[R], [S], [K] [Y]

C/

SCI CDIMO

LE RASSEMBLEMENT NATIONAL DE COTE D’OR

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 22/00449 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F5S2

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 14 février 2022,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 21/1412

APPELANT :

Monsieur [R], [S], [K] [Y]

né le 31 Octobre 1989 à [Localité 10] (21)

domicilié :

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Katia SEVIN, membre de la SCP THIERRY BERLAND & KATIA SEVIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 15

INTIMÉES :

SCI CDIMO, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Maxime PAGET, membre de la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 74

LE RASSEMBLEMENT NATIONAL DE COTE D’OR, ayant son siège chez :

Mme [T] [I]

[Adresse 14]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 avril 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 Juin 2024 pour être prorogée au 03 Octobre 2024 puis au 12 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la société Sogepim a donné à bail à la [Adresse 12] et à M. [R] [Y], pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2013, un local à usage de bureaux situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 8] ([Adresse 1]), moyennant un loyer annuel de 9 840 euros HT.

Suivant acte dressé le 24 décembre 2014 par Maître [U] [D], notaire associé à Dijon, la SCI Cdimo a acquis de la société Sogepim un ensemble immobilier situé [Adresse 9], incluant les locaux ayant fait l’objet du bail consenti par la société Sogepim le 1er juillet 2013.

Par courrier du 18 janvier 2016, la [Adresse 12] a informé la SCI Cdimo de son intention de quitter les locaux avec effet au 30 juin 2016.

Par courrier recommandé du 28 janvier 2016, la SCI Cdimo a indiqué au preneur que le congé qui lui avait été notifié contrevenait aux dispositions prévues par les articles L. 145-4 et suivants du code de commerce, dès lors qu’il ne respectait pas le délai de préavis de six mois ni la période triennale courant jusqu’au 30 juin 2019, et qu’il avait été notifié par lettre simple.

Fin mars 2016, la [Adresse 12] et M. [Y] ont quitté les lieux en cessant de régler les loyers.

Suivant actes délivrés respectivement les 6 juillet et 18 juin 2021, la SCI Cdimo a fait assigner le [Adresse 15], anciennement dénommé la Fédération du Front National de Côte d’Or, et M. [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 31 980 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2016 à juin 2019, outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— condamné conjointement le [Adresse 15], anciennement dénommé la Fédération du Front National de Côte d’Or, et M. [Y] à payer à la SCI Cdimo la somme de 31 980 euros HT au titre des loyers et charges impayés d’avril 2016 à juin 2019,

— condamné conjointement le [Adresse 15], anciennement dénommé la Fédération du Front National de Côte d’Or, et M. [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné conjointement le [Adresse 15], anciennement dénommé la Fédération du Front National de Côte d’Or, et M. [Y] à payer à la SCI Cdimo la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

M. [Y] a relevé appel de cette décision le 8 avril 2022.

Suivant ordonnance du 8 novembre 2022, la première présidente de la cour d’appel a débouté M. [Y] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 14 février 2022.

Par ordonnance d’incident du 21 février 2023, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes présentées par M. [Y] tendant à l’annulation de l’acte introductif d’instance délivré aux deux parties défenderesses ainsi qu’à l’annulation du jugement rendu le 14 février 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon, et a condamné M. [Y] à verser à la SCI Cdimo la somme de 1 000 euros pour ses frais liés à l’incident.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 février 2024, M. [Y] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 2224 du code civil, des articles 116 à 120 du code de procédure civile ainsi que des articles 907 et 771 de ce même code, et des articles 5 et 6 de la loi du 1er juillet 1901, de :

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 14 février 2022 en toutes ses dispositions,

— dire et juger que l’acte introductif d’instance délivré à la requête de la SCI Cdimo au [Adresse 16] a été délivrée à une personne inexistante, faute pour l’association d’avoir la capacité juridique,

— dire et juger que cette irrégularité de fond affecte la validité de l’acte dans son ensemble,

En conséquence,

— prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance délivré tant à lui-même qu’au Rassemblement National de la Côte d’Or,

— annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 14 février 2022 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI Cdimo de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater la prescription de la demande de la SCI Cdimo pour le paiement des loyers arrivés à échéance au 1er avril 2016 pour la période du 1er avril 2016 au 1er juin 2016, soit la somme de 2 460 euros HT,

— dire qu’à défaut de justifier de la vacance des locaux sis [Adresse 6] Dijon pour la période d’avril 2016 à juin 2019, la SCI Cdimo doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— dire qu’en tout état de cause, il y a lieu de déduire du décompte des sommes dues le dépôt de garantie qui a été versé par les preneurs à hauteur de 500 euros,

— condamner la SCI Cdimo à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

En ses dernières écritures notifiées le 13 février 2024, la SCI Cdimo demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 14 février 2022,

— juger M. [R] [Y] irrecevable et mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

En conséquence,

— condamner conjointement M. [R] [Y] et le [Adresse 15] à lui payer la somme de 31 980 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2016 à juin 2016,

— condamner M. [R] [Y] à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [Y] aux entiers dépens d’appel.

M. [Y] a fait signifier à l’association Rassemblement National de Côte d’Or :

— sa déclaration d’appel, le 18 mai 2022, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile,

— ses conclusions n°1, le 31 août 2022, par dépôt en l’étude de l’huissier instrumentaire.

L’association [Adresse 15] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée par une ordonnance du 12 mars 2024.

MOTIFS

— Sur les demandes de nullité

M. [Y] conclut, au visa des articles 117 à 120 du code de procédure civile, à la nullité pour vice de fond de l’assignation délivrée, à la requête de la SCI Cdimo, au '[Adresse 15], anciennement association Front National de Côte d’Or'.

Il fait en effet valoir que l’assignation a été délivrée à une personne inexistante, faute pour l’association, qui n’est pas une association déclarée, d’avoir la capacité juridique.

Il affirme que cette irrégularité de fond entache l’acte dans son ensemble, justifiant également l’annulation de l’assignation qui lui a été délivrée, et par voie de conséquence, la nullité du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon 14 février 2022.

En vertu de l’article 323 du code de procédure civile, lorsque la demande est formée par ou contre plusieurs cointéressés, chacun d’eux exerce et supporte pour ce qui le concerne les droits et obligations des parties à l’instance.

L’article 324 du même code précise que les actes accomplis par ou contre l’un des cointéressés ne profitent ni ne nuisent aux autres, sous réserve de ce qui est dit aux articles 475, 529, 552, 553 et 615.

Or en l’espèce, à supposer démontré le défaut de capacité à agir du [Adresse 15], ce qui ne résulte pas de la pièce n°7 de M. [Y] établissant seulement la déclaration d’autres associations affiliées à ce parti politique au sein du département, cette irrégularité de fond n’affecterait que l’acte délivré à cette partie ' qui n’a pas interjeté appel ni constitué avocat ', et non l’assignation délivrée à M. [Y].

En conséquence, en l’absence d’indivisibilité du litige, la nullité de l’assignation qui serait encourue n’aurait en tout état de cause pas pour effet la nullité du jugement à l’égard de M. [Y].

L’appelant sera dès lors débouté de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance délivré tant à lui-même qu’au Rassemblement National de Côte d’Or, ainsi qu’à annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 14 février 2022 en toutes ses dispositions.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Sur l’étendue de l’engagement de M. [Y]

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le premier juge, faisant droit aux prétentions de la SCI Cdimo sauf en ce qui concerne la solidarité des locataires, a condamné conjointement le [Adresse 15] et M. [Y] à payer à la SCI Cdimo la somme de 31 980 euros HT, se décomposant comme suit :

—  2 460 euros HT au titre des trois loyers d’avril à juin 2016,

—  29 520 euros HT au titre des trente-six loyers de juillet 2016 à juin 2019.

M. [Y] ne critique pas cette décision en ce qu’elle a considéré que les dispositions des articles L. 145-4 et suivants du code de commerce étaient applicables au bail, et que, le congé n’ayant pas été valablement délivré, ce bail s’était poursuivi jusqu’au 1er juillet 2019, rendant exigibles les loyers et charges jusqu’à cette date.

Il conclut néanmoins au rejet des demandes de la SCI Cdimo en faisant valoir que, conformément aux stipulations du bail, il n’était tenu au règlement du loyer, à hauteur de 60 %, que pour le temps de sa candidature aux élections municipales, lesquelles se sont tenues les 23 et 30 mars 2014. Il précise que postérieurement à cette dernière date, il a cessé de régler le loyer, dont le [Adresse 15] s’est acquitté en totalité.

Le contrat de bail du 1er juillet 2013 mentionne, en qualité de preneur, la 'Fédération du Front National de Côte d’Or […] et Monsieur [Y] [R] pour soixante pour cent de la surface à titre personnel en qualité de candidat aux municipales à [Localité 11]'.

Cette mention est toutefois sans effet sur l’étendue des engagements, notamment financiers, de chacun des locataires à l’égard du bailleur, dès lors que les stipulations du contrat afférentes à la jouissance du bien, et surtout celles portant sur le paiement des loyers et des charges, ne comportent aucun partage ou limitation des droits et obligations des co-preneurs.

C’est par conséquent à juste titre que le jugement critiqué a prononcé une condamnation conjointe au paiement de l’arriéré de loyers et de charge à l’encontre du [Adresse 15] et de M. [Y].

Sur le montant de la dette

M. [Y] soutient à titre subsidiaire, d’une part, que la réclamation de la SCI Cdimo est prescrite s’agissant des loyers arrivés à échéance au 1er avril 2016, d’autre part, qu’il n’est pas justifié de la vacance de locaux pour la période postérieure, et enfin, qu’il y a lieu de déduire du décompte des sommes dues le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

— Sur la prescription invoquée

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

M. [Y] invoque, sur ce fondement, la prescription de la demande de la SCI Cdimo pour le paiement des loyers arrivés à échéance au 1er avril 2016 pour la période du 1er avril 2016 au 1er juin (en réalité 30 juin) 2016, soit la somme de 2 460 euros HT.

La SCI Cdimo conteste ce moyen de défense, en indiquant que son assignation devant le tribunal judiciaire a été délivrée à M. [Y] le 18 juin 2021, soit dans le délai de cinq ans suivant le trimestre dont il est réclamé paiement.

Le contrat de bail du 1er juillet 2013 stipule en son article 3.2 que le loyer est 'payable par trimestre et d’avance outre charges, taxes et prestations aux termes ordinaires de l’année civile soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2013'.

Ainsi, le loyer dû au titre du deuxième trimestre de l’année 2016, soit pour la période du 1er avril 2016 au 30 juin 2016, était exigible le 1er avril 2016.

Dès lors, l’assignation en paiement de la SCI Cdimo ayant été délivrée plus de cinq années après cette date, il convient de déclarer irrecevable comme prescrite, sa demande en paiement en ce qu’elle porte sur le loyer du 2ème trimestre de l’année 2016.

— Sur la vacance des locaux

M. [Y] fait valoir que la SCI Cdimo s’abstient de révéler si les locaux objet du bail ont été reloués après le départ des preneurs fin mars 2016, et estime peu probable que le local soit resté vacant pendant 3 ans.

La SCI Cdimo produit en réplique une attestation établie le 1er juin 2022 par le Cabinet Métral-Bilbault-Broin en sa qualité de gestionnaire du bien situé [Adresse 7] à Dijon, indiquant que le local qui avait été loué au [Adresse 13] n’a pas été reloué du 1er juillet 2016 ' date visée dans le courrier adressé le 18 janvier 2016 par le trésorier du Front National 21 et M. [Y] à la SCI Cdimo ' au 30 juin 2019.

Au vu de cette attestation, qui n’est contredite par aucun autre élément du dossier, c’est à juste titre que le premier juge a arrêté la dette des locataires, et notamment de M. [Y], au 30 juin 2019.

— Sur la déduction du dépôt de garantie

Il résulte du contrat de bail qu’à titre de dépôt de garantie, le preneur a versé au bailleur la somme de 500 euros, montant qui selon M. [Y] a vocation à se compenser avec la dette de loyers et de charges.

Toutefois, en cas de transfert de propriété de locaux donnés à bail, et en-dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et non au nouveau propriétaire.

En conséquence, la SCI Cdimo n’ayant pas encaissé le dépôt de garantie puisqu’elle n’est devenue propriétaire des locaux donnés à bail que le 24 décembre 2014, il n’y a pas lieu de déduire la somme de 500 euros de la dette des locataires, et notamment de M. [Y].

* * *

En considération de la discussion qui précède, il convient de condamner M. [Y], conjointement avec le [Adresse 15] dont les obligations ne sont pas modifiées par le présent arrêt, à payer à la SCI Cdimo, après déduction des loyers prescrits, la somme de 31 980 – 2 460 = 29 520 euros.

— Sur les frais de procès

Le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a statué, à l’égard de M. [Y], sur les dépens de première instance et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient par ailleurs de condamner M. [Y], qui succombe pour l’essentiel en son recours, aux dépens de la procédure et d’appel.

M. [Y] sera en outre tenu au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par le SCI Cdimo en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déboute M. [Y] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance délivré tant à lui-même qu’au [Adresse 15], ainsi qu’à annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 14 février 2022 en toutes ses dispositions,

Confirme ce jugement en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il a condamné M. [Y], conjointement avec le Rassemblement National de Côte d’Or, à payer à la SCI Cdimo la somme de 31 980 euros HT au titre des loyers et charges impayés,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement de la SCI Cdimo au titre des loyers des mois d’avril 2016 à juin 2016,

Déboute M. [Y] de sa demande tendant à voir déduire du décompte des sommes dues le dépôt de garantie versé par les preneurs,

Condamne M. [Y], conjointement avec le [Adresse 15], à payer à la SCI Cdimo la somme de 29 520 euros au titre des loyers et charges impayés de juillet 2016 à juin 2019,

Condamne M. [Y] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [Y] à payer à la SCI Cdimo la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,