 comprend un point numéro 4 intitulé 'informations sur la procédure’ aux termes duquel :

'Les copropriétaires ayant eu connaissance du rapport d’expertise, du jugement rendu par le tribunal de grande instance du 3 avril 2018 et dans le souci de régulariser la procédure intentée dans leur intérêt bien compris, autorise le syndicat agir en justice par l’intermédiaire de maître B devant la cour d’appel de Bordeaux à l’encontre de la société Fradin SA, la SARL G12 BAT et la société Sagena SA pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation des vices dénoncés dans le rapport d’expertise, repris dans l’assignation et les conclusions d’appelant concernant la toiture (mauvais état de la zinguerie d’entourage d’une cheminée, mauvais état des chéneaux, entablements, appuis de fenêtre, entourage de fenêtre en zinc et brisis ardoise) et mettre fin aux infiltrations constatées dans l’appartement de M. et M^me X et nécessitant de voir condamner la société Fradin à la somme de 28'720,13 euros au titre de réfection de la copropriété rue de la Rousselle, condamner solidairement à ces mêmes sommes la SARL G12 Bat et la société Sa Sagena,, condamner les mêmes à 4000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens en ce compris'.

Cette délibération précise que les copropriétaires ont eu connaissance du rapport d’expertise, les malfaçons et désordres dont la réparation est demandée y étant identifiés ainsi que les sociétés à l’encontre desquelles la procédure est engagée de sorte que l’étendue des pouvoirs du syndic est clairement déterminée. Cette délibération a donc eu pour effet d’habiliter régulièrement le syndic à agir en justice et de régulariser le procès-verbal d’assemblée générale du 3 mars 2017 conformément aux dispositions de l’article 126 du code de procédure civile.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir.

Sur le rapport d’expertise.

Il ressort du rapport d’expertise que la SAS Fradin s’est engagée lors de la vente du lot numéro 2 de l’immeuble 1, […] à Bordeaux à M. et M^me X à des travaux de charpente, couverture, zinguerie, remaniage de la couverture et changement des tuiles le nécessitant, réfection de la zinguerie, pose de châssis de désenfumage de la cage d’escalier.

Plus précisément, le CCTP du lot charpente couverture zinguerie décrivait les travaux comme suit :

— remaniage de la toiture et nettoyage avec remplacement des invalides par des tuiles neuves après vérification du voligeage et/ou du liteaunage,

— reprise partielle des scellements des tuiles du faîtage, des solins bardelis et des arêtiers.

Étaient compris dans les travaux tous travaux de zinguerie nécessaires sur l’ensemble de la toiture ainsi que la fourniture et la pose d’un châssis de désenfumage dans la cage d’escalier.

Ont été constatées dans le cadre de l’expertise des fuites dans l’appartement de M. et M^me X provenant du mauvais état de la zinguerie d’entourage d’une cheminée, ce qui implique qu’aucune intervention n’a été réalisée sur cet entourage lors des travaux en toiture alors que celle-ci était visiblement nécessaire et prévue au CCTP, que l’état de la couverture est convenable malgré une certaine vétusté. L’expert indique également que l’état des chéneaux, entablements, appuis de fenêtre, entourages de fenêtres et les brisis ardoises sont en très mauvais état, aucune intervention n’ayant donc été réalisé sur ces éléments lors des travaux en toiture alors que leur révision était visiblement nécessaire et prévue au CCTP, exceptée la révisin des brisis d’ardoise non prévue au CCTP.

L’expert a constaté, dans l’appartement de M. et M^me X, niveau 1 du duplex, des désordres d’infiltrations dans la cuisine, dans une chambre et dans la salle d’eau, au droit de deux conduits de cheminée, au niveau de la couverture. L’expert indique que ces désordres n’étaient pas apparents lors de la réception et rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

L’expert impute ces infiltrations situées dans la cuisine et dans la chambre à la non réalisation des travaux prévus au CCTP et concernant les infiltrations dans la salle d’eau, indique ne pouvoir se prononcer.

L’expert a également constaté des traces d’infiltrations dans le niveau 2 du duplex en plafond, en bas de la panne située au droit de la baignoire affectant la plâtrerie du plafond. Il indique que ces désordres n’étaient pas apparents à la réception et rendent l’ouvrage impropre à sa destination. La cause de ce désordre se situe au droit d’éléments de zinguerie en toiture au niveau du solin en haut de pente, en lien avec la non reprise d’éléments de zinguerie bien que prévu au CCTP.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SAS Fradin.

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SAS Fradin en sa qualité de vendeur d’immeubles sur le fondement de l’article 1641 et suivants du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement e la responsabilité contractuelle.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

La SAS Fradin soulève la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1648 du code civil, faisant valoir que le délai d’action de deux ans prévu par ce texte n’a pas été respecté, les désordres ayant été constatés aux termes de deux procès-verbaux de constat huissier du 30 janvier 2013 et du 7 février 2014 et l’assignation ne lui ayant été délivrée que le 15 décembre 2016 en sorte que le délai de prescription était expiré.

Le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X répondent sur ce point que le délai de prescription a été interrompu à l’égard du vendeur par l’expertise judiciaire sollicitée par M. et M^me X ainsi que par l’ensemble des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1648 du code civil, alinéa 1, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intenté par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, le vice allégué, à savoir les infiltrations affectant l’appartement de M. et M^me X ont été constatés dans un procès-verbal de constat du huissier en date du 30 janvier 2013,un second procès-verbal de constat du 7 février 2014 faisant état de ce que la toiture présente des fuites récurrentes et importantes imputables aux travaux effectués par la SAS Fradin.

M. et M^me X ainsi que divers autres copropriétaires ont assigné en référé la SAS Fradin, M. C et la Sarl Structure Espace, entreprises ayant réalisé des travaux pour le compte de M. et M^me X, par acte du 7 octobre 2014, M. Z ayant été désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé en date du 5 janvier 2015.

La SAS Fradin a appelé en la cause la Sarl Atelier d’Architecture RD, la MAF et la Sarl GA 12 Bat et la SA Sagena aux droits vient aujourd’hui la SA SMA par actes des 19 et 20 janvier 2015, l’expertise leur ayant été déclarée commune par ordonnance du 23 février 2015.

M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires ont assigné au fond la SAS Fradin et la SA Sagena par acte en date du 15 décembre 2016 puis, par acte du 17 février 2017, la MAF, la SCP O-P ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL GA12 BAT et la société ALLIANZ venant aux droits de la Compagnie GAN Eurocourtage ès qualité d’assureur RC Marchand de biens de la société Fradin afin de les voir condamner à la relever indemne.

Le syndicat des copropriétaires n’était pas présent dans l’instance en référé n’ayant pas agi au côté des copropriétaires, alors qu’il avait connaissance du vice puisque par courrier du 18 février 2014, M. et M^me X lui signalaient des infiltrations dans leur appartement en provenance de la toiture suite aux travaux effectués sur celle-ci. Il a délivré assignations au fond par atces des 15 décembre 2016 et 17 février 2017 soit après le terme du délai de deux ans qui avait commencé à courir le 18 février 2014.

L’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est ainsi prescrite par application de l’article 1648 du code civil.

Sur l’action du syndicat des copropriétaires sur le fondement contractuel.

Le syndicat des copropriétaires recherche à titre subsidiaire la responsabilité de la SAS Fradin sur le fondement des articles 1147 anciens et suivants du code civil, lui reprochant un défaut de réalisation des travaux par la société GA12BAT, la SAS Fradin n’ayant pas tenu ses engagements en ce qui concerne les éléments de zinguerie en couverture, contestant les

conclusions de l’expert selon lesquelles l’absence de travaux n’était pas apparente à la réception.

La SAS Fradin conteste toute faute en sa qualité de vendeur, contestant avoir la qualité de professionnel de l’immobilier en mesure de se rendre compte de l’absence de réalisation des travaux commandés lors de la réception, rappelant qu’elle avait confié une mission complète de maîtrise d''uvre à l’agence d’architecture Atelier d’Architecture RD notamment chargée de l’assister lors des opérations de réception, affirmant ainsi qu’elle n’avait pas connaissance des vices affectant la couverture.

Le syndicat des copropriétaires a qualité en vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable la présente espèce à exercer les actions en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et en conséquence a qualité pour solliciter les travaux réparatoires concernant les parties communes sur le fondement de l’article 1147 du code civil, laquelle action se transmet aux acquéreurs successifs de l’immeuble et le syndicat des copropriétaires représentant la collectivité des copropriétaires propriétaires des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SAS Fradin de ne pas avoir respecté ses engagements en ce qui concerne les éléments de zinguerie en couverture et vise en l’espèce la faute commise par la société GA12 BAT sans toutefois rechercher sa responsabilité sur un fondement quasi-délictuel, indiquant que les 'acheteurs ne sauraient être victimes de l’inexécution contractuelle d’un contractant à l’égard de la société Fradin', précisant qu’il lui appartient de se retourner envers son contactant.

Il définit ainsi la faute reprochée à la SAS Fradin comme un défaut de réalisation dû à une mauvaise exécution ou non-exécution desdits travaux prévus au CCTP par la société GA12BAT.

Il ressort du rapport d’expertise susvisé que la SAS Fradin s’est engagée lors de la vente des lots à des travaux de charpente, couverture, zinguerie, remaniage de la couverture et changement des tuiles le nécessitant, réfection de la zinguerie, pose de châssis de désenfumage de la cage d’escalier et que certains éléments de la couverture qui devaient être révisés ou remplacés ne l’ont pas été. L’acte de vente passé entre la SAS Fradin et M. J K le 22 mai 2012 fait ressortir à la charge exclusive du vendeur la réalisation de travaux de ravalement et de remaniage de la toiture de l’immeuble, étant observé que l’acte de vente passé entre la SAS Fradin et M. et M^me X n’est pas versé aux débats.

La réception de travaux a été prononcée le 7 juin 2012, entre la SAS Fradin assistée de l’Atelier d’Architecture RD, avec des réserves sans lien avec les désordres dont s’agit.

Si la SAS Fradin affirme qu’elle n’a pas la qualité de professionnel de la construction et qu’elle n’était pas en mesure de constater par elle-même le défaut d’exécution de ces travaux lors de la réception des travaux, cet argument n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires qui recherche la responsabilité de la SAS Fradin assistée d’un maître d’oeuvre d’exécution dont l’éventuel manquement ne peut exonérer la SAS Fradin de ses propres manquements en tant que vendeur envers les acquéreurs de l’immeuble.

En outre, aucune conséquence n’est tirée du caractère apparent ou non apparent des désordres, pour la SAS Fradin, la nature des désordres n’étant pas précisée par les appelants qui recherche la responsabilité contractuelle pour inexécution de ses obligations par la SAS Fradin.

En conséquence, la SAS Fradin qui ne verse aux débats aucun élément de nature à contredire

les conclusions de l’expert, est responsable des désordres provenant de la non réalisation des travaux auxquels elle s’était engagée.

Sur le coût des travaux de reprise.

Les travaux de reprise ont été estimés par l’expert à la somme totale de 28.730,13 euros HT comprenant des travaux de reprise et de plâtrerie dans l’appartement de M. et M^me X pour 2900 euros hors-taxes.

Les intimés discutent le montant des travaux de reprise.

C’est à juste titre qu’il est relevé que le coût de la révision des brisis est une prestation non prévue au CCTP qui ne comprend aucune mention de celle-ci ainsi que l’a relevé l’expert. Ces travaux ne peuvent donc être inclus dans le coût de travaux non réalisés. Cependant, le devis intitulé ' réfection brisis’ comprend aussi des travaux de réfection de la zinguerie laquelle était prévue au CCTP.

A défaut d’autre élément de calcul, seront déduits du devis de la société Allyre du 1^er décembre 2015 qui a été retenu par l’expert, les seuls travaux se rapportant à la réfection de brisis soit les postes 3 et 4 (448,80 euros+261,80 euros) représentant la somme de 710,60 euros.

Par ailleurs, seuls les travaux concernant les parties communes peuvent être alloués au syndicat des copropriétaires, les travaux concernant la réfection de l’appartement des M. et M^me X (2900 euros) qui ne sont pas réclamés par eux ne seront pas inclus dans la somme allouée.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de (22.590,16 euros – 710,60 euros) 21.879,56 euros HT que la SAS Fradin sera condamnée à lui payer.

Sur l’action de M. et M^me X.

Le tribunal a débouté M. et M^me X de leur demande de réparation de leur préjudice au motif qu’ils ne rapportaient aucune preuve de leur préjudice locatif. M. et M^me X sollicitent donc la réformation du jugement et réclament la réparation de préjudice de jouissance que leur ont causé les infiltrations en provenance de la toiture sur le fondement de la garantie à raison des vices cachés.

La SAS Fradin soulève l’irrecevabilité de la demande à ce titre au motif que M. et M^me X ont vendu leur appartement le 23 février 2018, et que l’action en garantie des vices cachés se transmettant avec le bien vendu, ils sont aujourd’hui irrecevables à maintenir toute prétention à son encontre.

M. et M^me X font valoir pour leur part qu’ils avaient acquis cet appartement afin de le mettre en location, le bien n’ayant jamais pu être loué en raison des dégradations causées par les infiltrations, l’absence de revenus locatifs étant constitutive d’un préjudice de jouissance.

M. et M^me X n’ont pas répondu sur l’argument soulevé par la SAS Fradin tiré de la vente de leur appartement le 23 février 2018. En tout état de cause, ils sont recevables à solliciter l’indemnisation d’un préjudice antérieur à la vente.

À cet égard, ils sollicitent une somme de 17'000 euros en réparation de leur préjudice constitué par l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de mettre en location leur bien. Ils ne précisent cependant pas quelle est la période concernée ni sur quelle base est calculée

cette somme.

Le rapport d’expertise ne contient pas d’éléments permettant de caractériser un préjudice de jouissance, faisant état dans l’appartement de M. et M^me X de traces d’infiltrations et du cloquage d’une bande de joints, ces éléments n’établissant pas une impossibilité d’occuper ou de louer l’appartement.

M. et M^me X produisent des documents établis par la société de location en ligne Abritel faisant état d’un tarif en 2014 de 145 à 200 euros par nuité, ainsi qu’une liste de demandes de réservation pour la période allant du 30 août 2013 au 6 août 2014 totalisant 154 nuités, mais ne faisant apparaître aucun tarif correspondant à ces propositions de location.

Ils produisent ensuite une liste d’offres de location émanant du même site portant sur la période 2013 à 2016 avec différentes propositions de location et des montants associés, ce document n’étant pas probant, certaines périodes se recouvrant, notamment une proposition de location couvre la période du 10 août 2015 au 10 août 2016 pour un montant de 47000 euros alors que d’autres propositions concernent la même période. Ils font ainsi état d’un préjudice purement hypothétique, ne justifiant d’aucune offre ferme de location à laquelle ils auraient dû renoncer en raison du mauvais état de l’appartement.

Au vu de ces éléments, l’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas établi.

La demande de M. et M^me X sera donc rejetée.

Sur les appels en garantie de la SAS Fradin.

— sur la garantie de la SA SMA et de la MAF.

La SAS Fradin sollicite subsidiairement que la MAF, assureur de l’atelier d’architecture RD et la SA SMA, assureur de la société G12BAT, soient condamnés in solidum à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre.

La SA SMA conteste la responsabilité de la société GA 12 BAT au motif que celle-ci n’a pas signé le CCTP et que les travaux non réalisés n’ont pas été facturés à la SAS Fradin.

La MAF assureur de l’atelier d’architecture RD fait valoir que la responsabilité de l’architecte ne peut être que limitée à une éventuelle faute commise dans la direction et le contrôle de l’exécution des travaux.

Il ressort à cet égard du rapport d’expertise que les infiltrations constatées dans la cuisine et dans la chambre ainsi qu’au bas de la panne située au droit de la baignoire sont imputables au défaut d’exécution des travaux prévus au CCTP par la société GA 12 BAT, le défaut d’exécution concernant plus précisément l’absence d’intervention sur l’entourage d’une cheminée dont la zinguerie est en mauvais état ainsi que l’absence d’intervention sur les chéneaux, les entablements, appuis de fenêtre, entourages de fenêtre en zinc et les brisis ardoise qui sont en mauvais état.

L’expert, dont les conclusions ne sont remises en cause par la production d’aucun document émanant de professionnel de la construction, impute la responsabilité des désordres à la non réalisation par la société GA12BAT de travaux prévus au CCTP ainsi qu’à l’absence de vérification par l’architecte dans le cadre d’une mission de suivi des travaux que les tâches réalisées par les entreprises dans leur marché de travaux le sont dans les règles de l’art.

Le marché de travaux signés entre la SAS Fradin et la SARL GA12BAT concerne

l’exécution des travaux de démolition, couverture et plâtrerie de l’immeuble, le contrat comprenant parmi les pièces incorporées au marché les plans, les devis ainsi qu’un descriptif des travaux. Ces éléments ne sont pas versés aux débats en sorte que la cour n’est pas en mesure de vérifier si les travaux non exécutés étaient bien prévus aux devis, pas plus que ne sont versés aux débats les factures permettant de vérifier la facturation ou non des travaux litigieux. Ces documents ont cependant été communiqués à l’expert qui les a vérifiés et n’a formulé aucune observation sur ceux-ci en sorte que l’argumentation de la SA SMA sur ce point ne sera pas retenue.

Aux termes des conclusions de l’expert, il apparaît que la responsabilité des désordres d’infiltrations dans l’appartement de M. et M^me X provient de la non-exécution de travaux prévus au CCTP par la Sarl GA12BAT, défaut d’exécution qui aurait dû être relevé par le maître d''uvre en charge de la direction et du contrôle des travaux.

Les fautes commises par ces deux intervenants à la construction ont ainsi contribué à l’apparition des désordres. La MAF et la SA SMA seront donc condamnées in solidum à relever indemne la SAS Fradin des condamnations prononcées à son encontre.

La charge définitive de ces condamnations incombera à la SA SMA, assureur de la Sarl GA12BAT à hauteur de 80 % et à la MAF, assureur de l’Atelier d’Architecture RD à hauteur de 20 %.

La MAF sollicite l’application des franchises contractuelles prévues par la police d’assurance souscrite par la Sarl atelier d’architecture RD.

Il convient de dire que la garantie s’appliquera dans les termes et limites de la police souscrite, étant rappelé que les travaux réparatoires dont s’agit sont des travaux soumis à l’obligation d’assurance en sorte que la limitation de garantie n’est pas opposable au bénéficiaire de l’indemnité.

Pour le même motif, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la MAF tendant à voir ordonner la communication par la SAS Fradin du bilan comptable de l’opération de rénovation de l’immeuble situé 63, rue de la Rousselle à Bordeaux afin de faire apparaître le montant total des travaux réalisés sous la maîtrise d''uvre de la société Atelier d’Architecture RD et d’évaluer une éventuelle limitation de garantie opposable à l’assuré en fonction du montant des travaux réellement exécutés.

La demande à ce titre sera rejetée.

— sur la garantie de la compagnie Allianz.

La SAS Fradin sollicite subsidiairement à être garantie par sa compagnie d’assurances la SA Allianz.

La SA Allianz conclut au débouté des demandes de la SAS Fradin en faisant valoir que l’action en son encontre est prescrite en application de la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances, la SAS Fradin ayant été informée des difficultés rencontrées par M. et M^me X lorsqu’elle a réceptionné le courrier de réclamation adressée par le syndic le 18 juin 2013, l’assignation qui lui a été délivrée par eux le 7 octobre 2014 date à laquelle elle a eu connaissance de l’exercice d’une action intentée par un tiers constituant le point de départ du délai de prescription lequel était écoulé lors de l’assignation qui lui a été délivrée à la requête de la SAS Fradin le 15 février 2017.

La SAS Fradin a répondu que :

— le point de départ du délai de prescription est la date de signification de l’assignation au fond du syndicat des copropriétaires sur le 15 décembre 2016 lors de laquelle a été formée pour la première fois une demande de condamnation à son encontre,

— la société Allianz a participé aux opérations d’expertise en la personne de son conseil habituel, Maître L M,

— une déclaration de sinistre a été adressée à l’assureur par courrier recommandé avec avis de réception du 8 octobre 2014 laquelle a été enregistrée par celui-ci puisqu’il a sollicité des pièces complémentaires pour préparer l’expertise judiciaire, l’assureur ayant pris la direction du procès pendant expertise judiciaire.

À défaut, la SAS Fradin sollicite la garantie de la SA Allianz sur le fondement de l’article 1104 du code civil en raison de sa déloyauté.

L’article L 114 -1 du code des assurances prévoit en son alinéa 1 que toutes les actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui leur a donné naissance et qu’en cas de sinistre, ce délai ne court que du jour où les intéressés en ont eu connaissance s’ils prouvent qui l’ont ignoré jusque-là et que quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

En l’espèce, s’agissant d’une action qui a pour cause le recours d’un tiers, le délai de prescription a couru à compter du jour où le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X ont exercé une action en justice contre la SAS Fradin. L’action en justice à l’encontre de la SAS Fradin s’entend de l’action aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X ont sollicité sa condamnation à indemniser leur préjudice. Cette action a été exercée par assignation en date du 15 décembre 2016. La SAS Fradin a appelé en garantie la SA Allianz par acte en date du 15 février 2017 en sorte que la prescription biennale n’était pas acquise.

La fin de non-recevoir tiré de la prescription biennale soulevée par la SA Allianz sera donc rejetée.

La SA Allianz sollicite ensuite le débouté de la SAS Fradin de ses demandes compte tenu des garanties des garanties souscrites lesquelles sont inapplicables tant au titre des dommages matériels qu’au titre de dommages immatériels prévus par le contrat de numéro 86. 457. 218.

La SAS Fradin objecte que les conditions générales versées aux débats ne sont pas celles applicables lors de la souscription de la police souscrite initialement auprès de la compagnie GAN Eurocourtage.

S’il appartient à l’assuré qui réclame à l’assureur l’exécution de son obligation de garantie en raison d’un sinistre, de prouver l’existence de la police d’assurance, il appartient en revanche à l’assureur de démontrer l’existence des clauses d’exclusion dont il se prévaut.

En l’espèce, la SAS Fradin ne produit pas la police d’assurance qu’elle estime applicable.

La SA Allianz verse aux débats un avenant numéro 1 au bulletin d’adhésion 882 au contrat de groupe numéro 86.457.218, souscrit par la SA Fradin à effet du 13 juillet 2017 ainsi que les dispositions générales du contrat numéro 86.457.218 intitulé 'responsabilité civile des marchands de biens et des lotisseurs’ dont la SAS Fradin est mal fondée à contester qu’elles ne lui sont pas opposables.

La SA Allianz invoque les causes d’exclusion prévues par le contrat, faisant ensuite valoir qu’elle n’a pas vocation à garantir les conséquences d’un risque connu et pris par le vendeur professionnel de la vente, la SAS Fradin ayant eu selon elle parfaitement conscience au jour de la vente que certains éléments du bâti et notamment la charpente, la couverture ou la zinguerie présentaient des défauts de conformité ou de défectuosité justifiant la réalisation des travaux auxquels elle s’était engagée envers les acquéreurs.

Ce contrat, destiné à garantir notamment 'les conséquences pécuniaires d’un vice caché des immeubles vendus provenant d’une partie de l’immeuble du terrain vendu n’ayant pas fait l’objet par vous ou pour votre compte de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation avant la vente', comporte des exclusions de garantie s’agissant des dommages ayant leur origine dans une défectuosité ou une non-conformité connue de l’assuré lors de la réception des travaux ou lors de la vente d’un immeuble ou d’un terrain ainsi que les dommages rendus inéluctables par le fait volontaire de l’assuré.

Cependant, le rapport d’expertise établit le caractère non apparent au jour de la réception des manquements affectant les travaux réalisés par la Sarl GA12BAT, et aucun élément autre que le rapport d’expertise ne permet de démontrer que la SAS Fradin avait connaissance de ces manquements. Si elle est incontestablement un professionnel de l’immobilier, ainsi qu’il ressort notamment du contrat d’assurance souscrit auprès de la SA Allianz, cela n’implique pas pour autant qu’elle est un professionnel de la construction ce que la Sa Allianz ne démontre nullement.

En conséquence, la connaissance par la SAS Fradin des défauts affectant les travaux réalisés sur la toiture n’est pas établie en sorte que l’exclusion de garantie n’a pas vocation à s’appliquer. La garantie de la SA Allianz est donc acquise à la SAS Fradin.

Sur la demande de relevé indemne formée par la SA Allianz.

Les désordres sont imputables comme ci-dessus indiqué à hauteur de 80 % à la Sarl GA12BAT et à hauteur de 20 % à la Sarl Atelier d’Architecture RD.

Leurs assureurs, la SA SMA et la MAF devront in solidum relever indemne la SA Allianz des condamnations prononcées à son encontre, la charge définitive de cette condamnation étant répartie à hauteur de 80 % pour la SA SMA et hauteur de 20 % pour la MAF.

La SA SMA et la MAF assureurs de la Sarl Atelier d’Architecture RD et de la Sarl GA12BAT seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes, la SA SMA et la MAF seront condamnées aux dépens qui comprendront les frais d’expertise ainsi qu’au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence 1 […].

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé des condamnations à ce titre à la charge du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me X.

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif suivant.

Par ces motifs,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il débouté M. et M^me X de leurs demandes à l’encontre de la SAS Fradin,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable en son action le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], régulièrement habilité pour agir en justice,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

Déclare la SAS Fradin responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […],

Condamne la SAS Fradin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] représenté par son syndic en exercice la société Century 21 la somme de 21.879,56 euros HT,

Dit que la SA Allianz doit garantir la SAS Fradin de cette condamnation, dans les termes et limites de la police souscrite,

Condamne in solidum la MAF, assureur de la Sarl Atelier d’Architecture RD et la SA SMA assureur de la Sarl GA12BAT à relever indemne la SAS Fradin et la SA Allianz de cette condamnation,

Condamne in solidum la SAS Fradin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] représenté par son syndic en exercice la société Century 21 la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera à hauteur de 80 % pour la SA SMA et à hauteur de 20 % pour la MAF,

Condamne dans leur recours entre eux, la SA SMA et la MAF à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre à proportion de la part de responsabilité ci-dessus indiquée,

Dit que les garanties des assureurs s’appliqueront dans les termes et limites des polices souscrites,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum la MAF, assureur de la Sarl Atelier d’Architecture RD et la SA SMA assureur de la Sarl GA12BAT aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise,

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par madame I-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE